2024年6月刊
经典案例
· 买家单方面付了定金，卖家就必须履约吗？
· 加装电梯要跟进
实用案例
——赠与的房屋都已经过户了，还能要回来？？！
买卖不破租赁
伏老师讲房产风险
普法专栏
本期《法律专家月刊》电子杂志编委会
主编
版面设计
素材内容
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吴有佳
吴有佳
法务中心
法律专家月刊
（2024年第06期）
法务中心出品
目录
CONTENTS
实用案例
·赠与的房屋都已经过户了，还能要回来？？！
05
经典案例
· 买家单方面付了定金，卖家就必须履约吗？
· 加装电梯要跟进
08
10
普法专栏
· 买卖不破租赁
· 伏老师讲房产风险
13
15
法律专家管理规范
·详细了解管理规范内容，有助于法律专家更好的了解
自己所享有的权利及应承担的义务。
17
part1
实用
案例
CASE——
实用案例，掌握实用知识
【案情简介】
家住北京市房山区的张老太太已年近七旬，只有一套100平方米左右的房子，家里只有一个女儿。2021年2月，张老太太与女儿秦某签订了一份《承诺书》，写明：母亲张某自愿将自己名下的案涉房屋，以无偿赠与的方式赠送给女儿秦某，但保留自己有生之年在此赠与住房内永久性居住的权利。女儿秦某也郑重进行了承诺。
《承诺书》最后母女两人和两名见证人均签名并按了手印。随后，母亲与女儿签订了房产《赠与合同》，并在不动产登记中心办理了房产过户手续，但未办理居住权登记。
房子过户两个月后，母亲发现，女儿秦某正在背着她悄悄将房子卖掉，并通过房产中介已与买房人签订了房屋买卖合同。
赠与的房屋都已经过户了，还能要回来？？！
法律专家月刊
为了保障自己养老，阻止房子被卖，张老太太到不动产登记中心对房子进行异议登记，最终她女儿未能与买房人办理网签和房产过户手续。张老太太认为自己当初同意将房子赠与女儿是附义务的赠与，女儿需履行赡养义务并保障自己在案涉房屋的永久居住权益。女儿未对自己履行赡养义务且过户后很快将案涉房屋出售，违反了双方的约定。于是向法院起诉，要求撤销房产赠与合同。
赠与的房屋都已经过户了，还能要回来？？！
法律专家月刊
【法院判决】
北京市第二中级人民法院审理后认为，母亲张某对案涉房屋的赠与应系附义务的赠与，根据《承诺书》的约定，所附义务为女儿秦某对母亲张某尽到赡养义务，并确保其对案涉房屋的居住权益。而女儿秦某在接受 案涉房屋赠与及办理过户后不久，即与案外人签订房屋买卖合同，出售案涉房屋，构成对赠
与合同所附义务的违反，最后判决撤销双方签订的房产《赠与合同》，女儿秦某于判决生效十日内协助母亲将案涉房屋变更登记至母亲名下。
【法律依据】
《民法典》第六百六十三条规定：不履行赠与合同约定的义务的，赠与人可以撤销赠与。
part2
精选
案例
CASE——
通过案例学知识，活学活用更专业
【案情简介】
2023年6月，B先生通过中介公司看中了A先生的房子有意购买，于是中介公司按照双方谈成的条件制作了《房屋买卖合同》供双方预览。A先生表示自己人在国外，暂时无法回国签约，中介公司则表明可以采用扫描件/传真件签署，并将B先生已签署的合同扫描件发送给A先生。 A先生尚未完成签约，B先生对于付款时间存在异议，与A先生沟通过程中，A先生认为B 先生斤斤计较，不够爽快，表示不想把房子卖给B先生了。
买家单方面付了定金，卖家就必须履约吗？
法律专家月刊
案例一
随后，B先生仍将20万元定金支付至A先生账户，中介公司也告知A先生，买家已将定金支付至A先生收款账号，如不履行合同，A先生需双倍返还定金。 A先生表示，自己合同还没签署，也不想再把房子卖给B先生，买家自作主张先支付了定金，我就必须要履行合同吗？不履行就要双倍返还定金了？
法律解读：
《民法典》第586条规定，当事人可以约定一方向对方给付定金作为债权的担保。定金合同自实际交付定金时成立。
但需要注意的一点是，定金合同自实际交付定金时成立，前提是双方已经签署合同，如合同还未签署，虽已支付定金，但合同并未成立，也就不存在定金罚则了。
还需提醒伙伴们注意的一点是，合同订立的形式不仅限于书面形式，如果有其他证据能够证明双方已经协商达成一致，也视为订立了相关合同。
买家单方面付了定金，卖家就必须履约吗？
法律专家月刊
案例一
【基本案情】
原告A先生欲购置房产，联系被告C公司中介人员带看涉案房屋，房屋位于一楼。2023年3月，原被告签订《居间服务合同》，同日原告与卖方B女士签订《房屋买卖合同》，原告于同日支付中介费用。2023年7月原告在小区物业得知案涉房屋将加装电梯一事。原告遂向中介C公司及卖方B女士询问加装电梯一事，卖方表示案涉房屋所在楼栋于2022年10月已安排加装电梯，征询时卖方已表示反对。
加装电梯要跟进
法律专家月刊
案例二
法律专家月刊
【法院观点】
被告C公司在居间过程中未尽
到如实报告义务，未及时跟进房
屋加梯进度及走向，买卖合同签
署过程中未主动对加梯风险及时
向原告分析，存在服务瑕疵，但
无证据表明其存在刻意隐瞒情形。
现案涉房屋交易已完成电梯亦已加装完毕，被告不应获得原告的报酬，故支持原告主张返还中介费的诉讼请求，原告的其余诉讼请求不予支持。
【作业提示】
1、针对房屋涉及加装电梯的，中介机构除与业主、物业、居委会进行初步信息核实后披露信息外，后续应继续对加梯进度及时跟进，多方了解加梯工程走向并同步告知客户信息； 2、在居间过程中，经纪人应主动对加梯风险及时与客户进行分析，阐明利弊。
加装电梯要跟进
part3
普法
专栏
BOOK——
买卖不破租赁
法律专家月刊
【买卖不破租赁】
《民法典》第725条规定，租赁物在承租人按照租赁合同占有期限内发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。这条也就是我们常说的“买卖不破租赁”，房东想出售房屋，即便签署了买卖合同，也不能直接要求租客腾退房屋。
关于《房屋租赁合同》的约定，如租客并无违约情形，房东想解除合同，实际上房东才是违约方，支付违约金解除合同的前提是，房东作为违约方取得守约方的同意，双方能够协商一致解除合同。因此，并不是房东愿意支付违约金，租客就必须腾退房屋哦~
买卖不破租赁
法律专家月刊
【买卖不破租赁原则例外情形】
1、租赁物是先抵押后出租的；
2、租赁物是被查封后出租的。
【法律依据】
依据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》规定：“租赁房屋在承租人按照租赁合同占有期限内发生所有权变动，承租人请求房屋受让人继续履行原租赁合同的，人民法院应予支持。但租赁房屋具有下列情形或者当事人另有约定的除外：（一）房屋在出租前已设立抵押权，因抵押权人实现抵押权发生所有权变动的；（二）房屋在出租前已被人民法院依法查封的。”故“买卖不破租赁”是有条件的，租赁行为原则上应发生在相关影响物权变动的行为之前。
买卖不破租赁原则例外情形
法律专家月刊
链识界
【伏老师讲房产风险】
伏晶晶老师
法务中心
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part4
法律专家
管理规范
CODE——
涉及年度考核内容及积分规则
链家上海城市公司法律专家认证及管理规范
第一章 总 则
第一条 编制目的
为提高经纪人房产交易法律方面的专业能力，提升职业化形象，促进法律专家不断学习和成长，实现法律专家的价值，特制定本规范。
第二条 适用范围
链家上海城市公司经纪人、法务中心。
第三条 参考依据
本规定依据国家有关法律、法规、规范及公司规章制定。
第二章 职责
第四条 法务中心
法务中心负责制定法律专家的认证标准、流程，运营及管理方案等。
第五条 经纪人
负责按照此规范申请认证法律专家，践行法律专家的职责，并配合完成考核等。
第三章 法律专家的认证
第六条 认证条件
满足以下条件的，可自愿报名认证法律专家：
（1）已通过所属岗位的签约资质认证（租赁岗已认证租赁签约资质、买卖岗已认证买卖签约资质，综合岗已认证租赁和买卖签约资质）。
第七条 报名方式
满足第六条认证条件的，可于“上海链家加油站商城”（https://www.jiayou321.com/）中购买 “法律专家班培训课程”产品，按实际需要选择“线上课程”或“线下课程”，确认收货后即视为报名成功。
法律专家月刊
第八条 认证流程
（一）线上课程的认证流程
1、法务中心于经纪人确认收货后 7 日内通过“链识界”为经纪人开放“线上课程”的学习权限；
2、学员需于报名后三个月内完成学习；
3、法务中心将于每月20日左右（可视报名情况调整）安排考试，考试采用线下考试的方式，学习进度100%的可参加线下考试。考试设单选8题（4分/题），多选4题（5分/题），一道问答（18分）；一道案例分析（30分）；总分 100分，答题时间限 60 分钟，成绩≥60 分视为合格。
5、线下考试不合格的，视为认证未通过；经纪人可结合自身情况决定是否重新下单认证。
（二）线下课程的认证流程
1、法务中心将每月视报名情况安排线下培训，满 30 人即可开班。因故无法参加线下培训的，提前报备后可享一次延期培训的机会；
2、线下课程的授课时长为 180 分钟，培训结束后当场开展考试，题型设置等与前述规则一致，答题时间限60分钟。
3、参加线下培训的经纪人，考试不合格的，享有一次重新认证的机会，认证流程参照“线 上课程的认证流程”。
法律专家月刊
第四章 法律专家的权益
第九条 法律专家的权益
认证成为法律专家的经纪人，可获得以下权益：
（1）免费定制的法律专家徽章 1 枚；
（2）免费定制的法律专家头像 1 张；
（3）免费定制的法律专家名片 1 套；
（4）法律沙龙、律师座谈会等专属席位；
（5）社区法律讲座、普法教育等助教机会。
以上权益仅限法律专家享有，任何人不得借用、冒用、冒领，否则按照《链家上海城市公司信用管理规则》处理； 法律专家徽章遗失的，一年内仅可补购一次，如经调查 发现存在借用的，则立即取消法律专家资格，并按照《链家上海城市公司信用管理规则》处理。
第五章 法律专家的职责
第十条 法律专家的职责
经法务中心认证，成为法律专家后应当履行以下职责：
（1）遵守公司各项规章制度；
（2）团结合作，为其他人提供法律咨询；
（3）积极参加全国经纪人/协理考试，持证上岗；
（4）积极配合完成法律专家年度专业能力考核；
（5）积极参与法律活动。
第六章 法律专家的年度考核
第十一条 考核对象
法务中心将于每年 7 月对认证时间超过一年的法律专家开展专业能力考核，考核形式为线上考核。
法律专家月刊
第十二条 考核内容
专业能力考核涉及以下三个方面的内容，分别为：
（1）历史客诉数据考核，即考核法律专家的行为；
（2）基础签约能力考核，即考核法律专家的签约能力；
（3）专业法律知识考核，即考核法律专家的法律功底；
第十三条 考核流程
1、法务中心向考核对象发布考核任务，被考核人需在规定的时间内完成线上考试（包括签约能力和法律知识两部分）；
2、若在规定时间内完成线上考试且成绩合格的，考核结果即为“通过”，可继续享有法律专家称号及各项权益；
3、若未在规定时间内完成考试，或者考试成绩不合格，或者上一年度存在有责赔付记录，或者未持协理/经纪人证的，考核结果即为“不通过”，由法务中心取消法律专家称号及各项权益。
第七章 法律专家的激励规则
法律专家积极履行岗位职责，可获得一定的岗位积分， 并享受相应的积分激励。
第十四条 积分规则
法律专家的岗位积分由专业素质类、活动参与类、组织贡献类、合作共赢类、积极创新类共 5 类积分构成，具体规则如下：
| 类别 | 释义 | 常规积分/次 |
| 专业素质 | 专业能力考核合格 | 30分 |
| 活动参与 | 参与法务中心组织的讲座、公开课、竞赛等活动 | 10分 |
| 组织贡献 | 持全国房地产经纪人/协理职业资格证书 | 30分 |
| 合作共赢 | 对事业部/大区/门店进行赋能，且有交付物 | 10分 |
| 积极创新 | 使用法务中心发布的产品，提供有效建议 | 10分 |
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第十五条 积分排名激励
法务中心将于每半年开展一次法律专家积分排名，设置上海链家 TOP10、事业部 TOP10 奖项，并给予一定的贝壳币或实物激励。
第八章 附则
第十六条 本管理规范由法务中心负责解释和修订。
第十七条 本管理规范自 2021 年 11 月 1 日起施行。
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学法、懂法，才能更好地享受权利、履行义务。
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