法律专家月刊
法务中心出品
法律专家刊物2022年9月刊
04
每日一典&签约规范
·买房额外收获阳光房，买到就是赚到？
·不符合承诺的“满五唯一”和“售后公房”，购房时多支付的税费由谁承？
精选典型案例
客户日客诉案例&8月典型客诉案例
——更专业，更合规！
真实客诉案例
八月合集
本期《法律专家月刊》电子杂志编委会
主编
版面设计
素材内容
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童星
童星
法务中心
法律专家月刊
（第04期）
法务中心出品
前言
《法律专家月刊》系法务中心出品，旨在帮助法律专家学习更多的法律知识、了解更多与业务相关的真实案例。本月刊内容涉及《民法典》相关法条、每月精选案例等内容，如有其他内容需求，欢迎各位伙伴扫描下方二维码反馈补充，您的宝贵意见非常重要。
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05 ►
每日一典（vol97-vol100）
设每日一典，助力法律专家了解更多的法律知识。
客诉案例
案例一：交易周期长、业主心态变化要解约；
案例二：动迁房不满三年转定，产权人未签字。
8月典型客诉一：未核实购房资质转定
8月典型客诉二：未完成线上签约转定
精选典型案例
案例一：买房额外收获阳光房，买到就是赚到？
案例二：不符合承诺的“满五唯一”和“售后公房”，购房时多支付的税费由谁承？
法律专家管理规范
详细了解管理规范内容，有助于法律专家更好的了解自己所享有的权利及应承担的义务。
04 ►
签约宝典
规范解读，助力合规
part1
客诉
案例
CASE——
真实客诉，教你合规作业
法律专家月刊
处理方案：
1、协助客户诉讼：承担诉讼成本，包含律师费、诉讼费等相关费用。
2、大额垫付：为协助客户继续交易，垫付客户169万。
3、赔付：业主不配合办理满五唯一缴税，导致客户将多缴纳个税十万余元，我司承诺承担该部分税额。
交易周期长
——业主心态变化要解约
客户日案例一
客业双方于2020年4月5日签订了草签合同，房屋总价为630万。因考虑税费问题，双方遂约定等房屋满五年再进行过户，即2021年6月10日完成过户。双方于2020年7月4日完成了网签，2020年9月2日完成了房屋交接。
因交易周期较长，周边房价上涨，业主不满该房屋的成交价格，遂将客户诉至法院要求解约。业主主张房屋成交价为680万，提供了《家电家具清单》复印件作为证据，清单上有手写内容“房价款680万……装修补偿款50万”， 客户提供清单原件证明手写内容为业主方自行添加，法院对业主主张不予采纳。鉴于客户已依约支付了大部分购房款且已完成交房，最终法院支持继续交易过户。
目前正在办理抵押涤除手续，客户尚未取得房屋产证。
问题：
业主恶意违约造成客户损失，同时我司遗失《家电家具清单》原件，给案件事实查明带来阻碍。转定至今两年客户仍未取得房屋产证，服务体验较差。
建议：
1.规范合同填写及档案保管
2.如发现客业双方有违约倾向，应做好沟通记录保存。
问题与建议
法律专家月刊
涉案房屋是没有办理产证的动迁房且不满三年，未满足上市条件。产权人为一对老夫妻，育有四名子女，并立有遗嘱将该房源给二儿子继承。
2015年签约时产权人仍在世，但经纪人因认为有遗嘱，遂让客户直接与业主二儿媳签署买卖合同，约定房屋总价款218万，后客户陆续支付房款190万。到了约定过户日，因产权人相继离世，涉案房源陷入继承纠纷而被查封。
2021年法院判决原产权人二儿子取得涉案房屋的产权，二儿子需支付大儿子70万元的房屋折价款。但其他继承人并未支付相应折价款项，客户仍然无法顺利过户办理产证。
在我司协助下，客户起诉原产权人继承人，诉请其他继承人配合二儿子办理产证，再根据买卖合同约定办理过户。
2022年8月18日，客户最终成功办理新产证。
动迁房不满三年转定，
产权人未签字~
处理方案：
1、赔付：协助业主解决继承纠纷，补偿业主20万元。
2、协助客户诉讼：承担客户交易中产生的个税2万，承担7年期间诉讼成本、3年房屋空置损失，后续客户如委托圣都装修将给予折扣。
问题：
错误一：房屋未满足上市交易条件便促成交易。
错误二：签约时未核实产权信息，非产权人签署合同。
错误三：因该房屋纠纷持续时间长，对接经纪人离职，原我司保管的合同遗失，给客户请求继续交易造成很大阻碍。
建议：
1、交易前核实房屋是否满足上市交易条件、产权信息。
2、规范档案管理。
问题与建议
客户日案例二
法律专家月刊
1.未核实购房资质转定
//
最终公司向业主退佣，对客户进行兜底性补偿：若客户最终没有办法网签导致解约、被业主追责，我司将兜底支付客户需承担的违约金，可能为38万，如法院判决违约金超38万，仍由我司承担。
8月典型客诉
客户为沪籍单身，客户父亲在草签前告知经纪人其家庭曾经签过动迁协议，但经纪人未具体核实情况后告知客户有购房资质，双方签署草签合同，客户当日支付定金38万。
转定后次日，发现客户其实有过动迁房网签记录，因此无购房资质。业主主张解约，客户将面临违约责任。
处理
方案
2.未完成签约转定问题
业主为夫妻两人，线上签约时仅有男方一人签约，女方未完成签约。为尽快达成交易，经纪人在客户催促下转付了50万定金，转付后，女方不同意出售房屋，最终未签署合同。业主认为合同未成立，直接退还客户已收取款项50万。
客户认为已转付定金，业主需承担双倍返还定金责任。最终因线上签约未完成，合同未成立，客户不能主张业主违约责任。
最终客业双方继续交易失败，公司补偿客户1万元。
处理方案
法律意见
错误：签约前经纪人未核实清楚客户购房资质
建议：签约前切记核实客户购房资质
法律意见
未确认全部业主签署合同、 签约成功的情况下转付定金， 存在服务瑕疵。
part2
精选
案例
CASE——
通过案例学知识，活学活用更专业
法律专家月刊
买房额外收获阳光房，买到就是赚到？
——违章搭建
案例一
小琳通过中介公司看中了房东小嘉的房子，当时小琳看到房屋阳台被改装过并安装了一个楼梯，房东也承认楼梯系后期搭建，但买家、卖家和中介绝口不提违章搭建的事，彼此心照不宣并最终完成房屋交易。
入住后，小琳才发现其精心挑选的房屋早在过户前就被政府部门认定了房屋存在违章建筑并要求限期拆除，而房东却向小琳隐瞒了这一情况。小琳欲对外出售该房屋，却被告知“因存在违章建筑，房屋被限制交易”，无奈只能委托装修公司将违章建筑拆除并支付16万元，包含了35,000元的拆除违章搭建费用和125,000元重新装修费用。小琳觉得吃了亏，一纸诉状向法院提起了诉讼，要求前手房东进行赔偿。
原被告观点
法律专家月刊
案例一
买房额外收获阳光房，买到就是赚到？
——违章搭建
法律专家月刊
案例二
彭先生经中介公司居间介绍看中了倪阿姨的一套号称“满五唯一”且免增值税的“房改售房”。三方谈妥后，签订了房屋居间协议和房屋买卖合同，在买卖合同中倪阿姨承诺此房屋满五唯一且是房改售房。但在办理过户时经税务机关审核发现该房屋不符合“满五唯一”的条件，需缴纳个人所得税6万余元；交易也不符合“房改售房”的情形，需正常征收增值税15万余元，以上超出预期的税费共计21万余元。双方就上述税费的承担无法协商一致，为确保合同继续履行，已支付大部分房款的彭先生先行支付了上述税费并登记为该房屋的权利人。
不符合承诺的“满五唯一”和“售后公房”，
购房时多支付的税费由谁承？
法院审理后认为房屋买卖合同、居间 协议等是各方当事人真实意思表示，当属合 法有效。
关于个人所得税部分，被告倪阿姨在买 卖合同中书面承诺房屋符合“满五唯一”的条 件，但房屋在过户时不符合“满五唯一”，因 此个人所得税6万余元应由倪阿姨承担。
关于增值税部分，房屋产权人应如实披露房屋产权的变化过程，故倪阿姨对增值税部分应承担相应责任；被告中介公司作为专业中介机构，未提前作进一步核实，仅凭房产证记载就轻易下定论，故房产中介对增值税部分应承担主要责任；原告彭先生对购房重大事项未尽到审慎义务且未与倪阿姨协商一致便选择先付税费导致损失发生亦需承担部分责任。
法院判决：被告倪阿姨赔偿原告个人所得税6万余元及增值税4.5万元，被告房产中介公司赔偿原告增值税6万元，原告彭先生自行承担增值税4.5万余元。
1、诚信交易，提升风险防范意识
2、交易中的各方主体均应尽到己方的审查义务
建议
part3
每日
一典
LAW——
学习每日一典，每天进步一点点
迈向专业，不止一点点
法律专家月刊
第一千一百六十五条 行为人因过错侵害他人民事权益造成损害的，应当承担侵权责任。依照法律规定推定行为人有过错，其不能证明自己没有过错的，应当承担侵权责任。
第一千二百五十三条 建筑物、构筑物或者其他设施及其搁置物、悬挂物发生脱落、坠落造成他人损害，所有人、管理人或者使用人不能证明自己没有过错的，应当承担侵权责任。所有人、管理人或者使用人赔偿后，有其他责任人的，有权向其他责任人追偿。
第一千ニ百五十五条 堆放物倒塌、滚落或者滑落造成他人损害，堆放人不能证明自己没有过错的，应当承担侵权责任。
每日一典
Vol97【建筑物坠落侵权】
【法务解读】
物件脱落、坠落损害责任，是指建筑物、构筑物或者其他设施及其搁置物、悬挂物发生脱落、坠落，致使他人人身、财产权益遭受损害，所有人，管理人或者使用人所应承担的侵权责任。其特点在于：
一是致害物为建筑物、构筑物或者其他设施等工作物及其搁置物、悬挂物。
二是致害形态为前述建筑物和物件发生了脱落、坠落。
三是归责原则为过错推定原则，在所有人、管理人或者使用人不能证明自己没有过错的情况下，推定其对建筑物、构筑物或者其他设施及其搁置物、悬挂物存在设置或管理假疵。
四是责任主体具有多样性，包括所有人、管理人、使用人，且其对造成损害的其他责任人享有追偿权。
法律专家月刊
第一千二百五十四条 禁止从建筑物中拋掷物品。从建筑物中抛掷物品或者从建筑物上坠落的物品造成他人损害的，由侵权人依法承担侵权责任；经调查难以确定具体侵权人的，除能够证明自己不是侵权人的外，由可能加害的建筑物使用人给予补偿。可能加害的建筑物使用人补偿后，有权向侵权人追偿。
物业服务企业等建筑物管理人应当采取必要的安全保障措施防止前
款规定情形的发生；未采取必要的安全保障措施的，应当依法承担未履行安全保障义务的侵权责任。
发生本条第一款规定的情形的，公安等机关应当依法及时调查，查清责任人。
第一千一百六十六条 行为人造成他人民事权益损害，不论行为人有无过错，法律规定应当承担侵权责任的，依照其规定。
每日一典
Vol98【高空拋物侵权】
【法务解读】
（一）高空抛物，一般由谁承担责任？法律对高空抛物致人损害责任做了一般规定，明确高空抛物造成他人损害的，高空抛物侵权人承担直接责任。
（二）可能加害人承担补偿责任：高空抛物采用过错推定责任，即被告不能证明自己没有过错或者被告不能证明自己不是侵权人的，比如事发时家中无人或可证明家中并无此种物品等，则由可能抛掷物品或致使物品坠落的所有建筑物使用人一并给予受害人补偿。如事后可以查明侵权人为何人，给子补偿的人可再向侵权人追偿。
一般而言，可能成为加害人的当事人，可以提供如下事项主张免责：
(1）发生损害时，自己井不在建筑物中；(2）证明自己根本没有占有造成损害之物；
(3）证明自己所处的位置客观上不具有造成抛掷物致人损害的可能
（三）建筑物管理人承担安全保障义务：一般而言，法院在审理该类案件时，在认定建筑物管理人是否违反安全保障义务时，主要考量其履行管理责任的客观情况及是否设置安全警示标志等，综合判断物业公司等建筑物管理人过错程度及赔偿责任承担。
法律专家月刊
第一千一百六十七条 侵权行为危及他人人身、财产安全的，被侵权人有权请求侵权人承担停止侵害，排除妨碍、消除危险等侵权责任。
每日一典
Vol99【停止侵害、排除妨碍、消除危险】
【法务解读】
首先，如何理解本条规定的“危及”呢？
第一，侵权行为正在实施和持续而非已经结束。
第二，侵权行为已经危及被侵权人的人身、财产安全而非不可能危及。
第三，无论侵权行为是否系侵权人所为。对正在危及他人的人身、财产安全的侵权行为发生的情况下，赋予被侵权人请求停止损害、排除妨碍、消除危险等责任方式。
那又如何理解“停止损害、排除妨碍、消除危险”呢？
| 情形 | 效力 |
| 停止侵害 | 当侵权人正在实施侵权行为时，被侵权人可依法请求其停止侵害。停止侵害只适用于各种正在进行的侵权行为。例如，被侵权人发现楼上房屋漏水导致自家房屋受损时，就可以要求侵权人停止侵害。 |
| 排除妨碍 | 排除妨碍，是指侵权行为人实施某种行为妨害他人正常行使权利或者妨害他人合法利益的，被侵权人请求排除侵权人的侵权行为。例如，因邻居装修施工占用楼道通行道路，不按约定堆放装修材料阻碍通行的，被阻碍通行的人可以要求其尽快清理，排除妨碍。 |
| 消除危险 | 请求消除危险，又称请求防止侵害，是指侵害虽未发生，但其人身、财产面临遭受侵害的可能。对于这种可能发生的侵害，可能被侵权的人有权请求相对人为一定行为或者不为一定行为，防止侵害，消除既存的危险，以避免侵害的发生。 |
法律专家月刊
第一千一百八十二条 侵害他人人身权益造成财产损失的，按照被侵权人因此受到的损失或者侵权人因此获得的利益赔偿；被侵权人因此受到的损失以及侵权人因此获得的利益难以确定，被侵权人和侵权人就赔偿数额协商不一致，向人民法院提起诉讼的，由人民法院根据实际情况确定赔偿数额。
每日一典
Vol100【人身损害赔偿】
【法务解读】
本条是民法典关于侵害人身权益损害赔偿如何计算的问题。人身权益包括的内容比较广泛，主要指人的生命权、健康权、身体权、姓名权、荣誉权、肖像权、名誉权、隐私权、监护权和人身自由，及其他与人身直接有关的权益。侵害他人人身权益应当依法承担侵权责任。概言之，侵害他人人身权益造成的财产损害既可能是直接损失，也可能是间接损失，也会涉及纯粹经济损失。
根据本条规定，赔偿金额的确定有以下两种方式：
第一，按照被侵权人因此受到的损失赔偿或按照侵权人因此获得的利益赔偿。
第二，由人民法院根据实际情况确定赔偿数额。
关于本条所规定的协商不成时人民法院根据实际情况确定的规则，一方面，这一规则适用的前提条件包括被侵权人所受损失或者侵权人所获利益无法确定和双方当事人对此协商不成两个条件，尤其是第一个条件，如果被侵权人所受损失或者侵权人所获利益其一可以确定，则应当适用前面的标准，这里的可以确定不仅包括事实上的可以确定，还包括依据有关法律或者司法解释规定的标准或者方法能够取得相应的损失或者确定所得利益的多少的情况。另一方面，人民法院根据案件实际情况确定赔偿数额的适用，也不是可以随意进行的，这不仅要求要说理有据，还要求要遵循有关司法解释的规定，不抛开既有规定来确定赔偿数额。
part3
签约
宝典
BOOK——
规范解读，助力合规
——租赁业务签约管理规范
签约宝典
禁止操作房源之查封
第三章·第一节 禁止操作的租赁案源情形
第八条禁止操作的租赁案源类型
（一）被司法机关依法查封或者以其他形式被限制房产权利的。
法务解读
一、操作风险：承租权无法对抗查封
最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第二十六条规定：“被执行人就已经查封、扣押、冻结的财产所作的移转、设定权利负担或者其他有碍执行的行为，不得对抗申请执行人。”若租前房屋已被法院查封，承租人的承租权不能对抗法院的査封，会导致租赁无法正常进行，承租人利益会因此受损。
二、房屋查封信息查询路径
伙伴们应当在操作前核实房屋产调信息，在产调中房地产权利限制状况信息页能够核实房屋是否存在查封。若出租人无法提供产调的，伙伴们可以在随申办 app 通过“更多﹣社会保障﹣不动产登记﹣查询”路径拉取简易产调去核实。
——租赁业务签约管理规范
签约宝典
禁止操作房源之违章建筑
第三章·第一节 禁止操作的租赁案源情形
第八条禁止操作的租赁案源类型
（二）属于违章建筑或不符合安全标准的。
法务解读
一、操作风险：对于出租人来说可能会被规划部门罚款，强令其限期拆除。
根据《民法典》第157条，基于违章建筑的租赁合同本身无效，一旦被要求拆除，承租人要
a .返还房屋，尽快搬离；
b.参照合同约定支付占用使用费；
C.不能获得任何赔偿；
d.根据过错的大小，可能需要自己承担部分搬迁费用、装修费损失、经营损失等。
——租赁业务签约管理规范
签约宝典
禁止操作房源之保障性住房
第三章·第一节 禁止操作的租赁案源情形
第八条禁止操作的租赁案源类型
（三）保障性住房，如廉租房、公共租赁房、经济适用住房，及禁止转租的公房。
法务解读
一、操作风险：违反上述规定的，出租单位可立即解除租赁合同，并按照合同约定追究承租人及居住使用人的违约责任，同时通报承租人所在单位。接受此种房屋出租或者转租的委托代理房地产中介机构也会受到相应的行政处分。
二、法律规定
依据《上海市保障性租赁住房租赁管理办法（试行）》第十二条，承租人不得：
(1）不得转借、转租保障性租赁住房；(2）不得擅自增加同住人；
(6）不得无正当理由连续6个月以上闲置保障性租赁住房。
——租赁业务签约管理规范
签约宝典
禁止操作房源之无合法权属证明
第三章·第一节 禁止操作的租赁案源情形
第八条禁止操作的租赁案源类型
（四）无合法权属证明的房屋
法务解读
一、操作风险：
1、对于出租人来说，应确保出租房屋的合法合规，了解承租人使用用途。若出租人明知房产权利假疵却依然出租，应当对因此给承租人造成的损失承担赔偿责任。
2、对于承租人来说，签订合同之前，若未对租赁房屋所有权、使用权、房屋性质等相关材料先行审查，可能会导致无证租赁、非法转租、房屋性质不符合租用目的等原因导致合同无效或无法继续履行。
3、对于居间方来说，具有对推介房产权属的审慎核实义务。若未在提供租赁居间服务前充分审查出租人有无租赁权，租赁房屋有无合法权证、使用用途有无限制，后期租赁双方因权属问题发生纠纷时，居间方亦要对房屋的无证出租给承租方带来的损失承担赔偿责任。
——租赁业务签约管理规范
签约宝典
禁止操作房源之群租房
第三章·第一节 禁止操作的租赁案源情形
第八条禁止操作的租赁案源类型
（五）群租房
法务解读
一、操作风险：
《上海市居住房屋租赁管理办法》第三十二条规定，不符合最小出租单位、居住人数限制和最低人均承租面积规定的，首先是限期改正，逾期不改正的，可处以1万元以上10万元以下罚款。
对于出租人来说，除了可能会因房屋改造而承受经济损失外，一旦被举报也要承担相应民事责任。
对于承租人来说，虽然实践中一般不会因群租房整治而直接否定房屋租赁合同的效力，但是如果群租房被责令整改，比如拆除隔断等原因导致租客不得不搬离，使合同目的无法实现。且承租人的房屋租赁合同登记备案、居住证等相关事项都无法正常办理。
——租赁业务签约管理规范
签约宝典
禁止操作房源之包租公司
第三章·第一节 禁止操作的租赁案源情形
第八条禁止操作的租赁案源类型
（七）包租公司、精品公寓、托管公司、同行等房源。
法务解读
一、操作风险：
这类公司大多采取的是“高收低租、长收短付”模式，即包租公司以较高的租价取得房源，然后以较低的价格出租房屋。通过虚构优惠政策，向租客一次性收取半年或一年租金，却按月向房东支付租金。
在这种公司在收到租金后一旦违约或卷款跑路，如果房东与该公司签订的是租赁合同，该公司再与租客签订租赁合同，则房东和该公司之间形成租赁关系，该公司与租客之间形成转租关系。房东和租客并无直接的租赁合同关系。两个法律关系相对独立，出租方有权要求租客搬离。出租方不但无法实现按月收取租金的合同目的，收回租赁房屋也必将与承租方发生纠纷。而作为承租方，也将承担已支付给包租公司的租金无法收回的风险，从而给业主和承租方造成经济损失。
——租赁业务签约管理规范
签约宝典
禁止操作房源之分租
第三章·第一节 禁止操作的租赁案源情形
第八条禁止操作的租赁案源类型
（八）以任何形式操作单间出租（自如房源除外）
法务解读
一、操作风险：
单间出租是指房屋承租人将其所承租房屋的一部分再出租给他人居住使用，即分租。分租是转租的一种，就是说是部分转租。
此种涉及分租情况的，风险点主要是房屋所有权人将房屋出租给分租人的同时一般会在租赁合同中注明限制分租的条款，例如：“未经出租人（书面）允许不得转租、分租，否则出租人有权解除合同并要求承租人承担违约责任”。出租人在得知分租情况后有权行使解除权，解除其与分租人之间的租赁合同，而租赁合同解除后，分租人失去分租权利，实际承租人亦不能依据与分租人签订的租赁合同对抗出租人继续占有使用房屋，实际承租人只能依照租赁合同向分租人主张违约／赔偿责任。
——租赁业务签约管理规范
签约宝典
租赁合同的填写规范
第三章·第二节 租赁合同的填写规范
法务解读
一、操作风险：
嫌恶设施基本上可以分为两类：
一种是可能对周边居住人群的身体健康造成影响：如加油站、飞机场、高压电站，这类设施一般会有较大噪音，影响睡眠质量甚至居住人群的身体健康。
另一种是可能破坏周边社区的居住舒适度：如高架桥车、工厂、焚烧垃圾场，这类设施一般会存在空气质量不佳，卫生状况稍差等问题。
如果承租人租赁该房屋时出租人及中介方未提前披露该嫌恶设施的存在，后期承租人入住后居住体验不佳，很可能会以租赁前未提前告知此重疵为由要求解除房屋租赁合同，甚至可能要求赔偿相关损失。故伙伴们在操作此种房源时，注意一定要如实告知并出具《书面告知书（嫌恶设施）》。
第九条条款填写
（八）明知房屋存在公共危险或是干扰生活的嫌恶设施及重大疵应如实告知，并附【书面告知书（嫌恶设施）】，或者留存证据。
——租赁业务签约管理规范
签约宝典
租赁合同的填写规范
第三章·第二节 租赁合同的填写规范
法务解读
一、操作风险：
根据租赁签约规范要求，出租房屋的相关款项（如租金、押金等）应由产权人本人收取，如需由代理人收款的，应提供公证委托书，且委托书授权范围中应明确授权代理人收取款项。那为什么一定要公证呢？
首先，对于委托的真实性我司无法确认。对于委托书内产权人签字授权的真实性，需专业机构方能核实，仅凭伙伴们肉眼辨认并不能确认。即使是夫妻关系、母子关系等也可能存在伪造授权书的可能性。
其次，对于委托书内的授权范围问题需警惕。
实操中很可能存在产权人只委托代理人代理房屋出租事宜，未授权代理人代为收取租金及保证金的情况，所以公证委托书中的授权范围应列明代为收取款项的权限。
第九条条款填写
(4)账户约定的条款应填写产权人指定的本人或有收款权限的公证委托代理人境内有效收款账户；或符合转租操作的出租方指定的本人境内有效收款账户。
——租赁业务签约管理规范
签约宝典
租赁合同的委托代理
第三章·第二节 租赁合同的填写规范
法务解读
一、操作风险：
实操中经常出现产权人因为某些原因无法亲自办理房屋出租事宜的情况，在这种情况下就出现了委托。若房屋产权人委托代理人代为出租房屋的，注意：
1、需一并提供产权证明和委托授权书。伙伴们需确认委托人为房屋产权人，非产权人签署的委托书不具有委托效力；
2、委托事项需列明委托范围，最好不要使用“ xx 委托 xx 全权处理 xXxx 房屋出租事宜”等类似的表述，建议逐条列明，如代为签署租赁合同、代为签收相关文件等，另外注意若需代理人代为收取款项需做公证；
3、房屋租赁合同甲方需填写为产权方，签署页签署要求为：“代理人 xXx 代 xx ”或“ xx （代理人XXx 代）
第十条签约主体
(2）若一方委托代理人签署的，代理人需提供【《委托书》（租赁）】原件，签约时须按照以下格式签署，“代理人 xXx 代 xx ”或“ xX （代理人 XXx 代）。
——租赁业务签约管理规范
签约宝典
传真签及扫描签规范规范内容
第三章·第二节 租赁合同的填写规范
法务解读
实操中经常出现当事人因为本人不在房屋所在地但要办理房屋租赁事宜的情况，在这种情况下如果客户不能在线签约也不想办理委托的话，可以选择传真／扫描签，操作如下：
1、伙伴们先告知不在场当事人我司可提供传真／扫描签，通过电话、短信、邮件等方式询问当事人是否愿意采取此种签署方式；
2、不在场当事人同意后，需先将合同传真／扫描给不在场当事人，同时应一并保存与当事人之间沟通此种签署方式的电话录音、短信或邮件等往来记录的截屏；
3、不在场当事人签署过程需全程录像，证明其确为本人签署；
4、合同每一页均需不在场当事人签署注明“传真件／扫描件效力等同于原件”，证明每一页的内容均为当事人本人签署且认可其效力。
第十条签约主体
(3）若以传真、扫描等形式签署导致协议内容无法在签字页一页中显示完整的，则每一页均需签字，并注明“传真件／复印件效力等同于原件”;
——租赁业务签约管理规范
签约宝典
网签备案莫忽视
第三章·第三节 租赁网签备案
法务解读
在《网签备案告知函》签署前，伙伴们注意需先向租赁双方解释网签租赁备案是什么、具体用处以及不办理会有什么后果。告知后无论租赁双方当事人合同签订后是否选择办理网签备案，都要求租赁双方签署《网签备案告知函》。
若任何一方因某些原因选择不办理网签备案的，伙伴们注意告知客户在《网签备案告知函》中注明不同意办理并签字确认。若租赁双方当事人同意的话，建议伙伴们选择视频录制的方式，保存租赁当事人一方不同意网签备案的相关证据。为了避免交易后期出现一些不必要的纠纷，伙伴们一定要注意按照公司规范操作。
第十一条网签备案
(2）若任何一方不同意办理租赁网签备案的，需于《租赁网签备案告知书》中注明不同意办理并签字确认，或留存沟通视频。
part5
法律专家
管理规范
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涉及年度考核内容及积分规则
法律专家月刊
链家上海城市公司法律专家认证及管理规范
第一章 总 则
第一条 编制目的
为提高经纪人房产交易法律方面的专业能力，提升职业化形象，促进法律专家不断学习和成长，实现法律专家的价值，特制定本规范。
第二条 适用范围
链家上海城市公司经纪人、法务中心。
第三条 参考依据
本规定依据国家有关法律、法规、规范及公司规章制定。
第二章 职责
第四条 法务中心
法务中心负责制定法律专家的认证标准、流程，运营及管理方案等。
第五条 经纪人
负责按照此规范申请认证法律专家，践行法律专家的职责，并配合完成考核等。
第三章 法律专家的认证
第六条 认证条件
满足以下 2 项条件的，可自愿报名认证法律专家：
（1）入职上海链家 6 个月及以上；
（2）已通过所属岗位的签约资质认证（租赁岗已认证租赁签约资质、买卖岗已认证买卖签约资质，综合岗已认证租赁和买卖签约资质）。
第七条 报名方式
满足第六条认证条件的，可于“上海链家加油站商城”（https://www.jiayou321.com/）中购买 “法律专家班培训课程”产品，按实际需要选择“线上课程”或“线下课程”，确认收货后即视为报名成功。
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第八条 认证流程
（一）线上课程的认证流程
1、法务中心于经纪人确认收货后 7 日内通过“链识界”为经纪人开放“线上课程”的学习权限；
2、学员需于报名的次月最后一日前完成学习；
3、法务中心将于每月 10 日（可视报名情况调整）安排客观题考试。客观题采用线上考试的方式，推送至已 100%完成学习但尚未完成认证的经纪人。客观题设单选题 10 题，5 分/题，共 50 分；多选题 5 题，10 分/题，共 50 分。客观题总分 100 分，答题时间限 60 分钟，成绩≥60 分视为客观题合格；
4、法务中心将于每月最后一周的周二（可视报名情况调整）安排主观题考试，主观题采用线下考试的方式，客观题合格的方可参加主观题考试。主观题设问答题 3 题，20 分 /题，共 60 分；案例分析题 1 题，共 40 分。主观题总分 100分，答题时间限 60 分钟，成绩≥60 分视为主观题合格。
5、客观题不合格，或者主观题不合格的，均视为认证未通过；经纪人可结合自身情况决定是否重新下单认证。
（二）线下课程的认证流程
1、法务中心将每月视报名情况安排线下培训，满 30 人即可开班。因故无法参加线下培训的，提前报备后可享一次延期培训的机会；
2、线下课程的授课时长为 180 分钟，培训结束后当场开展考试，考试内容包括客观题和主观题，题型设置等与前述规则一致，答题时间限 120 分钟。
3、参加线下培训的经纪人，客观题不合格，或者主观题不合格的，享有一次重新认证的机会，认证流程参照“线 上课程的认证流程”。
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第四章 法律专家的权益
第九条 法律专家的权益
认证成为法律专家的经纪人，可获得以下权益：
（1）免费定制的法律专家徽章 1 枚；
（2）免费定制的法律专家头像 1 张；
（3）免费定制的法律专家名片 1 套；
（4）法律沙龙、律师座谈会等专属席位；
（5）社区法律讲座、普法教育等助教机会。
以上权益仅限法律专家享有，任何人不得借用、冒用、冒领，否则按照《链家上海城市公司信用管理规则》处理； 法律专家徽章遗失的，一年内仅可补购一次，如经调查 发现存在借用的，则立即取消法律专家资格，并按照《链家上海城市公司信用管理规则》处理。
第五章 法律专家的职责
第十条 法律专家的职责
经法务中心认证，成为法律专家后应当履行以下职责：
（1）遵守公司各项规章制度；
（2）团结合作，为其他人提供法律咨询；
（3）积极参加全国经纪人/协理考试，持证上岗；
（4）积极配合完成法律专家年度专业能力考核；
（5）积极参与法律活动。
第六章 法律专家的年度考核
第十一条 考核对象
法务中心将于每年 7 月对认证时间超过一年的法律专家开展专业能力考核，考核形式为线上考核。
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第十二条 考核内容
专业能力考核涉及以下四个方面的内容，分别为：
（1）历史客诉数据考核，即考核法律专家的行为；
（2）持证上岗情况考核，即鼓励法律专家持证上岗；
（3）基础签约能力考核，即考核法律专家的签约能力；
（4）专业法律知识考核，即考核法律专家的法律功底；
第十三条 考核流程
1、法务中心向考核对象发布考核任务，被考核人需在规定的时间内完成线上考试（包括签约能力和法律知识两部分）；
2、若在规定时间内完成线上考试且成绩合格的，考核结果即为“通过”，可继续享有法律专家称号及各项权益；
3、若未在规定时间内完成考试，或者考试成绩不合格，或者上一年度存在有责赔付记录，或者未持协理/经纪人证的，考核结果即为“不通过”，由法务中心取消法律专家称号及各项权益。
第七章 法律专家的激励规则
法律专家积极履行岗位职责，可获得一定的岗位积分， 并享受相应的积分激励。
第十四条 积分规则
法律专家的岗位积分由专业素质类、活动参与类、组织贡献类、合作共赢类、积极创新类共 5 类积分构成，具体规则如下：
| 类别 | 释义 | 常规积分/次 |
| 专业素质 | 专业能力考核合格 | 30分 |
| 活动参与 | 参与法务中心组织的讲座、公开课、竞赛等活动 | 10分 |
| 组织贡献 | 持全国房地产经纪人/协理职业资格证书 | 30分 |
| 合作共赢 | 对事业部/大区/门店进行赋能，且有交付物 | 10分 |
| 积极创新 | 使用法务中心发布的产品，提供有效建议 | 10分 |
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第十五条 积分排名激励
法务中心将于每半年开展一次法律专家积分排名，设置上海链家 TOP10、事业部 TOP10 奖项，并给予一定的贝壳币或实物激励。
第八章 附则
第十六条 本管理规范由法务中心负责解释和修订。
第十七条 本管理规范自 2021 年 11 月 1 日起施行。
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