法律专家月刊
法务中心出品
法律专家刊物2023年8月刊
08
- 案例：“强制过户”的可行性探讨
近期热门案例
房屋漏水，究竟孰是孰非？
——更专业，更合规！
真实客诉案例
合同填写提示
签约提醒
本期《法律专家月刊》电子杂志编委会
主编
版面设计
素材内容
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李淑慧、童星
李淑慧、童星
法务中心
法律专家月刊
（第15期）
法务中心出品
前言
《法律专家月刊》系法务中心出品，旨在帮助法律专家学习更多的法律知识、了解更多与业务相关的真实案例。本月刊内容涉及《民法典》相关法条、每月精选案例等内容，如有其他内容需求，欢迎各位伙伴扫描下方二维码反馈补充，您的宝贵意见非常重要。
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法律专家
TUMB
目录
01 ►
02 ►
03 ►
客诉案例
房屋漏水，究竟孰是孰非？
以案说法
案例：“强制过户”的可行性探讨
法律专家管理规范
详细了解管理规范内容，有助于法律专家更好的了解自己所享有的权利及应承担的义务。
04 ►
签约提醒
合同填写提示
part1
客诉
案例
CASE——
真实客诉，教你合规作业
法律专家月刊
客诉案例
日常作业中，小伙伴经常会遇到房屋漏水引发的各种纠纷，面对这些情况我们应当如果解答客业的疑问呢？
漏水本身，并不会当然导致合同解除。客户能否以此为由主张解约、拒绝履行合同，需区别讨论。
情形一：漏水不影响房屋正常使用，业主积极履行维修义务，对漏水问题予以解决。
这种情况下，合同仍可继续履行，客户因漏水遭受的损失，可要求业主赔偿。但如以此为由，拒绝或逾期履行支付定金、首付款等义务，则需承担相应的违约责任，甚至可能构成根本违约，使业主享有合同解除权。
情形二：漏水严重影响房屋正常使用，使“购买房屋居住”的目的无法实现。
根据民法典第六百一十条，此时房屋质量不符合要求，导致合同目的不能实现，客户享有法定解除权，可要求解除合同，并要求业主承担违约责任。
房屋漏水，究竟孰是孰非？
法律专家月刊
客诉案例
【法务建议】
签约时，一定要在《交易信息留存表》中如实披露关于漏水损坏情况，并在合同约定的节点对房屋进仔细检查，防止交付后仍出现相关纠纷。
签约后发现房屋漏水，一定要及时与业主沟通，并对漏水原因、严重程度进行检验。如漏水确在交房前就已存在，相应的维修责任，应由业主承担。
part2
以案
说法
CASE——
通过案例学知识，活学活用更专业
法律专家月刊
案例一
王女士经过经纪人小A的居间介绍，看中了位于上海市青浦区的房屋，该房屋上存有一个人民币120万元的银行抵押，经过双方协商后，2021年9月27日，王女士与在海外的业主朴先生通过传真的方式签订了《房地产买卖合同》，约定在2021年11月30日前签署网签， 2021年12月31日之前，双方共同向房地产交易中心申请办理转让过户手续。
可就网签前，业主朴先生突然声称自己无法继续交易，要求解除合同，并退还王女士定金。客户王女士无奈之下，只能将业主朴先生起诉至法院，要求法院判决朴先生继续履行该合同。在诉讼过程中，王女士将剩余房款均付至法院。
案例：“强制过户”的可行性探讨
本案中，王女士仅与朴先生签订了草签版《房地产买卖合同》，并未网签，当然也并未交付房屋，同时，经法院调查，该房屋上还存在金额为人民币1200000元的抵押。根据上文法条内容，是不符合法院支持强制过户的交易条件的。
但是，在本案判决中，法院认为，客业双方签署的草签版《房地产买卖合同》条款完备，已经具备了房屋买卖的主要条款，双方无需就涉案房屋买卖的具体条款进一步磋商，且买受方王女士表示可采用自有资金支付剩余全部房款并可将该笔房款配合支付至法院账户，且剩余房款能够涤除系争房屋上全部抵押，已具备该笔交易继续履行的相关条件，于是，最终法院判决：
法律专家月刊
案例一
案例：“强制过户”的可行性探讨
由此可见，即使本案系争房屋存有抵押，并且并未完成房屋交付，在仅仅完成草签的情况下，鉴于：
1、我司草签版本《房地产买卖合同》约定完备；
2、买受方能够以自有资金支付全部房款，可将剩余房款支付至法院账户；
3、该剩余房款能够覆盖房屋未涤除抵押额。
法院认为客户已具备继续履行该房屋的要求，最终支持了客户要求继续履行并强制过户的请求。
无独有偶，在最近上海市青浦区的另一个仅签署草签合同即诉请继续履行的案例中，法院同样基于我司草签版《房地产买卖合同》合法有效、约定完备，系争房屋无任何抵押，且客户有能力以自有资金支付剩余房价款的事实，支持了买受方要求继续履行该合同，并要求业主方协助过户的请求。
1、该合同继续履行；
2、买受方王女士应当在本判决生效之日起十日内向抵押权人交通银行股份有限公司上海青浦支行代朴先生清偿房屋贷款及利息；
3、抵押权人收到上述房屋的按揭贷款本金及利息后十日内涤除上述房屋的抵押；
4、朴先生于上述房屋涤除抵押后十日内日协助王女士将系争室房屋过户至王女士名下。
法律专家月刊
案例一
案例：“强制过户”的可行性探讨
【法务总结】
通过上述案例，我们可以知道的是，在房屋交易中诉讼判决继续履行《房地产买卖合同》，强制过户并非“不可能的事”，但前提是必须具有完备的合同条款，且买受方能够以自有资金支付剩余的房价款，且房屋内不存在任何权利限制信息（如房屋上存在抵押的，则买受方支付的剩余房款需能够涤除该抵押）。基于此，法院有可能判决继续履行该《房地产买卖合同》，并强制过户。
那么在实操中，我们应当注意的，就是在草签阶段审慎签署《房地产买卖合同》，将合同内各项权利义务约定清楚、明白，让守约方在诉讼过程中有据可依，让合同成为其维护自己合法权益的有力武器。
part3
签约
提醒
BOOK——
合同填写提示
法律专家月刊
合同填写提示
签约提醒
1、【交易方留存信息表】遇到公司怎么填？
姓名：公司全称
性别：其他
国籍：公司实际注册地国籍
出生日期：营业执照公司成立日期
证件名称：【营业执照】或者【组织机构代码证】
联系电话：公司电话或法定代表人电话
通讯地址：营业执照公司注册地址，注册地址与办公地址不一致时优先填写公司实际办公地址
注：公司签约须添加代理人，所有需要公司签署的法律文件中均需加盖公司公章
2、【合同签署填写示例】
【落款签字处有三行的情况下】
如果签约的是法定代表人：首先如是租赁业务需提供授权委托书，如是买卖业务需提供公证委托书。
甲方：XXX 公司（同时加盖公章/合同章）
法定代表人：张三
委托代理人：X
如果签约的不是法定代表人，而是委托代理人，则：
法定代表人：X
委托代理人：李四
【落款签字处只有一行的情况下】
甲方：XXX 公司（XX 代）（同时加盖公章/合同章）
part4
法律专家
管理规范
CODE——
涉及年度考核内容及积分规则
法律专家月刊
链家上海城市公司法律专家认证及管理规范
第一章 总 则
第一条 编制目的
为提高经纪人房产交易法律方面的专业能力，提升职业化形象，促进法律专家不断学习和成长，实现法律专家的价值，特制定本规范。
第二条 适用范围
链家上海城市公司经纪人、法务中心。
第三条 参考依据
本规定依据国家有关法律、法规、规范及公司规章制定。
第二章 职责
第四条 法务中心
法务中心负责制定法律专家的认证标准、流程，运营及管理方案等。
第五条 经纪人
负责按照此规范申请认证法律专家，践行法律专家的职责，并配合完成考核等。
第三章 法律专家的认证
第六条 认证条件
满足以下条件的，可自愿报名认证法律专家：
已通过所属岗位的签约资质认证（租赁岗已认证租赁签约资质、买卖岗已认证买卖签约资质，综合岗已认证租赁和买卖签约资质）。
第七条 报名方式
满足第六条认证条件的，可于“上海链家加油站商城”（https://www.jiayou321.com/）中购买 “法律专家班培训课程”产品，按实际需要选择“线上课程”或“线下课程”，确认收货后即视为报名成功。
法律专家月刊
第八条 认证流程
（一）线上课程的认证流程
1、法务中心于经纪人确认收货后 7 日内通过“链识界”为经纪人开放“线上课程”的学习权限；
2、学员需于报名的次月最后一日前完成学习；
3、法务中心将于每月 10 日（可视报名情况调整）安排客观题考试。客观题采用线上考试的方式，推送至已 100%完成学习但尚未完成认证的经纪人。客观题设单选题 10 题，5 分/题，共 50 分；多选题 5 题，10 分/题，共 50 分。客观题总分 100 分，答题时间限 60 分钟，成绩≥60 分视为客观题合格；
4、法务中心将于每月最后一周的周二（可视报名情况调整）安排主观题考试，主观题采用线下考试的方式，客观题合格的方可参加主观题考试。主观题设问答题 3 题，20 分 /题，共 60 分；案例分析题 1 题，共 40 分。主观题总分 100分，答题时间限 60 分钟，成绩≥60 分视为主观题合格。
5、客观题不合格，或者主观题不合格的，均视为认证未通过；经纪人可结合自身情况决定是否重新下单认证。
（二）线下课程的认证流程
1、法务中心将每月视报名情况安排线下培训，满 30 人即可开班。因故无法参加线下培训的，提前报备后可享一次延期培训的机会；
2、线下课程的授课时长为 180 分钟，培训结束后当场开展考试，考试内容包括客观题和主观题，题型设置等与前述规则一致，答题时间限 120 分钟。
3、参加线下培训的经纪人，客观题不合格，或者主观题不合格的，享有一次重新认证的机会，认证流程参照“线 上课程的认证流程”。
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第四章 法律专家的权益
第九条 法律专家的权益
认证成为法律专家的经纪人，可获得以下权益：
（1）免费定制的法律专家徽章 1 枚；
（2）免费定制的法律专家头像 1 张；
（3）免费定制的法律专家名片 1 套；
（4）法律沙龙、律师座谈会等专属席位；
（5）社区法律讲座、普法教育等助教机会。
以上权益仅限法律专家享有，任何人不得借用、冒用、冒领，否则按照《链家上海城市公司信用管理规则》处理； 法律专家徽章遗失的，一年内仅可补购一次，如经调查 发现存在借用的，则立即取消法律专家资格，并按照《链家上海城市公司信用管理规则》处理。
第五章 法律专家的职责
第十条 法律专家的职责
经法务中心认证，成为法律专家后应当履行以下职责：
（1）遵守公司各项规章制度；
（2）团结合作，为其他人提供法律咨询；
（3）积极参加全国经纪人/协理考试，持证上岗；
（4）积极配合完成法律专家年度专业能力考核；
（5）积极参与法律活动。
第六章 法律专家的年度考核
第十一条 考核对象
法务中心将于每年 7 月对认证时间超过一年的法律专家开展专业能力考核，考核形式为线上考核。
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第十二条 考核内容
专业能力考核涉及以下四个方面的内容，分别为：
（1）历史客诉数据考核，即考核法律专家的行为；
（2）持证上岗情况考核，即鼓励法律专家持证上岗；
（3）基础签约能力考核，即考核法律专家的签约能力；
（4）专业法律知识考核，即考核法律专家的法律功底；
第十三条 考核流程
1、法务中心向考核对象发布考核任务，被考核人需在规定的时间内完成线上考试（包括签约能力和法律知识两部分）；
2、若在规定时间内完成线上考试且成绩合格的，考核结果即为“通过”，可继续享有法律专家称号及各项权益；
3、若未在规定时间内完成考试，或者考试成绩不合格，或者上一年度存在有责赔付记录，或者未持协理/经纪人证的，考核结果即为“不通过”，由法务中心取消法律专家称号及各项权益。
第七章 法律专家的激励规则
法律专家积极履行岗位职责，可获得一定的岗位积分， 并享受相应的积分激励。
第十四条 积分规则
法律专家的岗位积分由专业素质类、活动参与类、组织贡献类、合作共赢类、积极创新类共 5 类积分构成，具体规则如下：
| 类别 | 释义 | 常规积分/次 |
| 专业素质 | 专业能力考核合格 | 30分 |
| 活动参与 | 参与法务中心组织的讲座、公开课、竞赛等活动 | 10分 |
| 组织贡献 | 持全国房地产经纪人/协理职业资格证书 | 30分 |
| 合作共赢 | 对事业部/大区/门店进行赋能，且有交付物 | 10分 |
| 积极创新 | 使用法务中心发布的产品，提供有效建议 | 10分 |
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第十五条 积分排名激励
法务中心将于每半年开展一次法律专家积分排名，设置上海链家 TOP10、事业部 TOP10 奖项，并给予一定的贝壳币或实物激励。
第八章 附则
第十六条 本管理规范由法务中心负责解释和修订。
第十七条 本管理规范自 2021 年 11 月 1 日起施行。
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