24年8月法律专家月刊

2024年8月刊

经典案例

实用案例

不定期租赁，究竟是怎么回事？

房屋养老金

伏老师讲房产风险

普法专栏

本期《法律专家月刊》电子杂志编委会

版面设计

素材内容

：

李淑慧

李淑慧

法务中心

目录

CONTENTS

实用案例

· 不定期租赁，究竟是怎么回事？

05

经典案例

· 嫌恶设施知多少

· 产权人签字不齐，合同还能生效吗？

07

09

普法专栏

· 房屋养老金

· 伏老师讲房产风险

12

13

法律专家管理规范

·详细了解管理规范内容，有助于法律专家更好的了解

 自己所享有的权利及应承担的义务。

14

part1

实用

案例

CASE——

不定期租赁，究竟是怎么回事？

法律专家月刊

      如果业主未按照合同约定书面通知租客在合同期满后不再续租的，本次租赁合同届满后租赁关系即转变为不定期租赁。

      如果在转变为不定期租赁后，如业主需解除合同的，应当在书面通知租客后给予一定的宽限期。

      实操过程当中，有很多伙伴因为租赁合同最终转化为了不定期租赁，发现客业双方就解除合同以及清退的节点产生了纠纷。

      伙伴们在实操中应当注意的是，为避免争议，在填写在租赁合同时，我们应当将通知期限以及不定期租赁解除合同的宽限期约定清楚，在租赁合同即将届满之前，应当结合合同约定的通知期限，及时提醒客业确认是否续租或选择不再继续租赁，避免不必要的纠纷哦~

不定期租赁，究竟是怎么回事？

法律专家月刊

part2

精选

案例

CASE——

案情简介

     王女士好不容易找到了一户称心如意的房屋，在经纪人小张的居间介绍下，王女士很快就和业主见面洽谈，并签订了《房屋买卖合同》。正当王女士为后续交易进程积极准备时，这才发现在小区另一方向，距小区仅一墙之隔的地方存在一个垃圾焚烧站，但业主并未事先告知。王女士非常愤怒，认为业主及经纪人小张存在故意隐瞒的行为，要求解除房屋买卖合同，一时间交易陷入了僵局。

嫌恶设施知多少

法律专家月刊

案例一

法院判决法院审理后认为：王女士与业主张先生于2022年1月签署的《房地产买卖合同》系双方真实意思表示，该合同真实有效。王女士所述垃圾焚烧厂位于距交易房屋500米处，且王女士为首次购房，缺乏购房经验，该设施对于本次房屋交易存在重大影响。法院认为披露房屋周边的不利因素为出卖人应承担的法律义务，最终法院以重大误解判决撤销该房屋买卖合同。

1）对周边居住人群的身体健康造成负面影响，足以造成安全隐患的设施、设备、场所或区域（包括情形）

2）对周边居住人群的日常生活舒适度造成负面影响，足以造成生活干扰的设施、设备、场所或区域（包括情形）

1）垃圾焚烧厂/处理厂、钢铁厂、化工厂、发电厂、核设施、高压变电站/高压线、加油站等。

2）飞机场、高铁站、高架/高速沿线、公共墓地、殡仪馆、地下水泵机组(嵌入式)等。

3）公建配套的变压器房、配电房等。

作为专业的居间方，我们应当在交易之前对房屋及其周边环境设施状况进行充分的调查了解，如发现周围存在有嫌恶设施的，应当在客户带看阶段以及客业双方商谈阶段进行充分的告知以及披露。

同时，在签订合同时我们应当将房屋周边存在嫌恶设施的情况及时披露在我们的《交易信息留存表》中。

嫌恶设施知多少

法律专家月刊

案例一

承诺内容：经上海链家居间成交的二手房，上海链家会在签署房地产买卖合同前披露该房屋直线距离50米范围内的高压变电站（110kv以上），直线距离200米范围内的公墓/殡仪馆，直线距离500米范围内的垃圾焚烧发电厂，以及直线距离5km范围内正常运行中、且噪音分贝大于70dB的机场。

嫌恶设施知多少

法律专家月刊

案例一

案情简介     

     2023年2月15日，沈某（买售人）与周某、杨某（卖售人、甲方）经中介居间介绍，签订《房地产买卖合同》一份，合同约定，转让价款为1,100万元。甲、乙双方确认，在2023年3月31日之前申请办理转让过户手续。甲乙双方最晚不得晚于2023年3月15日前签订该示范文本用于办理贷款、不动产登记预受理、缴纳税收等相关事宜。乙方须于本合同签订后1日内自行或通过居间方支付甲方部分定金70万元。待签署《上海市房地产买卖合同》示范文本后转为部分房价款。合同另就其他事项作了约定。沈某和周某在该合同上签名，杨某未在合同上签名。后双方就合同款未达成一致，杨某认为合同自己未签字，因此不生效。

法律专家月刊

案例二

法院判决    

     一审法院认为，依法成立的合同受法律保护。涉案房屋产权人为周某、杨某两人，根据双方签订的《房地产买卖合同》约定，出售方为周某、杨某，现杨某未在买卖合同上签名，故上述房地产买卖合同尚未生效，沈某据此要求解除买卖合同及车位协议等，缺乏相应的依据，对沈某的该项诉讼请求不予支持。

      上述买卖合同虽未生效，但周某收取了沈某支付的70万元，且周某知晓该70万元为定金，根据我国民法典的规定，周某未能履行合同，其应当承担相应的定金罚则，故对沈某要求周某承担70万元定金罚则的诉讼请求，予以支持。因双方房地产买卖合同未生效，沈某要求承担律师费的诉讼请求缺乏依据，不予支持。

法律专家月刊

案例二

案情简介     

     各位房产精英们需要注意，合同签署需按照先各方签署完毕再支付居间服务费、定金等款项，以防签字不齐造成居间方承担赔付责任。

part3

普法

专栏

BOOK——

房屋养老金

法律专家月刊

1、政策来源：

      2024年8月23日，国务院新闻办公室举行“推动高质量发展”系列主题新闻发布会，住房城乡建设部副部长童建国在会上表示，住建部研究建立房屋体检、房屋养老金、房屋保险制度，构建全生命周期房屋安全管理长效机制。

      目前，上海等22个城市正在试点。其中，房屋养老金个人账户已经通过缴纳住宅专项维修资金建立起来了，试点的重点将是政府把公共账户建立起来。

2、重要概念：个人账户/公共账户

个人账户：实际上就是现行的住房专项维修资金

公共账户：款项来自于公共资金，由地方政府探索资金筹集渠道

法律专家月刊

3、解读：

公共账户和个人账户的区别，主要是资金来源和使用范围不同。

公共账户资金主要来源于政府归集、土地出让金提取、老旧小区改造资金以及其他财政资金等，用于支持公共部位和公共设施的维修和改造，由政府在整体层面统筹，不针对具体的小区。

个人账户资金，实际上是业主已经缴纳的住宅专项维修基金，个人账户资金仅用于自身小区的维护。

4、结论：

      房屋养老金制度建立的出发点，是应对房屋老化趋势、提升居住品质和安全，建立一个长效机制。旨在为房屋安全全生命周期提供可持续的资金保障，让人民群众的居住生活更加舒适美好。这次建立的房屋养老金制度，主要是使用公共资金、建立房屋养老金公共账户。公共账户的款项来自公共资金，按照“不增加个人负担，不减损个人权益”的原则，由地方政府探索资金筹集渠道。因此，此次建立的房屋养老金公共账户不会加重业主负担，更不会加大购房者的购房成本。

法律专家月刊

法律专家月刊

累计学习量已破20万+

好评量爆棚的课程，你还没学吗？

part4

法律专家

管理规范

CODE——

第一条 编制目的

为提高经纪人房产交易法律方面的专业能力，提升职业化形象，促进法律专家不断学习和成长，实现法律专家的价值，特制定本规范。

第二条 适用范围

链家上海城市公司经纪人、法务中心。

第三条 参考依据

本规定依据国家有关法律、法规、规范及公司规章制定。

第四条 法务中心

法务中心负责制定法律专家的认证标准、流程，运营及管理方案等。

第五条 经纪人

负责按照此规范申请认证法律专家，践行法律专家的职责，并配合完成考核等。 

第六条 认证条件

满足以下条件的，可自愿报名认证法律专家：

（1）已通过所属岗位的签约资质认证（租赁岗已认证租赁签约资质、买卖岗已认证买卖签约资质，综合岗已认证租赁和买卖签约资质）。

第七条 报名方式

满足第六条认证条件的，可于“上海链家加油站商城”（https://www.jiayou321.com/）中购买 “法律专家班培训课程”产品，按实际需要选择“线上课程”或“线下课程”，确认收货后即视为报名成功。 

法律专家月刊

第八条 认证流程

（一）线上课程的认证流程

1、法务中心于经纪人确认收货后 7 日内通过“链识界”为经纪人开放“线上课程”的学习权限；

2、学员需于报名后三个月内完成学习；

3、法务中心将于每月20日左右（可视报名情况调整）安排考试，考试采用线下考试的方式，学习进度100%的可参加线下考试。考试设单选8题（4分/题），多选4题（5分/题），一道问答（18分）；一道案例分析（30分）；总分 100分，答题时间限 60 分钟，成绩≥60 分视为合格。

5、线下考试不合格的，视为认证未通过；经纪人可结合自身情况决定是否重新下单认证。

（二）线下课程的认证流程

1、法务中心将每月视报名情况安排线下培训，满 30 人即可开班。因故无法参加线下培训的，提前报备后可享一次延期培训的机会；

2、线下课程的授课时长为 180 分钟，培训结束后当场开展考试，题型设置等与前述规则一致，答题时间限60分钟。

3、参加线下培训的经纪人，考试不合格的，享有一次重新认证的机会，认证流程参照“线 上课程的认证流程”。 

法律专家月刊

第九条 法律专家的权益

认证成为法律专家的经纪人，可获得以下权益：

（1）免费定制的法律专家徽章 1 枚；

（2）免费定制的法律专家头像 1 张；

（3）免费定制的法律专家名片 1 套；

（4）法律沙龙、律师座谈会等专属席位；

（5）社区法律讲座、普法教育等助教机会。

以上权益仅限法律专家享有，任何人不得借用、冒用、冒领，否则按照《链家上海城市公司信用管理规则》处理； 法律专家徽章遗失的，一年内仅可补购一次，如经调查 发现存在借用的，则立即取消法律专家资格，并按照《链家上海城市公司信用管理规则》处理。

第十条 法律专家的职责

经法务中心认证，成为法律专家后应当履行以下职责：

（1）遵守公司各项规章制度；

（2）团结合作，为其他人提供法律咨询；

（3）积极参加全国经纪人/协理考试，持证上岗；

（4）积极配合完成法律专家年度专业能力考核；

（5）积极参与法律活动。

第十一条 考核对象

法务中心将于每年 7 月对认证时间超过一年的法律专家开展专业能力考核，考核形式为线上考核。 

法律专家月刊

第十二条 考核内容

专业能力考核涉及以下三个方面的内容，分别为：

（1）历史客诉数据考核，即考核法律专家的行为；

（2）基础签约能力考核，即考核法律专家的签约能力；

（3）专业法律知识考核，即考核法律专家的法律功底；

第十三条 考核流程

1、法务中心向考核对象发布考核任务，被考核人需在规定的时间内完成线上考试（包括签约能力和法律知识两部分）；

2、若在规定时间内完成线上考试且成绩合格的，考核结果即为“通过”，可继续享有法律专家称号及各项权益；

3、若未在规定时间内完成考试，或者考试成绩不合格，或者上一年度存在有责赔付记录，或者未持协理/经纪人证的，考核结果即为“不通过”，由法务中心取消法律专家称号及各项权益。

法律专家积极履行岗位职责，可获得一定的岗位积分， 并享受相应的积分激励。 

第十四条 积分规则

法律专家的岗位积分由专业素质类、活动参与类、组织贡献类、合作共赢类、积极创新类共 5 类积分构成，具体规则如下：

法律专家月刊

第十五条 积分排名激励

法务中心将于每半年开展一次法律专家积分排名，设置上海链家 TOP10、事业部 TOP10 奖项，并给予一定的贝壳币或实物激励。

第八章 附则

第十六条 本管理规范由法务中心负责解释和修订。

第十七条 本管理规范自 2021 年 11 月 1 日起施行。

法律专家月刊

法律专家月刊

学法、懂法，才能更好地享受权利、履行义务。