2024年5月刊
经典案例
· 配偶不同意，房子你别卖！
· 租房合同到期租客物品未清空，房东能继续索要房租吗？
实用案例
——房屋存在前业主户口未迁出，客户怎么办？？！
承租人
优先购买权
普法专栏
本期《法律专家月刊》电子杂志编委会
主编
版面设计
素材内容
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童星
童星
法务中心
法律专家月刊
（2024年第05期）
法务中心出品
目录
CONTENTS
实用案例
·房屋存在前业主户口未迁出，客户怎么办？？！
05
经典案例
· 配偶不同意，房子你别卖！
· 租房合同到期租客物品未清空，房东能索要房租吗？
10
12
普法专栏
· 承租人优先购买权
14
法律专家管理规范
·详细了解管理规范内容，有助于法律专家更好的了解
自己所享有的权利及应承担的义务。
16
part1
实用
案例
CASE——
实用案例，掌握实用知识
2021年3月，客户吴某要为孩子准备学区房，经过经纪人小王的介绍，吴某与业主李某签订房屋买卖合同；签约之前业主李某表示该房屋地址下有自己和其家人的户口，到时候可以迁出，同时合同固定条款也约定业主需要保证房屋交付时该房屋地址下无任何户口存在，客户和业主均认可。
2021年7月过户时，业主于过户当天就将自己及其家人的户口迁出，业主、经纪人都不知道这个房子地址下还有前任业主的户口，过户当天前往辖区派出所的时候才得知前任业主户口依旧存在的事实，业主便表示会联系前任业主协助将户口迁出，客户认可。
过户次日，业主与客户签署房屋交接单，在居间方的见证下完成房屋交接，交接单内关于户口明确勾选“未迁出”。
房屋存在前业主户口未迁出，客户怎么办？
法律专家月刊
后续居间方得知前任业主存在家庭纠纷，前任业主对于房屋的款项分配存在争议，拒绝将户口迁出；于是居间方积极组织业主与客户进行协商，经过与派出所沟通，向前任业主遗留户口的人出具了《拟迁户口告知书》，告知前任业主需要尽快于收到告知书后7日内将户口迁出。最后前任业主按照告知书的时间将其户口迁出。
客户后又向法院提起诉讼，请求业主向其支付违约金2.4万元、律师费0.5万元，同时请求居间方退还服务费。
法院判决业主向客户吴某支付2万元（其中 违约金1.5万、律师费0.5万）；驳回原告其他诉 讼请求。
裁判理由：
1、业主李某应当承担物的瑕疵担保责任：房 屋买卖合同时双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方应按照合同的约定履行各自的义务。根据合同约定，业主李某交付房屋时应保证涉案房屋地址下无任何户口，故物的瑕疵担保责任应由业主李某承担；
2、业主李某存在过错，业主在房屋交易时完全有能力核实涉案房屋的户口情况，其未经核实而轻易承诺本身就存在过错，其应依照合同的约定承担违约责任，不能以不知情为由获得豁免；
3、无证据证明居间方存在违约行为，请求居间方退还服务费的请求不予支持。
房屋存在前业主户口未迁出，客户怎么办？
法律专家月刊
part2
精选
案例
CASE——
通过案例学知识，活学活用更专业
业主吕某通过微信告知经纪人其要出售房屋，且吕某说出售已经过其配偶同意，并向经纪人发送了其配偶的身份证照片、电话号码。
次月，业主吕某及客户小美签订房屋买卖合同并支付居间服务费。合同约定业主吕某应当于2023年4月1日办理还款赎证，但吕某逾期未办理，根据合同约定逾期超过10个工作日视为根本违约，守约方有权要求解除合同。后买卖双方及居间方三方协商履约事宜，但业主吕某却以其配偶不同意为由，多次表示不再继续履约，进而产生了纠纷。
客户小美便向法院提起诉讼，主张解除合同，要求业主退还其已支付的部分房价款，并主张业主承担违约赔偿金约50余万元;经过法院调解，业主同意解约并退还客户已支付的款项，但是其拒绝支付违约赔偿金，于是客户变更诉讼请求如下：
1、被告业主需支付违约赔偿金53.45万
2、被告（业主配偶）周某承担连带清偿责任
配偶不同意，房子你别卖！
法律专家月刊
案例一
法院认定如下：
1、业主吕某与周某系夫妻关系，吕某系完全民事行为能力人，应当知晓不动产的处分应当经过其配偶知情并同意的基本交易规则；2、房屋买卖合同合法有效3、被告业主吕某为违约方，其根本违约事实成立最终法院判决被告向原告支付赔偿金8.1万，驳回原告其他诉讼请求
[签约提示]
中介方作为经纪机构，负有对交易房屋全面核实、如实告知、风险披露及防范的义务，这是社会层面对中介方的普遍认知，也是法律对中介方的要求。因此我们在作业时，必须核实业主的婚姻状态，如实进行披露，针对已婚的业主，必须要求业主提供配偶同意出售声明书，防范作业风险；否则一旦产生纠纷，中介方不仅无法获得佣金还有承担赔偿责任的风险。
配偶不同意，房子你别卖！
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案例一
基本案情：
2023年6月底，租客李某向业主洪某提出解除合同并退还押金，洪某同意解除合同。6月25日，李某从租赁房屋内搬离，但洪某收房时发现屋内仍遗留李某部分物品未搬出，因此洪某不同意退还押金。在此情形下，李某拒绝交还房屋钥匙。6月30日，洪某将房屋换锁，安装监控。后洪某曾联系李某清空屋内物品，李某未予回复。
洪某认为，李某在租赁期满后，在房屋内遗留物品且未及时清空，造成房屋无法正常使用，给自己造成了损失，起诉至法院要求李某支付2023年7月1日至2023年11月7日期间的租金34000元（按照每月8000元标准计算，根据市场价格主张），同时要求李某归还剩余钥匙并清理房屋内遗留物品。
被告李某则表示，其于2023年6月25日就搬离租赁房屋，并口头告知洪某已将房屋腾空，同时也将部分钥匙交还至中介处，因此双方的租赁关系已于2023年6月25日解除。关于房屋钥匙交还问题，李某表示，自己2023年6月25日将常用的木门大门钥匙交至中介，防盗门平时不使用，遂忘记归还，卧室房门一直未锁，因此其余钥匙未归还。另李某表示因双方当时关系较好，知道洪某需再次出租房屋，故其搬走时曾告知洪某房屋中遗留物品归洪某自行处理。李某认为，自6月25日洪某将房屋钥匙更换安装监控后，自己从未进入该房屋，更未使用该房屋，因此不同意向洪某支付该期间使用费。
租房合同到期租客物品未清空，房东能继续索要房租吗？
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案例二
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法院判决：
法院经审理认为，关于合同解除时间，李某于2023年6月25日搬离涉案房屋，并根据洪某要求已将涉案房屋木门钥匙交到房产中介处，因此，洪某已于2023年6月25日实际控制涉案房屋，涉案租赁合同于该日解除。
关于洪某主张的2023年6月26日至2023年11月7日期间的房租。法院认为，租赁期限届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应符合按照约定或者根据租赁物的性质使用后的状态。涉案房屋内有李某未清空的部分物品，洪某曾要求李某清空物品而李某未提交证据证明其已告知洪某放弃房屋内物品，李某应当支付房屋占有使用费。同时洪某作为出租方有及时收房、避免损失扩大的义务，其不得以屋内有承租人的物品为由无限期主张房屋占有使用费。因此法院酌情判决李某支付洪某2023年6月26日至 2023年6月30日期间的占有使用费1100元，同时，驳回洪某其他诉讼请求。鉴于李某此前的押金洪某未退还，洪某应将扣除1100元占有使用费后的剩余押金退还至李某。
一审宣判后，洪某不服判决，提起上诉，二审维持原判。
《民法典》第591条的规定，当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失请求赔偿。当事人因防止损失扩大而支出的合理费用，由违约方负担。
本案中，虽然李某仍有部分物品遗留，但洪某未及时收房、避免损失扩大，亦应当承担由此产生的不利后果。
租房合同到期租客物品未清空，房东能继续索要房租吗？
part3
普法
专栏
BOOK——
承租人优先购买权
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【房屋承租人优先购买权】出租人出卖租赁房屋的，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利；但是，房屋按份共有人行使优先购买权或者出租人将房屋出卖给近亲属的除外。
出租人履行通知义务后，承租人在十五日内未明确表示购买的，视为承租人放弃优先购买权。
【房屋承租人优先购买权受到侵害的法律后果】出租人未通知承租人或者有其他妨害承租人行使优先购买权情形的，承租人可以请求出租人承担赔偿责任。但是，出租人与第三人订立的房屋买卖合同的效力不受影响。
承租人优先购买权
法律专家月刊
第一，房屋承租人享有的优先购买权具有法定性。
房屋承租人优先购买权是本条赋予房屋承租人在一定条件下通过主张该权利来实现在同等条件下优先购买该租赁房屋的权利，是由法律直接规定的一项法定权利，不是当事人设立，不以当事人意思表示为条件。
第二，承租人所享有的是对出租人出卖房屋的请求权。
因此，出租人出卖租赁的房屋时必须及时通知承租人。这种请求权是一种请求债权，不是直接对物享有权利，也不能直接对抗第三人，优先购买权行使前不影响出卖人与其他人进行协商。
第三，承租人行使对象具有特定性。
其一，房屋承租人只能针对其所租赁的房屋本身行使优先购买权，不延伸至出租人出租的其他房屋；其二，房屋承租人只能向房屋租赁关系中相对方，即房屋出租人主张该项权利，且不能对抗已经取得该租赁房屋所有权的善意第三人；其三，承租人优先购买权是专属于承租人的权利，这种优先权不能通过转让或者继承转移至他人。
第四，房屋承租人优先购买权是一种具有限制性的权利。
在民事法律关系中，权利与义务两者对立统一、不可分离，在房屋租赁关系中亦不例外。优先购买权赋予房屋承租人权利，而给房屋出租人设定了义务，也即对其在同等条件下选择房屋买受人的自由进行了限制。同时，为了均衡保护房屋出租人的合法利益，房屋承租人亦须在同等条件下以及一定期限内行使优先购买权。
承租人优先购买权的特征
part4
法律专家
管理规范
CODE——
涉及年度考核内容及积分规则
链家上海城市公司法律专家认证及管理规范
第一章 总 则
第一条 编制目的
为提高经纪人房产交易法律方面的专业能力，提升职业化形象，促进法律专家不断学习和成长，实现法律专家的价值，特制定本规范。
第二条 适用范围
链家上海城市公司经纪人、法务中心。
第三条 参考依据
本规定依据国家有关法律、法规、规范及公司规章制定。
第二章 职责
第四条 法务中心
法务中心负责制定法律专家的认证标准、流程，运营及管理方案等。
第五条 经纪人
负责按照此规范申请认证法律专家，践行法律专家的职责，并配合完成考核等。
第三章 法律专家的认证
第六条 认证条件
满足以下条件的，可自愿报名认证法律专家：
（1）已通过所属岗位的签约资质认证（租赁岗已认证租赁签约资质、买卖岗已认证买卖签约资质，综合岗已认证租赁和买卖签约资质）。
第七条 报名方式
满足第六条认证条件的，可于“上海链家加油站商城”（https://www.jiayou321.com/）中购买 “法律专家班培训课程”产品，按实际需要选择“线上课程”或“线下课程”，确认收货后即视为报名成功。
法律专家月刊
第八条 认证流程
（一）线上课程的认证流程
1、法务中心于经纪人确认收货后 7 日内通过“链识界”为经纪人开放“线上课程”的学习权限；
2、学员需于报名后三个月内完成学习；
3、法务中心将于每月20日左右（可视报名情况调整）安排考试，考试采用线下考试的方式，学习进度100%的可参加线下考试。考试设单选8题（4分/题），多选4题（5分/题），一道问答（18分）；一道案例分析（30分）；总分 100分，答题时间限 60 分钟，成绩≥60 分视为合格。
5、线下考试不合格的，视为认证未通过；经纪人可结合自身情况决定是否重新下单认证。
（二）线下课程的认证流程
1、法务中心将每月视报名情况安排线下培训，满 30 人即可开班。因故无法参加线下培训的，提前报备后可享一次延期培训的机会；
2、线下课程的授课时长为 180 分钟，培训结束后当场开展考试，题型设置等与前述规则一致，答题时间限60分钟。
3、参加线下培训的经纪人，考试不合格的，享有一次重新认证的机会，认证流程参照“线 上课程的认证流程”。
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第四章 法律专家的权益
第九条 法律专家的权益
认证成为法律专家的经纪人，可获得以下权益：
（1）免费定制的法律专家徽章 1 枚；
（2）免费定制的法律专家头像 1 张；
（3）免费定制的法律专家名片 1 套；
（4）法律沙龙、律师座谈会等专属席位；
（5）社区法律讲座、普法教育等助教机会。
以上权益仅限法律专家享有，任何人不得借用、冒用、冒领，否则按照《链家上海城市公司信用管理规则》处理； 法律专家徽章遗失的，一年内仅可补购一次，如经调查 发现存在借用的，则立即取消法律专家资格，并按照《链家上海城市公司信用管理规则》处理。
第五章 法律专家的职责
第十条 法律专家的职责
经法务中心认证，成为法律专家后应当履行以下职责：
（1）遵守公司各项规章制度；
（2）团结合作，为其他人提供法律咨询；
（3）积极参加全国经纪人/协理考试，持证上岗；
（4）积极配合完成法律专家年度专业能力考核；
（5）积极参与法律活动。
第六章 法律专家的年度考核
第十一条 考核对象
法务中心将于每年 7 月对认证时间超过一年的法律专家开展专业能力考核，考核形式为线上考核。
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第十二条 考核内容
专业能力考核涉及以下三个方面的内容，分别为：
（1）历史客诉数据考核，即考核法律专家的行为；
（2）基础签约能力考核，即考核法律专家的签约能力；
（3）专业法律知识考核，即考核法律专家的法律功底；
第十三条 考核流程
1、法务中心向考核对象发布考核任务，被考核人需在规定的时间内完成线上考试（包括签约能力和法律知识两部分）；
2、若在规定时间内完成线上考试且成绩合格的，考核结果即为“通过”，可继续享有法律专家称号及各项权益；
3、若未在规定时间内完成考试，或者考试成绩不合格，或者上一年度存在有责赔付记录，或者未持协理/经纪人证的，考核结果即为“不通过”，由法务中心取消法律专家称号及各项权益。
第七章 法律专家的激励规则
法律专家积极履行岗位职责，可获得一定的岗位积分， 并享受相应的积分激励。
第十四条 积分规则
法律专家的岗位积分由专业素质类、活动参与类、组织贡献类、合作共赢类、积极创新类共 5 类积分构成，具体规则如下：
| 类别 | 释义 | 常规积分/次 |
| 专业素质 | 专业能力考核合格 | 30分 |
| 活动参与 | 参与法务中心组织的讲座、公开课、竞赛等活动 | 10分 |
| 组织贡献 | 持全国房地产经纪人/协理职业资格证书 | 30分 |
| 合作共赢 | 对事业部/大区/门店进行赋能，且有交付物 | 10分 |
| 积极创新 | 使用法务中心发布的产品，提供有效建议 | 10分 |
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第十五条 积分排名激励
法务中心将于每半年开展一次法律专家积分排名，设置上海链家 TOP10、事业部 TOP10 奖项，并给予一定的贝壳币或实物激励。
第八章 附则
第十六条 本管理规范由法务中心负责解释和修订。
第十七条 本管理规范自 2021 年 11 月 1 日起施行。
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学法、懂法，才能更好地享受权利、履行义务。
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