法律专家月刊
法务中心出品
法律专家刊物2023年7月刊
07
精选典型案例
房屋维修责任，到底谁来承担？
——更专业，更合规！
真实客诉案例
不动产登记
普法专栏
承租人提前退租，法院判决支付免租期内租金
婚前全款购买3套房，婚后都加了配偶名，离婚时如何分割？
本期《法律专家月刊》电子杂志编委会
主编
版面设计
素材内容
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童星、李淑慧
童星、李淑慧
法务中心
法律专家月刊
（第14期）
法务中心出品
前言
《法律专家月刊》系法务中心出品，旨在帮助法律专家学习更多的法律知识、了解更多与业务相关的真实案例。本月刊内容涉及《民法典》相关法条、每月精选案例等内容，如有其他内容需求，欢迎各位伙伴扫描下方二维码反馈补充，您的宝贵意见非常重要。
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（1）职业资格：持经纪人证书，能力指数为2；持协理证书，能力指数为1；
（2）风控水平：认证法律专家，能力指数为2；
（3）签约能力：取得买卖签约权限，能力指数为2；取得租赁签约权限，能力指数为1；综合岗取得单项签约权限，能力指数为1。
TUMB
目录
01 ►
02 ►
03 ►
客诉案例
房屋维修责任，到底谁来承担？
精选典型案例
案例一：承租人违约提前退租，法院判决支付免租期内租金
案例二：婚前全款购买3套房，婚后都加了配偶名，离婚时如何分割？
法律专家管理规范
详细了解管理规范内容，有助于法律专家更好的了解自己所享有的权利及应承担的义务。
04 ►
普法专栏
不动产登记
part1
客诉
案例
CASE——
真实客诉，教你合规作业
法律专家月刊
房屋维修责任，到底谁来承担？
客诉案例一
小张是一名刚刚毕业的大学生，在经纪人小李的积极居间介绍下成功租到了一套位于上海市松江区的房屋。2023年5月10日，小张与业主孙女士签订了《房屋租赁合同》，约定租期为2023年6月1日至2024年5月31日。
可就在小张搬进房屋后，发现房屋内的空调过于老旧已经无法正常使用。小张联系业主孙女士要求其负责维修空调，但业主孙女士声称该房屋已经交付，后续屋内设施维修其也不应当再负责处理，拒绝与小张沟通。
屋内损坏设施的维修到底应该由谁来负责？经纪人小李昏了头，双方到底谁是对的，事情应该如何解决？
因此，业主应确保房屋内附属设施安全并且能够正常使用，如遇损坏的，业主应当在约定期限内及时维修，若业主拒不维修的，承租人可以自行维修并要求业主承担维修费用。
承租人也应当合理、正当使用屋内设施，若设施损坏是因承租人的不当使用造成的，此时应当由承租人承担该等维修责任。
案例中小张屋内的空调是因为老化失修问题导致无法正常使用，根据合同约定，应当由业主孙女士承担维修责任。因孙女士拒不维修，小张可以选择自行维修后向孙女士主张维修费用。
在我司《房屋租赁合同》第五条第一款及第二款中，对房屋使用以及维修责任进行了相应约定。
part2
精选
案例
CASE——
通过案例学知识，活学活用更专业
法律专家月刊
承租人提前退租，法院判决支付免租期内租金
案例一
2020年7月，林女士与中恒公司签订房屋租赁合同，约定林女士将房屋出租给中恒公司使用，租赁期限6年，租金标准为38769元/月。
合同约定中恒公司按季度向林女士支付租金，中恒公司于2022年3月支付2022年1月28日至2022年2月27日租金后不再支付任何租金。后中恒公司于2022年11月返还案涉房屋，故其拖欠2022年2月28日至2022年10月31日共计8个月的租金310152元。同时根据合同约定，林女士有权要求中恒公司支付相当于2个月房租的违约金77538元。
租赁合同约定租赁期限为6年，租赁合同约定免租期为6个月，中恒公司正常支付房租期间为27个月，未经过的租赁期间为45个月，故中恒公司应支付相当于3.75个月（45/72*6=3.75）免租期所对应的房屋占用费。现林女士诉至法院，请求法院判令解除双方的租赁合同、中海支付拖欠房屋租金310152元、赔偿违约金77538元及房屋占用费145383.75元。
中恒公司辩称，同意解除租赁合同及欠付租金数额310152元；双方系合作关系，我方没有违约行为，且林女士主张违约金过高，不予认可；免租期不同意支付租金。
法律专家月刊
案例一
承租人提前退租，法院判决支付免租期内租金
法院经审理认为：林女士主张中恒公司未按约定日期支付房租超过7个工作日，则有权主张解除合同，且中恒公司已返还804号房屋，故现要求确认案涉租赁合同解除，中恒公司对于合同解除及解除期限、欠付房屋租金金额均予以认可，法院亦不持异议。
现林女士与中恒公司对中恒公司是否存在违约行为各执一词。林女士认为双方系房屋租赁合同关系，中恒公司未按约支付房屋租金构成违约，中恒公司则认为双方系合作关系，己方代收代付房租并不存在违约行为。对此，法院认为，依据租赁合同关于租期、租金、权利义务之具体约定，足以认定双方系房屋租赁合同关系，中恒公司未按约支付房屋租赁构成违约，应当承担相应违约责任。故林女士主张中恒公司支付违约金77538元符合合同约定，于法有据，并无不当，法院予以支持。
法条依据——《中华人民共和国民法典》
第五百六十六条第一、二款 合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以请求恢复原状或者采取其他补救措施，并有权请求赔偿损失。
合同因违约解除的，解除权人可以请求违约方承担违约责任，但是当事人另有约定的除外。
第五百六十七条 合同的权利义务关系终止，不影响合同中结算和清理条款的效力。
第五百八十四条 当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，造成对方损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益；但是，不得超过违约一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违约可能造成的损失。
法律专家月刊
案例一
法官释法
若租赁合同中就免租期损失赔偿进行了约定，法院一般会尊重双方当事人的意愿，适用合同中针对免租期租金、违约金等条款进行裁判。但若合同中对免租期租金的承担没有明确约定，因承租人提前解除合同，出租人主张免租期赔偿时，司法实践中则存在不同的观点和认定。
为了最大限度减少发生争议时租赁双方的扯皮，出租人与承租人协商确定免租期条款或者类似的装修期优惠条款时，应当谨慎注意如下内容：合同中对于免租期的期限应明确至具体日期，避免双方对于免租期的期限发生争议；对免租期所免的费用明细作出明确约定，比如是只免租金，还是包括物业费、水费、电费等，上述事项应细致入微进行规定；最为关键重要的是，在签订租赁合同过程中，最好是将因承租人违约导致合同提前终止时，出租人有权要求承租人支付免租期的租金或者赔偿免租期的房屋占用费这一条款明确写到合同内容中，为日后实际发生争议时主张免租期租金奠定基础。
承租人提前退租，法院判决支付免租期内租金
法律专家月刊
婚前全款购买3套房，婚后都加了配偶名，
离婚时如何分割？
案例一
乔女士、王先生经人介绍相识，结婚并育有女儿小王。王先生在婚前支付全款买下3套房，一套自住，两套出租。结婚时，王先生将妻子的名字都加在了3套房的房本上。
但双方婚前缺乏深入了解，婚后因性格脾气差异、交流不够，逐渐因家庭事务产生矛盾。2020年时，乔女士来法院起诉离婚。两人对离婚这件事件没有异议，但在房产分割、女儿抚养权上各有各的想法。
乔女士认为，三套房属于夫妻共同财产，理应对半分，根据照顾女方和小孩的原则，应依法予以多分，即她应取得其中的60%。同时，她请求判令女儿归她抚养。
王先生说，买房时他与妻子还不认识，后办理房产证时，因为政策原因，不能登记在他一人名下，才不得已登记在双方名下，因此认为房产实际上属于他的婚前财产，不同意分割。女儿一直跟着他生活，因此认为法院将女儿抚养权判给他更有利孩子成长。
法律专家月刊
案例二
法院：婚后房本上加名，并不意味着一律对半分
法院认为，关于双方争议的三套房产，现登记为双方共有，因此应作为夫妻共同财产依法分割；在具体分割时，需考虑三套房屋的合同签订情况、购房款支付情况、税费支付情况等案件事实，比较原、被告双方对三套房产来源的贡献大小，结合“照顾女方权益的原则”等因素。
一审对房产分割部分是这样判的：法院酌情确定乔女士可分得约25%的份额，王先生可分得约75%的份额。
乔女士不服一审判决，提起上诉。
乔女士上诉时认为，即便是一方个人全额出资买房，婚后加名以及婚后取得房产登记，也是对另一方的赠与。由于夫妻对财产共有的特性，在双方没有约定共同共有份额的情况下，在分割时理应一人一半。
二审法院认为，虽该三套房产在双方婚后登记为共同共有，但这不当然意味着各半共同，也无证据证明王先生有将房屋一半份额赠与乔女士的明确意思表示。一审法院判决时，已充分考虑双方对案涉三套房产的贡献大小，并兼顾照顾女方权益的原则，尚属合理范畴，遂二审法院予以维持。
婚前全款购买3套房，婚后都加了配偶名，
离婚时如何分割？
法律专家月刊
法官提醒
不少人认为，既然登记在双方名下或是加上了配偶的名字，房子理应有一半属于自己。
根据《民法典》第一千零八十七条的规定，离婚时，夫妻的共同财产由双方协议处理；协议不成的，由人民法院根据财产的具体情况，按照照顾子女、女方和无过错方权益的原则判决。
即在司法实践中，虽然案涉房屋属于夫妻共同共有，但并非一律平均分割，法院会根据房屋出资来源、双方在婚姻中是否存在过错、是否共同生活等具体情况进行分割。
part3
普法
专栏
BOOK——
不动产登记
不动产登记
不动产物权
法律专家月刊
《民法典》关于不动产登记相关约定
不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但是法律另有规定的除外。依法属于国家所有的自然资源，所有权可以不登记。
第二百一十条 不动产登记，由不动产所在地的登记机构办理。国家对不动产实行统一登记制度。统一登记的范围、登记机构和登记办法，由法律、行政法规规定。
第二百一十一条 当事人申请登记，应当根据不同登记事项提供权属证明和不动产界址、面积等必要材料。
第二百一十四条 不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。
第二百一十五条 当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者当事人另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。
第二百一十六条 不动产登记簿是物权归属和内容的根据。不动产登记簿由登记机构管理。
第二百一十七条 不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明。不动产权属证书记载的事项，应当与不动产登记簿一致；记载不一致的，除有证据证明不动产登记簿确有错误外，以不动产登记簿为准。
不动产登记
法律专家月刊
《民法典》关于不动产登记相关约定
第二百一十八条 权利人、利害关系人可以申请查询、复制不动产登记资料，登记机构应当提供。
第二百一十九条 利害关系人不得公开、非法使用权利人的不动产登记资料。
第二百二十条 权利人、利害关系人认为不动产登记簿记载的事项错误的，可以申请更正登记。不动产登记簿记载的权利人书面同意更正或者有证据证明登记确有错误的，登记机构应当予以更正。不动产登记簿记载的权利人不同意更正的，利害关系人可以申请异议登记。登记机构予以异议登记，申请人自异议登记之日起十五日内不提起诉讼的，异议登记失效。异议登记不当，造成权利人损害的，权利人可以向申请人请求损害赔偿。
第二百二十一条 当事人签订买卖房屋的协议或者签订其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起九十日内未申请登记的，预告登记失效。
第二百二十二条 当事人提供虚假材料申请登记，造成他人损害的，应当承担赔偿责任。因登记错误，造成他人损害的，登记机构应当承担赔偿责任。登记机构赔偿后，可以向造成登记错误的人追偿。
第二百二十三条 不动产登记费按件收取，不得按照不动产的面积、体积或者价款的比例收取。
part4
法律专家
管理规范
CODE——
涉及年度考核内容及积分规则
法律专家月刊
链家上海城市公司法律专家认证及管理规范
第一章 总 则
第一条 编制目的
为提高经纪人房产交易法律方面的专业能力，提升职业化形象，促进法律专家不断学习和成长，实现法律专家的价值，特制定本规范。
第二条 适用范围
链家上海城市公司经纪人、法务中心。
第三条 参考依据
本规定依据国家有关法律、法规、规范及公司规章制定。
第二章 职责
第四条 法务中心
法务中心负责制定法律专家的认证标准、流程，运营及管理方案等。
第五条 经纪人
负责按照此规范申请认证法律专家，践行法律专家的职责，并配合完成考核等。
第三章 法律专家的认证
第六条 认证条件
满足以下 2 项条件的，可自愿报名认证法律专家：
（1）入职上海链家 6 个月及以上；
（2）已通过所属岗位的签约资质认证（租赁岗已认证租赁签约资质、买卖岗已认证买卖签约资质，综合岗已认证租赁和买卖签约资质）。
第七条 报名方式
满足第六条认证条件的，可于“上海链家加油站商城”（https://www.jiayou321.com/）中购买 “法律专家班培训课程”产品，按实际需要选择“线上课程”或“线下课程”，确认收货后即视为报名成功。
法律专家月刊
第八条 认证流程
（一）线上课程的认证流程
1、法务中心于经纪人确认收货后 7 日内通过“链识界”为经纪人开放“线上课程”的学习权限；
2、学员需于报名的次月最后一日前完成学习；
3、法务中心将于每月 10 日（可视报名情况调整）安排客观题考试。客观题采用线上考试的方式，推送至已 100%完成学习但尚未完成认证的经纪人。客观题设单选题 10 题，5 分/题，共 50 分；多选题 5 题，10 分/题，共 50 分。客观题总分 100 分，答题时间限 60 分钟，成绩≥60 分视为客观题合格；
4、法务中心将于每月最后一周的周二（可视报名情况调整）安排主观题考试，主观题采用线下考试的方式，客观题合格的方可参加主观题考试。主观题设问答题 3 题，20 分 /题，共 60 分；案例分析题 1 题，共 40 分。主观题总分 100分，答题时间限 60 分钟，成绩≥60 分视为主观题合格。
5、客观题不合格，或者主观题不合格的，均视为认证未通过；经纪人可结合自身情况决定是否重新下单认证。
（二）线下课程的认证流程
1、法务中心将每月视报名情况安排线下培训，满 30 人即可开班。因故无法参加线下培训的，提前报备后可享一次延期培训的机会；
2、线下课程的授课时长为 180 分钟，培训结束后当场开展考试，考试内容包括客观题和主观题，题型设置等与前述规则一致，答题时间限 120 分钟。
3、参加线下培训的经纪人，客观题不合格，或者主观题不合格的，享有一次重新认证的机会，认证流程参照“线 上课程的认证流程”。
法律专家月刊
第四章 法律专家的权益
第九条 法律专家的权益
认证成为法律专家的经纪人，可获得以下权益：
（1）免费定制的法律专家徽章 1 枚；
（2）免费定制的法律专家头像 1 张；
（3）免费定制的法律专家名片 1 套；
（4）法律沙龙、律师座谈会等专属席位；
（5）社区法律讲座、普法教育等助教机会。
以上权益仅限法律专家享有，任何人不得借用、冒用、冒领，否则按照《链家上海城市公司信用管理规则》处理； 法律专家徽章遗失的，一年内仅可补购一次，如经调查 发现存在借用的，则立即取消法律专家资格，并按照《链家上海城市公司信用管理规则》处理。
第五章 法律专家的职责
第十条 法律专家的职责
经法务中心认证，成为法律专家后应当履行以下职责：
（1）遵守公司各项规章制度；
（2）团结合作，为其他人提供法律咨询；
（3）积极参加全国经纪人/协理考试，持证上岗；
（4）积极配合完成法律专家年度专业能力考核；
（5）积极参与法律活动。
第六章 法律专家的年度考核
第十一条 考核对象
法务中心将于每年 7 月对认证时间超过一年的法律专家开展专业能力考核，考核形式为线上考核。
法律专家月刊
第十二条 考核内容
专业能力考核涉及以下四个方面的内容，分别为：
（1）历史客诉数据考核，即考核法律专家的行为；
（2）持证上岗情况考核，即鼓励法律专家持证上岗；
（3）基础签约能力考核，即考核法律专家的签约能力；
（4）专业法律知识考核，即考核法律专家的法律功底；
第十三条 考核流程
1、法务中心向考核对象发布考核任务，被考核人需在规定的时间内完成线上考试（包括签约能力和法律知识两部分）；
2、若在规定时间内完成线上考试且成绩合格的，考核结果即为“通过”，可继续享有法律专家称号及各项权益；
3、若未在规定时间内完成考试，或者考试成绩不合格，或者上一年度存在有责赔付记录，或者未持协理/经纪人证的，考核结果即为“不通过”，由法务中心取消法律专家称号及各项权益。
第七章 法律专家的激励规则
法律专家积极履行岗位职责，可获得一定的岗位积分， 并享受相应的积分激励。
第十四条 积分规则
法律专家的岗位积分由专业素质类、活动参与类、组织贡献类、合作共赢类、积极创新类共 5 类积分构成，具体规则如下：
| 类别 | 释义 | 常规积分/次 |
| 专业素质 | 专业能力考核合格 | 30分 |
| 活动参与 | 参与法务中心组织的讲座、公开课、竞赛等活动 | 10分 |
| 组织贡献 | 持全国房地产经纪人/协理职业资格证书 | 30分 |
| 合作共赢 | 对事业部/大区/门店进行赋能，且有交付物 | 10分 |
| 积极创新 | 使用法务中心发布的产品，提供有效建议 | 10分 |
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第十五条 积分排名激励
法务中心将于每半年开展一次法律专家积分排名，设置上海链家 TOP10、事业部 TOP10 奖项，并给予一定的贝壳币或实物激励。
第八章 附则
第十六条 本管理规范由法务中心负责解释和修订。
第十七条 本管理规范自 2021 年 11 月 1 日起施行。
法律专家月刊
学法、懂法，才能更好地享受权利、履行义务。
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