法律专家月刊
法务中心出品
法律专家刊物2023年1月刊
01
·买房后不过户登记会怎样？
·未经授权卖房屋，中介疏忽应担责
·所购房屋被查封，无法过户怎么办？
精选典型案例
22年典型客诉案例
——更专业，更合规！
真实客诉案例
民事权利能力
与民事行为能力
普法专栏
本期《法律专家月刊》电子杂志编委会
主编
版面设计
素材内容
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童星
童星
法务中心
法律专家月刊
（第08期）
法务中心出品
前言
《法律专家月刊》系法务中心出品，旨在帮助法律专家学习更多的法律知识、了解更多与业务相关的真实案例。本月刊内容涉及《民法典》相关法条、每月精选案例等内容，如有其他内容需求，欢迎各位伙伴扫描下方二维码反馈补充，您的宝贵意见非常重要。
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1月法律专家精彩瞬间
法律专家
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2022法律专家年会盛典
2022年下半年法律专家积分排行TOP10共获得1300贝壳币。
积分TOP1是来自沪中东事业部的邬懿君，获得华为pad一台！
法务中心总监伏晶晶
伏晶晶老师为2022年下半年法律专家积分top10颁奖。
TUMB
目录
01 ►
02 ►
03 ►
客诉案例
案例一：不当承诺+未披露嫌恶设施；
案例二：交易周期长、业主心态变化要解约；
案例三：动迁房不满3年转定，产权人未签字；
精选典型案例
案例一：买房后不过户登记会怎样？
案例二：未经授权卖房屋，中介疏忽应担责
案例三：所购房屋被查封，无法过户怎么办？
法律专家管理规范
详细了解管理规范内容，有助于法律专家更好的了解自己所享有的权利及应承担的义务。
04 ►
普法专栏
民事权利能力与民事行为能力
part1
客诉
案例
CASE——
真实客诉，教你合规作业
法律专家月刊
不当承诺+未披露嫌恶设施
客诉案例一
客业双方于2021年5月签署草签合同，约定
房屋定金为50万元，后因房屋交易市场变化，
客户不想继续购买。
此时，客户提出经纪人在前期告知若发生
解约可退还定金和佣金。并且因为楼下有变电站，经纪人在签署草签合同之前没有披露该变电站的存在，客户提出赔偿定金损失。
考虑到经纪人不当承诺及未披露嫌恶设施，存在服务瑕疵，我司最终赔付客户50万元。
【建议】 1、与客业沟通时，谨慎发言，不要为了促进成交而做出不当承诺；
2、签约前需做好尽职调查，了解房源附近的嫌恶设施，向客户如实披露房屋附近嫌恶设施情况，并如实填写交易信息留存表。
【问题】
1、签约前向客户不当承诺【若解约公司可赔付定金】，让客户认为即使自己违约了，也有公司给他兜底，给了客户违约的心理预期。
2、未披露房屋附近有变电站，交易信息留存表也未注明，没有尽到提示义务，服务存在瑕疵。
法律专家月刊
交易周期长、业主心态变化要解约
客诉案例二
客业双方于2020年4月5日签订了草签合同，房屋总价为630万。因考虑税费问题，双方遂约定等房屋满五年再进行过户，即2021年6月10日完成过户。双方于2020年7月4日完成了网签，2020年9月2日完成了房屋交接。
因交易周期较长，周边房价上 涨，业主不满该房屋的成交价格，遂 将客户诉至法院要求解约。业主主张 房屋成交价为680万，提供了《家电 家具清单》复印件作为证据，清单上有手写内容"房价款680万．....．装修补偿款50万"，客户提供清单原件证明手写内容为业主方自行添加，法院对业主主张不予采纳。鉴于客户已依约支付了大部分购房款且已完成交房，最终法院支持继续交易过户。
目前正在办理抵押涤除手续，客户尚未取得房屋产证。
【处理方案】
1、协助客户诉讼：承担诉讼成本，包含律师费、诉讼费等相关费用。
2、大额垫付：为协助客户继续交易，垫付客户169万。
3、赔付：业主不配合办理满五唯一缴税，导致客户将多缴纳个税十万余元，我司承诺承担该部分税额。
【问题】 业主恶意违约造成客户损失，且我司遗失《家电家具清单》原件，给案件事实查明带来阻碍。转定至今两年客户仍未取得房屋产证，服务体验较差。
【建议】 1、规范合同填写及档案保管。
2、如发现客业双方有违约倾向，应做好沟通记录保存。
法律专家月刊
动迁房不满三年转定，产权人未签字
客诉案例三
涉案房屋是没有办理产证的动迁房且不满三年，未满足上市条件。产权人为一对老夫妻，育有四名子女，并立有遗嘱将该房源给二儿子继承。
2015年签约时产权人仍在世，但经纪人因认为有遗嘱，遂让客户直接与业主二儿媳签署买卖合同，约定房屋总价款218万，后客户陆续支付房款190万。到了约定过户日，因产权人相继离世，涉案房源陷入继承纠纷而被查封。
2021年法院判决原产权人二儿子取得涉案房屋的产权，二儿子需支付大儿子70万元的房屋折价款。但其他继承人并未支付相应折价款项，客户仍然无法顺利过户办理产证。
在我司协助下，客户起诉原产权人继承人，诉请其他继承人配合二儿子办理产证，再根据买卖合同约定办理过户。
2022年8月18日，客户最终成功办理新产证。
【处理方案】
1、赔付：协助业主解决继承纠纷，补偿业主20万元。
2、协助客户诉讼：承担客户交易中产生的个税2万，承担7年期间诉讼成本、3年房屋空置损失，后续客户如委托圣都装修将给予折扣。
【问题】
错误一：房屋未满足上市交易条件便促成交易。
错误二：签约时未核实产权信息，非产权人签署合同。
错误三：因该房屋纠纷持续时间长，对接经纪人离职，
原我司保管的合同遗失，给客户请求继续交易造成很大阻碍。
【建议】1、交易前核实房屋是否满足上市交易条件、产权信息。
2、规范档案管理。
part2
精选
案例
CASE——
通过案例学知识，活学活用更专业
法律专家月刊
买房后不过户登记会怎样？
案例一
小王与小李签订房屋买卖合同，约定小李于4月底腾空并交付房屋。合同签订当日，小王支付了全部购房款，后双方未办理产权变更登记。2021年3月，张某因借贷事宜起诉小李，法院依据张某的申请查封小李名下的案涉房屋。小王起诉请求确认其对案涉房屋享有所有权。
法院认为，小王在查封前未实际占有房屋，亦未办理产权登记，其对案涉房屋不享有所有权，亦无权排除法院强制执行案涉房屋，遂判决驳回小王的诉讼请求。
【相关提示】
《中华人民共和国民法典》第二百零九条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但是法律另有规定的除外。”虽然买受人已全额支付房款，但房屋并未交付，且未办理所有权过户登记，故不享有该房屋的所有权。
因此购房者要强化风险防范意识，在已支付房款的情况下，应第一时间办理过户登记手续。
法律专家月刊
未经授权卖房屋，中介疏忽应担责
案例二
某中介公司经居间促成项某、陶某与周某某签订《房地产买卖合同》，将项某与陶某之子项某某的房产出售给周某某。后因房屋产权人项某某不同意出售，经双方协商解除了房地产买卖合同。合同解除后，中介公司以项某、陶某未支付中介费为由向法院提起诉讼。诉讼中，中介公司确认签订合同时已知晓房屋产权人为项某某。
根据相关规定，中介故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况，损害委托人利益的，不得要求支付报酬。故法院驳回了中介公司的诉讼请求，中介公司不服提起上诉，二审法院驳回上诉，维持原判。
【典型意义】
中介公司在明知房屋的产权人为委托人之子的情况下，未征得产权人同意便促成房屋买卖合同的签订，导致合同最终无法继续履行。中介公司未尽审慎义务致使合同目的无法实现，应当对此承担责任。
在房屋买卖居间活动中，中介公司及中介人员对居间服务应承担符合专业主体要求的注意义务。如中介因未尽必要的注意义务而未能发现一方提供的相关材料存在重大瑕疵、缺陷，由此使另一方受欺诈遭受损失的，应根据其过错程度在相应的范围内承担赔偿责任。
法律专家月刊
案例三
2015年2月，小王取得位于长宁区一套房屋的房屋所有权，但该房屋先后六次被司法机关查封，查封期限为2015年6月至2023年5月。2019年5月，张某买入了小王的该套房屋及车库，并支付了全部购房款，张某要求小王将房屋过户登记至其名下未果，张某便起诉请求判令小王协助其办理过户手续。
所购房屋被查封，无法过户怎么办？
法院认为，《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条规定：“司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的房地产，不得转让。”本案中，房屋买卖合同签订于房屋被查封期间，至今仍处于查封状态，故判决驳回张某要求小王履行协助过户的诉讼请求。
【典型意义】
在二手房市场交易较为活跃的当下，房屋顺利过户是交易安全的重要环节。
本案的裁判提醒购房者在签订合同之前，应主动审查房屋是否处于查封、抵押等限制转让状态，以确保房屋交易的安全性。若买受人不慎购买了被查封、抵押的房屋，可依法请求解除合同并要求出卖人赔偿损失。
part3
普法
专栏
BOOK——
民事权利能力与民事行为能力
民事权利能力与民事行为能力
区分与定义
法律专家月刊
相关法条
自然人享有民事权利能力和民事行为能力，自然人的民事权利能力是从一出生就具备的，直到自然人死亡。
而民事行为能力可以具体细分为完全民事行为能力人（年满18周岁并且精神正常；年满16周岁并且能够以自己的收入为主要生活来源的）、限制民事行为能力人（8周岁以上，不满18周岁的人；不能完全辨认自己行为能力的人}、无民事行为能力人（不满8周岁的人和完全不能辨认自己行为能力的人）。
综上，我们可以看出民事行为能力的划分主要是从两个角度进行的，一是年龄、二是精神状况。自然人有民事权利能力的，不一定有民事行为能力；只有完全民事行为能力人，可以独立实施民事法律行为。
《中华人民共和国民法典》——总则
【第十三条】 自然人从出生时起到死亡时止，具有民事权利能力，依法享有民事权利，承担民事义务。
【第十四条】 自然人民事权利能力一律平等。
【第十八条】 成年人为完全民事行为能力人，可以独立实施民事法律行为。 十六周岁以上的未成年人，以自己的劳动收入为主要生活来源的，视为完全民事行为能力人。
【第十九条】 八周岁以上的未成年人为限制民事行为能力人，实施民事法律行为由其法定代理人代理或者经其法定代理人同意、追认，但是可以独立实施纯获利益的民事法律行为或者与其年龄、智力相适应的民事法律行为。
【第二十条】 不满八周岁的未成年人为无民事行为能力人，由其法定代理人代理实施民事法律行为。
《中华人民共和国民法典》关于无效的民事法律行为的相关约定：
【第一百四十四条】 无民事行为能力人实施的民事法律行为无效。
【第一百四十六条】 行为人与相对人以虚假的意思表示实施的民事法律行为无效。
【第一百五十三条】 违反法律、行政法规的强制性规定的民事法律行为无效。但是，该强制性规定不导致该民事法律行为无效的除外。违背公序良俗的民事法律行为无效。
【第一百五十四条】 行为人与相对人恶意串通，损害他人合法权益的民事法律行为无效。
无效的或者被撤销的民事法律行为自始没有法律约束力。
法律专家月刊
无效的民事法律行为
法律专家月刊
可撤销的民事法律行为
【第一百四十七条】基于重大误解实施的民事法律行为，行为人有权请求人民法院或者仲裁机构予以撤销。
【第一百四十八条】一方以欺诈手段，使对方在违背真实意思的情况下实施的民事法律行为，受欺诈方有权请求人民法院或者仲裁机构予以撤销。
【第一百四十九条】 第三人实施欺诈行为，使一方在违背真实意思的情况下实施的民事法律行为，对方知道或者应当知道该欺诈行为的，受欺诈方有权请求人民法院或者仲裁机构予以撤销。
【第一百五十条】 一方或者第三人以胁迫手段，使对方在违背真实意思的情况下实施的民事法律行为，受胁迫方有权请求人民法院或者仲裁机构予以撤销。
【第一百五十一条 】 一方利用对方处于危困状态、缺乏判断能力等情形，致使民事法律行为成立时显失公平的，受损害方有权请求人民法院或者仲裁机构予以撤销。
无效的或者被撤销的民事法律行为自始没有法律约束力。
part4
法律专家
管理规范
CODE——
涉及年度考核内容及积分规则
法律专家月刊
链家上海城市公司法律专家认证及管理规范
第一章 总 则
第一条 编制目的
为提高经纪人房产交易法律方面的专业能力，提升职业化形象，促进法律专家不断学习和成长，实现法律专家的价值，特制定本规范。
第二条 适用范围
链家上海城市公司经纪人、法务中心。
第三条 参考依据
本规定依据国家有关法律、法规、规范及公司规章制定。
第二章 职责
第四条 法务中心
法务中心负责制定法律专家的认证标准、流程，运营及管理方案等。
第五条 经纪人
负责按照此规范申请认证法律专家，践行法律专家的职责，并配合完成考核等。
第三章 法律专家的认证
第六条 认证条件
满足以下 2 项条件的，可自愿报名认证法律专家：
（1）入职上海链家 6 个月及以上；
（2）已通过所属岗位的签约资质认证（租赁岗已认证租赁签约资质、买卖岗已认证买卖签约资质，综合岗已认证租赁和买卖签约资质）。
第七条 报名方式
满足第六条认证条件的，可于“上海链家加油站商城”（https://www.jiayou321.com/）中购买 “法律专家班培训课程”产品，按实际需要选择“线上课程”或“线下课程”，确认收货后即视为报名成功。
法律专家月刊
第八条 认证流程
（一）线上课程的认证流程
1、法务中心于经纪人确认收货后 7 日内通过“链识界”为经纪人开放“线上课程”的学习权限；
2、学员需于报名的次月最后一日前完成学习；
3、法务中心将于每月 10 日（可视报名情况调整）安排客观题考试。客观题采用线上考试的方式，推送至已 100%完成学习但尚未完成认证的经纪人。客观题设单选题 10 题，5 分/题，共 50 分；多选题 5 题，10 分/题，共 50 分。客观题总分 100 分，答题时间限 60 分钟，成绩≥60 分视为客观题合格；
4、法务中心将于每月最后一周的周二（可视报名情况调整）安排主观题考试，主观题采用线下考试的方式，客观题合格的方可参加主观题考试。主观题设问答题 3 题，20 分 /题，共 60 分；案例分析题 1 题，共 40 分。主观题总分 100分，答题时间限 60 分钟，成绩≥60 分视为主观题合格。
5、客观题不合格，或者主观题不合格的，均视为认证未通过；经纪人可结合自身情况决定是否重新下单认证。
（二）线下课程的认证流程
1、法务中心将每月视报名情况安排线下培训，满 30 人即可开班。因故无法参加线下培训的，提前报备后可享一次延期培训的机会；
2、线下课程的授课时长为 180 分钟，培训结束后当场开展考试，考试内容包括客观题和主观题，题型设置等与前述规则一致，答题时间限 120 分钟。
3、参加线下培训的经纪人，客观题不合格，或者主观题不合格的，享有一次重新认证的机会，认证流程参照“线 上课程的认证流程”。
法律专家月刊
第四章 法律专家的权益
第九条 法律专家的权益
认证成为法律专家的经纪人，可获得以下权益：
（1）免费定制的法律专家徽章 1 枚；
（2）免费定制的法律专家头像 1 张；
（3）免费定制的法律专家名片 1 套；
（4）法律沙龙、律师座谈会等专属席位；
（5）社区法律讲座、普法教育等助教机会。
以上权益仅限法律专家享有，任何人不得借用、冒用、冒领，否则按照《链家上海城市公司信用管理规则》处理； 法律专家徽章遗失的，一年内仅可补购一次，如经调查 发现存在借用的，则立即取消法律专家资格，并按照《链家上海城市公司信用管理规则》处理。
第五章 法律专家的职责
第十条 法律专家的职责
经法务中心认证，成为法律专家后应当履行以下职责：
（1）遵守公司各项规章制度；
（2）团结合作，为其他人提供法律咨询；
（3）积极参加全国经纪人/协理考试，持证上岗；
（4）积极配合完成法律专家年度专业能力考核；
（5）积极参与法律活动。
第六章 法律专家的年度考核
第十一条 考核对象
法务中心将于每年 7 月对认证时间超过一年的法律专家开展专业能力考核，考核形式为线上考核。
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第十二条 考核内容
专业能力考核涉及以下四个方面的内容，分别为：
（1）历史客诉数据考核，即考核法律专家的行为；
（2）持证上岗情况考核，即鼓励法律专家持证上岗；
（3）基础签约能力考核，即考核法律专家的签约能力；
（4）专业法律知识考核，即考核法律专家的法律功底；
第十三条 考核流程
1、法务中心向考核对象发布考核任务，被考核人需在规定的时间内完成线上考试（包括签约能力和法律知识两部分）；
2、若在规定时间内完成线上考试且成绩合格的，考核结果即为“通过”，可继续享有法律专家称号及各项权益；
3、若未在规定时间内完成考试，或者考试成绩不合格，或者上一年度存在有责赔付记录，或者未持协理/经纪人证的，考核结果即为“不通过”，由法务中心取消法律专家称号及各项权益。
第七章 法律专家的激励规则
法律专家积极履行岗位职责，可获得一定的岗位积分， 并享受相应的积分激励。
第十四条 积分规则
法律专家的岗位积分由专业素质类、活动参与类、组织贡献类、合作共赢类、积极创新类共 5 类积分构成，具体规则如下：
| 类别 | 释义 | 常规积分/次 |
| 专业素质 | 专业能力考核合格 | 30分 |
| 活动参与 | 参与法务中心组织的讲座、公开课、竞赛等活动 | 10分 |
| 组织贡献 | 持全国房地产经纪人/协理职业资格证书 | 30分 |
| 合作共赢 | 对事业部/大区/门店进行赋能，且有交付物 | 10分 |
| 积极创新 | 使用法务中心发布的产品，提供有效建议 | 10分 |
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第十五条 积分排名激励
法务中心将于每半年开展一次法律专家积分排名，设置上海链家 TOP10、事业部 TOP10 奖项，并给予一定的贝壳币或实物激励。
第八章 附则
第十六条 本管理规范由法务中心负责解释和修订。
第十七条 本管理规范自 2021 年 11 月 1 日起施行。
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学法、懂法，才能更好地享受权利、履行义务。
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陕公网安备 61102302611033号