《辽宁普法》电子书刊2024第8期

2024年第8期

购房者遇到所购买的房屋楼盘烂尾怎么办？自去年开始，多家大型品牌房产企业因现金流断裂、债券不能兑付频频陷入债务危机，导致部分楼盘无法按期交付、甚至烂尾。房地产开发商以“空手套白狼”之姿，仅凭“一纸空文”就轻而易举地获得了一笔零风险零成本的巨额贷款，将利息全部转嫁给购房者，于是减配减标、延期交付、质量缺陷、烂尾楼盘等房地产问题乱象丛生。那么购房人为无法交付的烂尾楼盘倾注了几乎全部财富,甚至为此背负了巨额贷款，他们该何去何从？楼盘烂尾，商品房买卖合同被解除，购房者能否不再偿还剩余银行贷款？

但即便你去找开发商，甚至起诉，其实也没什么用，因为房子烂尾、开发商破产，意味着要么相关责任人已经“卷款跑路”，要么就已经到了资不抵债的地步，无论哪种情况，房款都很难再退回来了。

如果你坚持不还贷款，那么这属于违约行为，银行可以把你纳入征信黑名单，也可以直接起诉，如果法院判决后你还是拒不还款，还可以申请强制执行，拍卖你的房产，如果所得款不够，还有可能执行你名下的其他财产。如果你还不配合，甚至转移隐匿财产，甚至可能涉嫌拒不执行法院判决罪，被追究刑事责任。

在这样的规则下，几乎所有购房者都默认了悲催的命运，老老实实给银行还贷款。但近期浙江省嘉兴市一个烂尾楼引起购房者拒还银行贷款的民事纠纷，法院却有了完全不一样的判决结果。该案出现了重大反转，裁判楼盘烂尾后，由开发商偿还剩余贷款。

辽宁观策律师事务所  周拓夫

周律师解释，情理上可以，否则无辜的购房者“房财两空”，不免有失公平正义，但法理上却受到合同相对性原理的束缚。

所谓烂尾楼，是指项目开工以后，停工一年以上的房地产项目。楼房烂尾的原因很多，有开发商破产、资金短缺、卷款潜逃、违法建设被停工等等，绝大多数是因为开发商资金链断裂，没钱继续投资开发，又找不到别人接盘。在楼盘烂尾纠纷中，大多案件判决购房者继续还贷。如果上网搜索诸如“按揭贷款买房，楼房烂尾了，开发商交不了房，银行贷款还用还吗”,除了同情之外，几乎所有人的回答都是：必须还，而且是贷款人自己还。否则的话，你很可能成为“老赖”，上了银行的黑名单，甚至被银行起诉，吃上官司。

大多数银行以及开发商的解释是这样的，你贷款买房，实际上是签了两个合同，一是跟开发商签《购房合同》，你交钱买房，开发商收钱卖房；二是跟银行签《贷款合同》，银行借给你钱，你得给银行还钱。按照合同相对性原理，你和开发商的纠纷，跟你和银行的纠纷，是两码事。既然是开发商破产交不了房，那你就去找开发商，不影响银行跟你的借款合同，该还的钱不能少。

2014年4月，上海的许先生在嘉兴某楼盘购买一套房屋，向银行贷款392万元。许先生支付首付款后银行将贷款发放给开发商，之后该楼盘烂尾。2018年，开发商破产清算，因涉案楼盘未竣工验收，不符合交付标准，破产管理人书面通知许先生解除其与开发商之间的商品房买卖合同。之后许先生因无法再取得房屋所有权而停止向银行支付月供。2020年，贷款银行向法院起诉，要求许先生继续支付剩余贷款。

一审

判决

双方在实质上一致同意判决解除个人购房借款及担保合同，许先生归还结欠银行借款本金和利息（含罚息）共计220余万元。一审上诉最终宣告许先生败诉，原本的按揭变成一次性支付220余万元，这对于许先生来说肯定是无法接受的。

理由是：《个人购房贷款及担保合同》第38条约定，贷款发放后，借款人或抵押人与售房人或其他第三方就该房产有关质量、价格、权属、条件或其他事宜发生的任何纠纷，均与贷款人无关，贷款人有权选择继续履行本合同或要求借款人提前偿还本合同项下的全部或部分贷款。

二审

判决

审上诉最终宣告许先生败诉，原本的按揭变成一次性支付220余万元，这对于许先生来说肯定是无法接受的。

       理由是：《个人购房贷款及担保合同》第38条约定，贷款发放后，借款人或抵押人与售房人或其他第三方就该房产有关质量、价格、权属、条件或其他事宜发生的任何纠纷，均与贷款人无关，贷款人有权选择继续履行本合同或要求借款人提前偿还本合同项下的全部或部分贷款。

理由是：《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十一条第二款规定，商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的，出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人。开发商因进入破产清算程序而无法向许先生交付房屋，致使商品房买卖合同解除，许先生主张解除个人购房借款及担保合同，依据充分，应予支持，故开发商应承担剩余贷款的还款责任。

至于《个人购房贷款及担保合同》第38条约定，贷款发放后，借款人（许先生）或抵押人与售房人（房产公司）或其他第三方就该房产有关质量、价格、权属、条件或其他事宜发生的任何纠纷，均与贷款人（银行）无关，贷款人有权选择继续履行本合同或要求借款人提前偿还本合同项下的全部或部分贷款，而这条约定却被二审法院给否决了。二审法院认为该条款系银行为重复使用而提前拟定的格式条款，其中与最高法解释相抵触的内容，加重了许先生的责任，该条款对许先生不具有拘束力。二审法院认为《个人购房贷款及担保合同》第38条约定是银行单方面提前拟定的格式条款，它刻意加重了许先生的责任，而减轻了银行的责任，显失公平，对许先生不具有拘束力。

银行提出的由许先生归还剩余贷款、支付利息及赔偿律师费的请求不能成立，不予支持。让人不敢置信的是，二审居然迎来了“大反转”，

嘉兴中院给出了与一审完全不同的判决：不支持银行的诉讼请求，也就是说银行败诉了，许先生无需向银行归还剩余贷款本息220余万元。

理由是：《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十一条第二款规定，商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的，出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人。开发商因进入破产清算程序而无法向许先生交付房屋，致使商品房买卖合同解除，许先生主张解除个人购房借款及担保合同，依据充分，应予支持，故开发商应承担剩余贷款的还款责任。

至于《个人购房贷款及担保合同》第38条约定，贷款发放后，借款人（许先生）或抵押人与售房人（房产公司）或其他第三方就该房产有关质量、价格、权属、条件或其他事宜发生的任何纠纷，均与贷款人（银行）无关，贷款人有权选择继续履行本合同或要求借款人提前偿还本合同项下的全部或部分贷款，而这条约定却被二审法院给否决了。二审法院认为该条款系银行为重复使用而提前拟定的格式条款，其中与最高法解释相抵触的内容，加重了许先生的责任，该条款对许先生不具有拘束力。二审法院认为《个人购房贷款及担保合同》第38条约定是银行单方面提前拟定的格式条款，它刻意加重了许先生的责任，而减轻了银行的责任，显失公平，对许先生不具有拘束力。

嘉兴中院给出了与一审完全不同的判决：不支持银行的诉讼请求，也就是说银行败诉了，许先生无需向银行归还剩余贷款本息220余万元。

理由是：《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十一条第二款规定，商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的，出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人。开发商因进入破产清算程序而无法向许先生交付房屋，致使商品房买卖合同解除，许先生主张解除个人购房借款及担保合同，依据充分，应予支持，故开发商应承担剩余贷款的还款责任。

至于《个人购房贷款及担保合同》第38条约定，贷款发放后，借款人（许先生）或抵押人与售房人（房产公司）或其他第三方就该房产有关质量、价格、权属、条件或其他事宜发生的任何纠纷，均与贷款人（银行）无关，贷款人有权选择继续履行本合同或要求借款人提前偿还本合同项下的全部或部分贷款，而这条约定却被二审法院给否决了。二审法院认为该条款系银行为重复使用而提前拟定的格式条款，其中与最高法解释相抵触的内容，加重了许先生的责任，该条款对许先生不具有拘束力。二审法院认为《个人购房贷款及担保合同》第38条约定是银行单方面提前拟定的格式条款，它刻意加重了许先生的责任，而减轻了银行的责任，显失公平，对许先生不具有拘束力。

这个结果出乎了所有人意料，二审法院为什么会如此判决呢？事实上，从常理上来讲，购房者对任一合同解除均无过错，没有取得房屋，也没有实际占有贷款，却仍需还贷。相对的，开发商实际占有使用了贷款，没有交房，还不用返还收到的贷款，有违公平原则，而“谁拿贷款，由谁返还”的做法显然更符合公平正义。

从国内司法实践看，这个案件胜诉的关键点在于开发商因进入破产清算程序，经破产管理人调查无法交付房屋，致使商品房买卖合同解除。主合同解除，担保合同无效；担保合同是主债权债务的从合同，其效力的产生与消灭依据主合同而定，担保合同是对主合同中债权的担保，当主合同都解除时，其债权也就不存在了。所以只有满足开发商建设的楼盘烂尾无法交房，双方签订的《购房合同》解除的前提条件下，银行到法院起诉你继续还贷也不会胜诉！

温馨提醒

购房者在购买期房时应谨慎，尽量选择有实力的大开发商和“五证”齐全项目，这样才能大概率避免遇到烂尾楼。

如果购房者不幸买到了烂尾楼无法交房，可考虑选择如下方案：先调查清楚所买楼盘烂尾的原因，不要急于向法院起诉，先给开发商一点时间，看其能否在短时间内筹集到资金，完成工程。实际上楼盘烂尾之后，政府也会介入协调，尽量筹集可用资金完成工程，向购房者交付房屋；如果还是无法解决，可以起诉至法院，请求法院判决解除购房者和开发商之间的商品房买卖合同法律关系；然后同时请求或另行到法院起诉请求判决解除你和银行之间的按揭借贷法律关系和由此产生按揭担保法律关系。这样，只要购房者胜诉，其购买商品房的按揭贷款才直接由开发商偿还给银行，购房者就不需要再继续偿还银行按揭贷款。

这个案件的胜诉，也在一定程度上督促开发商保质保量交付房产，保障普通购房者的合法权益，促进房地产业良性循环和健康发展。

可能涉及什么违法犯罪

法律规定

《中华人民共和国教育法》

第七十九条 考生在国家教育考试中有下列行为之一的，由组织考试的教育考试机构工作人员在考试现场采取必要措施予以制止并终止其继续参加考试；组织考试的教育考试机构可以取消其相关考试资格或者考试成绩；情节严重的，由教育行政部门责令停止参加相关国家教育考试一年以上三年以下；构成违反治安管理行为的，由公安机关依法给予治安管理处罚；构成犯罪的，依法追究刑事责任：

（一）非法获取考试试题或者答案的；

（二）携带或者使用考试作弊器材、资料的；

（三）抄袭他人答案的；

（四）让他人代替自己参加考试的；

（五）其他以不正当手段获得考试成绩的作弊行为。

第八十条 任何组织或者个人在国家教育考试中有下列行为之一，有违法所得的，由公安机关没收违法所得，并处违法所得一倍以上五倍以下罚款；情节严重的，处五日以上十五日以下拘留；构成犯罪的，依法追究刑事责任；属于国家机关工作人员的，还应当依法给予处分：

（一）组织作弊的；

（二）通过提供考试作弊器材等方式为作弊提供帮助或者便利的；

（三）代替他人参加考试的；

（四）在考试结束前泄露、传播考试试题或者答案的；

（五）其他扰乱考试秩序的行为。

组织考试作弊罪

《中华人民共和国刑法》第二百八十四之一的相关规定

【组织考试作弊罪】在法律规定的国家考试中，组织作弊的，处三年以下有期徒刑或者拘役，并处或者单处罚金；情节严重的，处三年以上七年以下有期徒刑，并处罚金。为他人实施前款犯罪提供作弊器材或者其他帮助的，依照前款的规定处罚。

非法出售、提供试题、答案罪

【非法出售、提供试题、答案罪】为实施考试作弊行为，向他人非法出售或者提供第一款规定的考试的试题、答案的，依照第一款的规定处罚。

代替考试罪

【代替考试罪】代替他人或者让他人代替自己参加第一款规定的考试的，处拘役或者管制，并处或者单处罚金。

什么？考试作弊还犯法？当然犯法了！

（一）组织作弊的；

（二）通过提供考试作弊器材等方式为作弊提供帮助或者便利的；

（三）代替他人参加考试的；

（四）在考试结束前泄露、传播考试试题或者答案的；

（五）其他扰乱考试秩序的行为。

组织考试作弊罪

《中华人民共和国刑法》第二百八十四之一的相关规定

【组织考试作弊罪】在法律规定的国家考试中，组织作弊的，处三年以下有期徒刑或者拘役，并处或者单处罚金；情节严重的，处三年以上七年以下有期徒刑，并处罚金。为他人实施前款犯罪提供作弊器材或者其他帮助的，依照前款的规定处罚。

非法出售、提供试题、答案罪

【非法出售、提供试题、答案罪】为实施考试作弊行为，向他人非法出售或者提供第一款规定的考试的试题、答案的，依照第一款的规定处罚。

代替考试罪

【代替考试罪】代替他人或者让他人代替自己参加第一款规定的考试的，处拘役或者管制，并处或者单处罚金。

开考前被查怎么认定？

最高人民法院、最高人民检察院关于办理组织考试作弊等刑事案件适用法律若干问题的解释:

第四条　组织考试作弊，在考试开始之前被查获，但已经非法获取考试试题、答案或者具有其他严重扰乱考试秩序情形的，应当认定为组织考试作弊罪既遂。

窃取、刺探、收买考题并组织作弊怎么认定？

第九条　以窃取、刺探、收买方法非法获取法律规定的国家考试的试题、答案，又组织考试作弊或者非法出售、提供试题、答案，分别符合刑法第二百八十二条和刑法第二百八十四条之一规定的，以非法获取国家秘密罪和组织考试作弊罪或者非法出售、提供试题、答案罪数罪并罚。

国家级考试以外的考试作弊怎么认定？

第十条　在法律规定的国家考试以外的其他考试中，组织作弊，为他人组织作弊提供作弊器材或者其他帮助，或者非法出售、提供试题、答案，符合非法获取国家秘密罪、非法生产、销售窃听、窃照专用器材罪、非法使用窃听、窃照专用器材罪、非法利用信息网络罪、扰乱无线电通讯管理秩序罪等犯罪构成要件的，依法追究刑事责任。

设立网站、通讯群作弊怎么处罚？

第十一条　设立用于实施考试作弊的网站、通讯群组或者发布有关考试作弊的信息，情节严重的，应当依照刑法第二百八十七条之一的规定，以非法利用信息网络罪定罪处罚；同时构成组织考试作弊罪、非法出售、提供试题、答案罪、非法获取国家秘密罪等其他犯罪的，依照处罚较重的规定定罪处罚。

什么是国家级考试？

“法律规定的国家考试”，是指依照法律的明文规定所组织的考试。

公务员法、法官法、教育法、高等教育法、警察法、教师法、执业医师法、注册会计师法、道路交通安全法、海关法、动物防疫法、旅游法、证券投资基金法、统计法、公证法等法律都规定了相关行业、部门的从业人员应当通过考试取得相应的资格或入职条件。

法律规定的国家考试不限于由国家统一组织的考试。换言之，地方或者行业依照法律规定组织的考试，也属于法律规定的国家考试。

例如，国家公务员考试与地方公务员考试，均属于法律规定的国家考试。再如，机动车驾驶执照的考试也属于法律规定的国家考试。

不要以为考试作弊是小事，抹上人生污点，可是一辈子都会追悔莫及。

2022年4月28日，经北京市住房贷款担保中心（以下简称“北京住房担保中心”）申请，北京丰台区法院判决认定丰台区民政局为杨某利的遗产管理人。此判决一经作出，便引发社会广泛讨论。

案情回顾

2014年12月27日，杨某利购买了丰台区某项目的房屋，房屋总价1158601元。2015年3月25日，杨某利为购买该房屋与北京银行芍药居支行、北京住房担保中心签订《住房公积金贷款借款合同》，约定由北京银行芍药居支行向杨某利提供80万元住房贷款，北京住房担保中心为杨某利的债务提供连带责任保证担保。

2016年1月，杨某利去世，时年38岁。遗产为尚未还清贷款的商品房一套。杨某利去世后，其舅舅以为自己可以作为杨某利的遗产继承人，并为此偿还了一部分贷款。

2019年1月26日至2019年11月22日，杨某利的房屋贷款连续10期未能及时偿还。2019年11月22日，北京住房担保中心履行担保责任，代为偿还剩余贷款本金、利息、罚息共计76374.03元。

2022年3月2日，北京住房担保中心向丰台区法院提出申请，请求指定丰台民政局为被继承人杨某利的遗产管理人。2022年4月8日，丰台法院经过审理，判决认定丰台区民政局为被继承人杨某利的遗产管理人。

辽宁品行律师事务所    杨亭

那么，舅舅为何不能继承外甥杨某利的遗产？丰台区民政局为何能够作为被继承人杨某利的遗产管理人？

舅舅为何不能继承外甥杨某利的遗产？根据我国民法典规定，遗产继承分为遗嘱继承（遗赠）和法定继承。

自然人可以立遗嘱将个人财产指定由法定继承人中的一人或数人继承，也可以立遗嘱将个人财产赠与国家、集体或法定继承人以外的组织、个人。民法典规定的遗嘱形式主要有自书遗嘱、代书遗嘱、打印遗嘱、以录音录像形式立的遗嘱、口头遗嘱（危机情况下）和公证遗嘱。

自然人未立遗嘱或者遗嘱被认定无效的，则按照法定继承方式分割遗产。其中配偶、子女、父母作为第一顺序继承人，兄弟姐妹、祖父母、外祖父母作为第二顺序继承人。继承开始后，由第一顺序继承人继承；没有第一顺序继承人继承的，由第二顺序继承人继承。

根据以上规定，显然杨某利的舅舅不属于法定继承人，而经过人民法院调查，杨某利生前未留有遗嘱或遗赠抚养协议，所以舅舅也不能通过遗嘱继承杨某利的遗产。

民政局为何能够作为被继承人杨某利的遗产管理人？

本案中，被继承人杨某利未婚、无子女，其父母、祖父母、外祖父母均先于其死亡，其没有兄弟姐妹，亦未留有遗嘱。根据民法典第1145条规定：没有继承人或者继承人均放弃继承的，由被继承人生前住所地的民政部门或者村民委员会担任遗产管理人。

杨某利生前户籍地位于北京市丰台区，且户口类别为非农业家庭户，所以由丰台区民政局作为被继承人杨某利的遗产管理人。遗产管理人应当履行的职责包括处理被继承人的债权债务。

本案中，北京住房担保中心因履行担保义务，成为杨某利的债权人，丰台区民政局作为遗产管理人，需要在被继承人杨某利的遗产范围内向债权人履行还款义务。此外，杨某利舅舅在杨某利去世以后，代偿的一部分房贷款项，民政局也需要偿还。以上债务处理完后仍有剩余遗产的，则归国家所有。

法律规定

《中华人民共和国民法典》

第一千一百二十三条 继承开始后，按照法定继承办理；有遗嘱的，按照遗嘱继承或者遗赠办理；有遗赠扶养协议的，按照协议办理。

第一千一百二十七条 遗产按照下列顺序继承：

（一）第一顺序：配偶、子女、父母；

（二）第二顺序：兄弟姐妹、祖父母、外祖父母。

继承开始后，由第一顺序继承人继承，第二顺序继承人不继承；没有第一顺序继承人继承的，由第二顺序继承人继承。

第一千一百四十五条 继承开始后，遗嘱执行人为遗产管理人；没有遗嘱执行人的，继承人应当及时推选遗产管理人；继承人未推选的，由继承人共同担任遗产管理人；没有继承人或者继承人均放弃继承的，由被继承人生前住所地的民政部门或者村民委员会担任遗产管理人。

第一千一百四十七条 遗产管理人应当履行下列职责：

（一）清理遗产并制作遗产清单；

（二）向继承人报告遗产情况；

（三）采取必要措施防止遗产毁损、灭失；

（四）处理被继承人的债权债务；

（五）按照遗嘱或者依照法律规定分割遗产；

（六）实施与管理遗产有关的其他必要行为。

第一千一百六十条 无人继承又无人受遗赠的遗产，归国家所有，用于公益事业；死者生前是集体所有制组织成员的，归所在集体所有制组织所有。

标价频出错，商家别滥用“反悔权”

瑞幸咖啡曾在外卖平台上出现“超低价格”，两杯咖啡只要6元，有动作迅速的人成功下单。不过，随后瑞幸称在外卖平台设置价格时出现问题，发现后很快予以修复，并取消了异常价格的订单。近年来，经营者标价出错问题频频发生，商家究竟是“无心之失”还是刻意营销，引发了各界质疑。

商家标价出错让消费者“空欢喜一场”，此类事情屡见不鲜了。比如在去年，“元气森林被薅羊毛损失200万”事件就引发舆论热议，元气森林方面解释是“运营事故”，对于消费者“薅”的30万单的“羊毛”，也并没有发货，而是劝消费者退款。

此次瑞幸咖啡出现“超低价格”后，瑞幸解释称，由于饿了么后台价格配置问题，导致瑞幸椰云套餐价格短时内出现错误。但外卖平台不认账，称“技术排查发现这次的乌龙价格并非饿了么平台方的配置错误”。外卖平台不愿意给商家背锅，难免让人怀疑标价出错乃是商家自导自演。

一些商家打着“如意算盘”，以低价吸引客源，让消费者误以为可以“薅羊毛”，然而事实表明，有时不过是商家在“薅热度”。虽然此类事情屡见不鲜，但鲜少有商家如实按照“失误”所标的超低价发货，更鲜见消费者为此诉诸公堂维权。对消费者来说，维权成本太高，而维权收益太少，甚至没有维权依据，这让不少因此权益受损的消费者选择哑巴吃黄连。

第一千一百四十五条 继承开始后，遗嘱执行人为遗产管理人；没有遗嘱执行人的，继承人应当及时推选遗产管理人；继承人未推选的，由继承人共同担任遗产管理人；没有继承人或者继承人均放弃继承的，由被继承人生前住所地的民政部门或者村民委员会担任遗产管理人。

第一千一百四十七条 遗产管理人应当履行下列职责：

（一）清理遗产并制作遗产清单；

（二）向继承人报告遗产情况；

（三）采取必要措施防止遗产毁损、灭失；

（四）处理被继承人的债权债务；

（五）按照遗嘱或者依照法律规定分割遗产；

（六）实施与管理遗产有关的其他必要行为。

第一千一百六十条 无人继承又无人受遗赠的遗产，归国家所有，用于公益事业；死者生前是集体所有制组织成员的，归所在集体所有制组织所有。

法律规定

民法典第一百四十七条规定，基于重大误解实施的民事法律行为，行为人有权请求人民法院或者仲裁机构予以撤销。所以，如果因为价格设定失误，导致重大误解而订立合同，可以诉请进行撤销，经营者有“反悔权”。这也是一些商家屡屡通过这一手段进行恶意营销的原因。

如果经营者通过刻意制造价格漏洞进行营销，也涉嫌违反消费者权益保护法，侵犯了消费者的知情权与财产权益。而且，就算能够因价格设定错误撤销合同，但也并非可以完全免除赔偿责任。比如消费者因为已经付款或下单而产生了其他损失，商家也要进行赔偿。还有一些商家，通过“双十一”等节点进行促销，消费者利用商家提供的优惠活动购买商品，结果等消费者点击进入或下单购买时，却发现根本不会发货，这样的做法也不算是“价格设定失误”，消费者与商家之间的合同真实有效，商家如果单方面撤销，要承担三倍赔偿。

对于频频出现的标价出错，商家不能只是轻描淡写地解释，而是要拿出诚意，亮出证据，否则就有刻意营销乃至恶意营销的嫌疑。一些商家把“标价失误”当成营销道具，不顾及消费者的合法权益，这种做法即便在短期获得了关注度，从长远来看依然得不偿失。商家为了自身利益，不可滥用“反悔权”。

对于此类现象，需要监管部门及时介入调查，对于涉嫌违法违规的经营者要依法依规予以惩治。消费者也要勇于维权，对恶意营销说不，对无良商家用脚投票，这样也能起到倒逼商家诚信经营的积极作用。对于商家来说，要想赢得消费者青睐，就要信守承诺与契约，少玩花招，这样方有利于自身长远利益。

北京大成（沈阳）律师事务所  张砚

在婚姻关系解除过程中，房产如何处理是较为复杂的问题，常见的一种处理方式为约定将房产赠与给子女。那么，在房产未办理过户登记前，如一方反悔主张撤销赠与，能否得到支持呢？

案情回顾

孙某（男方）与魏某（女方）原系夫妻关系，婚后生有一子孙某某。2014年12月，孙某与赵某协议离婚。离婚协议约定，孙某某归魏某抚养。双方共同共有房屋一处，归孙某某所有。后孙某某及魏某多次找到孙某，要求其将房屋过户到孩子名下，但孙某一直借故拖延。孙某某遂将孙某、魏某诉至法院，要求判令上述房屋归其所有，孙某及魏某配合办理过户。

法院认为，被告孙某、魏某在离婚协议中约定将房屋赠与子女，是一种以解除婚姻关系为目的的赠与行为。该赠与行为系被告二人的真实意思表示，合法有效。原告要求二被告协助其履行过户义务合理合法。但因赠与合同的成立不代表拥有房屋所有权，故对原告要求判令房屋归其所有的诉情不予支持。最终，法院判决二被告离婚协议合法有效，二被告配合原告办理产权过户登记。

律师分析

在离婚协议中，夫妻双方约定将房产赠与子女的，一方反悔时能否行使任意撤销权呢？

一、离婚协议中的房产赠与条款与整个离婚协议属于同一个整体，不能单独适用任意撤销权

1.离婚协议是夫妻双方对涉及人身关系、财产事项等内容协商一致后达成的协议，赠与条款与协议其他内容不可分割，不能随意撤销。

2.赠与子女房产的约定系以解除婚姻关系为目的的赠与行为，婚姻关系解除时，应认定赠与财产的目的已经实现。

3.赠与条款看似为财产处分,实质牵涉到婚姻关系存续、子女抚养等人身关系，与一般意义上的赠与子女房产不同，不能剥离出来作为财产约定来看待并进而单独适用合同法有关赠与的规定。

二、离婚协议经过国家民政机关确认并备案，具有不可撤销效力

法律规定经过公证的财产赠与协议不能撤销，那么也应当赋予经国家民政机关确认并备案的离婚协议中的赠与条款以不可撤销的效力，这是信赖保护的原则的必然要求。

三、如离婚协议不涉及欺诈、胁迫等可撤销情形，协议双方应按约定履行

根据相关司法解释规定，夫妻双方协议离婚后就财产分割问题反悔请求撤销财产分割协议的，如协议订立时不存在欺诈、胁迫等情形，法院应依法驳回。因此，如一方未提供证据证明在订立离婚协议时存在欺诈、胁迫等情形的，依法应认定为有效。

综上，张律师认为离婚协议约定将房产赠与子女，不能任意撤销。如赋予一方任意撤销权，则可能违背离婚另一方的真实意思表示，侵害受赠子女已经获得或者可能获得的预期利益。

立离婚协议时存在欺诈、胁迫等情形的，依法应认定为有效。

综上，张律师认为离婚协议约定将房产赠与子女，不能任意撤销。如赋予一方任意撤销权，则可能违背离婚另一方的真实意思表示，侵害受赠子女已经获得或者可能获得的预期利益。

律师建议

为保障子女合法权益，确保离婚协议中的相关约定能够实现，律师建议：

一、明确约定不得行使任意撤销权，及时办理过户登记

在离婚协议中明确约定任何一方不得行使任意撤销权，并在离婚协议生效后尽快办理过户登记手续，避免权利落空。例如：父母欠债导致房产被法院强制执行时，法院会结合具体情况判断子女权益与申请执行人权益何者优先，即子女存在无法获得房产的风险。

二、细化离婚协议条款，约定违约责任

在离婚协议中，可详细约定将房产过户登记给子女的日期、双方配合义务，并约定一方未按约定配合办理过户的违约责任，增加违约方违约成本，以此约束协议双方遵守约定。需要注意的是，违约条款的设计应符合法律规定，且清晰明确、具有可操作性，避免约定不当，导致违约条款无法适用。