法律专家月刊（23年2月）

法律专家月刊

法务中心出品

法律专家刊物2023年2月刊

02

·产权人是老年人，签约需要注意什么？

精选典型案例

23年典型客诉案例

——更专业，更合规！

真实客诉案例

民法典•继承（上）

普法专栏

本期《法律专家月刊》电子杂志编委会

版面设计

素材内容

：

李淑慧、童星

李淑慧、童星

法务中心

前言

《法律专家月刊》系法务中心出品，旨在帮助法律专家学习更多的法律知识、了解更多与业务相关的真实案例。本月刊内容涉及《民法典》相关法条、每月精选案例等内容，如有其他内容需求，欢迎各位伙伴扫描下方二维码反馈补充，您的宝贵意见非常重要。

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（2）风控水平：认证法律专家，能力指数为2；

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2月法律专家精彩瞬间

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TUMB

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客诉案例

产权人是个半疯傻，肿么破？

精选典型案例

案例一：产权人是老年人，签约需要注意什么？

案例二：未告知限购政策，中介被起诉

案例三：中介费少写一个零，16万变1.6万，到底怎么算？

法律专家管理规范

详细了解管理规范内容，有助于法律专家更好的了解自己所享有的权利及应承担的义务。

04  ►

普法专栏

民法典•继承（上）

part1

客诉

案例

CASE——

法律专家月刊

产权人是个半疯傻，肿么破

客诉案例

产权人小张与客户王女士签约约定2023年2月20日网签，2月18日，小张的父母手持精神分裂证明出现在签约门店，声称儿子早在签约前就罹患偏执型精神分裂症，目前失去自理能力，且大多时间无意识，无法继续履行合同。

这可让经纪人小李犯了难，因为客户向他提出了要求：解约可以，我要求按照合同退一赔一；继续履行可以，要求业主方支付延期的违约金。

3、无民事行为能力或者限制民事行为能力的成年人，由下列有监护能力的人按顺序担任监护人：

（一）配偶；（二）父母、子女；（三）其他近亲属；（四）其他愿意担任监护人的个人或者组织，但是须经被监护人住所地的居民委员会、村民委员会或者民政部门同意。

法律专家月刊

产权人是个半疯傻，肿么破

客诉案例

【法务建议】

1、如遇到业主是限制民事行为能力人的，其监护人应当办理监护手续，在取得法院生效文书后，代为签署后续协议。

2、限制民事行为能力人实施的纯获利益的民事法律行为或者与其年龄、智力、精神健康状况相适应的民事法律行为有效；实施的其他民事法律行为经法定代理人同意或者追认后有效。如法定代理人不同意，则合同会被认定为无效。

part2

精选

案例

CASE——

法律专家月刊

案例一

2016年8月14日，77岁高龄的业主李女士在侄子的陪同下与客户签订房屋买卖合同。合同签订后，客户王先生支付了定金、缴纳了中介费用、办理了公积金贷款并在业主的配合下顺利办理了房屋产权过户手续及房屋交接手续。

2018年5月，王先生却突然被原业主及其儿子起诉，要求返还其购买的房屋，原业主及其儿子主张，李女士在买卖合同签订前已经被法院宣告为无民事行为能力人，所签订的房屋买卖合同无效。

产权人是老年人，签约需要注意什么？

法院判决：

1. 原告与被告签订的《存量房屋买卖合同》无效；

2. 被告将房屋腾退给原告并协助原告将上述房屋恢复登记至原告名下，腾退房屋当日，原告退还被告购房款。

李女士于2015年被法院宣告为无民事行为能力人，其签订的《存量房买卖合同》无效。但是李女士在签订合同时并未表现出精神异常，且签约过程中有家属陪同，王先生在签订合同时已经尽到一般人的注意义务，因此认定王先生对合同无效没有责任。

法律专家月刊

案例一

产权人是老年人，签约需要注意什么？

2、产权人去世该怎么交易？

为了预防问题中此种情况的出现，在签约时，买方可要求业主本人将售房事宜公证委托给他的某个具备完全民事行为能力的子女，注明委托期限至委托事项办理完毕为止。同时，在操作时，应注意尽量取得其他继承人的同意，避免纠纷。

法律专家月刊

案例二

2021年4月，李女士与丈夫协议离婚，约定将婚内一套房屋归女儿所有。离婚后，李女士出卖了该套房屋，并应中介公司要求。同年6月，李女士又在该公司的介绍下，与顾先生签订买卖协议，约定李女士购买顾先生的一套价值268万元的房产。

此后，李女士向顾先生支付了购房款265万元，向公司支付了中介费。然而在办理相关手续时李女士才获知，按照现行政策，离异不满3年的她，并不符合再次购房的要求，导致她和顾先生之间的房产买卖协议无法正常履行。

无奈之下李女士诉至法院，要求解除房产买卖协议，法院判决双方合同解除，顾先生返还李女士已付房款，并酌定李女士承担违约金26.8万元。

李女士将中介公司告上了法院，请求解除双方签订的居间协议，中介公司返还中介费以及赔偿李女士损失26.8万元。

未告知限购政策，中介被起诉

一审法院认为，该案的审理事关政策波动背景下的房地产交易市场，对房地产买卖过程中双方权利义务的认定具有典型意义，故申请提级由上海市第一中级人民法院审理。

综合双方应负的民事义务、民事责任及在本案中的过错大小，上海市第一中级人民法院认定系争损失由李女士、中介公司按4:6比例分担为宜，中介公司应赔偿李女士损失16.08万元。

法律专家月刊

案例二

未告知限购政策，中介被起诉

【典型意义】

第一：该协议是双方的真实意思表示，内容不违反法律规定，应为合法有效。现因上海房屋限购政策的缘故，致使双方签订协议的目的不能实现，根据相关法律规定，委托人或受委托人可以随时解除居间合同，故对于李女士要求解除协议的诉请，其已支付的居间费应由中介公司予以退还。

第二：对于损失赔偿，应在确定损失范围的基础上根据各自过错大小予以认定。首先，就李女士而言，其作为有完全民事行为能力的成年人，在进行购买房地产这类重大民事法律行为时，理应尽到应有的审慎义务，自身存在一定过错。

本案中，中介公司已经知晓了其离婚的基本事实，在政府部门已经出台与离婚相关的限购政策背景下，理应对李女士的购房资格加以关注并及时提供政策指导和专业帮助，但中介公司在这方面的工作明显存在缺失，中介公司并未向李女士提示过资质问题，故中介公司对李女士因限购政策致购房失败而遭受的损失存在过错，承担了60%的违约责任。

法律专家月刊

案例三

黄女士通过某房产中介购买房屋双方签订的中介合同载明黄女士应支付服务费16,000元。几天后，中介业务员通过微信联系黄女士，称合同上服务费金额写错了，少写了一个零，需要修改。双方通过微信确认服务费依然按照之前约定的模式，即黄女士支付16万，中介返2万，实付14万，但在双方约定重新签署协议之日，黄女士却当场反悔，仅同意向中介公司支付服务费1.6万元，中介虽然对服务费金额存在争议但仍履行完毕全部中介合同的义务，未阻止买卖双方交易。后中介公司起诉至法院认为在发现合同笔误问题后公司及时告知黄女士需要更正且黄女士未持异议，可见双方均认可服务费实为16万元，要求黄女士按照16万元补足服务费并承担逾期付款违约金。黄女士认为，合同中不存在笔误，已按约定支付服务费1.6万元。

中介费少写一个零，16万变1.6万，到底怎么算？

 法院经审理认为，根据双方微信沟通内容，合同签署后中介公司确曾告知黄女士合同中存在笔误并与之协商进行更正，双方已就此达成了新的合意，应按约定履行，最终法院判决黄女士按照14万元补足服务费并承担逾期付款违约金。

【典型意义】

提供中介服务时应贯彻诚实信用、勤勉尽职的原则，需充分调查、如实披露有关订立合同的事项，对房屋交易活动提供专业的指导。作为具备专门资质、掌握专业信息的中介机构，负有更高的谨慎、注意义务，确保交易的稳定性，守护消费者的信任，避免再出现本案中类似的争议。                               

part3

普法

专栏

BOOK——

民法典•继承（上）

财产继承

法条

法律专家月刊

•第一千一百二十一条 继承从被继承人死亡时开始。

•第一千一百二十二条 遗产是自然人死亡时遗留的个人合法财产。

•第一千一百二十三条 继承开始后，按照法定继承办理；有遗嘱的，按照遗嘱继承或者遗赠办理；有遗赠扶养协议的，按照协议办理。

•第一千一百二十五条 继承人有下列行为之一的，丧失继承权：

  (一）故意杀害被继承人；

（二）为争夺遗产而杀害其他继承人；

（三）遗弃被继承人，或者虐待被继承人情节严重；

（四）伪造、篡改、隐居或者销毁遗嘱，情节严重；

（五）以欺诈、胁迫手段迫使或者妨碍被继承人设立、变更或者撤回遗嘱，情节严重。

继承人有前款第三项至第五项行为，确有悔改表现，被继承人表示宽恕或者事后在遗嘱中将其列为继承人的，该继承人不丧失继承权。

受遗赠人有本条第一款规定行为的，丧失受遗赠权。

法律专家月刊

【法务解读】

我国的《民法典》中所列遗产的范国中有房地产。房地产继承，其它遗产继承一样，是指依照法定程序把被继承人遗留房屋所有权及其土地使用权转移归继承人所有的法律行为。

关于继承的开始时间问题，法律明确规定继承必须在被继承人死亡后开始。法律规定的继承权，只是继承人享有的一种期待权，如果被继承人没有死亡，继承关系就不会发生，只有在被继承人死亡以后，继承权才会成为既得权。

关于可继承的财产范围，必须是被继承人生前个人所有的合法财产或者是依法可以继承的其它合法财产权益。不能把家庭共有财产、夫妻共有财产以及合伙财产不加分割作为遗产来继承。像这样的财产必须分割以后属于死者个人所有的部分才是遗产。一切非法所得的财产不属于遗产，不得继承。

关于继承的依据，法律确定了其优先顺序为：遗赠扶养协议＞遗嘱＞法定继承。

若出现房地产产权人去世，其房地产涉及继承问题的，先确认其个人所有部分，再行确认是否存在遗赠抚养协议及遗嘱后，提示维承人办理该房地产相关继承手续。

法律专家月刊

法定继承1

法条

•第千一百二十六条【男女平等享有继承权】继承权男女平等。•第一千一百二十七条【法定继承人的范围及继承顺序】遗产按照下列顺序继承：(一)第一顺序：配偶、子女、父母;(二)第二顺序：兄弟姐妹、祖父母、外祖父母。

继承开始后，由第一顺序继承人继承，第二顺京继承人不继承;没有第一顺序继承人继承的，由第二顺序继承人继承。

本编所称子女，包括婚生子女、非婚生子女、养子女和有扶

养关系的继子女。

本编所称父母，包括生父母、养父母和有扶养关系的继父

母。

本编所称兄弟姐妹，包括同父母的兄弟姐妹、同父异母或者

同母异父的兄弟姐妹、养兄弟姐妹、有扶养关系的继兄弟姐妹。

法律专家月刊

【法务解读】

法定继承，指继承人范围、继承顺序、继承条件、继承份额、遗产分配原则及继承程序均有法律直接规定的继承方式。

法定继承有强烈的身份性、法定性、强行性等特征。

在继承开始后，只有在没有遗赠扶养协议又没有遗嘱的情况下，被继承人的遗产才按照法定继承处理，法理上成为“遗嘱在先原则”

*特别提示*

如遇产权人去世，能确定继承人的，我们应当取得继承人的绁承公证书，或者已己生效的法院生效判决书/调解书，并敦促双方签署补充协议(产证遗失、办理中、变更中）。同时，提示并协助继承人尽快至不动产登记事务中心变更产证。

伙伴们遇到产权人去世的情况不用慌张，我们应当在继承人确定，并取得相关生效文书后进行交易，同时应确保双方及时签署补充协议，协助继承人尽快变更产证，推进顺利交易。

part4

法律专家

管理规范

CODE——

法律专家月刊

第一条 编制目的

为提高经纪人房产交易法律方面的专业能力，提升职业化形象，促进法律专家不断学习和成长，实现法律专家的价值，特制定本规范。

第二条 适用范围

链家上海城市公司经纪人、法务中心。

第三条 参考依据

本规定依据国家有关法律、法规、规范及公司规章制定。

第四条 法务中心

法务中心负责制定法律专家的认证标准、流程，运营及管理方案等。

第五条 经纪人

负责按照此规范申请认证法律专家，践行法律专家的职责，并配合完成考核等。 

第六条 认证条件

满足以下 2 项条件的，可自愿报名认证法律专家：

（1）入职上海链家 6 个月及以上；

（2）已通过所属岗位的签约资质认证（租赁岗已认证租赁签约资质、买卖岗已认证买卖签约资质，综合岗已认证租赁和买卖签约资质）。

第七条 报名方式

满足第六条认证条件的，可于“上海链家加油站商城”（https://www.jiayou321.com/）中购买 “法律专家班培训课程”产品，按实际需要选择“线上课程”或“线下课程”，确认收货后即视为报名成功。 

法律专家月刊

第八条 认证流程

（一）线上课程的认证流程

1、法务中心于经纪人确认收货后 7 日内通过“链识界”为经纪人开放“线上课程”的学习权限；

2、学员需于报名的次月最后一日前完成学习；

3、法务中心将于每月 10 日（可视报名情况调整）安排客观题考试。客观题采用线上考试的方式，推送至已 100%完成学习但尚未完成认证的经纪人。客观题设单选题 10 题，5 分/题，共 50 分；多选题 5 题，10 分/题，共 50 分。客观题总分 100 分，答题时间限 60 分钟，成绩≥60 分视为客观题合格；

4、法务中心将于每月最后一周的周二（可视报名情况调整）安排主观题考试，主观题采用线下考试的方式，客观题合格的方可参加主观题考试。主观题设问答题 3 题，20 分 /题，共 60 分；案例分析题 1 题，共 40 分。主观题总分 100分，答题时间限 60 分钟，成绩≥60 分视为主观题合格。

5、客观题不合格，或者主观题不合格的，均视为认证未通过；经纪人可结合自身情况决定是否重新下单认证。

（二）线下课程的认证流程

1、法务中心将每月视报名情况安排线下培训，满 30 人即可开班。因故无法参加线下培训的，提前报备后可享一次延期培训的机会；

2、线下课程的授课时长为 180 分钟，培训结束后当场开展考试，考试内容包括客观题和主观题，题型设置等与前述规则一致，答题时间限 120 分钟。

3、参加线下培训的经纪人，客观题不合格，或者主观题不合格的，享有一次重新认证的机会，认证流程参照“线 上课程的认证流程”。 

法律专家月刊

第九条 法律专家的权益

认证成为法律专家的经纪人，可获得以下权益：

（1）免费定制的法律专家徽章 1 枚；

（2）免费定制的法律专家头像 1 张；

（3）免费定制的法律专家名片 1 套；

（4）法律沙龙、律师座谈会等专属席位；

（5）社区法律讲座、普法教育等助教机会。

以上权益仅限法律专家享有，任何人不得借用、冒用、冒领，否则按照《链家上海城市公司信用管理规则》处理； 法律专家徽章遗失的，一年内仅可补购一次，如经调查 发现存在借用的，则立即取消法律专家资格，并按照《链家上海城市公司信用管理规则》处理。

第十条 法律专家的职责

经法务中心认证，成为法律专家后应当履行以下职责：

（1）遵守公司各项规章制度；

（2）团结合作，为其他人提供法律咨询；

（3）积极参加全国经纪人/协理考试，持证上岗；

（4）积极配合完成法律专家年度专业能力考核；

（5）积极参与法律活动。 

第十一条 考核对象

法务中心将于每年 7 月对认证时间超过一年的法律专家开展专业能力考核，考核形式为线上考核。 

法律专家月刊

第十二条 考核内容

专业能力考核涉及以下四个方面的内容，分别为：

（1）历史客诉数据考核，即考核法律专家的行为；

（2）持证上岗情况考核，即鼓励法律专家持证上岗；

（3）基础签约能力考核，即考核法律专家的签约能力；

（4）专业法律知识考核，即考核法律专家的法律功底；

第十三条 考核流程

1、法务中心向考核对象发布考核任务，被考核人需在规定的时间内完成线上考试（包括签约能力和法律知识两部分）；

2、若在规定时间内完成线上考试且成绩合格的，考核结果即为“通过”，可继续享有法律专家称号及各项权益；

3、若未在规定时间内完成考试，或者考试成绩不合格，或者上一年度存在有责赔付记录，或者未持协理/经纪人证的，考核结果即为“不通过”，由法务中心取消法律专家称号及各项权益。

法律专家积极履行岗位职责，可获得一定的岗位积分， 并享受相应的积分激励。 

第十四条 积分规则

法律专家的岗位积分由专业素质类、活动参与类、组织贡献类、合作共赢类、积极创新类共 5 类积分构成，具体规则如下：

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第十五条 积分排名激励

法务中心将于每半年开展一次法律专家积分排名，设置上海链家 TOP10、事业部 TOP10 奖项，并给予一定的贝壳币或实物激励。

第十六条 本管理规范由法务中心负责解释和修订。

第十七条 本管理规范自 2021 年 11 月 1 日起施行。

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学法、懂法，才能更好地享受权利、履行义务。