法律专家月刊
法务中心出品
法律专家刊物2023年4月刊
04
- 买二手房遇到无权代理人，谁来承担责任？
近期热门案例
凶宅系列案（上）
——更专业，更合规！
真实客诉案例
民法典•继承（下）
普法专栏
本期《法律专家月刊》电子杂志编委会
主编
版面设计
素材内容
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李淑慧、童星
李淑慧、童星
法务中心
法律专家月刊
（第11期）
法务中心出品
前言
《法律专家月刊》系法务中心出品，旨在帮助法律专家学习更多的法律知识、了解更多与业务相关的真实案例。本月刊内容涉及《民法典》相关法条、每月精选案例等内容，如有其他内容需求，欢迎各位伙伴扫描下方二维码反馈补充，您的宝贵意见非常重要。
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目录
01 ►
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03 ►
客诉案例
凶宅系列案（上）
近期热门案例
案例：买二手房遇到无权代理人，谁来承担责任？
法律专家管理规范
详细了解管理规范内容，有助于法律专家更好的了解自己所享有的权利及应承担的义务。
04 ►
普法专栏
民法典•继承（下）（上集见23年2月刊）
part1
客诉
案例
CASE——
真实客诉，教你合规作业
法律专家月刊
凶宅系列案（上）
客诉案例
【什么是凶宅？】
法律上并无对“凶宅”的明确定义，诉讼中法院判定凶宅一般是指在该房屋主体结构内发生非自然死亡事件。
该房屋主体结构内：是指房屋主体结构内（不含公共露台、电梯口，或者居住人死亡事件并非发生在屋内）
非自然死亡事件：自杀、凶杀、意外死亡等（不含生老病死、猝死等）
根据诚实信用原则，在出售房屋的时候，出售方有义务对“足以影响对方交易意愿以及交易条件的信息”予以主动披露，因此交易时业主需要如实披露该房屋出现过非自然死亡事件。
情形一：房屋内曾有租客自杀
【案情简介】
客户（原告）与业主（被告）签订了《房地产买卖合同》并履行完毕了所有交易，后客户在物业处得知此房屋内曾死过租客，业主辩称对此事毫不知情。两人遂产生纠纷双方诉至法院，客户要求撤销合同。经法院调查，此房屋内确实发生过租客自杀事件。
【法院认为】
“凶宅”并非法律概念，本身不构成合同撤销的理由。但是根据我国社会的传统风俗，“凶宅”一事确实会对房屋的价值产生一定的不利影响。
最终，该案法院以重大误解支持了客户撤销合同的诉讼请求。
法律专家月刊
客诉案例
【案情简介】
客户（原告）与业主（被告）签署了《上海市房地产买卖合同》，约定涉案房屋总房价款为104.5万元。交易完成后，客户因房屋漏水问题偶然从邻居处得知该房屋层出租给一对情侣，因感情不合，男方在该房屋内将女方重伤后抢救无效身亡，现男方因刑事犯罪判决入狱。
后客户起诉业主，要求撤销合同，返还房款104.5万元，及赔偿损失如贷款利息。
【解决方案】
最终客业在法院的主持下调解达成一致，业主需向客户支付23万元。
情形二：房屋内曾发生恶性事件
情形三：楼上居民跳楼至一楼阳台
【案情简介】
业主（被告）与客户（原告）于8月签署《房地产买卖合同》，交易一套位于2楼的房屋，随后客户得知该房屋楼上曾有人跳楼，并坠落至一楼平台。客户认为坠亡位置位于交易房屋阳台正下方，自己在不知情的情况下购入了一套“凶宅”，未来房屋也有贬值的损失，对自己的身心造成了极大伤害，遂起诉业主要求解除合同。
【法院判决】
确认原告与被告的房屋买卖关系予以解除；
确认被告收取原告支付的定金 30 万元不予返还。
法律专家月刊
客诉案例
【法院观点】
根据双方描述的系争房屋所属楼栋坠楼事件，事件的起因及结果均未发生在系争房屋中，鉴于双方约定是建立在系争房屋买卖的基础上，出售方所承诺及披露的范畴应仅限于房屋权利人对系争房屋内所发生的事件。
同时，相关人员坠亡地点是在该幢楼的底部，对应整栋楼都是下方，系争房屋楼层较低，不自然推定对系争房屋影响大于其他楼层，综上，难以认定坠楼事件与系争房屋或出售方存在直接关联，出售方并不具有法定或约定的披露义务；
另外，根据原告表述，其在签约后一周内便了解相关事件并提出不再购买，说明购买方还是较为容易了解到相关事件，如购买人较为介意相关事件，应该在签约前更为细致、详尽地了解清楚后再作出购买的决定。
更多案例请看下期月刊......
part2
精选
案例
CASE——
通过案例学知识，活学活用更专业
法律专家月刊
案例一
李先生看中一套售价800万元的二手房，于是约上家洽谈。应约前来的并非是登记产权人马女士，而是自称马女士表妹的小唐。小唐出示了房产证和房屋钥匙，表示受马女士委托出售房屋。经过磋商，小唐与李先生签订房屋买卖合同，在落款处签署“唐某某代马某某”的字样。当日，小唐收取了定金10万元，还向李先生出具《承诺书》：保证已取得所有权人的口头授权，马女士将追认买卖合同的效力，否则将承担双倍返还定金、支付违约金的责任。
次日，小唐致电马女士，谁知马女士拒绝出售房屋。小唐随即通知李先生，合同无法履行，要求李先生提供银行账户以便退回定金。李先生当场予以拒绝。之后李先生诉至法院，要求解除房屋买卖合同，并根据诉讼中房屋的评估价与合同成交价之间的差额，要求马女士和小唐共同支付违约金100万元，并返还定金10万元。
买二手房遇到无权代理人，谁来承担责任？
法院判决：
小唐的行为构成无权代理，其与李先生签订的买卖合同对马女士不产生效力。李先生要求马女士承担违约责任，没有法律依据。
小唐向李先生承诺如果无法履行合同将承担责任，对未取得马女士授权所要承担的法律后果有充分预期。而作为购房人的李先生，在签约时明知小唐未取得马女士的书面授权，存在主观过错。
法院结合李先生支付的定金金额、纠纷发生的时间节点等因素，判定小唐承担相当于出卖人拒绝履行合同所应承担的双倍返还定金的责任。
法律专家月刊
案例一
买二手房遇到无权代理人，谁来承担责任？
【小唐与朱先生签订合同是无权代理还是无权处分？】
（1）无权代理
《民法典》第一百七十一条：行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后，仍然实施代理行为，对被代理人不发生效力，由行为人承担责任。
相对人可以催告被代理人在一个月内予以追认。被代理人未作表示的，视为拒绝追认。合同被追认之前，善意相对人有撤销的权利。撤销应当以通知的方式作出。
（2）无权处分
《民法典》第五百九十七条：因出卖人未取得处分权致使标的物所有权不能转移的，买受人可以解除合同并请求出卖人承担违约责任。
故无权处分的买卖合同在不存在其他无效情形下，应属有效。
法院审理认为，行为人以自己的名义还是以他人的名义实施民事法律行为是判断无权处分和无权代理的重要标志之一。小唐在磋商、签约过程中，始终是以马女士代理人的身份出现的，小唐的行为并不符合无权处分的法律特征。
法律专家月刊
案例一
买二手房遇到无权代理人，谁来承担责任？
【作业启示】
伙伴们在作业时应当仔细核验签约人的身份，确认签约人是不动产登记簿记载的所有权人。如果所有权人无法到场，务必要求签约人提供公证授权委托书。如果签约人仅是口头承诺有代理权，一定要慎之又慎，必要时通过电话、视频通信等方式向产权人进行核实，并保留相应的证据，以免产生损失。
【小唐的行为是否构成表见代理？】
（1）表见代理
行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后,仍然实施代理行为,相对人有理由相信行为人有代理权的,代理行为有效。
（2）表见代理构成要件
一是行为人须为无权代理；二是须相对人有理由相信行为人有代理权；三是相对人善意且无过失
法院审理认为，出售房屋属于日常生活中的重大事件，被代理人应当出具书面的授权委托书，而非仅仅是口头委托。作为购房者，对此应当具备注意义务。
在现实生活中，产权人因人在外地或工作繁忙等原因，将产权证、钥匙等交由亲朋好友或房产中介保管，以便有购房意向的客户查看房屋，但不能仅以此就认定这些人有出售房屋的代理权限。本案中不能认定小唐的行为具备了表见代理的外观特征，因此不构成表见代理。
part3
普法
专栏
BOOK——
民法典•继承（下）
遗赠扶养协议
法条
法律专家月刊
•第一千一百五十八条自然人可以与继承人以外的组织或 者个人签订遗赠扶养协议。按照协议，该组织或者个人承担该自然人生养死葬的义务，享有受遗赠的权利。
【法务解读】
遗赠扶养协议是指受扶养人（即遗赠人）与扶养人签订 的的关于扶养人承担受扶养人生养死葬的义务，受扶养人将自己的财产于死后赠与扶养人的协议。根据签订主体的不同， 可以将遗赠扶养协议分为两种：一种是自然人和继承人以外的组织签订的协议；另一种是自然人和继承人以外的个人签订的遗赠扶养协议。
那签订遗赠扶养协议有哪些注意事项呢，具体如下：
（1）遗赠人必须是具有完全民事行为能力、有一定的可遗赠的财产井需要他人扶养的自然人。
（2）扶养人必须是遗赠人法定继承人以外的个人或组织，并具有完全民事行为能力、能履行扶养义务。
（3）遗赠扶养协议为双方法律行为，须有双方的意思表示一致才能成立。
（4）遗赠扶养协议为诺成法律行为，自双方意思表示达成一致时起即发生效力。
法律专家月刊
【法务解读】
（5）为避免履行过程中发生不必要的争议，遗赠扶养协议一般应采用书面形式。
（6）遗赠扶养协议为双务有偿法律行为，扶养人需对遗赠人 承担生养死葬的义务，還赠人也有将自己的财产遗赠给扶养人的义务。
（7）還赠扶养协议具有效力优先性，還赠扶养协议与邊赠与遗赠、遗嘱继承并存时，则应当优先执行遗赠扶养协议。
【一句话总结】
在财产继承中如果各种继承方式井存，应首先执行遷赠扶养协议，其次是遗嘱，最后才是法定继承。如果被继承人生前 与他人订有遗赠扶养协议，同时又立有遗嘱的， 继承开始后，如果還赠扶养协议与遗嘱有抵触， 按协议处理，与协议抵触的遗嘱全部或部分无效。
part4
法律专家
管理规范
CODE——
涉及年度考核内容及积分规则
法律专家月刊
链家上海城市公司法律专家认证及管理规范
第一章 总 则
第一条 编制目的
为提高经纪人房产交易法律方面的专业能力，提升职业化形象，促进法律专家不断学习和成长，实现法律专家的价值，特制定本规范。
第二条 适用范围
链家上海城市公司经纪人、法务中心。
第三条 参考依据
本规定依据国家有关法律、法规、规范及公司规章制定。
第二章 职责
第四条 法务中心
法务中心负责制定法律专家的认证标准、流程，运营及管理方案等。
第五条 经纪人
负责按照此规范申请认证法律专家，践行法律专家的职责，并配合完成考核等。
第三章 法律专家的认证
第六条 认证条件
满足以下 2 项条件的，可自愿报名认证法律专家：
（1）入职上海链家 6 个月及以上；
（2）已通过所属岗位的签约资质认证（租赁岗已认证租赁签约资质、买卖岗已认证买卖签约资质，综合岗已认证租赁和买卖签约资质）。
第七条 报名方式
满足第六条认证条件的，可于“上海链家加油站商城”（https://www.jiayou321.com/）中购买 “法律专家班培训课程”产品，按实际需要选择“线上课程”或“线下课程”，确认收货后即视为报名成功。
法律专家月刊
第八条 认证流程
（一）线上课程的认证流程
1、法务中心于经纪人确认收货后 7 日内通过“链识界”为经纪人开放“线上课程”的学习权限；
2、学员需于报名的次月最后一日前完成学习；
3、法务中心将于每月 10 日（可视报名情况调整）安排客观题考试。客观题采用线上考试的方式，推送至已 100%完成学习但尚未完成认证的经纪人。客观题设单选题 10 题，5 分/题，共 50 分；多选题 5 题，10 分/题，共 50 分。客观题总分 100 分，答题时间限 60 分钟，成绩≥60 分视为客观题合格；
4、法务中心将于每月最后一周的周二（可视报名情况调整）安排主观题考试，主观题采用线下考试的方式，客观题合格的方可参加主观题考试。主观题设问答题 3 题，20 分 /题，共 60 分；案例分析题 1 题，共 40 分。主观题总分 100分，答题时间限 60 分钟，成绩≥60 分视为主观题合格。
5、客观题不合格，或者主观题不合格的，均视为认证未通过；经纪人可结合自身情况决定是否重新下单认证。
（二）线下课程的认证流程
1、法务中心将每月视报名情况安排线下培训，满 30 人即可开班。因故无法参加线下培训的，提前报备后可享一次延期培训的机会；
2、线下课程的授课时长为 180 分钟，培训结束后当场开展考试，考试内容包括客观题和主观题，题型设置等与前述规则一致，答题时间限 120 分钟。
3、参加线下培训的经纪人，客观题不合格，或者主观题不合格的，享有一次重新认证的机会，认证流程参照“线 上课程的认证流程”。
法律专家月刊
第四章 法律专家的权益
第九条 法律专家的权益
认证成为法律专家的经纪人，可获得以下权益：
（1）免费定制的法律专家徽章 1 枚；
（2）免费定制的法律专家头像 1 张；
（3）免费定制的法律专家名片 1 套；
（4）法律沙龙、律师座谈会等专属席位；
（5）社区法律讲座、普法教育等助教机会。
以上权益仅限法律专家享有，任何人不得借用、冒用、冒领，否则按照《链家上海城市公司信用管理规则》处理； 法律专家徽章遗失的，一年内仅可补购一次，如经调查 发现存在借用的，则立即取消法律专家资格，并按照《链家上海城市公司信用管理规则》处理。
第五章 法律专家的职责
第十条 法律专家的职责
经法务中心认证，成为法律专家后应当履行以下职责：
（1）遵守公司各项规章制度；
（2）团结合作，为其他人提供法律咨询；
（3）积极参加全国经纪人/协理考试，持证上岗；
（4）积极配合完成法律专家年度专业能力考核；
（5）积极参与法律活动。
第六章 法律专家的年度考核
第十一条 考核对象
法务中心将于每年 7 月对认证时间超过一年的法律专家开展专业能力考核，考核形式为线上考核。
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第十二条 考核内容
专业能力考核涉及以下四个方面的内容，分别为：
（1）历史客诉数据考核，即考核法律专家的行为；
（2）持证上岗情况考核，即鼓励法律专家持证上岗；
（3）基础签约能力考核，即考核法律专家的签约能力；
（4）专业法律知识考核，即考核法律专家的法律功底；
第十三条 考核流程
1、法务中心向考核对象发布考核任务，被考核人需在规定的时间内完成线上考试（包括签约能力和法律知识两部分）；
2、若在规定时间内完成线上考试且成绩合格的，考核结果即为“通过”，可继续享有法律专家称号及各项权益；
3、若未在规定时间内完成考试，或者考试成绩不合格，或者上一年度存在有责赔付记录，或者未持协理/经纪人证的，考核结果即为“不通过”，由法务中心取消法律专家称号及各项权益。
第七章 法律专家的激励规则
法律专家积极履行岗位职责，可获得一定的岗位积分， 并享受相应的积分激励。
第十四条 积分规则
法律专家的岗位积分由专业素质类、活动参与类、组织贡献类、合作共赢类、积极创新类共 5 类积分构成，具体规则如下：
| 类别 | 释义 | 常规积分/次 |
| 专业素质 | 专业能力考核合格 | 30分 |
| 活动参与 | 参与法务中心组织的讲座、公开课、竞赛等活动 | 10分 |
| 组织贡献 | 持全国房地产经纪人/协理职业资格证书 | 30分 |
| 合作共赢 | 对事业部/大区/门店进行赋能，且有交付物 | 10分 |
| 积极创新 | 使用法务中心发布的产品，提供有效建议 | 10分 |
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第十五条 积分排名激励
法务中心将于每半年开展一次法律专家积分排名，设置上海链家 TOP10、事业部 TOP10 奖项，并给予一定的贝壳币或实物激励。
第八章 附则
第十六条 本管理规范由法务中心负责解释和修订。
第十七条 本管理规范自 2021 年 11 月 1 日起施行。
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学法、懂法，才能更好地享受权利、履行义务。
增值电信业务经营许可证：陕B2-20210327 | 
陕公网安备 61102302611033号