《以案说法》电子书刊2024第1期

辽宁省司法厅

2024年第1期

存在管理瑕疵的物业应当赔偿

杜某拖欠物业费被所在小区的某物业公司起诉，但由于物业公司疏于管理，对于小区内其他业主私自挖菜窖改变小区排水管线，导致小区内排水受阻，造成杜某车辆因罕见的特大暴雨被淹，损失5万余元，杜某以此为由抗辩并提起反诉。

1.《物业管理条例》第36条规定，物业服务企业应当按照物业服务合同的约定，提供相应的服务。物业服务企业未能履行物业服务合同的约定，导致业主人身、财产安全受到损害的，应当依法承担相应的法律责任。物业公司作为小区物业管理主体，其承担的是小区公共部分物业管理及安全保障义务，小区地下车库管理系其管理范围的一部分。本案中，物业公司对业主私自开挖的违章菜窖疏于管理，物业管理存在瑕疵，导致特大暴雨时地下车库被淹、业主车辆受损，二者之间存在一定因果关系，物业公司应承担相应赔偿责任。

物业公司对小区物业负有一定的风险防范及提醒义务，在业主因不可抗力的自然灾害遭受财产损害时，如果存在因果力，那么物业公司应当承担相应的赔偿责任。同时，在酌情确定赔偿责任及范围时，应当遵循物业公司管理瑕疵程度及权利义务对等原则。

即使物业公司在管理中存在疏忽于过错，但这些均不是拒绝缴纳物业费的合法理由，业主维权的合法途径是成立业委会，如果没有业委会可以通过街道、社区、物业办等组织进行理性维权。

2.考虑当时特大暴雨的不可预测性、物业公司组织救灾表现及其对违章菜窖的疏于管理，依民法典等价有偿和公平合理原则，即权利义务对等，综合考虑物业过错程度、收取物业管理费标准等实际情况酌定物业公司应承担赔偿责任以杜某应缴纳的一年度物业管理费为限，判决杜某支付拖欠物业费，物业公司赔偿杜某20000余元。

辽宁百维律师事务所  刘军

法院认为

律师分析

温馨提醒

不能继承继父母的遗产

离婚中，作为继父母的一方对受其抚养教育的继子女明确表示不继续抚养的，应视为继父母与继子女关系自此协议解除。继父母去世时，已经解除关系的继子女能否要求对原继父母的遗产进行继承？

蕾蕾3岁时候父母就离婚了，她跟着母亲远走他乡生活，与父亲孙某多年没有联系。她的父亲孙某在与蕾蕾的母亲离婚后，又经历了三段婚姻，但是婚姻维系的时间都不长。其中：与第二任妻子结婚后，该任妻子与其前夫所生育的2岁幼子小亮也与母亲一起同继父孙某共同生活，到小亮9岁时，其母亲与继父孙某离婚，双方离婚协议中约定：女方同前夫所生男孩，仍由女方抚养直至工作，男方不承担其他费用。孙某与第三任妻子没有子女，与第四任妻子高某生育了孩子小玲，小玲4岁时，孙某去世，小玲由母亲高某抚养。

继子女对继父母的遗产是否享有继承权，主要是以是否形成抚养关系为标准。而确定是否形成抚养关系，应以继承实际发生时为准。小亮2岁时，因生母与被继承人孙某结婚，确实与孙某共同生活，形成事实上的继父子关系。但在二人离婚后，在孙某不愿意继续抚养的情况下，应视为继父母子女关系的解除，他们之间父母子女的权利义务不复存在。而且，小亮与孙某的继父子关系解除之后至孙某病故时，期间长达二十余年之久，双方再无来往。小亮成年后也不存在赡养孙某的事实。因此，法院认为，小亮不能因为与孙某曾经有过抚养关系而作为继承人去法定继承孙某的遗产。最后判决蕾蕾作为孙某的亲生女儿与小玲和高某三人共同继承了孙某的遗产。

继父母子女之间的亲缘关系是基于生父或者生母与继母或者继父缔结婚姻而形成的拟制血亲关系，不同于生父母子女之间基于血缘而产生的天然的亲缘关系。在涉及到继父母子女之间的权利义务关系时，除一般性的身份关系规定，比照生父母子女之间的规定外，在裁量权利保护的案件中，主要标准为双方是否互相尽到了相应的义务，即权利义务的对等性。在本案中，一方面，孙某已经与小亮的母亲离婚，并表示不再继续抚养小亮；另一方面，小亮也没有对孙某尽到赡养义务。因此，法院判决小亮不能因为与孙某曾经有过抚养关系而作为继承人去继承孙某的遗产，既合法又合理！

由于孙某去世没有留下遗嘱，因此他名下的一所房产作为遗产，引发了继承人们的争夺。蕾蕾作为原告，将父亲的现任妻子高某和同父异母的妹妹小玲，以及曾经与父亲形成继父子关系的小亮一起告上了法庭，要求作为法定继承人与小亮、小玲和高某均分孙某名下房产。

辽宁观策律师事务所   杜晓彤

【法院观点】

律师评论

民法典第一千零七十二条：继父母与继子女间，不得虐待或者歧视。

继父或者继母和受其抚养教育的继子女间的权利义务关系，适用本法关于父母子女关系的规定。

因为与孙某曾经有过抚养关系而作为继承人去继承孙某的遗产，既合法又合理！

法律规定

辽宁煤都律师事务所曹阳

近年来，屡屡发生房子买到手，甚至已经入住了一段时间，仅差没有办理房屋过户一道手续，突然发现房子被法院查封的情况。遇到这样的情况，该怎么处理？在法律上又有哪些规定呢？

2013年11月6日，于珊珊与兴驿置业公司签订《商品房买卖合同》，合同载明：于珊珊购买的房屋为温馨家园A1幢2单元301号房屋，总价款723582元整，已付全款。2014年6月18日，兴驿置业公司给于珊珊出具《入住通知单》。于珊珊就案涉房屋到物业公司办理入住时间、领取钥匙时间、首次缴纳物业费的时间为2014年6月18日。

2012年12月，兴驿置业公司与长安国际信托股份有限公司签订《长安信托-西水湾二期项目收益权财产信托抵押合同》，约定兴驿置业公司将信托财产及权益（包括诉讼双方诉争的房屋）抵押给长安信托公司，并办理了抵押登记；同时双方签订《信托委托合同》，约定抵押权人长安信托公司，委托抵押人兴驿置业公司代理其提供收入清收服务，包括但不限于标的财产权利项目的销售收入。

2012年，兴驿置业公司取得案涉房屋项目的《商品房预售许可证》。于珊珊至今未办理房屋过户登记手续。

于珊珊对案涉房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益。

依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：

（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；

（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；

（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；

（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。

（一）关于购房合同的效力问题。于珊珊与兴驿置业公司签订了《商品房买卖合同》、2014年6月17日于珊珊与兴驿置业公司签订的《产权认购协议书》、2014年6月18日兴驿置业公司给于珊珊出具的《入住通知单》以及于珊珊办理入住等相关证据，可以认定于珊珊与兴驿置业公司在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同。

（二）关于是否合法占有的问题。于珊珊向法庭提交了《入住通知单》、物业费收据、水电气费收据、电梯费收据、装修保证金收据，2014年6月18日，兴驿置业公司给于珊珊出具《入住通知单》。于珊珊就案涉房屋到物业公司办理入住时间、领取钥匙时间、首次缴纳物业费的时间为2014年6月18日。故于珊珊在人民法院查封之前已合法占有案涉不动产。

争议焦点

（三）关于于珊珊是否已支付全部购房款的问题。通过于珊珊向法院提交的转账记录，证明于珊珊于2014年6月17日已经向兴驿置业公司指定的工作人员支付了购房款723582元，故可以认定于珊珊已足额支付购房款。

（四）关于未办理过户登记手续的过错问题。兴驿置业公司与长安信托公司签订的信托合同、抵押合同、信托委托合同，以及不动产登记中心出具的情况说明证明兴驿置业公司有权出售案涉房屋，案涉房屋因兴驿置业公司设定在建工程抵押，且未办理不动产首次登记，故案涉房屋未办理过户登记非因买受人自身原因。

最终结果

不得执行山西省高级人民法院查封的坐落在某省某市某区的温馨家园A1幢2单元301号房屋。

日常生活中经常可见卖房人因自身原因，出卖房屋后不能及时协助买房人办理房屋过户手续，卖房人因自身债务问题，被其他债权人诉讼至法院，同时其他债权人将还登记在卖房人名下的房屋申请查封。

此时，买房人需注意保存以下相关证据：

1.购房合同；

2.支付购房款的转账记录；

3.办理入住手续的材料；

4.交纳物业费、水、电、暖气费、网络费、电梯费、维修基金等费用的收据。

5.其他相关证据。

这样即可符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定。拿起法律的武器，保护自己的房屋。

进入夏季，一场暴雨浇灭了连日来的高温炙烤，在享受到久违凉爽的同时，也有可能遭遇突如其来的法律纷争。面临涉雨纠纷，如何依法维权？

民法典第一千二百五十三条：建筑物、构筑物或者其他设施及其搁置物、悬挂物发生脱落、坠落造成他人损害，所有人、管理人或者使用人不能证明自己没有过错的，应当承担侵权责任。所有人、管理人或者使用人赔偿后，有其他责任人的，有权向其他责任人追偿。

民法典第一千二百五十七条：因林木折断、倾倒或者果实坠落等造成他人损害，林木的所有人或者管理人不能证明自己没有过错的，应当承担侵权责任。

当遇到暴雨天气，行人被户外广告牌或折断的林木砸伤，根据民法典的相关规定，户外广告牌或折断林木的权属主体承担的是过错推定的损害赔偿责任。即除非户外广告牌的所有人、管理人或者使用人、林木的所有人或者管理人可以证明自己尽到了合理的安全管理义务，不存在过错，例如暴雨前采取加固、设置防护网等安全措施防止损害的发生，否则就应对行人的损害承担侵权责任。

律师建议

暴雨天气，行人被户外广告牌或折断的树木砸伤，谁应担责任？

法官提醒

暴雨若超出人类预防能力限度，达到难以避免、不能克服的程度属于不可抗力。但随着科学技术的发展，天气预报的准确度也越来越高，而且暴雨来临前政府都会发布预警提醒市民注意安全，采取预防措施。

所以一般情况下，暴雨属于快递公司主观上应当能够遇见的天气情况，不符合不可抗力“不能预见”的要件；发生暴雨时，快递公司可以采取使用全封闭的运输集装箱运输货物、及时启用雨衣等应急设备包扎货物以避免淋湿，因而暴雨也非快递公司“不能克服”的事件。

因暴雨天气不符合不可抗力的全部构成要件，暴雨导致快递被泡，快递公司以不可抗力主张免责一般不会得到支持，仍要承担违约责任。

民法典第一百八十条：因不可抗力不能履行民事义务的，不承担民事责任。法律另有规定的，依照其规定。不可抗力是不能预见、不能避免且不能克服的客观情况。

民法典第五百九十条：当事人一方因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但是法律另有规定的除外。因不可抗力不能履行合同的，应当及时通知对方，以减轻可能给对方造成的损失，并应当在合理期限内提供证明。当事人迟延履行后发生不可抗力的，不免除其违约责任。

护网等安全措施防止损害的发生，否则就应对行人的损害承担侵权责任。

法官提醒

暴雨导致快递被泡，是否能以不可抗力主张免责？

服”的事件。

       因暴雨天气不符合不可抗力的全部构成要件，暴雨导致快递被泡，快递公司以不可抗力主张免责一般不会得到支持，仍要承担违约责任。

民法典第二百七十一条：业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。

民法典第二百八十一条：建筑物及其附属设施的维修资金，属于业主共有。经业主共同决定，可以用于电梯、屋顶、外墙、无障碍设施等共有部分的维修、更新和改造。建筑物及其附属设施的维修资金的筹集、使用情况应当定期公布。

紧急情况下需要维修建筑物及其附属设施的，业主大会或者业主委员会可以依法申请使用建筑物及其附属设施的维修资金。

法官提醒

当发现暴雨导致房屋外墙漏水，首先应查看《商品房买卖合同》和《住宅质量保证书》，看漏水时间是否超过保修期。

如在保修期内的，应当由开发商承担修复责任；开发商拒绝修复或者合理期限内拖延修复的，房屋的业主可以自行修复，修复的费用由开发商承担。

如超过保修期的，因外墙属于业主共有部分，经业主共同决定，可以使用建筑物及其附属设施的维修资金对外墙进行维修。如果遇到紧急情况，业主大会或者业主委员会可以依法申请使用建筑物及其附属设施的维修资金。

暴雨导致房屋外墙漏水谁担责？

如超过保修期的，因外墙属于业主共有部分，经业主共同决定，可以使用建筑物及其附属设施的维修资金对外墙进行维修。如果遇到紧急情况，业主大会或者业主委员会可以依法申请使用建筑物及其附属设施的维修资金。

雨中车辆陷入井盖导致受损，谁来承担赔偿责任？

民法典第一千二百五十八条：在公共场所或者道路上挖掘、修缮安装地下设施等造成他人损害，施工人不能证明已经设置明显标志和采取安全措施的，应当承担侵权责任。

窨井等地下设施造成他人损害，管理人不能证明尽到管理职责的，应当承担侵权责任。

法官提醒

一般来讲，雨天路况不好，容易发生事故，道路施工人、窨井等地下设施管理人更应尽到注意义务。如果施工人未设置明显标志和采取安全措施、管理人未及时修缮井盖造成车辆损坏的，由施工人和窨井等设施管理人承担赔偿责任，承担责任的多少，还要综合施工人、管理人是否尽到必要管理责任、受害人对损害是否存在过错、过错与损害结果之间的因果关系的大小等因素判定。

在遭遇极端天气时，即使施工人、管理人尽到义务，也可能无法避免损害发生，这种情况下，施工人、管理人可以以不可抗力主张免责。如果车辆投保了车损险，可以直接向保险公司主张理赔。

案情概要

5月26日，广东某地。四名学生到河中游泳玩耍，其中三名孩子不幸溺水身亡，村名曾多次警告却被无视。据悉，三名溺水的孩子中2人15岁，1人仅11岁，是附近学校中学生和小学生。

6月1日，重庆某地。两名孩童玩耍时溺水，在紧急关头，某小学35岁的体育老师王红旭跳入江中，在群众联手接力下将两名落水小孩成功救起。但是，王红旭因体力不支被江水冲走，不幸遇难。王老师的朋友称，他读大学时就曾救过落水的孩子。

6月6日，安徽某地。四名高考生河边散步时一人落水不幸溺亡。事发当晚7点左右，学生去河边洗手不小心滑落。事发地是处渡口，水很深，落水学生当晚9点多被打捞上来。当地街道办表示，确有此事，蓝天救援队参与救援。

未成年人溺水谁之过？

《中华人民共和国民法典》第十九条：八周岁以上的未成年人为限制民事行为能力人，实施民事法律行为由其法定代理人代理或者经其法定代理人同意、追认；但是，可以独立实施纯获利益的民事法律行为或者与其年龄、智力相适应的民事法律行为。

第二十六条：父母对未成年子女负有抚养、教育和保护的义务。成年子女对父母负有赡养、扶助和保护的义务。

第三十四条：监护人的职责是代理被监护人实施民事法律行为，保护被监护人的人身权利、财产权利以及其他合法权益等。

特别提醒：无人看管的溪流、池塘等危险系数大，水况复杂，家长更应当尽到相应监护职责。比如，确保未成年人去正规安全并有专门救援人员的泳池游泳，避免在没有成年人陪同下让未成年人独自游泳等情况发生，及时掌握孩子动态。

1.监护人：如果未尽到监护职责，应承担相应责任

《中华人民共和国民法典》第十九条：八周岁以上的未成年人为限制民事行为能力人，实施民事法律行为由其法定代理人代理或者经其法定代理人同意、追认；但是，可以独立实施纯获利益的民事法律行为或者与其年龄、智力相适应的民事法律行为。

第一千一百八十八条：无民事行为能力人、限制民事行为能力人造成他人损害的，由监护人承担侵权责任。监护人尽到监护职责的，可以减轻其侵权责任。有财产的无民事行为能力人、限制民事行为能力人造成他人损害，从本人财产中支付赔偿费用；不足部分，由监护人赔偿。

未成年人戏水常是结伴而行，万一发生溺水的情况，孩子们必然会慌张起来。要注意，玩伴虽然没有法定的救助义务，但要是事发后未向他人求救或未如实告知实情，也应承担相应责任！不久前，山东菏泽一名未成年人小冬与四名同伴到河边游泳，其间因为不清楚水底的情况，小冬被水流冲走，然而其余同伴寻找未果后竟因怕被责骂而隐瞒实情，造成惨剧。最终，法院判决，五人均具有过错，小冬应承担主要责任，但另外四人未及时向身边人发出呼救，客观上可能延误了最佳施救时机，依法应当承担与其过错及年龄相适应的责任。

理或者经其法定代理人同意、追认；但是，可以独立实施纯获利益的民事法律行为或者与其年龄、智力相适应的民事法律行为。

第二十六条：父母对未成年子女负有抚养、教育和保护的义务。成年子女对父母负有赡养、扶助和保护的义务。

第三十四条：监护人的职责是代理被监护人实施民事法律行为，保护被监护人的人身权利、财产权利以及其他合法权益等。

无人看管的溪流、池塘等危险系数大，水况复杂，家长更应当尽到相应监护职责。比如，确保未成年人去正规安全并有专门救援人员的泳池游泳，避免在没有成年人陪同下让未成年人独自游泳等情况发生，及时掌握孩子动态。

温馨提醒

2.同伴：发生不测，应及时呼救

3.水库或泳池：未尽提示义务需担责

中华人民共和国民法典》第一千一百九十八条：宾馆、商场、银行、车站、机场、体育场馆、娱乐场所等经营场所、公共场所的经营者、管理者或者群众性活动的组织者，未尽到安全保障义务，造成他人损害的，应当承担侵权责任。

第一千二百条：限制民事行为能力人在学校或者其他教育机构学习、生活期间受到人身损害，学校或者其他教育机构未尽到教育、管理职责的，应当承担侵权责任。

边人发出呼救，客观上可能延误了最佳施救时机，依法应当承担与其过错及年龄相适应的责任。

温馨提醒

家长、监护人应尽到保护被监护人人身权利不受侵害的责任；学校、教育培训机构等组织应进行未成年人学习预防溺水等相关知识教育；而水库、水塘、游泳馆等场所经营、管理者应当采取相关的安全防护措施，设置醒目的安全警示标语，尽量尽到相应的安全保障义务。