迈德国际
房屋使用手册
Michael International Housing manual
MICHAEL INTERNATIONALi
迈德国际
NO.06 水电系统使用说明 19-28
NO.05 房屋本体说明 16-18
NO.04 服务指引 5-15
NO.03 迈德国际物业服务企业简介 4-4
NO.02 迈德国际项目简介 3-3
NO.01 欢迎函 1-1
NO.07 装修管理规定 29-35
NO.08 相关管理规约 36-50
尊敬的迈德国际业主：
您好！
首先恭喜您的公司入驻迈德国际！
经过漫长的期盼与等待，我们终于盼来了您的身影；此刻，我们也深深地感受到了身上肩负的责任与使命；长期以来，地铁物业人始终以为客户创造舒适、安全、文明的办公及生活环境为己任，以“业主至上，服务第一”为服务宗旨。
迈德国际是我们共同的家，我们的服务离不开各位客户的诚挚合作与真诚理解，更需要各位客户的热情支持与关注。在今后的日子里，我们期待着与您携手，共同把迈德国际建设成为温馨、和谐的美丽家园。
迈德国际物业服务中心全体物业人承诺：我们将锐意进取、不断创新、以优质的服务持续为迈德国际所有客户创造更大价值！
迈德国际物业服务中心全员真诚祝愿您的企业蒸蒸日上！
欢迎函
1
2011年8月30日，贵阳地铁物业管理有限公司（原贵阳地铁置业物业管理有限公司）经贵阳市工商行政管理局批准成立，贵州省物业管理协会常务理事单位、贵阳市物业管理协会会员单位。
2017年6月3日，公司完成增资扩股的工商变更手续，由原贵阳地铁置业有限公司全资子公司升级为贵阳市城市轨道交通有限公司控股子公司，并更名为贵阳地铁物业管理有限公司，注册资本：1000万元，其中，贵阳市城市轨道交通有限公司出资700万元，占70%股权，贵阳地铁置业公司原注册资本金300万元全部转为增资后注册资本金，占30%股权。升级后的物业公司，按照“轨道+物业”的战略发展模式，主要为贵阳轨道交通站、场、段及置业公司开发项目提供优质的物业管理服务，将以此经营产生的收益回流到地铁体系，实现一定程度的反哺轨道主业，力争为树立贵阳地铁品牌做出贡献。
2017年9月公司承接了地铁站、场、段的物业管理服务，确保在轨道公司统一体系下形成协同管理效应，能快速形成联动反应切实有效地分担地铁运营后勤工作压力。另外，对置业有限公司开发的写字楼、住宅、公寓、城市综合体、商业等不同类型项目需做好品牌支撑，并分别承接了5A甲级写字楼项目迈德国际 、湖山郡、Y+公寓、清水湾住宅项目等的物业管理服务。
为了实现轨道体系内两块业务的共同推进，提升物业公司的社会效益和综合效益，促进业主资产的保值增值和物业服务价值的最大化并为主业品牌做好支撑。公司在“以人为本，依规而行”的管理方针、“业主至上，服务第一”的服务理念的指导下，摸索并建立了一套较为完善的物业质量管理体系，并通过了GB/T19001-2016、GB/T24001-2016、GB/T28001-2011三标一体化第三方认证，确保站、场、段及其他类型项目的物业管理有规程、有标准，为贵阳轨道可持续发展奠定基础。
迈德国际物业服务企业简介
3
4
贵阳地铁•迈德国际，中国金地标奖项目, 总建筑面积约30余万㎡，由5栋5A甲级写字楼、8.6万㎡地下停车库、2.2万㎡商业、3.8万㎡中央公园式生态城市广场及1栋轨道控制中心组成的商业配套综合体。本项目品质出众、规划超前，目前已云集国企数十家，已成为贵阳市乃至贵州省国企总部办公的首选之地。
迈德国际是贵阳地铁置业有限公司开发的第一个项目，迈德国际项目于2012年2月开工建设，2015年4月一期完成竣工交付使用，2015年8月贵阳市城市轨道交通有限公司正式入驻办公。2016年8月，贵阳市不动产登记中心及贵阳房地产交易中心正式入驻，标志着国企总部集群的贵阳地铁•迈德国际社会功能达到全新的高度。
迈德国际项目简介
■费用类指引
（一）物业服务指引
1.迈德国际物业服务中心办公地址：迈德国际A1栋二楼
2.物业服务中心24小时服务电话：0851-84113477
3.物业服务中心装修审图专用邮箱18884966631@139.com
4.服务内容：公共设施设备运行维护、公共秩序维护、公共环境/绿化管理、公共交通秩序维护、客户服务、档案管理、装修管理、特约服务等。
（二）缴费指引
1.物业管理费主要支出如下(但不限于):
（1）物业管理区域内管理人员的工资、福利、办公费；
（2）公用设施设备运行维护费及日常小修维护费；
（3）物业管理区域内公共秩序维护服务费;
（4）环境卫生、除“四害”、绿化养护费；
（5）用于物业管理的固定资产折旧费;
（6）物业管理合同规定的费用;
（7）公用设施设备运行水电费;
（8）专业特种设备设施检测费用等;
（9）管理者酬金;
（10）法定税费。
5
6
服务指引
2.收取明细
注：以上费用仅为目前执行价，物业公司根据政府有关政策的调整和物价指数变化，修订管理费预算，报备相关部门后，按新标准执行。
3.缴费方式:
为了便于您缴纳各类费用，我们提供以下多种缴费方式:
(1)现金
(2)支票
(3)电子汇款
(4)银行转帐
银行账户
公司名称:贵阳地铁物业管理有限公司
开户行：工行世纪城支行
账号:2402070609100035273
为了保证您在银行缴费能及时到账，请在汇款时录入您的汇款信息:缴纳费用的类别(如:物管费等)。
7
8
■入伙办理类指引
入伙流程示意图
1.交房通知书
2.购房合同/租赁合同（房开或业主）
3.法人/业主身份证(原件与复印件），企业营业执照，若前来办理入伙的为委托人，则须核实业主委托书、委托人身份证(原件与复印件）
4.企业营业执照
1.前期物业服务协议
2.临时管理规约
3.区域防火责任协议书
4.入伙验收记录
5.业主（住用人）联谊表
1.物业服务费及其它
1.现场查验房屋
2.记录工程遗漏项目或存在的瑕疵，填写 《入伙验收记录》业主与物业经办人签字确认
3.介绍装修注意事项及审图流程
4.解释相关配套设施情况
5.水电表底数抄录
1.发放钥匙及《迈德国际房屋使用手册》并登记
2.记录归档收存，建立业主档案
业户提交资料
业户提交资料
交纳物业相关费用
验 房
收 房
■其他类指引
（一）搬迁/搬运物品指引
1.迈德国际为高层建筑，故请您搬运物品时充分考虑电梯轿厢尺寸及地下停车场的限高，以免给您带来不便。楼宇内装修电梯门尺寸：高2.0米,宽0.85米，轿厢尺寸：深1.25米、宽1.35米,对角尺寸2.2米。地下停车场入口限高2.2米。
2.搬运物品过程中，请注意入户大堂、电梯、楼道、电梯前室、墙面、吊顶、地面等公共设施的成品保护。
3.搬运物品离开大厦，需凭有效《物品放行条》。搬运物品时建议请专业搬运公司。
（二）出入指引
1.客户出入指引
客户请及时办理并随身携带门禁卡，出入楼宇时请客户在大堂翼闸进行刷卡进入。
2.访客及外来人员出入指引
访客及外来人员需前往楼宇大堂进行登记核实后，方可进入。装修人员须办理《临时出入证》从楼宇负一层进入。
3.车辆出入指引
车辆出入，请遵守《停车场管理服务规定》
4.门禁卡办理指引
（1）单位出具书面办理申请（盖公章）；
（2）办理门禁卡收取卡费35元/张。
5.违禁、危险物品携带指引
客户不可存放、携带危险品（国家规定的类型）及违禁品进入楼宇。
（三）报修指引
报修时请留下姓名、地址和电话，我们将尽快派工作人员上门服务。如属于质保范围内的项目，我们会联系房建工程部尽快进行维修，如不属于质保范围或已超出质保期限，我们可提供有偿维修服务。
（四）联络指引
1.驻守写字楼的秩序维护员和清洁服务员较专注于本职事务，对于秩序管理和清洁以外的问题，未必全面了解及准确地给予解答或指引。为提高管理服务效能，避免不必要的误会或阻延，除紧急事件外，客户若有不明之处或有任何建议或意见，请直接致电客户服务热线84113477或前往客户服务中心。
2.若投诉管理及服务人员，请尽可能记录工号、姓名，以便调查及处理。
3.欢迎各客户提供任何有关物业服务的意见或建议，并恳请留下姓名、联系电话、地址，以便联络及跟进。我们将认真听取，并尽快给予您尽可能满意的答复。
（五）滋扰行为指引
为保证写字楼的安静环境，客户应通力合作，不要制造和产生噪音、异味、浓烟等滋扰其他客户.
9
10
（六）有偿服务指引
（七）庆典指引
现场布置拱门、摆花篮、放空飘等需到物管客服中心报备，并落实相关安全措施。
（八）宣传及销售活动指引
为确保园区安全，未经物业管理公司和相关部门批准，禁止私自在园区内进行任何形式的宣传或销售活动（如：张贴、悬挂任何宣传广告等物品）。
（九）废旧物品丢弃指引
11
12
（十）外联指引（常用电话）
13
14
（十一）公共交通指引
（十二）公共交通指引
15
16
房屋本体说明
（一）房屋结构说明
1.迈德国际写字楼房屋结构为钢筋混凝土剪框结构，主体地上层数5-23层，主体地下层数为二层，主体高度98.4米，地下室埋深9.70米，设计使用年限50年。
2.房屋外墙为钢筋混凝土玻璃暮墙，混凝土厚度为100mm或200mm，外墙以无机活性保温砂浆或坡化微珠保温砂浆进行保温，内部隔断墙体为混凝土空心砌块或水泥标砖，厚度一般为100mm或200mm楼板，板底部钢筋，短跨方向筋放在下层。除注明外，受力钢筋的分布钢筋均为250mm，楼板钢筋锚固长度：板底筋为150mm且不小于15d；板面筋按照纵向受拉钢筋的锚固长度(非抗震)要求，而且钢筋须伸过梁中心线并下弯至板底。与核心筒抗震墙相连的楼板以及核心筒内部楼板，锚入核心筒抗震墙的板底筋和板面筋锚固长度均应按三级抗震要求取值。当板底与梁底平齐时，板底筋置于梁底筋之上。
3.屋面为平顶结构，采用挤壁聚苯板进行保温，屋面防水采用改性沥青防水卷材。
4.卫生间采用JS或聚氨局涂股防水层进行防水处理。
(二)功能布置说明
1.楼栋布置以多栋写字楼形成组团合式布局，组团依地形设置二层地下停车场并配备2个以上的车辆出入进口。
2.停车场顶面设置组团环境景观井兼做消防通道和登高面，各楼栋一层设置入户大堂。
3.停车场内设置配电房、空调机房、水泵房、风机房、消防泵房等设备机房。
4.楼栋内公共部分有电梯井道、电梯前室、消防疏散楼梯、电井、管道井、通风井等设施。
5.楼栋屋面设有电梯机房，高位水箱、风机机位、烟道口、下水排气管和避雷设施，屋面外围设女儿墙和装饰玻璃幕墙。
(三)配套说明
1.每一栋有单独的空调管井、管道井、强电井、弱电井。
2.每户室内配置标准的强电箱和弱电箱，强电为单户计量。
3.每户配有独立的中央空调盘管机。
4.排水系统配有生活污水，生活废水、阳台雨水等系统，其中卫生间采用同层排水并设有排气管道。
5.各楼栋公共部位配有电梯，电梯可靠达地下停车场。
6.各层配有消防栓箱、喷淋头、火灾报警、疏散指示，正压送风，防火门等消防设施。
7.各栋入户大堂配有人行闸机、地下室电梯前室配有门禁系统，以防止外来人员随意进入，在组团入口、主要通道、入户大堂、电梯等部位设置有监控系统。
17
18
8.外环境照明有景观照明和路灯照明，照明灯按季节变化开启。
9.外环境配置有篮球场和5人制足球场。
二、电气系统
1.本写字楼高压侧使用10KV多联络环网供电，公共区域和房间供电分开使用，从而保证用户低压侧的用电质量及稳定。配电房设于A2栋地下室，通过电缆连接至电井母线，再由母线分接箱接入分户电表箱，通过预埋管暗敷至入户配电箱，用户电表箱在电井内集中设置。
2.入户配电箱内只设置主空开，箱内设置有同等截面的火线、零线及保护接地线，用户装设的三孔及五孔插座必须配置不小于4平方毫米双色铜芯保护接地线。室内照明及其他用电由用户在在精装时自行安装，用户不得更改进线空开功率，否则将可能造成电表及表后配电线路损坏。
3.用户对用电回路进行设置时，应在卫生间、电热水器等用电回路单独设置漏电保护装置，以避免漏电造成人身伤害。
4.公共卫生间区域设有等电位接地点，用于卫生间内电热水器二次接地保护及各种金属构件、金属管道等部位接地使用，如采用非金属管道及包塑金属管道，应将金属器具(水龙头、淋浴混合阀、淋浴花酒等)用不小于4平方毫米双色铜芯软线进行可靠连接(金属卡扣连接)。
三、燃气系统
1.迈德国际所使用的燃种类为管道天然气，主要用于食堂厨房和中央空调直燃机使用。
2.按有关规定，燃气管道除室外埋地主管外均必须明装，用户在装修与使用过程中，请勿将室内外明装燃气管道、报警器和计量表遮盖或封闭。
3.为确保使用安全，用户切勿自行拆卸、变动燃气管道及附件，或作为晾衣杆等用。燃气表后的软管连接长度不能大于3米。
19
20
水电系统使用说明
一、给排水系统
（一）系统概况
楼层给排水系统包括:生活给水、生活污水、生活废水、阳台雨水等系统，这些系统已经能够满足您的使用要求。
（二）系统使用说明
1.生活给水系统:
(1)写字楼生活给水采用二次加压分区供水。
(2)独立商铺生活给水采用一户一表进行计量，总阀门及水表位于室内管道井内集中水表箱处，采用PPR冷水管引至各商铺。
(3)楼层生活给水采用集中供水，总阀门及水表位于本层公用水管井道内，该管道井由物业公司进行管理。
2.生活排水系统:
(1)所有排水系统采用重力排水方式，水平排水管须沿立管方向放坡，坡度不小于1%。排水管材质:所有户内排水管均为PVC材质，承插胶接，用户在装修时需采用同等品牌及材质排水管和管件进行连接。严禁在卫生间地面开洞，装修时不得改变排水立管的位置。排水立管上均设置有检修口或清扫口，严禁用户对检修口或清扫口进行封闭，如用户檀自封闭导致无法检修，管理方有权进行破拆，并不承担任何修复责任。
(2)用户在装修中严禁将水泥、砂石，碎砖，木块，胶水、纸张、生活与装修垃圾等进入下水管道，以免造成堵塞。
(五)消防系统
1.各单元门厅、楼道内安装有消防管道、设施，在任何情况下，用户均不应损坏或自行改动。按消防规定：门厅、楼道灯消防通道内严禁堆放杂物。
2.若无火警，用户不应动用任何消防管道、设施。
3.公共区域所设的防火门用于分隔不同防火区域，因此，按规定须常闭的防火门，请勿置于敞开状态，只需保证启闭自如即可。
4.严禁焚烧杂物。
5.在发生火灾时严禁乘坐电梯进行疏散，应根据疏散指示灯选择疏散楼梯间向下进行逃生，疏散楼梯间设置有防火门及正压送风，可在短时间内确保人员安全。
6.消防车道。建筑物外侧有消防车道，消防车道宽6m。
7.消防登高面，本建筑有1/2周边长度且大于一个长边的面作为消防登高面，登高面范围内设有直通室外的楼梯或直通楼梯间的出口。
8.消防电梯，本工程每栋单体标准层建筑面积均大于1500m ，每层均设2部消防电梯，消防电梯的载重量为1000kg，速度为2.0m/s，直通地下二层和顶层。消防电梯与防烟楼梯共用前室，面积为≥10m ，前室设机械加压送风。
9.玻璃幕墙防火，玻璃幕墙的玻璃选用安全玻璃；窗间墙、窗槛墙的填充材料采用不燃烧材料。
10.消防水池及水泵房，消防水池及水泵房设在地下二层，水泵房设独立（或就近）的防火疏散楼梯或防火通道，并直达室外地面,且与消防控制中心联系方便快捷。
21
22
四、弱电系统
（一）系统概况
迈德国际设置的弱电系统包括:网络宽带及电话、有线电视、监控系统、停车道闸系统、停车引导系统、门禁系统、翼闸系统。
（二）使用说明
1.弱电箱:
每户设置有一个弱电箱，弱电箱内为用户弱电线缆的统一接驳点。弱电箱根据户型统一设置，并将有线电视、网络宽带及电话线缆敷设至该弱电箱位置，住户装修时不能擅自改变弱电箱的安装位置。
2.网络宽带及电话系统:
本项目网络宽带和电话采用三网合一的传输方式，住户在报装网络宽带和电话使用时，可选择电信、移动及联通三家网络运营商中任意一家进行报装，由运营商负责开通即可使用。用户装修时需考虑在弱电箱内预留220V电源，为上网所用光端机实施供电。
（六）中央空调系统
1.为确保空调系统在使用过程中达到最佳效果，您在施工吊顶时应注意空调系统回风口、检修口、出风口预留的位置及尺寸大小，请遵照如下标准执行：
（1）检修孔开孔尺寸不得低于600×600MM，检修口与盘管机二通阀之间距离应在100∽200 MM之间；
（2）回风口开孔尺寸不得低于1360×460MM，出风口开孔尺寸不得低于370×370MM,不得在风口位置设置墙体、挡板等阻隔物，以免影响出口风速及后期使用维护。
（3）拆除墙体时应在空调管原套管处安装保温棉，防止制冷时冷凝水滴漏。
（4）回风口引风布（软接）安装时请保持顺畅，确保回风通畅良好。
2.中央空调运行时间：
本项目中央空调按制冷季和制热季两个时段提供服务
制冷季：每年7月1日至9月30日
制热季：每年11月15日至次年3月15日
注：运行季时间将根据适时气候情况作相应调整。
服务提供时间：每天上午8:00至下午18:00（周六、周日休息天及法定节假日除外）
23
24
11.管道井防火，所有管道井独立设置，并在每层（或隔层）楼板处用砼封堵，与房间、走道等连通的孔洞空隙采用防火防堵材料封堵，其检查门为丙级防火门。管井门不对疏散楼梯间开启。
12.采光通风井，地下室或裙楼的采光通风井的室外开口一侧若在主体外墙上，则应在井口楼层或上方设置宽度≥1.0m的不燃烧体防火挑檐。
13.防火卷帘，安装于钢筋混凝土或钢制梁上，卷帘上部不到顶，上部空间已用与墙体耐火极限相同的防火材料封堵，其侧导轨安装在两侧防火墙内。
14.其他要求
（1）防火墙和防火隔墙均已砌至混凝土梁板底；穿过防火墙、隔墙的管道，已采用不燃烧材料将其周围的缝隙填塞密实。
（2）消火栓等设备箱、柜埋墙要求：不能埋入防火墙；嵌入楼梯间、设备房墙体时 ，其箱体背后应采用≥100厚砌体封闭；埋入走道隔墙且保留墙体不能满足耐火极限要求时，应在箱体背面加设涂有防火涂料的6厚钢板，钢板耐火极限≥1.0h。
（3）防火墙和公共走道上疏散用的平开防火门应设闭门器，双扇平开防火门应安装闭门器和顺序器。
（4）所有木装修均须先在板背及龙骨上按要求涂刷防火涂料,燃烧性能等级应达到相应建筑内部材料的燃烧性能等级。
25
26
3.室内空调开关使用指引
（七）电梯使用说明
1.电梯介绍
（1）迈德国际电梯采用的是国际知名品牌蒂森电梯，共计47台（其中：A0栋4台、A1栋11台、A2栋6台、A3栋13台、B1栋7台、B2栋6台）。
（2）电梯采用集群控制，运行平稳舒适，运行速度为2.0m/s. 载重量为1350KG。
（3）物业公司根据各栋装修情况，临时划分出客梯和货梯，以方便业主乘坐和搬运货物，搬运货物必须用货梯。
2.乘坐、操作说明
（1）乘客在电梯厅等候电梯时，应根据自己所需前往的方向，按下相应的呼梯按钮，按钮点亮后请耐心等候，按钮一旦点亮，说明电梯已经登记您的需求，多按无用，且会损坏电梯按钮。
（2）电梯到达时，相应按钮的灯会熄灭，说明电梯将要运行的方向与您要去的方向一致，可进入电梯轿厢乘坐；如果所按动按钮灯没有熄灭，说明电梯要运行的方向与您要去的方向不一致，请耐心等候。
（3）候梯时请不要同时将上下按钮都按亮，这样会耽误电梯运行，使电梯空跑，既浪费能源也使其他乘客候梯时间延长。
（4）进入轿厢后，请在关门之前选择一个楼层按钮，如果选错楼层，请立即重新选按，并在电梯运行还未到达错误楼层前，连续按错误按钮2次，可消除错误楼层的登记。
（5）如需缩短电梯开门等待时间，可在门完全开完的情况下，轻按一下关门按钮即可，一下即可，多按无益。
（6）如需电梯开门等待，可按住开门按钮或外呼与电梯显示运行方向相同的按钮，都可使电梯在门没有完全关闭前重新开门等待，切不可用肢体挡住门来延迟电梯关门。
27
28
（7）用电梯搬运货物时，请注意轿厢尺寸，避免货物碰撞轿门、厢壁和吊顶，较重货物请摆放在电梯轿厢中央，以保持电梯轿厢平衡。
（8）乘坐时如发生电梯超载，报警灯亮起时，电梯将不会关门运行，此时应本着后进先出的原则，减轻轿厢重量，直至报警灯熄灭(有时进一人可能需出去两人才能消除报警)。
（9）电梯如果满载，电梯将不响应厅外呼梯信号，直接到达轿厢内乘客的目的层，在厅外等候电梯的乘客会看到电梯通过所等候的楼层而不停靠，这属于正常现象。
（10）有时电梯会因为电源波动、干扰等原因出现故障，此时电梯会下行几层或到最底层进行重新校正，此属于正常的电梯故障自我恢复动作，可能舒适感会稍差，但安全是可保障的，乘客不必惊慌。
3.安全须知
现代电梯拥有多种安全保护装置，且属国家强制定期安全检验设备，在正常维修保养并按期通过国家强制定期安全检验的情况下，其运行是非常安全的，比目前任何交通工具的安全性都高，与其他公共交通工具一般是由专业人员操作运行，不同的是电梯的操作运行是由乘客自己完成的，由于没有专业人员操作运行，因此电梯一旦有任何安全条件不能满足时，会立即停止运行。这种故障停止运行，大多数是为了保障乘客的安全而发生的，因此为了乘客的安全，乘客有必要掌握一定的安全操作规程，以最大限度保护自身和他人乘坐电梯的安全。
（1）乘客在乘坐电梯时不得在轿厢内走动、打闹，此行为会引起轿厢晃动，可能导致安全保护开关动作而发生停梯，请乘坐时注意避免这些行为。
（2）无论什么时候，在进出电梯轿厢的时候，都应该看清轿厢内外的情况，并注意轿厢地坎和厅门地坎的高差，快进快出，绝不可在轿厢门之间逗留，不可用身体的任何部位挡住轿厢门以阻止门的关闭。
（3）等候电梯和乘坐电梯时，绝不可将身体倚靠或支撑在电梯门上，以避免突然开门导致伤害事故。
（4）一旦停电或电梯发生故障，乘客被关在电梯里时，乘客应保持镇定，绝不可试图开门自行逃离，应按动紧急呼叫按钮通知监控人员，或用手机与外界联络，耐心等待专业人员救援。
为规范迈德国际装饰装修行为，根据《住宅室内装饰装修管理办法)及有关法律、法规，结合迈德国际实际情况，制定本规定。
本装饰装修规定旨在提供给客户及装修人员在装修申请及施工时需遵守及注意的事项。若对本规定的内容或装修事宜有疑问，请致电迈德国际客户服务中心服务热线垂询。
客户和装修人员详细阅读本规定后，请在办理装修申请时到物业客户服务中心签署相关协议及表格，进入装修申请流程。
为方便客户审核装修方案及装修图纸，物业服务中心已开通装修审图专用邮箱：18884966631@139.com
装修管理规定
第一章 前言
(一)装修须准备的资料
装修工程开工前，请您携同装修单位/个人到物业客户服务中心办理申报手续。
装修申请人在清楚物业公司告知的关于装饰装修工程的禁止行为和注意事项后，与物业公司签订《装饰装修管理协议》，并将此协议内容告知自行委托的装修单位个人。
第二章 装修申请流程
29
30
办理申请手续须携带以下资料:
1.装修图纸（已提前通过审图邮箱18884966631@139.com审核合格的纸质版装修水电图及顶面图等）、装修方案等；
2.装修单位营业执照、资质证明复印件、委托书(加盖公室)；
3.装修负责人、施工人员身份证复印件；
4.写字楼装修面≥300 ㎡，需到管辖地消防主管部门进行备案并提交备案通过资料复印件；
5.客户及装修单位需交纳的装修保证金及其它各项费用。
31
32
(二)装修手续办理程序
1.业主填写《装修申请表》，提交施工图纸和施工方案等相
关资料;
2.装修申请资料的填写；
3.业主及装修单位交纳装修履约保证金、垃圾清运费、临时
出入卡工本费;
4.物业服务中心与客户及装修单位对现场公共区域完好情况
进行查验，填写《公共区域现场状况确认单》；
5.三天内公共区域成品保护完毕，物业服务中心查验合格后，
签发《装修许可证》;
6.无违规违法装修行为，装修完毕后进行初验，初验合格投入
使用满半年后二次验收，查验合格后无息退还装修履约保证金。
(三)装修期限及时间
装修期原则上不得超过三个月，延期需向客服中心重新申请。
装修施工时间为:每天7:00-12:00、14:30-19:00，噪音施工时间仅限于19：00－23：00。如需延长请到物业服务中心进行登记备案，如实填报夜间加班时限、施工人员数量及姓名并指定夜间装修现场负责人，否则物业服务中心有权采取措施责令停工，23：00后装修工人必须离场。装修人员不得在装修区域留宿。
(四)装修核验
装修完工后装修户须对消防烟感、喷淋头等消防末端设备进
行清洗或更换，并报备物业管理服务中心已装修完毕，由物业服 务中心指派相关部门人员进行装修验收，验收标准为报装图纸及 装修方案，如无违规内容、公共区域无破坏，在初次验收半年进 行二次装修验收，二次验收需相邻业主进行签字认可后方可全额 无息退还装修履约保证金。
(五)装修办理流程图
1.成品保护。装修施工前须与物业工作人员共同对公共区域现场成品完好情况进行确认，工程人员到场同业主及装修单位负责人确认水电表底度后开通水电。按照物业管理服务中心要求做好区域现场成品保护工作，墙面要求用阳光板/木工板进行围挡，高度不低于1.2米，地面用木工板、三合板或其它板材进行铺设；对施工区域进行围闭和保护，避免噪音扰邻及对环境造成污染；新风风口、空调进出风口、防排烟风口等各类风口，在装修范围3米内的，均需做风口的防尘处理。防尘处理的材料需使用容易拆卸的防火材料。
2.装修期间，施工人员出入及材料的运送请走装修专用通道，超长、超宽及超重材料货物禁止使用电梯运送。电梯门尺寸：高2.0米，宽0.85米；轿厢尺寸：深1.25米、宽1.35米、对角尺寸2.2米。
3.运送砂子、石子等散体材料进入项目原则上必须先行袋装；
建材堆放必须按指定位置存放，并按要求做好防护、铺垫，其堆放时间不超过1天。装修垃圾须及时入袋搬运，并按照指定的路径、位置、方式和时间进行堆放、清运。
4.装修材料、装修垃圾在搬运过程中应使用四周做好防撞保护的四轮手推车，谨慎作业，不得在地面拖拉造成地面磨损，不得损坏电梯等公用设施，否则须承担赔偿责任。物业客服中心提供四轮手推车租赁服务，业主可根据实际需求自行准备或租用。
5.施工人员应主动接受项目物业管理中心现场管理人员的检查，出入应持装修临时出入证并配合物业管理服务中心现场岗位工作人员的检查。
6.施工人员只能在许可的施工区域范围内工作，严禁未经允许进入非施工区域。
7.装修施工应注意对现场设施设备的保护，由于施工造成的损坏，装修施工单位必须赔付，客户承担连带责任。
第三章 装修须知
8.装修现场须配备干粉或泡沫灭火器，按4公斤/75平方米标准配置,面积小于150平方米的灭火器数量不应少于2具。
9.室内消防系统改造须依法进行。建筑面积300平方米以上的客户，装修方案必须按相关规定向相关主管部门备案审批并向物业服务中心提供备案或审批文件存档；对建筑面积在300平方米以下，若需改动消防供水管道（包括喷淋管、消火栓管），装修公司必须提前一天告知物业服务中心，以便配合开、关消防水。为尽可能减少对消防供水的影响，改动的管道必须当日完工并做管道严密性试验,管道严密性试验压力按原设计的1.55MP进行稳压24小时测试，管网无渗漏为合格。
10.装修动火作业须向物业管理服务中心提出申请，经批准后方能进行作业施工，施工现场应做好防火灭火措施。
11.严禁搭接公共用电/水，违者将处以1000元/次罚款，同时还需承担相应产生的费用。
12.装修施工单位应按相关法律规定及要求购买施工公共责任保险及财产损害保险，建议投保金额不低于100万。
如在实际装修过程中，违反上述装修注意事项内容的，物业服务中心按照相关协议规定进行处理，由此带来的所有后果及责任由业主自行承担。
33
34
本手册构成正式的权利与义务的承诺与约束，如出现其内容与相关法律法规及物业服务合同、管理规约不一致情况，应以后者为准。
本手册内所称的客户泛指本迈德国际物业买受人、物业使用人、租户，但物业买受人仍为最终责任人。
特别提示
第一条 根据《物业管理条例》和相关法律、法规、政策，建设单位在销售物业之前，制定本规约，对有关物业的使用、维护、管理、业主的共同利益、业主应当履行的义务、违反规约应当承担的责任等事项依法做出约定。
第二条 建设单位应当在物业销售前将本规约向物业买受人明示，并予以说明。
物业买受人与建设单位签订物业买卖合同时对本规约予以的书面承诺，表示对本规约内容的认可。
第三条 本规约对建设单位、业主和物业使用人均有约束力。
第四条 建设单位与物业管理企业签订的前期物业服务合同中涉及业主共同利益的约定，应与本规约一致。
相关管理规约
（一）临时管理规约
第一章 总 则
35
36
第八条 业主对物业的专有部分享有占有、使用、收益和处分的权利，但不得妨碍其他业主正常使用物业。
第九条 业主应遵守法律、法规，按照有利于物业使用、安全、整洁以及公平合理、不损害公共利益和他人利益的原则，在供电、供水、供热、供气、排水、通风、采光、装饰装修、通行、环境卫生、环境保护等方面妥善处理与相邻业主的关系。
第十条 业主应按设计用途使用物业。因特殊情况需要改变物业设计用途，业主应在征得相邻业主书面同意后，报有关行政主管部门批准，并告知物业管理企业。
第十一条 业主需要装饰装修房屋时，应事先告知物业服务企业，并与其签订《装饰装修管理服务协议》，严格遵守协议内容以及《住宅室内装饰装修管理办法》（建设部110号）的规定。本物业管理区域的装饰装修施工时间为：每天7：00－12：00、14：30－19：00、噪间施工时间仅限于19：00－23：00。
第十二条 业主应在指定地点放置装修材料及装修垃圾，不得擅自占用物业公共部位和公共场所。
第十三条 因装饰装修房屋影响物业公共部位、共用设施设备的正常使用以及侵害相邻业主合法权益，业主应及时恢复原状并承担相应的赔偿责任。
第十四条 业主应按有关规定合理使用水、电、共用照明、电梯、中央空调等共用设施设备，不得擅自拆改损坏。
第十五条 物业楼宇已安装中央空调，不允许再安装任何形式的空调设备。
第三章 物业的使用
第五条 本物业服务区域内物业的基本情况
物业名称：迈德国际
坐落位置： 贵阳市观山湖区诚信路西侧
物业类型： 写字楼
建筑面积： 约30万平方米
第六条 根据有关法律法规和商品房买卖合同，业主对物业公共部位、共用设施设备享有共有和共同管理的权利。
物业服务区域内供水、供电、供气、通讯、电视等设施的维修和养护，由相关社会企事业单位负责。
第七条 在本物业服务区域内的其他设施设备归属以《商品房买卖合同》为准，但建设单位行使所有权时，不得影响物业买受人正常使用物业。
第二章 物业基本情况
37
38
第二十二条 业主对物业专有部分的维修养护行为不得妨碍其他业主的合法权益。
第二十三条 因维修养护物业确需进入相关业主的物业专有部分时，业主或物业服务企业应事先告知相关业主，相关业主应给予必要的配合。
第二十四条 物业服务企业对物业的公共部位、共用设备设施进行维修养护时，有关业主/物业使用人应当给予配合。业主/物业使用人阻挠维修养护，造成物业损坏及财产损失，应当负责修复并承担赔偿责任。
第二十五条 业主确需临时占用、挖掘道路、场地的，应当征得建设单位和物业服务企业的同意，并在约定期限内恢复原状。
第二十六条 物业存在安全隐患，危及公共利益或其他业主合法权益时，责任人应当及时采取措施消除隐患。
第二十七条 发生危及公共利益或其他业主/物业使用人合法权益的紧急情况，必须及时进入物业专有部分进行应急处理但无法联系到相关业主/物业使用人时，物业服务企业可向相邻业主/物业使用人说明情况，在第三方（如所在地社区或派出所等）的监督下，实施紧急避险，进入相关业主/物业使用人的物业专有部分进行抢修，事后应及时通知相关业主/物业使用人，造成的损失，由受益人予以补偿。
第二十八条 建设单位应按国家规定的保修期限和保修范围承担物业的保修责任。
第二十九条 本物业管理区域内的全体业主按规定缴存、使用和管理物业专项维修资金。
第四章 物业的维修养护
第十六条 配备必须的消防设备、器材, 放置在物业指定位置或室内显眼处。 按4公斤/75平方米标准配置干粉或泡沫灭火器,面积小于150平方米的灭火器数量不应少于2具。
第十七条 业主及物业使用人使用电梯，应遵守本物业管理区域的电梯使用管理规定。
第十八条 在物业管理区域内行驶和停放车辆，应遵守本物业管理区域的车辆管理规定。
第十九条 本物业管理区域内禁止下列行为：
1.损坏房屋承重结构、主体结构、破坏房屋外貌，擅自改变房屋设计用途；
2.占用或损坏物业公共部位、共用设施设备及相关场地，擅自移动物业共用设施设备；
3.违章搭建、私设摊点；
4.在非指定位置倾倒或抛弃垃圾、杂物，严禁高空抛物；
5.违反有关规定堆放易燃、易爆、剧毒、放射性物品，排放有毒有害物质，发出超标噪声；
6.擅自在物业公共部位和相关场所悬挂、张贴、涂改、刻画；
7.利用物业从事危害公共利益和侵害他人合法权益的活动；
8.安装超过楼面荷载的家具、设备及机械装置等；
9.践踏、占用绿化带，损坏园林景观设施；
10.法律、法规禁止的其他行为。
第二十条 业主和物业使用人禁止在本物业管理区域内饲养动物、宠物。
第二十一条 不允许将规划为办公的用房改为娱乐、餐饮等经营性商业用房。
39
40
第三十条 为维护业主的共同利益，全体业主同意在物业管理活动中授予物业服务企业以下权利：
1. 根据本规约配合建设单位制定物业公共部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度；
2. 以批评、规劝、公示、 扣罚保证金等必要措施制止业主、物业使用人违反本规约和规章制度的行为；
3. 为满足业主的需求，适当利用公共区域、公共设施设备开展便民经营服务；
4. 根据业主的停车需求，合理利用公共区域、道路规划停车位置，供业主停车，并按照停车服务协议收取管理费用。
第三十一条 建设单位应在物业管理区域内显著位置设置公告栏，用于张贴物业管理规章制度，以及应告知全体业主和物业使用人的通知、提示等。
第三十二条 本物业管理区域内，物业服务收费采取包干制方式。业主应按照前期物业服务合同的约定按时足额交纳物业服务费用(物业服务资金)。
物业服务费用（物业服务资金）是物业服务活动正常开展的基础，涉及全体业主的共同利益，业主应积极交纳物业服务费用。
第三十三条 利用物业公共部位、共用设施设备进行经营，应当在征得相关业主、物业管理部门的同意后，按规定办理有关手续，所得收益主要用于补充专项维修资金。
第五章 业主的共同利益
第三十四条 业主违反本规约关于物业的使用、维护和管理的约定，妨碍物业正常使用或造成物业损害及其他损失，其他业主和物业服务企业可依据本规约向人民法院提起诉讼。
第三十五条 业主违反本规约关于业主共同利益的约定，导致全体业主的共同利益受损，其他业主和物业服务企业可依据本规约向人民法院提起诉讼。
第三十六条 建设单位未能履行本规约约定义务，业主和物业服务企业可向有关行政主管部门投诉，也可根据本规约向人民法院提起诉讼。
第六章 违约责任
41
42
第三十七条 本规约所称物业的专有部分，是指由单个业主独立使用并具有排他性的房屋、空间、场地及相关设施设备。
本规约所称物业的公共部位、共用设施设备，是指物业管理区域内单个业主专有部分以外，属于多个或全体业主共同所有或使用的房屋、空间、场地及相关设施设备。
第三十八条 业主转让或出租物业时，应提前书面通知物业服务企业，并要求物业继受人签署本规约承诺书或承租人在租赁合同中承诺遵守本规约。
第三十九条 本规约由建设单位、物业服务企业和业主各执一份。
第四十条 本规约自物业买受人承诺之日起生效，至业主大会制定的《业主规约》生效之日终止。
第七章 附 则
本人（公司）为 项目 栋 楼 室的使用人，为维护本物业区域内全体业主的共同利益，本人（公司）声明如下：
一、确认已详细阅读上述建设单位为维护全体业主利益而制定的《临时管理规约》。
二、同意遵守并倡导其他业主及物业使用人遵守本规约。
三、本人（公司）同意承担违反本规约的相应责任，并同意对物业使用人违反本规约的行为承担连带责任。
四、本人（公司）同意转让该物业时协助物业继受人到物业服务中心办理相关的变更手续，且在此之前，本承诺继续有效。
承诺人书面确认内容：本人(公司)已认真阅读《临时管理规约》，承诺遵守《临时管理规约》的规定。
承诺人确认意见：□□(□□)□□□□□《□□□□□□》，□□□□《□□□□□□》□□□。
承诺人/公司（签章）
年 月 日
承诺书
43
44
根据《中华人民共和国消防法》和小区《消防管理规定》，为确保本区域不发生火险和消除火险隐患，特制定本责任书。
1.防火责任人（包括使用人）负有本物业单位的消防安全义务，应认真按照《中华人民共和国消防法》和小区《消防管理规定》履行消防义务责任。
2.防火责任人（包括物业使用人）应树立防火意识，使用完电器后应检查是否关闭，确认关闭后方可离开。
3.服从物业客户服务中心规定，配备必须的消防设备、器材, 放置在物业指定位置或室内显眼处。 按4公斤/75平方米标准配置干粉或泡沫灭火器,面积小于150平方米的灭火器数量不应少于2具。
4.应主动了
解、掌握和使用本物业所配备的消防设施和器材。
5.定期对自有产权物业内部消防安全进行检查，不违规用火用电，同时应主动配合有关消防监督机关和物业客户服务中心对所属物业消防安全的检查、监督。
6.有义务参加消防主管部门和物业客户服务中心组织的消防学习及宣传活动。
7.严格执行物业客户服务中心制定的疏散方案，在紧急情况下组织扑救初期火灾和指导安全疏散，火灾发生时应服从现场指挥人员的统一指挥。
8.有责任保护火灾责任现场，协助物业客户服务中心和消防机关调查火灾原因。
（二）《区域防火责任书》
9.责任人承诺遵守法律法规的规定，并履行如下义务：
9.1严禁挪用、损坏公共区域所配置的消防器材、消防设施设备；
9.2严禁动用消防水源，占用、遮挡、堵塞、损坏防火栓；
9.3严禁堵塞、占用、封闭安全出口、消防通道；
9.4严禁遮挡安全疏散指示标志；
9.5严禁在室内生产、储存、经营易燃易爆物品；
9.6严禁乱拉、乱接用电线路；
9.7电器产品、使用和电气线路设计、敷设，必须符合国家有关的消防安全技术规定；
9.8自行做好电器产品安全性能维护，按规定定期检修；
9.9装修期间如需动用明火作业，应作好相关安全防护措施，并报备物业客户服务中心；
9.10严禁在公共场所和垃圾池焚烧废弃物。
45
46
1.乘坐电梯遵守“先下后上” 的原则。
2.不用钥匙等硬物按动或拍打显示按钮及随意按动警铃按钮。
3.电梯运行过程中不将身体依靠轿门，保障人身安全。
4.不在轿厢内追逐打闹、前后摇晃。
5.进出电梯，轿厢门开启时不强行挡住门停留或谈话。
6.用电梯运载大件物品请事先与物业服务中心联系，做好轿厢保护措施后方可使用，运载时放置在轿厢中间，保持轿厢重心平衡。
7.超载讯号铃声响时，换乘下趟电梯或减轻物品重量，不采用任何形式的强制关门手段。
8.严禁携带有毒、爆炸等危险物品进入电梯。
9.不将自行车等带入电梯。
10.如遇火警，不使用电梯。
11.不在电梯内吸烟、吐痰、弃物和搬动损坏轿厢内装饰物。
12.制止儿童在电梯附近玩耍，以免发生危险或影响电梯使用。
13.电梯发生停运行故障时，立即按警铃报警，耐心等候救援，不采取强行拍打、撬门等行为，以免影响救援。
14.遇到电梯停运检修时，不强行开启、使用电梯或移动检修标识牌，以免发生意外事故。
15.本人已认真阅读、理解并承诺遵守本临时规约及其附件的全部内容。
（三）《电梯使用管理规定》
为规范本停车场的使用及管理，保障停放车辆安全有序，根据停车场的实际情况，规定如下：
一、凡进入本停车场的车辆须服从物业公司的管理，遵守《停车场管理服务规定》
二、停车场车位采用月租和临时停放收费，月租到期车辆需提前7天到物业服务中心办理续费，逾期不续费按临停收费。停车场采用车牌识别系统自动识别车牌号和车辆进出时间，并自动计费(按停车场收费标准) .
三、划定专属车位停放的车辆，须停放在指定区域，不得跨界停放。其他车辆请勿进入专属区域停放。
四、车辆应按规定停放在划定的车位内，车轮和车身不能压线停放，统一车头向外停放，不得挤占行车通道，避让公共设施、障碍物和其他车辆，防止划伤、碰伤车辆。车主应为车辆购买全额保险，如在本停车场出现非管理人员人为或非物业公司直接责任造成的所有损失(包括但不限于偷盗、碰撞、划伤、挂擦、玻璃破碎等)， 均由车主自行承担所有责任及赔偿，物业公司仅提供协助配合处理。
五、车主应自行负责车辆安全及车内物品的安全，妥善保管车钥匙、车辆证件及自身财物，离开车辆时随身带走现金和贵重物品，锁好车门，同时开启车辆防盗装置，如有丢失或损坏，由车主自行承担责任，物业公司不承担车辆保管义务，不承担赔偿责任。
六、停车场车位设计停放的车辆为小型车辆，车辆高度不得超过2米。禁止超长超高超宽大型车辆及货运卡车进入停车场。出入时应关闭远光灯，禁止鸣笛，限速20公里/时。
七、漏油或严重污染的车辆不得进入停车场，如因车辆漏油或严重污染地面，车主需负责处理，由此引发事故需进行赔偿。
八、停车场内禁止私自洗车、修车、学车、练车和试刹车，严禁无证驾驶。
（四）《停车场管理服务规定》
47
48
九、停车场内不允许有危害公共卫生的行为，进入停车场停好车后须熄火，避免尾气造成空气污染，禁止私自倾倒垃圾和放置有毒物品，严格控制噪声源。
十、停车场内严禁烟火，车辆严禁携带易燃易爆、有毒有害、放射性或烟花爆竹等物品进入停放。
十一、进出停车场时要严格按规定导视路线行驶，不压线行驶，应按照支路车礼让干路车先行规定。不得堵挡道路和停车场出入口，有此行为物业公司有权将堵塞车辆拖离，以便疏导交通，所有责任由堵塞车主承担。
十二、不按规定停车、行车和不合理使用车位的，物业公司有权禁止其车辆驶入停车场，并将违规车辆拖离，拖离费用由违规车辆车主自行承担。
十三、车位使用人不得改变停车位的使用用途，不能占用公共部位和公共设施，不准在车位上搭建安装原有设施以外的设施或围闭车位。
十四、人员应选择走相近的行人通道，严禁在出入口坡道行走。在停车场通行时应靠右行走，注意行驶中车辆，保证自身安全。
十五、未成年儿童不得独自进入停车场，监护人应承担儿童的教育监管责任，如因未成年儿童违反规定进入停车场而发生受伤或致他人车辆或公共设施设备损坏的，由监护人承担损害和赔偿责任。
十六、车主要支持配合物业公司对物业提供的各项服务，自觉接受物业公司执行停车场管理 服务规定的合理合法行为。
十七、为了维护公众、业主及使用人的切身利益，在不可预见的情况下 ，如发生自然灾害、漏电、火灾水灾、水管破裂、救助人命或协助公安机关执行公务等突发事件造成损失的按有关法律规定处理。
十八、执行任务的工程抢险车辆，警务车辆、教护车辆，享受优惠政策的军车在停车场停放，按政府下发的文件执行。
1.遵守本市市容及环境卫生管理规定。
2.注意保持本物业的环境卫生，不乱扔烟头、纸屑，严禁随地大小便。
3.不在本物业内乱搭、乱贴、乱挂、乱写、乱画等。
4.办公杂物、垃圾投放到指定的垃圾桶(箱)或地点。
5.不破坏公共绿化及设施，包括公共绿地、花草树木、建筑小品、体育设施等。不向绿地、花草、树木泼污水和有害物质。
6.不在公共场所种植花草树木，搭花架。
7.不违反政府规定或在非指定地点燃放烟花、爆竹。
8.注意保护楼梯等共用场地的环境卫生，如有物品洒落在共用场地，应自行清除，污染、破坏地面、墙面的、需恢复原样。
9.不利用门窗、玻璃窗等地方张贴广告，不在玻璃门窗上张贴报纸，以免有碍观瞻。
10..商铺业主不超线经营，不越线摆卖，排污排烟和噪声符合环保标准。
11.商铺业主不随意悬挂招牌。悬挂招牌应符合当地政府规定，并符合物业服务公司统一的形状、内容和款式等，不影响本物业整体外观，不损害相邻业主权益。
（五）《环境卫生管理规定》
49
50
增值电信业务经营许可证：陕B2-20210327 | 
陕公网安备 61102302611033号