法律专家月刊
法务中心出品
法律专家刊物2022年7月刊
02
每日一典
·说说居住权那些事~
普法专栏
无权处分，合同效力如何？
——夫妻共同财产，男方一人签署《房地产买卖合同》
借名买房可行吗？
赠与的房产，能否要回？
六月合集
——居住权的设立与注销
——居住权的适用场景示例
本期《法律专家月刊》电子杂志编委会
主编
版面设计
素材内容
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：
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童星
童星
法务中心
法律专家月刊
（第02期）
法务中心出品
前言
《法律专家月刊》系法务中心出品，旨在帮助法律专家学习更多的法律知识、了解更多与业务相关的真实案例。本月刊内容涉及《民法典》相关法条、每月精选案例等内容，如有其他内容需求，欢迎各位伙伴扫描下方二维码反馈补充，您的宝贵意见非常重要。
目录
01 ►
02 ►
03 ►
04 ►
每日一典（vol55-vol75）
设每日一典，助力法律专家了解更多的法律知识。
精选典型案例
案例一：借名买房，可行吗？
案例二：无权处分，合同效力如何？
案例三：赠与的房产，能否要回？
案例四：租房押金退不退？
普法专栏
居住权的设立与注销
居住权的适用场景示例
法律专家管理规范
详细了解管理规范内容，有助于法律专家更好的了解自己所享有的权利及应承担的义务。
part1
精选
案例
CASE——
通过案例学知识，活学活用更专业
part1
精选
案例
CASE——
通过案例学知识，活学活用更专业
法律专家月刊
法院经审理认为：争议焦点在于房屋究竟是借名买房还是对周某的赠与。
从房屋购房款来源看，购房资金全部来源于施某和小王二人；从资金流向看，资金先由小王转给老王，在老王支付部分房款后剩余资金由老王转给周某，完成剩余房款的给付，虽然施某、小王与周某对于房屋的实际归属事宜并未作出明确的书面约定，但结合资金走向、房款支付等事实，各方当事人提供的证据以及当事人陈述，法院认定施某、小王借名买房事实的存在，根据老王、施某陈述的名下产权房情况，以老王或周某名义购房目的都是为了规避当时的住房限购政策，该行为事实上违反了国家房产宏观调控政策，不利于房地产市场秩序的稳定，并且施某和小王当时对于可能面临的无法过户的风险应当有所预见，故对于老王主张的直接确认房屋产权归施某和小王共有的诉讼请求法院难以支持，最终判决小王与施某共同获得房屋目前评估折价388万元，由周某支付。
“借名买房”事实存在，协议一定具有法律效力吗？
即便法院认可双方之间存在“借名买房”行为，不代表借名人可以直接取得房屋权属。在司法实务中，借名买房协议违反他人合法利益、社会公共利益的无效。 如借名购买普通商品房，且不违反限购政策或存在恶意串通损害他人利益的，法院可能会认定合同有效。
借名买房可行吗？
——借名买房的法律效力
案例一
案例 ：小王与施某于2009年结婚，婚后几年，因房价上涨迅速，两人商量购置房产进行投资。受限购政策限制的两人原定以小王父亲老王的名义购买，却在网签时发现老王也是限购对象，转而以施某母亲周某的名义购置这处价值220万元的房产。2017年小王因病去世，生前立有遗嘱指定遗产中这处房屋属于自己的份额由父亲继承。为此老王向法院提出诉请，要求确认房屋实际产权归女儿小王与女婿施某共有。
法律专家月刊
法院判决：钱某承担主要责任，赔偿大部分损失，李某也应当自行负担部分损失。
法院经审理后认为，出卖人无权处分房屋，不影响房屋买卖合同的效力。因此，本案中钱某与李某签订的房屋买卖合同应当认定为有效。但因为房屋的共有人林某拒绝协助办理过户手续，应当由出卖人钱某承担相应的违约责任，但是购房人李某在购房时明知涉案房屋为钱某与林某的夫妻共同财产，未要求钱某出示其配偶及共有人同意售房的文件，因此对合同无法履行也存在一定的过错，据此法院判决由钱某承担主要责任，赔偿大部分损失，李某也应当自行负担部分损失。
相关法条：
《中华人民共和国民法典》
第五百九十七条 【无权处分效力】因出卖人未取得处分权致使标的物所有权不能转移的，买受人可以解除合同并请求出卖人承担违约责任。
钱某与李某2018年12月签订房屋买卖合同一份，约定钱某将与妻子林某共有的房屋出售给李某，但是合同上卖方处仅有钱某一方的签名，买房人要求钱某与妻子林某共同协助办理房屋过户手续，遭到拒绝后，李某起诉到法院要求解除合同，并由钱某来承担违约责任。
合同效力如何？
无权处分
案例二
法律专家月刊
赠与的房产，
能否要回？
案例三
年届八旬的王女士与已故丈夫育有两子
一女。2014年，因老房子动迁，王女士和儿子张某获得了嘉定区某处88平方的两室一厅房屋一套，产权登记张某占该房屋90%份额，王某占该房屋10%份额。2017年，王某觉得与儿子张某生活得较为开心，遂至房地产交易中心将上述房屋中的10%份额赠与张某，并办理了产权变更登记。2018年，张某经检查确诊患有癌症，为治病支出了大量的医疗费用。2021年初张某欲将上述房屋出售用于治病，王某未同意。同年4月张某带人至家中看房，遭到母亲拒绝，张某不满母亲的阻挠用拳头击打了母亲头部又将其赶出家门。王某无奈只得诉至法院，要求撤销对张某房屋份额。
承办法官认为：王某对张某的房屋份额应予撤销。
尊老爱幼、孝敬父母是中华民族的传统美德，无论出于何种原因张某都不应打伤自己母亲，更不应该将八旬老母赶出家门。王某虽然已将房屋份额及存款赠与张某，但张某的上述行为显然严重侵害了赠与人的合法权益，属于赠与的法定撤销情形，故王某对张某的房屋份额及存款赠与应予撤销。
张某打伤母亲王某并将王某赶出家门，属于严重侵害赠与人或者赠与人近亲属的合法权益的情形，故王某可行使法定撤销权，并要求张某返还赠与的财产。
法律专家月刊
案例三
相关法条：
第六百五十七条 赠与合同是赠与人将自己的财产无偿给予受赠人，受赠人表示接受赠与的合同。
第六百五十八条 赠与人在赠与财产的权利转移之前可以撤销赠与。
经过公证的赠与合同或者依法不得撤销的具有救灾、扶贫、助残等公益、道德义务性质的赠与合同，不适用前款规定。
第六百五十九条 赠与的财产依法需要办理登记或者其他手续的，应当办理有关手续。
第六百六十条 经过公证的赠与合同或者依法不得撤销的具有救灾、扶贫、助残等公益、道德义务性质的赠与合同，赠与人不交付赠与财产的，受赠人可以请求交付。
依据前款规定应当交付的赠与财产因赠与人故意或者重大过失致使毁损、灭失的，赠与人应当承担赔偿责任。
第六百六十一条 赠与可以附义务。
赠与附义务的，受赠人应当按照约定履行义务。
第六百六十三条 受赠人有下列情形之一的，赠与人可以撤销赠与：
（一）严重侵害赠与人或者赠与人近亲属的合法权益；
（二）对赠与人有扶养义务而不履行；
（三）不履行赠与合同约定的义务。
赠与人的撤销权，自知道或者应当知道撤销事由之日起一年内行使。
第六百六十五条 撤销权人撤销赠与的，可以向受赠人请求返还赠与的财产。
第六百六十六条 赠与人的经济状况显著恶化，严重影响其生产经营或者家庭生活的，可以不再履行赠与义务。
法律专家月刊
租房押金退不退？
案例四
一年前，来沪打拼的张某与杨某签订与业主
李某了一份租期为一年的房屋租赁合同，合同签订
后，张某依约支付了押金，并足额支付了租金以及
水电燃气费。双方还约定，房屋及附属设施若非李
某的过失或错误使用而导致受损时，李某有修缮的
责任并承担相关的费用。合同临近到期，张某告知
李某将不再续租，于是在剩余近一个月租期内，
李某频频带人用备用钥匙开门进入房屋实地看房，以期张某搬走后能与新的租客“无缝衔接”，减少房屋空置损失，张某不堪其扰，但多次反对未果。
租赁期间内，因房屋内空调、热水器等电器功能失灵，张某、杨某为了维修电器，均支付过维修费。合同到期退房时，李某前来接收房屋，在查看完房屋及电器后，未提出异议。没过几天，李某又反口称，房屋墙体脱落、家具脏污严重、电器均无法运转，更换、维修都将产生费用，要求张某负担维修费用、没收押金，还提出由于张某后期不配合李某带人进入房屋实地看房，导致其无法与新租客尽早签约，产生了房屋空置损失，要求张某赔偿，张某不同意，遂起诉至法院。
房东是否可以没收押金？
可以，但要符合两项条件：
01承租方具有合同中明确约定的违约行为或情形；
02合同明确约定承租方违约出租方有权没收押金。
法院判决：张某并未有合同约定的违约行为，一直按时足额支付租金，合同到期便立马返还房屋，故李某无权没收押金。
part2
普法
专栏
Column——
关于“居住权”，你知道多少？
居住权
仍记得电视剧《安家》中老严夫妇买房的故事。以卖早餐为生计老严夫妇掏空毕生积蓄为儿子买房，还好心加了儿媳的名字，却被儿子、儿媳和亲家母拒之门外。
现实生活中有不少老人面临与剧中
老严夫妇类似的场景，他们本想以房养老
但最终却落入了无房可住的尴尬境地，
“居住权”这一重要制度，将对我们济生活
产生重大的影响。
居住权是用于保障权利人的生活居住需求，是居住权人对特定的房屋部位享有独立的不动产用益物权。
前言
法律专家月刊
什么是居住权？
《民法典》第366条 居住权人有权按照合同约定，对他人的住宅享有占有、使用的用益物权，以满足生活居住的需要。
1、权利主体：首先，应当将居住权主体理解为自然人。其次，居住权人应当与所有权人存在一定的关系，这种关系应当符合居住权制度的设立目的，如亲属关系或养老服务关系。
2、权利限制：居住权不得转让、继承。设立居住权的住宅不得出租，但是当事人另有约定的除外。
法律专家月刊
如何设立居住权
2、遗嘱、遗赠+登记 设立居住权
《民法典》第371条 以遗嘱方式设立居住权的，参照适用本章的有关规定。
·首先，该条款中遗嘱设立居住权包含遗嘱继承和遗赠
·其次，遗嘱设立居住权的，应当以遗嘱有效为前提。遗赠设立居住权，受遗赠人应当及时作出接受的意思表示。
·再次，如遗嘱设立居住权负有相应义务的，继承人或受遗赠人应当履行相应义务。继承人或受遗赠人不得有违反法律强制规定的行为。
1、书面合同+登记 设立居住权
《民法典》第367条 设立居住权，当事人应当采用书面形式订立居住权合同。居住权合同一般包括下列条款：（一）当事人的姓名或者名称和住所；（二）住宅的位置；（三）居住的条件和要求；（四）居住权期限；（五）解决争议的方法。
居住权的设立规则
《民法典》第368条 居住权无偿设立，但是当事人另有约定的除外。设立居住权的，应当向登记机构申请居住权登记。居住权自登记时设立。
因居住权制度主要用于处理家庭成员之间的赡养、抚养和扶养关系，居住权人在获得居住权时往往是基于所有权人的帮扶或馈赠。因此居住权无偿设立，但是当事人另有约定除外。
其次，居住权经登记设立，至登记机构申请居住权登记是居住权的生效要件。
民法典首次将居住权作为法定物权予以保护，居住权人对居住权进行登记后则具有对外公示效力，可以实现对抗第三人的效力。
法律专家月刊
居住权的设立与消灭
居住权的消灭
《民法典》第370条 居住权期限届满或者居住权人死亡的，居住权消灭。居住权消灭的，应当及时办理注销登记。
“居住权”对实操业务的影响
《民法典》生效后，我们在实际业务过程中还需查询房屋有无设定居住权。因为经登记公示的居住权具有对抗任何第三人的法律效力。
法律专家月刊
——情侣之间
居住权的适用场景示例
法律专家月刊
——父母与子女之间
居住权的适用场景示例
法律专家月刊
——夫妻之间
居住权的适用场景示例
part3
每日
一典
LAW——
学习每日一典，每天进步一点点
迈向专业，不止一点点
法律专家月刊
第五百九十五条 买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。
第五百九十六条 买卖合同的内容一般包括标的物的名称、数量、质量、价款、履行期限、履行地点和方式、包装方式、检验标准和方法、结算方式、合同使用的文字及其效力等条款。
第五百九十七条 因出卖人未取得处分权致使标的物所有权不能转移的，买受人可以解除合同并请求出卖人承担违约责任。
法律、行政法规禁止或者限制转让的标的物，依照其规定。
每日一典
Vol55【无权处分】
【法务解读】
无权处分是指行为人没有处分权，却以自己的名义实施的对他人财产的法律上的处分行为。无权处分很容易和无权代理混淆，无权代理是指行为人不具有代理权，表现为没有代理权或者是超越代理权，两者并不相同。
| 类型 | 表现 | 法律后果 |
| 无权代理 | 未经权利人同意，以权利人名义处分其财产 | 未经权利人追认的，对权利人不发生效力 |
| 无权处分 | 未经权利人同意，以自己名义处分其财产 | 无权代理 无权处分致使标的物所有权不能转移的，买受人可以解除合同，出卖人需承担违约责任。 |
法律专家月刊
第五百九十五条 买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。
第五百九十六条 买卖合同的内容一般包括标的物的名称、数量、质量、价款、履行期限、履行地点和方式、包装方式、检验标准和方法、结算方式、合同使用的文字及其效力等条款。
第五百九十七条 因出卖人未取得处分权致使标的物所有权不能转移的，买受人可以解除合同并请求出卖人承担违约责任。
法律、行政法规禁止或者限制转让的标的物，依照其规定。
第五百九十八条 出卖人应当履行向买受人交付标的物或者交付提取标的物的单证，并转移标的物所有权的义务。
每日一典
Vol56【出卖人的基本义务】
【法务解读】
在买卖关系，出卖人与买受人均负有一定的义务。出卖人应当依照合同约定向买受人履行义务。
| 出卖人基本义务 | 具体内容 |
| 交付单证及相关资料 | 向买受人交付标的物或交付标的物的单证 |
| 按照约定或者交易习惯向买受人交付提取标的物以外的有关单证和资料 | |
| 交付标的物 | 按照约定的时间、地点交付标的物 |
| 按照约定的质量要求交付标的物 | |
| 其他 | 保证第三人对标的物不享有任何权利 |
| 转移标的物所有权 |
法律专家月刊
第六百零四条 标的物毁损、灭失的风险，在标的物交付之前由出卖人承担，交付之后由买受人承担，但是法律另有规定或者当事人另有约定的除外。
第六百零五条 因买受人的原因致使标的物未按照约定的期限交付的，买受人应当自违反约定时起承担标的物毁损、灭失的风险。
第六百零八条 出卖人按照约定或者依据本法第六百零三条第二款第二项的规定将标的物置于交付地点，买受人违反约定没有收取的，标的物毁损、灭失的风险自违反约定时起由买受人承担。
第六百一十条 因标的物不符合质量要求，致使不能实现合同目的的，买受人可以拒绝接受标的物或者解除合同。买受人拒绝接受标的物或者解除合同的，标的物毁损、灭失的风险由出卖人承担。
第六百一十一条 标的物毁损、灭失的风险由买受人承担的，不影响因出卖人履行义务不符合约定，买受人请求其承担违约责任的权利。
每日一典
Vol57【标的物的风险转移】
【法务解读】
原则上，标的物毁损、灭失风险自交付时转移给买受人，但也存在例外，我们根据民法典规定进行了总结：
| 标的物 | 出卖人承担 | 买受人承担 |
| 交付给买受人之前 | √ | |
| 交付给买受人之后 | √ | |
| 无委托书，但被代理人明确追认 | √ | |
| 标的物不符合质量要求致使不能实现合同目的，买受人拒绝接受标的物或者解除合同。 | √ | |
| 买受人的原因致使标的物未按照约定的期限交付的，自买受人违反约定时 | √ |
法律专家月刊
第六百一十二条 出卖人就交付的标的物，负有保证第三人对该标的物不享有任何权利的义务，但是法律另有规定的除外。
第六百一十三条 买受人订立合同时知道或者应当知道第三人对买卖的标的物享有权利的，出卖人不承担前条规定的义务。
第六百一十七条 出卖人交付的标的物不符合质量要求的，买受人可以依据本法第五百ハ十二条至第五百ハ十四条的规定请求承担违约责任。
第六百一十八条 当事人约定减轻或者免除出卖人对标的物瑕疵承担的责任，因出卖人故意或者重大过失不告知买受人标的物瑕疵的，出卖人无权主张减轻或者免除责任。
每日一典
Vol58【瑕疵担保责任】
【法务解读】
保证交付的标的物所有权的完整性是出卖人的重要义务之一，比如房屋交易中，出售方应当确保对房屋具有完整的所有权，如交易过程中，有第三人主张权利导致交易受到影响的，则出售方需要承担违约责任。
此外，出卖人还应保证将标的物的权利完全地移转给买受人，如果第三人对标的物享有抵押权、租赁权等权利，出卖人应于订立合同时向买受人说明。
法律专家月刊
第六百二十条 买受人收到标的物时应当在约定的检验期限内检验。没有约定检验期限的，应当及时检验。
第六百二十一条 当事人约定检验期限的，买受人应当在检验期限内将标的物的数量或者质量不符合约定的情形通知出卖人。买受人怠于通知的，视为标的物的数量或者质量符合约定。当事人没有约定检验期限的，买受人应当在发现或者应当发现标的物的数量或者质量不符合约定的合理期限内通知出卖人。买受人在合理期限内未通知或者自收到标的物之日起二年内未通知出卖人的，视为标的物的数量或者质量符合约定；但是，对标的物有质量保证期的，适用质量保证期，不适用该二年的规定。
出卖人知道或者应当知道提供的标的物不符合约定的，买受人不受前两款规定的通知时间的限制。
第六百二十六条 买受人应当按照约定的数额和支付方式支付价款。对价款的数额和支付方式没有约定或者约定不明确的，适用本法第510条、第511条第二项和第五项的规定。
每日一典
Vol59【买受人基本义务】
【法务解读】
| 义务 | 具体内容 |
| 及时验收 | 收到标的物时应当在约定检验期限内检验／及时检验 |
| 及时通知 | 在检验期限内／合理期限内 将标的物的数量或者质量不符合约定的情形通知出卖人 |
| 及时付款 | 按照约定的数额和支付方式支付价款 |
法律专家月刊
第六百五十七条 赠与合同是赠与人将自己的财产无偿给予受赠人，受赠人表示接受赠与的合同。
第六百五十八条 赠与人在赠与财产的权利转移之前可以撤销赠与。
经过公证的赠与合同或者依法不得撤销的具有救灾、扶贫、助残等公益、道德义务性质的赠与合同，不适用前款规定。
第六百六十三条 受赠人有下列情形之一的，赠与人可以撤销赠与：
（一）严重侵害赠与人或者赠与人近亲属的合法权益；
（二）对赠与人有扶养义务而不履行；
（三）不履行赠与合同约定的义务。
赠与人的撤销权，自知道或者应当道撤销事由之日起一年内行使。
每日一典
Vol60【赠与合同】
【法务解读】
赠与合同是赠与人将财产无偿给予受赠人。除经过公证或依法不得撤销的赠与合同以外，以下情形可以撤销赠与：
| 情形 | 可撤销 | 不可撤销 |
| 赠与财产的权利转移之前 | √ | |
| 经过公证的 | √ | |
| 具有救灾、扶贫、助残等公益、道德义务性质的 | √ | |
| 受赠人严重侵害赠与人或者赠与人近亲属的合法权益 | √ | |
| 受赠人对赠与人有扶养义务而不履行 | √ | |
| 受赠人不履行赠与合同约定的义务 | √ |
法律专家月刊
六百六十七条 借款合同是借款人向贷款人借款，到期返还借款井支付利息的合同。
第六百六十八条 借款合同应当采用书面形式，但是自然人之间借款另有约定的除外。
借款合同的内容一般包括借款种类，币种、用途，数额、利率、期限和还款方式等条款。
第六百六十九条 订立借款合同，借款人应当按照贷款人的要求提供与借款有关的业务活动和财务状况的真实情况。
第六百七十二条 贷款人按照约定可以检查、监督借款的使用情况。借款人应当按照约定向贷款人定期提供有关财务会计报表或者其他资料。
第六百七十三条 借款人按照约定的借款用途使用借款的，贷款人可以停止发放借款、提前收回借款或者解除合同。
每日一典
Vol61【借款合同】
【法务解读】
借款合同是借款人向贷款人借款，到期返还借款井支付利息的合同。借款人主要有以下义务：
1.到期返还借款井支付利息
2.按照贷款人的要求提供与借款业务有关的业务活动和财务状况的真实情况
3.按照约定向贷款人定期提供有关财务会计报表或其他资料
4.按照约定的借款用途使用借款
法律专家月刊
第六百八十一条 保证合同是为保障债权的实现，保证人和债权人约定，当债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的情形时，保证人履行债务或者承担责任的合同。
第六百八十六条 保证的方式包括一般保证和连带责任保证。当事人在保证合同中对保证方式没有约定或者约定不明确的，按照一般保证承担保证责任。
第六百九十条 保证人与债权人可以协商订立最高额保证的合同，约定在最高债权额限度内就一定期间连续发生的债权提供保证。最高额保证除适用本章规定外，参照适用本法第二编最高额抵押权的有关规定。
每日一典
Vol62【最高额保证合同】
【法务解读】
保证合同由保证人和债权人约定，是为保障债权的实现。保证人与债权人可订立最高额保证合同，最高额保证合同与一般保证合同主要有以下区别：
| 区别 | 一般保证 | 最高额保证 |
| 债权 | 已发生 | 不以实际发生为前提 |
| 债务 | 不具有连续性 | 具有连续性 |
| 担保贷款 | 一笔 | 一笔／多笔 |
| 数额 | 确定 | 不确定，以最高额度为限 |
法律专家月刊
第七百零五条 租赁期限不得超过二十年。超过二十年的，超过部分无效。
租赁期限届满，当事人可以续订租赁合同；但是，约定的租赁期限自续订之日起不得超过二十年。
第七百零七条 租赁期限六个月以上的，应当采用书面形式。当事人未采用书面形式，无法确定租赁期限的，视为不定期租赁。
每日一典
Vol63【租赁合同基本内容】
【法务解读】
租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益的合同，承租人需支付租金。
| 租赁合同 | 详解 |
| 合同内容 | 租赁物的名称：如房屋 |
| 租赁物用途：如居住、办公 | |
| 租赁期限：如2022/1/1-2022/12/31（不得超过二十年） | |
| 租金及其支付期限和方式 如 xxx 元，3个月为一期，每期开始前3日支付 | |
| 订立形式 | 应采用书面形式：租赁期限六个月以上的 未采用书面形式：视为不定期租赁 |
法律专家月刊
第七百零三条 租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。
第七百零六条 当事人未依照法律、行政法规规定办理租赁合同登记备案手续的，不影响合同的效力。
每日一典
Vol64【租赁合同登记备案】
【法务解读】
当事人签署租赁合同后，应到该房屋所在地的社区事务受理服务中心办理房屋租赁合同登记备案。合同登记备案后，凡登记备案内容发生变化、续租或者租赁关系终止的，双方应按规定向原受理机构办理变更、延续或注销手续。
如当事人未办理租赁合同登记备案手续的，不影响合同效力。
| 步骤 | 租赁合同网签备案办理流程 |
| 1 | 在“一网通办”总门户搜索框内搜索“住房租赁合同网签备案”点击立即办理 |
| 2 | 进入申请页面，输入产权证上条形码下的登记编号，系统将对主申请人本人名下的房屋信息进行校验 |
| 3 | 核验通过后进入到信息填报页面，填写相关租赁信息，填写完成后由系统自动生成申请书，确认无误后进行电子签名 |
| 4 | 提交成功后可在次日登录查看办理结果 |
法律专家月刊
第七百零九条 承租人应当按照约定的方法使用租赁物。对租赁物的使用方法没有约定或者约定不明确，依据本法第五百一十条的规定仍不能确定的，应当根据租赁物的性质使用。
第七百一十条 承租人按照约定的方法或者根据租赁物的性质使用租赁物，致使租赁物受到损耗的，不承担赔偿责任。
第七百一十三条 承租人在租赁物需要维修时可以请求出租人在合理期限内维修。出租人未履行维修义务的，承租人可以自行维修，维修费用由出租人负担。因维修租赁物影响承租人使用的，应当相应减少租金或者延长租期。
因承租人的过错致使租赁物需要维修的，出租人不承担前款规定的维修义务。
第七百一十四条 承租人应当妥善保管租赁物，因保管不善造成租赁物毁损、灭失的，应当承担赔偿责任。
第七百一十五条 承租人经出租人同意，可以对租赁物进行改善或者增设他物。承租人未经出租人同意，对租赁物进行改善或者增设他物的，出租人可以请求承租人恢复原状或者赔偿损失。
每日一典
Vol65【承租人权利义务】
【法务解读】
承租人应当依照法律规定及租赁合同约定享有权利、履行义务。
| 序号 | 权利义务 | 具体内容 |
| 1 | 使用 | 应当按照约定的方法／根据租赁物的性质使用租赁物 |
| 2 | 维修 | 可以请求出租人在合理期限内维修租赁物；出租人未履行维修义务的，承租人可以自行维修，维修费用由出租人负担 |
| 3 | 保管 | 应当妥善保管租赁物，因保管不善造成租赁物毁损，灭失的，应当承担赔偿责任 |
| 4 | 增设他物 | 经出租人同意，可以对租赁物进行改善或者增设他物 |
| 5 | 赔偿 | 按照约定的方法或者根据租赁物的性质使用租赁物， |
法律专家月刊
第七百零八条 出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期限内保持租赁物符合约定的用途。
第七百一十一条 承租人未按照约定的方法或者未根据租赁物的性质使用租赁物，致使租赁物受到损失的，出租人可以以解除合同井请求赔偿损失。
第七百一十二条 出租人应当履行租赁物的维修义务，但是当事人另有约定的除外。
第七百一十三条 承租人在租赁物需要维修时可以请求出租人在合理期限内维修。出租人未履行维修义务的，承租人可以自行维修，维修费用由出租人负担。因维修租赁物影响承租人使用的，应当相应减少租金或者延长租期。
第七百一十五条 承租人经出租人同意，可以对租赁物进行改善或者增设他物。
承租人未经出租人同意，对租赁物进行改善或者增设他物的，出租人可以请求承租人恢复原状或者赔偿损失。
每日一典
Vol66【出租人权利义务】
【法务解读】
出租人应当依照法律规定及租赁合同约定享有权利、履行义务。
| 序号 | 权利义务 | 具体内容 |
| 1 | 使用 | 应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期限内保持租赁物符合约定的用途 |
| 2 | 维修 | 应当履行租赁物的维修义务；租赁物需要维修时，维修费用由出租人负担。因维修租赁物影响承租人使用的，应当相应减少租金或者延长租期。 |
| 3 | 增设他物 | 承租人未经出租人同意，对租赁物进行改善或者增设他物的，出租人可以请求承租人恢复原状或者赔偿损失 |
| 4 | 赔偿 | 承租人未按照约定方法或者未根据租赁物性质使用租赁物，致使租赁物受到损失，出租人可以解除合同并请求赔偿损失 |
法律专家月刊
第七百一十六条 承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人，承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效；第三人造成租赁物损失的，承租人应当赔偿损失。承相人未经出相人同意转租的，出相人可以解除合同。
第七百一十七条 承租人经出租人同意将租赁物转租给第三人，转阻期限超过承租人剩余阻赁期限的，超过部分的约定对出租人不具有法律约束力，但是出租人与承租人另有约定的除外。
第七百一十八条 出租人知道或者应当知道承租人转租，但是在六个月内未提出异议的，视为出租人同意转租。
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Vol67【转租】
【法务解读】
承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。
| 条件与限制 | 具体内容 |
| 经出租人授权 | 经出租人同意，出租人知道或者应当知道承租人转租，但是六个月内未提出异议的，视为出租人同意转租。承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。 |
| 租赁期限 | 转租期限超过承租人剩余租赁期限的，超过部分的约定对出租人不具有法律约束力，但是出租人与承租人另有约定的除外。 |
| 租赁物损失 | 第三人造成租赁物损失的，承租人应当赔偿损失。 |
法律专家月刊
第七百一十九条 承租人拖欠租金的，次承租人可以代承租人支付其欠付的租金和违约金，但是转租合同对出租人不具有法律约束力的除外。
次承租人代为支付的租金和违约金，可以充抵次承租人应当向承租人支付的租金；超出其应付的租金数额的，可以向承租人追偿。
第七百二十二条 承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以请求承租人在合理期限内支付；承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。
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Vol68【承租人违反付款义务】
【法务解读】
承租人应当依据法律规定及合同约定支付租金。
次承租人代承租人支付其欠付租金和违约金的，可以冲抵应付租金，超出应付部分可向承租人追偿。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。
承租无正当理由未支付或迟延支付租金承租人逾期不支付
| 权力类型 | 承租人无正当理由未支付或迟延支付租金 | 承租人逾期不支付 |
| 出租人权利 | 可以请求承租人在合理期限内支付 | 可以解除合同 |
| 次承租人权利 | 可以代承租人支付其欠付的租金和违约金；代为支付的租金和违约金，可以充抵次承租人应当向承租人支付的租金；超出其应付的租金数额的，可以向承租人追偿 | |
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第七百二十三条 因第三人主张权利，致使承租人不能对租赁物使用、收益的，承租人可以请求减少租金或者不支付租金。
第三人主张权利的，承租人应当及时通知出租人。
第七百二十四条 有下列情形之一，非因承租人原因致使租赁物无法使用的，承租人可以解除合同：
（一）租赁物被司法机关或者行政机关依法查封、扣押；
（二）租赁物权属有争议；
（三）租赁物具有违反法律、行政法规关于使用条件的强制性规定情形。
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Vol69【承租人违反付款义务】
【法务解读】
因第三人主张权利，致使承租人不能对租赁物使用、收益的，承租人可以请求减少租金或者不支付租金。非因承租人原因致使租赁物无法使用的，承租人可以解除合同。具体内容如下：
| 情形 | 具体内容 | 救济措施 |
| 查封、扣押 | 租赁物被司法机关或者行政机关依法查封、扣押 | 承租人解除合同 |
| 权属争议 | 租赁物权属有争议 | |
| 违反强制性规定 | 租赁物具有违反法律、行政法规关于使用条违反强制性规定 | |
| 第三人主张权利 | 因第三人主张权利，致使承租人不能对租赁物使用、收益 | 承租人请求减少租金或者不支付租金 |
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第七百零三条 租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。
第七百零八条 出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期限内保持租赁物符合约定的用途。
第七百二十五条 租赁物在承租人按照租赁合同占有期限内发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。
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Vol70【买卖不破租赁】
【法务解读】
在租赁关系存续期间，租赁物所有权的变动不影响租赁合同的效力；虽然房屋所有权已经转让给新业主，但是租赁合同依旧对新业主具有法律效力。
例外情形
在签署租赁合同时房屋未设立抵押，起租后房屋设立抵押的，则抵押权并不会影响租赁合同效力；但如果在签署租赁合同时房屋已经设立了抵押，则将来实现抵押权时，租赁合同对受让人不具有约束力。建议在承租房屋时通过“一网通办”系统查询房屋登记情况，确认是否存在抵押。
| 情形 | 可否适用“买卖不破租赁”原则 |
| 先租赁后买卖 | 可 |
| 先租赁后抵押 | 可 |
| 先抵押后租赁 | 不可以 |
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第七百二十六条 出租人出卖租赁房屋的，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利；但是，房屋按份共有人行使优先购头权或者出相人将房屋出卖给近亲属的除外。
出租人履行通知义务后，承租人在十五日内未明确表示购买的，视为承租人放弃优先购买权。
第七百二十七条 出租人委托拍卖人拍卖租赁房屋的，应当在拍卖五日前通知承租人。承租人未参加拍卖的，视为放弃优先购买权。
第七百二十八条 出租人未通知承租人或者有其他妨害承租人行使优先购买权情形的，承租人可以请求出租人承担赔偿责任。但是，出租人与第三人订立的房屋买卖合同的效力不受影响。
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Vol71【优先购买权】
【法务解读】
出租人出卖租赁房屋的，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利。
| 情形 | 具体内容 | |
| 行使优先购买权 | 同等条件 | 出租人出卖租赁房屋的，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利 |
| 视为放弃 优先购买权 | 未明确表示 | 出租人履行通知义务后，承租人在十五日内未明确表示购买的 |
| 未参加拍卖 | 出租人委托拍卖人拍卖租赁房屋的，应当在拍卖五日前通知承租人。承租人未参加拍卖的 |
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第七百零七条 租赁期限六个月以上的，应采用书面形式当事人未采用书面形式，无法确定租赁期限的，视为不定期租赁。
第七百三十条 当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依据本法第五百一十条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁；当事人可以随时解除合同，但是应当在合理期限之前通知对方。
第七百三十四条 租赁期限届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但是租赁期限为不定期。租赁期限届满，房屋承租人享有以同等条件优先承租的权利。
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Vol72【不定期租赁】
【法务解读】
| 不定期租赁 | 具体内容 |
| 情形 | 租赁期限六个月以上的，未采用书面形式，无法确定租赁期限的 |
| 当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依法不能确定 | |
| 租赁期限届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的 | |
| 解除合同 | 可随时解除合同，应在合理期限之前通知对方。 |
| 优先承租权 | 租赁期限届满，房屋承租人享有以同等条件优先承租的权利 |
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第七百三十三条 租赁期限届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者根据租赁物的性质使用后的状态。
第七百三十四条 租赁期限届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但是租赁期限为不定期。租赁期限届满，房屋承租人享有以同等条件优先承租的权利。
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Vol73【优先承租权】
【法务解读】
租赁期限届满，房屋承租人享有以同等条件优先承租的权利。
| 优先承租权要件 | 具体内容 |
| 同等条件 | 应综合考量租金，租赁期限，支付万式、保证金、房屋用途以及基于一般社会观念的基本人身信赖感等多种因素 |
| 提前表达续租意向 | 租赁合同通常会对租期届满后的续租进行明确约定，如果未按合同约定履行通知义务，可能丧失优先续租的权利 |
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Vol74【保管合同】
第八百八十八条 保管合同是保管人保管寄存人交付的保管物，并返还该物的合同。寄存人到保管人处从事购物、就餐，住宿等活动，将物品存放在指定场所的，视为保管，但是当事人另有约定或者另有交易习惯的除外。
第八百八十九条 寄存人应当按照约定向保管人支付保管费。当事人对保管费没有约定或者约定不明确，依据本法第五百一十条的规定仍不能确定的，视为无偿保管。
第八百九十二条 保管人应当妥善保管保管物。当事人可以约定保管场所或者方法。除紧急情况或者为维护寄存人利益外，不得擅自改变保管场所或者方法。
第八百九十三条 寄存人交付的保管物有瑕疵或者根据保管物的性质需要采取特殊保管措施的，寄存人应当将有关情况告知保管人。寄存人未告知，致使保管物受损失的，保管人不承担赔偿责任；保管人因此受损失的，除保管人知道或者应当知道且未采取补救措施外，寄存人应当承担赔偿责任。
第八百九十七条 保管期内，因保管人保管不善造成保管物毁损、灭失的，保管人应当承担赔偿责任。但是，无偿保管人证明自己没有故意或者重大过失的，不承担赔偿责任。
【法务解读】
保管合同是保管人保管寄存人交付的保管物，并返还该物的合同。寄存人及保管人需依据合同约定及法律规定履行义务、承担责任。当事人对保管费没有约定或者约定不明确，视为无偿保管。
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每日一典
Vol75【委托合同】
第九百一十九条 委托合同是委托人和受托人约定，由受托人处理委托人事务的合同。
第九百二十二条 受托人应当按照委托人的指示处理委托事务。需要变更委托人指示的，应当经委托人同意；因情况紧急，难以和委托人取得联系的，受托人应当妥善处理委托事务，但是事后应当将该情况及时报告委托人。
第九百二十八条 受托人完成委托事务的，委托人应当按照约定向其支付报酬。因不可归责于受托人的事由，委托合同解除或者委托事务不能完成的，委托人应当向受托人支付相应的报酬。当事人另有约定的，按照其约定。
第九百二十九条 有偿的委托合同，因受托人的过错造成委托人损失的，委托人可以请求赔偿损失。无偿的委托合同，因受托人的故意或者重大过失造成委托人损失的，委托人可以请求赔偿损失。受托人超越权限造成委托人损失的，应当赔
尝损失。
第九百三十三条 委托人或者受托人可以随时解除委托合同。因解除合同造成对方损失的，除不可归责于该当事人的事由外，无偿委托合同的解除方应当赔偿因解除时间不当造成的直接损失，有偿委托合同的解除方应当赔偿对方的直接损失和合同履行后可以获得的利益。
【法务解读】
特别注意受托人超越权限造成委托人损失的，应当赔偿损失。
part4
法律专家
管理规范
CODE——
涉及年度考核内容及积分规则
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链家上海城市公司法律专家认证及管理规范
第一章 总 则
第一条 编制目的
为提高经纪人房产交易法律方面的专业能力，提升职业化形象，促进法律专家不断学习和成长，实现法律专家的价值，特制定本规范。
第二条 适用范围
链家上海城市公司经纪人、法务中心。
第三条 参考依据
本规定依据国家有关法律、法规、规范及公司规章制定。
第二章 职责
第四条 法务中心
法务中心负责制定法律专家的认证标准、流程，运营及管理方案等。
第五条 经纪人
负责按照此规范申请认证法律专家，践行法律专家的职责，并配合完成考核等。
第三章 法律专家的认证
第六条 认证条件
满足以下 2 项条件的，可自愿报名认证法律专家：
（1）入职上海链家 6 个月及以上；
（2）已通过所属岗位的签约资质认证（租赁岗已认证租赁签约资质、买卖岗已认证买卖签约资质，综合岗已认证租赁和买卖签约资质）。
第七条 报名方式
满足第六条认证条件的，可于“上海链家加油站商城”（https://www.jiayou321.com/）中购买 “法律专家班培训课程”产品，按实际需要选择“线上课程”或“线下课程”，确认收货后即视为报名成功。
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第八条 认证流程
（一）线上课程的认证流程
1、法务中心于经纪人确认收货后 7 日内通过“链识界”为经纪人开放“线上课程”的学习权限；
2、学员需于报名的次月最后一日前完成学习；
3、法务中心将于每月 10 日（可视报名情况调整）安排客观题考试。客观题采用线上考试的方式，推送至已 100%完成学习但尚未完成认证的经纪人。客观题设单选题 10 题，5 分/题，共 50 分；多选题 5 题，10 分/题，共 50 分。客观题总分 100 分，答题时间限 60 分钟，成绩≥60 分视为客观题合格；
4、法务中心将于每月最后一周的周二（可视报名情况调整）安排主观题考试，主观题采用线下考试的方式，客观题合格的方可参加主观题考试。主观题设问答题 3 题，20 分 /题，共 60 分；案例分析题 1 题，共 40 分。主观题总分 100分，答题时间限 60 分钟，成绩≥60 分视为主观题合格。
5、客观题不合格，或者主观题不合格的，均视为认证未通过；经纪人可结合自身情况决定是否重新下单认证。
（二）线下课程的认证流程
1、法务中心将每月视报名情况安排线下培训，满 30 人即可开班。因故无法参加线下培训的，提前报备后可享一次延期培训的机会；
2、线下课程的授课时长为 180 分钟，培训结束后当场开展考试，考试内容包括客观题和主观题，题型设置等与前述规则一致，答题时间限 120 分钟。
3、参加线下培训的经纪人，客观题不合格，或者主观题不合格的，享有一次重新认证的机会，认证流程参照“线 上课程的认证流程”。
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第四章 法律专家的权益
第九条 法律专家的权益
认证成为法律专家的经纪人，可获得以下权益：
（1）免费定制的法律专家徽章 1 枚；
（2）免费定制的法律专家头像 1 张；
（3）免费定制的法律专家名片 1 套；
（4）法律沙龙、律师座谈会等专属席位；
（5）社区法律讲座、普法教育等助教机会。
以上权益仅限法律专家享有，任何人不得借用、冒用、冒领，否则按照《链家上海城市公司信用管理规则》处理； 法律专家徽章遗失的，一年内仅可补购一次，如经调查 发现存在借用的，则立即取消法律专家资格，并按照《链家上海城市公司信用管理规则》处理。
第五章 法律专家的职责
第十条 法律专家的职责
经法务中心认证，成为法律专家后应当履行以下职责：
（1）遵守公司各项规章制度；
（2）团结合作，为其他人提供法律咨询；
（3）积极参加全国经纪人/协理考试，持证上岗；
（4）积极配合完成法律专家年度专业能力考核；
（5）积极参与法律活动。
第六章 法律专家的年度考核
第十一条 考核对象
法务中心将于每年 7 月对认证时间超过一年的法律专家开展专业能力考核，考核形式为线上考核。
法律专家月刊
第十二条 考核内容
专业能力考核涉及以下四个方面的内容，分别为：
（1）历史客诉数据考核，即考核法律专家的行为；
（2）持证上岗情况考核，即鼓励法律专家持证上岗；
（3）基础签约能力考核，即考核法律专家的签约能力；
（4）专业法律知识考核，即考核法律专家的法律功底；
第十三条 考核流程
1、法务中心向考核对象发布考核任务，被考核人需在规定的时间内完成线上考试（包括签约能力和法律知识两部分）；
2、若在规定时间内完成线上考试且成绩合格的，考核结果即为“通过”，可继续享有法律专家称号及各项权益；
3、若未在规定时间内完成考试，或者考试成绩不合格，或者上一年度存在有责赔付记录，或者未持协理/经纪人证的，考核结果即为“不通过”，由法务中心取消法律专家称号及各项权益。
第七章 法律专家的激励规则
法律专家积极履行岗位职责，可获得一定的岗位积分， 并享受相应的积分激励。
第十四条 积分规则
法律专家的岗位积分由专业素质类、活动参与类、组织贡献类、合作共赢类、积极创新类共 5 类积分构成，具体规则如下：
| 类别 | 释义 | 常规积分/次 |
| 专业素质 | 专业能力考核合格 | 30分 |
| 活动参与 | 参与法务中心组织的讲座、公开课、竞赛等活动 | 10分 |
| 组织贡献 | 持全国房地产经纪人/协理职业资格证书 | 30分 |
| 合作共赢 | 对事业部/大区/门店进行赋能，且有交付物 | 10分 |
| 积极创新 | 使用法务中心发布的产品，提供有效建议 | 10分 |
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第十五条 积分排名激励
法务中心将于每半年开展一次法律专家积分排名，设置上海链家 TOP10、事业部 TOP10 奖项，并给予一定的贝壳币或实物激励。
第八章 附则
第十六条 本管理规范由法务中心负责解释和修订。
第十七条 本管理规范自 2021 年 11 月 1 日起施行。
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学法、懂法，才能更好地享受权利、履行义务。
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