法律专家月刊
法务中心出品
法律专家刊物2022年12月刊
07
普法专栏
·租户购房可优先，房主通知须提前
·补充约定，未履行会怎样？
·租客原本承诺不养宠物，但偷养了猫...
·出租房屋，电器却被偷了？
精选典型案例
11月典型客诉案例
——更专业，更合规！
真实客诉案例
不动产抵押
本期《法律专家月刊》电子杂志编委会
主编
版面设计
素材内容
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童星
童星
法务中心
法律专家月刊
（第07期）
法务中心出品
前言
《法律专家月刊》系法务中心出品，旨在帮助法律专家学习更多的法律知识、了解更多与业务相关的真实案例。本月刊内容涉及《民法典》相关法条、每月精选案例等内容，如有其他内容需求，欢迎各位伙伴扫描下方二维码反馈补充，您的宝贵意见非常重要。
法律专家，精彩不停，期待更好的你～
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12月法律专家精彩瞬间
法律专家
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人民日报专题报道！
筑牢安全底线并非一句口号，
而是通过安心服务承诺、
【法律专家】
30124客诉响应体系等多重机制
共同为房产交易保驾护航
TUMB
目录
01 ►
02 ►
03 ►
客诉案例
案例：签后查封，怎么办？
精选典型案例
案例一：租户购房可优先，房主通知须提前
案例二：补充约定，未履行会怎样？
案例三：租客原本承诺不养宠物，但偷养了猫，且抓坏了家具，怎么办？
案例四：出租房屋，电器却被偷了？
法律专家管理规范
详细了解管理规范内容，有助于法律专家更好的了解自己所享有的权利及应承担的义务。
04 ►
普法专栏
关于抵押，你了解多少？
part1
客诉
案例
CASE——
真实客诉，教你合规作业
法律专家月刊
签后查封，怎么办？
客诉案例一
A房屋原本有抵押，业主需客户房款解抵押后才能交易，解完抵押没多久又因被诉导致房屋被查封，业主因自身经营问题被债权人起诉，在诉讼过程中该房屋作为业主的财产被查封了。
【查封原因】一般房屋网签后被查封是由于业主被诉，房屋作为业主财产在诉讼中被保全导致房屋查封。
【解决思路】 首先需要与业主确认并沟通房屋被查封的原因，以及了解业主是否可以与债权人及法院协商，自行解决查封问题。
其次需确认客户的诉求：
A.希望继续交易拿到房屋，可起诉业主继续履行，但需客户有能力付全款 ;
B.希望解约拿回房款，可以书面寄送单方解约告知函，但业主本身涉诉，有缺少资金偿还客户已付定金或者房款的风险。
签后查封—— 事前预防(有什么途径可以对业主进行背景调查
)
1、审理阶段-即将开庭的公告信息，直接搜索姓名选择日期即可显示搜索结果，了解被查询人是否有涉诉的情况。
中国法院网公告：【https://www.chinacourt.org/announcement/index.shtml】
上海高院开庭公告：
【http://www.hshfy.sh.cn/shfy/gweb2017/ktgg_search.jsp?zd=splc】
2、审理结束，文书生效后-以下网站是最高人民法院的官方站点，用于查询被执行人的执行信息，也就是已经有生效判决，且被执行人未履行或未全部履行而被申请执行的情况。只需要准备姓名、身份证号即可查询其名下是否存在被执行的案件以及案件所涉金额。
综合查询被执行人【http://zxgk.court.gov.cn/zhzxgk】
全国法院被执行人信息查询【http://zxgk.court.gov.cn/zhixing】
法律专家月刊
签后查封—— 处理流程
客诉案例一
一、确认查封情况
1、原因：司法查封/行政查封（查询最新产调）
2、金额：需要业主主动联系法院
3、法院：可看产调信息
4、要求出售方配合提供相关材料：
法院传票和诉讼材料、裁定书、判决书等
【如未提供相关材料，可能影响后续处理方向】
二、对出售方进行尽调，并确认是否还有其他纠纷
提示：若业主可能还面临其他纠纷，需及时与客户沟通，商讨下一步方案；
三、确认交易情况
1、已支付的金额，并要求出售方将已付的房款放于第三方进行保管；
2、后续款项应停止支付。
四、买受方措施
1、想要房屋-继续交易: 有能力支付全款的客户可向法院起诉请求继续履行。
2、想要房款-解约: 合同中有约定甲方根本性违约情形有“该房地产被查封或限制转让”，若客户不愿等待业主处理房屋查封事宜，想要拿回房款另购房屋，可向业主发出书面“单方解约告知函”并要求业主退还已支付房款，承担根本性违约责任。
part2
精选
案例
CASE——
通过案例学知识，活学活用更专业
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租户购房可优先，房主通知须提前
案例一
2021年1月，陈某将其商铺出租给王某使用，约定租期为2021年1月至2023年1月。2021年8月，陈某在未告知王某的情况下，将房屋出售给刘某。王某认为陈某侵害其优先购买权，遂起诉请求判令王某对案涉房屋享有优先购买权，陈某赔偿房屋市场价差额。
法院认为，《中华人民共和国民法典》第七百二十六条【承租人优先购买权】规定：“出租人出卖租赁房屋的，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利。”综合考虑房价上涨及租赁合同履行情况，结合合同约定的违约责任，判决陈某赔偿王某相应损失。
【典型意义】
承租人对租赁房屋享有的同等条 件优先购买权系法定权利。因此，出租 人在租赁期内出卖租赁房屋的，应在合 理期限内将具体出售条件告知承租人， 承租人应在十五日内明确表示是否购买，否则视为其放弃优先购买权。
出租人未通知承租人或者有其他妨害承租人行使优先购买权情形的，承租人可请求出租人承担赔偿责任。
引申知识点：《中华人民共和国民法典》第七百二十五条【买卖不破租赁】：“租赁物在承租人按照租赁合同占有期限内发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。”
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补充约定，未履行会怎样？
案例二
陈某通过中介公司购买王某的房屋，双方在合同空白处手写补充约定：陈某同意将车库由王某的父母居住到老，陈某和王某在该约定下方签名。后房屋过户登记至陈某名下，在王某父母居住在车库期间，双方发生纠纷，陈某起诉请求判令王某父母腾让车库。
法院认为，双方签订的合同合法有效，合同空白处的补充条款为双方自主商定，陈某在合同上签字应视为同意该条款。陈某未能举证证明合同签订时存在欺诈、胁迫、重大误解、显失公平等可撤销情形，故判决驳回陈某的诉请。
【典型意义】 依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案双方当事人签订的房屋买卖合同合法有效，对补充条款的约定明确具体，双方均应自觉履行。
当事人在坚守契约精神的同时，也应强化风险防范意识，在签订合同时，尤其是通过补充条款设立权利义务时，应认真审核，审慎签字。
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案例三
租客小红看上业主小明坐落于上海市长宁区延安西路某一小区房屋，双方签署了为期两年的租赁合同。因业主小明个人原因，不能接受租客在房屋内养宠物，于是业主小明和租客小红在合同内约定：租赁期间内租客不得在房屋内养宠物，否则视为根本性违约，业主有权解除合同。
租期刚过半年，小红因独居常常感到孤单，便养了一只橘猫。一日，小明来修缮房屋下水道时，发现房子里有猫且有饲养猫的各种用品，而自己原本放置在客厅的沙发，也被猫抓坏了... ...
租客承诺不养宠物，
但偷养了猫且抓坏了家具，怎么办？
如果双方合同约定，明确禁止不得养宠物且业主有权解除合同，承租人就可能存在违约行为，房主有解除权，可以要求解除合同。同时，如果存在损失的问题，房主可以要求赔偿损失，或者主张合同约定的违约金。
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案例四
出租房屋，电器却被偷了？
王先生有一套老房子，2021年租给了李女士。双方合同约定，房屋租金每月2700元，房租三个月一交，押金2700元。某日，楼上邻居给业主王先生发信息，说这套房子的钥匙挂在了门锁上。感到奇怪的王先生赶紧给李女士打电话，但已经联系不上李女士。到了出租屋后，王先生发现自己的洗衣机、冰箱、电视、空调等所有电器均不见了，总价值约10000元，而押金只押了2700元。不仅如此，李女士连水电气费也没有结清。
相关法律依据
法律依据
《中华人民共和国民法典》第704条规定：“租赁合同的内容一般包括租赁物的名称、数量、用途、租赁期限、租金及其支付期限和方式、租赁维修等条款。”
这种情况可建议房主立即报案，看是否构成刑事犯罪。
若不构成刑事犯罪，可以依据双方的租赁合同到法院提起诉讼，要求租客返还原物。在原物不可返还的情况下，例如原物已经丢失，或者已经灭失，房主可以要求租客赔偿损失。
为避免上述情况，一方面，房东可以选择出租空房屋，另一方面，房东可以把电器等设备设施发票收据保存好，且合同中要注明房屋内的所有物件，例如电表卡、燃气卡等，以免日后发生相关纠纷。
part3
普法
专栏
BOOK——
不动产抵押，你知道多少？
关于抵押
抵押权
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相关法条
《民法典》第395条 债务人或者第三人有权处分的下列财产可以抵押：(一)建筑物和其他土地附着物；(二)建设用地使用权；(三)海域使用权；(四)生产设备、原材料、半成品、产品；(五)正在建造的建筑物、船舶、航空器；(六)交通运输工具；(七)法律、行政法规未禁止抵押的其他财产。抵押人可以将前款所列财产一并抵押。
《民法典》第400条 设立抵押权，当事人应当采用书面形式订立抵押合同。抵押合同一般包括下列条款：（一）被担保债权的种类和数额；（二）债务人履行债务的期限；（三）抵押财产的名称、数量等情况；（四）担保的范围。
《民法典》第406条 抵押期间，抵押人可以转让抵押财产。当事人另有约定的，按照其约定。抵押财产转让的，抵押权不受影响。”
抵押是指抵押人和债权人（也叫“抵押权人”）以书面形式订立约定，不转移抵押财产的占有，将该财产作为债权的担保。当债务人不履行债务时，债权人有权依法以该财产折价或者以拍卖、变卖该财产的价款优先受偿。抵押人可以是债务人，也可以是第三方。
通常情况下双方达成合意抵押权即设立，但不动产抵押采取“登记主义”，需进行合法有效的登记手续抵押权才有效设立。
抵押权的特征
（1）抵押权的标的物是主要是债务人或
第三人提供担保的不动产。
（2）抵押权不移转标的物占有。
标的物仍然由抵押人占有、使用、受益。
什么是最高额抵押
第四百二十条 【最高额抵押权的定义】为担保债务的履行，债务人或者第三人对一定期间内将要连续发生的债权提供担保财产的，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，抵押权人有权在最高债权额限度内就该担保财产优先受偿。 最高额抵押权设立前已经存在的债权，经当事人同意，可以转入最高额抵押担保的债权范围。
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最高额抵押权
最高额抵押的特征
最高额抵押权有4个特征：
第一，最高额抵押权是限额抵押权。
第二，最高额抵押权是为将来发生的债权提供担保。
第三，最高额抵押权所担保的最高债权额是确定的。
第四，最高额抵押权是对一定期间内连续发生的债权提供担保。
法律专家月刊
不动产抵押
2、抵押权的实现方式
我国《民法典》第四百一十条 【抵押权的实现】债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，抵押权人可以与抵押人协议以抵押财产折价或者以拍卖、变卖该抵押财产所得的价款优先受偿。协议损害其他债权人利益的，其他债权人可以请求人民法院撤销该协议。 抵押权人与抵押人未就抵押权实现方式达成协议的，抵押权人可以请求人民法院拍卖、变卖抵押财产。 抵押财产折价或者变卖的，应当参照市场价格。
1、不动产抵押应登记
依照我国《民法典》第四百零二条 【不动产抵押登记】以本法第三百九十五条第一款第一项至第三项规定的财产或者第五项规定的正在建造的建筑物抵押的，应当办理抵押登记。抵押权自登记时设立。
不动产的抵押应当办理抵押登记。经过不动产抵押登记的，抵押权才会发生法律效力。不动产抵押未办理抵押登记时，抵押权不设立，但不影响抵押合同的效力。
part4
法律专家
管理规范
CODE——
涉及年度考核内容及积分规则
法律专家月刊
链家上海城市公司法律专家认证及管理规范
第一章 总 则
第一条 编制目的
为提高经纪人房产交易法律方面的专业能力，提升职业化形象，促进法律专家不断学习和成长，实现法律专家的价值，特制定本规范。
第二条 适用范围
链家上海城市公司经纪人、法务中心。
第三条 参考依据
本规定依据国家有关法律、法规、规范及公司规章制定。
第二章 职责
第四条 法务中心
法务中心负责制定法律专家的认证标准、流程，运营及管理方案等。
第五条 经纪人
负责按照此规范申请认证法律专家，践行法律专家的职责，并配合完成考核等。
第三章 法律专家的认证
第六条 认证条件
满足以下 2 项条件的，可自愿报名认证法律专家：
（1）入职上海链家 6 个月及以上；
（2）已通过所属岗位的签约资质认证（租赁岗已认证租赁签约资质、买卖岗已认证买卖签约资质，综合岗已认证租赁和买卖签约资质）。
第七条 报名方式
满足第六条认证条件的，可于“上海链家加油站商城”（https://www.jiayou321.com/）中购买 “法律专家班培训课程”产品，按实际需要选择“线上课程”或“线下课程”，确认收货后即视为报名成功。
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第八条 认证流程
（一）线上课程的认证流程
1、法务中心于经纪人确认收货后 7 日内通过“链识界”为经纪人开放“线上课程”的学习权限；
2、学员需于报名的次月最后一日前完成学习；
3、法务中心将于每月 10 日（可视报名情况调整）安排客观题考试。客观题采用线上考试的方式，推送至已 100%完成学习但尚未完成认证的经纪人。客观题设单选题 10 题，5 分/题，共 50 分；多选题 5 题，10 分/题，共 50 分。客观题总分 100 分，答题时间限 60 分钟，成绩≥60 分视为客观题合格；
4、法务中心将于每月最后一周的周二（可视报名情况调整）安排主观题考试，主观题采用线下考试的方式，客观题合格的方可参加主观题考试。主观题设问答题 3 题，20 分 /题，共 60 分；案例分析题 1 题，共 40 分。主观题总分 100分，答题时间限 60 分钟，成绩≥60 分视为主观题合格。
5、客观题不合格，或者主观题不合格的，均视为认证未通过；经纪人可结合自身情况决定是否重新下单认证。
（二）线下课程的认证流程
1、法务中心将每月视报名情况安排线下培训，满 30 人即可开班。因故无法参加线下培训的，提前报备后可享一次延期培训的机会；
2、线下课程的授课时长为 180 分钟，培训结束后当场开展考试，考试内容包括客观题和主观题，题型设置等与前述规则一致，答题时间限 120 分钟。
3、参加线下培训的经纪人，客观题不合格，或者主观题不合格的，享有一次重新认证的机会，认证流程参照“线 上课程的认证流程”。
法律专家月刊
第四章 法律专家的权益
第九条 法律专家的权益
认证成为法律专家的经纪人，可获得以下权益：
（1）免费定制的法律专家徽章 1 枚；
（2）免费定制的法律专家头像 1 张；
（3）免费定制的法律专家名片 1 套；
（4）法律沙龙、律师座谈会等专属席位；
（5）社区法律讲座、普法教育等助教机会。
以上权益仅限法律专家享有，任何人不得借用、冒用、冒领，否则按照《链家上海城市公司信用管理规则》处理； 法律专家徽章遗失的，一年内仅可补购一次，如经调查 发现存在借用的，则立即取消法律专家资格，并按照《链家上海城市公司信用管理规则》处理。
第五章 法律专家的职责
第十条 法律专家的职责
经法务中心认证，成为法律专家后应当履行以下职责：
（1）遵守公司各项规章制度；
（2）团结合作，为其他人提供法律咨询；
（3）积极参加全国经纪人/协理考试，持证上岗；
（4）积极配合完成法律专家年度专业能力考核；
（5）积极参与法律活动。
第六章 法律专家的年度考核
第十一条 考核对象
法务中心将于每年 7 月对认证时间超过一年的法律专家开展专业能力考核，考核形式为线上考核。
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第十二条 考核内容
专业能力考核涉及以下四个方面的内容，分别为：
（1）历史客诉数据考核，即考核法律专家的行为；
（2）持证上岗情况考核，即鼓励法律专家持证上岗；
（3）基础签约能力考核，即考核法律专家的签约能力；
（4）专业法律知识考核，即考核法律专家的法律功底；
第十三条 考核流程
1、法务中心向考核对象发布考核任务，被考核人需在规定的时间内完成线上考试（包括签约能力和法律知识两部分）；
2、若在规定时间内完成线上考试且成绩合格的，考核结果即为“通过”，可继续享有法律专家称号及各项权益；
3、若未在规定时间内完成考试，或者考试成绩不合格，或者上一年度存在有责赔付记录，或者未持协理/经纪人证的，考核结果即为“不通过”，由法务中心取消法律专家称号及各项权益。
第七章 法律专家的激励规则
法律专家积极履行岗位职责，可获得一定的岗位积分， 并享受相应的积分激励。
第十四条 积分规则
法律专家的岗位积分由专业素质类、活动参与类、组织贡献类、合作共赢类、积极创新类共 5 类积分构成，具体规则如下：
| 类别 | 释义 | 常规积分/次 |
| 专业素质 | 专业能力考核合格 | 30分 |
| 活动参与 | 参与法务中心组织的讲座、公开课、竞赛等活动 | 10分 |
| 组织贡献 | 持全国房地产经纪人/协理职业资格证书 | 30分 |
| 合作共赢 | 对事业部/大区/门店进行赋能，且有交付物 | 10分 |
| 积极创新 | 使用法务中心发布的产品，提供有效建议 | 10分 |
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第十五条 积分排名激励
法务中心将于每半年开展一次法律专家积分排名，设置上海链家 TOP10、事业部 TOP10 奖项，并给予一定的贝壳币或实物激励。
第八章 附则
第十六条 本管理规范由法务中心负责解释和修订。
第十七条 本管理规范自 2021 年 11 月 1 日起施行。
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学法、懂法，才能更好地享受权利、履行义务。
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陕公网安备 61102302611033号