法律专家月刊
法务中心出品
法律专家刊物2023年10月刊
10
- 出租经适房，结果……
近期热门案例
一套房子，两份合同？
——更专业，更合规！
真实客诉案例
单方如何解约？
签约提醒
本期《法律专家月刊》电子杂志编委会
主编
版面设计
素材内容
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李淑慧、童星
李淑慧、童星
法务中心
法律专家月刊
（第17期）
法务中心出品
前言
《法律专家月刊》系法务中心出品，旨在帮助法律专家学习更多的法律知识、了解更多与业务相关的真实案例。本月刊内容涉及《民法典》相关法条、每月精选案例等内容，如有其他内容需求，欢迎各位伙伴扫描下方二维码反馈补充，您的宝贵意见非常重要。
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10月法律专家精彩瞬间
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10月法律专家精彩瞬间
TUMB
目录
01 ►
02 ►
03 ►
客诉案例
一套房子，两份合同？
以案说法
出租经适房，结果……
法律专家管理规范
详细了解管理规范内容，有助于法律专家更好的了解自己所享有的权利及应承担的义务。
04 ►
签约提醒
单方如何解约？
part1
客诉
案例
CASE——
真实客诉，教你合规作业
法律专家月刊
客诉案例
业主之前和其他买家签过《房地产买卖合同》，但是要解约了...
我能不能把房子直接挂出来交易？
这样有什么风险？
经纪人小星在今年6月接待了上门业主赵先生。赵先生称，自己有一套在上海市闵行区的房屋想要挂牌出售，之前在其他家公司挂牌过，并且也和买家签署过草签版本的《房地产买卖合同》，但是由于自身原因马上就要解约，想要在这里再次挂牌出售。
经纪人小星核实了房屋的产证以及产调，但并未核实该房屋前一单交易的解约材料，在确认业主系赵先生无误，同时房屋上并没有其他抵押后，于是快速地为赵先生挂牌并找到了合适的买家。
可就在客业双方打算签署草签合同前，一位卢女士怒气冲冲地找上门来，拿出了赵先生与其签署的《房地产买卖合同》，质问小星为什么未经核实就擅自挂牌了她买下的房屋。小星这下傻了眼，赵先生不是说要解约了么，怎么还会出现这样的纠纷？
一个房子，两份合同？
法律专家月刊
客诉案例
【法务解读】
在出售人已与一位买受方签订《房地产买卖合同》，且并未解约的情况下，再行与其他买受人签订《房地产买卖合同》的情形，已经构成了法律上的“一房二卖”情形。
在实操中，涉及一房二卖的情况下，法院会根据房地产登记情况，占有情况以及房屋价款支付情况综合确定房屋产权的归属。
在此情况下，未取得房屋产权的一方可以依法向出售人主张赔偿其相应的损失。
总而言之，在出售方所售房屋上存有未解约的《房地产买卖合同》的情形下，出售方再次与其他人就同一房屋签订《房地产买卖合同》的，则势必有一方无法取得房屋所有权，同时业主也将承担相应责任。
【法务解读】
在出售人已与一位买受方签订《房地产买卖合同》，且并未解约的情况下，再行与其他买受人签订《房地产买卖合同》的情形，已经构成了法律上的“一房二卖”情形。
在实操中，涉及一房二卖的情况下，法院会根据房地产登记情况，占有情况以及房屋价款支付情况综合确定房屋产权的归属。
在此情况下，未取得房屋产权的一方可以依法向出售人主张赔偿其相应的损失。
总而言之，在出售方所售房屋上存有未解约的《房地产买卖合同》的情形下，出售方再次与其他人就同一房屋签订《房地产买卖合同》的，则势必有一方无法取得房屋所有权，同时业主也将承担相应责任。
【法务建议】
如了解到拟挂牌房屋仍存有未完结交易的，我们应当告知业主，在处理完过往交易，确保该房屋无任何争议的情况下，核实《解约协议》、退款凭证等备件无误后，再行挂牌交易。
part2
以案
说法
CASE——
通过案例学知识，活学活用更专业
法律专家月刊
案例一
【近日，上海市第一中级人民法院（以下简称上海一中院）依法审结一起房屋租赁合同纠纷，原本被认定为无效的经适房租赁合同，却在二审被改判为部分有效、部分无效，这究竟是为什么呢？】
案例：出租经适房，结果……
2014年1月：王大姐经申请购买了一套经适房并取得产权证，附记载明：经济适用房（有限产权），不得设定除经济适用住房购房贷款担保以外的抵押权，5年内不得转让或者出租。
2018年3月：王大姐将房屋出租给小童，两人签署租赁合同，租期自2018年5月至2023年5月。
2021年9月：王大姐取得了房屋的完全产权，产权证前述附记内容被删除。小童持续向王大姐支付租金至2022年10月31日。
2022年11月：小童以王大姐故意隐瞒涉案房屋的产权性质，擅自将经适房转租为由，向法院起诉要求判令租赁合同无效，返还其支付的租赁保证金及全部租金等。
法律专家月刊
案例一
案例：出租经适房，结果……
经适房是有保障性质的政策性住房，个人购买的经适房在取得完全产权以前不得用于出租经营。
本案中，王大姐于2021年9月18日获得涉案房屋的完全产权，但于2018年就签订了《租赁合同》并将涉案房屋出租沈成使用。双方的租赁行为违反了经适房管理规定，利用公共资源谋取个人利益，损害了社会公共利益，《租赁合同》应属于无效合同。
虽涉案租赁合同被认定无效，但小童自2018年5月1日起实际使用涉案房屋，其亦未能举证证明其于2022年10月31日前搬离并向王大姐返还涉案房屋，沈成作为涉案房屋的实际使用人应承担占有使用费。据此，一审法院判决双方签订的《租赁合同》无效，王大姐于判决生效之日起十日内返还小童租赁保证金2,000元。
沈成不服，上诉至上海一中院，请求返还租赁保证金及全部租金。
一审法院认为
法律专家月刊
案例一
案例：出租经适房，结果……
首先，民事法律行为部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效。王大姐获得完全产权之前不得出租涉案房屋，租赁合同所涉期限自2018年5月1日至2021年9月17日部分因违背公序良俗而无效。王大姐取得涉案房屋完全产权后，租赁合同所涉租赁期限自2021年9月18日至2023年5月1日部分合法有效，对租赁双方具有约束力。
王大姐明知房屋不得出租而出租，小童作为承租人对房屋未尽到审查义务，两人在主观上均存在过错。对于房屋租赁合同无效的法律后果处理，应综合考虑两人主观过错程度。关于小童已付的2018年5月1日至2021年9月17日的房屋使用费，由于其在上述期间实际占有使用涉案房屋，获得占有使用利益无法律依据，构成不当得利，所以其无权要求王大姐返还房屋使用费。
其次，王大姐的出租行为是利用公共资源谋取个人利益，损害公共利益，取得的2018年5月1日至2021年9月17日的房屋使用费由相关行政机关依法处理。对于小童已付的2021年9月18日至2022年10月31日的费用，是房屋租赁合同有效情形下其应付的租金，且其在本案中未能提供充分的证据证明其于2022年10月31日前搬离并向王大姐返还涉案房屋，故沈成无权要求返还上述期间的租金。
综上，小童的上诉请求不能成立，一审法院对涉案房屋租赁合同的效力认定未结合房屋的性质变化予以区分，存在错误，应当予以更正，二审基于此作出改判。
一中院法院认为
法律专家月刊
案例一
案例：出租经适房，结果……
【法务总结】
经济适用住房（以下简称经适房）是指政府提供政策优惠，限定套型面积和销售价格，按照合理标准建设，面向城市低收入住房困难家庭供应，具有保障性质的政策性住房。
购房人初始取得的是有限产权，如果违背承诺擅自出租房屋，利用公共资源获取个人利益，是侵害社会公共利益、违背公序良俗的行为，租赁合同应属无效。
但同时租赁合同效力应结合房屋性质的变化予以区分！小伙伴们在作业时一定要注意：经适房需取得完全产权才可用于出租经营哦！
part3
签约
提醒
BOOK——
合同填写提示
法律专家月刊
单方如何解约？
签约提醒
客户/业主不愿意签署解约协议，我该怎么解约呢？
小伙伴们是否经常遇到这个问题呢？当有一方根本违约且不愿意继续履行，而另一方也想要解约，但违约方不配合签署解约协议的情况下，该如何操作呢？
正确姿势：守约方向违约方签署并发送《单方解约告知书》，一式两份，寄送买受方抄送居间方。并留存相关沟通、寄送凭证。
《单方解约告知书》获取方式：内网——帮助文档
part4
法律专家
管理规范
CODE——
涉及年度考核内容及积分规则
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链家上海城市公司法律专家认证及管理规范
第一章 总 则
第一条 编制目的
为提高经纪人房产交易法律方面的专业能力，提升职业化形象，促进法律专家不断学习和成长，实现法律专家的价值，特制定本规范。
第二条 适用范围
链家上海城市公司经纪人、法务中心。
第三条 参考依据
本规定依据国家有关法律、法规、规范及公司规章制定。
第二章 职责
第四条 法务中心
法务中心负责制定法律专家的认证标准、流程，运营及管理方案等。
第五条 经纪人
负责按照此规范申请认证法律专家，践行法律专家的职责，并配合完成考核等。
第三章 法律专家的认证
第六条 认证条件
满足以下条件的，可自愿报名认证法律专家：
已通过所属岗位的签约资质认证（租赁岗已认证租赁签约资质、买卖岗已认证买卖签约资质，综合岗已认证租赁和买卖签约资质）。
第七条 报名方式
满足第六条认证条件的，可于“上海链家加油站商城”（https://www.jiayou321.com/）中购买 “法律专家班培训课程”产品，按实际需要选择“线上课程”或“线下课程”，确认收货后即视为报名成功。
法律专家月刊
第八条 认证流程
（一）线上课程的认证流程
1、法务中心于经纪人确认收货后 7 日内通过“链识界”为经纪人开放“线上课程”的学习权限；
2、学员需于报名的次月最后一日前完成学习；
3、法务中心将于每月 10 日（可视报名情况调整）安排客观题考试。客观题采用线上考试的方式，推送至已 100%完成学习但尚未完成认证的经纪人。客观题设单选题 10 题，5 分/题，共 50 分；多选题 5 题，10 分/题，共 50 分。客观题总分 100 分，答题时间限 60 分钟，成绩≥60 分视为客观题合格；
4、法务中心将于每月最后一周的周二（可视报名情况调整）安排主观题考试，主观题采用线下考试的方式，客观题合格的方可参加主观题考试。主观题设问答题 3 题，20 分 /题，共 60 分；案例分析题 1 题，共 40 分。主观题总分 100分，答题时间限 60 分钟，成绩≥60 分视为主观题合格。
5、客观题不合格，或者主观题不合格的，均视为认证未通过；经纪人可结合自身情况决定是否重新下单认证。
（二）线下课程的认证流程
1、法务中心将每月视报名情况安排线下培训，满 30 人即可开班。因故无法参加线下培训的，提前报备后可享一次延期培训的机会；
2、线下课程的授课时长为 180 分钟，培训结束后当场开展考试，考试内容包括客观题和主观题，题型设置等与前述规则一致，答题时间限 120 分钟。
3、参加线下培训的经纪人，客观题不合格，或者主观题不合格的，享有一次重新认证的机会，认证流程参照“线 上课程的认证流程”。
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第四章 法律专家的权益
第九条 法律专家的权益
认证成为法律专家的经纪人，可获得以下权益：
（1）免费定制的法律专家徽章 1 枚；
（2）免费定制的法律专家头像 1 张；
（3）免费定制的法律专家名片 1 套；
（4）法律沙龙、律师座谈会等专属席位；
（5）社区法律讲座、普法教育等助教机会。
以上权益仅限法律专家享有，任何人不得借用、冒用、冒领，否则按照《链家上海城市公司信用管理规则》处理； 法律专家徽章遗失的，一年内仅可补购一次，如经调查 发现存在借用的，则立即取消法律专家资格，并按照《链家上海城市公司信用管理规则》处理。
第五章 法律专家的职责
第十条 法律专家的职责
经法务中心认证，成为法律专家后应当履行以下职责：
（1）遵守公司各项规章制度；
（2）团结合作，为其他人提供法律咨询；
（3）积极参加全国经纪人/协理考试，持证上岗；
（4）积极配合完成法律专家年度专业能力考核；
（5）积极参与法律活动。
第六章 法律专家的年度考核
第十一条 考核对象
法务中心将于每年 7 月对认证时间超过一年的法律专家开展专业能力考核，考核形式为线上考核。
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第十二条 考核内容
专业能力考核涉及以下四个方面的内容，分别为：
（1）历史客诉数据考核，即考核法律专家的行为；
（2）持证上岗情况考核，即鼓励法律专家持证上岗；
（3）基础签约能力考核，即考核法律专家的签约能力；
（4）专业法律知识考核，即考核法律专家的法律功底；
第十三条 考核流程
1、法务中心向考核对象发布考核任务，被考核人需在规定的时间内完成线上考试（包括签约能力和法律知识两部分）；
2、若在规定时间内完成线上考试且成绩合格的，考核结果即为“通过”，可继续享有法律专家称号及各项权益；
3、若未在规定时间内完成考试，或者考试成绩不合格，或者上一年度存在有责赔付记录，或者未持协理/经纪人证的，考核结果即为“不通过”，由法务中心取消法律专家称号及各项权益。
第七章 法律专家的激励规则
法律专家积极履行岗位职责，可获得一定的岗位积分， 并享受相应的积分激励。
第十四条 积分规则
法律专家的岗位积分由专业素质类、活动参与类、组织贡献类、合作共赢类、积极创新类共 5 类积分构成，具体规则如下：
| 类别 | 释义 | 常规积分/次 |
| 专业素质 | 专业能力考核合格 | 30分 |
| 活动参与 | 参与法务中心组织的讲座、公开课、竞赛等活动 | 10分 |
| 组织贡献 | 持全国房地产经纪人/协理职业资格证书 | 30分 |
| 合作共赢 | 对事业部/大区/门店进行赋能，且有交付物 | 10分 |
| 积极创新 | 使用法务中心发布的产品，提供有效建议 | 10分 |
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第十五条 积分排名激励
法务中心将于每半年开展一次法律专家积分排名，设置上海链家 TOP10、事业部 TOP10 奖项，并给予一定的贝壳币或实物激励。
第八章 附则
第十六条 本管理规范由法务中心负责解释和修订。
第十七条 本管理规范自 2021 年 11 月 1 日起施行。
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学法、懂法，才能更好地享受权利、履行义务。
增值电信业务经营许可证：陕B2-20210327 | 
陕公网安备 61102302611033号