法律专家月刊
法务中心出品
法律专家刊物2023年9月刊
09
精选典型案例
房屋权属核实不清，合同解除！
——更专业，更合规！
真实客诉案例
占有
普法专栏
·租赁期间房子被卖，租户加装的门窗能要回吗？
·房东可以擅自进入租户的房间、扣留财物吗？
本期《法律专家月刊》电子杂志编委会
主编
版面设计
素材内容
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童星、李淑慧
童星、李淑慧
法务中心
法律专家月刊
（第16期）
法务中心出品
前言
《法律专家月刊》系法务中心出品，旨在帮助法律专家学习更多的法律知识、了解更多与业务相关的真实案例。本月刊内容涉及《民法典》相关法条、每月精选案例等内容，如有其他内容需求，欢迎各位伙伴扫描下方二维码反馈补充，您的宝贵意见非常重要。
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（1）职业资格：持经纪人证书，能力指数为2；持协理证书，能力指数为1；
（2）风控水平：认证法律专家，能力指数为2；
（3）签约能力：取得买卖签约权限，能力指数为2；取得租赁签约权限，能力指数为1；综合岗取得单项签约权限，能力指数为1。
TUMB
目录
01 ►
02 ►
03 ►
客诉案例
房屋权属核实不清，合同解除！
精选典型案例
案例一：租赁期间房子被卖，租户加装的门窗能要回吗？
案例二：房东可以擅自进入租户的房间、扣留财物吗？
法律专家管理规范
详细了解管理规范内容，有助于法律专家更好的了解自己所享有的权利及应承担的义务。
04 ►
普法专栏
占有
part1
客诉
案例
CASE——
真实客诉，教你合规作业
法律专家月刊
房屋权属核实不清，合同解除！
客诉案例一
业主刘某某与前妻陈某某协议离婚，双方签订的《离婚协议书》中载明：" XX 房屋一套归孩子所有，未支付完房贷由男方继续支付，在孩子成年或需要居住此套住房前，男方有居住权。"
2021年2月1日，客业在中介方的协助下签署买卖合同，合同约定：...业主承诺其房屋没有产权纠纷，未被限制转让，且其配偶和该房屋共有权人均知晓并同意本次房屋交易．…如该房屋权利情况与上述情况不符，导致不能完成本合同交易，客户有权解除合同...
合同签署时，业主未对离婚协议约定的内容进行披露， 介方也未进行核实，客户和中介方对《离婚协议书》中载明的内容均不知情。
2021年2月2日，客户依约支付购房定金5万元。后双方共同去银行办理贷款申请，银行以被告与前妻的《离婚协议书》对该房屋处分约定不明且其前妻拒绝出具证明为由拒绝办理贷款。业主前妻拒绝出具同意出售证明，双方协商后，业主于2021年8月2日向客户退还5万元定金，但拒绝承担其他责任。
后客户提起诉讼，诉讼请求如下：
1、解除买卖合同；
2、被告返还原告双倍定金；
3、被告承担诉讼费。
【判决结果】双方买卖合同解除，被告返还双倍定金并承担诉讼费。
法律专家月刊
房屋权属核实不清，合同解除！
客诉案例一
【问题探讨】
1、被告刘某某（业主）对交易房屋是否具有处分权：
被告刘某某与其前妻陈某某协议离婚时签订的《离婚协议书》，双方明确将交易房屋的所有权给予其孩子。该离婚协议经原告与其前妻协商一致，对双方均有法律效力。被告应当知晓其并不具备处分该房屋的权利，其将交易房屋出售给原告的行为，系无权处分。
2、被告刘某某（业主）应当承担的责任：
因出卖人未取得处分权致使房屋所有权不能转移的，买受人可以解除合同并请求出卖人承担违约责任。被告未举证其出售房屋的行为的到了相关权利人的同意或追认，故双方签订的买卖合同无法继续履行系因被告方原因导致，双方签订的买卖合同依法应予解除。
合同解除后被告应向原告承担相应违约责任。收受定金的一方不履行债务或履行债务不符合约定，致使不能实现合同目的的，应当双倍返还定金，故被告应返还原告5万元定金
本案客户虽然没有针对中介方的诉讼请求，但实际上中介方提供的中介服务存在瑕疵：中介方未能核实清楚业主的离异析产情况，未能核实相关的证明材料，导致后续纠纷的产生。
在签约过程中，经纪人及签约经理应核实清楚业主的婚姻状况，若业主的婚姻状况为离异，应当核实相关材料（离婚协议、离婚证明、离婚判决等）以确定该房屋析产清晰，确定业主对该房屋有完整、独立的处分权；若交易房屋析产不清，需要前配偶提供同意出售的声明，避免后续出现履约不能的情况。
part2
精选
案例
CASE——
通过案例学知识，活学活用更专业
法律专家月刊
租赁期间房子被卖，租户加装的门窗能要回吗？
案例一
2015年，周某租赁李某的三间商铺用于经营超市，期间因经营需要并经业主李某同意，周某安装钢化玻璃门两扇、玻璃窗一面。
2020年4月1日，李某与张某签订《房屋买卖协议书》。约定李某将该商铺出售给张某并保证转让房产不涉及第三方的权利。张某付清全部房款后，李某按约定交付了该房屋后周某继续租赁该商铺。2022年12月28日租赁到期后周某不再续租要求带走其安装的两扇玻璃门和一面玻璃窗。
张某认为买房时玻璃门窗已存在没有任何人告知玻璃门窗系周某安装且周某明知房屋买卖已有2年。租赁期间一直未曾提过或告知过玻璃门窗的事情，遂拒绝返还。周某无奈将张某诉至法院。
法院审理认为：
本案中，李某将案涉房屋出售给张某，但其并未告知张某案涉玻璃门窗系他人所有，且在李某与张某签订的《房屋买卖协议书》中明确载明李某保证转让房产不涉及第三方的权利否则一切后果由其自行承担。
现张某实际占有案涉房屋及玻璃门窗并已向李某支付了房屋价款，综上可知张某在受让房屋时并不知道玻璃门窗系周某安装，受让时系善意人且已支付合理价款并占有案涉房屋玻璃门窗已实际取得案涉玻璃门窗的所有权。故对于周某要求张某返还案涉玻璃门窗的要求法院不予支持。
依照《民法典》等相关规定判决驳回周某诉请，判决后法官提醒周某可依法向原业主李某另行主张损失赔偿，双方服判息诉。
法律专家月刊
案例一
《民法典》第三百一十一条 无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回除法律另有规定外，符合下列情形的受让人取得该不动产或者动产的所有权：
(一)受让人受让该不动产或者动产时是善意
(二)以合理的价格转让
(三)转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。
受让人依据前款规定取得不动产或者动产的所有权的，原所有权人有权向无处分权人请求损害赔偿。
租赁期间房子被卖，租户加装的门窗能要回吗？
法律专家月刊
案例二
案例一：租出去的房子，房东还能随便进入吗？
小李通过中介公司租了王老三的房屋，下班后发现房东王老三未经允许私自进了她的房间，小李很生气，随即找房东理论。
房屋既然已经出租给了小李，那么房东还能够随便进入吗？
房东可以擅自进入租户的房间、扣留财物吗？
解答：房屋租赁是由房屋的所有者或经营者将其所有或经营的房屋交给租客使用，租客通过定期交付一定数额的租金，取得房屋的占有和使用权利的行为。
根据《民法典》的相关规定，在租赁合同有效期内，租客依法取得房屋的用益物权，房东违反合同约定私自进入房间涉嫌非法侵入住宅，可以报警处理，或者起诉房东要求其承担违约责任。
《中华人民共和国刑法》第二百四十五条 非法搜查他人身体、住宅，或者非法侵入他人住宅的，处三年以下有期徒刑或者拘役。 司法工作人员滥用职权，犯前款罪的，从重处罚。
法律专家月刊
案例二
案例二：租户不交房租，房东可以扣留租户的财物吗？
小明承租老王的房屋，租期为一年，租金按月支付。由于小明未按时缴纳房租，房东多次催促无果，便将屋内的物品清理了，并且换了锁。小明认为，房东未经许可，擅自挪动自己的物品，这种行为已经构成了侵权，房东应该给予自己补偿。
房东可以擅自进入租户的房间、扣留财物吗？
解答：租客不交租金房东不可以扣留财物，因为房东对于租客的财物并不享有留置权，所以不能随意扣留租客的财物。另外，房东如果遇到租客拖欠房租的情况可以向法院提起诉讼要求租客支付房租，并且可以要求与租客解除租赁合同，要求其立即搬离。
《民法典》第四百四十七条 【留置权的定义】债务人不履行到期债务,债权人可以留置已经合法占有的债务人的动产,并有权就该动产优先受偿。
前款规定的债权人为留置权人,占有的动产为留置财产。
综上可知留置权行使的前提是债权人需已合法占有债务人动产。
part3
普法
专栏
BOOK——
不动产登记
占有
占有
法律专家月刊
《民法典》关于占有的相关约定
基于合同关系等产生的占有，有关不动产或者动产的使用、收益、违约责任等，按照合同约定；合同没有约定或者约定不明确的，依照有关法律规定。
第四百五十九条 占有人因使用占有的不动产或者动产，致使该不动产或者动产受到损害的，恶意占有人应当承担赔偿责任。
第四百六十条 不动产或者动产被占有人占有的，权利人可以请求返还原物及其孳息；但是，应当支付善意占有人因维护该不动产或者动产支出的必要费用。
第四百六十一条 占有的不动产或者动产毁损、灭失，该不动产或者动产的权利人请求赔偿的，占有人应当将因毁损、灭失取得的保险金、赔偿金或者补偿金等返还给权利人；权利人的损害未得到足够弥补的，恶意占有人还应当赔偿损失。
第四百六十二条 占有的不动产或者动产被侵占的，占有人有权请求返还原物；对妨害占有的行为，占有人有权请求排除妨害或者消除危险；因侵占或者妨害造成损害的，占有人有权依法请求损害赔偿。
占有人返还原物的请求权，自侵占发生之日起一年内未行使的，该请求权消灭。
part4
法律专家
管理规范
CODE——
涉及年度考核内容及积分规则
法律专家月刊
链家上海城市公司法律专家认证及管理规范
第一章 总 则
第一条 编制目的
为提高经纪人房产交易法律方面的专业能力，提升职业化形象，促进法律专家不断学习和成长，实现法律专家的价值，特制定本规范。
第二条 适用范围
链家上海城市公司经纪人、法务中心。
第三条 参考依据
本规定依据国家有关法律、法规、规范及公司规章制定。
第二章 职责
第四条 法务中心
法务中心负责制定法律专家的认证标准、流程，运营及管理方案等。
第五条 经纪人
负责按照此规范申请认证法律专家，践行法律专家的职责，并配合完成考核等。
第三章 法律专家的认证
第六条 认证条件
满足以下 2 项条件的，可自愿报名认证法律专家：
（1）入职上海链家 6 个月及以上；
（2）已通过所属岗位的签约资质认证（租赁岗已认证租赁签约资质、买卖岗已认证买卖签约资质，综合岗已认证租赁和买卖签约资质）。
第七条 报名方式
满足第六条认证条件的，可于“上海链家加油站商城”（https://www.jiayou321.com/）中购买 “法律专家班培训课程”产品，按实际需要选择“线上课程”或“线下课程”，确认收货后即视为报名成功。
法律专家月刊
第八条 认证流程
（一）线上课程的认证流程
1、法务中心于经纪人确认收货后 7 日内通过“链识界”为经纪人开放“线上课程”的学习权限；
2、学员需于报名的次月最后一日前完成学习；
3、法务中心将于每月 10 日（可视报名情况调整）安排客观题考试。客观题采用线上考试的方式，推送至已 100%完成学习但尚未完成认证的经纪人。客观题设单选题 10 题，5 分/题，共 50 分；多选题 5 题，10 分/题，共 50 分。客观题总分 100 分，答题时间限 60 分钟，成绩≥60 分视为客观题合格；
4、法务中心将于每月最后一周的周二（可视报名情况调整）安排主观题考试，主观题采用线下考试的方式，客观题合格的方可参加主观题考试。主观题设问答题 3 题，20 分 /题，共 60 分；案例分析题 1 题，共 40 分。主观题总分 100分，答题时间限 60 分钟，成绩≥60 分视为主观题合格。
5、客观题不合格，或者主观题不合格的，均视为认证未通过；经纪人可结合自身情况决定是否重新下单认证。
（二）线下课程的认证流程
1、法务中心将每月视报名情况安排线下培训，满 30 人即可开班。因故无法参加线下培训的，提前报备后可享一次延期培训的机会；
2、线下课程的授课时长为 180 分钟，培训结束后当场开展考试，考试内容包括客观题和主观题，题型设置等与前述规则一致，答题时间限 120 分钟。
3、参加线下培训的经纪人，客观题不合格，或者主观题不合格的，享有一次重新认证的机会，认证流程参照“线 上课程的认证流程”。
法律专家月刊
第四章 法律专家的权益
第九条 法律专家的权益
认证成为法律专家的经纪人，可获得以下权益：
（1）免费定制的法律专家徽章 1 枚；
（2）免费定制的法律专家头像 1 张；
（3）免费定制的法律专家名片 1 套；
（4）法律沙龙、律师座谈会等专属席位；
（5）社区法律讲座、普法教育等助教机会。
以上权益仅限法律专家享有，任何人不得借用、冒用、冒领，否则按照《链家上海城市公司信用管理规则》处理； 法律专家徽章遗失的，一年内仅可补购一次，如经调查 发现存在借用的，则立即取消法律专家资格，并按照《链家上海城市公司信用管理规则》处理。
第五章 法律专家的职责
第十条 法律专家的职责
经法务中心认证，成为法律专家后应当履行以下职责：
（1）遵守公司各项规章制度；
（2）团结合作，为其他人提供法律咨询；
（3）积极参加全国经纪人/协理考试，持证上岗；
（4）积极配合完成法律专家年度专业能力考核；
（5）积极参与法律活动。
第六章 法律专家的年度考核
第十一条 考核对象
法务中心将于每年 7 月对认证时间超过一年的法律专家开展专业能力考核，考核形式为线上考核。
法律专家月刊
第十二条 考核内容
专业能力考核涉及以下四个方面的内容，分别为：
（1）历史客诉数据考核，即考核法律专家的行为；
（2）持证上岗情况考核，即鼓励法律专家持证上岗；
（3）基础签约能力考核，即考核法律专家的签约能力；
（4）专业法律知识考核，即考核法律专家的法律功底；
第十三条 考核流程
1、法务中心向考核对象发布考核任务，被考核人需在规定的时间内完成线上考试（包括签约能力和法律知识两部分）；
2、若在规定时间内完成线上考试且成绩合格的，考核结果即为“通过”，可继续享有法律专家称号及各项权益；
3、若未在规定时间内完成考试，或者考试成绩不合格，或者上一年度存在有责赔付记录，或者未持协理/经纪人证的，考核结果即为“不通过”，由法务中心取消法律专家称号及各项权益。
第七章 法律专家的激励规则
法律专家积极履行岗位职责，可获得一定的岗位积分， 并享受相应的积分激励。
第十四条 积分规则
法律专家的岗位积分由专业素质类、活动参与类、组织贡献类、合作共赢类、积极创新类共 5 类积分构成，具体规则如下：
| 类别 | 释义 | 常规积分/次 |
| 专业素质 | 专业能力考核合格 | 30分 |
| 活动参与 | 参与法务中心组织的讲座、公开课、竞赛等活动 | 10分 |
| 组织贡献 | 持全国房地产经纪人/协理职业资格证书 | 30分 |
| 合作共赢 | 对事业部/大区/门店进行赋能，且有交付物 | 10分 |
| 积极创新 | 使用法务中心发布的产品，提供有效建议 | 10分 |
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第十五条 积分排名激励
法务中心将于每半年开展一次法律专家积分排名，设置上海链家 TOP10、事业部 TOP10 奖项，并给予一定的贝壳币或实物激励。
第八章 附则
第十六条 本管理规范由法务中心负责解释和修订。
第十七条 本管理规范自 2021 年 11 月 1 日起施行。
法律专家月刊
学法、懂法，才能更好地享受权利、履行义务。
增值电信业务经营许可证：陕B2-20210327 | 
陕公网安备 61102302611033号