24年9月法律专家月刊

2024年9月刊

经典案例

真实客诉

物业交割清单太潦草，家具遭偷换，责任中介担！

监护

伏老师讲房产风险

普法专栏

本期《法律专家月刊》电子杂志编委会

版面设计

素材内容

：

缪玉洁

缪玉洁

法务中心

目录

CONTENTS

真实客诉

· 物业交割清单太潦草，家具遭偷换，责任中介担！

05

经典案例

· 房子是顶楼，为何隐瞒我？

· 签约后才告知贷款政策，判决佣金减免！

08

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普法专栏

· 监护

· 伏老师讲房产风险

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15

法律专家管理规范

·详细了解管理规范内容，有助于法律专家更好的了解

 自己所享有的权利及应承担的义务。

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part1

真实

客诉

CASE——

物业交割清单太潦草，家具遭偷换，责任中介担！

法律专家月刊

    物业交割清单填写务必注意填写好品牌型号及规格，且需注意，当房屋存在清单模板未列举出的家具家电时，应当补填完整，切不可贪一时之便，导致后期产生高额赔付。建议中介在填写完整明确之余，可以另附照片打印下来让客业签字确认，小心驶得万年船。

物业交割清单太潦草，家具遭偷换，责任中介担！

法律专家月刊

part2

精选

案例

CASE——

案情简介

    小美在中介公司介绍下购买了一间复式房，7楼复8楼，产调载明该楼栋总高10层，结果小美装修时竟发现该房间属于顶楼？这究竟是怎么回事？原来，该栋房屋总高为10 层，但两边部分房屋层高为 8 层，涉诉房屋就正是侧边房屋，且由于不同楼层房间朝向不同，在屋内无法观察到楼上情况。这下小美真是气愤不已，这么重要的信息，中介方竟然只字未提？一怒之下将中介公司告上了法庭。

房子是顶楼，为何隐瞒我？

法律专家月刊

案例一

    法院认为，房屋楼层位置应属于与订立合同有关的重要事实，涉讼房屋《上海市不动产登记簿》载明总层数为 10 层，鉴于楼栋结构特殊，涉讼房屋不同楼层的房间朝向不同，以及在室内无法观察到楼上情况等因素，若不经提醒、辨别，确难以发现涉讼房屋实为顶楼，中介方在带看时应及时向客户披露上述情况，否则中介方未尽到勤勉谨慎注意义务，应返还部分中介费用。

    客户明确不要顶楼的，中介方往往会避开推荐顶楼；房屋明显是顶楼的，客户没有任何异议的，日后一般也不会因此产生纠纷；但是不易发现的顶楼，尤其像本案这种产调显示总高10层、实际侧边房屋总高8层的，中介方作为专业机构，是非常有必要提示到客户的，否则没有尽到勤勉谨慎注意义务。

法律专家月刊

案例一

房子是顶楼，为何隐瞒我？

案情简介

    小王在中介公司居间下成功出售了名下房屋，交易全部走完后却拒不支付中介费，这其中究竟发生了什么呢？原来，小王这次出售房屋是为了置换，小王明确告知中介“希望对方能够全款、两周内到账”，结果签约时约定两个月后过户、尾款100万需银行贷款，小王做出了让步。但是没想到，签约之后中介方又告诉他贷款可能要很久才能放款，需做好心理准备。小王多方询问得知，在当时的贷款政策下，大概要等半年，原定和置换房屋业主的交易条件都得做调整，万般无奈下，小王和置换房屋的业主沟通了加价十多万。小王认为，由于中介公司的不专业，没有如实告知贷款需要半年之久，导致自己产生严重损失。

法律专家月刊

案例二

法院说理     

    作为专业中介，应当在订立合同前提供准确的房产信息、购房贷款政策规定等，这直接影响到房屋买卖合同能否顺利履行等。签订涉案房屋买卖合同之前，中介公司未向小王具体说明当时上海市的房屋贷款政策，但在签订合同后却立即告知其相关政策，由此说明中介方认为小王需知晓当时上海市的房屋贷款政策，但其却未在签约前告知，导致小王在签约时未充分考虑贷款放款时间的因素，中介服务存在瑕疵，中介费酌情予以扣减。

    中介方应全面了解客业的需求，应当在双方签约前提供准确的房产信息、购房贷款政策规定等，应当制定合理的交易节点及付款方案，这将直接影响交易后续能否顺利履行，切勿先签约后告知！

法律专家月刊

案例二

part3

普法

专栏

BOOK——

监护

法律专家月刊

    监护是指对无民事行为能力人/限制民事行为能力人的人身、财产及其他合法权益进行监督和保护的一种民事法律制度。无民事行为能力人、限制民事行为能力人的监护人是其法定代理人。

    根据《中华人民共和国民法典》规定：父母是未成年子女的监护人。

    无民事行为能力或者限制民事行为能力的成年人，由下列有监护能力的人按顺序担任监护人：

（一）配偶；

（二）父母、子女；

（三）其他近亲属；

（四）其他愿意担任监护人的个人或者组织，但是须经被监护人住所地的居民委员会、村民委员会或者民政部门同意。

    对监护人的确定有争议的，由被监护人住所地的居民委员会、村民委员会或者民政部门指定监护人，有关当事人对指定不服的，可以向人民法院申请指定监护人；有关当事人也可以直接向人民法院申请指定监护人。

法律专家月刊

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part4

法律专家

管理规范

CODE——

第一条 编制目的

为提高经纪人房产交易法律方面的专业能力，提升职业化形象，促进法律专家不断学习和成长，实现法律专家的价值，特制定本规范。

第二条 适用范围

链家上海城市公司经纪人、法务中心。

第三条 参考依据

本规定依据国家有关法律、法规、规范及公司规章制定。

第四条 法务中心

法务中心负责制定法律专家的认证标准、流程，运营及管理方案等。

第五条 经纪人

负责按照此规范申请认证法律专家，践行法律专家的职责，并配合完成考核等。 

第六条 认证条件

满足以下条件的，可自愿报名认证法律专家：

（1）已通过所属岗位的签约资质认证（租赁岗已认证租赁签约资质、买卖岗已认证买卖签约资质，综合岗已认证租赁和买卖签约资质）。

第七条 报名方式

满足第六条认证条件的，可于“上海链家加油站商城”（https://www.jiayou321.com/）中购买 “法律专家班培训课程”产品，按实际需要选择“线上课程”或“线下课程”，确认收货后即视为报名成功。 

法律专家月刊

第八条 认证流程

（一）线上课程的认证流程

1、法务中心于经纪人确认收货后 7 日内通过“链识界”为经纪人开放“线上课程”的学习权限；

2、学员需于报名后三个月内完成学习；

3、法务中心将于每月20日左右（可视报名情况调整）安排考试，考试采用线下考试的方式，学习进度100%的可参加线下考试。考试设单选8题（4分/题），多选4题（5分/题），一道问答（18分）；一道案例分析（30分）；总分 100分，答题时间限 60 分钟，成绩≥60 分视为合格。

5、线下考试不合格的，视为认证未通过；经纪人可结合自身情况决定是否重新下单认证。

（二）线下课程的认证流程

1、法务中心将每月视报名情况安排线下培训，满 30 人即可开班。因故无法参加线下培训的，提前报备后可享一次延期培训的机会；

2、线下课程的授课时长为 180 分钟，培训结束后当场开展考试，题型设置等与前述规则一致，答题时间限60分钟。

3、参加线下培训的经纪人，考试不合格的，享有一次重新认证的机会，认证流程参照“线 上课程的认证流程”。 

法律专家月刊

第九条 法律专家的权益

认证成为法律专家的经纪人，可获得以下权益：

（1）免费定制的法律专家徽章 1 枚；

（2）免费定制的法律专家头像 1 张；

（3）免费定制的法律专家名片 1 套；

（4）法律沙龙、律师座谈会等专属席位；

（5）社区法律讲座、普法教育等助教机会。

以上权益仅限法律专家享有，任何人不得借用、冒用、冒领，否则按照《链家上海城市公司信用管理规则》处理； 法律专家徽章遗失的，一年内仅可补购一次，如经调查 发现存在借用的，则立即取消法律专家资格，并按照《链家上海城市公司信用管理规则》处理。

第十条 法律专家的职责

经法务中心认证，成为法律专家后应当履行以下职责：

（1）遵守公司各项规章制度；

（2）团结合作，为其他人提供法律咨询；

（3）积极参加全国经纪人/协理考试，持证上岗；

（4）积极配合完成法律专家年度专业能力考核；

（5）积极参与法律活动。

第十一条 考核对象

法务中心将于每年 7 月对认证时间超过一年的法律专家开展专业能力考核，考核形式为线上考核。 

法律专家月刊

第十二条 考核内容

专业能力考核涉及以下三个方面的内容，分别为：

（1）历史客诉数据考核，即考核法律专家的行为；

（2）基础签约能力考核，即考核法律专家的签约能力；

（3）专业法律知识考核，即考核法律专家的法律功底；

第十三条 考核流程

1、法务中心向考核对象发布考核任务，被考核人需在规定的时间内完成线上考试（包括签约能力和法律知识两部分）；

2、若在规定时间内完成线上考试且成绩合格的，考核结果即为“通过”，可继续享有法律专家称号及各项权益；

3、若未在规定时间内完成考试，或者考试成绩不合格，或者上一年度存在有责赔付记录，或者未持协理/经纪人证的，考核结果即为“不通过”，由法务中心取消法律专家称号及各项权益。

法律专家积极履行岗位职责，可获得一定的岗位积分， 并享受相应的积分激励。 

第十四条 积分规则

法律专家的岗位积分由专业素质类、活动参与类、组织贡献类、合作共赢类、积极创新类共 5 类积分构成，具体规则如下：

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第十五条 积分排名激励

法务中心将于每半年开展一次法律专家积分排名，设置上海链家 TOP10、事业部 TOP10 奖项，并给予一定的贝壳币或实物激励。

第八章 附则

第十六条 本管理规范由法务中心负责解释和修订。

第十七条 本管理规范自 2021 年 11 月 1 日起施行。

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学法、懂法，才能更好地享受权利、履行义务。