2024年10月刊
经典案例
· 笔误不误真意
· 改建承重墙，我如何披露？
真实客诉
房屋漏水未告知，谁之过？
夫妻共同财产
伏老师讲房产风险
普法专栏
本期《法律专家月刊》电子杂志编委会
主编
版面设计
素材内容
：
：
：
皮琬泉
皮琬泉
法务中心
法律专家月刊
（2024年第10期）
法务中心出品
目录
CONTENTS
真实客诉
· 房屋漏水未告知，谁之过？
05
经典案例
· 笔误不误真意
· 改建承重墙，我如何披露？
08
10
普法专栏
· 夫妻共同财产
· 伏老师讲房产风险
13
14
法律专家管理规范
·详细了解管理规范内容，有助于法律专家更好的了解
自己所享有的权利及应承担的义务。
16
part1
真实
客诉
CASE——
真实客诉，识别赔付风险
案情简介
8 月份，经纪人小王促成一套二手房交易，带看时，买家刘先生比较满意，房屋状况无明显问题，当天便签订了买卖合同。到了 8 月底交房时，刘先生准备进行简单装修，当拆除部分墙面后发现，房屋墙壁出现渗水情况，并且经过专业机构检测发现，渗水问题较为严重，需要对房屋的排水系统进行大规模维修才能彻底解决。
刘先生找到卖家王女士，认为其交付的房屋存在质量问题，要求王女士承担维修责任。但王女士认为自己交房时房屋外观并无异常，且自己明确告知过小王房屋曾经存在漏水情况。双方找到经纪人小王……
房屋漏水未告知，谁之过？
法律专家月刊
解决方案
由于中介方确实存在服务瑕疵，小王在业务操作过程中知晓交易房屋曾经发生过漏水，但未及时向客户披露漏水情况及房屋损坏程度。中介公司最终做出了相应赔付。
温馨提示
一、务必与业主、物业确认房屋漏水情况，并保存沟通记录。如所在小区内其他房屋普遍存在漏水状况，或者房屋存在顶楼、老旧房屋等可能易发生漏水情况。
二、在签约前经纪人务必带领业主本人实地看房，确认房屋状况，尤其要关注窗沿处、卫生间、厨房等易发生漏水的位置是否存在水渍等情况。对于与 VR 显示房屋状态不一致之处，务必拍摄照片、告知客户情况及相关风险，并保存相关记录。
三、签约时经纪人应当提醒客业双方如实填写、交易信息留存表 - 其他信息（漏水损坏情况），明确约定交房前、交房时发现房屋漏水情况如何处理，充分告知客业双方不如实填写、勾选相关的法律后果。
房屋漏水未告知，谁之过？
法律专家月刊
part2
精选
案例
CASE——
通过案例学知识，活学活用更专业
案情简介
2021 年 7 月 10 日，被告王女士与案外人杨先生签署《房地产买卖合同》，约定系争房屋转让价款 8,200,000 元，并与中介机构了签署《居间服务合同》。但中介机构的小王因为笔误，在制作合同时，约定王女士应承担的居间服务费为 16,000 元，实际依据其收费标准王女士应承担 160,000 元。居间合同签署第二天，小王就发现了自己的错误，并且与王女士沟通修改，被王女士拒绝。随后不久，买卖双方按照买卖合同约定签署了网签合同并完成过户。交易过程中，中介机构多次催告王女士支付服务费，但被告认为已按约支付 16,000 元，不存在欠付情况。
笔误不误真意
法律专家月刊
案例一
法院说理
法院认为《居间服务合同》中王女士应承担的服务费金额 16,000 元系笔误。合同中记载的金额有误，根据双方的微信沟通内容可知，合同签署后，中介机构曾告知王女士合同中存在笔误，需重新签署合同，并与王女士相约会面，王女士对此表示同意。结合在案证据，法院认为中介机构提出双方曾就居间服务费达成合意的数额为 160,000 元的主张，具有高度盖然性。现中介机构已经完成《居间服务合同》项下全部义务，扣除王女士已经支付的 16,000 元，王女士应向中介机构支付剩余居间服务费。
业务提示
中介机构在签订合同时应谨慎填写各项费用，避免笔误情况发生。若发现合同错误，应及时与当事人沟通并重新签订合同或达成新的合意。同时，中介机构应保留相关沟通记录作为证据，以维护自身合法权益。
法律专家月刊
案例一
笔误不误真意
案情简介
2021 年 11 月 1 日，王女士与中介机构和案外人就案涉房屋签订了《居间服务合同》，王女士向中介机构支付中介费 114,840 元。2023 年 2 月 23 日，王女士收到政府通知，称其 “涉嫌在装修时损坏房屋承重结构”，经查看交房前视频确定承重墙不是王女士拆除，但王女士需恢复墙体并出具检测报告。王女士认为中介机构违反报告义务，提供虚假情况致其错误购房，要求返还中介费并赔偿损失。
改建承重墙，我如何披露？
法律专家月刊
案例二
法院说理
法院认为中介机构在 “线上 APP” 中如实反映了房屋内部情况，未故意隐瞒重要事实，但仍存在一定服务瑕疵。中介机构存在服务瑕疵的原因在于：虽然公示了房屋的部分改建改造情况，但对于拆除墙体是否属于承重墙等非工程专业人员无法判断且需以破坏性检查方能检测的情况未进行准确说明，也未能在房型图上如实标注以及在《交易信息留存表》中给予充分提示。法院酌定中介机构向王女士返还中介费 20,000 元，驳回王女士其他诉讼请求。
业务提示
中介机构从业人员在工作过程中，应当对房屋的各项情况进行全面、深入的了解，尤其是房屋结构及改建改造等关键信息，并以清晰、准确且易于客户理解的方式如实披露所有相关信息，包括可能影响房屋安全及客户决策的内容。同时，对于不确定的信息要及时告知客户并协助其获取准确信息，还要以适当方式记录相关信息及与客户的沟通情况，以保障自身及客户的合法权益，避免因信息披露不充分或不准确而引发纠纷。
改建承重墙，我如何披露？
法律专家月刊
案例二
part3
普法
专栏
BOOK——
夫妻共同财产
法律专家月刊
法规法条
《民法典》第一千零六十二条规定，夫妻在婚姻关系存续期间所得的下列财产，为夫妻的共同财产，归夫妻共同所有：
（一）工资、奖金、劳务报酬；
（二）生产、经营、投资的收益；
（三）知识产权的收益；
（四）继承或者受赠的财产，但是本法第一千零六十三条第三项规定的除外；
（五）其他应当归共同所有的财产。
夫妻对共同财产，有平等的处理权。
第二十七条规定，由一方婚前承租、婚后用共同财产购买的房屋，登记在一方名下的，应当认定为夫妻共同财产。
关于 “继承或受赠的财产” 的认定，一方通过法定继承所取得的财产应当为夫妻共同财产；基于遗嘱继承或受遗赠的财产，只有在遗嘱或遗赠中未明确归夫妻一方所有的，才属于夫妻共同财产。
夫妻共同财产
法律专家月刊
链识界
【伏老师讲房产风险】
伏晶晶老师
法务中心
链识界累计学习量已破29万+
好评量爆棚的课程，你还没学吗？
微信扫码关注
part4
法律专家
管理规范
CODE——
涉及年度考核内容及积分规则
链家上海城市公司法律专家认证及管理规范
第一章 总 则
第一条 编制目的
为提高经纪人房产交易法律方面的专业能力，提升职业化形象，促进法律专家不断学习和成长，实现法律专家的价值，特制定本规范。
第二条 适用范围
链家上海城市公司经纪人、法务中心。
第三条 参考依据
本规定依据国家有关法律、法规、规范及公司规章制定。
第二章 职责
第四条 法务中心
法务中心负责制定法律专家的认证标准、流程，运营及管理方案等。
第五条 经纪人
负责按照此规范申请认证法律专家，践行法律专家的职责，并配合完成考核等。
第三章 法律专家的认证
第六条 认证条件
满足以下条件的，可自愿报名认证法律专家：
（1）已通过所属岗位的签约资质认证（租赁岗已认证租赁签约资质、买卖岗已认证买卖签约资质，综合岗已认证租赁和买卖签约资质）。
第七条 报名方式
满足第六条认证条件的，可于“上海链家加油站商城”（https://www.jiayou321.com/）中购买 “法律专家班培训课程”产品，按实际需要选择“线上课程”或“线下课程”，确认收货后即视为报名成功。
法律专家月刊
第八条 认证流程
（一）线上课程的认证流程
1、法务中心于经纪人确认收货后 7 日内通过“链识界”为经纪人开放“线上课程”的学习权限；
2、学员需于报名后三个月内完成学习；
3、法务中心将于每月20日左右（可视报名情况调整）安排考试，考试采用线下考试的方式，学习进度100%的可参加线下考试。考试设单选8题（4分/题），多选4题（5分/题），一道问答（18分）；一道案例分析（30分）；总分 100分，答题时间限 60 分钟，成绩≥60 分视为合格。
5、线下考试不合格的，视为认证未通过；经纪人可结合自身情况决定是否重新下单认证。
（二）线下课程的认证流程
1、法务中心将每月视报名情况安排线下培训，满 30 人即可开班。因故无法参加线下培训的，提前报备后可享一次延期培训的机会；
2、线下课程的授课时长为 180 分钟，培训结束后当场开展考试，题型设置等与前述规则一致，答题时间限60分钟。
3、参加线下培训的经纪人，考试不合格的，享有一次重新认证的机会，认证流程参照“线 上课程的认证流程”。
法律专家月刊
第四章 法律专家的权益
第九条 法律专家的权益
认证成为法律专家的经纪人，可获得以下权益：
（1）免费定制的法律专家徽章 1 枚；
（2）免费定制的法律专家头像 1 张；
（3）免费定制的法律专家名片 1 套；
（4）法律沙龙、律师座谈会等专属席位；
（5）社区法律讲座、普法教育等助教机会。
以上权益仅限法律专家享有，任何人不得借用、冒用、冒领，否则按照《链家上海城市公司信用管理规则》处理； 法律专家徽章遗失的，一年内仅可补购一次，如经调查 发现存在借用的，则立即取消法律专家资格，并按照《链家上海城市公司信用管理规则》处理。
第五章 法律专家的职责
第十条 法律专家的职责
经法务中心认证，成为法律专家后应当履行以下职责：
（1）遵守公司各项规章制度；
（2）团结合作，为其他人提供法律咨询；
（3）积极参加全国经纪人/协理考试，持证上岗；
（4）积极配合完成法律专家年度专业能力考核；
（5）积极参与法律活动。
第六章 法律专家的年度考核
第十一条 考核对象
法务中心将于每年 7 月对认证时间超过一年的法律专家开展专业能力考核，考核形式为线上考核。
法律专家月刊
第十二条 考核内容
专业能力考核涉及以下三个方面的内容，分别为：
（1）历史客诉数据考核，即考核法律专家的行为；
（2）基础签约能力考核，即考核法律专家的签约能力；
（3）专业法律知识考核，即考核法律专家的法律功底；
第十三条 考核流程
1、法务中心向考核对象发布考核任务，被考核人需在规定的时间内完成线上考试（包括签约能力和法律知识两部分）；
2、若在规定时间内完成线上考试且成绩合格的，考核结果即为“通过”，可继续享有法律专家称号及各项权益；
3、若未在规定时间内完成考试，或者考试成绩不合格，或者上一年度存在有责赔付记录，或者未持协理/经纪人证的，考核结果即为“不通过”，由法务中心取消法律专家称号及各项权益。
第七章 法律专家的激励规则
法律专家积极履行岗位职责，可获得一定的岗位积分， 并享受相应的积分激励。
第十四条 积分规则
法律专家的岗位积分由专业素质类、活动参与类、组织贡献类、合作共赢类、积极创新类共 5 类积分构成，具体规则如下：
| 类别 | 释义 | 常规积分/次 |
| 专业素质 | 专业能力考核合格 | 30分 |
| 活动参与 | 参与法务中心组织的讲座、公开课、竞赛等活动 | 10分 |
| 组织贡献 | 持全国房地产经纪人/协理职业资格证书 | 30分 |
| 合作共赢 | 对事业部/大区/门店进行赋能，且有交付物 | 10分 |
| 积极创新 | 使用法务中心发布的产品，提供有效建议 | 10分 |
法律专家月刊
第十五条 积分排名激励
法务中心将于每半年开展一次法律专家积分排名，设置上海链家 TOP10、事业部 TOP10 奖项，并给予一定的贝壳币或实物激励。
第八章 附则
第十六条 本管理规范由法务中心负责解释和修订。
第十七条 本管理规范自 2021 年 11 月 1 日起施行。
法律专家月刊
法律专家月刊
学法、懂法，才能更好地享受权利、履行义务。
增值电信业务经营许可证：陕B2-20210327 | 
陕公网安备 61102302611033号