法律专家月刊
法务中心出品
法律专家刊物2022年11月刊
06
签约规范
·夫妻一方继承公证独有的房屋，不能自己说了算吗？？
·我是监护人，为什么不能自己处分孩子的房产？
·出租一年，收房时满屋垃圾怎么办？
精选典型案例
10月典型客诉案例
——更专业，更合规！
真实客诉案例
十月合集
本期《法律专家月刊》电子杂志编委会
主编
版面设计
素材内容
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童星
童星
法务中心
法律专家月刊
（第06期）
法务中心出品
前言
《法律专家月刊》系法务中心出品，旨在帮助法律专家学习更多的法律知识、了解更多与业务相关的真实案例。本月刊内容涉及《民法典》相关法条、每月精选案例等内容，如有其他内容需求，欢迎各位伙伴扫描下方二维码反馈补充，您的宝贵意见非常重要。
法律专家，精彩不停，期待更好的你～
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如对法律专家认证、活动及专属权益等内容有任何疑问，
可联系童星（29296639）/李淑慧（29392986）咨询
11月法律专家特惠活动
法律专家
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目录
01 ►
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客诉案例
案例：夫妻卖房一方未签字，合同是否有效？
精选典型案例
案例一：夫妻一方继承公证独有的房屋，不能自己说了算吗？？
案例二：我是监护人，为什么不能自己处分孩子的房产？
案例三：出租一年，收房时满屋垃圾怎么办？
法律专家管理规范
详细了解管理规范内容，有助于法律专家更好的了解自己所享有的权利及应承担的义务。
04 ►
签约宝典
规范解读，助力合规
part1
客诉
案例
CASE——
真实客诉，教你合规作业
法律专家月刊
夫妻卖房一方未签字，合同是否有效？
客诉案例一
一套位于上海市静安区的房产，产权人为夫妻二人，由于签约时夫妻二人在外地，无法线下签，故经纪人小李为客业双方发起在线签，丈夫与客户签字后，经纪人便让客户即转了50万定金给丈夫一方。但是妻子当天便不愿意签字，不同意出售房屋，退还客户50万定金。
但是客户认为定金已经转给产权人，如要解约应按照合同约定双倍返还定金......
《中华人民共和国民法典》第四百九十条 【合同成立时间】当事人采用合同书形式订立合同的，自当事人均签名、盖章或者按指印时合同成立。
可以看到，交易时，在合同并未签署完毕时，合同并未生效。
未确认全部业主签署合同、签约成功的情况下转付定金，经纪人的作业存在瑕疵。如业主双方因此产生损失，则中介公司也会承担赔偿责任。
合同效力
无公证后的授权委托书，即使是夫妻也不能代另一方签字！
a.《代理人关于代理权的承诺书》不能替代经过公证的《授权委托书》，委托授权的本质是委托人就委托事项予以确认，而非受托人进行承诺。
b.禁止代理人代收定金及首付款，即使未经公证的授权书中明确约定受托人有权代收代付房款，我司也禁止操作哦
c.提供的公证后的授权委托书，必须为签字原件，禁止提供复印件及扫描件。
d.代理人前来签约的情况下，务必与委托人本人电话或视频核查授权的真实性，确认授权情况后再协助签约。
否则一旦出现纠纷，除会产生投诉外，我司亦将承担诉讼风险！
要点提示
part2
精选
案例
CASE——
通过案例学知识，活学活用更专业
法律专家月刊
夫妻一方继承公证独有的房屋，
不能自己说了算吗？
案例一
业主王女士的房屋为婚内继承所得，已办理继承公证，2016年8月8日，业主与客户签订房屋买卖合同，房价为325万。
后业主配偶不同意出售该房屋，致使无法办理网签手续。
客户将业主诉至法院，要求按照合同约定支付违约金。后法院查明业主虽在签约时提供《配偶同意出售声明》，但该声明系业主代签。
业主将居间公司诉至法院。
《民法典》规定：
夫妻在婚姻关系存续期间，在没有遗嘱特殊约定的情况下，一方通过继承所得的财产，应属于夫妻共同财产。
就本案来说，业主在婚内继承所得的房屋理应属于夫妻共有，需要其配偶签署同意出售声明。
居间方作为中介机构，对于房屋权属状况等订约相关事项及当事人自身情况负有积极调查并据实报告的义务。
房产如系业主婚姻存续期间继承取得，业主出售房产需经其配偶同意，如居间方未告知业主或未能举证已告知业主需配偶同意才能出售房产，则居间方在促成双方签订买卖合同时的居间服务存在瑕疵，居间方应承担部分损害赔偿责任。
法律专家月刊
案例二
王女士与张先生2005年结婚，2008年共同出资购买一套房产，登记在07年出生的儿子名下。2012年，夫妻二人离婚，并未对该套房产进行分割，决定作为对孩子的礼物赠予儿子。并且法院判决孩子跟随父亲张先生生活。
2020年，张先生来到中介公司，想要挂牌出售这套房产，经纪人小李为张先生找到了客户刘女士。在双方草签后，前妻王女士找到张先生和客户，说房子自己也出资了，并且作为儿子的法定监护人，卖房应当经过自己的同意。
那么张先生可以自己决定出售儿子的房屋吗？
我是监护人，
为什么不能自己处分孩子的房产？
民法典规定，父母是未成年人的监护人。离婚除夫妻关系，不能消除父母子女的关系，离婚后，子女无论由父亲还是由母亲抚养，仍是父母双方的子女。
根据我国最高人民法院的司法解释规定，夫妻离婚后，与子女共同生活的一方无权取消对方对该子女的监护权。
伙伴们在实操时应注意，产证上有未成年人名字，出售时合同须父母代签哦。
法律专家月刊
案例三
出租一年，收房时满屋垃圾
租客小王通过中介租赁了业主小美上海 某的住宅，双方约定租期一年，押一付 三。然而，在租赁期间小王多次拖欠租金。
2021年底，在小王又一次拖欠租金长达 一个月后，小美和他取得了联系，但第二天 小王又失联了。等到小美来到小王租住的房屋时，震惊地发现屋子里满是宠物的粪便、生活垃圾，原本完好的家具全部被拆散，屋子里也散发出阵阵刺鼻的味道。而此时，小王也彻底消失了。无奈之下，小美选择将小王诉诸法庭，要求他交付房租、赔偿损失。
相关法律依据
法律依据
《中华人民共和国民法典》第711条 承租人未按照约定的方法或者未根据租赁物的性质使用租赁物，致使租赁物受到损失的，出租人可以解除合同并请求赔偿损失。
《中华人民共和国民法典》第714条 承租人应当妥善保管租赁物，因保管不善造成租赁物毁损、灭失的，应当承担赔偿责任”。小美有权要求承租人交付拖欠房租，赔偿损失。
part3
签约
宝典
BOOK——
规范解读，助力合规
——买卖业务签约管理规范
签约宝典
优先购买权（二）
第三章· 第三节 买卖合同的签约规范
法务解读
依据民法典第728条：出租人未通知承租人或者有其他妨害承租人行使优先购买权情形的，承租人可以请求出租人承担赔偿责任。如果交易前没有取得租客放弃优先购买权的相关材料，交易中租客提出愿意在同等条件下购买房屋的话，业主构成侵犯承租人优先购买权行为。如承租人拒绝签署《放弃优先购买权切结书》的，我们应当将房屋出售事宜通知承租人，如承租人15日仍不回复的，则视为其放弃优先购买权。
如因租赁纠纷影响客业之间买卖合同的正常履行，我们作为居间方也存在一定过错，请伙伴们实操中谨慎操作。
第十二条 交易方信息核验
5、审查承租方（若有）的优先购买权，未签署切结书的，出售方应履行通知义务（已向承租方寄送《通知书》（优先购买权）并出具《承租方不行使优先购买权的承诺书》。
——买卖业务签约管理规范
签约宝典
房屋信息核验及披露之违章搭建
第三章·第三节 买卖合同的签约规范
法务解读
伙伴们在作业中可能会遇到交易房屋存在违章搭建的情况，违章建筑因为其本身的违法性，很可能被强制拆除或者是被没收，具有相当程度的危险性。此种情形也经常产生客户投诉，所以对于这种房屋，我们作为居间方，一定要如实向客户披露。
一般来说，违章搭建的存在可以在产调文件登记页中查询到，伙伴们需提醒交易双方在《交易方信息留存表》中如实填写违章搭建情况，且同步签署《补充协议（改建改造）》，约定业主方完成违章建筑整改的具体日期并注销产调中的违章搭建登记。若产调文件登记页暂未显示违章搭建的，也应约定违章搭建的处理方式，避免日后产生纠纷。
第十一条房屋信息核验及披露
4、若房屋存在违章搭建、潜在公共危险或是干扰生活的嫌恶设施及重大瑕疵，须向买受方如实书面披露，在《交易方信息留存表》中注明并由买卖双方签字确认。
——买卖业务签约管理规范
签约宝典
房屋信息核验及披露之嫌恶设施
第三章·第三节 买卖合同的签约规范
法务解读
客户购买二手房时，除了房屋状况本身以外，周边存在哪些有可能影响居住品质的嫌恶设施也是客户会考量的一个重要因素，所以我们居间方一定要如实向客户披露交易房屋周边嫌恶设施的存在，最大程度的保障客户的知情权。
为避免后期因嫌恶设施问题发生纠纷，伙伴们一定要提醒客户在《交易信息留存表》中进行书面披露，并让客户同步签署《交易说明书（嫌恶设施）》，避免后期客户以交易前产权人与中介方未提前告知为由要求解除房屋买卖合同甚至索要赔偿。
第十一条房屋信息核验及披露
4、若房屋存在违章搭建、潜在公共危险或是干扰生活的嫌恶设施及重大瑕疵，须向买受方如实书面披露，在《交易方信息留存表》中注明并由买卖双方签字确认。
——买卖业务签约管理规范
签约宝典
交易方信息核验之身份证件原件
第三章·第三节 买卖合同的签约规范
法务解读
伙伴们在交易过程中要注意的一个基础点就是核验交易双方的身份证件原件。一般来说，交易方的身份证明就是身份证，但是伙伴们实操中也经常会遇到交易一方／双方当事人为公司或者是港澳台同胞／外籍友人的情况。
在当面签署的合同的时候，如果交易方当事人是大陆居民，伙伴们核对居民身份证上的姓名与照片即可；如果交易方当事人为公司，伙伴们要核对的身份证件是公司的营业执照；如果交易方当事人为港澳台同胞，伙伴们要核对的身份证件是港澳通行证、台胞证；如果是外籍友人，可使用护照作为签约身份证件。如果不具备当面签署合同的条件，伙伴们应提醒交易方录制视频出示身份证件原件。另外如果交易方暂时无法提供原件的伙伴们需提醒签署《补充协议（未出示身份证原件）》
第十二条 交易方信息核验
1、核验出售方／买受方身份证件原件（包括代理人，若有），需与本人一致（包括证件照片与本人比对）；非面签情况下应在视频中出示其身份证件。
——买卖业务签约管理规范
签约宝典
交易方信息核验之民事行为能力（一）
第三章·第三节 买卖合同的签约规范
法务解读
伙伴们在合同签署之前，一定要按照公司规范核验交易方的民事行为能力。依据《中华人民共和国民法典》第19、20条，完全民事行为能力人实施的民事法律行为是有效的，限制民事行为能力人实施的民事法律行为在代理人追认前处于效力待定状态（部分民事法律行为除外），无民事行为行为能力人实施的任何行为均无效。故只有已年满18周岁并且精神正常的当事人可以签署合同。
如果遇到交易方当事人之一为未满18周岁的未成年人，则需要其有监护权的亲生父母代为签署。在此过程中，伙伴们需要和其父母获取到出生证明以核实身份，如父母均健在则需要共同代为签署。
第十二条 交易方信息核验
2、审查出售方／买受方的民事行为能力，即是否“已年满18周岁并且精神正常”。若未满18周岁的，则应当由其亲生父母（提供《出生证明》，若其亲生无监护权的，则由其他享有监护权的人）共同代为签署买卖合同。
——买卖业务签约管理规范
签约宝典
交易方信息核验之民事行为能力（二）
第三章·第三节 买卖合同的签约规范
法务解读
关于民事行为能力的核验，伙伴们在实操中可能会遇到的一种情形是交易方因疾病等原因失去了民事行为能力。依据《民法典》第二十四条：不能辨认或者不能完全辨认自己行为的成年人，其利害关系人或者有关组织，可以向人民法院申请认定该成年人为无民事行为能力人或者限制民事行为能力人。
所以若房屋的交易方为不能辨认自己行为的成年人，若要交易房屋需先由其利害关系人或者有关组织向法院申请确认其为无民事行为能力人，法院认定审查属实出具确认其为无民事行为能力人的裁判文书并同时为其指定监护。指定监护人后，监护人代理被监护人行使民事权利，履行民事义务，此时就可以正常交易房屋了。
第十二条 交易方信息核验
2、审查出售方／买受方的民事行为能力，若精神不正常的，则应当在取得人民法院关于民事行为能力认定的生效裁判文书后由法院指定的监护人代为签署买卖合同。
——买卖业务签约管理规范
签约宝典
交易方信息核验之处分权（一）
第三章·第三节 买卖合同的签约规范
法务解读
《民法典》第二百四十条规定，所有权人对自己的不动产或者动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利。物权处分有没有效，要依据处分有是否有处分权而定。所以伙伴们实操中一定要核验出售方的处分权。而能够证明出售方房屋的处分权的就是产权证明。伙伴们需确认产证上载明的产权人与出售方为同一人，需同步核验身份证件姓名是否一致。
如果产证上显示出售方不止一个人的，伙伴们应注意合同需要全部产权人共同签署，避免出现无权处分的问题。作为专业的居间方我们有核验出售方处分权的义务，伙伴们实操中要按照公司规范操作。
第十二条 交易方信息核验
3、审查出售方的处分权，即“是否为房屋所有权人，且共有人（包括配偶）是否均同意出售”。房屋为二人以上共有的，全体共有人均需亲自到场签署买卖合同。
——买卖业务签约管理规范
签约宝典
交易方信息核验之处分权（二）
第三章·第三节买卖合同的签约规范
法务解读
伙伴们实操中经常会遇到的一种情况就是已婚产权人意欲出售房屋问题。这种情况下伙伴们交易前需提前确认出售方的婚姻状况。一般来说，产权人以产权证明上登记的产权人为准。如果交易房屋产权证明上登记的产权人为夫妻两个人，那么交易时是需要夫妻两个人共同签署的。
但实操中也存在出于某种原因交易房屋只登记在夫或妻一人名下但实际该房屋为夫妻共同财产等情况，这种情况仅凭交易时的产证和产调都是无法确认该事实的，为了避免后期发生纠纷，伙伴们需提醒已婚产权人的配偶签署《出售方配偶同意出售声明书》。
第十二条交易方信息核验
3、审查出售方的处分权，即“是否为房屋所有权人，且共有人（包括配偶）是否均同意出售”。房屋为ニ人以上共有的，全体共有人均需亲自到场签署买卖合同。若配偶未到场的，须提供《出售方配偶同意出售声明书》。
——买卖业务签约管理规范
签约宝典
交易方信息核验之代理（一）
第三章·第三节 买卖合同的签约规范
法务解读
在实际作业中大家经常会遇到业主或客户无法到场，委托他人代为处理房屋交易事宜的情况。房屋作为不动产，涉及到的金额一般比较大，所以伙伴们对于非交易方本人来办理的情况一定要尽到审慎核实义务。手写授权书因仅靠肉眼无法核实其真实性问题，故大家要注意，此种情况下需要办理公证委托。
关于这份公证委托，伙伴们需要确认两个问题：第一是委托的范围；第二是委托的期限。关于委托事项需列明委托范围，应逐条列明；关于授权范围，代理人所办事项均应在其委托书的委托期限内。
第十二条 交易方信息核验
3、审查代理人的代理权，即代理人“是否持有产权人出具的经公证有效的授权委托书”，并核验公证书所载的信息与代理人身份件是否一致，代理人所办事项均应在其委托书授权的范围内、且在委托期限内。
——买卖业务签约管理规范
签约宝典
交易方信息核验之代理（二）
第三章·第三节 买卖合同的签约规范
法务解读
在交易中存在代理的情况下，如果产权人需要代理人代收款项，需要满足两个条件：第一是办理公证委托，第二是公证委托书里明确授权代理人代为收款。
公证委托办理的前提是存在真实有效的授权，因我们并无法确认授权的真实性，所以我们在实操过程当中必须依靠经公证的委托书来确认。
对于委托代理人收取款项的交易，伙伴们要注意公证委托里需要列明产权人授权代理人代为收取相关款项的权限。即使是代理人与产权人之间存在血缘关系、姻亲关系，也无法证明其有权代产权人收取款项，授权书里未列明的内容代理人均不可以代替产权人实施。
第十二条 交易方信息核验
3、审查代理人的代理权，即代理人“是否持有产权人出具的经公证有效的授权委托书”，并核验公证书所载的信息与代理人身份件是否一致，代理人所办事项均应在其委托书授权的范围内、且在委托期限内。
part4
法律专家
管理规范
CODE——
涉及年度考核内容及积分规则
法律专家月刊
链家上海城市公司法律专家认证及管理规范
第一章 总 则
第一条 编制目的
为提高经纪人房产交易法律方面的专业能力，提升职业化形象，促进法律专家不断学习和成长，实现法律专家的价值，特制定本规范。
第二条 适用范围
链家上海城市公司经纪人、法务中心。
第三条 参考依据
本规定依据国家有关法律、法规、规范及公司规章制定。
第二章 职责
第四条 法务中心
法务中心负责制定法律专家的认证标准、流程，运营及管理方案等。
第五条 经纪人
负责按照此规范申请认证法律专家，践行法律专家的职责，并配合完成考核等。
第三章 法律专家的认证
第六条 认证条件
满足以下 2 项条件的，可自愿报名认证法律专家：
（1）入职上海链家 6 个月及以上；
（2）已通过所属岗位的签约资质认证（租赁岗已认证租赁签约资质、买卖岗已认证买卖签约资质，综合岗已认证租赁和买卖签约资质）。
第七条 报名方式
满足第六条认证条件的，可于“上海链家加油站商城”（https://www.jiayou321.com/）中购买 “法律专家班培训课程”产品，按实际需要选择“线上课程”或“线下课程”，确认收货后即视为报名成功。
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第八条 认证流程
（一）线上课程的认证流程
1、法务中心于经纪人确认收货后 7 日内通过“链识界”为经纪人开放“线上课程”的学习权限；
2、学员需于报名的次月最后一日前完成学习；
3、法务中心将于每月 10 日（可视报名情况调整）安排客观题考试。客观题采用线上考试的方式，推送至已 100%完成学习但尚未完成认证的经纪人。客观题设单选题 10 题，5 分/题，共 50 分；多选题 5 题，10 分/题，共 50 分。客观题总分 100 分，答题时间限 60 分钟，成绩≥60 分视为客观题合格；
4、法务中心将于每月最后一周的周二（可视报名情况调整）安排主观题考试，主观题采用线下考试的方式，客观题合格的方可参加主观题考试。主观题设问答题 3 题，20 分 /题，共 60 分；案例分析题 1 题，共 40 分。主观题总分 100分，答题时间限 60 分钟，成绩≥60 分视为主观题合格。
5、客观题不合格，或者主观题不合格的，均视为认证未通过；经纪人可结合自身情况决定是否重新下单认证。
（二）线下课程的认证流程
1、法务中心将每月视报名情况安排线下培训，满 30 人即可开班。因故无法参加线下培训的，提前报备后可享一次延期培训的机会；
2、线下课程的授课时长为 180 分钟，培训结束后当场开展考试，考试内容包括客观题和主观题，题型设置等与前述规则一致，答题时间限 120 分钟。
3、参加线下培训的经纪人，客观题不合格，或者主观题不合格的，享有一次重新认证的机会，认证流程参照“线 上课程的认证流程”。
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第四章 法律专家的权益
第九条 法律专家的权益
认证成为法律专家的经纪人，可获得以下权益：
（1）免费定制的法律专家徽章 1 枚；
（2）免费定制的法律专家头像 1 张；
（3）免费定制的法律专家名片 1 套；
（4）法律沙龙、律师座谈会等专属席位；
（5）社区法律讲座、普法教育等助教机会。
以上权益仅限法律专家享有，任何人不得借用、冒用、冒领，否则按照《链家上海城市公司信用管理规则》处理； 法律专家徽章遗失的，一年内仅可补购一次，如经调查 发现存在借用的，则立即取消法律专家资格，并按照《链家上海城市公司信用管理规则》处理。
第五章 法律专家的职责
第十条 法律专家的职责
经法务中心认证，成为法律专家后应当履行以下职责：
（1）遵守公司各项规章制度；
（2）团结合作，为其他人提供法律咨询；
（3）积极参加全国经纪人/协理考试，持证上岗；
（4）积极配合完成法律专家年度专业能力考核；
（5）积极参与法律活动。
第六章 法律专家的年度考核
第十一条 考核对象
法务中心将于每年 7 月对认证时间超过一年的法律专家开展专业能力考核，考核形式为线上考核。
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第十二条 考核内容
专业能力考核涉及以下四个方面的内容，分别为：
（1）历史客诉数据考核，即考核法律专家的行为；
（2）持证上岗情况考核，即鼓励法律专家持证上岗；
（3）基础签约能力考核，即考核法律专家的签约能力；
（4）专业法律知识考核，即考核法律专家的法律功底；
第十三条 考核流程
1、法务中心向考核对象发布考核任务，被考核人需在规定的时间内完成线上考试（包括签约能力和法律知识两部分）；
2、若在规定时间内完成线上考试且成绩合格的，考核结果即为“通过”，可继续享有法律专家称号及各项权益；
3、若未在规定时间内完成考试，或者考试成绩不合格，或者上一年度存在有责赔付记录，或者未持协理/经纪人证的，考核结果即为“不通过”，由法务中心取消法律专家称号及各项权益。
第七章 法律专家的激励规则
法律专家积极履行岗位职责，可获得一定的岗位积分， 并享受相应的积分激励。
第十四条 积分规则
法律专家的岗位积分由专业素质类、活动参与类、组织贡献类、合作共赢类、积极创新类共 5 类积分构成，具体规则如下：
| 类别 | 释义 | 常规积分/次 |
| 专业素质 | 专业能力考核合格 | 30分 |
| 活动参与 | 参与法务中心组织的讲座、公开课、竞赛等活动 | 10分 |
| 组织贡献 | 持全国房地产经纪人/协理职业资格证书 | 30分 |
| 合作共赢 | 对事业部/大区/门店进行赋能，且有交付物 | 10分 |
| 积极创新 | 使用法务中心发布的产品，提供有效建议 | 10分 |
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第十五条 积分排名激励
法务中心将于每半年开展一次法律专家积分排名，设置上海链家 TOP10、事业部 TOP10 奖项，并给予一定的贝壳币或实物激励。
第八章 附则
第十六条 本管理规范由法务中心负责解释和修订。
第十七条 本管理规范自 2021 年 11 月 1 日起施行。
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学法、懂法，才能更好地享受权利、履行义务。
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