第19期
2023/12
目录
CONTENTS
05
06
隐藏在建筑内的秩序之美
经营指示再回顾
07
儿童设施就要有“材”有“料”
08
每周之星
09
12月置业顾问英雄榜
10
员工关怀 | 下半年员工生日会
11
新员工风采
12
行业观瞻
02
图说
01
2024新年献词
04
动态简讯
03
工程学堂
日月其迈，岁律更新。2023即将画上句号，站在新旧交替的分界线上，我们回顾2023满怀期待2024。在此，我谨代表鸿基地产向所有鸿基员工，以及长期关心、支持鸿基的所有业主、合作伙伴、各界朋友们致以衷心的感谢和诚挚的问候。
回望2023，大浪淘沙，奔涌向前。
这是继往开来的一年。一代代披荆斩棘、前仆后继的鸿基人，让我们始终坚信“路虽远行则将至，事虽难做则必成”。面对整体经济大环境的下行周期，我们解放思想、上下结合、内外求索、积极变革，我们促进平台的高效运转，以适应不断变化的外部市场环境。我们相信，唯有变化才能应对变化；唯有使命担当才能薪火相传，向新而生。
这是坚韧生长的一年。2023地产行业艰难依旧，但我们积极开展各种阶段性的行动，团队的凝聚力和战斗力得到了进一步的增强。这一年，我们的营销铁军，坚守市场前沿，不断以创新形式打开销售的新局面，为我们的经营发展贡献着核心力量；这一年，我们的工程团队坚守科学管理底线，对卓越品质的追求始终如一，用实际行动践行着“匠心筑造”理念；这一年，我们不负信任，成功交付多批次项目，为业主兑现着拥有美好家的愿望，并且不断提升产品力、服务力和交付力；这一年，我们以专业创造价值，落地新的代建模式，实现了版图再扩展和里程碑式的突破；这一年，我们还坚持做好公益，积极履行企业应有的社会责任……2023，我们见证了全体鸿基人必胜的决心和高度的责任心，展现出了无与伦比的韧性。
这也是负重前行的一年。我们不惧逆境打响“保卫战”，全体鸿基人统一思想与目标，此时正朝着共同的方向，如火如荼地铿锵前行中。这是一场艰苦的战役，每一位鸿基人仍须笃行不怠，在关键时显担当，突破处见格局。我们要明白，前进的道路不可能一马平川，也绝不会一帆风顺，风也有，雨也有，但风雨兼程中，站着比坐着更有力量，汗水比泪水更有营养。我们要更加懂得，常葆忧患意识，坚持底线思维，做到心怀远虑、脚踏实地才能经受起风高浪急甚至惊涛骇浪的重大考验。
岁月与朝暮并往，风雨与信念同行。在此，向每一位勇毅前行、坚持不懈的鸿基人致以最真诚的谢意。
无论是企业发展的大棋局，还是家家户户的小日子，难免会出现躲不开、绕不过的问题，需要我们想思路“破题”、找办法“破冰”、拿措施“破局”。但请相信，前方无论遇到多少未知多少不确定，总有一些东西不可被击败、无法被战胜、不能被征服，那就是你我为梦想步履更坚、韧劲更足的态度和行动。时代瞬息万变，我们无法预测2024年的行业发展形势，所以年关之际，我们更应着眼于当下，抖擞精神、打好打赢“保卫战”，为客户、员工及社会持续创造价值。我们要继续珍惜每一位客户，用我们的服务传递“匠心筑造 相伴一生”的品牌理念；我们要更加呵护每一位同舟共济的鸿基人，让员工能够充分发挥敢想、实干、坚毅、拼搏的精神，实现自身价值；我们更要坚信，只有坚守匠心品质方能致远百年。
灼灼韶华，风禾尽起。2024年是鸿基品牌成立的第74周年，每当迎新之时，我们总会念及鸿基筚路蓝缕的创业拼搏精神，我们深知对历史最好的纪念，就是创造新的历史，从过往中汲取力量，在苦难中萃取坚韧。不历严冬霜雪，难迎春光潋滟。越是艰难的时候，越要在心里种下一粒种子，以风雨为灌溉，以雷电为奏鸣，用坚持和热爱守护初心，待到风停雨收时，阳光下自有最美的绽放。
最后，希望我们都能立于高山之巅见大河奔涌，于群峰之上觉长风浩荡，让我们锚定奋斗目标，携手2024，共赴美好未来。
祝各位同仁新年快乐！
各位亲爱的鸿基人：
鸿基地产集团总裁：
2023年12月31日
致全体鸿基伙伴
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HJLAND STRIVER · 图说
图说 · HJLAND STRIVER
板芙
曹县
儋州
12月
dec.
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常熟
诸暨
建阳
HJLAND STRIVER · 图说
图说 · HJLAND STRIVER
湘潭
荆州
昆明
珠海
12月
dec.
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惠东
沛县
孝感
邹平
HJLAND STRIVER · 图说
图说 · HJLAND STRIVER
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经营指示再回顾
look back
第52周 周经营会议
1、保持坚韧、坚毅心态。
“路虽远行则将至，事虽难做则必成”，总裁以此企业精神要求地产集团全员在面对难点、卡点时，务必保持坚韧不拔的毅力，越是困难越要咬紧牙关扛过去，统一目标和思想，团队全员背靠背、全力以赴，必定能达成目标。
2、严抓销售、严抓回款。
12月是至关重要的月份，销售业绩不能松懈，务必紧绷这根“弦”，营销管理中心、分管领导、项目总、营销及财务负责人须坚定的以确保现金流为目标，严抓销售及回款。
3、严控支出。
春节前务必坚定不移的控制支出，各项目应从自身层面考虑，各方面压缩支出，特别是工程及行政日常费用需进一步压缩，留出余地确保春节前项目生存及正常经营。
12月度经营会议
1、冲刺销售，抢收回款，现金流内部平衡。
各项目应从销售端仔细琢磨、分析自身还能再做些什么，采取有效的动作，确保1月15日前再冲刺一轮销售；同时，春节前各地银行将陆续封账，各项目财务应从此刻起，找到解决回款痛点的方案，加紧回款；要求现金流较稳定的项目主动站出来，为集团做贡献，从而确保整个鸿基地产内的现金流平衡。
2、大力推进工抵。
现阶段对于各施工单位的付款比例已较高，为平稳度过春节，减少现金支出，要求工程管理中心安排专人，对各项目春节前工抵做出计划及管控；对于工程款欠付额度较大的，应强制进行工抵，依据已付进度款比例，合理确定春节前现金及工抵支付配比。
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—— 吊篮安全知识
01
吊篮设备的考察及租赁
1、在对吊篮生产（租赁）厂家作考查时，首先要验看其是否有生产许可证和它的资质等级。在众多有生产条件的厂家中，还要认真评审，择优定货。
2、在各厂家推荐的产品系列中，根据吊篮所用工程的施工方案所确定的参数，选取具体的吊篮型号。选定型号时要比较吊篮的主要机构，即：升降（爬升）机构，安全锁，作业平台（吊篮本体），悬挂机构，电气操纵系统和安全装置的优劣和可靠性。
3、选用吊篮，价格是非考虑不可的重要因素之一，但不是决定因素， 决定的因素是质量。质量好的吊篮，尤其是知名品牌吊篮，价格肯定偏高，这是市场经济的一般规律。如果侧重考虑价格，对质量退而求其次，我们最终会在吊篮正常和安全使用的问题上吃大亏。
4、在对吊篮生产厂作考查时的具体操作项目包括：查看厂家的钢材测试报告，升降机构的制造和篮体焊接工艺流程；同时还要考察该厂质保体系的运作情况和产品售后服务。其次， 还需要检查钢丝绳， 安全锁 ，电器等主要配套件的生产合格证；必要时还需进一步考查配套生产厂的产品质量控制状况。
5.1、吊篮公司资质（出租企业）
①企业法人
营业执照
② 国税、地税登记证
③组织机构代码证
④设备注册登记备案证
⑤设备出厂制造监督检验证明书
⑥设备出厂起重机械制造生产许可证
⑦设备产权单位租赁、安、拆、日常保养委托书（注明设备编号、型号、安拆地点、事由、设备产权、租赁、安拆企业分别盖公章）
5.2、吊篮公司资质（安装企业）
①安装企业安全生产许可证
②安装企业安装、拆卸许可证
③安装企业安全、安装、维修保养人员资质证
⑦安装企业报请市特检中心检验合格并发证
④安装企业出具的安装方案
⑤设备安装书面告知书
⑥设备安装后检查验收合格表
⑧设备使用登记申请表
⑨安装企业每月定期检验自检记录
6、吊篮到场验收
①升降机构、安全锁、电器和钢丝绳等必须是全新的，有产品合格证；钢材品种材质符合设计要求； 安全锁还必须有国家指定机构的检测标定证书；安全锁到货后，虽未经使用，但到达有效标定期限， 则应重新标定。
②吊篮本体不得有扭曲，变形和裂纹。
③焊缝，特别是受力部位的焊缝应符合要求，表面平整无缺陷（如：夹渣、凹凸不平及烧伤母材等） 。
④随机资料齐全，包括： 产品合格证（包括配套件的合格证），安装、使用和维修保养说明书（说明书中应有详细的安装方法和要求，安装图，电气原理图和接线图， 系统图，易损件和轴承列表等）。
02
吊篮部件参数
1、定义：悬挂机构架设于建筑物或构筑物上，提升机驱动悬吊平台通过钢丝绳沿立面上下运行的一种非常设悬挂设备。
2、构造：悬吊平台、悬挂机构、爬升式升降机（或卷扬式升降机）、安全锁、钢丝绳、电气控制系统六部分组成。
3、型式：手动、气动和电动三种。额定载重量有 100、 150、 200、 250、 300、400、 500、630、800、1000、 1250等。目前较多使用的是电动爬升式ZLP系列高处作业吊篮。
4、吊篮模数2米、 2.5米，如： ZLP500型，平台长度5米， ZLP630型，平台长度6米， ZLP800型，平台长度7.5米，根据实际情况进行组合。
5、型号：高处作业吊篮型号是由类、组、型代号、特征代号和主参数代号及更新型代号组成。
关于高处作业
岁末年初之际，为了贯彻落实关于“严抓生产安全，确保平稳过渡”的月度会议精神，继2023年12月1日召开集团安全生产经营专题会之后，工程管理中心工程条线组织各项目工程部全员，监理全员、总包和外墙涂料施工等施工单位工程管理人员，于2023年12月14日，召开了高处作业吊篮安全知识培训会。
安全施工，警钟长鸣。通过本次安全培训会议，全面分享了工地常用吊篮工程的安全管控要点，提升了项目各级管理人员吊篮高处作业安全管理能力，为项目安全生产、良性经营夯实了基础。
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6、构造：悬吊平台、悬挂机构、提升机构、安全锁、钢丝绳、电气控制系统六部分组成。
7、保护要求：安全母绳、安全绳自锁器、安全带
8、悬吊平台
技术要求：
①四周安全护栏，工作面护栏不低于80cm，其
余三面不低于110cm ；平台四周不小于15cm
的踢脚挡板；底板为防滑。
②应醒目的注明额定载重量及注意事项。
③应设靠墙轮或导向装置或缓冲装置。
9、悬挂机构
悬挂机构包括：配重块、后底座、前支架、上立柱、预紧绳、前横梁、中横梁、后横梁等组成。
技术要求：
①配重应标有质量标记，应准确、牢固的安装在配重点上。有防丢失措施。
②悬挂机构两吊点间距应与悬吊平台两点间距相等（偏差5cm以内）。
③连接轴、螺栓等要齐全。
悬挂机构（配重防丢失、后播杆与后支架用两个螺栓连接）
前横梁钢丝绳导槽和防冲顶装置
10、提升机
技术要求：提升机必须设有制动器。制动器必须设有手动释放装置，动作应灵敏可靠。
11、安全锁
LS30防倾斜安全锁（ 2把）允许冲击力30KN、锁绳角度调节范围 3° -8、自由坠落锁绳距离 ≤0.1m、使用钢丝绳直径￠ 8.3mm
锁绳状态
工作状态
上房行程限位器
12、钢丝绳
高处作业吊篮钢丝绳： 工作钢丝绳、安全钢丝绳、预紧绳三部分组成。
技术要求：
（1）安全钢丝绳必须独立于工作钢丝绳另行悬挂。
（2）在正常运行时，安全钢丝绳应处于悬垂状态。
（3）钢丝绳不得拉伤、变形或扭曲，端部的绳夹数量、间距、固定方法应符合标准。
（4）钢丝绳安全系数不应小于9。
上端为预 紧绳 ， 绳 夹数量 、 间距 、 固 定方式
钢丝绳配坠块
13、电气控制系统
技术要求：
①“三级配电两级保护”系统
②必须设置过热、短路、漏电保护等装置。
③必须设置紧急状态下切断主电源控制回路的急停按钮。
14、篮体、提升机、安全锁
1、篮体：
①栏杆、安装架、底架连接是否牢固 ②焊缝无裂纹、脱焊结构表面无重大损伤
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2、提升机
①与安装架连接是否合格
②无渗油、漏油
③电磁制动器制动是否良好
3、安全锁
①摇臂动作灵活， 无卡滞
②吊篮倾斜角度大于标定角度及时抱住安 全钢丝绳
③安全锁活动部位无过度磨损
03
吊篮安装标准
1、悬挂机构
①各连接部件牢固可靠
②配重数量无缺失、破损
③两套悬挂机构距离适当
④悬挂机构定位是否牢固可靠
⑤支点力臂设置合理、稳妥
2、钢丝绳
①工作绳和安全绳无绞绕
②钢丝绳卡牢固，数量完整
③无损伤、磨损、锈蚀、断股
④采用标定钢丝绳8.3mm
3、安全绳
①安全绳固定牢固可靠
②安全绳无磨损断股
③安全锁扣与安全绳相匹配
④安全绳长度要长于楼房高度2-3米以上
4、电气控制系统
①电缆及插头插座完好
②转换开关、急停开关动作灵敏可靠
③上升限位开关灵敏可靠
④接触器动作灵敏可靠
⑤控制电路采用安全电压
5、平台运行状况
①升降运行无异常响动
②平台是否可以水平
③倾斜时安全锁能否正常工作
④制动器动作有无卡滞、制动是否可靠
⑤手动下滑装置是否可靠
⑥提升机上升下降无异常响动
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吊篮安全系数计算
悬挂机构的配置应满足： K=Gxb/Fxa≥2
● 式中： K-防倾覆安全系数
● a-前梁悬伸长度1500 （毫米）
● b-前、后座间距离4600 （毫米）
● F –最大工作载荷加上悬挂平台总质量（包括悬
吊平台、提升机、安全锁、电器箱） 钢丝绳及1/2电缆之和）
● G-配重、后插杆、后支架 (约2 ×50 Kg)的总质量
● 工地情况：楼高按160米计算，最大载重630kg,钢丝绳0.24 Kg/米，电缆0.40 Kg/米，6米工作平台480 Kg K=Gхb / Fхa
● K=（ 900+2 ×50）× 4600/[(630+480+160 ×4 ×0.24+180 ×0.4/2) × 1500］
● K=4600000/1949400
● K≈2.36
结论：根据悬挂机构安全系数计算式K=2.36大于2可以保证吊篮正常使用。
05
吊篮架设与拆卸工艺
吊篮架设作业流程图
吊篮拆卸作业流程
吊篮的组装工艺
悬挂机构的安装
① 将插杆分别放入前、后支架内
② 根据施工需要调节好插杆的高度 ，随后用螺栓固定
③ 把前梁分别穿入前插杆内，再把中梁穿入前梁中， 或者先把前中后梁穿好，再将前后梁穿入后插杆内
④ 在前梁上的钢丝绳悬挂架下个的二销轴卡套上分别安装好工作钢丝绳和安全钢丝绳 ，在上方装上加强 钢丝绳，用绳夹夹好各条绳的端部 ， 再在安全钢丝绳的适当部位装好限位块
⑤ 根据施工需要， 调整前梁伸出长度， 然后把上支柱套在前伸缩架上， 并用螺栓紧固好
⑥ 调好前后支架间的距离，然后将梁与伸缩架、梁与梁连接好，并调整到三梁在一直线上。另外，在三 条梁的全长范围内，其水平高度差不得大于10㎝ ，且只允许前高后低。
⑦ 把加强钢丝绳经过上支柱与后支架上的开式螺旋扣连接好，用绳夹夹好钢丝绳端部， 然后旋转开式螺 旋扣收紧加强钢丝绳，在绷紧前梁消除间隙后，再旋4、 5扣，使它有一定的预紧力。
⑧ 把配重块平均套在两只后支架的的穿杆上。
⑨ 把工作钢丝绳和安全钢丝绳慢慢放到悬吊平台停放处
钢丝绳的安装
说明:
1、钢丝绳环绕鸡心环后；
2、采用钢丝绳采用四个钢丝卡固定；
3、在第三、四个绳卡之间留一个观察孔；
4、日常根据观察孔情况， 判定钢丝绳卡是 否松动时，当观察孔被拉直时,证明钢丝绳 卡松动，可以根据情况调整。
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上限位器安装
后支架固定
吊篮配重固定
前支架距离机构边缘大于200mm
悬吊平台与悬挂机构的连接， 工作钢丝绳进提升机，安全钢丝绳进安全锁
06
吊篮安全作业操作要求
1、对操作人员要求
① 吊篮装拆和操作人员都须经专门培训，取得劳动部门的“特种作业人员操作证”，并在有效期内方可上岗操作。
② 吊篮操作人员必须年满18 周岁、具有初中文化、无不适应高处作业的疾病和生理缺陷。
③酒后、过度疲劳、情绪异常者不得上吊篮作业。
④ 吊篮必须有二人协同作业 ，不允许一人单独作业或超过二人进行作业。
⑤操作人员应从地面进入平台，并可靠固定安全带；严禁在空中跨越平台或携带工具、物料进出平台。
⑥安全值班员、作业指挥员、机修人员等非直接作业人员，必须专门定岗设置。
⑦对违章指挥或有强令冒险作业等不安全因素， 操作人员有权拒绝执行。
⑧进入吊篮的作业人员必须佩带安全帽，使用安全带；不得穿拖鞋和易滑鞋子。
2、操作注意事项
① 每班作业前必须坚持安全检查并做好检查记录，发现故障尽快排除。
② 操作时不得同时按动二个以上开关 ，一人操作时，另一人应密切观察吊篮及四周情况。
③ 除紧急情况下使用手柄操作外，不得随意松开制动器，电磁制动复位后才能取下手摇柄。
④ 安全锁不能随意拨弄，擅自拆装；通电时不要随意触摸电气部位。
⑤ 吊篮运行时不得进行施工作业；吊篮平台与建筑物固定时不得进行升降作业。
⑥ 吊篮升降应量保持水平， 两段高差不得超过15cm ，发现超差倾斜或一端触及限位时，可采用单机提升 或下降进行调整。
⑦ 每班作业结束或中途停止作业， 应置平台于地面 ，如挂于接近地面的空中，应设支撑设施；不得已须将平台挂于空中预定位置时，应设安全通道井将平台适当栓定。
⑧ 待修的零部件应悬挂标志，修复摘牌前禁止使用。
3、应急安全措施
① 使用中的吊篮发现异常振动， 异常声音，异常气味等，应即停止使用并切断电源，及时排除异常或联系修理。
② 当吊篮在正常运行时，发现安全锁误动作或不慎碰脱安全锁复位杆，应停止下降动作，然后使提升机提升一段适当距离，让安全钢丝绳卸荷，再轻轻板动释放手柄。
③ 在作业中突遇断电时应即关闭电源 ，然后用手动方式同时操作两台提升机下降平台至地面。其步骤：
先用手制动刹住平台，然后释放电机制动， 缓慢松开手刹装置，让平台自然下降至需要位置，再旋紧电机制动器，将手制动手柄推至松开位置。
④ 在断电时用手动提升平台，应同时操作两台提升机，其步骤：先插入摇手柄，然后用手制动刹住平台， 释放电机制动，在缓慢松开手刹装置同时逆时针摇动手柄，手刹手柄不能离手。达到预定位置时合上手刹装置，旋紧电机制动器后将手制动松开，再取下摇手柄。
⑤ 发生意外断绳时，作业人员应及时安全地撤离吊篮平台，同时通知专业人员处理。
⑥ 发现触电事故，应迅速切断电源， 一时不易拉闸，应用干燥木棍等绝缘体将人与电源脱离，严禁人员直接接触被触电者，随即进行急救处理。
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整改验收
吊篮安装完毕，应由安装单位在自检符合要求后，向本企业相关部门，即设备管理和安全监管部门，以及使用单位发出通知，组织施工单位、监理单位。验收应严格把关，不放过任何不符合相关技术规范和 安装要求的缺陷。验收时要首先查验施工方案 ，技术安全交底，安装施工日记等记录；还要进行现场检查和试运行。验收时需要控制的项目有：
①钢丝绳：
包括起升绳和安全绳，要符合规范GB5972—86的有关规定； 无损伤 （乱丝、毛刺、断丝、压痕、死弯、松散或起鼓等）和锈蚀；由于吊篮升降是沿起升绳和安全绳运行，钢丝绳不得粘有油脂、砂浆或泥土 等杂物。
②悬挂机构：
a、配重块数、重量正确 ，在配重架上安放牢固（确保运行时不掉落）；b、宽度、 挑出长度和支承长度应符合方案上的给定尺寸；c、悬挂机构定位可靠 （确保运行时不移位）。
③安全锁：
在有效的标定期限内，动作灵敏可靠。
④升降装置：
升降装置与悬挂机构挑梁连接可靠，爬升机构运转正常无异响。
⑤电气系统：
各操纵按钮和急停开关灵敏可靠， 超重限位和超高限位灵敏可靠；电源电缆中有接地线，接地线与吊篮本体金属结构连接可靠，测量吊篮的接地电阻，应≤4Ω。
⑥运行试验：
将悬吊平台在离地1～3m的范围内上下运行3～4次,贴墙滚轮应运转自如,爬升机构应运行正常。载荷试验在超过额定载荷时超重限位应切断电源；最后，悬吊平台运行到墙面最高处， 超高限位应切断电源。
验收过程中发现的不符合项应认真整改，直至所有项目符合要求。
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事故案例及预防措施
2005年10月12日12：20分左右，位于沈河区北站金融开发区的沈阳财富中心工程，在进行第28至29层玻璃墙施工中，发生吊篮一侧脱落事故，3人坠落当场死亡。
2007年11月8日， 西单大悦城南侧， 一正在约30多米高空的施工吊篮作业时，其中一承重杆突然弯曲，致使吊篮严重倾斜，在吊篮作业的4名工人因系有安全绳，没有发生意外，事发40分钟后，救援人员将4名工人营救出吊篮。
09
吊篮的安全保障措施
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高处作业吊篮安全技术交底
1、必须向满足资质要求的吊篮公司租用，必须由吊篮公司的专业技术人员安装、调试、试验合格后组织安监、监理、施工三方验收合格后方可使用。
2、吊篮出厂时必须附有下列技术文件：
①产品合格证；
②安装使用和维修保养说明书
③安装图、易损件图、电气原理图及接线图、液压系统图等。
3、产品必须有清晰、醒目、耐久的标牌。标牌上应写明产品名称、主要技术性能、制造日期、出厂编号、制造厂等。
4、吊篮操作人员必须是适合于高处作业并经过技术培训和考核合格的人员。
5、吊篮平台的底板必须有防滑措施。吊篮平台与提升机构的连接必须牢固、可靠，不得有任何松动现象， 并应经常检查。
6、提升机构的传动零部件必须进行适当润滑。亦可采用自密封、自润滑，并应定期注入和更换润滑
油。提升机构的传动机构在电气失效时，应具备不超过两人就可操作的手驱动装置。提升机构的所有传动外露部分必须装上机罩或类似的防护装置，并有防水保护。
7、 吊篮必须装上下限位开关，以防止吊篮平台上升或下降到端点超出行程的范围。行程限位装置的安装方式须是以吊篮平台自身直接去触动。
8、吊篮上必须装有安全锁，并在吊篮平台悬挂处增设一根与提升机构上使用的相同型号的安全钢丝绳。每根安全钢丝绳上必须有不能自动复位的安全锁。安全锁的动作要灵敏，工作要可靠，并需经严格的检验和试验，不合格的产品不准 装配，安全锁必须在有效期内使用，超期必须由专业厂检测合格后方可使用。
9、钢丝绳的选择，应按作业条件和钢丝绳的破断拉力S选用吊篮钢丝绳，所选用的钢丝绳对于爬升式必须符合GB8902要求；并必须有产品性能合格证。
10、操作人员应随时对钢丝绳所有可见部分、钢丝绳与设备连接的部位、从固定端引出的钢丝绳及绳端固定装置进行检查。
11、 配重的要求，配重应准确、牢固地安装在配重点上，并应按说明图样规定配置足够质量的配重，在吊篮使用前须经安全检查吊核实才能使用。
12、电气系统的要求
①电气系统中的主要元件均应安装在电器控制箱内，并集装在绝缘板上，必须保证与电器控制箱外壳绝缘。其电阻值不得小0.5MΩ。
②吊篮的电源电缆应有保护措施，以防止意外的触碰，并应单独使用，且安装熔断保险开关。
③电器控制箱应有可靠的防水措施。
④吊篮的电器系统应有可靠的接零。
⑤电气系统中所选用的电气元件必须灵敏可靠。
⑥吊篮上备用的便携式电动工具使用的额定电压值不得超过220V，并应有可靠的接零。
⑦电器系统中应配备漏电保护器。
13、建筑物或构筑物支承处应能支承住吊篮的全部载荷。
●吊篮的管理必须坚持安全第一，预防为主的方针，遵照有关标准、规范、规定、制度及生产厂使用说明书的规定执行，当使用吊篮与安全矛盾时，必须服从安全的要求。
●吊篮使用方必须派出专职安全员对吊篮及使用人员进行管理， 并与出租单位办理每日交接班记录。
●操作人员每日检查：
①检查配重架及配重的固定情况
②检查钢丝绳，应无缠绕、断丝、散股等现象
③检查篮体连接情况及水平度
④检查电动提升机与平台连接情况，检查安全锁
⑤检查电源线接点，检查限位开关，做限位开关按压停止电机动作试验。
●人员上下应在工作平台的指定停放位置或紧靠工作平台的楼层窗口、阳台进行。人员进出吊篮前，应采取措施使 吊篮与墙面固定。严禁作业人员从一台吊篮直接翻入另一台吊篮。
●核定载重量XXXKg （通常500Kg)。严禁超载，工作平台内载荷应大致均布（载荷包括人体重量） ,7.5、6、5、4 、2.5、2米长工作平台限载2人。
●建筑材料和工具进出工作平台应从紧靠工作平台的楼层窗口、阳台稳妥进行，防止坠落。
●利用吊篮进行电焊、气焊作业时，必须对钢丝绳、工作平台进行全面防护，不得用吊篮作为电焊接线回路，严禁将电焊机、 乙炔发生器、氧气瓶、乙炔瓶等放入工作平台。
●工作平台内不得放置机械设备。
●不得擅自拆装安全锁提升机。
●工作平台悬挂在空中时，不得拆卸。
●5级以上大风、大雨、雷雨、雾天和大雪天，应停止使用。风雪过后操作人员应配合检修人员全面检查吊篮，确认安 全后方能使用。
●在进场使用中距离吊篮10m范围内不得有高压电线。
●电动吊篮的电源为380V50Hz，必须有接零、接地保护。
●每台电动吊篮应有独立的电源开关箱。
●吊篮内如需设置照明，必须使用36V的安全电压。
●吊篮不使用时应停放在指定的位置，并采取防风措施，固定好工作平台， 作业人员应每日清扫， 电动吊篮在下班后必须切断电源。
●进入吊篮人员必须符合高处作业的身体条件， 不符合高处作业身体条件者严禁进入吊篮。
●上吊篮时必须先带好安全带，扣好安全锁、使人和安全绳连在一起再上吊篮， 下吊篮时必须先下吊篮安全好才能解开安全锁、离开安全绳。
●施工前下方设立安全通道、危险隔离区， 派专人监护。
工
程
学
堂
工
程
学
堂
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隐藏在建筑内的秩序之美
建筑的外在，
通常会讲究统一和谐，
但在看不见的内部，
也隐藏着并不常见的秩序之美。
匠心筑造
致力美好
机电系统是在建筑设计过程中，与结构、给排水、暖通空调等密切配合的系统工程。它贯穿于整个建筑工程的全过程，不仅要考虑满足功能需求，还应符合美学要求，力求美观而协调。
机电之美
对于机电美学的追求从每个细节出发，通过对变电所内合理规划设计，使高低压设备布置紧凑，适应后期使用及维护要求，保证社区供电可靠性、安全性。这种对机电“艺术美”的追求源于我们对工程质量的严谨态度。
01 由小见大
从变电所设备布置开始
生活水泵房内的水泵设备、生活水箱及管线等设施，经过精心设计和管控，确保居民用水安全。在施工前，机电管线综合规划严格把关，施工过程中每个细节也得到了严谨的把控，使得整个系统更加流畅、通顺、排布合理，兼顾美观与实用性。
为提升展现地库管线的美观排布，我们提升了地库管线净高，在设计过程中，设计人员采取机电管线优先设计在车位上方的策略，以确保车道净高得到保障。在施工过程中，我们将始终坚持样板先行，树立品质意识，以点带面，实现全过程品控。以此为业主提供舒适、温馨的归家体验。
02 优化空间
提高地库美学价值
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我们在项目中借助AI智能摄像机，将传统的被动安防转变为积极安防，以确保业主的安全。智能系统能够捕捉到翻墙入侵人员的面部特征及行动轨迹，并在发现异常时立即发出预警，同时启动声光驱赶信号。此外，我们还配备了高空抛物专用监控摄像头，能够有效预防高空抛物行为，并为后续的调查取证提供有力支持。
03 AI视频防控，为居住环境保驾护航
AI视频防控系统设计是在儋州项目采用的一种创新的解决方案，通过前端选用高清摄像机与后端终端拼接显示屏以及高清存储，全面提升安防系统的稳定性和安全性，为业主提供更加可靠的居住环境，保障业主生命财产安全。
机电叠图从土建设计开始，并不是独立的，它要求根据建筑功能的要求，提前介入机电设计，确保满足建筑的使用功能。为了获得完美的效果，坚守机电功能的底线，隐藏不隐患，在建筑、精装和景观图纸的基础上进行设备叠图，设计一点一滴的优化，直至达成更加和谐统一的呈现效果。
04 提前介入，确保落地效果完美呈现
实现建筑机电艺术美需要在规划设计和空间布局等方面进行考虑和实施。机电之美，在于细节，它不仅需要有深厚的专业知识和技能，还需要有不断追求新产品设计亮点的匠人精神，只有这样才能创造出真正意义上的“机电艺术美”，实现鸿基“匠心筑造，相伴一生”的品牌理念。
结语
匠心筑造
致力美好
儿童设施就要
有“材”有“料”
儿童游乐设施，是社区的重要组成部分。
作为户外活动的重要载体，
设施的质量直接关系到儿童的安全和健康。
而材料是儿童活动设施中最重要、最关键的因素之一
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鸿基为了保证儿童的活动设施的环保性，最大程度上保护小业主们的身体健康，在多个项目的儿童活动设施中采用了木质材料，以海南儋州鸿基湖畔新城一期项目为例，我们以木质材料为主，搭建了高达5米的大型海盗船作为综合游乐设施，让小朋友们在自家小区可以玩的开心，玩的安心，这是我们的设计目标，也是鸿基打造全龄化乐居生活的理念。
木质材料具有良好的耐磨性、抗老化性，在儿童活动设施的制作过程中，要注意木质材料的干燥与处理，并且尽量避免使用胶粘剂等化学物质，这样才能保证儿童活动设施的安全性、环保性。同时，在木质材料的选择上要注重安全环保性，避免出现安全隐患。
01 木质材料
塑胶材料具有良好的弹性和抗拉性，韧性也优于其他材料。由于三元乙丙橡胶（EPDM）材料优质的压缩形变特性，可以有效降低儿童因意外跌倒而造成的伤害，因此目前广泛应用在儿童活动空间地面铺装。这类塑胶跑道材料以其无毒、无异味、可回收再利用等特性，成为儿童活动设施中的重要材料，为儿童活动提供了安全保障。
02 塑胶材料
鸿基在各项目中也大量应用了EPDM材料作为儿童活动空间的地面铺装，同时为了保障小朋友们活动时候的生理安全和环保需求，我们在儿童活动空间铺装的设计和施工过程中，严格参照国家标准，打造符合环保要求和安全要求并兼具美观的儿童活动场地。
鸿基在儿童活动设施设计中，充分了解儿童心理和生理特点，将环保材料与儿童心理特点相结合，尊重儿童的生理、心理需求，将环保材料与儿童活动设施有机结合，设计出符合儿童身心特点的环保设施，促进儿童身心健康发展，真正做到有“材”有“料”。
结语
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建阳项目社区景观示范区开放
COMPANY DYNAMICS
动态简讯
01
历经数月雕琢，2023年12月9日，建阳项目千万级社区景观示范区风华献映，开启一场倾城盛事。南平各界精英、千江月业主、客户及分销同仁前来观礼,开放现场人潮澎湃，共同品鉴一线滨水逸境。在各界来宾的见证下，景观示范区正式开放。不负天赋地脉的纯粹滨水逸境，预示着一种全新生活方式的到来。来宾们满怀期待，纷纷涌入社区景观示范区，开启一场国风美学的品鉴之旅！
COMPANY DYNAMICS
动态简讯
久闻不如亲见，初见即为惊艳！12月16日，荆州项目【公元盛启 御府和鸣】美学样板间开放盛典。以新中式楚韵雅境匠筑沙北东方人居藏品，以匠心鼎礼山水，以高定之姿态，开启时代精奢生活的全新篇章。嘉宾们步入样板间参观，近距离亲鉴楚韵府邸的高定与美好。不负盛名，凝聚匠心的高定美学样板间，刷新了人们对理想人居的想象，收获客户一致好评。
12月9日，风和日丽，阳光明媚。“江山多娇——纪念毛泽东诞辰130周年名家书法展”开幕式在海南儋州鸿基·翡翠湖成功举办。本次书画展，共汇集了上千名市民前来打卡，人气轰动儋州，得到了广大书画爱好者和市民的一致好评，掀起儋州书画文化热潮，同时体现鸿基城市发展上心，对人居需求上心，对文化传承上心的品牌精神。
12月23日，海南儋州项目持续举办岛外推荐会。在北京的见面会上，活动以书法研讨为切入点，吸引了众多当地城市客户的目光，有效地推广了项目形象。
作为鸿基地产入驻建阳武夷新区的山水系高端住宅项目，千江月是鸿基地产产品力的匠心呈现。它以品质园林意境，演绎中式文化内核。以传承加创新的方式，致敬新当代建筑审美。
荆州鸿基·公元御府实体样板间璀璨绽放
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儋州翡翠湖举行纪念毛泽东诞辰名家书法作品展
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儋州翡翠湖持续举办岛外推介会
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邹平项目录制“业主说”
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12月19日，邹平项目开展业主访谈系列活动，邀约业主进行访谈录制，发动业主作为项目代言人，以业主视角释放，提振市场口碑。
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常熟项目举行盛大的交付活动
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心归家至 臻心不负，12月29日，地产集团常熟项目举行盛大的交付活动。交付首日，项目预约了100余组业主，到访客户高达180余组，常熟项目工作人员也早在交付前夕做足了充分的准备，赋予了业主贴心的归家仪式。本次交付仅仅是美好生活的开始，地产集团将不负众望，继续前行，将所有对未来生活的憧憬，以交付到业主手中的一把把钥匙为始，开启美好生活。
COMPANY DYNAMICS
动态简讯
12月，隆冬时节，鸿基地产各项目联合鸿基生活积极开展冬至及圣诞节等系列活动，湖南、板芙、曹县、海南、惠东、昆明、孝感、邹平等项目，活动类型丰富多彩，营造了浓厚的节日氛围，案场人气氛围浓烈，有效增加客户粘性及促进成交。
COMPANY DYNAMICS
动态简讯
12月15日，昆明项目举办业主观影活动，活动邀约业主、经纪人共计120约人，活动得到业主一致好评并通过与经纪人链接“鸿小宝”以及活动共同推广项目。
12月11日至12日邹平项目举办北京参观活动，邀请部分业主及新入职销售团队参观集团总部，通过大集团品牌背书提升鸿基地产品牌形象，提升置业顾问及业主对项目信心，同时通过此次活动深度维护业主，提高老带新占比。
随后，在12月25日举办业主座谈会活动，定向邀约30组业主代表参加，项目总与工程负责人、营销负责人及客关经理出席并就业主关心问题进行现场逐一专业解答，积极主动正面解决问题。
邹平项目举办业主北京行及座谈活动
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昆明项目举办观影活动
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曹县项目组织采摘草莓活动
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12月9日，曹县项目邀请意向客户参与草莓采摘之旅，在草莓种植大棚中体验亲自采摘的乐趣，拉近与客户距离，促进客户成交。
各项目积极举办暖场圣诞节活动
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12月7日，沛县项目工程负责人做客项目线上直播间，通过工程的专业讲解，解析施工工艺，与粉丝互动，打造项目良好口碑，有效推广品牌形象。
沛县项目进行工程负责人线上讲解直播
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活动类型包括“围炉煮茶、斗地主大赛、包饺子大赛、饼干屋、圣诞树DIY”等各种形式，现场氛围浓烈。这些活动根据地域特色开展，有效拉近了与客户的距离，通过喜闻乐见的形式成功打造了温暖浓烈的营销氛围，不仅满足了客户购房需求，更是鸿基在寒冷的季节的温情献礼，展现了对客户的深切关怀，赢得了客户信赖和市场认可。这也有助于鸿基品牌的塑造，让鸿基在寒冬凌冽中更加深入人心。
12月15日，中山金色年华某业主家阳台祭祀香烛引发阳台着火，鸿基生活中山分公司第一时间启动消防应急预案，项目负责人带领多名物业管理人员迅速抵达现场，在消防车到达前，物业工作人员使用消防水枪快速对阳台着火部位初期火灾进行了扑灭。同时迅速与业主取得了联系，确认室内无人和安全的情况下，与抵达的消防治安警察进行了衔接，充分体现了物业公司快速、高效处置突发事件的能力，全程无人员受伤，把业主损失降到了最低，得到了消防、公安警官和业主们的一致好评。12月23日下午，该户业主送来“灭火神勇，保业主平安”锦旗一面，表达对中山金色年华花园物业工作人员工作的认可和赞扬！
灭火神勇，保业主平安
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12月，鸿基地产各项目积极开展渠道维护，传递信心。邹平、湖南、板芙、曹县、惠东、孝感等项目通过各类渠道，在当地的推广打下坚实基础，为项目推广和宣传保持活力。
COMPANY DYNAMICS
动态简讯
各项目积极开展渠道维护
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诸暨项目开展公益助农活动
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12月21 日，诸暨项目联合当地国资机构开展公益助农活动，确保当地居民蔬菜的及时得到采收，并对售楼处进行现场勘察。
各项目开展团队文化建设
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沛县及惠东等项目开展对销售优秀精英进行荣誉表彰，旨在促进销售积极性，增加成交转换率，冲刺年终。
工程管理中心组织召开了安全生产经营专题会
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岁末年初，为确保各项目稳定生产、杜绝安全隐患。贯彻落实“严抓生产安全，确保平稳过渡”的会议精神，工程管理中心总经理黄保华组织总部工程条线、各项目总经理和工程部全员，于12月1日召开了安全生产经营专题会，从各类重点危险源安全方面，按不同施工阶段对每个项目做出风险提示，提出防范措施及管控要点，并通报近期工程巡检项目典型安全问题警示、安全亮点分享、安全周检开展情况、安全管理要求。
2023年第48周-51周
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2023年第48周
孝感项目一期一标段成功取得竣备
孝感项目在总裁和分管领导梁桓的统筹规划下，项目总经理张辉、开发部张伟和工程部张振组成的竣备工作小组面对工期、验收环节繁多等现状，迎难而上、披荆斩棘，于11月28日组织召开联合验收专题现场会议，用不到2天时间完成联合验收流程审批，11月30日下午取得项目首批次“建设工程竣工档案验收意见书”（孝感当地政策无竣备证，取得联合验收合格意见书即为竣备）。此举创造了“鸿基效率”，以最快的速度突破了孝感当地办理验收竣备极限时间，为项目首批次顺利交付、强化品牌影响力、树立市场信心奠定了坚实的基础。
工程总监 张振
分管领导 梁桓
项目总经理 张辉
开发副总监 张伟
2023年第48周
湖南项目纾困资金展期并打通41#楼解押通道
湖南项目在分管领导刘培锋总的指导下，项目总经理魏江辉带领开发部李兰，经过多次公关、蹲守政府机构领导，用实际行动证明了我司对本项目竣工交付的决心，打消了住建局领导二次保交付的顾虑。实现纾困资金还款展期及还款顺序，并于11月28日完成了41#栋首批房源解押，后续房源的解押均可根据项目的销售情况参照执行。41#楼本次完成首批房源解押，对项目后续的销售、收回在途资金、提高品牌安全感、促进后续经营有着重大意义。
项目总经理 魏江辉
开发主管 李兰
2023年第51周
珠海项目成功取得项目竣备
珠海项目在集团领导的指导下，项目总经理赵永华冲锋一线，项目团队各条线背靠背紧密配合，提前铺排，实现竣工验收自质监站审批完成后50分钟内住建局发证，创造珠海市竣备最快记录，圆满完成竣备任务，为项目资金盘活取得关键突破，同时为还本付息及交付奠定坚实基础，对项目整体经营具有里程碑意义。不惧逆境，背水一战！珠海项目将坚定信念，迎难而上，定能达成各项任务目标。
开发高级经理
穆巍
项目总经理
赵永华
工程副总经理
高顺杰
工程资深经理
赵鹏飞
2023年第51周
板芙项目取得7-9栋竣备及确权
板芙项目在集团领导指导下，项目总经理刘洋、副总经理曹中男带领的工程、开发、设计团队，攻坚克难1天内取得竣备证及大确权，成为中山市首个“竣备即确权”之标杆项目，受到政府各界的认可，为鸿基地产在板芙树立了良好的品牌形象。本次竣备及确权，为项目健康经营、还本付息创造必要条件。不惧逆境，背水一战！板芙项目势必不负韶华、全力以赴！
项目总经理 刘洋
项目副总经理 曹中男
工程、开发、设计团队
每周之星
每周之星
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12月DECEMBER
数据截止12月27日24点
销售面积排名
销售套数排名
2023年12月1日-12月27日
备注：所有数据为鸿基地产在2023年12月1日-12月27日期间各项目销售认购套数/面积，不含车位/储藏室、工抵。
Sales list
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冬天的脚步渐渐走近
这个季节带给我们宁静
也带给我们对春天的期待
还有鸿基下半年的员工生日会
窗外寒风料峭
精心筹备的生日会却热闹非凡
2023年12月20日，暖心的生日会在期待中热烈开幕，迎来了下半年的寿星和小伙伴们。鸿基地产综合管理中心联合鸿基工会精心筹备，设置多个游戏环节和抽奖带给大家一个又一个的惊喜。大家欢聚一堂，为寿星们送上祝福，也为这个冬天增加一份纪念和温暖。
生日是个值得纪念的时刻，也是一个新的起点，大家在生日会现场品尝蛋糕，在游戏环节中培养默契，在工作之余展现轻松活泼的一面。
大家积极参与，友好互动，增进交流，在浓烈的生日氛围中感受集体的温暖，寄托对未来的美好期待！
即便岁暮天寒，也要心存火光；纵然朔风凛冽，也要满怀期许。在温馨生日歌的氛围里，寿星们许下愿望，也喊出了对未来的坚定信念，与鸿基一起，共赴未来。
鸿基地产注重员工关怀，努力营造积极向上的文化氛围，关注员工发展，搭建相互交流的平台，在特别节日为员工发放福利，提升鸿基人的归属感和凝聚力，让每一位鸿基小伙伴感受集体的温暖，与员工共成长。
冬日的气息清冷而纯净
也积蓄着蓬勃的生机
愿鸿基寿星们积蓄力量
心怀温暖 生生不息
特别的日子里
一岁一礼 顺遂所愿
心存温暖 一路同行
鸿基地产举办2023下半年员工生日会
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新员工风采
Employee style
王立强
诸暨项目 营销总监
申勇
财务中心财务高级经理
王德民
沛县项目成本高级经理
王娟
沛县项目人力行政高级经理
陈显新
荆州项目成本资深经理
黄光平
建阳项目策划经理
周国乐
昆明项目客户关系经理
刘美浓
板芙项目策划主管
晏廷凯
昆明项目工程经理（土建）
何伟健
板芙项目渠道专员
林展鹏
板芙项目置业顾问
贾云承
昆明项目置业顾问
梁莞苧
惠东虹海金岸置业顾问
李志君
惠东虹海金岸置业顾问
张慧
荆州项目置业顾问
谢文
沛县项目自渠专员
12月
dec.
新员工风采
Employee style
付宝娜
邹平项目置业顾问
谢俊洁
建阳项目置业顾问
胡杏
湖南项目置业顾问
何美玲
建阳项目签约主管
符丽秋
儋州项目签约主管
welcome
to HJLAND
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中国房地产市场2023总结&2024展望
2023年，“房地产市场供求关系发生重大变化”定调楼市，各级政府部门频繁优化楼市政策力促房地产市场平稳运行，政策环境已接近2014年最宽松阶段，但居民收入预期弱、房价下跌预期仍在等因素依然制约着市场修复节奏，新房市场调整态势未改，核心城市政策效果持续性不足。以价换量下，重点城市二手房市场表现好于新房。
（1）房价：1-11月，百城新建住宅价格累计上涨0.16%，主要受政策管控及部分优质改善楼盘入市带动等因素影响，新房价格出现结构性上涨。1-11月，百城二手住宅价格累计下跌3.00%，跌幅较去年同期扩大2.45个百分点，房价走势持续低迷，至11月，已连续19个月环比下跌，连续6个月环比下跌的城市数量超90个。
（2）市场供求：1-11月，重点100城新建商品住宅销售面积同比下降约5%，1-10月重点15城二手房销售规模同比增长35%。全年来看，受疫情后需求集中释放带动，一季度市场升温明显，年中量价出现回落，市场表现低迷，8月底中央及各级政府加大政策托底力度，9-10月新房销售同比降幅有所收窄，但政策效果持续性不足，年末市场仍旧面临下行压力。50个代表城市商品住宅批准上市面积同比下降超10%，可售面积小幅回落但仍处高位，短期库存出清周期延长至19.5个月。
（3）需求结构：2023年以来，改善性住房需求仍为新房市场关键支撑，30个代表城市中多数城市套总价均值、中位数和各价位门槛值均高于上年同期。面积段来看，90-120平方米产品仍占据市场主流地位，伴随着各城市逐渐取消或优化楼市调控政策，再改、高端改善需求得以释放，改善市场表现出一定韧性。
（4）土地市场：1-11月，全国300城住宅用地推出、成交面积同比分别下降21.5%、28.0%，仅部分城市或个别地块热度较高，整体低迷态势未改。重点22城方面，优质地块成交量增加，央国企为拿地主力，拿地金额占比达50%，民企投资力度仍不足。至11月末，除北京、上海、深圳外，多数城市已取消土地最高限价，但仅少量核心城市优质地块拍出高溢价，整体热度仍较低。
（5）政策展望：需求端，未来京沪有望降低二套房首付比例，降低房贷利率，优化普宅认定标准，降低交易税费等，此外，一线城市按照因区施策的方式优化郊区限购也存在可能；核心二线城市中预计将有更多城市全面取消限购；更多低能级城市或通过发放购房补贴等方式促进购房需求释放。供给端，企业端资金支持政策有望继续细化落实，企业融资环境有望得到改善；“保交楼”资金和配套举措或进一步跟进，各地土拍规则预计将继续放宽；另外，“三大工程”建设相关政策有望加速落地。
（6）市场展望：根据“中国房地产业中长期发展动态模型”测算，2024年全国房地产市场将呈现“销售规模仍有下行压力，新开工面积、开发投资或继续回落”的特点。中性情形下，预计2024年全国商品房销售面积同比下降4.9%，乐观情形下，2024年，宏观经济持续恢复，居民置业意愿有所好转，叠加城中村改造如期推进，全国商品房销售面积或可实现小幅增长。而新开工、投资受多项不利因素影响，或将延续下行态势。中性情形下，2024年新开工面积同比降幅在10%左右，新开工规模低于9亿平方米；房地产开发投资额同比下降6.1%。
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摘要
行业观瞻
Industry outlook
行业观瞻
Industry outlook
展望2024年，房地产市场恢复仍依赖于购房者预期能否修复，供求两端政策仍有发力空间，“三大工程”将是政策发力主要方向，预计将对明年稳投资起到重要作用，同时也会对销售恢复、稳定预期起到积极作用。整体来看，2024年新房销售市场依然面临调整压力，若经济持续恢复、置业意愿改善，叠加城中村改造如期推进，销售规模或可实现小幅增长。在销售市场修复缓慢影响下，全国新开工、投资下行态势或难改。
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销售方面，根据中指数据，2023年1-11月，TOP100房企销售总额为57379.0亿元，同比下降14.7%，降幅相比上月扩大1.6个百分点。各阵营房企销售额同比均有所下降，TOP10房企销售额平均同比下降9.3%，TOP11-30、TOP31-50房企、TOP51-100房企销售额平均同比降幅较大，分别下降14.6%、17.7%、25.1%。
从企业类型来看，央国企实现增长。TOP50企业中，央国企销售额平均增长8.2%，而稳健民企销售额平均下降6.8%，混合所有制企业下降15.3%，出险民企下降48.0%。
拿地方面，2023年1-11月，TOP100企业拿地总额10855亿元，同比下降6.6%，降幅较上月收窄3.4个百分点。其中，前50家企业和前100家企业中，央企和国企数量占比均在七成以上。头部企业坚持以销定产、量入为出，以保持投资效率和经营稳健。
融资方面，2023年1-11月，房地产企业债券融资总额为6287.9亿元，同比下降8.6%，降幅较上月收窄0.3个百分点。其中，房地产行业信用债融资3959.5亿元，同比下降6.8%，占比63.0%；海外债发行183.8亿元，同比增长4.4%，占比2.9%；ABS融资2144.6亿元，同比下降12.6%，占比34.1%。
从债务余额来看，截至10月末，2023年内到期债券余额为1165.3亿元，其中，海外债占比为23.4%，信用债为76.6%。2024年到期债券余额为7873.4亿元，其中，海外债占比为34.0%，信用债占比为66.0%，整体偿债压力仍在。
2023年，我国房地产市场仍处于下行阶段，房企资金面承压未改。在供求发生重大变化的新形势下，市场格局与企业格局继续面临调整，长期来看，房地产市场十万亿规模仍在，不同城市、不同需求仍有结构性机会。与此同时，行业探索新发展模式的方向逐渐清晰，房企应紧抓市场机会积极作为，并主动适应新形势，轻重并举实现高质量发展。展望2024年，全国新房市场短期依然面临下行压力，不同房企需要结合自身情况制定相应策略，穿越周期。
2024年房企经营策略建议
2021年至2023年1-11月top100房企销售额均值及增速情况 数据来源：中指数据CREIS
一方面，借助当前金融政策窗口，积极与金融机构对接，对债务能展尽展，同时，积极营销回款，并全力保交付；另一方面，处置资产、加快出清，抓政策机遇盘活存量，包括未售住宅、非住宅、未动工土地等，结合政策契机，主动寻求机会将相关资产通过转为保租房或保障房进行盘活，承担相应损失进行出清。
针对出险房企，建议积极作为，解决当前面临的问题。
针对稳健型房企，抓市场机会积极营销，
快速回笼资金，轻重并举探索新发展模式。
第一，积极营销快速回款。当前房地产市场规模仍在，中长期看政策环境仍将保持宽松态势，核心一二线城市政策具备进一步优化空间，企业应把握市场窗口积极营销。同时，和金融机构积极开展合作，拓宽融资渠道，降低融资成本。
第二，优化城市布局结构，聚焦核心城市，并保持一定拿地规模。土地是房企重要的生产资料，企业须保持一定的拿地规模，才能实现可持续发展。当前市场仍处调整期，精准投资仍是最重要的投资策略，房企拿地仍需优中选优，聚焦核心城市核心区域，保障项目去化安全性。另外，明年城中村改造或将得到更多政策和资金支持，房企应积极寻找参与城中村改造的机会。
第三，打磨产品力，把握主流需求。未来好产品、好服务是房企立足市场的关键。在商品住房回归商品属性的趋势下，未来消费者对房企产品品质和服务品质的要求也将更高，好产品、好服务才会有更强市场竞争力；同时，改善性需求未来具备较大发展空间，把握主流需求，才能更好地促进销售资金回笼。
第四，轻重并举，积极探索新发展模式。在新形势下，伴随着行业探索新的发展模式，房企也应顺势而为，积极探索适合自身发展的新模式，轻重并举或是重要方向，代建、物业服务、商业运营、长租公寓等方面具备发展空间。如在代建领域，近年地方国资拿地入市率低、地方保障房建设正在加速，代建市场仍处于快速发展期，代建行业渗透率及规模仍有较大提升空间。
行业观瞻
Industry outlook
行业观瞻
Industry outlook
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主办：地产集团营销管理中心
投稿热线：13613090325（微信同号）
《在鸿基》 第19期
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