法律专家月刊
法务中心出品
法律专家刊物2023年5月刊
05
精选典型案例
未到起租日，租赁关系成立吗？
——更专业，更合规！
真实客诉案例
期间计算
普法专栏
本期《法律专家月刊》电子杂志编委会
主编
版面设计
素材内容
：
：
：
童星、李淑慧
童星、李淑慧
法务中心
法律专家月刊
（第12期）
法务中心出品
前言
《法律专家月刊》系法务中心出品，旨在帮助法律专家学习更多的法律知识、了解更多与业务相关的真实案例。本月刊内容涉及《民法典》相关法条、每月精选案例等内容，如有其他内容需求，欢迎各位伙伴扫描下方二维码反馈补充，您的宝贵意见非常重要。
法律专家精彩瞬间
💰 叮咚～ 您贝壳币已到账 💰
专属证书
海量贝壳币
活动专属席位...
你羡慕了吗？还等什么？
五星合规官——等你认证！
能力指数评定标准如下，获得5星即可认证成为五星合规官：
（1）职业资格：持经纪人证书，能力指数为2；持协理证书，能力指数为1；
（2）风控水平：认证法律专家，能力指数为2；
（3）签约能力：取得买卖签约权限，能力指数为2；取得租赁签约权限，能力指数为1；综合岗取得单项签约权限，能力指数为1。
TUMB
目录
01 ►
02 ►
03 ►
客诉案例
未到起租日，租赁关系成立吗？
精选典型案例
案例一：付了房款，房子却不能过户怎么办？
案例二：丈夫偷偷卖房...
法律专家管理规范
详细了解管理规范内容，有助于法律专家更好的了解自己所享有的权利及应承担的义务。
04 ►
普法专栏
期间计算
part1
客诉
案例
CASE——
真实客诉，教你合规作业
法律专家月刊
未到起租日，租赁关系成立吗？
客诉案例一
小张是一名刚刚毕业的大学生，在经纪人小李的积极居间介绍下成功租到了一套位于上海市松江区的房屋。2023年5月10日，小张与业主孙女士签订了《房屋租赁合同》，约定租期为2023年6月1日至2024年5月31日。
不料，在2023年5月21日，业主孙女士称，房屋目前另有他用，不打算出租，通知小张解除合同。
小张表示可以解除合同，但需要孙女士按照《房屋租赁合同》承担违约责任。但孙女士表示，起租日还没到，此时解除合同并不需要承担违约责任。
这下经纪人小李昏了头，双方到底谁是对的，事情应该如何解决？
【中华人民共和国民法典】
第四百九十条 当事人采用合同书形式订立合同的，自当事人均签名、盖章或者按指印时合同成立。在签名、盖章或者按指印之前，当事人一方已经履行主要义务，对方接受时，该合同成立。
法律、行政法规规定或者当事人约定合同应当采用书面形式订立，当事人未采用书面形式但是一方已经履行主要义务，对方接受时，该合同成立。
第五百零二条 依法成立的合同，自成立时生效，但是法律另有规定或者当事人另有约定的除外。
【合同何时生效】
经双方签订的书面的《房屋租赁合同》在双方签字盖章之日起即成立，合同的生效并不受租期是否开始，是否到达起租日的影响。只要是依法订立的合同，且出于当事人的真实意思表示，则《房屋租赁合同》在双方签字盖章之日起就已经生效了。
part2
精选
案例
CASE——
通过案例学知识，活学活用更专业
法律专家月刊
付了房款，房子却不能过户怎么办？
案例一
小张与小李签订了一份《房屋买卖合同》，签约时也反复确认小李是房屋的产权人。签约后，小李按合同约定将房屋交付给小张，但迟迟未将房屋产权变更登记至小张名下。小张催促多次无果，无奈将小李告上法庭。
需要依据具体的情况来认定，依法成立的合同，受法律保护。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。因此小张可以请求法院判令小李继续履行合同，将房屋产权变更登记至自己名下，但若存在法律或者事实上的障碍，则在相应的障碍消除前，相应的诉讼请求无法得到法院支持。
问题一：小张可否要求法院判令小李办理房屋产权变更登记？
法条依据——《中华人民共和国民法典》
第四百六十五条第一款 依法成立的合同，受法律保护。
第五百零九条第一款 当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
第五百七十七条 当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第五百八十条第一款 当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以请求履行，但是有下列情形之一的除外：
（一）法律上或者事实上不能履行；（二）债务的标的不适于强制履行或者履行费用过高；（三）债权人在合理期限内未请求履行。
法律专家月刊
付了房款，房子却不能过户怎么办？
案例一
出卖人是房屋产权人只是变更登记的前提条件之一。除此之外，还有很多原因导致无法完成变更登记。比如：房屋被设定了抵押、房屋被其他法院查封、房屋上存在异议登记、房屋按政策要求被限制转让、买受人不符合限购政策要求等情形，还有房屋已经被拆除、毁损灭失等情形。上述情况属于房屋在法律上或事实上不能履行，按照法律规定，房屋产权无法变更。
问题二：小李是房屋产权人，为何还可能无法完成变更登记？
问题三：若无法变更登记的情形不能消除，小张该如何保护自己的权益？
若无法变更登记的情形是由于出卖人小李的原因，则小张可解除合同，并要求小李赔偿损失。变更登记是房屋买卖合同的主要义务之一，按照法律规定，当事人一方迟延履行债务，经催告后在合理期限内仍未履行；或者有其他违约行为致使不能实现合同目的时，或者符合双方约定的解除条件时，买受人可以解除合同。
法条依据——《中华人民共和国民法典》
第五百六十二条 当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的事由。解除合同的事由发生时，解除权人可以解除合同。
第五百六十三条第一款 有下列情形之一的，当事人可以解除合同：
（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；
（二）在履行期限届满前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；
（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；
（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。
法律专家月刊
付了房款，房子却不能过户怎么办？
案例一
要求解除合同除了需要具备解除权外，还应当在合理期限内行使。
合理期间以双方约定为准，如果双方没有约定，则小张应在知道或者应当知道解除事由之日起一年内行使，或者在经过对方催告后的合理期限内行使。行使解除权需要通知对方。
问题四：若小张选择解除合同，有无期限限制？
法条依据——《中华人民共和国民法典》
第五百六十五条 当事人一方依法主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除；通知载明债务人在一定期限内不履行债务则合同自动解除，债务人在该期限内未履行债务的，合同自通知载明的期限届满时解除。对方对解除合同有异议的，任何一方当事人均可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除行为的效力。
当事人一方未通知对方，直接以提起诉讼或者申请仲裁的方式依法主张解除合同，人民法院或者仲裁机构确认该主张的，合同自起诉状副本或者仲裁申请书副本送达对方时解除。
法律专家月刊
付了房款，房子却不能过户怎么办？
案例一
小张可依照合同要求小李赔偿自己的损失。按照法律规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，可以请求恢复原状或者采取其他补救措施，并有权请求赔偿损失，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失。合同解除不影响合同中关于违约责任约定的效力。故合同因违约解除的，解除权人也可以依照合同请求违约方承担违约责任。合同解除不影响当事人主张民事赔偿的权利。
问题五：小张解除合同后，遭受的损失该怎么办？
法条依据——《中华人民共和国民法典》
第五百六十六条第一、二款 合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以请求恢复原状或者采取其他补救措施，并有权请求赔偿损失。
合同因违约解除的，解除权人可以请求违约方承担违约责任，但是当事人另有约定的除外。
第五百六十七条 合同的权利义务关系终止，不影响合同中结算和清理条款的效力。
第五百八十四条 当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，造成对方损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益；但是，不得超过违约一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违约可能造成的损失。
法律专家月刊
丈夫偷偷卖房
案例二
2020年底，秦女士偶然发现丈夫王先生竟然将二人共有的一套房子给卖了。虽然这套房子是动迁安置房且一直由公婆居住，但当初自己也补贴了一部分房款。如今卖房怎么都不和自己商量一下，卖房取得的钱又去哪了？在秦女士的盘问下，王先生交代卖房是为了置换离家更近的房子，方便照顾老人。如今房屋钥匙已经交给买家，但双方还没有办理过户手续，尾款也还没收到。
秦女士心想，或许事情还有挽回的余地。于是，她和王先生联系中介公司表明不同意出售房屋，要求解除房屋买卖合同。秦女士认为，购房者明知王先生的婚姻状态，却未要求秦女士在合同上签名，存在过错。
购房者张先生认为，签订合同时自己核对过房屋的产证信息，由于房产证上只有王先生一人的名字，因此合同也只有王先生一人签字。此外，张先生认为，除尾款之外的其余购房款半年前就已经支付到王先生账户，秦女士作为妻子不可能毫不知情。
因此，张先生坚决不同意解除房屋买卖合同且认为自己不存在任何违约行为，反而是王先生违约，应支付违约金。 双方僵持不下，最终诉诸法院。一审法院判决双方继续履行房屋买卖合同。王先生和秦女士不服，上诉到了上海二中院。
法律专家月刊
法院裁判
二审中，合议庭认为虽然王先生无权擅自处分夫妻共有房屋，但他和张先生一家签订的房屋买卖合同依然有效，考虑到张先生一家已经入住房屋并支付大部分购房款，而且秦女士的公婆确实有置换房屋的需要，因此双方继续履行房屋买卖合同或许更为合理。
承办法官会同双方开展了多次调解。最终，双方达成案外和解协议，由张先生补偿5万元，双方继续履行房屋买卖合同。王先生和秦女士撤诉。
相关建议：夫妻关系存续期间，夫妻的共同财产由双方共同支配，夫妻双方对夫妻共同财产具有平等的权利。若是购置生活用品等基础日常支出，夫妻一方可以单独作出决定。但对于买卖房屋、投资等涉及夫妻共同财产数额较大的事宜，则应由双方平等协商。
part3
普法
专栏
BOOK——
期间计算
期间计算
期间计算单位
法律专家月刊
《民法典》关于期间相关约定
《民法典》
第二百条 民法所称的期间按照公历年、月、日、小时计算。
第二百零一条 【期间起算】按照年、月、日计算期间的，开始的当日不计入，自下一日开始计算。按照小时计算期间的，自法律规定或者当事人约定的时间开始计算。
第二百零二条 【期间结束】按照年、月计算期间的，到期月的对应日为期间的最后一日;没有对应日的，月末日为期间的最后一日。
第二百零三条 【期间结束日顺延和末日结束点】期间的最后一日是法定休假日的，以法定休假日结束的次日为期间的最后一日。期间的最后一日的截止时间为二十四时;有业务时间的，停止业务活动的时间为截止时间。
第二百零四条 【期间的法定或约定】期间的计算方法依照本法的规定，但是法律另有规定或者当事人另有约定的除外。
part4
法律专家
管理规范
CODE——
涉及年度考核内容及积分规则
法律专家月刊
链家上海城市公司法律专家认证及管理规范
第一章 总 则
第一条 编制目的
为提高经纪人房产交易法律方面的专业能力，提升职业化形象，促进法律专家不断学习和成长，实现法律专家的价值，特制定本规范。
第二条 适用范围
链家上海城市公司经纪人、法务中心。
第三条 参考依据
本规定依据国家有关法律、法规、规范及公司规章制定。
第二章 职责
第四条 法务中心
法务中心负责制定法律专家的认证标准、流程，运营及管理方案等。
第五条 经纪人
负责按照此规范申请认证法律专家，践行法律专家的职责，并配合完成考核等。
第三章 法律专家的认证
第六条 认证条件
满足以下 2 项条件的，可自愿报名认证法律专家：
（1）入职上海链家 6 个月及以上；
（2）已通过所属岗位的签约资质认证（租赁岗已认证租赁签约资质、买卖岗已认证买卖签约资质，综合岗已认证租赁和买卖签约资质）。
第七条 报名方式
满足第六条认证条件的，可于“上海链家加油站商城”（https://www.jiayou321.com/）中购买 “法律专家班培训课程”产品，按实际需要选择“线上课程”或“线下课程”，确认收货后即视为报名成功。
法律专家月刊
第八条 认证流程
（一）线上课程的认证流程
1、法务中心于经纪人确认收货后 7 日内通过“链识界”为经纪人开放“线上课程”的学习权限；
2、学员需于报名的次月最后一日前完成学习；
3、法务中心将于每月 10 日（可视报名情况调整）安排客观题考试。客观题采用线上考试的方式，推送至已 100%完成学习但尚未完成认证的经纪人。客观题设单选题 10 题，5 分/题，共 50 分；多选题 5 题，10 分/题，共 50 分。客观题总分 100 分，答题时间限 60 分钟，成绩≥60 分视为客观题合格；
4、法务中心将于每月最后一周的周二（可视报名情况调整）安排主观题考试，主观题采用线下考试的方式，客观题合格的方可参加主观题考试。主观题设问答题 3 题，20 分 /题，共 60 分；案例分析题 1 题，共 40 分。主观题总分 100分，答题时间限 60 分钟，成绩≥60 分视为主观题合格。
5、客观题不合格，或者主观题不合格的，均视为认证未通过；经纪人可结合自身情况决定是否重新下单认证。
（二）线下课程的认证流程
1、法务中心将每月视报名情况安排线下培训，满 30 人即可开班。因故无法参加线下培训的，提前报备后可享一次延期培训的机会；
2、线下课程的授课时长为 180 分钟，培训结束后当场开展考试，考试内容包括客观题和主观题，题型设置等与前述规则一致，答题时间限 120 分钟。
3、参加线下培训的经纪人，客观题不合格，或者主观题不合格的，享有一次重新认证的机会，认证流程参照“线 上课程的认证流程”。
法律专家月刊
第四章 法律专家的权益
第九条 法律专家的权益
认证成为法律专家的经纪人，可获得以下权益：
（1）免费定制的法律专家徽章 1 枚；
（2）免费定制的法律专家头像 1 张；
（3）免费定制的法律专家名片 1 套；
（4）法律沙龙、律师座谈会等专属席位；
（5）社区法律讲座、普法教育等助教机会。
以上权益仅限法律专家享有，任何人不得借用、冒用、冒领，否则按照《链家上海城市公司信用管理规则》处理； 法律专家徽章遗失的，一年内仅可补购一次，如经调查 发现存在借用的，则立即取消法律专家资格，并按照《链家上海城市公司信用管理规则》处理。
第五章 法律专家的职责
第十条 法律专家的职责
经法务中心认证，成为法律专家后应当履行以下职责：
（1）遵守公司各项规章制度；
（2）团结合作，为其他人提供法律咨询；
（3）积极参加全国经纪人/协理考试，持证上岗；
（4）积极配合完成法律专家年度专业能力考核；
（5）积极参与法律活动。
第六章 法律专家的年度考核
第十一条 考核对象
法务中心将于每年 7 月对认证时间超过一年的法律专家开展专业能力考核，考核形式为线上考核。
法律专家月刊
第十二条 考核内容
专业能力考核涉及以下四个方面的内容，分别为：
（1）历史客诉数据考核，即考核法律专家的行为；
（2）持证上岗情况考核，即鼓励法律专家持证上岗；
（3）基础签约能力考核，即考核法律专家的签约能力；
（4）专业法律知识考核，即考核法律专家的法律功底；
第十三条 考核流程
1、法务中心向考核对象发布考核任务，被考核人需在规定的时间内完成线上考试（包括签约能力和法律知识两部分）；
2、若在规定时间内完成线上考试且成绩合格的，考核结果即为“通过”，可继续享有法律专家称号及各项权益；
3、若未在规定时间内完成考试，或者考试成绩不合格，或者上一年度存在有责赔付记录，或者未持协理/经纪人证的，考核结果即为“不通过”，由法务中心取消法律专家称号及各项权益。
第七章 法律专家的激励规则
法律专家积极履行岗位职责，可获得一定的岗位积分， 并享受相应的积分激励。
第十四条 积分规则
法律专家的岗位积分由专业素质类、活动参与类、组织贡献类、合作共赢类、积极创新类共 5 类积分构成，具体规则如下：
| 类别 | 释义 | 常规积分/次 |
| 专业素质 | 专业能力考核合格 | 30分 |
| 活动参与 | 参与法务中心组织的讲座、公开课、竞赛等活动 | 10分 |
| 组织贡献 | 持全国房地产经纪人/协理职业资格证书 | 30分 |
| 合作共赢 | 对事业部/大区/门店进行赋能，且有交付物 | 10分 |
| 积极创新 | 使用法务中心发布的产品，提供有效建议 | 10分 |
法律专家月刊
第十五条 积分排名激励
法务中心将于每半年开展一次法律专家积分排名，设置上海链家 TOP10、事业部 TOP10 奖项，并给予一定的贝壳币或实物激励。
第八章 附则
第十六条 本管理规范由法务中心负责解释和修订。
第十七条 本管理规范自 2021 年 11 月 1 日起施行。
法律专家月刊
学法、懂法，才能更好地享受权利、履行义务。
增值电信业务经营许可证：陕B2-20210327 | 
陕公网安备 61102302611033号