2024年4月刊
经典案例
· 政策变更，中介是否要充分提示？· 中介服务有瑕疵，居然要减免佣金？
真实客诉
——外墙漏水，谁负责？需要披露吗？
违约
普法专栏
本期《法律专家月刊》电子杂志编委会
主编
版面设计
素材内容
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李淑慧
李淑慧
法务中心
法律专家月刊
（2024年第04期）
法务中心出品
目录
CONTENTS
真实客诉
· 外墙漏水，谁负责？需要披露吗？
05
经典案例
· 政策变更，中介是否要充分提示？
· 中介服务有瑕疵，居然要减免佣金？
08
10
普法专栏
· 违约
13
法律专家管理规范
·详细了解管理规范内容，有助于法律专家更好的了解
自己所享有的权利及应承担的义务。
14
part1
真实
客诉
CASE——
真实客诉，识别赔付风险
外墙漏水，谁负责？需要披露吗？
法律专家月刊
【案情简介】
4月份，经纪人小张成交一套顶楼房源，带看时，买家陈先生很满意，屋内墙面无渗水痕迹，当天买家便决定签订买卖合同。等到4月底交房时，陈先生准备全屋重新装修，便叫来师傅全屋拆除成毛坯。全屋拆除后，陈先生惊呆了，楼顶外墙以及房屋内墙面居然有大面积渗水，且经专业的鉴定机构鉴定后发现除非维修整个顶楼平台，否则房内的渗水治标不治本。
陈先生找到卖家李先生，认为李先生交付房屋存在质量问题，应当承担维修责任。但李先生认为是外墙维修，且本人并不知情房屋墙内有渗水情况，不应当是自己承担责任。双方找到经纪人小张，小张去询问物业后得知，物业维修基金在冻结中，暂时无法维修外墙......
外墙渗水是物业还是业主维修？
外墙属于公共部分，一般是由物业维修，但如果是因为人为破坏，导致外墙渗水，那么应由破坏者进行维修，并承担相应的损失责任。本案中外墙部分应有物业维修。
法律专家月刊
法务提示
一、中介需提前了解房屋情况：
在本案中，经了解得知，该小区有数栋楼存在顶楼渗水，殃及几层住户的情况。经纪人伙伴们在交易时，应提前针对漏水类的问题做好情况排查，尤其是老旧小区、小区内普遍存在的漏水情况等，更有效的为客户匹配房源。
二、验房需仔细：
验房不仅仅是客户的职责，中介作为居间房也有验房的职责，尤其是在前期对房屋的挂牌、带看阶段。当出现漏水情况时，更要及时对客户做好情况披露，并提醒产权人维修。
part2
精选
案例
CASE——
通过案例学知识，活学活用更专业
政策变更，中介是否要充分提示？
法律专家月刊
案例一
【案件概要】
俞某于2020年4月离婚，离婚协议约定夫妻及双方女儿名下原共有的房屋离婚后归女儿所有并办理了产权变更登记。
2021年1月，上海市出台对离异人员等予以住房限购的政策。同年4月，俞某为出售房屋，与某中介公司签订《买卖居间协议 1》，在该协议的履行中，该中介公司明确知晓俞某已协议离婚。
同年6月，俞某同样在该中介公司居间下与案外人签订《买卖居间协议2》，约定购买案外人名下的房屋。后《买卖居间协议 2》因俞某不符合购房资格无法履行而解除，俞某承担违约金26.8万元。
俞某以中介公司理应知晓其离异情况却未告知其不符合购房资格进而造成损失为由，起诉要求中介公司承担赔偿责任。
【裁判结果】
上海一中院认为，俞某在进行房地产交易时对购房政策理应尽到应有的审慎义务，其疏于了解亦未向某中介公司主动询问相关政策，自身存在过错。而中介公司在已知晓俞某离异而相关限购政策更新的情况下，理应对俞某提供政策指导和专业帮助，但该公司并未予以提示，未尽房地产中介机构应尽的基本义务及专业服务，故中介公司对俞某因限购政策致购房失败而遭受的损失存在过错。最终法院认定系争损失由俞某和该中介公司按4：6比例分担，中介公司应赔偿俞某损失16.08万元。一审判决后，双方均未上诉，该判决已生效。
法律专家月刊
【法务提示】
政策变更背景下，中介合同双方当事人的责任分担事关房地产市场的稳定发展。法院在认定时，应综合当事人各自的职责、义务及履约情况等予以判定，包括委托人是否疏于了解与己相关的政策、中介公司是否向委托人提示过资质问题或主动询问过委托人购房资质相关情况。如购房者未尽注意义务，中介公司未尽充分告知提示义务，因此导致的相应损失，法院将依案情判令各方分担责任。
法律专家月刊
中介服务有瑕疵，居然要减免佣金？
法律专家月刊
案例二
【基本案情】
施某与案外人经某中介公司居间达成房屋买卖合同，三方签订居间协议。在提供居间服务过程中，该中介公司在施某咨询过户所需税费金额时，根据不动产登记簿所有权来源为“其他”的情况对施某进行询问，所得回复为购买所得。对此，该中介公司未进一步核实，仅依施某的口头答复计算税费，最终施某实际缴纳税费与中介公司估算的税费差距巨大。
故施某起诉要求中介公司承担因其过错忽略计算的税费20余万元并返还已付佣金5万元：中介公司反诉要求施某支付剩余佣金1万元并负担违约金。
【法院判决】
上海一中院认为，一审关于中介服务存在瑕疵，但税费估算非主要中介服务、无证据证明中介公司有故意隐瞒重要事实或提供虚假信息的情况，中介公司无须承担赔偿税费损失的认定正确，但一审判决中介公司因该服务瑕疵可收取中介费1万元，一审就服务瑕疵性质认定与责任承担即只收取约定佣金六分之一存在矛盾。根据案件事实，上海一中院酌定中介公司可收取佣金5万元，鉴于施某已支付佣金5万元，遂判决对施某要求退还佣金及中介公司要求支付剩余佣金等诉请均不予支持。
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中介服务有瑕疵，居然要减免佣金？
【法务提示】
委托人对中介公司询问的关于房屋交易之相关信息理应如实告知，对该等信息的审核义务并非中介公司的法定义务，因委托人自身疏忽未告知导致中介公司提供服务有瑕疵的，不能认定为中介公司过错而要求其对委托人的损失予以赔偿。但中介公司对此等瑕疵服务仍应负担相应责任，具体可体现在对佣金进行扣减。
至于具体扣减金额应基于案件事实，综合考虑中介公司就案涉房屋所提供的居间服务内容、瑕疵程度等予以合理酌定。
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带看中客户受伤，谁来承担责任？
违约
违约
【中华人民共和国民法典】
第五百七十七条 【违约责任】当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第五百八十五条 【违约金】
约定的违约金低于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
第五百八十八条 【违约金与定金竞合时的责任】当事人既约定违约金，又约定定金的，一方违约时，对方可以选择适用违约金或者定金条款。
定金不足以弥补一方违约造成的损失的，对方可以请求赔偿超过定金数额的损失。
part4
法律专家
管理规范
CODE——
涉及年度考核内容及积分规则
链家上海城市公司法律专家认证及管理规范
第一章 总 则
第一条 编制目的
为提高经纪人房产交易法律方面的专业能力，提升职业化形象，促进法律专家不断学习和成长，实现法律专家的价值，特制定本规范。
第二条 适用范围
链家上海城市公司经纪人、法务中心。
第三条 参考依据
本规定依据国家有关法律、法规、规范及公司规章制定。
第二章 职责
第四条 法务中心
法务中心负责制定法律专家的认证标准、流程，运营及管理方案等。
第五条 经纪人
负责按照此规范申请认证法律专家，践行法律专家的职责，并配合完成考核等。
第三章 法律专家的认证
第六条 认证条件
满足以下条件的，可自愿报名认证法律专家：
（1）已通过所属岗位的签约资质认证（租赁岗已认证租赁签约资质、买卖岗已认证买卖签约资质，综合岗已认证租赁和买卖签约资质）。
第七条 报名方式
满足第六条认证条件的，可于“上海链家加油站商城”（https://www.jiayou321.com/）中购买 “法律专家班培训课程”产品，按实际需要选择“线上课程”或“线下课程”，确认收货后即视为报名成功。
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第八条 认证流程
（一）线上课程的认证流程
1、法务中心于经纪人确认收货后 7 日内通过“链识界”为经纪人开放“线上课程”的学习权限；
2、学员需于报名后三个月内完成学习；
3、法务中心将于每月20日左右（可视报名情况调整）安排考试，考试采用线下考试的方式，学习进度100%的可参加线下考试。考试设单选8题（4分/题），多选4题（5分/题），一道问答（18分）；一道案例分析（30分）；总分 100分，答题时间限 60 分钟，成绩≥60 分视为合格。
5、线下考试不合格的，视为认证未通过；经纪人可结合自身情况决定是否重新下单认证。
（二）线下课程的认证流程
1、法务中心将每月视报名情况安排线下培训，满 30 人即可开班。因故无法参加线下培训的，提前报备后可享一次延期培训的机会；
2、线下课程的授课时长为 180 分钟，培训结束后当场开展考试，题型设置等与前述规则一致，答题时间限60分钟。
3、参加线下培训的经纪人，考试不合格的，享有一次重新认证的机会，认证流程参照“线 上课程的认证流程”。
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第四章 法律专家的权益
第九条 法律专家的权益
认证成为法律专家的经纪人，可获得以下权益：
（1）免费定制的法律专家徽章 1 枚；
（2）免费定制的法律专家头像 1 张；
（3）免费定制的法律专家名片 1 套；
（4）法律沙龙、律师座谈会等专属席位；
（5）社区法律讲座、普法教育等助教机会。
以上权益仅限法律专家享有，任何人不得借用、冒用、冒领，否则按照《链家上海城市公司信用管理规则》处理； 法律专家徽章遗失的，一年内仅可补购一次，如经调查 发现存在借用的，则立即取消法律专家资格，并按照《链家上海城市公司信用管理规则》处理。
第五章 法律专家的职责
第十条 法律专家的职责
经法务中心认证，成为法律专家后应当履行以下职责：
（1）遵守公司各项规章制度；
（2）团结合作，为其他人提供法律咨询；
（3）积极参加全国经纪人/协理考试，持证上岗；
（4）积极配合完成法律专家年度专业能力考核；
（5）积极参与法律活动。
第六章 法律专家的年度考核
第十一条 考核对象
法务中心将于每年 7 月对认证时间超过一年的法律专家开展专业能力考核，考核形式为线上考核。
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第十二条 考核内容
专业能力考核涉及以下三个方面的内容，分别为：
（1）历史客诉数据考核，即考核法律专家的行为；
（2）基础签约能力考核，即考核法律专家的签约能力；
（3）专业法律知识考核，即考核法律专家的法律功底；
第十三条 考核流程
1、法务中心向考核对象发布考核任务，被考核人需在规定的时间内完成线上考试（包括签约能力和法律知识两部分）；
2、若在规定时间内完成线上考试且成绩合格的，考核结果即为“通过”，可继续享有法律专家称号及各项权益；
3、若未在规定时间内完成考试，或者考试成绩不合格，或者上一年度存在有责赔付记录，或者未持协理/经纪人证的，考核结果即为“不通过”，由法务中心取消法律专家称号及各项权益。
第七章 法律专家的激励规则
法律专家积极履行岗位职责，可获得一定的岗位积分， 并享受相应的积分激励。
第十四条 积分规则
法律专家的岗位积分由专业素质类、活动参与类、组织贡献类、合作共赢类、积极创新类共 5 类积分构成，具体规则如下：
| 类别 | 释义 | 常规积分/次 |
| 专业素质 | 专业能力考核合格 | 30分 |
| 活动参与 | 参与法务中心组织的讲座、公开课、竞赛等活动 | 10分 |
| 组织贡献 | 持全国房地产经纪人/协理职业资格证书 | 30分 |
| 合作共赢 | 对事业部/大区/门店进行赋能，且有交付物 | 10分 |
| 积极创新 | 使用法务中心发布的产品，提供有效建议 | 10分 |
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第十五条 积分排名激励
法务中心将于每半年开展一次法律专家积分排名，设置上海链家 TOP10、事业部 TOP10 奖项，并给予一定的贝壳币或实物激励。
第八章 附则
第十六条 本管理规范由法务中心负责解释和修订。
第十七条 本管理规范自 2021 年 11 月 1 日起施行。
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学法、懂法，才能更好地享受权利、履行义务。
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