法律专家月刊
法务中心出品
法律专家刊物2023年3月刊
03
·同居期间买的房，分手后属于谁？
·房屋质量瑕疵，如何维权？
·房东不履行维修义务，我能拒付租金吗？
精选典型案例
线上签约产权人签字不齐
——更专业，更合规！
真实客诉案例
代理与代理终止
普法专栏
本期《法律专家月刊》电子杂志编委会
主编
版面设计
素材内容
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童星、李淑慧
童星、李淑慧
法务中心
法律专家月刊
（第10期）
法务中心出品
前言
《法律专家月刊》系法务中心出品，旨在帮助法律专家学习更多的法律知识、了解更多与业务相关的真实案例。本月刊内容涉及《民法典》相关法条、每月精选案例等内容，如有其他内容需求，欢迎各位伙伴扫描下方二维码反馈补充，您的宝贵意见非常重要。
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（2）风控水平：认证法律专家，能力指数为2；
（3）签约能力：取得买卖签约权限，能力指数为2；取得租赁签约权限，能力指数为1；综合岗取得单项签约权限，能力指数为1。
TUMB
目录
01 ►
02 ►
03 ►
客诉案例
线上签约产权人签字不齐，还能追究违约金吗
精选典型案例
案例一：同居期间买的房，分手后属于谁？
案例二：房屋质量瑕疵，如何维权？
案例三：房东不履行维修义务，我能拒付租金吗？
法律专家管理规范
详细了解管理规范内容，有助于法律专家更好的了解自己所享有的权利及应承担的义务。
04 ►
普法专栏
代理与代理终止
part1
客诉
案例
CASE——
真实客诉，教你合规作业
法律专家月刊
线上签约产权人签字不齐，还能追究违约金吗
客诉案例一
小芳与其母亲秀娟于5年前购入一套坐落于 上海市静安区的房屋，产权人是小芳与秀娟。
一日，小芳前往门店告知经纪人小王，她 要出售该房屋且其声称其母亲也同意出售该房 屋。经纪人小王很快便找到了一位客户购买该房屋，后小王发起在线签约，产权人小芳与客户均已完成线上签，客户还支付了70万的定金，但小芳的母亲秀娟却不愿签字。
后来，客户便要求业主承担违约责任， 但秀娟认为自己没有签合同，经纪人小王陷入了迷茫...
【建议】 1、签约未完成，勿付款；
2、产权人有多个人，线上签约时全部人均需完成签字合同才生效。
【中华人民共和国民法典】
第四百九十条 【合同成立时间】当事人采用合同书形式订立合同的，自当事人均签名、盖章或者按指印时合同成立。在签名、盖章或者按指印之前，当事人一方已经履行主要义务，对方接受时，该合同成立。
法律、行政法规规定或者当事人约定合同应当采用书面形式订立，当事人未采用书面形式但是一方已经履行主要义务，对方接受时，该合同成立。
【问题】
1、线上签约线上签未完成，未生成有效电子合同。产权人签字不全，合同效力待定。
2、签约未完成的情况下客户支付定金，客户难以追究违约责任或定金责任且客户有资金损失的风险。
part2
精选
案例
CASE——
通过案例学知识，活学活用更专业
法律专家月刊
同居期间买的房，分手后属于谁？
案例一
小美与小明经历了5年的恋爱中长跑，在双方父母的催促下，两人开始筹备婚礼，期间还购置了一套婚房。房屋登记在小明一人名下。然而在两人恋爱的第5个年头，双方止步于婚姻殿堂前。
由于双方同居时间较长，经济上不分彼此，尤其在筹备婚事、购置婚房的过程中，小美多次转账给小明。如今既然已经分手，小美希望分割婚房，并要求小明返还存入其账户的60余万元现金。小美便将小明告进法院。
小美认为，其在上海没有购房资格且购房时没有领证，故将房屋登记在小明一人名下，但实际上双方是为结婚共同购房，部分费用也由她支付。对此，小明并不认可。他称，因其父亲有一套房屋动迁，而动迁款到账晚于他购房，才由小美垫付了部分房款，此后他已归还部分房款。
双方的争议焦点在于能否认定二人是同居期间共同购房，这需要结合证据从购房目的、资金来源、购房过程等方面对共同性进行判断。
法院开展在线调解，从在案证据、双方利益等各方面进行释法说理，最终双方达成一致，由小明给付小美30万元，双方再无任何争议。
【相关提示】 我国《民法典》仅对被确认无效、被撤销婚姻当事人双方同居期间的财产分割作了规定。一般而言，同居期间一方的工资、奖金、生产经营收益以及因继承、赠与等途径所得的合法收入，原则上归本人所有。双方在同居期间有共同购置的财产或者共同经营所得的收入，有协议则按协议处理；没有约定的，如果能够查明出资比例则按照各自的出资额比例分享权利；如果已经产生混同难以区分贡献大小，则根据案件的具体情况进行判断。
法律专家月刊
房屋质量瑕疵，如何维权？
案例二
小刚与某房地产公司签订了一份《商品房买卖合同》，购买了该司开发的商铺，总价款500万余元，小刚已经全部支付完毕。
次年2月，房地产公司将商铺交付给了小刚。小刚收房后进行了简单的装修，很快将房屋出租了出去。但没过几个月，小刚便接到租客的消息，说房屋地面突然塌陷，墙体也有断裂，还因这塌陷断裂严重损坏了小刚铺设的地暖。
这样的情况下，房屋已然不能正常使用，小刚主动与租客解除租赁协议，随即联系房地产公司，要求对房屋予以维修。房地产公司的销售人员告知小刚联系建筑方。后小刚多次联系，房地产公司和楼房的建筑方相互推诿，迟迟不予维修，一直拖了一年多时间。小刚无奈只能自己出钱维修，共计花费了五万元。
修理完毕后，小刚诉至法院，要求房地产公司向其支付维修费用、地暖损失和维修期间的租金损失等共计二十万余元。
【法院裁判】
小刚与房地产公司签订的《商品房买卖 房合同》系双方真实意思表示， 且不违 反法律法规禁止性规定，合法有效，双方 均应依约履行义务。该司作为出卖人，应 对房屋及附属设施的质量负责。
小刚提供了相关证据，并经过鉴定机构鉴定，证明房屋地面塌陷、墙体断裂发生的原因，确系房屋本身存在质量问题导致。而该公司虽辩称房屋损坏是小刚单方面装修不当导致的，却未能提供相应证据，故应承担举证不利的后果。
最终法院判决房地产公司向小刚支付其因房屋质量问题产生的租金损失、地暖损失和房屋维修费等共计二十一万元。
《中华人民共和国民法典》
【第五百零九条】当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚信原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
当事人在履行合同过程中，应当避免浪费资源、污染环境和破坏生态依法属于国家所有的自然资源，所有权可以不登记。
【第五百七十七条】当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
【第五百八十四条】当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，造成对方损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益；但是，不得超过违约一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违约可能造成的损失。
《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释(2020修正)》
【第十条】因房屋质量问题严重影响正常居住使用，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。
交付使用的房屋存在质量问题，在保修期内，出卖人应当承担修复责任；出卖人拒绝修复或者在合理期限内拖延修复的，买受人可以自行或者委托他人修复。修复费用及修复期间造成的其他损失由出卖人承担。
法律专家月刊
法律依据
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案例三
业主王某与租客张某签订租赁合同，租赁期限自2020年8月至2023年8月。
合同约定：租赁期内，业主应保障该房屋及其附属设施处于适用和安全的状态，租客发现有损坏或故障时应及时通知业主维修。业主应在接到租客通知后的7日内进行维修，逾期不维修的，租客可代为维修，费用由业主承担。
关于合同解除合同约定：租客不支付或者不按照约定支付租金达10日的，业主有权单方解除合同，收回该房屋，并对屋内物品有处置的权力。合同签订后，张某向王某支付了押金并将租金交纳至2021年5月。
2021年4月，张某向王某提出，租赁房屋室内大型中央空调压缩机已经报废，要求王某更换新空调。王某表示之后准备将房屋出售，故不同意更换新空调，张某即以此为由拒绝交纳后续租金，双方因此产生争议，诉至法院。王某要求解除合同，并由张某支付拖欠的租金与违约金，张某则反诉要求继续履行合同以及由张某更换空调并免除空调更换之前的租金。
房东不履行维修义务，我能拒付租金吗？
法律专家月刊
法院审理
二审法院认为，根据合同约定，在租赁期内，房主王某确对租赁房屋及附属设施具有维修义务，而王某在本案中存在怠于履行维修义务的情况，且空调损坏亦确会在一定程度上影响张某的生活居住环境，但张某以此为由拒绝支付后续租金亦依据不足。
考虑到双方此前在合同履行过程中并不存在争议，合同履行状况良好，而合同剩余租赁期限较长，解除合同对双方都有损失，并非最具有经济利益的选择，故二审法院通过向双方明法析理，最终促成双方达成了调解协议，双方继续履行合同，由张某自行购买立式空调使用过渡，王某同意在合同到期后给予张某一定数额的空调补偿款，并对张某后续租金进行了一定程度的减免，双方争议圆满解决。
一审法院认为，房屋及其附属设备有损坏或故障时，承租人应及时通知出租人维修。出租人逾期不维修的，承租人可代为维修，费用由出租人承担，空调损坏不能构成承租人拒不支付租金的理由，承租人以此为由拒不支付后续租金构成根本违约，故判决解除了合同，并要求张某腾房并支付租金及房屋占有使用费。一审判决后，张某不服提出上诉。
part3
普法
专栏
BOOK——
民事权利能力与民事行为能力
代理与代理终止
代理
法律专家月刊
代理终止的情形
【第一百六十一条】 民事主体可以通过代理人实施民事法律行为。 依照法律规定、当事人约定或者民事法律行为的性质，应当由本人亲自实施的民事法律行为，不得代理。
【第一百六十二条】代理人在代理权限内，以被代理人名义实施的民事法律行为，对被代理人发生效力。
【第一百六十三条】 代理包括委托代理和法定代理。
委托代理人按照被代理人的委托行使代理权。
法定代理人依照法律的规定行使代理权。
【第一百七十一条】行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后，仍然实施代理行为，未经被代理人追认的，对被代理人不发生效力。
【第一百七十三条】有下列情形之一的，委托代理终止：（一）代理期限届满或者代理事务完成；（二）被代理人取消委托或者代理人辞去委托；（三）代理人丧失民事行为能力；（四）代理人或者被代理人死亡；（五）作为代理人或者被代理人的法人、非法人组织终止。
【第一百七十四条】被代理人死亡后，有下列情形之一的，委托代理人实施的代理行为有效：（一）代理人不知道且不应当知道被代理人死亡；（二）被代理人的继承人予以承认；（三）授权中明确代理权在代理事务完成时终止；（四）被代理人死亡前已经实施，为了被代理人的继承人的利益继续代理。作为被代理人的法人、非法人组织终止的，参照适用前款规定。
【第一百七十五条】有下列情形之一的，法定代理终止：（一）被代理人取得或者恢复完全民事行为能力；（二）代理人丧失民事行为能力；（三）代理人或者被代理人死亡；（四）法律规定的其他情形。
part4
法律专家
管理规范
CODE——
涉及年度考核内容及积分规则
法律专家月刊
链家上海城市公司法律专家认证及管理规范
第一章 总 则
第一条 编制目的
为提高经纪人房产交易法律方面的专业能力，提升职业化形象，促进法律专家不断学习和成长，实现法律专家的价值，特制定本规范。
第二条 适用范围
链家上海城市公司经纪人、法务中心。
第三条 参考依据
本规定依据国家有关法律、法规、规范及公司规章制定。
第二章 职责
第四条 法务中心
法务中心负责制定法律专家的认证标准、流程，运营及管理方案等。
第五条 经纪人
负责按照此规范申请认证法律专家，践行法律专家的职责，并配合完成考核等。
第三章 法律专家的认证
第六条 认证条件
满足以下 2 项条件的，可自愿报名认证法律专家：
（1）入职上海链家 6 个月及以上；
（2）已通过所属岗位的签约资质认证（租赁岗已认证租赁签约资质、买卖岗已认证买卖签约资质，综合岗已认证租赁和买卖签约资质）。
第七条 报名方式
满足第六条认证条件的，可于“上海链家加油站商城”（https://www.jiayou321.com/）中购买 “法律专家班培训课程”产品，按实际需要选择“线上课程”或“线下课程”，确认收货后即视为报名成功。
法律专家月刊
第八条 认证流程
（一）线上课程的认证流程
1、法务中心于经纪人确认收货后 7 日内通过“链识界”为经纪人开放“线上课程”的学习权限；
2、学员需于报名的次月最后一日前完成学习；
3、法务中心将于每月 10 日（可视报名情况调整）安排客观题考试。客观题采用线上考试的方式，推送至已 100%完成学习但尚未完成认证的经纪人。客观题设单选题 10 题，5 分/题，共 50 分；多选题 5 题，10 分/题，共 50 分。客观题总分 100 分，答题时间限 60 分钟，成绩≥60 分视为客观题合格；
4、法务中心将于每月最后一周的周二（可视报名情况调整）安排主观题考试，主观题采用线下考试的方式，客观题合格的方可参加主观题考试。主观题设问答题 3 题，20 分 /题，共 60 分；案例分析题 1 题，共 40 分。主观题总分 100分，答题时间限 60 分钟，成绩≥60 分视为主观题合格。
5、客观题不合格，或者主观题不合格的，均视为认证未通过；经纪人可结合自身情况决定是否重新下单认证。
（二）线下课程的认证流程
1、法务中心将每月视报名情况安排线下培训，满 30 人即可开班。因故无法参加线下培训的，提前报备后可享一次延期培训的机会；
2、线下课程的授课时长为 180 分钟，培训结束后当场开展考试，考试内容包括客观题和主观题，题型设置等与前述规则一致，答题时间限 120 分钟。
3、参加线下培训的经纪人，客观题不合格，或者主观题不合格的，享有一次重新认证的机会，认证流程参照“线 上课程的认证流程”。
法律专家月刊
第四章 法律专家的权益
第九条 法律专家的权益
认证成为法律专家的经纪人，可获得以下权益：
（1）免费定制的法律专家徽章 1 枚；
（2）免费定制的法律专家头像 1 张；
（3）免费定制的法律专家名片 1 套；
（4）法律沙龙、律师座谈会等专属席位；
（5）社区法律讲座、普法教育等助教机会。
以上权益仅限法律专家享有，任何人不得借用、冒用、冒领，否则按照《链家上海城市公司信用管理规则》处理； 法律专家徽章遗失的，一年内仅可补购一次，如经调查 发现存在借用的，则立即取消法律专家资格，并按照《链家上海城市公司信用管理规则》处理。
第五章 法律专家的职责
第十条 法律专家的职责
经法务中心认证，成为法律专家后应当履行以下职责：
（1）遵守公司各项规章制度；
（2）团结合作，为其他人提供法律咨询；
（3）积极参加全国经纪人/协理考试，持证上岗；
（4）积极配合完成法律专家年度专业能力考核；
（5）积极参与法律活动。
第六章 法律专家的年度考核
第十一条 考核对象
法务中心将于每年 7 月对认证时间超过一年的法律专家开展专业能力考核，考核形式为线上考核。
法律专家月刊
第十二条 考核内容
专业能力考核涉及以下四个方面的内容，分别为：
（1）历史客诉数据考核，即考核法律专家的行为；
（2）持证上岗情况考核，即鼓励法律专家持证上岗；
（3）基础签约能力考核，即考核法律专家的签约能力；
（4）专业法律知识考核，即考核法律专家的法律功底；
第十三条 考核流程
1、法务中心向考核对象发布考核任务，被考核人需在规定的时间内完成线上考试（包括签约能力和法律知识两部分）；
2、若在规定时间内完成线上考试且成绩合格的，考核结果即为“通过”，可继续享有法律专家称号及各项权益；
3、若未在规定时间内完成考试，或者考试成绩不合格，或者上一年度存在有责赔付记录，或者未持协理/经纪人证的，考核结果即为“不通过”，由法务中心取消法律专家称号及各项权益。
第七章 法律专家的激励规则
法律专家积极履行岗位职责，可获得一定的岗位积分， 并享受相应的积分激励。
第十四条 积分规则
法律专家的岗位积分由专业素质类、活动参与类、组织贡献类、合作共赢类、积极创新类共 5 类积分构成，具体规则如下：
| 类别 | 释义 | 常规积分/次 |
| 专业素质 | 专业能力考核合格 | 30分 |
| 活动参与 | 参与法务中心组织的讲座、公开课、竞赛等活动 | 10分 |
| 组织贡献 | 持全国房地产经纪人/协理职业资格证书 | 30分 |
| 合作共赢 | 对事业部/大区/门店进行赋能，且有交付物 | 10分 |
| 积极创新 | 使用法务中心发布的产品，提供有效建议 | 10分 |
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第十五条 积分排名激励
法务中心将于每半年开展一次法律专家积分排名，设置上海链家 TOP10、事业部 TOP10 奖项，并给予一定的贝壳币或实物激励。
第八章 附则
第十六条 本管理规范由法务中心负责解释和修订。
第十七条 本管理规范自 2021 年 11 月 1 日起施行。
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学法、懂法，才能更好地享受权利、履行义务。
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