2024年2月刊
经典案例
· 业主去世，交易该如何进行？· 30万定金，违约却赔了68万元
真实客诉
——临近墓地，赔付35万！
继承小百科
普法专栏
本期《法律专家月刊》电子杂志编委会
主编
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素材内容
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吴有佳
吴有佳
法务中心
法律专家月刊
（2024年第02期）
法务中心出品
目录
CONTENTS
真实客诉
· 临近墓地，赔付35万！不利设施，签前须披露！
05
经典案例
· 业主去世，交易该如何进行？
· 30万定金，违约却赔了68万元
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10
普法专栏
· 继承小百科
14
法律专家管理规范
·详细了解管理规范内容，有助于法律专家更好的了解
自己所享有的权利及应承担的义务。
16
part1
真实
客诉
CASE——
真实客诉，识别赔付风险
运营备案后，通过百度地图及实地勘察，了解到百度地图所标识的该墓地陵园为旧版。但目前已扩建完成向北延伸。房屋楼栋到墓地最近点距离925米，客户以此诉求解约。
- 情况核实
- 情况核实
客户所购楼盘位于小区东南角，以楼栋为中心点，确实辐射圈会与该墓地陵园有重叠，客户因家人原因在沟通多次后，不愿继续购买，诉求解约并要求业主退还定金或链家赔付。
临近墓地，赔付35万！
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- 案情简介
- 案情简介
2023年10月，客户通过我司购买房屋，后续客户发现房屋所在小区其购入的楼栋直线距离1KM范围内辐射到一墓地陵园。
不利设施，签前须披露！
- 解决方案
- 解决方案
依据旧版安心服务承诺，1km内墓地需签前披露，小区中心点距离该墓地陵园超1km，运营未在合同中披露，考虑墓地对客户的影响，业主依据合同没收35万定金，我司依据服务承诺补偿客户35万元，因该小区大部分楼盘不涉及墓地辐射范围及此案件百度地图显示存在未更新扩充范围，此次赔付由大区宣导新版安心服务服务承诺，不利设施内容，不做分摊。
2023年11月24日上海链家已更新安心服务承诺，其中对于不利设施，签前披露的部分包括房屋直线距离50米范围内的高压变电站（110KV以上），直线距离200米内的公墓/殡仪馆，直线距离500米内的垃圾焚烧发电厂，以及直线距离5KM范围内正常运行中，且噪音分贝大于70DB的机场。
- 温馨提示
- 温馨提示
所交易房屋周边范围内存在，不利设施或嫌恶设施的，应当尽可能向客业披露，并留有凭证。为避免后期交易中因该类设施导致的解约损失或客诉纠纷，建议在客户感知范围内的不利设施或嫌恶设施尽可能披露。
临近墓地，赔付35万！不利设施，签前须披露！
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part2
精选
案例
CASE——
通过案例学知识，活学活用更专业
该房屋业主刘先生是一位高龄老人，欲售房给自己的孩子置换房屋。王女士很快就与业主刘先生签订了《房屋买卖合同》。
不料，在11月底，业主刘先生因病去世，王女士得知消息后傻了眼。业主去世了，这交易该怎么办？
业主去世，交易该如何进行？
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- 应对指南
首先，如遇签后产权人去世的，我们的首要任务是尽快确认房屋权属。此时，我们需要产权方继承人办理继承公证，或者取得已生效的法院确定继承人的判决书确认房屋最终权属。
同时，我们在签后遇到产权人去世情况后，应当将这一事宜及时告知买受人，及时协商确认新的交易时间节点，在继承人办理好新产证后重新网签，继续进行后续交易。
案例一
- 后续发展
经过经纪人小李的从中斡旋，已故产权人的继承人小美却称，产权人已然去世，该合同已不可能继续履行，故其主张解除合同。经纪人小李也犯了迷糊，是不是在产权人去世后，该房屋的继承人也可以选择直接解除合同呢？
- 法院判决
买受方王女士将继承人小美诉至法院，要求解除合同并承担相应违约责任。
法院审理认为：刘先生去世后，小美继承了属于刘先生的财产份额，故系争房屋的买卖合同对小美具有约束力，小美应秉持诚实信用原则履行作为出卖方的义务。
由于小美怠于履行合同义务的行为违反合同约定，最终法院判决合同解除，并判决小美向买受人王女士支付违约金。
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- 前情提要
在上海工作的王女士在去年7月时终于取得了购房资质，准备在上海买房定居。在经纪人小李的居间介绍下，王女士看中了位于上海市嘉定区的一套房屋。
30万定金，违约却赔了68万元
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案例二
二、法院判决
法院审理认为，双方签订的房屋买卖合同自原告起诉状送达被告之日解除。合同解除后，原告返还购房款30万元。
原告自认至本案辩论阶段其仍未再次挂牌止损，原告对因房价剧烈波动而产生的扩大损失负有责任。法院综合考虑合同履行情况、损害赔偿的可预见性规则、目前房屋评估价以及当事人实际损失等因素，酌定被告支付违约金65万元。被告赔偿律师费3万元。
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一、案情简介
2022年11月，傅壮壮打算出售其名下原有住房，购入一套改善住房。傅壮壮与邓丽丽签订房屋买卖合同，双方约定房价款500万元，装修补偿款和空置期补偿款共340万元，定金30万元，待网签后转为部分房价款，傅壮壮于合同签订后向邓丽丽支付定金30万元。
天不遂人愿，直到2023年3月，傅壮壮名下原有住房还未售出，邓丽丽的这套房子市场价也持续下跌，傅壮壮遂以限购为由表示无法继续履行合同，分别于3月和5月告知邓丽丽要求解约并愿意承担定金责任，让邓丽丽尽快重新将房屋挂牌出售，避免扩大损失。
傅壮壮既没有按照合同约定时间支付购房款、进行网签，也没有办理过户手续，邓丽丽眼见着签好的合同面临毁约，不甘没收定金了事。2023年9月，邓丽丽将傅壮壮告上法庭，要求解除合同并按照房屋总价的20%承担违约责任。
30万定金，违约却赔了68万元
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案例二
三、案例分析
（一）什么是“定金责任”？
定金是指为担保合同债权的实现，双方当事人通过书面约定，由一方当事人向对方预先支付一定数额的金钱作为担保的方式。签合同时，对定金必须以书面形式进行约定，同时还应约定定金的数额和交付期限。给付定金一方如果不履行债务，无权要求另一方返还定金；接受定金的一方如果不履行债务，需向另一方双倍返还定金。
（二）“定金责任”与“违约责任”的适用
违约金，是指合同的一方当事人不履行或不适当履行合同时，按照合同的约定，为其违约行为支付的一定数额的金钱。
违约金和定金只能择一适用。即合同双方既约定违约金，又约定定金的，如一方违约，则对方享有选择权，可以选择适用定金或者违约金条款，但二者不能并用。这是因为定金和违约金均具有金钱惩罚性，如并用则可能导致守约方获得不应获得的收入，有违公平原则。
故本案中，原告邓丽丽选择要求被告傅壮壮承担违约责任，傅壮壮需支付65万元违约金和3万元律师费。
part3
普法
专栏
BOOK——
继承小百科
法律专家月刊
如遇房屋为出售方继承取得，但未办理产证的，我们应当如何确定出售方具有继承权呢？
在实际操作中，我们需要出售方提供生效的法院确认继承人的文书。已经办理继承公证的，则应当提供经继承公证的文书从而确认权属关系。
如产证已经在办理过程当中，且已取得收件收据的，只需出售人提供综合预收件单即可。
同时，房屋为继承取得，仍未取得产证的，我们还应当注意让客业双方签署《补充协议（产证遗失、办理中、变更中）》，约定新产证办出的具体时间。
伙伴们还需要注意的是，签约时产证遗失补办、产权变更、 产证办理中的，客户最多可直接支付出售方的款项应在成交价的5%以内且不超过10 万元，其他款项均应先行进行定金保管。
继承小百科
part4
法律专家
管理规范
CODE——
涉及年度考核内容及积分规则
链家上海城市公司法律专家认证及管理规范
第一章 总 则
第一条 编制目的
为提高经纪人房产交易法律方面的专业能力，提升职业化形象，促进法律专家不断学习和成长，实现法律专家的价值，特制定本规范。
第二条 适用范围
链家上海城市公司经纪人、法务中心。
第三条 参考依据
本规定依据国家有关法律、法规、规范及公司规章制定。
第二章 职责
第四条 法务中心
法务中心负责制定法律专家的认证标准、流程，运营及管理方案等。
第五条 经纪人
负责按照此规范申请认证法律专家，践行法律专家的职责，并配合完成考核等。
第三章 法律专家的认证
第六条 认证条件
满足以下条件的，可自愿报名认证法律专家：
（1）已通过所属岗位的签约资质认证（租赁岗已认证租赁签约资质、买卖岗已认证买卖签约资质，综合岗已认证租赁和买卖签约资质）。
第七条 报名方式
满足第六条认证条件的，可于“上海链家加油站商城”（https://www.jiayou321.com/）中购买 “法律专家班培训课程”产品，按实际需要选择“线上课程”或“线下课程”，确认收货后即视为报名成功。
法律专家月刊
第八条 认证流程
（一）线上课程的认证流程
1、法务中心于经纪人确认收货后 7 日内通过“链识界”为经纪人开放“线上课程”的学习权限；
2、学员需于报名后三个月内完成学习；
3、法务中心将于每月20日左右（可视报名情况调整）安排考试，考试采用线下考试的方式，学习进度100%的可参加线下考试。考试设单选8题（4分/题），多选4题（5分/题），一道问答（18分）；一道案例分析（30分）；总分 100分，答题时间限 60 分钟，成绩≥60 分视为合格。
5、线下考试不合格的，视为认证未通过；经纪人可结合自身情况决定是否重新下单认证。
（二）线下课程的认证流程
1、法务中心将每月视报名情况安排线下培训，满 30 人即可开班。因故无法参加线下培训的，提前报备后可享一次延期培训的机会；
2、线下课程的授课时长为 180 分钟，培训结束后当场开展考试，题型设置等与前述规则一致，答题时间限60分钟。
3、参加线下培训的经纪人，考试不合格的，享有一次重新认证的机会，认证流程参照“线 上课程的认证流程”。
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第四章 法律专家的权益
第九条 法律专家的权益
认证成为法律专家的经纪人，可获得以下权益：
（1）免费定制的法律专家徽章 1 枚；
（2）免费定制的法律专家头像 1 张；
（3）免费定制的法律专家名片 1 套；
（4）法律沙龙、律师座谈会等专属席位；
（5）社区法律讲座、普法教育等助教机会。
以上权益仅限法律专家享有，任何人不得借用、冒用、冒领，否则按照《链家上海城市公司信用管理规则》处理； 法律专家徽章遗失的，一年内仅可补购一次，如经调查 发现存在借用的，则立即取消法律专家资格，并按照《链家上海城市公司信用管理规则》处理。
第五章 法律专家的职责
第十条 法律专家的职责
经法务中心认证，成为法律专家后应当履行以下职责：
（1）遵守公司各项规章制度；
（2）团结合作，为其他人提供法律咨询；
（3）积极参加全国经纪人/协理考试，持证上岗；
（4）积极配合完成法律专家年度专业能力考核；
（5）积极参与法律活动。
第六章 法律专家的年度考核
第十一条 考核对象
法务中心将于每年 7 月对认证时间超过一年的法律专家开展专业能力考核，考核形式为线上考核。
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第十二条 考核内容
专业能力考核涉及以下三个方面的内容，分别为：
（1）历史客诉数据考核，即考核法律专家的行为；
（2）基础签约能力考核，即考核法律专家的签约能力；
（3）专业法律知识考核，即考核法律专家的法律功底；
第十三条 考核流程
1、法务中心向考核对象发布考核任务，被考核人需在规定的时间内完成线上考试（包括签约能力和法律知识两部分）；
2、若在规定时间内完成线上考试且成绩合格的，考核结果即为“通过”，可继续享有法律专家称号及各项权益；
3、若未在规定时间内完成考试，或者考试成绩不合格，或者上一年度存在有责赔付记录，或者未持协理/经纪人证的，考核结果即为“不通过”，由法务中心取消法律专家称号及各项权益。
第七章 法律专家的激励规则
法律专家积极履行岗位职责，可获得一定的岗位积分， 并享受相应的积分激励。
第十四条 积分规则
法律专家的岗位积分由专业素质类、活动参与类、组织贡献类、合作共赢类、积极创新类共 5 类积分构成，具体规则如下：
| 类别 | 释义 | 常规积分/次 |
| 专业素质 | 专业能力考核合格 | 30分 |
| 活动参与 | 参与法务中心组织的讲座、公开课、竞赛等活动 | 10分 |
| 组织贡献 | 持全国房地产经纪人/协理职业资格证书 | 30分 |
| 合作共赢 | 对事业部/大区/门店进行赋能，且有交付物 | 10分 |
| 积极创新 | 使用法务中心发布的产品，提供有效建议 | 10分 |
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第十五条 积分排名激励
法务中心将于每半年开展一次法律专家积分排名，设置上海链家 TOP10、事业部 TOP10 奖项，并给予一定的贝壳币或实物激励。
第八章 附则
第十六条 本管理规范由法务中心负责解释和修订。
第十七条 本管理规范自 2021 年 11 月 1 日起施行。
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学法、懂法，才能更好地享受权利、履行义务。
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