法律专家月刊（23年6月）

法律专家月刊

法务中心出品

法律专家刊物2023年6月刊

06

近期热门案例

凶宅系列案（下）

——更专业，更合规！

真实客诉案例

高空抛物侵权

普法专栏

本期《法律专家月刊》电子杂志编委会

版面设计

素材内容

：

李淑慧、童星

李淑慧、童星

法务中心

前言

《法律专家月刊》系法务中心出品，旨在帮助法律专家学习更多的法律知识、了解更多与业务相关的真实案例。本月刊内容涉及《民法典》相关法条、每月精选案例等内容，如有其他内容需求，欢迎各位伙伴扫描下方二维码反馈补充，您的宝贵意见非常重要。

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TUMB

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客诉案例

凶宅系列案（下）（上集见23年4月刊）

以案说法

案例：产证没办，租赁合同有效吗

法律专家管理规范

详细了解管理规范内容，有助于法律专家更好的了解自己所享有的权利及应承担的义务。

04  ►

普法专栏

高空抛物侵权

part1

客诉

案例

CASE——

法律专家月刊

凶宅系列案（下）

客诉案例

【上期回顾】

在4月刊中，小编带大家了解了什么是凶宅？即，法律上并无对“凶宅”的明确定义，诉讼中法院判定凶宅一般是指在该房屋主体结构内发生非自然死亡事件。

通过上期的案例我们可以学到：安家置业本就赋予了客户的期望，传统习俗里对死亡事件也会有所忌讳，客户如果在购房后才得知购置房屋及附近发生有心理难以接受的死亡事件，从情理上来说会给客户带来一定的心理阴影，这时交易无法继续进行下去的可能性也会增加。 最终客户置房安家的美好愿景没能实现，精力、金钱也都可能会遭受损失，而经纪人伙伴辛苦谈下的单子最终未能成交。 因此对房屋及单元楼、小区进行走访，调查，事先对房屋结构内及楼栋、小区信息进行调查、披露格外重要。

本期内容将继续为大家带来其他情形的“凶宅”案例，让我们一起看下吧～

情形四：房屋内有坠亡事件，业主并不知情

【案情简介】

 客户（原告）与业主（被告）签署《房地产买卖合同》后，客户得知该房屋存在租客坠楼事件，遂提出解约，但双方协商未果，于是起诉至法院，主张撤销双方已签署的《房地产买卖合同》。

法律专家月刊

客诉案例

经法院查明，业主曾将房屋出租，后承租人又将房屋转租出去。房屋实际租客的朋友为了喝酒在涉案房屋居住，后某日被发现在四楼平台坠亡。

【法院判决】 

 对原告撤销合同并要求被告返还房款的诉讼请求不予支持。

【法院观点】

本案中，涉案房屋确实发生过坠楼事件，但死者并非直接承租人，亦非转租后的实际使用人，而是实际使用人的朋友，业主亦未在涉案房屋或小区内居住，本院无法直接推定业主知晓该事件。

客户提供的派出所的相关调查资料中也未显示派出所等对房屋所有人业主方的告知和调查，故客户并无证据证明业主在签约前知晓发生了坠楼事件，结合当客户提出涉案房屋曾发生过非正常死亡事件后，业主一方曾陪同其去派出所和居委会进行调查的事实，本院无法认定业主存在故意告知虚假情况或故意隐瞒真实情况，故对客户以业主存在欺诈为由，要求撤销双方合同并返还定金的请求，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。

情形五：合同签订后办理丧事

【案情简介】

2007年4月，就交易产权人和其妻子名下房屋事宜，与客户签订网签合同，合同内约定双方应当于2007年6月交房。 但2007年4月，产权人不幸离世，其妻子和女儿在该已经出售， 但尚未交付的房屋中为其操办丧事，设置死者遗像和

法律专家月刊

客诉案例

花圈供亲朋悼念。

此行为使得客户方不满，多次与业主协商解约，但双方未能达成一致。2007年5月29日，客户向法院提起诉讼，要求解除合同并返还定金。

【法院判决】

 解除原告客户与被告业主签订的房屋买卖合同 产权人妻子及女儿应于本判决生效之日起10日内返还原告客户定金。

【法院观点】

就常理而言，购买房屋乃生活中的大事，任何人都希望能买到自己满意的房屋。虽然两被告在已售出但尚未实际交付的房屋中操办丧事并未违反法律规定，也未对系争买卖合同的履行造成实质性的障碍，但按照我国民间习俗，两被告的行为会给原告造成一定的心理阴影，原告不愿再购买系争房屋可为社会常理所接受。

小伙伴们，案例分享结束啦，看完你们有怎样的感想呢？关于“凶宅”，通过前述案例，我们可以得出以下三点结论：

1、“凶宅”需发生了非自然死亡案件，需要有“死亡”的结果要求；

2、“凶宅”需发生在房屋的主体结构内，也就是房屋内部；

3、“凶宅”虽然并非法律概念，但是根据我们的生活习惯及民间习俗，确实会对交易产生一定的影响，作为出售方应尽到充分的披露义务。

法律专家月刊

客诉案例

❶ 在房屋委托挂牌阶段就需要我们对于房屋有着充分的了解，可以通过走访、询问等方式尽可能进行确认；

❷ 如房屋确实发生过死亡事件，在带看以及谈判阶段都应当充分告知客户，并留存好沟通凭证；注意：无论是自然死亡事件还是非自然死亡事件，均需披露。

❸ 在合同的交易信息留存表中，也要根据房屋实际情况进行填写，切勿疏忽大意。

part2

以案

说法

CASE——

法律专家月刊

案例一

刘先生与开发商签订《商品房买卖合同》，并支付了700万元购房款，剩余690万元购房款也在银行办理按揭后，由银行支付给开发商。此后，开发商将房屋交付给刘先生占有并使用。刘先生取得房屋后，通过经纪人小李介绍，向小李口头说明以上情况，在尚未办理产权证书时即与王先生签订了《房屋租赁合同》，约定房屋租期为5年，租金由王先生一次性向刘某付清。 此后一段时间，刘先生一直按期向银行偿还按揭贷款，但始终没有办理房屋产权过户登记手续。直到1年后，刘先生因资金困难，无法继续向银行偿还按揭贷款。后经法院判决，刘先生与商品房开发企业签订的《商品房买卖合同》解除，涉案房屋产权仍为开发商所有。开发商认为，刘先生一直未真正获得房屋产权，其与王某所签订的《房屋租赁合同》无效。因此，开发商将王先生诉至法院，要求王先生停止占有房屋，配合刘先生将房屋移交给商品房开发企业占有使用。 王先生找到经纪人小李，他的租赁合同究竟是否有效？

产证没办，租赁合同有效吗

  【一审法院认为】

 刘先生与王先生签订的《房屋租赁合同》有效，王先生在约定的承租期限内合法享有涉案房屋的使用权。此案件适用于《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》（以下简称《最高法执行异议和复议规定》）第三十一条第一款规定的，通过买卖将原物权转移登记至买受人后，买受人不得请求承租人移交占有不动产的情形。 因此，一审法院判定，王先生继续占有涉案房屋，由刘先生将收取的租赁费返还开发商。

法律专家月刊

案例一

产证没办，租赁合同有效吗

因此，二审法院认定，现有证据无法认定《房屋租赁合同》存在无效或可撤销的情形，《房屋租赁合同》应视为合法有效。

《商品房买卖合同》已被法院生效判决判令解除，商品房开发企业作为涉案房屋原始所有权人始终享有房屋的物权，该物权从未发生变动。因此，本案并不适用“买卖不破租赁”的原则，而应当适用《最高法执行异议和复议规定》第二十七条的规定，认定王先生与刘先生之间的债权不能对抗开发商享有的物权。

法律专家月刊

案例一

产证没办，租赁合同有效吗

关于王先生能否在租赁期内阻止向开发商移交占有涉案房屋的问题，行为时有效的《合同法》第二百二十九条规定，租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。即“买卖不破租赁”原则。

根据《最高法执行异议和复议规定》第三十一条第一款“承租人请求在租赁期内阻止向受让人移交占有被执行的不动产，在人民法院查封之前已签订合法有效的书面租赁合同并占有使用该不动产的，人民法院应予支持”的规定，在执行程序中同样适用“买卖不破租赁”原则。 

 《商品房买卖合同》签订后，开发商亦将案涉房屋交付刘先生占有使用。根据以上事实，一审法院结合“买卖不破租赁”的本意和公平原则，认定开发商已将涉案房屋的占有、使用权转移给了刘先生，刘先生的出租行为实质上是向王先生让渡其从开发商所取得的房屋占有、使用权并无不当。 

 最终，二审法院认定一审判决认定的基本事实清楚、适用法律无误，驳回商品房开发企业的请求。

part3

普法

专栏

BOOK——

高空抛物侵权

高空抛物侵权

法条

法律专家月刊

【第一千二百五十四条】禁止从建筑物中抛掷物品。从建筑物中抛掷物品或者从建筑物上坠落的物品造成他人损害的，由侵权人依法承 担侵权责任；经调查难以确定具体侵权人的，除能够证明白己不是侵权人的外，由可能加害的建筑物使用人给予补偿。可能加害的建筑物使用人补偿后，有权向侵权人追偿。 

物业服务企业等建筑物管理人应当采取必要的安全保障措施防止前款规定情形的发生；未采取必要的安全保障措施的，应当依法承担未履行安全保障义务的侵权责任。 

发生本条第一款规定的情形的，公安等机关应当依法及时调查，查清责任人。

 【第一千一百六十六条】行为人造成他人民事权益损害，不论行为人有无过错，法律规定应当承担侵权责任的，依照其规定。

【总结】

高空抛物适用过错推定原则，但在可能加害的建筑物使用人补偿后，依然有权向实际侵权人追偿。

part4

法律专家

管理规范

CODE——

法律专家月刊

第一条 编制目的

为提高经纪人房产交易法律方面的专业能力，提升职业化形象，促进法律专家不断学习和成长，实现法律专家的价值，特制定本规范。

第二条 适用范围

链家上海城市公司经纪人、法务中心。

第三条 参考依据

本规定依据国家有关法律、法规、规范及公司规章制定。

第四条 法务中心

法务中心负责制定法律专家的认证标准、流程，运营及管理方案等。

第五条 经纪人

负责按照此规范申请认证法律专家，践行法律专家的职责，并配合完成考核等。 

第六条 认证条件

满足以下 2 项条件的，可自愿报名认证法律专家：

（1）入职上海链家 6 个月及以上；

（2）已通过所属岗位的签约资质认证（租赁岗已认证租赁签约资质、买卖岗已认证买卖签约资质，综合岗已认证租赁和买卖签约资质）。

第七条 报名方式

满足第六条认证条件的，可于“上海链家加油站商城”（https://www.jiayou321.com/）中购买 “法律专家班培训课程”产品，按实际需要选择“线上课程”或“线下课程”，确认收货后即视为报名成功。 

法律专家月刊

第八条 认证流程

（一）线上课程的认证流程

1、法务中心于经纪人确认收货后 7 日内通过“链识界”为经纪人开放“线上课程”的学习权限；

2、学员需于报名的次月最后一日前完成学习；

3、法务中心将于每月 10 日（可视报名情况调整）安排客观题考试。客观题采用线上考试的方式，推送至已 100%完成学习但尚未完成认证的经纪人。客观题设单选题 10 题，5 分/题，共 50 分；多选题 5 题，10 分/题，共 50 分。客观题总分 100 分，答题时间限 60 分钟，成绩≥60 分视为客观题合格；

4、法务中心将于每月最后一周的周二（可视报名情况调整）安排主观题考试，主观题采用线下考试的方式，客观题合格的方可参加主观题考试。主观题设问答题 3 题，20 分 /题，共 60 分；案例分析题 1 题，共 40 分。主观题总分 100分，答题时间限 60 分钟，成绩≥60 分视为主观题合格。

5、客观题不合格，或者主观题不合格的，均视为认证未通过；经纪人可结合自身情况决定是否重新下单认证。

（二）线下课程的认证流程

1、法务中心将每月视报名情况安排线下培训，满 30 人即可开班。因故无法参加线下培训的，提前报备后可享一次延期培训的机会；

2、线下课程的授课时长为 180 分钟，培训结束后当场开展考试，考试内容包括客观题和主观题，题型设置等与前述规则一致，答题时间限 120 分钟。

3、参加线下培训的经纪人，客观题不合格，或者主观题不合格的，享有一次重新认证的机会，认证流程参照“线 上课程的认证流程”。 

法律专家月刊

第九条 法律专家的权益

认证成为法律专家的经纪人，可获得以下权益：

（1）免费定制的法律专家徽章 1 枚；

（2）免费定制的法律专家头像 1 张；

（3）免费定制的法律专家名片 1 套；

（4）法律沙龙、律师座谈会等专属席位；

（5）社区法律讲座、普法教育等助教机会。

以上权益仅限法律专家享有，任何人不得借用、冒用、冒领，否则按照《链家上海城市公司信用管理规则》处理； 法律专家徽章遗失的，一年内仅可补购一次，如经调查 发现存在借用的，则立即取消法律专家资格，并按照《链家上海城市公司信用管理规则》处理。

第十条 法律专家的职责

经法务中心认证，成为法律专家后应当履行以下职责：

（1）遵守公司各项规章制度；

（2）团结合作，为其他人提供法律咨询；

（3）积极参加全国经纪人/协理考试，持证上岗；

（4）积极配合完成法律专家年度专业能力考核；

（5）积极参与法律活动。 

第十一条 考核对象

法务中心将于每年 7 月对认证时间超过一年的法律专家开展专业能力考核，考核形式为线上考核。 

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第十二条 考核内容

专业能力考核涉及以下四个方面的内容，分别为：

（1）历史客诉数据考核，即考核法律专家的行为；

（2）持证上岗情况考核，即鼓励法律专家持证上岗；

（3）基础签约能力考核，即考核法律专家的签约能力；

（4）专业法律知识考核，即考核法律专家的法律功底；

第十三条 考核流程

1、法务中心向考核对象发布考核任务，被考核人需在规定的时间内完成线上考试（包括签约能力和法律知识两部分）；

2、若在规定时间内完成线上考试且成绩合格的，考核结果即为“通过”，可继续享有法律专家称号及各项权益；

3、若未在规定时间内完成考试，或者考试成绩不合格，或者上一年度存在有责赔付记录，或者未持协理/经纪人证的，考核结果即为“不通过”，由法务中心取消法律专家称号及各项权益。

法律专家积极履行岗位职责，可获得一定的岗位积分， 并享受相应的积分激励。 

第十四条 积分规则

法律专家的岗位积分由专业素质类、活动参与类、组织贡献类、合作共赢类、积极创新类共 5 类积分构成，具体规则如下：

法律专家月刊

第十五条 积分排名激励

法务中心将于每半年开展一次法律专家积分排名，设置上海链家 TOP10、事业部 TOP10 奖项，并给予一定的贝壳币或实物激励。

第十六条 本管理规范由法务中心负责解释和修订。

第十七条 本管理规范自 2021 年 11 月 1 日起施行。

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学法、懂法，才能更好地享受权利、履行义务。