法律专家月刊（8月）

法律专家月刊

法务中心出品

法律专家刊物2022年8月刊

03

每日一典 

   ——争做行业正规军！！

买到“凶宅”，客户可以要求解除合同吗？

一房二卖，房子归谁？

租客对停车位有优先购买权吗？

七月合集

点击了解

法律专家认证8月限时特惠

本期《法律专家月刊》电子杂志编委会

版面设计

素材内容

：

童星

童星

法务中心

前言

《法律专家月刊》系法务中心出品，旨在帮助法律专家学习更多的法律知识、了解更多与业务相关的真实案例。本月刊内容涉及《民法典》相关法条、每月精选案例等内容，如有其他内容需求，欢迎各位伙伴扫描下方二维码反馈补充，您的宝贵意见非常重要。

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每日一典（vol76-vol96）

设每日一典，助力法律专家了解更多的法律知识。

近期精彩瞬间

案例一：一房二卖，房子归谁？

案例二：租客对停车位有优先购买权吗？

案例三：买到“凶宅”，客户可以要求解除合同吗？

案例四：签后房屋查封，客户该怎么办？

案例五：老公欠债，可以假离婚分割财产吗？

精选典型案例

法律专家管理规范

详细了解管理规范内容，有助于法律专家更好的了解自己所享有的权利及应承担的义务。

2022年下半年经纪人考试

法律专家活动

part1

精彩

瞬间

moment——

2022年下半年经纪人考试

法律专家月刊

近期热点

2022年下半年经纪人考试

法律专家月刊

近期热点

法律专家月刊

精彩瞬间

法律专家限定

左图：8月限定积分活动

上图：8月法律专家线下茶话会

上半年法律专家积分激励：贝壳币、实物

（详见链连学法推文）

part2

精选

案例

CASE——

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一房二卖，房子归谁？

案例一

小刚和业主老王签订房屋买卖合同

约定小刚用500万元买下老王的房子

小刚支付了定金，但一直未办理房产证

其后，老王又与小美签订房屋买卖合同

半年后，小刚得知老王和小美间的合同

一房二卖，如何处理？

A和B合同内容均合法

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案例一

一房二卖中无法取得房屋的买受人如何维权？

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案例一

       小明和小红经过中介公司签署《房地产买卖合同》，后买家小红未能及时筹得款项，中介公司将情况告知小明后，小明表示理解并告知可以解除合同且不追究小红的责任。但是双方不明确解除合同，买受方小红仍在想办法筹款，同时业主小明另行挂牌出售。

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案例一

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       秦女士作为小区业主，长期租赁由开发商所有的车位，且在小区更换物业公司后，秦女士延续了此前使用车位并向小区物业管理单位交纳管理费的做法，双方并未签订书面合同。 后来，开发商将系争车位转让给了同为小区业主的案外人。秦女士立即与开发商公司联系，要求在同等条件下优先购买车位。公司拒绝了秦女士的要求。 双方协商不成，秦女士诉至法院，请求法院确认其在同等条件下对系争车位有优先购买权，并以同等条件优先购买该车位。

案例二

法律专家月刊

案例二

 在《中华人民共和国民法典合同编理解与适用（三）》中，最高法认为法律确立承租人优先购买权，一方面体现了对租赁关系中相对弱势一方的承租人的保护，另一方面也体现了维护因承租人使用收益租赁房屋而形成稳定的生产生活秩序的必要。因车位在今天对于城市中的家庭已经愈发重要，出于维护因承租人使用租赁车位而形成稳定的生活秩序的必要，在处理车位承租人的优先购买诉请时参照租赁房屋优先购买权存在了其合理性。

需要注意的是，尽管出现了支持车位承租人参照房屋承租人享有优先购买权的案例，但实务中普遍还是认为车位承租人并不享有优先购买权。

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案例三

       2020年10月1日，业主孙先生与客户刘先生签订房屋买卖合同。约定同年12月交房，交房后，邻居偷偷告诉刘先生，这套房子的上一任租客曾经在客厅自杀，且死状极为凄惨。

       刘先生顿感毛骨悚然，十分害怕，思来想去向孙先生提出解除合同......

等非自然死亡事件，客观上对房屋的市场价值产生

一定不利影响，并进而左右买家的购房意向，成为

购房时需要考虑的重要因素，在法律上归于善良风俗。

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签后房屋查封，客户该怎么办？

案例四

        2021年8月，业主贾女士欲出售位于上海市

浦东新区的一套房屋，价值2000万。

业主称，房屋设立最高额抵押1000万，实际

已借款200万，且已被司法查封。

       客户小刘看后十分满意，觉得这就是

“梦中情房”，遂签订立即草签合同，后支付定金

500万用于偿还业主欠款。解封后，双方2021年9月网签，客户小刘支付200万偿还银行最高额抵押。 但是，之后的一周客户小刘发现业主并未偿还银行欠款，现在也无法联系到业主贾女士。且发现银行的实际借款是900万，而非业主所说的200万。现在为止，该套房产新增了10个查封。 

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案例四

1

查询产权人情况

2

核实产调中的抵押状况信息页：

确认是否存在抵押、抵押类型以及抵押登记金额。

①若提供手机银行、网上银行等出借方平台的截图，显示剩余还款金额的，可以此金额作为实际欠款金额；

②若无法提供相关凭证的，则需以抵押登记金额作为实际欠款金额。

签前工作

交易中注意

1.定金约定不得超过合同价的20%， 网签前可直接支付出售方的定金及购房款金额需小于等于房屋总价的5%，或小于等于100万元，二者取低。 超出部分需严格约定定金保管；

 2.禁止提前支付或超额支付购房款,存在多个抵押的，应当逐个付款并即时还款。

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案例五

       业主张先生与妻子王女士结婚多年，共同拥有一套位于汤臣一品的房屋（王女士占比90%，张先生占比10%），市场价值4000万。

       王女士告诉经纪人小李，张先生因涉嫌经济纠纷，可能要赔2000万，且两人已无其他财产，王女士担心房产会被拍卖抵债，想要和老公办理假离婚，并约定房产归属于王女士一人，再由中介进行挂牌出售。

风险提示

 1、房屋在交易各个环节都有极高的概率因诉讼而被查封，导致交易无法进行；

 2、债务到期前，债务人通过假离婚的方式，将自己的财产转移给配偶，从而造成自己无财产偿还债务假象，恶意逃避债务的，就可认定恶意转移财产。债权人主张损害了债权人利益可以主张予以撤销。

 3、如需挂牌，应让业主变更完毕产证再进行，并且要书面告知客户以上风险，客户同意并能接受风险再进行推进。同时应当进行全额资金监管，以保证交易的安全。

法条依据：《中华人民共和国民法典》

第五百三十八条 【无偿处分时的债权人撤销权行使】债务人以放弃其债权、放弃债权担保、无偿转让财产等方式无偿处分财产权益，或者恶意延长其到期债权的履行期限，影响债权人的债权实现的，债权人可以请求人民法院撤销债务人的行为。 　　

part3

每日

一典

LAW——

迈向专业，不止一点点

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第九百六十一条  中介合同是中介人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同。

第九百六十二条  中介人应当就有关订立合同的事项向委托人如实报告。中介人故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况，损害委托人利益的，不得请求支付报酬并应当承担赔偿责任。

第九百六十三条  中介人促成合同成立的，委托人应当按照约定支付报酬。对中介人的报酬没有约定或者约定不明确，依据本法第五百一十条的规定仍不能确定的，根据中介人的劳务合理确定。因中介人提供订立合同的媒介服务而促成合同成立的，由该合同的当事人平均负担中介人的报酬。中介人促成合同成立的，中介活动的费用，由中介人负担。

第九百六十五条  委托人在接受中介人的服务后，利用中介人提供的交易机会或者媒介服务，绕开中介人直接订立合同的，应当向中介人支付报酬。

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第六百七十四条  借款人应当按照约定的期限支付利息。对支付利息的期限没有约定或者约定不明确，依据本法第五百一十条的规定仍不能确定，借款期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付；借款期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付。

第六百七十五条  借款人应当按照约定的期限返还借款。对借款期限没有约定或者约定不明确，依据本法第五百一十条的规定仍不能确定的，借款人可以随时返还；贷款人可以催告借款人在合理期限内返还。

第六百七十六条   借款人未按照约定的期限返还借款的，应当按照约定或者国家有关规定支付逾期利息。

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第一千零五十条  登记结婚后，按照男女双方约定，女方可以成为男方家庭的成员，男方可以成为女方家庭的成员。

第一千零五十一条  有下列情形之一的，婚姻无效：

（一）重婚；

（二）有禁止结婚的亲属关系；

（三）未到法定婚龄。

第一千零五十二条  因胁迫结婚的，受胁迫的一方可以向人民法院请求撤销婚姻。

请求撤销婚姻的，应当自胁迫行为终止之日起一年内提出。

 婚姻登记的程序：

1、申请：到婚姻登记机关、携带需要的材料办理结婚登记。

2、审查：婚姻机关应当对结婚登记当事人出具的证件、证明材料进行审查并询问相关情况。

(1）予以登记：婚姻登记机关对符合结婚条件的，应当即时予以登记，发放结婚证。

(2）不予登记。申请人有下列情形之一的，婚姻登记机关不予登记：

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（一）工资、奖金、劳务报酬；

（二）生产、经营、投资的收益；

（三）知识产权的收益；

（四）继承或者受赠的财产，但是本法第一干零六十三条第三项规定的除外；

（五）其他应当归共同所有的财产。

夫妻对共同财产，有平等的处理权。

       此条为民法典中对于夫妻共同财产的约定，若夫妻双方在婚姻关系存续过程中购买房屋，则该房屋就属于夫妻共同财产。夫妻双方对于所购买的房屋所有权性质为共同共有，此种所有权情况下，若一方想要处分房屋，必须得到另一方的同意，不可单独处分房屋。

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第一干零六十三条 下列财产为夫妻一方的个人财产：

（一）一方的婚前财产；

（二）一方因受到人身损害获得的賠偿或者补偿；

（三）遗嘱或者赠与合同中确定只归一方的财产；

（四）一方专用的生活用品；

（五）其他应当归一方的财产。

      除本条规定外，结合《最高人民法院关于适用（中华人民共和国民法典》婚姻家庭编的解释（一）》规定，以下财产均属夫妻一方的个人财产：

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第一千零七十六条 夫妻双方自愿离婚的，应当签订书面离婚协议，并亲自到婚姻登记机关申请离婚登记。

离婚协议应当载明双方自愿离婚的意思表示和对子女抚养、财产以及债务处理等事项协商一致的意见。

第一千零七十九条 夫妻一方要求离婚的，可以由有关组织进行调解或者直接向人民法院提起离婚诉讼。

第一千零八十条 完成离婚登记，或者离婚判决书、调解书生效，即解除婚姻关系。

第一干零八十七条 离婚时，夫妻的共同财产由双方协议处理；协议不成的，由人民法院根据财产的具体情况，按照照顾子女、女方和无过错方权益的原则判决。

对夫或者妻在家庭土地承包经营中享有的权益等，应当依法予以保护。

       现实中多见婚前父母出资为子女买婚房的情形，具体分为两种情形：婚前由一方父母婚前出资购买的，若产权登记在出资人子女名下的，视为只对自己子女一方的赠与，离婚后该不动产应认定为夫妻一方的个人财产，产权方可以自行处分该房屋；婚前由双方父母出资购买的，产权登记在一方子女名下的，离婚后该不动产可认定为双方按照各自父母的出资份额按份共有，但当事人另有约定的除外。若要处分房屋，要先进行财产分割。

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第一千一百二十二条  遗产是自然人死亡时遗留的个人合法财产。

依照法律规定或者根据其性质不得继承的遗产，不得继承。

第一千一百二十三条  继承开始后，按照法定继承办理；有遗嘱的，按照遗嘱继承或者遗赠办理；有遗赠扶养协议的，按照协议办理。

第一干一百二十五条  继承人有下列行为之一的，丧失继承权：

（一）故意杀害被继承人；

（二）为争夺遗产而杀害其他继承人；

（三）遗弃被继承人，或者虐待被继承人情节严重；

（四）伪造、篡改、隐匿或者销毁遗嘱，情节严重；

（五）以欺诈、胁迫手段迫使或者妨碍被继承人设立、变更或者撤回遗嘱，情节严重。

继承人有前款第三项至第五项行为，确有悔改表现，被继承人表示宽恕或者事后在遗嘱中将其列为继承人的，该继承人不丧失继承权。

受遗赠人有本条第一款规定行为的，丧失受遗赠权。

       房地产继承，同其它遗产继承一样，是指依照法定程序把被继承人遗留房屋所有权及其土地使用权转移归继承人所有的法律行为。

       法律明确规定继承必须在被继承人死亡后开始，因此继承权只是继承人享有的一种期待权，如果被继承人没有死亡，继承关系就不会发生，只有在被继承人死亡以后，继承权才会成为既得权。

       可继承的财产范围必须是被继承人生前个人所有的合法财产或者是依法可以继承的其它合法财产权益。不能把家庭共有财产、夫妻共有财产以及合伙财产不加分割作为遗产来继承。一切非法所得的财产不属于遗产，不得继承。

       继承顺序为：遗赠扶养协＞遗嘱＞法定继承。

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第一千一百二十六条 【男女平等享有继承权】继承权男女平等。

第一千一百二十七条【法定继承人的范围及继承顺序】遗产按照下列顺序继承：

（一）第一顺序：配偶、子女、父母；

（二）第二顺序：兄弟姐妹、祖父母、外祖父母。

继承开始后，由第一顺序继承人继承，第二顺序继承人不继承；没有第一顺序继承人继承的，由第二顺序继承人继承。本编所称子女，包括婚生子女、非婚生子女、养子女和有扶养关系的继子女。

本编所称父母，包括生父母、养父母和有扶养关系的继父母。

本编所称兄弟姐妹，包括同父母的兄弟姐妹、同父异母或者同母异父的兄弟姐妹、养兄弟姐妹、有扶养关系的继兄弟姐妹。

       法定继承，指继承人范围、继承顺序、继承条件、继承份额、遗产分配原则及继承程序均有法律直接规定的继承方式。

       法定继承有强烈的身份性、法定性、强行性等特征。

      在继承开始后，只有在没有遗赠扶养协议又没有遗嘱的情况下，被继承人的遗产才按照法定继承处理，法理上成为“遗嘱在先原则”

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第一千一百二十八条  被继承人的子女先于被继承人死亡的，由被继承人的子女的直系晚辈血亲代位继承。

被继承人的兄弟姐妹先于被继承人死亡的，由被继承人的兄弟姐妹的子女代位继承。

代位继承人一般只能继承被代位继承人有权继承的遗产份额。

第一千一百二十九条  丧偶儿媳对公婆，丧偶女婿对岳父母，尽了主要赡养义务的，作为第一顺序继承人。

第一千一百三十条  同一顺序继承人继承遗产的份额，一般应当均等。

对生活有特殊困难又缺乏劳动能力的继承人，分配遗产时，应当予以照顾。对被继承人尽了主要扶养义务或者与被继承人共同生活的继承人，分配遗产时，可以多分。有扶养能力和有扶养条件的继人，不尽扶养义务的，分配遗产时，应当不分或者少分。继承人协商同意的，也可以不均等。

第一千一百三十一条  对继承人以外的依靠被继承人扶养的人，或者继承人以外的对被继承人扶养较多的人，可以分给适当的遗产。

       代位继承在实践中时有发生，适用要点如下：

第一，被代位人必须先于被继承人死亡。

第二，先死亡的被代位人，必须是被继承人的子女，其他继承人如被继承人的配偶、父母、兄弟姐妹、祖父母、外祖父母等先于被继承人死亡不发生代位继承。

第三，代位继承人必须是被代位人的晚辈直系血亲。

第四，被代位人生前必须享有继承权，如被代位继承人基于法定事由丧失继承权，则连带引起代位继承权的消灭。

第五，代位继承只适用于法定继承，在遗嘱继承中不适用。

第六，代位继承人无论人数多少，原则上只能继承被代位继承人有权继承的份额。

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第一千一百三十三条  自然人可以依照本法规定立遗嘱处分个人财产，并可以指定遗嘱执行人。

自然人可以立遗嘱将个人财产指定由法定继承人中的一人或者数人继承。

自然人可以立遗嘱将个人财产赠与国家、集体或者法定继承人以外的组织、个人。

自然人可以依法设立遗嘱信托。

第一干一百三十四条  自书遗嘱由遗嘱人亲笔书写，签名，注明年、月、日。

第一千一百三十五条  代书遗嘱应当有两个以上见证人在场见证，由其中一人代书，并由遗嘱人，代书人和其他见证人签名，注明年、月、日。

第一干一百三十六条  打印遗嘱应当有两个以上见证人在场见证。遗嘱人和见证人应当在遗嘱每一页签名，注明年、月、日。

第一千一百三十七条  以录音录像形式立的遗嘱，应当有两个以上见证人在场见证。遗嘱人和见证人应当在录音录像中记录其姓名或者肖像，以及年、月、日。

第一千一百三十八条  遗嘱人在危急情况下，可以立ロ头遗嘱。ロ头遗嘱应当有两个以上见证人在场见证。危急情况消除后，遗嘱人能够以书面或者录音录像形式立遗嘱的，所立的ロ头遗嘱无效。

第一千一百三十九条 公证遗嘱由遗嘱人经公证机构办理。

      遗嘱继承是指按被继承人生前所立遗嘱中指定的继承人继承其遗产所进行的继承。关于遗嘱继承，大家首先要注意的依据民法典第1123条规定遗嘱继承优先于法定继承。遗嘱的形式大致可以分类五类：自书遗嘱、代书遗嘱、打印遗嘱、录音录像遗嘱、ロ头遗嘱、公证遗嘱。

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第一千一百六十一条 继承人以所得遗产实际价值为限清偿被继承人依法应当缴纳的税款和债务。超过遗产实际价值部分，继承人自愿偿还的不在此限。

继承人放弃继承的，对被继承人依法应当缴纳的税款和债务可以不负清偿责任。

第一千一百六十二条 执行遗赠不得妨碍清偿遗赠人依法应当缴纳的税款和债务。

     法条中同时提到了遗嘱继承和遗赠，那遗嘱继承和遗赠的区别是什么呢？

首先，二者的受让主体不同。遗赠的受让人必须是法定继承人以外的自然人或国家及其他社会组织。而遗嘱继承中的受让人即继承人必须在法定继承人范围内，且必须是自然人。

      其次，二者所指向的客体范围不同。遗赠的客体只包括财产权利，不包括消极的财产义务，但应当依法缴纳税款。而继承的客体范围不仅包括财产权利还包括财产义务。继承遗产应当清偿被继承人依法应当缴纳的税款和债务。缴纳的税款和债务以被继承人的实际遗产价值为限，超过遗产实际价值的部分，继承人可不予清偿，但自愿偿还的不在此限；但继承人放弃继承的，对被继承人依法应当缴纳的税款和债务可以不负偿还责任。

      再次，权利的接受、行使方式不同。受遗赠人应当在知道受遗赠后六十日内，作出接受或者放弃受遗赠的表示；到期没有表示的，视为放弃受遗赠。而遗嘱继承人放弃继承的，应当在遗产处理前，以书面形式作出放弃继承的表示；没有表示的，视为接受继承。

      最后，在遗嘱继承中，遗嘱人可在遗嘱中指定候补继承人，而在遗赠中则不能指定候补继承人。

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第一千一百五十八条  自然人可以与继承人以外的组织或者个人签订遗赠扶养协议。按照协议，该组织或者个人承担该自然人生养死葬的义务，享有受遗赠的权利。

        遗赠扶养协议是指受扶养人（即遗赠）与扶养人签订的关于扶养人承担受扶养人生养死葬的义务，受扶养人将自己的财产于死后赠与扶养人的协议。根据签订主体的不同，可以将遗赠扶养协议分为两种：一种是自然人和继承人以外的组织签订的协议；另一种是自然人和继承人以外的个人签订的遗赠扶养协议。

那签订遗赠扶养协议有哪些注意事项呢，具体如下：

●遗赠人必须是具有完全民事行为能力、有一定的可遗赠的财产并需要他人扶养的自然人。

●扶养人必须是遗赠人法定继承人以外的个人或组织，并具有完全民事行为能力、能履行扶养义务。

●遗赠扶养协议为双方法律行为，须有双方的意思表示一致才能成立。

●遗赠扶养协议为诺成法律行为，自双方意思表示达成一

致时起即发生效力。

●为避免履行过程中发生不必要的争议，遗赠扶养协议一般应采用书面形式。

●遗赠扶养协议为双务有偿法律行为，扶养人需对遗赠人承担生养死葬的义务，遗赠人也有将自己的财产遗赠给扶养人的义务。

●遗赠扶养协议具有效力优先性，遗赠扶养协议与遗赠、遗嘱继承并存时，则应当优先执行遗赠扶养协议。

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第十六条  涉及遗产继承、接受赠与等胎儿利益保护的，胎儿视为具有民事权利能力。但是，胎儿娩出时为死体的，其民事权利能力自始不存在。

第一千一百五十五条  遗产分割时，应当保留胎儿的继承份额。胎儿娩出时是死体的，保留的份额按照法定继承办理。

        《民法典》从法律上赋予了胎儿继承权，对胎儿的特殊权益作出了保护：在涉及遗产继承、接受赠与等特殊利益时，胎儿虽未出生，但视为具有相应民事权利能力，也就当然享有继承权或者受遗赠权。

在分割遗产时，应当为胎儿保留遗产份额，如果继承人在分割遗产时没有为胎儿保留应继份额，或者为胎儿保留的遗产数额过少，则应从继承人所继承的遗产数额中，按比例扣回适当的遗产数额，必要时可以由胎儿的监护人诉诸法律，以切实保护胎儿的合法权益。且关于胎儿保留份额的处理原则有三：

1、如果胎儿出生时是活体的，则该保留份额为该婴儿所有，可由其母亲代为保管。

2、如果胎儿出生后不久即死亡，则该保留份额为该婴儿所有，但应由该死婴的法定继承人按法定继承处理。

3、如果胎儿出生时即为死胎，则该保留的份额由被继承人的继承人再分割。

在司法实践当中，如果涉及到胎儿继承权的保护，在胎儿出生前，由其法定代理人（一般是父母）以自己的名义代胎儿行使权利。在胎儿出生后，胎儿就可以作为独立的民事权利主体，这时候，其法定代理人应以婴儿的名义参与诉讼。

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第一干一百五十九条  分割遗产，应当清偿被继承人依法应当缴纳的税款和债务；但是，应当为缺乏劳动能力又没有生活来源的继承人保留必要的遗产。

第一千一百六十一条  继承人以所得遗产实际价值为限清偿被继承人依法应当缴纳的税款和债务。超过遗产实际价值部分，继承人自愿偿还的不在此限。

继承人放弃承的，对被继承人依法应当缴纳的税款和债务可以不负清偿责任。

     所谓限定继承，是指继承人在清偿被继承人的遗产债务时只以遗产的实际价值为限，超过遗产实际价值的部分，继承人不负清偿责任。这也是公平原则在继承关系中的具体体现。

     由于生活中往往存在被继承人死亡后很长一段时间不进行遗产分割的情形，此时第一千一百六十一条所述“遗产实际价值”应当是指遗产在被承人死亡时的实际价值，而非遗产分割时的实际价值。例如，父母一方去世后，遗产未进行分割，而是在另一方去世后再一并进行分割。这时就可能存在继承人在遗产分割前已实际占有全部或部分遗产，并由于对遗产的使用而导致其价值的减少，即分割遗产时遗产的实际价值与继承开始时遗产的实际价值已发生变化。在这种情况下，在清偿债务时，继承人应承担的债务或债务份额仍应按继承开始时遗产的实际价值确定，并且该承人不得以放弃继承为理由拒绝对债务的承担。即在继承人放弃继承时，如果遗产因在分割前已被该继承人实际占有并消耗掉部分价值而不足以清偿债务，则应由该继承人补偿其消耗的部分价值。

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（1）故意杀害被继承人

（2）为争夺遗产而杀害其他继承人

（3）遗弃被继承人，或者虐待被继承人情节严重的

（4）伪造、篡改、隐匿或者销毁遗嘱、情节严重

   继承人有前款第三项至第五项行为，确有悔改表现，被继承人表示宽恕或者事后在遗嘱中将其列为继承人的，该继承人不丧失继承权。

   受遗赠人有本条第一款规定行为的，丧失受遗赠权。

       《民法典》第1125条主要有三部分内容，第一部分主要规定了丧失继承权的情形，第二部分主要规定了宽宥制度，第三部分主要规定了丧失受遗赠权的情形。

        丧失继承权也分为绝对丧失和相对丧失。所谓绝对丧失，是指继承权一旦丧失，绝无再次恢复的情形，多为导致继承权丧失的严重犯罪行为，第一款1-2项即是如此；而所谓相对丧失，是指继承权丧失后仍有可能恢复的情形，也就是第一款第3-5项情形。只有在相对丧失的情况下，才具有恢复继承仅的可能性。

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第一千零九十八条  收养人应当同时具备下列条件：（一）无子女或者只有一名子女；（二）有抚养、教育和保护被收养人的能力；( 三 ）未患有在医学上认为不应当收养子女的疾病；（四）无不利于被收养人健康成长的违法犯罪记录；（五）年满三十周岁。

第一干零九十九条  收养三代以内旁系同辈血亲的子女，可以不受本法第一千零九十三条第三项、第一千零九十四条第三项和第一千一百零二条规定的限制。

第一千一百条  无子女的收养人可以收养两名子女；有子女的收养人只能收养一名子女。收养孤儿，残疾未成年人或者儿童福利机构抚养的查找不到生父母的未成年人，可以不受前款和本法第一千零九十ハ条第一项规定的限制。

第一千一百零一条  有配偶者收养子女，应当夫妻共同收养。

第一千一百零五条  收养应当向县级以上人民政府民政部门登记。收养关系自登记之日起成立。

第一干一百一十四条  收养人在被收养人成年以前，不得解除收养关系，但是收养人，送养人双方协议解除的除外。养子女八周岁以上的，应当征得本人同意。收养人不履行抚养义务，有虐待、遗弃等侵害未成年养子女合法权益行为的，送养人有权要求解除养父母与养子女间的收养关系。送养人，收养人不能达成解除收养关系协议的，可以向人民法院提起诉讼。

第一千一百一十五条  养父母与成年养子女关系恶化、无法共同生活的，可以协议解除收养关系。不能达成协议的，可以向人民法院提起诉讼。第一千一百一十一条约定自收养关系成立之日起，养父母与养子女间的权利义务关系，适用本法关于父母子女关系的规定；养子女与养父母的近亲属间的权利义务关系，适用本法关于子女与父母的近亲属关系的规定。

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第一千一百五十二条  继承开始后，继承人于遗产分割前死亡，并没有放弃继承的，该继承人应当继承的遗产转给其继承人，但是遗嘱另有安排的除外。

       民法典第1152条约定的就是转继承，是指继承人在继承开始后、遗产分割前死亡，其所应继承的遗产份额转由其继承人继承的一种继承制度。该死亡继承人称被转继承人，其继承人称转继承人。转继承是对遗产份额的再继承，而非继承权利的移转。这种继承方式的适用有三个要点：

第一是须在被继承人死后、遗产分割前继承人死亡，这是转继承发生的时间要件；

第二是须继承人未丧失或放弃继承权，这是转继承发生的客观要件

第三是须由死亡继承人的继承人继承其应继承的遗产份额，这是转继承结果要件。

至于具体的应继份，根据具体的法定继承与遗嘱继承情形进行判定。代位继承与转继承，都是由原享有继承权之继承人的继承人取得被继承人的遗产，原享有继承权之继承人均在遗产分割前死亡。

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第一千一百二十二条  遗产是自然人死亡时遗留的个人合法财产。

依照法律规定或者根据其性质不得继承的遗产，不得继承。第一千一百五十三条夫妻共同所有的财产，除有约定的外，遗产分割时，应当先将共同所有的财产的一半分出为配偶所有，其余的为被继承人的遗产。

遗产在家庭共有财产之中的，遗产分割时，应当先分出他人的财产。

       最高人民法院关于适用《中华人民共和国民法典》》继承编的解释（一）（以下简称《民法典继承编解释（一）》）第39条规定：“由国家或者集体组织供给生活费用的烈属和享受社会救济的自然人，其遗产仍应准许合法继承人继承。”

           构成遗产必须满足下列条件：

（一）遗产必须是财产。遗产不能是人身权及身份等权利。

（二）遗产必须是死者生前所有的合法财产。这里的所有是广义上的所有，既包括作为物权的所有权和其他物权，又包括死者生前享有的债权，还包括知识产权、股权等各种复合权中的财产权利部分。

（三）遗产必须是非专属于死者自身的财产。有些财产依其人身专属性不具有可继承性，因此不得继承。如养老保险金请求权，被保险人死亡后则该种权利归于消灭。

（四）遗产的形态不以死者死亡时遗留下的状态为限，从死者遗留下的财产衍生出的财产或替代财产均为遗产。

   除此之外，下述范围的财产属于不能继承的财产：（一）家庭共有财产中其他家庭成员的财产；（二）生前赠与他人的财产；（三）只有使用权没有所有权的财产；（四）应归国家所有的文物，但国家所给予的报酬则列入遗产范围；（五）某些人身权利，比比如生前所获得之抚恤金，著作权中署名权等等不得作为遗产继承。

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《民法典》第一千一百三十九条  公证遗嘱由遗嘱人经公证机构办理。

《遗嘱公证细则》第三条  遗嘱公证是公证处按法定程序证明遗嘱人设立遗嘱行为真实、合法的活动。经公证证明的遗嘱为公证遗嘱。

《遗嘱公证细则》》第四条  遗嘱公证由遗嘱人住所地或者遗嘱行为发生地公证处管辖。

《遗嘱公证细则》》第五条  遗嘱人申办遗嘱公证应当亲自到公证处提出申请。遗嘱人亲自到公证处有困难的，可以书面或者ロ头形式请求有管辖权的公证处指派公证人员到其住所或者临时处所办理。

《公证法》第六条  公证机构是依法设立，不以营利为目的，依法独立行使公证职能、承担民事责任的证明机构。

《公证法》第十一条  根据自然人，法人或者其他组织的申请，公证机构办理下列公证事项：(一）合同；（二）继承；（三）委托、声明、赠与、遗嘱；（四）财产分割；

          本条是关于公证遗嘱的规定。公证遗嘱需要通过公证机构办理，在我国办理公证的机构只能是公证处。公证遗嘱的有效需要具备以下要件：

(1）遗嘱人亲自到场；(2）公证机构及公证员具备相应资质；(3）两名公证员共同办理；(4）公证员应当制作谈话笔录，遇到遗嘱人是年老体弱、危重伤病人，间歇性精神病患者、盲人等情形的，还应制作录像或录音。

        为了保证遗嘱是遗嘱人的真实意思表示，公证遗嘱需要由遗嘱人本人向公证机构提出申请井亲自到场办理，在申请后由公证机构进行审查 审查符合规定后出具公证书。《民法典》取消了公证遗嘱的优先性，以当事人最后所立的遗嘱为准，也是基于对当事人意思自治的保护。

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《民法典》》第一千一百三十三条  自然人可以依法设立遗嘱信托。

《信托法》第七条  设立信托，必须有确定的信托财产，并且该信托财产必须是委托人合法所有的财产。本法所称财产包括合法的财产权利。

《信托法》第八条  设立信托，应当采取书面形式。书面形式包括信托合同、遗嘱或者法律、行政法规规定的其他书面文件等。采取信托合同形式设立信托的，信托合同签订时，信托成立。

《信托法》第九条  设立信托，其书面文件应当载明下列事项：

（一）信托目的；（二）委托人，受托人的姓名或者名称、住所；（三）受益人或者受益人范围；（四）信托财产的范围，种类及状况；（五）受益人取得信托利益的形式、方法。

       除前款所列事项外，可以载明信托期期限、信托财产的管理方法，受托人的报酬、新受托人的选任方式、信托终止事由等事项。

《信托法》第十一条  有下列情形之一的，信托无效：

（一）信托目的违反法律、行政法规或者损害社会公共利益；（二）信托财产不能确定；（三）委托人以非法财产或者本法规定不得设立信托的财产设立信托；（四）专以诉讼或者讨债为目的设立信托；（五）受益人或者受益人范围不能确定；（六）法律、行政法规规定的其他情形。

《信托法》第十三条  设立遗嘱信托，应当遵守继承法关于遗嘱的规定。

         信托是指委托人基于对受托人的信任，将其财产权委托给受托人，由受托人按委托人的意愿以自己的名义，为受益人的利益或者特定目的，进行管理或者处分的行为。

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管理规范

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第一条 编制目的

为提高经纪人房产交易法律方面的专业能力，提升职业化形象，促进法律专家不断学习和成长，实现法律专家的价值，特制定本规范。

第二条 适用范围

链家上海城市公司经纪人、法务中心。

第三条 参考依据

本规定依据国家有关法律、法规、规范及公司规章制定。

第四条 法务中心

法务中心负责制定法律专家的认证标准、流程，运营及管理方案等。

第五条 经纪人

负责按照此规范申请认证法律专家，践行法律专家的职责，并配合完成考核等。 

第六条 认证条件

满足以下 2 项条件的，可自愿报名认证法律专家：

（1）入职上海链家 6 个月及以上；

（2）已通过所属岗位的签约资质认证（租赁岗已认证租赁签约资质、买卖岗已认证买卖签约资质，综合岗已认证租赁和买卖签约资质）。

第七条 报名方式

满足第六条认证条件的，可于“上海链家加油站商城”（https://www.jiayou321.com/）中购买 “法律专家班培训课程”产品，按实际需要选择“线上课程”或“线下课程”，确认收货后即视为报名成功。 

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第八条 认证流程

（一）线上课程的认证流程

1、法务中心于经纪人确认收货后 7 日内通过“链识界”为经纪人开放“线上课程”的学习权限；

2、学员需于报名的次月最后一日前完成学习；

3、法务中心将于每月 10 日（可视报名情况调整）安排客观题考试。客观题采用线上考试的方式，推送至已 100%完成学习但尚未完成认证的经纪人。客观题设单选题 10 题，5 分/题，共 50 分；多选题 5 题，10 分/题，共 50 分。客观题总分 100 分，答题时间限 60 分钟，成绩≥60 分视为客观题合格；

4、法务中心将于每月最后一周的周二（可视报名情况调整）安排主观题考试，主观题采用线下考试的方式，客观题合格的方可参加主观题考试。主观题设问答题 3 题，20 分 /题，共 60 分；案例分析题 1 题，共 40 分。主观题总分 100分，答题时间限 60 分钟，成绩≥60 分视为主观题合格。

5、客观题不合格，或者主观题不合格的，均视为认证未通过；经纪人可结合自身情况决定是否重新下单认证。

（二）线下课程的认证流程

1、法务中心将每月视报名情况安排线下培训，满 30 人即可开班。因故无法参加线下培训的，提前报备后可享一次延期培训的机会；

2、线下课程的授课时长为 180 分钟，培训结束后当场开展考试，考试内容包括客观题和主观题，题型设置等与前述规则一致，答题时间限 120 分钟。

3、参加线下培训的经纪人，客观题不合格，或者主观题不合格的，享有一次重新认证的机会，认证流程参照“线 上课程的认证流程”。 

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第九条 法律专家的权益

认证成为法律专家的经纪人，可获得以下权益：

（1）免费定制的法律专家徽章 1 枚；

（2）免费定制的法律专家头像 1 张；

（3）免费定制的法律专家名片 1 套；

（4）法律沙龙、律师座谈会等专属席位；

（5）社区法律讲座、普法教育等助教机会。

以上权益仅限法律专家享有，任何人不得借用、冒用、冒领，否则按照《链家上海城市公司信用管理规则》处理； 法律专家徽章遗失的，一年内仅可补购一次，如经调查 发现存在借用的，则立即取消法律专家资格，并按照《链家上海城市公司信用管理规则》处理。

第十条 法律专家的职责

经法务中心认证，成为法律专家后应当履行以下职责：

（1）遵守公司各项规章制度；

（2）团结合作，为其他人提供法律咨询；

（3）积极参加全国经纪人/协理考试，持证上岗；

（4）积极配合完成法律专家年度专业能力考核；

（5）积极参与法律活动。 

第十一条 考核对象

法务中心将于每年 7 月对认证时间超过一年的法律专家开展专业能力考核，考核形式为线上考核。 

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第十二条 考核内容

专业能力考核涉及以下四个方面的内容，分别为：

（1）历史客诉数据考核，即考核法律专家的行为；

（2）持证上岗情况考核，即鼓励法律专家持证上岗；

（3）基础签约能力考核，即考核法律专家的签约能力；

（4）专业法律知识考核，即考核法律专家的法律功底；

第十三条 考核流程

1、法务中心向考核对象发布考核任务，被考核人需在规定的时间内完成线上考试（包括签约能力和法律知识两部分）；

2、若在规定时间内完成线上考试且成绩合格的，考核结果即为“通过”，可继续享有法律专家称号及各项权益；

3、若未在规定时间内完成考试，或者考试成绩不合格，或者上一年度存在有责赔付记录，或者未持协理/经纪人证的，考核结果即为“不通过”，由法务中心取消法律专家称号及各项权益。

法律专家积极履行岗位职责，可获得一定的岗位积分， 并享受相应的积分激励。 

第十四条 积分规则

法律专家的岗位积分由专业素质类、活动参与类、组织贡献类、合作共赢类、积极创新类共 5 类积分构成，具体规则如下：

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第十五条 积分排名激励

法务中心将于每半年开展一次法律专家积分排名，设置上海链家 TOP10、事业部 TOP10 奖项，并给予一定的贝壳币或实物激励。

第十六条 本管理规范由法务中心负责解释和修订。

第十七条 本管理规范自 2021 年 11 月 1 日起施行。

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学法、懂法，才能更好地享受权利、履行义务。