2024年7月刊
经典案例
· 客户限高未核实，居间方有责？
· 维修基金信息披露
实用案例
——居间费未公开透明，服务瑕疵赔款！
赠与知多少
伏老师讲房产风险
普法专栏
本期《法律专家月刊》电子杂志编委会
主编
版面设计
素材内容
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卢思然
卢思然
法务中心
法律专家月刊
（2024年第07期）
法务中心出品
目录
CONTENTS
实用案例
·居间费未公开透明，服务瑕疵赔款！
05
经典案例
· 客户限高未核实，居间方有责？
· 维修基金信息披露
07
09
普法专栏
· 赠与知多少
· 伏老师讲房产风险
12
13
法律专家管理规范
·详细了解管理规范内容，有助于法律专家更好的了解
自己所享有的权利及应承担的义务。
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part1
实用
案例
CASE——
实用案例，掌握实用知识
案情简介
因客户不付佣，中介公司起诉刘某某，要求支付中介费75000元及违约金。中介公司称与两被告签订居间服务合同，已履行义务，但被告未支付中介费。被告辩称原告工作人员承诺不收取中介费，且网签时未告知收费标准，居间服务费约定对其无约束力，同时原告存在违规操作。
法院判决
原、被告形成居间服务关系，被告应按合同支付居间费，但原告在居间服务中存在诸多不当之处，如隔离买卖双方洽商、未如实告知买方双方负担居间服务费、采用借条记录引发被告认知偏差等，与获得居间报酬的初衷违背，故酌情调整中介费金额。判决被告支付原告中介费60000元，驳回原告其余诉讼请求。
业务提示
中介方在提供居间服务时，应如实告知买卖双方相关费用及合同条款，保证佣金透明，避免采取不当方式引发误解或纠纷。
居间费未公开透明，服务瑕疵赔款！
法律专家月刊
part2
精选
案例
CASE——
通过案例学知识，活学活用更专业
案情简介
2023年3月，经中介居间，客户刘某与业主任某签订《房屋买卖合同》，约定房屋总价200万，全款支付，客户当日付定金。双方签订《补充协议》，约定业主配合贷款，若贷款不成互不违约，定金退还。后客户因公司资金不到位无法履行合同，业主起诉客户支付违约金并要求中介方承担连带赔偿责任。本案客户曾因他案纠纷未履行相应义务，被法院采取限制消费措施。签约前，客户并未如实披露这一事实，中介方也未对客户情况进行调查核验。
客户限高未核实，居间方有责？
法律专家月刊
案例一
法院判决客户被限制购买不动产的信息通过中国执行信息公开网等途径均可查询，中介方作为专业中介机构，应在促成双方交易前应对房屋是否可实际处分及客户是否限贷、限购等进行全面调查并积极向客业披露。本案中，中介在交易前未尽审查义务且未全面披露信息，应承担相应法律责任，责任形式以补充责任为宜，酌定2万。
法律专家月刊
案例一
加强对客源信息的调查核实，包括客户购买意图、购房资质等。通过相关平台核实客户是否涉诉、是否为被执行人或失信被执行人等。若客户存在失信被执信息的，应该提示客户购房前尽快履行相应义务，避免影响交易，并书面告知业主相关信息、提示风险。
查询网站：中国执行信息公开网
加强履约把控，及时提示交易风险。合同签署后，若客户因购房或贷款资质问题需变更买受人及房款支付方式，应审慎核实新客户与原客户关系、新客户购房资质及履约能力。如发现客户有炒房等违法违规行为，要及时向业主提示交易风险，谨慎交易。
客户限高未核实，居间方有责？
案情简介
2022年1月，原告（买家）与案外人（卖家）委托被告就房屋买卖进行居间，并签订居间服务合同。2022年3月，原告成为案涉房屋产权人。2022年11月，原告认为被告故意隐瞒涉讼房屋没有维修基金，损害其利益，遂提起诉讼。被告表示曾询问过出售方和物业，均称无需补缴，维修基金不足系开发商原因。
维修基金信息披露
法律专家月刊
案例二
法院观点
被告完成了居间合同约定的义务。居间服务合同未明确被告需查清维修基金状况，且此不影响房屋买卖目的，现有证据表明案涉小区维修基金没有资金的原因是开发商违规拖欠，尚无需出售方或买受方进行补缴。原告亦未举证证明案涉争房屋本身存在质量问题、存在需要其承担小区公共部位维修费用等实际损失、被告故意隐瞒案涉房屋维修基金缴纳情况。故应承担举证不力后果，一审驳回原告全部诉讼请求，二审维持原判。
法律专家月刊
业务提示
1、针对房屋维修基金，应提示业主自行查询维修基金余额、需补缴的情况，后及时向客户进行披露；
2、买卖合同签署过程中，应提示客业协商维修基金处理方案并于合同中进行明确。
维修基金信息披露
查询指引
1、公众号：上海物业
2、操作步骤：关注公众号—发消息—住房缴纳—维修资金交款—添加房屋—验证房屋面积—二手房交易补
足维修资金—查询信息
part3
普法
专栏
BOOK——
赠与知多少
法律专家月刊
赠与是赠与人将自己的财产无偿给予受赠人，受赠人表示接受的一种行为。
赠与人在赠与财产的权利转移之前可以撤销赠与，但具有救灾、扶贫等社会公益、道德义务性质的赠与合同或者经过公证的赠与合同，不适用前款规定。
受赠人有下列情形之一的，赠与人可以撤销赠与：（一）严重侵害赠与人或者赠与人的近亲属；
（二）对赠与人有扶养义务而不履行；
（三）不履行赠与合同约定的义务。
赠与的财产依法需要办理登记等手续的，应当办理有关手续。
赠与人的经济状况显著恶化，严重影响其生产经营或者家庭生活的，可以不再履行赠与义务。
因赠与人故意或者重大过失致使赠与的财产毁损、灭失的，赠与人应当承担损害赔偿责任。
赠与知多少
法律专家月刊
链识界
【伏老师讲房产风险】
伏晶晶老师
法务中心
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part4
法律专家
管理规范
CODE——
涉及年度考核内容及积分规则
链家上海城市公司法律专家认证及管理规范
第一章 总 则
第一条 编制目的
为提高经纪人房产交易法律方面的专业能力，提升职业化形象，促进法律专家不断学习和成长，实现法律专家的价值，特制定本规范。
第二条 适用范围
链家上海城市公司经纪人、法务中心。
第三条 参考依据
本规定依据国家有关法律、法规、规范及公司规章制定。
第二章 职责
第四条 法务中心
法务中心负责制定法律专家的认证标准、流程，运营及管理方案等。
第五条 经纪人
负责按照此规范申请认证法律专家，践行法律专家的职责，并配合完成考核等。
第三章 法律专家的认证
第六条 认证条件
满足以下条件的，可自愿报名认证法律专家：
（1）已通过所属岗位的签约资质认证（租赁岗已认证租赁签约资质、买卖岗已认证买卖签约资质，综合岗已认证租赁和买卖签约资质）。
第七条 报名方式
满足第六条认证条件的，可于“上海链家加油站商城”（https://www.jiayou321.com/）中购买 “法律专家班培训课程”产品，按实际需要选择“线上课程”或“线下课程”，确认收货后即视为报名成功。
法律专家月刊
第八条 认证流程
（一）线上课程的认证流程
1、法务中心于经纪人确认收货后 7 日内通过“链识界”为经纪人开放“线上课程”的学习权限；
2、学员需于报名后三个月内完成学习；
3、法务中心将于每月20日左右（可视报名情况调整）安排考试，考试采用线下考试的方式，学习进度100%的可参加线下考试。考试设单选8题（4分/题），多选4题（5分/题），一道问答（18分）；一道案例分析（30分）；总分 100分，答题时间限 60 分钟，成绩≥60 分视为合格。
5、线下考试不合格的，视为认证未通过；经纪人可结合自身情况决定是否重新下单认证。
（二）线下课程的认证流程
1、法务中心将每月视报名情况安排线下培训，满 30 人即可开班。因故无法参加线下培训的，提前报备后可享一次延期培训的机会；
2、线下课程的授课时长为 180 分钟，培训结束后当场开展考试，题型设置等与前述规则一致，答题时间限60分钟。
3、参加线下培训的经纪人，考试不合格的，享有一次重新认证的机会，认证流程参照“线 上课程的认证流程”。
法律专家月刊
第四章 法律专家的权益
第九条 法律专家的权益
认证成为法律专家的经纪人，可获得以下权益：
（1）免费定制的法律专家徽章 1 枚；
（2）免费定制的法律专家头像 1 张；
（3）免费定制的法律专家名片 1 套；
（4）法律沙龙、律师座谈会等专属席位；
（5）社区法律讲座、普法教育等助教机会。
以上权益仅限法律专家享有，任何人不得借用、冒用、冒领，否则按照《链家上海城市公司信用管理规则》处理； 法律专家徽章遗失的，一年内仅可补购一次，如经调查 发现存在借用的，则立即取消法律专家资格，并按照《链家上海城市公司信用管理规则》处理。
第五章 法律专家的职责
第十条 法律专家的职责
经法务中心认证，成为法律专家后应当履行以下职责：
（1）遵守公司各项规章制度；
（2）团结合作，为其他人提供法律咨询；
（3）积极参加全国经纪人/协理考试，持证上岗；
（4）积极配合完成法律专家年度专业能力考核；
（5）积极参与法律活动。
第六章 法律专家的年度考核
第十一条 考核对象
法务中心将于每年 7 月对认证时间超过一年的法律专家开展专业能力考核，考核形式为线上考核。
法律专家月刊
第十二条 考核内容
专业能力考核涉及以下三个方面的内容，分别为：
（1）历史客诉数据考核，即考核法律专家的行为；
（2）基础签约能力考核，即考核法律专家的签约能力；
（3）专业法律知识考核，即考核法律专家的法律功底；
第十三条 考核流程
1、法务中心向考核对象发布考核任务，被考核人需在规定的时间内完成线上考试（包括签约能力和法律知识两部分）；
2、若在规定时间内完成线上考试且成绩合格的，考核结果即为“通过”，可继续享有法律专家称号及各项权益；
3、若未在规定时间内完成考试，或者考试成绩不合格，或者上一年度存在有责赔付记录，或者未持协理/经纪人证的，考核结果即为“不通过”，由法务中心取消法律专家称号及各项权益。
第七章 法律专家的激励规则
法律专家积极履行岗位职责，可获得一定的岗位积分， 并享受相应的积分激励。
第十四条 积分规则
法律专家的岗位积分由专业素质类、活动参与类、组织贡献类、合作共赢类、积极创新类共 5 类积分构成，具体规则如下：
| 类别 | 释义 | 常规积分/次 |
| 专业素质 | 专业能力考核合格 | 30分 |
| 活动参与 | 参与法务中心组织的讲座、公开课、竞赛等活动 | 10分 |
| 组织贡献 | 持全国房地产经纪人/协理职业资格证书 | 30分 |
| 合作共赢 | 对事业部/大区/门店进行赋能，且有交付物 | 10分 |
| 积极创新 | 使用法务中心发布的产品，提供有效建议 | 10分 |
法律专家月刊
第十五条 积分排名激励
法务中心将于每半年开展一次法律专家积分排名，设置上海链家 TOP10、事业部 TOP10 奖项，并给予一定的贝壳币或实物激励。
第八章 附则
第十六条 本管理规范由法务中心负责解释和修订。
第十七条 本管理规范自 2021 年 11 月 1 日起施行。
法律专家月刊
法律专家月刊
学法、懂法，才能更好地享受权利、履行义务。
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