法律专家月刊
法务中心出品
法律专家刊物2022年10月刊
05
签约规范
·开发商崩盘，客户何去何从？
·产证没办，租赁合同有效吗？
·转定后房子涨价，卖方能单方解约吗？
精选典型案例
9月典型客诉案例
——更专业，更合规！
真实客诉案例
九月合集
本期《法律专家月刊》电子杂志编委会
主编
版面设计
素材内容
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童星
童星
法务中心
法律专家月刊
（第05期）
法务中心出品
前言
《法律专家月刊》系法务中心出品，旨在帮助法律专家学习更多的法律知识、了解更多与业务相关的真实案例。本月刊内容涉及《民法典》相关法条、每月精选案例等内容，如有其他内容需求，欢迎各位伙伴扫描下方二维码反馈补充，您的宝贵意见非常重要。
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近期精彩瞬间
法律专家
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目录
01 ►
02 ►
03 ►
客诉案例
案例一：未签约支付定金（租赁）
案例二：《物业交割清单》未列明细
精选典型案例
案例一：开发商崩盘，客户何去何从？
案例二：产证没办，租赁合同有效吗？
案例三：转定后房子涨价，卖方能单方解约吗？
法律专家管理规范
详细了解管理规范内容，有助于法律专家更好的了解自己所享有的权利及应承担的义务。
04 ►
签约宝典
规范解读，助力合规
part1
客诉
案例
CASE——
真实客诉，教你合规作业
法律专家月刊
处理方案：
1、因房东不愿退还定金，我司最终赔付租客定金损失。
未签约支付定金
客诉案例一
租客看房后，非常满意，于是在未签署租赁合同的情况下就将定金支付至房东账户。
后因承租方不愿继续承租房屋，主张房东退还定金。
争议焦点：房东认为是租客的问题导致未能签约，定金可以不予退还；租客认为没有签署租赁合同，双方未能达成合意，因此定金应当退还。
问题：
服务瑕疵：房东与租客未签署租赁合同的情况下，让租客支付押金/租金/定金，一旦双方在实际签署前发生争议，租客可能面临金钱损失。
建议：
法务建议：租赁合同以“租赁双方完成签署”为成立要件，因此，在双方未完成签署的情况下，建议租客不要先行支付任何款项，以防资金损失风险
未签约，不付款！！
问题与建议
《民法典》第五百八十六条 【定金担保】
当事人可以约定一方向对方给付定金作为债权的担保。定金合同自实际交付定金时成立。
定金的数额由当事人约定；但是，不得超过主合同标的额的百分之二十，超过部分不产生定金的效力。实际交付的定金数额多于或者少于约定数额的，视为变更约定的定金数额。
相关法条
法律专家月刊
情况一：业主不租，合同未签署
房东不出租，退还定金。
租客认为业主违约，要求双倍返款定金，但实务中法院一般不予支持。
因未签署租赁合同让租客付款，存在服务瑕疵，我司面临赔付。
情况二：租客不租，合同未签署
房东认为租客违约，没收定金。
租客认为未签署合同，要求返还定金。
实务中若无相关材料证明双方已就租赁相关事项达成一致，且无证据证明租客不愿承租房屋，法院通常不予支持房东没收定金。
因未签署租赁合同让租客付款，存在服务瑕疵，我司面临赔付。
未签约支付定金——以案说法
客诉案例一
王某看到某房屋招租信息后，与房东刘某联系并案月租金5600元金额作为定金微信转帐给刘某。随后，王某与刘某通过微信就涉案房屋的租期及相应的事宜进一步沟通，但协商无果，最终未实际签订租赁合同。
王某遂起诉至法院，请求判令：刘某退还双倍租房定金及超出法定定金比例部分金额合计6700元。
情况处理
法律专家月刊
客业双方已签署买卖合同，在沟通的过程中，业主表示能带走的东西都要带走，带不走的东西可以留给客户。但双方未就房屋内物品在《物业交割清单》中列出明细核对。
在交房时，客户发现业主将房屋内的空调拆走，客户认为空调应是屋内不能带走的物品，而业主认为可以拆卸就是能带走的东西。
《物业交割清单》未列明细
处理方案：
1、赔付：最终因《物业交割清单》未列明家具信息，客户无法主张业主违约，公司可能面临赔付。
建议：
在交易过程中，对于房屋内的家具家电等物品，在客业双方协商好后，一定要核对好后在《物业交割清单》中列明，并最好注明型号。
如果物品种类过多无法一一登记，可以拍照留存，以便交房时核对
法务建议
客诉案例二
part2
精选
案例
CASE——
通过案例学知识，活学活用更专业
法律专家月刊
开发商崩盘，客户何去何从？
案例一
2021年8月，客户王女士通过某中介带看，开心地购入了上海市外环一处新房，开发商承诺2022年1月交房。结果在2021年底，开发商通知客户延期至2022年3月交房。时至3月，开发商又一次因资金问题延期至5月交房。王女士满怀期待等到5月，开发商再次通知8月底才能交房。直到今天，开发商也未能如期交房......
一、 开发商延期交房，购房人能否解除商品房预售合同？
购房人和开发商签订了商品房预售合同后，如果商品房预售合同没有关于延期交付宽限期的约定，根据《商品房买卖合同司法解释》第十一条的规定，开发商迟延交付房屋，经催告后在合理期限内仍未履行，购房人有权解除合同。
关于购房人行使合同解除权的期限，若法律没有规定或者双方没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的，购房人自知道或者应当知道解除事由之日起一年内行使。逾期不行使的，该合同解除权消灭。
有的开发商会就购房人行使合同解除权的期限约定一个非常短暂的时间，但即使这样也有可能因为显失公平被认定为格式条款而归于无效，购房人仍享有《民法典》第五百六十四条以及《商品房买卖合同司法解释》第十一条规定的合同解除期限。
①开发商延期交付达到商品房预售合同约定的条件或者符合《民法典》的规定，购房人就有权解除合同。
②关于购房人解除合同的期限，有约定从约定，没有约定适用《商品房买卖合同司法解释》第十一条的规定。
③若开发商约定了过短的解除合同期限，即使购房人错过了约定的解除合同期限，该合同条款也有可能被认定为格式条款（显失公平）而归于无效，购房人仍享有法律规定的合同解除期限。
法律专家月刊
开发商崩盘，客户何去何从？
案例一
根据《民法典》的规定，商品房预售合同、贷款合同被解除后，购房人可以根据履行情况和合同性质请求恢复原状。
商品房预售合同、贷款合同被解除后，特别是贷款合同被解除后，依据《民法典》的规定，在购房人没有过错的前提下，购房人可以请求恢复原状，撤销之前的贷款记录，此种情况下，购房人应当享有首套房资格。
二、商品房预售合同被解除后，购房人还需要还贷款吗？
根据《商品房买卖合同司法解释》第二十条的规定，“因商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除，致使商品房担保贷款合同的目的无法实现，当事人请求解除商品房担保贷款合同的，应予支持。”
商品房预售合同和贷款合同两份合同解除后的房贷承担问题，最高法院的判例以及上海地区的部分判例都秉承了相同的观点。最高法院的判决书中明确说明商品房预售合同、贷款合同被解除后，房贷应由开发商承担，购房人无需承担还款责任。
三、拓展问题——购房资格
2021年8月，客户王女士通过某中介带看，开心地购入了上海市外环一处新房，开发商承诺2022年1月交房。结果在2021年底，开发商通知客户延期至2022年3月交房。时至3月，开发商又一次因资金问题延期至5月交房。王女士满怀期待等到5月，开发商再次通知8月底才能交房。直到今天，开发商也未能如期交房......
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案例二
刘先生与开发商签订《商品房买卖合同》，并支付了700万元购房款，剩余690万元购房款也在银行办理按揭后，由银行支付给开发商。此后，开发商将房屋交付给刘先生占有并使用。刘先生取得房屋后，经经纪人小李介绍，向小李口头说明以上情况，在尚未办理产权证书时即与王先生签订了《房屋租赁合同》，约定房屋租期为5年，租金由王先生一次性向刘某付清。
此后一段时间，刘先生一直按期向银行偿还按揭贷款，但始终没有办理房屋产权过户登记手续。直到1年后，刘先生因资金困难，无法继续向银行偿还按揭贷款。后经法院判决，刘先生与商品房开发企业签订的《商品房买卖合同》解除，涉案房屋产权仍为开发商所有。开发商认为，刘先生一直未真正获得房屋产权，其与王某所签订的《房屋租赁合同》无效。因此，开发商将王先生诉至法院，要求王先生停止占有房屋，配合刘先生将房屋移交给商品房开发企业占有使用。
产证没办，租赁合同有效吗？
一审法院认为：
刘先生与王先生签订的《房屋租赁合同》有效，王先生在约定的承租期限内合法享有涉案房屋的使用权。
此案件适用于《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》（以下简称《最高法执行异议和复议规定》）第三十一条第一款规定的，通过买卖将原物权转移登记至买受人后，买受人不得请求承租人移交占有不动产的情形。
因此，一审法院判定，王先生继续占有涉案房屋，由刘先生将收取的租赁费返还开发商。
法律专家月刊
案例二
产证没办，租赁合同有效吗？
二审法院认为：
案件的关键问题是王先生能否依据其与刘先生签订的《房屋租赁合同》阻止在租赁期内向商品房开发企业移交占有涉案房屋。
首先审查了王先生与刘先生签订的《房屋租赁合同》的真实性与合法性问题。二审法院经审查发现，此前已有法院生效判决认定王某与刘某形成了租赁合同法律关系。从当事人签订《房屋租赁合同》的时间落款来看，当时刘先生尚未出现因资金困难逾期向银行偿还按揭贷款的情况；从合同签订的背景来看，考虑租赁市场价格上涨因素，双方签订长期租赁合同具有合理性；从租金给付情况来看，王先生有充分证据证明已经分多次将租金全额支付给刘先生。因此，二审法院认定，现有证据无法认定《房屋租赁合同》存在无效或可撤销的情形，《房屋租赁合同》应视为合法有效。
最终，二审法院认定一审判决认定的基本事实清楚、适用法律无误，驳回商品房开发企业的请求。
法律专家月刊
案例三
在途置换单是我们需要特别注意的一种情况。
如出现在前单已经网签，在后单已经转定未网签，但是业主不愿出售的情况：如在交易过程中已经网签的单子，一方并未出现根本性违约情形，也未出现法定可解除合同的情形，而另一方又想要解除合同的情况下，就需要双方协商一致后解除合同。如在交易过程中已经转定的单子，一方要根本性违约，另一方则可以解除合同并要求赔偿违约金。因此如遇到置换单，应特别注意客户的上下家履约情况。
转定后房子涨价，
卖方可以单方解约吗？
业主朴先生是韩国人，在上海市青浦区拥有一套房产，2019年9月，王先生经经纪人小李介绍与朴先生扫描签署草签合同，朴先生说自己在马来西亚，无法异地办理第三国公证委托书。双方约定2020年3月办理过户。签署草签合同后一直到2020年2月，业主朴先生因为疫情无法回到韩国或上海，于是表示自己愿意退还王先生30万定金解除合同。
事实上，在草签后的几个月里，案涉房产已经上涨200万，且王先生在购入此房前，已经在第三方中介公司挂牌出卖自己的房产，并已网签，且房子也已上涨200万。王先生与其买家诉讼，但是结果是败诉并且承担了违约金。现在王先生陷入了两难的境地......
《链家上海城市公司二手买卖业务签约管理规范》
第十二条 交易方信息核验
签约前，应当全面了解交易方的基本情况， 如出售方及买受方的婚姻状况， 个人及家庭名下住房情况，买受方征信及社保缴纳情况， 交易房屋原始买受价格、买入年限、贷款余额， 有无在途置换单情况等， 制作《交易方信息留存表》 ，并对出售方的处分权、买受方的购房、贷款资质、双方的民事行为能力等进行严格审查。
经纪人小李的操作有哪些可以优化的地方呢？
part3
签约
宝典
BOOK——
规范解读，助力合规
——租赁业务签约管理规范
签约宝典
租赁前备件审査（一）
第三章·第四节 租赁案源录入
第十三条 录入租赁信息并提供备件
法务解读
伙伴们在操作过程中会遇到这样一种情况，虽然公司可以提供租赁合同的范本供租赁双方当事人去签署使用，但租赁当事人一方中可能出于某些原因不愿意使用我司所提供的这份制式模板，而是选择另外提供一份租赁合同让租赁当事人签署。
在这样的情况下，伙伴们要注意让租赁双方同步签署相关附件，如家具家电清单、居间服务合同、网签备案告知书等，也需以书面的形式确认下来。此外若该租赁合同中涉及到了我司的权利义务，伙伴们要注意提前和公司法务沟通审核确认有无风险点。
（二）完整的租赁合同。若使用公司制式文书版本的，需要录入文书编号；
若使用非公司制式文本的，仅需要上传生效的租赁合同完整页。
——租赁业务签约管理规范
签约宝典
租赁合同文本的修改
第三章·第二节 租赁合同的填写规范
第十条 签约主体
法务解读
伙伴们在电子签约／线下签约的时候经常会遇到一种情况，租赁一方或双方当事人可能会对租赁合同文本中的某些内容存有异议，想要对其进行修改，或者是有一些简单的内容伙伴们建合同的时候没有对其进行约定租赁当事人想要进行补充约定，在这种情况下，可以线下让租赁当事人进行修改。
如果是电子签约的线上合同，伙伴们在租赁当事人签署完毕之后可以打印出来，让租赁当事人在纸质合同上进行修改，也可以直接采用线下签署的方式。在这种情况下伙伴们要注意，每一处修改，都需要租赁双方当事人在该处进行签字确认。合同上未经双方签字确认的文字修改部分，不对租赁双方当事人发生效力。
(5）协议任何修改处需经双方当事人签字确认，并需注明签署日期，需详细至年月日。
——租赁业务签约管理规范
签约宝典
不同类型租赁当事人的身份备件要求
第三章·第四节 租赁案源录入
第十三条录入租赁信息并提供备件
法务解读
伙伴们在实操中经常会遇到租赁一方当事人为公司或者是港澳台同胞／外籍友人的情况，这类租赁主体并不像大陆人一样都持有居民身份证，他们的签约证件会有一点不一样。
如果租赁一方当事人为公司，伙伴们要获取的身份备件是公司的营业执照。对于自然人来说，他的身份证明是居民身份证，而对于法人组织来说，营业执照就是他的“身份证”。签约的时候需在签署页加盖公章方可有效。如果租赁一方当事人为港澳台同胞，伙伴们可获取的身份备件是港澳通行证、台胞证作为身份证明；如果是外籍友人，可使用护照作为签约身份证明。
（三）出租方身份证件（如身份证、护照、港澳通行证、台胞证、营业执照等）;
（四）承租方身份证件（如身份证、护照、港澳通行证、台胞证、营业执照等）.
——租赁业务签约管理规范
签约宝典
房屋交接书需确认后签署
第三章·第四节 租赁案源录入
第十三条录入租赁信息并提供备件
法务解读
伙伴们时有咨询的一个问题就是承租人入住后发现家具家电有损坏责任承担问题该如何处理，关于这个问题伙伴们应当注意房屋交接书的签署。
交房时租货双方当事人都有义务确认房屋中家具家电是否可以正常使用，若双方未进行检查即签署房屋交接书，可能后期会产生纠纷。所以伙伴们注意提醒租赁双方当事人确认好家具家电状态后再签署房屋交接书，如有问题及时沟通协商解决。一般来说，家具家电的维修责任一般有分两种不同情况，因房屋自身原因损毁的，由出租人负责维修；如果是由于承租人的不适当使用造成损毀的，由承租人负责维修。所以若出承租人刚入住就发现家电有损坏，即使房屋交接书中已对房屋的使用状态进行过确认，也可以要求房东进行维修。
（八）房屋交接类文件，如房屋交接书等。
——租赁业务签约管理规范
签约宝典
条款填写检査（一）
第三章·第二节 租赁合同的填写规范
第九条条款填写
法务解读
伙伴们在合同系统创建租赁合同时，需填写房源描述条款及房屋基本信息条款，大家在这类条款上也时有出错。首先填写该类条款时关于房屋地址大家一定要详细到楼栋号、室号，不可模糊、笼统。其次若房屋之前有对承重墙、下水管道等房屋结构进行过改造的，一定要如实披露给承租方。如果是之前有改造过承重墙，会存在安全隐患，可能并不适宜居住，且后期会被相关部门要求恢复原状并处以罚款。若是下水管道被改造过，承租人入住后，大概率会发生下水道漏水情况，导致邻里之间的侵权纠纷。此外关于房屋面积，如 loft 等房型，房屋面积应按照一层面积填写，一层之上的楼层面积不属于产权面积。
(1）如实填写房源描述条款、及房屋基本信息条款，如房屋地址、性质、面积、租赁用途、装修情况、重大疵状况等内容；
——租赁业务签约管理规范
签约宝典
条款填写检査（二）
第三章·第二节 租赁合同的填写规范
第九条条款填写
法务解读
关于房屋性质，大家一定要注意，商业性质的房屋是不可作为住宅进行挂牌的，住宅性质的房屋也不可用于商业用途。
二者不同的房屋性质也决定它们之间的区别。
首先，只有住宅性质的房屋可以正常办理居住证。商业性质的房屋土地性质因为本身是商业并非是用于居住的，不属于可以办理居住证的范围，能够办理居住证的房屋仅限于合法住宅的房屋。
其次，商业性质的房屋水电的价格是商用价格，住宅性质的房屋水电是民用价格，如果承租人承租商业房屋用于居住，所承担的水电成本会比较高。
(1）如实填写房源描述条款、及房屋基本信息条款，如房屋地址、性质、面积、租赁用途、装修情况、重大疵状况等内容；
——租赁业务签约管理规范
签约宝典
条款填写检査（三）
第三章·第二节 租赁合同的填写规范
第九条条款填写
法务解读
租赁合同中的金额填写，也是大家经常会出错的一个点。大家要注意，租赁合同中所有需要填写金额的地方，必须同时使用阿拉伯数字和汉字。
租赁合同文本里的金额，在填写阿拉伯数字时，应同时备注大写金额，大写应按照汉语语言规律、金额数字构成和防止涂改的要求进行书写，保证数额相同。大写金额数字应用正楷或行书填写，如“壹、贰、叁、肆、伍、陆、柒、捌、玖、、佰、仟、万、亿、元、角、分、零、整”等字样，切记不得用“、二、三、四、五、六、七、八、九、十、毛、0”填写。中文大写金额数字到“元”为止的，在“元”之后应写“整”字；在“角”、“分”之后，可以不写“整”字。
(3）租赁合同中所有款项填写须保证阿拉伯数字和汉字写法数额相同；
——租赁业务签约管理规范
签约宝典
禁止操作的二手交易类型之査封（一）
第三章·第一节 禁止操作的租赁案源情形
第八条禁止操作的租赁案源类型
（八）以任何形式操作单间出租（自如房源除外）
法务解读
一、操作风险：
单间出租是指房屋承租人将其所承租房屋的一部分再出租给他人居住使用，即分租。分租是转租的一种，就是说是部分转租。
此种涉及分租情况的，风险点主要是房屋所有权人将房屋出租给分租人的同时一般会在租赁合同中注明限制分租的条款，例如：“未经出租人（书面）允许不得转租、分租，否则出租人有权解除合同并要求承租人承担违约责任”。出租人在得知分租情况后有权行使解除权，解除其与分租人之间的租赁合同，而租赁合同解除后，分租人失去分租权利，实际承租人亦不能依据与分租人签订的租赁合同对抗出租人继续占有使用房屋，实际承租人只能依照租赁合同向分租人主张违约／赔偿责任。
——买卖业务签约管理规范
签约宝典
禁止操作的二手交易类型之査封（一）
第三章·第一节 禁止操作的二手交易类型
法务解读
根据《城市房地产管理法》第三十八条：“司法机关和行政机关依法裁定，决定查封或者以其他形式限制房地产权利的房屋不得转让。”伙伴们在随申办 app 可以查询房屋简易产调，在产调中的11个类别中有一类查询结果页叫做“房地产权利限制状况信息”页，如果有查封会显示在这一页中。
房屋被查封之后，买卖双方是无法办理所有权转移登记手续的。交易房屋处于被限制转让的状态，即便房屋出售人积极配合，也无法办理所有权转移登记手续，因而房屋购买人只能按照合同约定的违约条款追究房屋出售人的违约责任。
此外，购房款可能无法追回。一般房屋被查封，那么大概率是因为房屋出售人有债务纠纷，所以这笔款项很可能无法追回。
第八条 禁止操作的二手交易类型
1．现有查封的房屋，包括司法查封、行政查封
——买卖业务签约管理规范
签约宝典
禁止操作的二手交易类型之不符合上市交易条件（一）
第三章·第一节 禁止操作的二手交易类型
法务解读
二手房交易中房屋上存有抵押的情况实际上比较普遍，所以带抵押的房屋并非全部不能操作，而是要严格遵循公司对风险案源的处理规则，但是对于抵押登记总额超过成交价的房屋，是不能操作的。
对于抵押登记总额超过成交价的房屋，交易风险极大，具体表现在即使购买方支付了全部购房款也不一定能够解除抵押，抵押无法解除就无法正常过户交易。且一般抵押额较高的房屋都代表着出售方的财务状况并不乐观，此种情况下即使购买方支付了全部款项，仍然需要出售方支付剩余抵押金额オ能解除抵押。但实操中购买方先前支付的购房款出售方实际并未用于偿还银行贷款而是挪作他用的情形就不少见，购买方如果想继续履行合同，就可能需要承担额外的资金成本方能继续交易。虽然可以向出售方追索，但对于本就财务状况不客观的出售方，存在无法追索成功的风险。
第八条禁止操作的二手交易类型
3．不符合上市交易条件的房屋（如未满足上市条件的动迁房、经济适用房、公司产权房等）
——买卖业务签约管理规范
签约宝典
禁止操作的二手交易类型之不符合上市交易条件（一）
第三章·第一节 禁止操作的二手交易类型
法务解读
根据《上海市住房保障房屋管理局关于动迁安置房提前上市交易有关问题通知》规定第一条：被动迁居民家庭取得房地产权证（小产证）满3年的动迁安置房可以转让、出租；第二条：未取得房地产权证（小产证）或取得房地产权证（小产证）未满3年的，但该动迁安置房的房地产开发企业取得房地产权证（大产证）满3年，且被动迁居民家庭签订拆迁补偿安置协议满3年的，在办理房地产权证（小产证）后可以转让出租。
如果交易房屋不满足交易条件而不能顺利过户，那这份买卖合同是否有效呢？小伙伴们要注意，动迁安置房虽然根据市场准入规定，有一定的交易限制条件，但是购买动迁安置房的合同并不绝对因为其不符合上市交易条件而无效，最终无法顺利交易的购买方可以向出售方主张违约责任。
第八条禁止操作的二手交易类型
3．不符合上市交易条件的房屋（如未满足上市条件的动迁房、经济适用房、公司产权房等）
——买卖业务签约管理规范
签约宝典
禁止操作的二手交易类型之不符合上市交易条件（二）
第三章·第一节 禁止操作的二手交易类型
法务解读
我们作为专业的房地产中介机构，对于交易房屋是否满足上市条件负有先前审核义务。根据《上海市共有产权保障住房管理办法》相关规定，本市城镇户籍家庭或者个人购买共有产权保障住房，取得不动产权证满5年后，共有产权保障住房方可以上市转让或者由购房人、同住人购买政府产权份额，除非有特殊情形。
上述“取得不动产权证满5年”的判断，以购房家庭取得契税完税凭证的时间或经济适用住房房屋所有权证的发证时间为准。此外伙伴们一定要注意，在满足取得产证5年的前提下还需购买政府产权份额转成完全产权，才能作为普通商品房正常交易。所以伙伴们实际操作中注意确认交易房屋是否满足上市条件，避免日后出现纠纷。
第八条禁止操作的二手交易类型
2、不符合上市交易条件的房屋（如未满足上市条件的动迁房、经济适用房、公司产权房等）。
——买卖业务签约管理规范
签约宝典
禁止操作的二手交易类型之不符合上市交易条件（三）
第三章·第一节 禁止操作的二手交易类型
法务解读
根据上海市住房城乡建设管理委、上海市房屋管理局出台的《关于规范企业购买商品住房的暂行规定》,公司购买的商品住房再次上市交易年限从“满3年”提高至“满5年”。政府的目的是为了“防止以企业名义投机炒房”。
相较于个人而言，公司只要满足一定的条件就可以拥有购房资格，以企业的资金实力、融资渠道来说购买房屋比较容易。如果对于公司产权房的上市交易不加以限制，公司炒房行为则会愈演愈烈，房地产市场的供需也会平衡，普通居民想要购买商品住房则要付出更高的成本，无疑更不利于提高居民的生活水平与幸福指数。所以伙伴们在操作公司产权房时，一定要注意企业的购房年限，避免违规。
第八条 禁止操作的二手交易类型
2、不符合上市交易条件的房屋（如未满足上市条件的动迁房、经济适用房、公司产权房等）;
——买卖业务签约管理规范
签约宝典
禁止操作的二手交易类型之产权不清晰（一）
第三章·第一节 禁止操作的二手交易类型
法务解读
通常，产权不清晰会导致房产交易过程中出现纠纷。实操中多发的以下情况可能引起产权不清晰：第一种是产权人之一去世，继承人未办理继承公证办理新产证；第二种是夫妻共同共有的房屋但双方离婚未变更产证。
关于继承问题，如果尚未办理继承公证或者未经法院确认继承人的，属于产权不清晰房屋。伙伴们实操中遇到的话要注意按照公司的签约规则是不可直接在公司直接挂牌交易的，需告知业主需先行办理继承公证或者通过法院确认继承人。在继承人持有继承公证文书或者法院生效文书后可在我司挂牌，但伙伴们注意要提醒交易双方同步签署《补充协议（产证变更中）》，约定继承人办理出新产证的最晚时间，后续的网签、过户等交易节点也可按照此节点进行携算合理安排。
第八条 禁止操作的二手交易类型
4．产权不清晰的房屋；
——买卖业务签约管理规范
签约宝典
禁止操作的二手交易类型之产权不清晰（二）
第三章·第一节 禁止操作的二手交易类型
法务解读
产权不清晰的第二种常见情况就是夫妻共同共有的房屋但双方离婚未变更产证。伙伴们要注意如果双方未按照离婚协议或法院生效文书去办理产权变更的话，属于产权不清晰房屋，按照公司签约规范是不可以直接在我司操作挂牌交易的。应明确告知业主若夫妻双方已对共有房屋产权问题达成一致，应尽快到房产权属登记部门办理新产证；若双方无法达成一致的应当先行诉至法院离婚分割财产，待法院出具生效确权文书后至房产权属登记部门办理新产证。
房屋产权清晰是房屋顺利交易的前提条件，为了避免房屋在交易过程中出现问题，伙伴们一定要尽到注意义务。如果因上述原因导致房屋交易失败，房屋无法办理过户手续的，购买方可能还需通过诉讼主张损失。
第八条 禁止操作的二手交易类型
4．产权不清晰的房屋；
——买卖业务签约管理规范
签约宝典
禁止操作的二手交易类型之订单转让
第三章·第一节 禁止操作的二手交易类型
法务解读
“订单转让”即一手房房地产买卖合同更名问题，根据《住房城乡建设部关于进一步规范房地产开发企业经营行为维护房地产市场秩序通知》第二条第八款：依法查处房地产开发企业不正当经营行为，其中包括：（八）将已作为商品房销售合同标的物的商品房再销售给他人。
可以看出，对于开发商来说，此种行为属于不正当经营行为，将受到房地产主管部门及其他部门的严肃查处，涉嫌犯罪的，将会被司法机关依法追究刑事责任。
与开发商签订购房合同的购房人再将该房屋转卖他人一般可能产生成交价上涨情况，事实上扰乱了房地产市场的正常交易秩序。因此该情形属于公司规定禁止操作的情形。
第八条 禁止操作的二手交易类型
5．订单转让；
——买卖业务签约管理规范
签约宝典
禁止操作的二手交易类型之做高房价
第三章·第一节 禁止操作的二手交易类型
法务解读
做高房价可能涉及以下风险：
第一，该条款无效。因为做高房价的行为是双方恶意串通骗取银行贷款的行为，按照民法典第一百五十三条，违反法律、行政法规的强制性规定的民事法律行为无效；第一百五十四条，行为人与相对人恶意串通，损害他人合法权益的民事法律行为无效。这种恶意串通的行为很明显就损害了银行的合法利益，即使签订了买卖合同，涉及做高房价的相关条款也均无效，不对交易双方发生效力。
第二，可能涉及刑事犯罪。根据《中华人民共和国刑法》第一百七十五条之一规定，骗取贷款罪，是指以欺骗手段取得银行或者其他金融机构贷款，给银行造成重大损失的行为，按照法律规定，情节严重的话要承担刑事责任。
第八条 禁止操作的二手交易类型
6．以任何形式提供或参与做高房价；
——买卖业务签约管理规范
签约宝典
禁止操作的二手交易类型之产证信息核实
第三章·第三节 买卖合同的签约规范
法务解读
伙伴们注意，业主方如想在我司挂牌销售房屋，需提供该套房屋的权属证明，证明其有权处分该房屋。在业主将原件交由我司查阅时，伙伴们注意应当确认产证内所记载的以下关键信息是否与房屋一致：
第一，核对交易房屋权利人姓名与否与业主姓名一致，若不一致，不可操作；
第二，核对交易房屋共有情况，如权利人不止一人的，需全部产权人签字；
第三，核对交易房屋地址是否与产证一致，如为早期产证无门牌号／经历过门牌号变更，伙伴们需注意跟产权人确认有无文件材料可证明为同一地址；
第四，产证上载有车位，核对车位的权属性质为使用权还是产权，使用权不可转让；
第五，核对交易房屋的房屋性质；
第六，核对交易房屋的面积是否与产证一致。
第十一条 房屋信息核验及披露
1、核验产证信息，即查阅产证原件。
——买卖业务签约管理规范
签约宝典
禁止操作的二手交易类型之产证产调信息核实
第三章·第三节 买卖合同的签约规范
法务解读
伙伴们在操作交易房源时，需提醒业主及时拉取房屋的全套产调（共11项）。房地产买卖合同内填写的产权、抵押权等重要信息均与产调保持一致。要求业主提供产调的主要原因是因为房屋可能新产生违章搭建、设立抵押、设立居住权等新变更，这些变更虽然无法体现在产证上，但是可以在产调中查询到。因此伙伴们要及时督促业主提供产调，确认房屋上存在哪些可能会影响交易的情形，也是最大限度的保障客户的知情权。
同时伙伴们需注意，简易产调无法代替全套产调，业主应最迟不得晚于签署买卖合同后三个工作日内配合调取并提供全套产调。
第十一条 房屋信息核验及披露
2．核验产调信息，即调取房屋全套产调。根据产调信息，将买卖合同中所涉房屋基本信息填写完整。
——买卖业务签约管理规范
签约宝典
居住权
第三章·第三节 买卖合同的签约规范
法务解读
居住权采用登记设立主义，可以在完整版产调中显示。如果交易房屋上存在合法的居住权，必须等到居住权期限届满或者居住权人死亡，居住权消灭后，购房人オ能真正使用房屋。在居住权存续期间，居住权人对于房屋所享有的居住权可以对抗产权人的房屋所有权，即使产权人将该房屋另行出售，因为该居住权已经登记，居住权人对于房屋所享有的居住权亦可以对抗新的房屋买受人。
伙伴们在实操中如遇到产调中显示交易房屋登记了居住权的情况，需及时向业主核实情况，确认注销时间，并同步让买卖双方在买卖合同的《特别告知（二）》中披露后签署。
第十一条 房屋信息核验及披露
2．核验产调信息，即调取房屋全套产调。根据产调信息，将买卖合同中所涉房屋基本信息填写完整。
——买卖业务签约管理规范
签约宝典
优先购买权（一）
第三章·第三节 买卖合同的签约规范
法务解读
根据《中华人民共和国民法典》第726条：出租人出卖租赁房屋的，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利；但是，房屋按份共有人行使优先购买权或者出租人将房屋出卖给近亲属的除外。
伙伴们可以发现，承租人行使权利的前提必须是在“同等条件下”。“同等条件”旨在平衡业主与承租人之间的权益。那么，在业主想要出售房屋时，就必须要将房屋价格、付款方式、房屋交付方式、履行期限等影响房屋出售的因素如实告知承租人。如承租人选择放弃优先购买权的，伙伴们需注意让其签署《放弃优先购买权切结书》
第十二条 交易方信息核验
5、审查承租方（若有）的优先购买权，即承租方“是否已明确放弃优先购买权”，出售方需提供承租方签署的《放弃优先购买权切结书》。
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法律专家
管理规范
CODE——
涉及年度考核内容及积分规则
法律专家月刊
链家上海城市公司法律专家认证及管理规范
第一章 总 则
第一条 编制目的
为提高经纪人房产交易法律方面的专业能力，提升职业化形象，促进法律专家不断学习和成长，实现法律专家的价值，特制定本规范。
第二条 适用范围
链家上海城市公司经纪人、法务中心。
第三条 参考依据
本规定依据国家有关法律、法规、规范及公司规章制定。
第二章 职责
第四条 法务中心
法务中心负责制定法律专家的认证标准、流程，运营及管理方案等。
第五条 经纪人
负责按照此规范申请认证法律专家，践行法律专家的职责，并配合完成考核等。
第三章 法律专家的认证
第六条 认证条件
满足以下 2 项条件的，可自愿报名认证法律专家：
（1）入职上海链家 6 个月及以上；
（2）已通过所属岗位的签约资质认证（租赁岗已认证租赁签约资质、买卖岗已认证买卖签约资质，综合岗已认证租赁和买卖签约资质）。
第七条 报名方式
满足第六条认证条件的，可于“上海链家加油站商城”（https://www.jiayou321.com/）中购买 “法律专家班培训课程”产品，按实际需要选择“线上课程”或“线下课程”，确认收货后即视为报名成功。
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第八条 认证流程
（一）线上课程的认证流程
1、法务中心于经纪人确认收货后 7 日内通过“链识界”为经纪人开放“线上课程”的学习权限；
2、学员需于报名的次月最后一日前完成学习；
3、法务中心将于每月 10 日（可视报名情况调整）安排客观题考试。客观题采用线上考试的方式，推送至已 100%完成学习但尚未完成认证的经纪人。客观题设单选题 10 题，5 分/题，共 50 分；多选题 5 题，10 分/题，共 50 分。客观题总分 100 分，答题时间限 60 分钟，成绩≥60 分视为客观题合格；
4、法务中心将于每月最后一周的周二（可视报名情况调整）安排主观题考试，主观题采用线下考试的方式，客观题合格的方可参加主观题考试。主观题设问答题 3 题，20 分 /题，共 60 分；案例分析题 1 题，共 40 分。主观题总分 100分，答题时间限 60 分钟，成绩≥60 分视为主观题合格。
5、客观题不合格，或者主观题不合格的，均视为认证未通过；经纪人可结合自身情况决定是否重新下单认证。
（二）线下课程的认证流程
1、法务中心将每月视报名情况安排线下培训，满 30 人即可开班。因故无法参加线下培训的，提前报备后可享一次延期培训的机会；
2、线下课程的授课时长为 180 分钟，培训结束后当场开展考试，考试内容包括客观题和主观题，题型设置等与前述规则一致，答题时间限 120 分钟。
3、参加线下培训的经纪人，客观题不合格，或者主观题不合格的，享有一次重新认证的机会，认证流程参照“线 上课程的认证流程”。
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第四章 法律专家的权益
第九条 法律专家的权益
认证成为法律专家的经纪人，可获得以下权益：
（1）免费定制的法律专家徽章 1 枚；
（2）免费定制的法律专家头像 1 张；
（3）免费定制的法律专家名片 1 套；
（4）法律沙龙、律师座谈会等专属席位；
（5）社区法律讲座、普法教育等助教机会。
以上权益仅限法律专家享有，任何人不得借用、冒用、冒领，否则按照《链家上海城市公司信用管理规则》处理； 法律专家徽章遗失的，一年内仅可补购一次，如经调查 发现存在借用的，则立即取消法律专家资格，并按照《链家上海城市公司信用管理规则》处理。
第五章 法律专家的职责
第十条 法律专家的职责
经法务中心认证，成为法律专家后应当履行以下职责：
（1）遵守公司各项规章制度；
（2）团结合作，为其他人提供法律咨询；
（3）积极参加全国经纪人/协理考试，持证上岗；
（4）积极配合完成法律专家年度专业能力考核；
（5）积极参与法律活动。
第六章 法律专家的年度考核
第十一条 考核对象
法务中心将于每年 7 月对认证时间超过一年的法律专家开展专业能力考核，考核形式为线上考核。
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第十二条 考核内容
专业能力考核涉及以下四个方面的内容，分别为：
（1）历史客诉数据考核，即考核法律专家的行为；
（2）持证上岗情况考核，即鼓励法律专家持证上岗；
（3）基础签约能力考核，即考核法律专家的签约能力；
（4）专业法律知识考核，即考核法律专家的法律功底；
第十三条 考核流程
1、法务中心向考核对象发布考核任务，被考核人需在规定的时间内完成线上考试（包括签约能力和法律知识两部分）；
2、若在规定时间内完成线上考试且成绩合格的，考核结果即为“通过”，可继续享有法律专家称号及各项权益；
3、若未在规定时间内完成考试，或者考试成绩不合格，或者上一年度存在有责赔付记录，或者未持协理/经纪人证的，考核结果即为“不通过”，由法务中心取消法律专家称号及各项权益。
第七章 法律专家的激励规则
法律专家积极履行岗位职责，可获得一定的岗位积分， 并享受相应的积分激励。
第十四条 积分规则
法律专家的岗位积分由专业素质类、活动参与类、组织贡献类、合作共赢类、积极创新类共 5 类积分构成，具体规则如下：
| 类别 | 释义 | 常规积分/次 |
| 专业素质 | 专业能力考核合格 | 30分 |
| 活动参与 | 参与法务中心组织的讲座、公开课、竞赛等活动 | 10分 |
| 组织贡献 | 持全国房地产经纪人/协理职业资格证书 | 30分 |
| 合作共赢 | 对事业部/大区/门店进行赋能，且有交付物 | 10分 |
| 积极创新 | 使用法务中心发布的产品，提供有效建议 | 10分 |
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第十五条 积分排名激励
法务中心将于每半年开展一次法律专家积分排名，设置上海链家 TOP10、事业部 TOP10 奖项，并给予一定的贝壳币或实物激励。
第八章 附则
第十六条 本管理规范由法务中心负责解释和修订。
第十七条 本管理规范自 2021 年 11 月 1 日起施行。
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