2024年9月刊
经典案例
· 房子是顶楼，为何隐瞒我？
· 签约后才告知贷款政策，判决佣金减免！
真实客诉
物业交割清单太潦草，家具遭偷换，责任中介担！
监护
伏老师讲房产风险
普法专栏
本期《法律专家月刊》电子杂志编委会
主编
版面设计
素材内容
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缪玉洁
缪玉洁
法务中心
法律专家月刊
（2024年第09期）
法务中心出品
目录
CONTENTS
真实客诉
· 物业交割清单太潦草，家具遭偷换，责任中介担！
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经典案例
· 房子是顶楼，为何隐瞒我？
· 签约后才告知贷款政策，判决佣金减免！
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普法专栏
· 监护
· 伏老师讲房产风险
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15
法律专家管理规范
·详细了解管理规范内容，有助于法律专家更好的了解
自己所享有的权利及应承担的义务。
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part1
真实
客诉
CASE——
真实客诉，识别赔付风险
案情简介
客户通过中介公司看中一套精装修的房子，当即与业主签好了房屋买卖合同，中介方在拟写物业交割清单时只写了家具名称和数量，而未标明品牌型号规格，且直接忽略了一些小型家具，客户交房后才发现灯具等都被换成次品，一些小型家具直接不翼而飞，客户表示非常不满，业主表示并未违背物业交割清单，客户气愤不已，遂向中介公司讨要说法。
解决方案
由于中介方确实存在服务瑕疵，未能将物业交割清单书写完整明确，导致交房时的家具并非签约时客户看中的家具，而从物业交割清单的字面约定看，业主确实也履行了相应义务，中介公司最终做出了相应赔付。
物业交割清单太潦草，家具遭偷换，责任中介担！
法律专家月刊
温馨提示
物业交割清单填写务必注意填写好品牌型号及规格，且需注意，当房屋存在清单模板未列举出的家具家电时，应当补填完整，切不可贪一时之便，导致后期产生高额赔付。建议中介在填写完整明确之余，可以另附照片打印下来让客业签字确认，小心驶得万年船。
物业交割清单太潦草，家具遭偷换，责任中介担！
法律专家月刊
part2
精选
案例
CASE——
通过案例学知识，活学活用更专业
案情简介
小美在中介公司介绍下购买了一间复式房，7楼复8楼，产调载明该楼栋总高10层，结果小美装修时竟发现该房间属于顶楼？这究竟是怎么回事？原来，该栋房屋总高为10 层，但两边部分房屋层高为 8 层，涉诉房屋就正是侧边房屋，且由于不同楼层房间朝向不同，在屋内无法观察到楼上情况。这下小美真是气愤不已，这么重要的信息，中介方竟然只字未提？一怒之下将中介公司告上了法庭。
房子是顶楼，为何隐瞒我？
法律专家月刊
案例一
法院说理
法院认为，房屋楼层位置应属于与订立合同有关的重要事实，涉讼房屋《上海市不动产登记簿》载明总层数为 10 层，鉴于楼栋结构特殊，涉讼房屋不同楼层的房间朝向不同，以及在室内无法观察到楼上情况等因素，若不经提醒、辨别，确难以发现涉讼房屋实为顶楼，中介方在带看时应及时向客户披露上述情况，否则中介方未尽到勤勉谨慎注意义务，应返还部分中介费用。
业务提示
客户明确不要顶楼的，中介方往往会避开推荐顶楼；房屋明显是顶楼的，客户没有任何异议的，日后一般也不会因此产生纠纷；但是不易发现的顶楼，尤其像本案这种产调显示总高10层、实际侧边房屋总高8层的，中介方作为专业机构，是非常有必要提示到客户的，否则没有尽到勤勉谨慎注意义务。
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案例一
房子是顶楼，为何隐瞒我？
案情简介
小王在中介公司居间下成功出售了名下房屋，交易全部走完后却拒不支付中介费，这其中究竟发生了什么呢？原来，小王这次出售房屋是为了置换，小王明确告知中介“希望对方能够全款、两周内到账”，结果签约时约定两个月后过户、尾款100万需银行贷款，小王做出了让步。但是没想到，签约之后中介方又告诉他贷款可能要很久才能放款，需做好心理准备。小王多方询问得知，在当时的贷款政策下，大概要等半年，原定和置换房屋业主的交易条件都得做调整，万般无奈下，小王和置换房屋的业主沟通了加价十多万。小王认为，由于中介公司的不专业，没有如实告知贷款需要半年之久，导致自己产生严重损失。
签约后才告知贷款政策，判决佣金减免！
法律专家月刊
案例二
法院说理
作为专业中介，应当在订立合同前提供准确的房产信息、购房贷款政策规定等，这直接影响到房屋买卖合同能否顺利履行等。签订涉案房屋买卖合同之前，中介公司未向小王具体说明当时上海市的房屋贷款政策，但在签订合同后却立即告知其相关政策，由此说明中介方认为小王需知晓当时上海市的房屋贷款政策，但其却未在签约前告知，导致小王在签约时未充分考虑贷款放款时间的因素，中介服务存在瑕疵，中介费酌情予以扣减。
业务提示
中介方应全面了解客业的需求，应当在双方签约前提供准确的房产信息、购房贷款政策规定等，应当制定合理的交易节点及付款方案，这将直接影响交易后续能否顺利履行，切勿先签约后告知！
签约后才告知贷款政策，判决佣金减免！
法律专家月刊
案例二
part3
普法
专栏
BOOK——
监护
法律专家月刊
知识概览
监护是指对无民事行为能力人/限制民事行为能力人的人身、财产及其他合法权益进行监督和保护的一种民事法律制度。无民事行为能力人、限制民事行为能力人的监护人是其法定代理人。
根据《中华人民共和国民法典》规定：父母是未成年子女的监护人。
无民事行为能力或者限制民事行为能力的成年人，由下列有监护能力的人按顺序担任监护人：
（一）配偶；
（二）父母、子女；
（三）其他近亲属；
（四）其他愿意担任监护人的个人或者组织，但是须经被监护人住所地的居民委员会、村民委员会或者民政部门同意。
对监护人的确定有争议的，由被监护人住所地的居民委员会、村民委员会或者民政部门指定监护人，有关当事人对指定不服的，可以向人民法院申请指定监护人；有关当事人也可以直接向人民法院申请指定监护人。
监护
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实操建议
在实操中，如果遇到当事人需要由其监护人代为签署合同的，我们应当让其提供相应的证明材料来确认其监护人身份。
如遇当事人是未成年人的，其监护人为其亲生父母。必须由其亲生父母共同到场代为签署合同，并提供该未成年人的出生证明。
而遇到当事人属于不能辨认或不能完全辨认自己行为的成年人的，为确保交易安全，确认监护人签署合同的效力，则需要其监护人办理指定监护人手续，取得并提供已经生效的指定监护人的法院文书。
监护
法律专家月刊
链识界
【伏老师讲房产风险】
伏晶晶老师
法务中心
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part4
法律专家
管理规范
CODE——
涉及年度考核内容及积分规则
链家上海城市公司法律专家认证及管理规范
第一章 总 则
第一条 编制目的
为提高经纪人房产交易法律方面的专业能力，提升职业化形象，促进法律专家不断学习和成长，实现法律专家的价值，特制定本规范。
第二条 适用范围
链家上海城市公司经纪人、法务中心。
第三条 参考依据
本规定依据国家有关法律、法规、规范及公司规章制定。
第二章 职责
第四条 法务中心
法务中心负责制定法律专家的认证标准、流程，运营及管理方案等。
第五条 经纪人
负责按照此规范申请认证法律专家，践行法律专家的职责，并配合完成考核等。
第三章 法律专家的认证
第六条 认证条件
满足以下条件的，可自愿报名认证法律专家：
（1）已通过所属岗位的签约资质认证（租赁岗已认证租赁签约资质、买卖岗已认证买卖签约资质，综合岗已认证租赁和买卖签约资质）。
第七条 报名方式
满足第六条认证条件的，可于“上海链家加油站商城”（https://www.jiayou321.com/）中购买 “法律专家班培训课程”产品，按实际需要选择“线上课程”或“线下课程”，确认收货后即视为报名成功。
法律专家月刊
第八条 认证流程
（一）线上课程的认证流程
1、法务中心于经纪人确认收货后 7 日内通过“链识界”为经纪人开放“线上课程”的学习权限；
2、学员需于报名后三个月内完成学习；
3、法务中心将于每月20日左右（可视报名情况调整）安排考试，考试采用线下考试的方式，学习进度100%的可参加线下考试。考试设单选8题（4分/题），多选4题（5分/题），一道问答（18分）；一道案例分析（30分）；总分 100分，答题时间限 60 分钟，成绩≥60 分视为合格。
5、线下考试不合格的，视为认证未通过；经纪人可结合自身情况决定是否重新下单认证。
（二）线下课程的认证流程
1、法务中心将每月视报名情况安排线下培训，满 30 人即可开班。因故无法参加线下培训的，提前报备后可享一次延期培训的机会；
2、线下课程的授课时长为 180 分钟，培训结束后当场开展考试，题型设置等与前述规则一致，答题时间限60分钟。
3、参加线下培训的经纪人，考试不合格的，享有一次重新认证的机会，认证流程参照“线 上课程的认证流程”。
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第四章 法律专家的权益
第九条 法律专家的权益
认证成为法律专家的经纪人，可获得以下权益：
（1）免费定制的法律专家徽章 1 枚；
（2）免费定制的法律专家头像 1 张；
（3）免费定制的法律专家名片 1 套；
（4）法律沙龙、律师座谈会等专属席位；
（5）社区法律讲座、普法教育等助教机会。
以上权益仅限法律专家享有，任何人不得借用、冒用、冒领，否则按照《链家上海城市公司信用管理规则》处理； 法律专家徽章遗失的，一年内仅可补购一次，如经调查 发现存在借用的，则立即取消法律专家资格，并按照《链家上海城市公司信用管理规则》处理。
第五章 法律专家的职责
第十条 法律专家的职责
经法务中心认证，成为法律专家后应当履行以下职责：
（1）遵守公司各项规章制度；
（2）团结合作，为其他人提供法律咨询；
（3）积极参加全国经纪人/协理考试，持证上岗；
（4）积极配合完成法律专家年度专业能力考核；
（5）积极参与法律活动。
第六章 法律专家的年度考核
第十一条 考核对象
法务中心将于每年 7 月对认证时间超过一年的法律专家开展专业能力考核，考核形式为线上考核。
法律专家月刊
第十二条 考核内容
专业能力考核涉及以下三个方面的内容，分别为：
（1）历史客诉数据考核，即考核法律专家的行为；
（2）基础签约能力考核，即考核法律专家的签约能力；
（3）专业法律知识考核，即考核法律专家的法律功底；
第十三条 考核流程
1、法务中心向考核对象发布考核任务，被考核人需在规定的时间内完成线上考试（包括签约能力和法律知识两部分）；
2、若在规定时间内完成线上考试且成绩合格的，考核结果即为“通过”，可继续享有法律专家称号及各项权益；
3、若未在规定时间内完成考试，或者考试成绩不合格，或者上一年度存在有责赔付记录，或者未持协理/经纪人证的，考核结果即为“不通过”，由法务中心取消法律专家称号及各项权益。
第七章 法律专家的激励规则
法律专家积极履行岗位职责，可获得一定的岗位积分， 并享受相应的积分激励。
第十四条 积分规则
法律专家的岗位积分由专业素质类、活动参与类、组织贡献类、合作共赢类、积极创新类共 5 类积分构成，具体规则如下：
| 类别 | 释义 | 常规积分/次 |
| 专业素质 | 专业能力考核合格 | 30分 |
| 活动参与 | 参与法务中心组织的讲座、公开课、竞赛等活动 | 10分 |
| 组织贡献 | 持全国房地产经纪人/协理职业资格证书 | 30分 |
| 合作共赢 | 对事业部/大区/门店进行赋能，且有交付物 | 10分 |
| 积极创新 | 使用法务中心发布的产品，提供有效建议 | 10分 |
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第十五条 积分排名激励
法务中心将于每半年开展一次法律专家积分排名，设置上海链家 TOP10、事业部 TOP10 奖项，并给予一定的贝壳币或实物激励。
第八章 附则
第十六条 本管理规范由法务中心负责解释和修订。
第十七条 本管理规范自 2021 年 11 月 1 日起施行。
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学法、懂法，才能更好地享受权利、履行义务。
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