2024年1月刊
经典案例
· 承租人搬离房屋后，出租人一直拒绝收房？
· 明知业主一房二卖仍促成交易，要承担什么后果？
实用案例
——凶宅是什么？！
莫砸
房屋承重墙
普法专栏
本期《法律专家月刊》电子杂志编委会
主编
版面设计
素材内容
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：
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童星
童星
法务中心
法律专家月刊
（2024年第01期）
法务中心出品
目录
CONTENTS
实用案例
· 凶宅是什么？中介又应当如何履行相关义务？
05
经典案例
· 承租人搬离房屋后，出租人能以双方对违约责任
未达成一致为由拒绝收房吗？
· 明知业主一房二卖仍促成交易，要承担什么后果？
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12
普法专栏
· 莫砸房屋承重墙
14
法律专家管理规范
·详细了解管理规范内容，有助于法律专家更好的了解
自己所享有的权利及应承担的义务。
16
part1
实用
案例
CASE——
实用案例，掌握实用知识
一、凶宅是什么？
"凶宅"，并非为法律上的概念，而是日常生活中人们追求喜庆吉祥、忌讳死亡和趋利避害心理而演化的产物。
但这一民俗文化已形成普通大众对自然和社会的认识评判，进而影响公民的行为判断。虽然房屋内发生非正常死亡事件客观上未影响到房屋的实际使用价值，但是该情形因影响到客户包括忌讳、恐惧、焦虑等的心理感受，而可能造成房屋交易价值降低，与当事人在签约真实意思表示不符，无法满足客户对于房屋实际价值的期待，属于房屋的重大瑕疵，是影响买卖合同订立及履行的重大事项，业主和中介方应当如实进行披露。
凶宅是什么？中介又应当如何履行相关义务？
法律专家月刊
二、相关案例(非自然死亡)
小王购置一房屋，在装修房屋期间，物业管理处曾通知小王有救护车到房屋内进行施救，装修的包工头告知小王其雇佣的小工施工时意外身故，但包工头已自行善后。
2021年，小王委托XX中介公司出售该房屋。且小王签订了《售前信息核实表》时在"房屋内是否发生非自然死亡情况"处勾选了"否"。
而后，客户小美与业主小王签订买卖合同；
合同约定：
①业主确认，该房屋在其持有期间，在本体结构内未发生过非正常死亡事件；如果业主在签约前就前述事项隐瞒真实情况的，客户有权要求撤销合同；业主另应承担如下责任：1．返还买受人全部房款；2．赔偿买受人因此所受的损失；
②在合同履行过程中，因任何一方违约，守约方以诉讼形式向违约方主张权利的，违约方须承担守约方所支出的相关费用（包括诉讼费、律师费等）。
交房后，小美在装修期间听闻该房屋此前装修时发生了装修工人的死亡事件便立即联系业主要求解释。业主这才想起其入住前房屋内发生的死亡事件，但表示其当时赶到房屋时没有看到任何人在现场，也未见任何员工家属到来维权，由于时间久远，已经将此事淡忘。但小美非常忌讳死亡事件，因此向法院提起房屋买卖合同纠纷之诉，起诉业主要求撤销合同，业主返还购房款、恢复产权登记至业主名下、承担税费和律师费损失。
凶宅是什么？中介又应当如何履行相关义务？
法律专家月刊
三、法院判决：
1、撤销买卖合同；
2、小王需协助小美将房屋的产权恢复登记
至小王名下，并由小王承担相关费用；
3、小王需要返还小美购房款448万元；
4、小王需向小美赔偿税费损失及律师费损失。
四、裁判理由
法院认为：业主在合同中承诺其持有交易房屋期间没有发生过非正常死亡事件。按照公序良俗以及交易习惯，房屋内发生非正常死亡事件足以影响当事人的交易意思表示。业主有义务向客户披露足以影响房屋交易的房屋信息，未如实披露有违诚信原则构成欺诈。
据此，法院认定业主的行为构成欺诈，因业主存在欺诈行为致使客户作出错误的交易意思表示，双方之间的买卖合同属可撤销合同。故支持客户要求撤销合同的诉请，业主应承担相应的责任，需配合客户将房屋产权恢复登记至业主名下，并承担产权恢复登记所产生的费用、返还购房款及赔偿税费、律师费损失。
凶宅是什么？中介又应当如何履行相关义务？
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五、实操注意事项:
1、房屋签前核验且留证中介方有核实房屋基础信息及状态的义务，故经纪人应核实房屋是否发生过非正常死亡事件（特别是业主急于出售或低价出售的），包括向业主询问、通过走访邻居及物业核实等，并保留核实的证据。2、如实披露房屋情况经纪人应在签约前多方了解并如实向买方披露获知的房屋实情，不论是非正常死亡事件还是自然死亡事件，死亡事件是发生于房屋主体结构内还是非主体结构内，均应约定于合同中，以免后期产生纠纷。3、重视合同讲解并填写交易信息留存表及交易声明书（凶宅）经纪人应向客业双方完整、全面的讲解合同和提示风险；另需要在交易信息留存表内进行填写，还需签署交易声明书（凶宅）。
4、重视客户需求与情感
经纪人应充分了解并重视客户对于房屋的需求，充分倾听客户的关注和疑虑，并提供真实、明确的信息，以满足客户对房屋实际价值的期待，确保房屋交易的透明，充分保障客户的知情权。
凶宅是什么？中介又应当如何履行相关义务？
法律专家月刊
part2
精选
案例
CASE——
通过案例学知识，活学活用更专业
2018年12月4日，业主陈某与甲餐厅签订《房屋（摊位）租赁合同》，约定将房屋出租给甲餐厅用于经营餐饮。
合同签订后，陈某向甲餐厅交付了房屋，甲餐厅向陈某支付了2019年1月1日至2019年12月31日的租金。后因陈某明确表示无法协助甲餐厅办理经营所需要的相关证照，导致甲餐厅无法经营。双方确认2019年甲餐厅实际经营时间1个月左右，甲餐厅实际占用涉案房屋至2021年3月。
现甲餐厅提起诉讼，要求陈某返还2019年的全部租金。
承租人搬离房屋后，
出租人能以双方对违约责任未达成一致为由拒绝收房吗？
法律专家月刊
由于陈某无法配合甲餐厅在重新办理营业执照以及食品经营许可证，导致甲餐厅2019年实际仅使用涉案房屋1个月左右。因出租方原因导致承租方无法使用租赁物的期间，出租方应当将相应的租金退还给承租方。但是另一方面，承租人如果认为因出租人的原因无法使用租赁房屋，导致其合同目的不能实现的，其作为守约方，亦需及时采取措施，防止损失扩大。在陈某无法协助甲餐厅办理相关证照的情况下，甲餐厅仍一直占用涉案房屋，亦需支付基本的房屋占用费用。
综合考虑上述情形，法院酌情确定陈某应当退还甲餐厅2019年度的部分租金。
案例一
基本案情：
2016年2月，王某与刘某签订房屋买卖合同，王某将房屋出售给刘某。后因刘某信息登记错误，致使网签未通过并于同年4月被撤销。2016年5月，刘某将王某作为被告提起诉讼，要求其继续履行合同并赔偿损失。诉讼中刘某申请财产保全，法院依法保全查封了该房屋。而后法院判令王某协助将房屋过户至刘某名下并支付违约金。
2016年6月，王某在案涉房屋存在诉讼的情况下咨询中介公司，中介公司称房屋可以继续买卖，后王某与李某在中介公司的居间服务下签订买卖合同。2016年7月，王某与李某就案涉房屋办理网签。 2017年7月，李某发现无法取得房屋所有权，故李某以王某为被告、中介公司为第三人诉至法院，要求解除买卖合同、赔偿损失。 2021年，王某将中介公司诉至法院，要求其承担王某应向李某承担的赔偿责任。
明知业主一房二卖仍促成交易，要承担什么后果？
法律专家月刊
案例二
法律专家月刊
法院判决：
法院经审理认为，现有证据可以认定，中介公司在促成王某与李某交易时对王某已将房屋出售他人系明知，应当知晓在先的网签失效并不意味房屋买卖合同无效或无法继续履行，亦应知晓在先合同未确定解除的情况下，如王某再行签订新的房屋买卖合同，极大程度上存在新合同无法继续履行，王某据此承担违约责任的风险。而在此种情况下，中介公司仍促成王某和李某签订合同，且在明知王某与刘某的案件已进入诉讼程序、案涉房屋已被查封的情况下，仍未充分向双方报告合同履行风险，最终王某与李某的合同以解除告终，王某也因此向李某承担了违约赔偿责任。中介机构在居间服务中未尽到诚信审慎的风险评估和善良报告义务，存在明显过错，严重损害委托人利益，造成委托人损失，应当承担相应的损害赔偿责任。
同时，王某应对一房二卖可能产生的风险具备一定认知和判断，自身亦存在过错。故法院综合双方的过错程度、中介公司可获利益等因素，判令中介公司在过错范围内对王某的合理损失承担赔偿责任。
《民法典》第962条规定了中介人的忠实报告义务，即中介人应当就有关订立合同的事项向委托人如实报告，中介人故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况，损害委托人利益的，应当承担赔偿责任。因此，在“一房二卖”行为中，若中介机构如未能尽到忠实报告义务，其应在过错范围内对委托人承担赔偿责任。
明知业主一房二卖仍促成交易，要承担什么后果？
part3
普法
专栏
BOOK——
违章搭建
法律专家月刊
我国《建设工程质量管理条例》第十五条规定：涉及建筑主体和承重结构变动的装修工程，建设单位应当在施工前委托原设计单位或者具有相应资质等级的设计单位提出设计方案；没有设计方案的，不得施工。房屋建筑使用者在装修过程中，不得擅自变动房屋建筑主体和承重结构。
《建设工程质量管理条例》第六十九条设置相应罚则，明确涉及建筑主体或者承重结构变动的装修工程，没有设计方案擅自施工的，责令改正，处50万元以上100万元以下的罚款；房屋建筑使用者在装修过程中擅自变动房屋建筑主体和承重结构的，责令改正，处5万元以上10万元以下的罚款。
在上海市，市房屋管理部门亦发文要求物业服务企业加强对装修活动的日常巡查，重点对业主、使用人及装修施工单位存在损坏房屋承重结构等违规装修行为加强检查与管理。
莫砸房屋承重墙
part4
法律专家
管理规范
CODE——
涉及年度考核内容及积分规则
链家上海城市公司法律专家认证及管理规范
第一章 总 则
第一条 编制目的
为提高经纪人房产交易法律方面的专业能力，提升职业化形象，促进法律专家不断学习和成长，实现法律专家的价值，特制定本规范。
第二条 适用范围
链家上海城市公司经纪人、法务中心。
第三条 参考依据
本规定依据国家有关法律、法规、规范及公司规章制定。
第二章 职责
第四条 法务中心
法务中心负责制定法律专家的认证标准、流程，运营及管理方案等。
第五条 经纪人
负责按照此规范申请认证法律专家，践行法律专家的职责，并配合完成考核等。
第三章 法律专家的认证
第六条 认证条件
满足以下条件的，可自愿报名认证法律专家：
（1）已通过所属岗位的签约资质认证（租赁岗已认证租赁签约资质、买卖岗已认证买卖签约资质，综合岗已认证租赁和买卖签约资质）。
第七条 报名方式
满足第六条认证条件的，可于“上海链家加油站商城”（https://www.jiayou321.com/）中购买 “法律专家班培训课程”产品，按实际需要选择“线上课程”或“线下课程”，确认收货后即视为报名成功。
法律专家月刊
第八条 认证流程
（一）线上课程的认证流程
1、法务中心于经纪人确认收货后 7 日内通过“链识界”为经纪人开放“线上课程”的学习权限；
2、学员需于报名后三个月内完成学习；
3、法务中心将于每月20日左右（可视报名情况调整）安排考试，考试采用线下考试的方式，学习进度100%的可参加线下考试。考试设单选8题（4分/题），多选4题（5分/题），一道问答（18分）；一道案例分析（30分）；总分 100分，答题时间限 60 分钟，成绩≥60 分视为合格。
5、线下考试不合格的，视为认证未通过；经纪人可结合自身情况决定是否重新下单认证。
（二）线下课程的认证流程
1、法务中心将每月视报名情况安排线下培训，满 30 人即可开班。因故无法参加线下培训的，提前报备后可享一次延期培训的机会；
2、线下课程的授课时长为 180 分钟，培训结束后当场开展考试，题型设置等与前述规则一致，答题时间限60分钟。
3、参加线下培训的经纪人，考试不合格的，享有一次重新认证的机会，认证流程参照“线 上课程的认证流程”。
法律专家月刊
第四章 法律专家的权益
第九条 法律专家的权益
认证成为法律专家的经纪人，可获得以下权益：
（1）免费定制的法律专家徽章 1 枚；
（2）免费定制的法律专家头像 1 张；
（3）免费定制的法律专家名片 1 套；
（4）法律沙龙、律师座谈会等专属席位；
（5）社区法律讲座、普法教育等助教机会。
以上权益仅限法律专家享有，任何人不得借用、冒用、冒领，否则按照《链家上海城市公司信用管理规则》处理； 法律专家徽章遗失的，一年内仅可补购一次，如经调查 发现存在借用的，则立即取消法律专家资格，并按照《链家上海城市公司信用管理规则》处理。
第五章 法律专家的职责
第十条 法律专家的职责
经法务中心认证，成为法律专家后应当履行以下职责：
（1）遵守公司各项规章制度；
（2）团结合作，为其他人提供法律咨询；
（3）积极参加全国经纪人/协理考试，持证上岗；
（4）积极配合完成法律专家年度专业能力考核；
（5）积极参与法律活动。
第六章 法律专家的年度考核
第十一条 考核对象
法务中心将于每年 7 月对认证时间超过一年的法律专家开展专业能力考核，考核形式为线上考核。
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第十二条 考核内容
专业能力考核涉及以下三个方面的内容，分别为：
（1）历史客诉数据考核，即考核法律专家的行为；
（2）基础签约能力考核，即考核法律专家的签约能力；
（3）专业法律知识考核，即考核法律专家的法律功底；
第十三条 考核流程
1、法务中心向考核对象发布考核任务，被考核人需在规定的时间内完成线上考试（包括签约能力和法律知识两部分）；
2、若在规定时间内完成线上考试且成绩合格的，考核结果即为“通过”，可继续享有法律专家称号及各项权益；
3、若未在规定时间内完成考试，或者考试成绩不合格，或者上一年度存在有责赔付记录，或者未持协理/经纪人证的，考核结果即为“不通过”，由法务中心取消法律专家称号及各项权益。
第七章 法律专家的激励规则
法律专家积极履行岗位职责，可获得一定的岗位积分， 并享受相应的积分激励。
第十四条 积分规则
法律专家的岗位积分由专业素质类、活动参与类、组织贡献类、合作共赢类、积极创新类共 5 类积分构成，具体规则如下：
| 类别 | 释义 | 常规积分/次 |
| 专业素质 | 专业能力考核合格 | 30分 |
| 活动参与 | 参与法务中心组织的讲座、公开课、竞赛等活动 | 10分 |
| 组织贡献 | 持全国房地产经纪人/协理职业资格证书 | 30分 |
| 合作共赢 | 对事业部/大区/门店进行赋能，且有交付物 | 10分 |
| 积极创新 | 使用法务中心发布的产品，提供有效建议 | 10分 |
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第十五条 积分排名激励
法务中心将于每半年开展一次法律专家积分排名，设置上海链家 TOP10、事业部 TOP10 奖项，并给予一定的贝壳币或实物激励。
第八章 附则
第十六条 本管理规范由法务中心负责解释和修订。
第十七条 本管理规范自 2021 年 11 月 1 日起施行。
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法律专家月刊
学法、懂法，才能更好地享受权利、履行义务。
增值电信业务经营许可证：陕B2-20210327 | 
陕公网安备 61102302611033号