法律专家月刊（23年12月）

法律专家月刊

法务中心出品

法律专家刊物2023年12月刊

12

近期热门案例

新政来袭——

少税费，谁享受？

——更专业，更合规！

真实客诉案例

在线签约·两大必备

签约提醒

本期《法律专家月刊》电子杂志编委会

版面设计

素材内容

：

李淑慧、童星

李淑慧、童星

法务中心

前言

《法律专家月刊》系法务中心出品，旨在帮助法律专家学习更多的法律知识、了解更多与业务相关的真实案例。本月刊内容涉及《民法典》相关法条、每月精选案例等内容，如有其他内容需求，欢迎各位伙伴扫描下方二维码反馈补充，您的宝贵意见非常重要。

法律专家，精彩不停，期待更好的你～

每周积分活动，每月专属活动等，

助力各位伙伴学到更多法律知识，充实职业生活！

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12月法律专家精彩瞬间

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法律专家

12月法律专家精彩瞬间

      时隔4年，法律专家线下面授课重启，由法务中心总监伏晶晶老师亲自授课，掀起法律专家认证的狂潮。2023年11月-12月，累计开课共7场，已报名699位伙伴。通过老师现场生动的案例讲解、由浅入深的法条分析，以及对经纪人伙伴高频问题的现场答疑，课后伙伴们纷纷反馈受益匪浅，更深刻的认识到房产交易中一些法律知识的重要性，会在以后的作业中可以为客户提供更为专业的经纪服务。

12月法律专家精彩瞬间

      自2023年Q4季度以来，共有3146位伙伴报名法律专家的课程，参加考试的同学中有2624位同学通过考试认证成功！截止年底，上海链家在池2170位五星合规官，星海组织有你们而更加闪耀！

TUMB

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客诉案例

新政来袭，少税费，谁享受？

以案说法

协议离婚后，老公不按协议约定......

法律专家管理规范

详细了解管理规范内容，有助于法律专家更好的了解自己所享有的权利及应承担的义务。

04  ►

签约提醒

在线签约·两大必备

part1

客诉

案例

CASE——

法律专家月刊

客诉案例

链小法接到了这样一个客诉：2023年11月，业主张先生出售一套房屋，2023年12月14日，因为普宅政策发生变化，现在业主因房子从原来的非普变成普宅，导致其出售的房屋增值税也没了。业主和客户小李在协议书里有一条约定“因政策变动导致税费减少，减少的税费由法定义务人享受”，那现在这笔税费优惠应该由谁享受呢？业主和客户小李陷入了争吵......

新政来袭，少税费，谁享受？

法律专家月刊

客诉案例

【法务解析】

大家制作合同时可以看到，在《协议书》中，因政策变动导致税、费减少，减少的税、费由谁享受，是可以选择甲方、乙方或者法定的纳税义务人享受的。故，因政策变更导致税费减少时，以此处填写的享受方为准。即，减少的税费应该以合同约定为准。

关于《协议书》第四条 交易税、费的约定：在交易谈判的过程中，整个交易的税、费会在《协议书》第四条第（一）款中甲方对房屋作出一定承诺的基础上约定税、费具体承担方式。

《协议书》第四条第（二）款对于税费增加的部分，一般考虑是基于甲方承诺，故甲方承诺不实导致税费增加的，则甲方承担。《协议书》第四条第（二）款对于税费减少的部分，一般基于《协议书》第四条第（一）款约定的承担方式来约定由谁享受。

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客诉案例

part2

以案

说法

CASE——

法律专家月刊

案例一

双方协议离婚后，一方不愿按离婚协议约定将自己名下房屋赠与子女或他人时，另一方请求法院判令一方按协议约定办理房屋过户手续，是否支持?

协议离婚后，老公不按协议约定......

王大哥和陈小姐最近协议离婚， 在离婚协议上双方约定：将原产权人为王大哥的上海市静安区南京西路699号208室的房屋赠与给女儿小王，在离婚后10日内执行。但是距离过户的日子已经过去了30天，王大哥仍然没有按照离婚协议的约定将房屋赠与并过户给女儿。对此，王大哥的答复是：“根据《民法典》第六百五十八条第一款“赠与人在赠与财产的权利转移之前可以撤销赠与”之规定，我可以主张可以无条件撤销赠与。现在我撤销房屋赠与！“

法律专家月刊

案例一

协议离婚后，老公不按协议约定......

赠与方的观点是不对的。

其理由在于，离婚协议中关于房屋赠与的约定并不构成一般意义上的赠与合同。根据《民法典》第六百五十七条“赠与合同是赠与人将自己的财产无偿给予受赠人，受赠人表示接受赠与的合同”之规定，构成赠与合同的前提是赠与人将自己的财产无偿给予受赠人而不要求受赠人为此付出代价或承担任何义务。具体到离婚协议中的赠与而言，实务中很少出现受赠人在离婚协议上确认接受赠与的情形。

也就是说，离婚协议中的所谓赠与并未在赠与人与受赠人之间达成一致，不构成赠与合同。既然不构成赠与合同，那么一般也就不存在赠与人依据《民法典》加以撤销的可能。那么从法律角度，赠与人在离婚协议中的赠与表示应如何评价呢?

法院认为

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案例一

协议离婚后，老公不按协议约定......

这是赠与人为换取另一方同意协议离婚而承诺履行的义务。该义务的特殊之处在于，赠与人的给付房屋义务不是向离婚协议相对方履行，而是按约定向合同外第三人履行。根据《民法典》第一千零七十六条的规定，“夫妻双方自愿离婚的，应当签订书面离婚协议，并亲自到婚姻登记机关申请离婚登记。离婚协议应当载明双方自愿离婚的意思表示和对子女抚养、财产以及债务处理等事项协商一致的意见”。由于婚姻登记机关办理离婚登记的前提条件是双方对子女抚养和财产分割问题达成一致意见，所以急于离婚的一方可能会在离婚协议中对财产分割作出一定的让步。这类离婚协议中双方主要义务表现为，受赠人配合赠与人办理协议离婚，受赠人向第三人交付房屋。在相对方已经按约定与赠与人协议解除婚姻关系的情形下，赠与人也应按约定履行给付房屋的义务。如果赠与人不履行该义务，则构成违约，离婚协议相对方有权请求法院判令其履行房屋交付义务。

最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国民法典〉婚姻家庭编的解释(一）》第六十九条第二款“当事人依照民法典第一千零七十六条签订的离婚协议中关于财产以及债务处理的条款，对男女双方具有法律约束力”的规定可以理解为上述精神的体现。

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案例一

协议离婚后，老公不按协议约定......

双方协议离婚后，一方不愿按离婚协议约定将自己名下房屋赠与子女或他人时，另一方请求法院判令一方按协议约定办理房屋过户手续，法院是支持的！

构成赠与合同的前提是赠与人将自己的财产无偿给予受赠人而不要求受赠人为此付出代价或承担任何义务。到离婚协议中的赠与而言，实务中很少出现受赠人在离婚协议上确认接受赠与的情形。

如果赠与人不履行该义务，则构成违约，离婚协议相对方有权请求法院判令其履行房屋交付义务。

part3

签约

提醒

BOOK——

在线签约·两大必备

法律专家月刊

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签约提醒

part4

法律专家

管理规范

CODE——

法律专家月刊

第一条 编制目的

为提高经纪人房产交易法律方面的专业能力，提升职业化形象，促进法律专家不断学习和成长，实现法律专家的价值，特制定本规范。

第二条 适用范围

链家上海城市公司经纪人、法务中心。

第三条 参考依据

本规定依据国家有关法律、法规、规范及公司规章制定。

第四条 法务中心

法务中心负责制定法律专家的认证标准、流程，运营及管理方案等。

第五条 经纪人

负责按照此规范申请认证法律专家，践行法律专家的职责，并配合完成考核等。 

第六条 认证条件

满足以下条件的，可自愿报名认证法律专家：

已通过所属岗位的签约资质认证（租赁岗已认证租赁签约资质、买卖岗已认证买卖签约资质，综合岗已认证租赁和买卖签约资质）。

第七条 报名方式

满足第六条认证条件的，可于“上海链家加油站商城”（https://www.jiayou321.com/）中购买 “法律专家班培训课程”产品，按实际需要选择“线上课程”或“线下课程”，确认收货后即视为报名成功。 

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第八条 认证流程

（一）线上课程的认证流程

1、法务中心于经纪人确认收货后 7 日内通过“链识界”为经纪人开放“线上课程”的学习权限；

2、学员需于报名的次月最后一日前完成学习；

3、法务中心将于每月 10 日（可视报名情况调整）安排客观题考试。客观题采用线上考试的方式，推送至已 100%完成学习但尚未完成认证的经纪人。客观题设单选题 10 题，5 分/题，共 50 分；多选题 5 题，10 分/题，共 50 分。客观题总分 100 分，答题时间限 60 分钟，成绩≥60 分视为客观题合格；

4、法务中心将于每月最后一周的周二（可视报名情况调整）安排主观题考试，主观题采用线下考试的方式，客观题合格的方可参加主观题考试。主观题设问答题 3 题，20 分 /题，共 60 分；案例分析题 1 题，共 40 分。主观题总分 100分，答题时间限 60 分钟，成绩≥60 分视为主观题合格。

5、客观题不合格，或者主观题不合格的，均视为认证未通过；经纪人可结合自身情况决定是否重新下单认证。

（二）线下课程的认证流程

1、法务中心将每月视报名情况安排线下培训，满 30 人即可开班。因故无法参加线下培训的，提前报备后可享一次延期培训的机会；

2、线下课程的授课时长为 180 分钟，培训结束后当场开展考试，考试内容包括客观题和主观题，题型设置等与前述规则一致，答题时间限 120 分钟。

3、参加线下培训的经纪人，客观题不合格，或者主观题不合格的，享有一次重新认证的机会，认证流程参照“线 上课程的认证流程”。 

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第九条 法律专家的权益

认证成为法律专家的经纪人，可获得以下权益：

（1）免费定制的法律专家徽章 1 枚；

（2）免费定制的法律专家头像 1 张；

（3）免费定制的法律专家名片 1 套；

（4）法律沙龙、律师座谈会等专属席位；

（5）社区法律讲座、普法教育等助教机会。

以上权益仅限法律专家享有，任何人不得借用、冒用、冒领，否则按照《链家上海城市公司信用管理规则》处理； 法律专家徽章遗失的，一年内仅可补购一次，如经调查 发现存在借用的，则立即取消法律专家资格，并按照《链家上海城市公司信用管理规则》处理。

第十条 法律专家的职责

经法务中心认证，成为法律专家后应当履行以下职责：

（1）遵守公司各项规章制度；

（2）团结合作，为其他人提供法律咨询；

（3）积极参加全国经纪人/协理考试，持证上岗；

（4）积极配合完成法律专家年度专业能力考核；

（5）积极参与法律活动。 

第十一条 考核对象

法务中心将于每年 7 月对认证时间超过一年的法律专家开展专业能力考核，考核形式为线上考核。 

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第十二条 考核内容

专业能力考核涉及以下四个方面的内容，分别为：

（1）历史客诉数据考核，即考核法律专家的行为；

（2）持证上岗情况考核，即鼓励法律专家持证上岗；

（3）基础签约能力考核，即考核法律专家的签约能力；

（4）专业法律知识考核，即考核法律专家的法律功底；

第十三条 考核流程

1、法务中心向考核对象发布考核任务，被考核人需在规定的时间内完成线上考试（包括签约能力和法律知识两部分）；

2、若在规定时间内完成线上考试且成绩合格的，考核结果即为“通过”，可继续享有法律专家称号及各项权益；

3、若未在规定时间内完成考试，或者考试成绩不合格，或者上一年度存在有责赔付记录，或者未持协理/经纪人证的，考核结果即为“不通过”，由法务中心取消法律专家称号及各项权益。

法律专家积极履行岗位职责，可获得一定的岗位积分， 并享受相应的积分激励。 

第十四条 积分规则

法律专家的岗位积分由专业素质类、活动参与类、组织贡献类、合作共赢类、积极创新类共 5 类积分构成，具体规则如下：

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第十五条 积分排名激励

法务中心将于每半年开展一次法律专家积分排名，设置上海链家 TOP10、事业部 TOP10 奖项，并给予一定的贝壳币或实物激励。

第十六条 本管理规范由法务中心负责解释和修订。

第十七条 本管理规范自 2021 年 11 月 1 日起施行。

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学法、懂法，才能更好地享受权利、履行义务。