2024年3月刊
经典案例
· 学区“不到位”，是否可以解除合同？· 带看中客户受伤，谁来承担责任？
真实客诉
——客户征信有问题，中介不当承诺，解约赔款！
违章搭建
普法专栏
本期《法律专家月刊》电子杂志编委会
主编
版面设计
素材内容
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卢思然
卢思然
法务中心
法律专家月刊
（2024年第03期）
法务中心出品
目录
CONTENTS
真实客诉
· 客户征信有问题，中介不当承诺，解约赔款！
05
经典案例
· 学区“不到位”，是否可以解除合同？
· 带看中客户受伤，谁来承担责任？
08
10
普法专栏
· 违章搭建
13
法律专家管理规范
·详细了解管理规范内容，有助于法律专家更好的了解
自己所享有的权利及应承担的义务。
14
part1
真实
客诉
CASE——
真实客诉，识别赔付风险
2021年4月，客户王某某与业主周某某签署买卖合同，签约后，客户向业主支付了5万元定金。
2021年7月，客业第一次面签，银行审批未通过。2021年9月，客业第二次面签，第二次贷款审批仍未通过。
客户王某某因征信问题两次贷款被拒，无法办理贷款，无力支付房款，后业主起诉了客户，将中介方列为第三人，要求解除买卖合同、客户支付违约金19万元、律师费2万元。
· 客户征信有问题，中介不当承诺，解约赔款！
法律专家月刊
- 案情简介
- 案情简介
2021年1月，客户王某某打算买房，将自己的征信报告发送给经纪人，询问报告中的逾期记录是否影响贷款。经纪人咨询过后告知可以贷款。
-
法院判决
最终法院判决客户构成违约，解除了买卖合同，判决客户定金不予返还并支付违约金、诉讼费律师费共计12.3万元。
此案结束后，客户又另案起诉了中介方主张中介方存在不当承诺，且未提示清楚合同条款，要求解除中介服务合同、中介方退还中介费用2.2万元，并赔偿其经济损失13.3万元；经调解，中介退还了中介费用并赔付3.8万元，共计产生损失6万元。
交易承诺需合理，合同讲解需认真！
法律专家月刊
- 业务提示
一、中介承诺需合理：
交易过程中，面对客业对贷款政策和贷款资质的咨询，中介方须避免做出：可以贷款、可以贷XX年、贷XX钱、XX时间可以放贷这种明确的承诺。中介方应当做的是向客业详细讲明贷款政策，说明会影响批贷的因素，说明最终的批贷结果以银行为准；中介方不能做出具体承诺。
二、合同讲解需认真：
因为买卖合同是中介方协助客业拟定的，合同也是中介方准备的，所以签约经理和经纪人需要给客业讲解清楚合同条款，明确提示合同义务。
part2
精选
案例
CASE——
通过案例学知识，活学活用更专业
学区“不到位”，是否可以解除合同？
法律专家月刊
案例一
- 前情提要
2022年3月，客业双方签订《不动产买卖合同》,签约当日，客户向业主支付了定金。
签约时，客户已明确告知业主其购买交易房屋是需要使用对口小学的学位，业主亦告知客户，业主的小孩就读房屋对口小学。客业及经纪人均知晓可以通过学位平移(“学位平移”是指如果业主购买同一学校服务片区的另外一套学位未占用的房屋，将其子女的学籍和户口迁移到新房屋且在学校备案后，业主原住宅的对口学位变更为不占用状态)解除业主对该学位的占用。
后客业双方分别向交易房屋对口小学、教育部门等咨询了解有关“学位平移”的情况，但双方获悉的情况相反：业主从教育部门获得的答复为学位平移无法实现，客户从学校获得的答复为学位平移可以操作。客业双方多次就学位问题进行沟通协商，但未能达成一致。
- 后续发展
2022年6月，客户以房屋买卖合同目的落空为由起诉业主，主张买卖合同解除、业主双倍返还定金。业主提起反诉，认为客户以学位不能平移为由要求无责解约已构成违约，主张原告支付违约金并赔偿律师费。
法院认为：由于学位平移在不同时期有不同的做法，就客户方而言，在得到官方回复交易房屋对口学位无法保证可以达到不被占用的情形下，其合同目的已经不能实现，提出解约不存在过错。就业主方而言，其在签订合同时即已明确告知客户自家小孩就读交易房屋对口小学的事实，虽就交易房屋学位占用相关政策了解到的情况与客户方存在偏差，但这种偏差并非其主观原因造成，亦不存在主观过错。综上，合同的解除并非双方当事人主观过错导致，客业关于要求对方承担违约责任的主张均不能成立，本院不予支持。
关于定金，由于合同的解除不可归责于双方，因此一审法院判决业主收取的定金返还给客户处理正确，予以维持。
法律专家月刊
带看中客户受伤，谁来承担责任？
法律专家月刊
案例二
一、案情简介
2021年5月，客户王某通过经纪人引领，到某小区看房，因该房屋存在阁楼，而阁楼封闭不便查看，中介人员为更好的让客户王某看到阁楼效果，遂提议并引领客户到邻居房屋阁楼查看。而隔壁正在装修，在中介人员还未与装修工人沟通时，王某先于中介人员到达隔壁房屋，自行前往阁楼查看。因该房屋尚在装修，阁楼上下层之间空洞处未封闭，使用板材覆盖，客户行走至该处时跌落到下层受伤。
王某于当日前往医院治疗，被诊断为右侧6-8肋骨骨折、双侧耻骨上下支骨折等伤情。2021年5月，王某住院治疗，为此产生医疗费、护理费等损失。
后王某将中介公司及邻居房屋业主陈某诉至法院，要求二被告赔偿其医疗费、住院伙食补助费、营养费、护理费、误工费、交通费、精神损害抚慰金、鉴定费等共计17万元。
二、法院判决
法院判决：中介公司赔偿原告王某各项经济损失共计4万余元。法院认为:
1、中介公司的责任：行为人因过错侵害他人民事权益造成损害的，应当承担侵权责任。中介公司为促成房屋成交，引领原告带看目标房屋，在此过程中中介公司对原告具有一定的照顾保护义务，本案中介公司未尽到其合理范围内的安全保障义务，应对原告的受伤承担40%责任。
2、客户王某的责任：原告作为完全民事行为能力人，应有风险认知与危险防范的意识，原告预估不足，且行为欠稳妥，其自身亦应承担60%责任。
3、邻居业主陈某的责任：陈某在自有房屋装修，该区域非公共场所或住宅必经区，且未邀请或允许原告进入，无过错。
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带看中客户受伤，谁来承担责任？
违章搭建
《中华人民共和国城乡规划法》第六十四条：未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定进行建设的，由县级以上地方人民政府城乡规划主管部门责令停止建设；尚可采取改正措施消除对规划实施的影响的，限期改正，处建设工程造价百分之五以上百分之十以下的罚款；无法采取改正措施消除影响的，限期拆除，不能拆除的，没收实物或者违法收入，可以并处建设工程造价百分之十以下的罚款。
《上海市拆除违法建筑若干规定》第十一条：对正在搭建的违法建筑，拆违实施部门应当当场责令当事人暂停施工，依照有关法律、法规进行调查取证后，以书面形式责令当事人停止建设、自行拆除，并可以采取暂扣施工工具和材料等措施；当事人拒不停止建设或者拒不拆除的，拆违实施部门应当依法立即强制拆除，并可以依法予以罚款。
part4
法律专家
管理规范
CODE——
涉及年度考核内容及积分规则
链家上海城市公司法律专家认证及管理规范
第一章 总 则
第一条 编制目的
为提高经纪人房产交易法律方面的专业能力，提升职业化形象，促进法律专家不断学习和成长，实现法律专家的价值，特制定本规范。
第二条 适用范围
链家上海城市公司经纪人、法务中心。
第三条 参考依据
本规定依据国家有关法律、法规、规范及公司规章制定。
第二章 职责
第四条 法务中心
法务中心负责制定法律专家的认证标准、流程，运营及管理方案等。
第五条 经纪人
负责按照此规范申请认证法律专家，践行法律专家的职责，并配合完成考核等。
第三章 法律专家的认证
第六条 认证条件
满足以下条件的，可自愿报名认证法律专家：
（1）已通过所属岗位的签约资质认证（租赁岗已认证租赁签约资质、买卖岗已认证买卖签约资质，综合岗已认证租赁和买卖签约资质）。
第七条 报名方式
满足第六条认证条件的，可于“上海链家加油站商城”（https://www.jiayou321.com/）中购买 “法律专家班培训课程”产品，按实际需要选择“线上课程”或“线下课程”，确认收货后即视为报名成功。
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第八条 认证流程
（一）线上课程的认证流程
1、法务中心于经纪人确认收货后 7 日内通过“链识界”为经纪人开放“线上课程”的学习权限；
2、学员需于报名后三个月内完成学习；
3、法务中心将于每月20日左右（可视报名情况调整）安排考试，考试采用线下考试的方式，学习进度100%的可参加线下考试。考试设单选8题（4分/题），多选4题（5分/题），一道问答（18分）；一道案例分析（30分）；总分 100分，答题时间限 60 分钟，成绩≥60 分视为合格。
5、线下考试不合格的，视为认证未通过；经纪人可结合自身情况决定是否重新下单认证。
（二）线下课程的认证流程
1、法务中心将每月视报名情况安排线下培训，满 30 人即可开班。因故无法参加线下培训的，提前报备后可享一次延期培训的机会；
2、线下课程的授课时长为 180 分钟，培训结束后当场开展考试，题型设置等与前述规则一致，答题时间限60分钟。
3、参加线下培训的经纪人，考试不合格的，享有一次重新认证的机会，认证流程参照“线 上课程的认证流程”。
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第四章 法律专家的权益
第九条 法律专家的权益
认证成为法律专家的经纪人，可获得以下权益：
（1）免费定制的法律专家徽章 1 枚；
（2）免费定制的法律专家头像 1 张；
（3）免费定制的法律专家名片 1 套；
（4）法律沙龙、律师座谈会等专属席位；
（5）社区法律讲座、普法教育等助教机会。
以上权益仅限法律专家享有，任何人不得借用、冒用、冒领，否则按照《链家上海城市公司信用管理规则》处理； 法律专家徽章遗失的，一年内仅可补购一次，如经调查 发现存在借用的，则立即取消法律专家资格，并按照《链家上海城市公司信用管理规则》处理。
第五章 法律专家的职责
第十条 法律专家的职责
经法务中心认证，成为法律专家后应当履行以下职责：
（1）遵守公司各项规章制度；
（2）团结合作，为其他人提供法律咨询；
（3）积极参加全国经纪人/协理考试，持证上岗；
（4）积极配合完成法律专家年度专业能力考核；
（5）积极参与法律活动。
第六章 法律专家的年度考核
第十一条 考核对象
法务中心将于每年 7 月对认证时间超过一年的法律专家开展专业能力考核，考核形式为线上考核。
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第十二条 考核内容
专业能力考核涉及以下三个方面的内容，分别为：
（1）历史客诉数据考核，即考核法律专家的行为；
（2）基础签约能力考核，即考核法律专家的签约能力；
（3）专业法律知识考核，即考核法律专家的法律功底；
第十三条 考核流程
1、法务中心向考核对象发布考核任务，被考核人需在规定的时间内完成线上考试（包括签约能力和法律知识两部分）；
2、若在规定时间内完成线上考试且成绩合格的，考核结果即为“通过”，可继续享有法律专家称号及各项权益；
3、若未在规定时间内完成考试，或者考试成绩不合格，或者上一年度存在有责赔付记录，或者未持协理/经纪人证的，考核结果即为“不通过”，由法务中心取消法律专家称号及各项权益。
第七章 法律专家的激励规则
法律专家积极履行岗位职责，可获得一定的岗位积分， 并享受相应的积分激励。
第十四条 积分规则
法律专家的岗位积分由专业素质类、活动参与类、组织贡献类、合作共赢类、积极创新类共 5 类积分构成，具体规则如下：
| 类别 | 释义 | 常规积分/次 |
| 专业素质 | 专业能力考核合格 | 30分 |
| 活动参与 | 参与法务中心组织的讲座、公开课、竞赛等活动 | 10分 |
| 组织贡献 | 持全国房地产经纪人/协理职业资格证书 | 30分 |
| 合作共赢 | 对事业部/大区/门店进行赋能，且有交付物 | 10分 |
| 积极创新 | 使用法务中心发布的产品，提供有效建议 | 10分 |
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第十五条 积分排名激励
法务中心将于每半年开展一次法律专家积分排名，设置上海链家 TOP10、事业部 TOP10 奖项，并给予一定的贝壳币或实物激励。
第八章 附则
第十六条 本管理规范由法务中心负责解释和修订。
第十七条 本管理规范自 2021 年 11 月 1 日起施行。
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学法、懂法，才能更好地享受权利、履行义务。
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