GYDTWYR
2020年第4期
总第15期
教学相长
自检与月检
检查与被检查
贵阳地铁物业人
P06 搞保洁工作就要扣细节——记林城西路站墙面瓷砖清洁
P05 安全保障：不再吵闹的井盖
NO.02 我在现场
P04 贵阳地铁物业开展民法典专题学习
P03 贵阳地铁物业全力开展全国文明城市整改攻坚工作
NO.01 公司动态
P07 员工培训关键在跟踪验证——夜查给我的启发
P14 2020年职能部门上半年自检
财务部 人资部 合约部 工程部 经管部 综合部
P11 2020年8月项目月检
秩序专业主管面谈
NO.04 专题策划
P08 乘风破浪的贵阳地铁物业人
分享人：徐娜 许振艳 莫慧 王熙宁
NO.03 团队风采
P23 《管理的常识》读书分享总结篇
课后作业分享人：唐诗强 石洪智 李爽 张婧
P18 关于员工质量记录填写培训的反思
P16 浅谈人力资源管理的价值所在
NO.05 心得感悟
P19 《管理的常识》读书分享总结篇
分享人：莫壮涛 范忠丽 曾韵颖
NO.06 立学为先
NO.07 聚沙成塔
P30 公寓装修三大重点——湖山郡Y+公寓
NO.08 职场百科
P32 读懂财务语言
NO.09 初来乍到
P33 初来乍到，请您多多关照
分享人：刘璐 吴薇 陈昊 赵良宇
公司动态 03
04 公司动态
贵阳地铁物业全力开展
全国文明城市整改攻坚工作
为进一步落实贵阳市2020年全国文明城市整改攻坚工作要求，切实提高服务区域环境卫生，为客户营造良好的生活办公环境，7月13日起，贵阳地铁物业从现场环境卫生专项整治、员工引导教育和氛围营造宣传三个方面，把工作做细、做深、做实。
首先成立2020年全国文明城市整改攻坚工作领导小组，下设资料组、隐患排查整治组、宣传组、督查组等4个工作组，进一步强化工作力量，细化分解任务，压实工作责任，全力推进各项工作落到实处。
其次所有项目开展环境卫生大整改，要求各工作组及物业服务中心都坚持问题导向，开展问题督查，尽快补齐短板弱项。各物业服务中心由项目经理带队整治现场及服务区域外围环境卫生，确保每一个点位、每一个环节都能够经得起“细评”、“细看”、“细查”。
与其他项目不同，1号线站点除了负责服务区域，还额外增加了站点外围环境以及绿化带整改任务。一是将站点环境卫生整改范围向外延伸，超出了原定作业范围的10米甚至20米，工作量成倍增加，这些区域长期被污垢侵蚀，整改难度非常艰巨。二是在限期三天内完成了25个站点2万余平方米绿化区域整改，并补种绿植3000余株，任务极为繁重。
同时，各项目及时将创文精神传达到每位职工及项目一线，引导职工不断提升文明素养和水平，切实增强荣誉感和责任感，扎扎实实做好工作。各物业服务中心因地制宜利用LED屏、宣传栏、横幅、标识标牌等方式宣传创建文明城市相关资料，形成良好的社会文明新风尚。
“全国文明城市”称号是城市综合类评比中的最高荣誉，是城市发展重要战略品牌，对于优化提升营商环境、增强城市核心竞争力、增强民生福祉等方面具有十分重要的意义。当前，即使创文工作已告一段落，但地铁物业公司将继续以高度认真的态度和扎实负责的作风，抓细节、重落实，继续为打造我们的美丽城市，贡献出自己的力量。
湖山郡一期文明建设资料宣传
1号线站点开展环境卫生整改
贵阳地铁物业开展
全体职工民法典学习
职员学习“民法典与物业管理”在线讲座
为了让职工能够深入学习和理解新颁布的“民法典”内容，将民法典相关知识运用到日常工作当中，贵阳地铁物业组织全体职工学习了“民法典与物业管理”线上公益讲座系列课程8次，参与学习人次达到700余次。
这8次系列课程，分别从民法典对物业管理行业的影响分析、民法典侵权责任编与物业管理、合同编与物业管理、《民法典》物权编与物业管理、民法典视野下的物业管理、物权编在物业行业的应用、侵权编在物业行业的应用及合同编在物业行业的应用等八个方面就民法典对物业管理的规范性、指导性作用进行了深度分析。
通过学习，职工们了解了物业管理当下生存价值的立法表达、物业管理未来发展方向的法律指引、物业权益损害的救济、物业服务人的定义、业主基本权利的宣示等多个方面的知识点。系列讲座中讲师们都能结合物业管理工作实际和自己丰富的物业管理经验举实例进行分享，理论解读和实务运用相结合，干货满满，对职工们具有切实的指导效用，深受职工欢迎。
学习后，贵阳地铁物业公司总经理王晓晔提出要求，物业公司职工要深入学习理解民法典内容，夯实自己作为物业人应具备的专业性和价值。为了使“民法典与物业管理”的学习内容能够在公司日常物业服务工作中发挥实效，王晓晔要求公司合约法规部继续针对民法典制订专项学习计划，通过深入学习、书面考试等方式来检验和巩固职工的学习效果。
项目组织员工学习“民法典与物业管理”系列课程
我在现场 05
06 我在现场
安全保障：不再吵闹的井盖
作者/金阳车辆段 易曦海
等到了节假日，牛班长、彭贤兵、补维强三人找来水泥、砂石，带着工具开始了整改：首先，彭贤兵用电镐破开沥青扩宽井口，以便于多填充混凝土，让井盖更加牢固；然后牛班长和补维强用斗车运来搅拌好的混凝土填充井口，固定井盖。井盖松动整改工作对于我们维修工人来说很简单，但它本身有一个难点，就是需要架一个圆形的模板，模板支撑不好砂浆就会漏掉变形。不过，我们有个泥工高手——彭贤兵，在他精心操作下，轻松解决了这个难题。
经过三位师傅一天的辛苦，车轮一过就发出吱吱呀呀的声音的雨水井盖就维修好了。现在，它变成了不再吵闹的井盖了，安全隐患也解除了。
维修井盖现场图
那是一个明媚的清晨，车辆段各个部门的工作人员驾驶着各种交通工具，陆陆续续进了大门岗，当我们维修的同事都打好卡到齐后，班长牛荣普开始安排当天的工作：根据作业计划，牛班长带领补维强和我对项目所有雨水井及污水井进行安全隐患排查。我们带上工具，边排查边谈论着与工作有关的事。说实话，车辆段的环境还不错，一路上花草的清香扑面而来，温暖的阳光让人心旷神怡。
做好安全维护后，我们打开了一个又一个井盖检查，有杂物的就清理掉。当检查到4号岗亭下坡路段减速带附近的其中一个井盖时，我一揭井盖，有松动迹象，就说道：“井盖松动，得加固，不然哪天谁的车轮胎掉进去就小事变大事了”。牛班长用锤子敲开破损的沥青块说：“是的，这是安全隐患，我们马上找材料明天进行整改。”牛班长准备去找材料的时候，我想到节假日快到了，于是说道：“现在整改要等几天水泥才能凝固，这样会影响客户车辆的通行，再过2天就是节假日了，我们到时再进行维修，这样就不会影响到业主的正常通行。”牛班长考虑后接受了我的建议，并及时的与客服中心沟通和报备，井盖维修事宜就这样定了下来。
袁红林城西路站墙砖清洁测试
搞保洁工作就要扣细节
——记林城西路站墙面瓷砖清洁
作者/站点管理部 袁红
品质月检时，我们发现林城西路站四个出入口的墙面瓷砖顶部灰暗无光泽，不够透亮。初步分析是开荒时处理不当导致。因属于高区，作业流程繁琐，也没有脏只是视觉效果不佳，站务不觉得这是问题，但在质安部要求下，我们还是决定整改。
第二天晚间，我和冰清杨主管到现场研究整改方案。开荒遗留问题，通常不好处理，我笑着打气“问题不大，我们先用五洁粉试试。”杨主管也鼓励我说“去报备吧，我们来试验。”
我俩分工，我到车控室报备，站长提议，可用客流较小的A出口测试，其余出口必须要等运营结束后才能做，避免影响乘客正常出行。杨主管这边也准备好了清洁工具。我们错开高峰时段选择了客流较小的出口开始试验。
我们架好高位作业安全梯，用伸缩杆绑旧百洁布，把塑料袋套在手上抓起五洁粉和洁尔亮揉搓均匀，然后洒在百洁布上。我比较年轻，主动戴起安全帽爬上安全梯擦拭墙面，杨主管帮我扶住安全梯。我用力擦了许久，却发觉清洁无效果。然后，杨主管提议用能增强颜色以及光亮度的结晶粉进行清洁，经过测试也不行。我们商量要不要用瓷粉试试，正好部门同事家里装修剩有瓷粉，于是我和杨主管又进行了第三场测试。
第三次测试是当晚21点，我和杨主管都到了站点，一同前来还有经管部的同事何应多。我去车控室报备后，我们三个女子抬着一桶水、一个伸缩杆、一小袋干瓷粉、四块旧百洁布、一顶安全帽、一部安全梯等物品，来到了A出口。依旧是把百洁布绑在伸缩杆上，撒上干瓷粉，还是我爬上安全梯进行清洁尝试，何应多帮我扶梯，杨主管百洁布粘瓷粉在低位测试。这次效果很惊喜，清洁过后的墙面干净、明亮。在地铁停运后我们又查看了其他出口墙面顶部的情况，尝试了几个地方后，发现效果都还不错。凌晨1点半左右，我们感觉测试差不多了，就收工回家了。
回去路上我心里隐隐有些担心，万一是晚上光线不好，我们看不出问题呢。第二天一上班我就先到林城西路站查看试验效果，发现效果确实不错。我们将操作方法培训给夜班员工，请他们开展清洁工作，并在全线进行了推广，目前站点墙面整改效果保持良好。
那之后我常常想起测试当晚同事的那句话“果然，搞保洁要会抠细节才行。”其实何止是要会抠细节，有专业技能，要干好站点保洁工作需要的东西特别多。在1号线一线工作两年的时间里，经历试运营的高峰期、新冠疫情防控期，以及创建文明城市整改攻坚，让我明白要服务好1号线的运营工作人员和乘客，我们最需要服从意识，奉献精神，然后是专业技能，最后不轻易放弃的执着劲。在一次次的品检中，我也逐渐培养起给工作“挑毛病”的习惯，我希望我能保持，把工作做得更好。
我在现场 07
08 团队风采
作者/徐娜 许振艳 莫慧 王熙宁
员工培训关键在跟踪验证
——夜查给我的启发
作者/金阳车辆段 莆忠燕
4月份开始参加主管、队长组织的夜间安防突击检查，我感触颇深，也在实际参与中发现了我们秩序团队存在的不足，并得到了改进方向的指导。
记得第一次参加夜查的时候发现了很多问题。第一项测试是翻越员工通道外围墙，监控值班人员未及时发现，我们轻松进入戒备区域。第二项测试培训楼烟感报警情况，消控值班人员发现火警，但未能按照消防主机位置对报警位置进行排查，导致现场报警处理超时。之后的检查中，还发现了睡岗、岗上玩手机等现象。
针对夜查发现的问题，主管和队长组织了我们做讨论分析。经过讨论我们达成共识，存在这么多问题，是管理流程中班长环节出现问题。我们作为班长没有将培训落实到位，培训只管将主管要求的内容培训下去，对培训结果跟踪验证不够，才导致一些常见问题一直没有得到解决。
经过讨论，我们确定了整改措施。监控室对监控画面进行调整，对外围所有区域进行监控，发现异常立即通知巡逻岗及就近岗位进行跟踪检查，保证夜间区域安全。消控室值守人员进行实操讲解教学培训，通过培训—抽查—再培训，这种反复的培训方式，保证消控室值班人员能熟练操作区域消防报警系统，同时每周巡查时通过手动报警、烟感测试等方式进行演练测试，了解值班人员对消防报警事件应急处理流程的掌握程度。对睡岗和玩手机等现象我们提出批评，平时加强军素训练，提高其精气神，也反复强调这是上岗不允许行为。
此后工作中，针对队员的培训内容，我都重视跟踪验证这个环节，对掌握良好的在班会上给予鼓励，对于未能掌握的继续跟踪培训。同时要求队员之间互相监督提醒，班里标准统一。
经过一段时间的整改，我发现效果还是有所改善的，后期还需继续努力，因为秩序工作要求是需要反复训练的，一松懈可能就会垮掉了。
项目夜查现场图
2020年4月初，公司组建新团队进驻贵阳市某涉密项目。当时项目还处于修建阶段，为了在客户进场前做好准备，团队开始紧锣密鼓的专业技能培训、设备物资筹备、各项业务对接等等工作。数月过去，从高强度的训练备战到逐渐步入正轨，在一线乘风破浪的伙伴们有太多的话想说~
乘风破浪的贵阳地铁物业人
2020年4月1日接到通知，我正式进入新项目做环境部主管，带领员工为客户服务，因为事先有了解过该项目的特殊性，惊喜的同时心怀忐忑。这是什么样的项目？它的服务内容是什么？新工作我能挑战成功吗？诸多疑虑，又不敢问领导，只好硬着头皮上。
第一次到项目，领导为我介绍了基本情况，并强调了其特殊性，我迟疑了，有些慌乱，甚至想打退堂鼓。我害怕自己出错，因为这关系到贵阳地铁物业乃至轨道集团的形象；我紧张自己无法在这样的环境中胜任工作需要。领导看出我的顾虑，告诉我不用紧张，把自己的工作做好就行，一切工作听从项目经理指令，不明白、不清楚就沟通。
在我想退缩的时候，预备党员的党性拉住了我。在关键时刻投入特殊工作环境，我想这是党对我的考验，我决定放开手去干！首先是服从工作安排。公司是经过深思熟虑安排我进入新项目，虽然这里交通不便，不能每天回家，工作环境也没有成熟，但作为一名预备党员和一名老员工，我要服从安排。
其次是转变思想。项目员工有自招自管和外包，作为一名基层管理人员，要想把外包人员当作自招人员来管理，就得转变思想。在外包人员面前，需要直接明确他们就是贵阳地铁物业的员工，在员工关系处理中，要做到一视同仁，不分彼此，让员工发自内心地感觉并接
环境主管徐娜：从畏难到自信，新工作挑战成功
团队风采 09
10 团队风采
5月到项目是坏揣着憧憬和希望的，然而理想很丰满，现实很戏剧。初进项目，由于条件不具备，我们只能暂住拥挤的8人间，吃简单的盒饭。宿舍是在外临时租的居民楼，上下班要踩着高跟鞋上走半个小时。没有空调和风扇的8人间在这个夏天显得格外的躁热，不同岗位的同事，上下班时间不同，作息互相干扰。工作地点不是高楼大厦，是正在修建、鱼龙混杂工地，但凡下雨，鞋子和裤腿儿都被染上一层土黄色的油彩。大门口是黄色的泥土路，门口只有一路公交车，其它都是大货车。每次在路上遇见大货车，都会带着一阵黄色的烟雾从空气中飘过……恍然间感觉自己是被忽悠过来的。
除了现实环境的艰苦，甲方严格的要求和超额的工作压力几乎成为压倒我的最后一棵稻草，是领导的鼓励、同事的热情将我从即将崩溃的边缘拉回来，他们推着我、拉着我为了同一个团队和目标继续奋斗。 经过四个月，我从一张白纸慢慢有了自己的形状和定位，能稳住自己的工作，完成领导交付的其他任务，不再是幼苗，一掰扯就断。
咬牙度过最初的艰难，如今，我们也迎来了蜕变。食宿条件的改善就不说了，最开心的是，工作也变得顺手和从容起来。由于在开荒、接待和物资交接等工作中的出色表现，我们整个团队获得了甲方领导的一致认可和赞扬，得到了公司总部领导同事的高度评价。一切的一切都在慢慢变好，足球场和篮球场上青春挥洒的汗水，在这个阴雨绵绵的初秋显得格外的有激情和动力。
会务许振艳：熬过初期的考验迎来蜕变
在项目开拓的重要、紧张时段，新项目的伙伴们依然克服重重困难，挤出时间备战公司一年一度的“质量管理体系知识竞赛”并在比赛中用实力和态度赢得了现场观众喝彩，取得优异成绩。
受我是真心诚意把他们当成是自己的伙伴，让他们心甘情愿把事做好。
最后是养成规矩。项目员工多是从务农转过来，还有些人从来没有上过班，甚至有些员工都不清楚自己应聘的工作是什么。刚开始我很纠结，不知道要怎么教会这些员工做事，害怕他们接受不了辞职。想起领导曾说对新员工首先要立规矩，其次对他们的工作先做加法再做减法。我就利用早会培训、立规矩，让员工慢慢养成习惯，工作中出错就处罚，做得好就奖励，养成良好的工作习惯。
新的工作环境，初期让我紧张害怕，但是在领导们的带领和帮助下，我已经逐步适应，相信会越来越好。
时间真的好不经用，4月进公司，一晃5个月就过去了。短短5个月有欢声笑语也伴随辛酸的泪水。最初我对物资管理员充满信心，就领东西嘛，再简单不过，但实际工作中，才觉得这工作不仅不简单且有着较大的责任。
公司综合部轮番培训后，我感到岗位工作的压力感和责任感，相信以后我不会再“轻视”任何一个岗位了。我这样诠释物资管理员的工作：物料包罗万象，客观存在，但那只是其表现形式。其实物料就是钱，物化了的钱，而仓库就是放钱的口袋。钱会丢，也可能被偷，同样的物料也有浪费、损坏、丢失的可能，物资管理员就能不让这些现象发生。
刚进公司领导说“要像对待自己家的东西一样爱惜和负责库房里的物料。”我一直坚信，我也做到了。物资管理可以分为物资申购，物资验收入库，库房管理（分类放置、物资标签补充），物资出库、二级台账更新，物资盘点，库存汇总等几个环节，各个环节都有管理的重点，我只需要做好每一个环节就能保证项目物资尽在自己的掌控之中，就能做好项目库管。
虽说“用心、细心、耐心”是项目物资管理员最基本的素质，但是有一个特质也是我们必须坚守的，就是原则。物资领用经常是项目容易失控的环节，因为大家都是很熟悉的同事，平时如果急需领用什么物资，手续又不一定及时跟上，为了解决现场问题，领用人都想尽快拿到物料办事，那我该怎么办，不给伤和气，显得我不通情达理，给又不符合流程。为了管控好这一步，我坚持：未办理入库手续的物料，不能发放；手续不符合要求的，不能发放；没有领料单，不能发放；对每天的领料坚持“月结日清”。
库管员是仓库的管家，权力小但责任大，要做到律己律人，更要有责任心，如此才能干好工作。
物资管理员莫慧：坚守原则做好物资管家
我是一个刚毕业的小白鼠，进公司五个月，认识了许多的朋友以及人生路途上的导师。在新冠疫情期间还能进贵阳地铁物业工作，我内心很窃喜。
刚入职，我就在一个重要的部门秩序部担任形象岗，瞬间涌起了大干一番的豪气。然而，我居然再次经历了“军训”，而且是长期军训，枯燥无味还特苦，每天用汗洗脸，简直不要太恶梦了，我一个刚刚盛开的祖国花骨朵，“脸”都晒黑了。经过前期严酷的训练，后来我成为我们形象岗的标兵，内心暗爽，充满自豪。每次有接待，我都站在第一个面对领导的岗位上挺直腰杆，怎么笔直怎么站，心里想着“我就是我们项目的门面担当，决不能给公司丢人。”项目慢慢步入正轨后，我又尝试管理秩序部的内务，学着建立台账，对物品和物料分类摆放及归档，工作内容更加丰富，我觉得很好。
这一路走来有时会感觉很累，有时会想为什么要选择这个工作，但看到每个部门的兄弟姐妹都为了同一个目的而努力，就觉得这些累根本算不上什么，得到表扬后更觉得这一切都是值得的。在这五个月里我学到了很多在学校里学不到的技能，我每天都过得充实与快乐。我很感谢在这段时间对我有帮助的长辈与兄弟姐妹。
消监控王熙宁：刚毕业的小白鼠到形象标兵
专题策划 11
12 专题策划
迈德国际——任刚
1.团队意识强，综合素质相对较高。秩序版块具备独特的专业性，消防管理方面还须提升。主动思考、实施意识不强，工作的推进缺乏与上级的沟通。
2.改进方向，加强项目团队内部的沟通，通过部门间的协作，不断创新工作思路。
1号线——叶明祥
1.用制度与合同为依据对外包单位进行管理、沟通，但监督检查方式欠妥，岗位检查通常只是口头提问，缺乏现场验证及后续的跟进；对外包单位管理存在江湖意气，有时会降低管理标准。
2.工作思路清晰，工作实施抱有差不多心态，缺乏自我约束力。
1号线——王植
1.带领团队方面，首先自己需要弄清相关管理要求与标准，再逐级向下传达，同时定期组织考核及验证。
2.让所有人知晓自己的岗位职责及工作重点，同时采用轮岗的方式让队员掌握各岗管理要求。
湖山郡——张婧
1.通过强化监督来改进，现场管控需借力，多渠道的想办法，不要仅靠一己之力。
2.充分发挥好班长的带头作用，树班长威信，教会约束自己。
湖山郡——彭宇
1.如何开展工作，工作思路不清晰是当前帮扶的主要关键点
2.调整心态，从0开始参与到项目管理，由项目经理以带新人的方式对其进行培训。
湖山郡——肖旭
1.太过自我保护，工作中仍然有些畏手畏脚。
2.与员工沟通方面，须注意自己的语气，加强亲和力。
612项目——邰颖枫
1.通过现场处置逐步有意识的形成各项运行机制，反复总结，不断提升锻炼自己；
2.系统性思考能力不足，很多事情没有想清楚就开始行动，导致结果不如设想。
3.以管理内容为单位，通过事前、事中、事后三个阶段的系统性思考模式及思维导图方式逐步培养管理思路。
月检
2020年8月项目月检
编者按：
8月18日至26日，访谈小组（由副总经理王晓玉、物业总监胡星、质安部以及各项目负责人组成）分别与迈德国际、1号线、湖山郡、612项目、清水湾秩序主管进行了“品质访谈”。访谈内容主要包括：1.项目秩序管理的工作思路；2.秩序管理的重点、难点；3.秩序管理的重点时段、重点区域、重点岗位、重点人物；4.下一步改进措施及创新工作思路。
这是继第一次专业主管访谈品质月检模式初探后，第二次专业主管“品检访谈”。这次质安部汲取经验，进一步优化月检访谈形式和内容，从事前准备、事中实施和事后总结三个阶段都较之前有所改变。
事前准备更为充分，具体可行，也为专业主管提供了充裕的自我梳理时间以及清晰的梳理方向；
事中实施过程中，访谈现场较第一次逐渐放松，访谈小组成员能够保持谦逊，抱着教学相长的理念，本着一切以工作为中心的态度，心态更为开放，对于专业主管的表达倾听多于干涉；专业专管心理也更为放松，能够坦诚相待，不再刻意藏拙。访谈小组在专业主管紧张或者思路不清晰、表达不明确的时候，能够平和客观的引导专业主管一点一点地阐述其想法，或者帮助主管把其零碎的管理思路顺成一条线，不再强势诱导专业主管去按照访谈小组的意图去讲话；
事后总结部分结论清晰明了，呈现出来的结果更倾向于项目秩序管理的通用建议，对于专业主管个人针对性帮扶会稍显不深入。
事前准备：此次沟通质安部提前一个月将沟通内容下发，各沟通对象也提前做好了沟通准备。沟通前，质安部仍然延续6月的沟通方式，首先让被沟通者放下心理负担，沟通的目的是找到管理中存在的问题，希望能对项目的秩序管理工作起到帮扶，提升秩序管理的能级。
事中实施：整个沟通环节，各项目秩序管理员都表现了良好的心态、开诚布公的对自身工作情况进行了阐述，包括自身存在的问题及困惑，表现出了一定的专业性与执行力。但由于各项目秩序管理人员的任职时间不长，整体的管理思路上还需提升，系统性思考还需进一步培养（事前准备策划——事中实施过程的适时调整——事后总结，运用思维导图理清管理思路等）。
沟通情况：内刊重点就月检小组为专业主管提出的帮扶建议进行分享，针对月检小组对专业主管肯定和赞扬的部分，在此不做赘述。
以下是质安部对本次月检的分享：→ →
专题策划 13
14 专题策划
达成共识：
1.管理人员以现场为主，熟悉现场各岗的工作流程、岗位要求及工作开展情况。
2.一切以问题为导向，包括工作计划、培训计划的拟订，阶段性重点岗位的设置、重要时段的分配等。
3.培训是纠正问题的主要手段，培训最主要的是将自己的技能传输给下属，让下属知晓如何操作。同时要求培训计划内容与管理人员值班记录中发现问题相结合。培训计划的拟定依据季节性、政策及现场发现问题等，培训的课件来源是员工应知应会、体系文件等
4.各项目拟订的岗位提示，建议拟订时能根据岗位特点，与岗位队员一起沟通达成，同时内容务必不要超出员工的职责要求。
事后总结：一切以工作出发，沟通访谈仅是提升管理品质的第一步。针对每次的品检沟通达成，质安部将牵头组织项目进行监督与验证，每次品检汇报中会体现上一次沟通内容的追踪情况。且反复验证，循环促进，确保岗位履责，不断推进专业性、管理能级的提升。
月检品质访谈现场
1.制度检查。以岗位职责与义务内容相匹配为原则，检查以实际工作为导向，对制度进行梳理，制度规定与实际工作不相符的，结合实际新增、完善及废止。
2.税收申报。一方面，严格按照《企业所得税法》有关规定，以年度审计报告、利润表、总账、明细账为基础数据，以科目清查、凭证核实、税代指导为手段，对“纳税调整事项明细表”进行重点检查，确保公司充分享受税收红利;另一方面以人力资源部每月提交的工资表及自然人电子税务局每月申报数据为基础，进一步核实职员个所税缴纳是否正确，避免了错报、漏报现象，减轻了个所税缴纳不实对职员造成的负面影响。
3.服务支撑。内检期间，财务部全体人员到项目，与现场相关人员就收款操作流程、费用报销以及收入成本预估、数据化管控表格追踪等内容进行交流，协助项目查找不足进行帮扶，发现亮点进行推广。
4.台账管理。检查了《付款合同台账》《年度经营情况表》《项目预算与实际对比分析》等7个台账，检查结果是台账初步实现了合同预警、项目经营情况的动态管理，对经营策略、预算执行都起到了辅助作用。
1.《个人履历表》与《应聘登记表》填写内容有重复，导致员工入职时手续繁杂不够简便。现已将两张表格深度评估后有效合并，提高了员工入职办理的效率。
2.由于员工的政审工作后置，导致个别员工入职后政审有问题，劝退不顺利。现已将相关内容书面告知员工“入职后政审有问题将不予录用”，有效避免与员工之间可能发生的矛盾和冲突。
3.对于离公司距离较远的项目，已在项目附近联系体检医院，为做入职体检的员工提供了便捷。
4.在与下一责任人对接时，因之前重视程度不够，只是做到口头交接，造成有部分信息遗漏的情况。现已编制每月人员变动情况表（含新增、离职、转正、异动），于每月25日交与下一责任人，双方确认，以保证人员信息准确传递。
检查的时间段自2018年起至今，通过自检，我们看到了部门工作的不足之处：
1.合约部工作开展需保证符合制度、合法合规，但部门工作还不够认真、严谨、细致，部门人员对于合约部工作必须合规合法开展的认识不足，存在侥幸心理及“工作总会有失误，这才是真实情况”的错误认知；
2.对工作的投入不够，部分合同管理工作较粗糙，缺乏严谨性；
3.制度要求与实际工作开展存在“两张皮”的情况，或制度要求不够明确清晰。合约部没有收集有效的反馈信息，制度制定缺少执行标准和指导意义。
财务部“内部管理和服务支撑”
人资部“招聘管理和制度建设”
合约部“招标管理、合同管理和法律法规收集更新”
自检
2020年职能部门上半年自检
专题策划 15
16 心得感悟
1.检查存在的问题：
对过去问题进行检查，做到了重点问题的追溯，但部门工作内容变更、拓展后，没能完全覆盖现有工作内容；
在智能化建设方面的检查也沿用了前期介入工作的检查思路，在通过自检指引工作方面缺乏建树。
2.工程部下一阶段的工作思路：
设计前期介入工作手册，后续前介工作按手册要求进行；
建立前介工作进度表，详细记录施工进度；
制定部门相关工作制度；
建立部门各类工作台账（先建立目录）。
1.通过检查，我们自查出了如下问题：
台账方面：部分台账记录问题未及时处理；部分台账之间无法印证；部分台账填写流于形式，没有起到效果。
供应商方面：供应商送货单模板不统一，且表单上缺少收货单位验货情况记录填写栏；收货单、对账单收存不规范，且未建立电子台账，不便于核对、查询。
公文管理方面：部分首、发函存在处理流程上和内容填写上的缺失，如未填写收函单位、签发人签字、发函回函未填写内容等。
2.针对发现问题的整改措施：
台账方面：组织专人对2018、2019年收发文台帐明细进行核对、查缺补漏；明确文书及档案收存范围，便于文件及时收存；对接置业公司，对公司“三重一大”台帐进行补充、完善。
供应商方面：统一物资采购单、送货单格式；送货单将按月或按项目进行收存，并建立对帐电子台帐；修订“标识标牌物资验收单”，增加项目对标识标牌送装情况填写项，以规范标识标牌安装验收。
公文管理方面：组织专人对以往函件进行重新梳理；针对函件的收发建立专项台帐，以便责任人查询、追溯。
1.在自检中，对于部门不同智能板块的检查各有侧重点。如目标计划管理侧重于工作延续性追踪，供方管理侧重于发现工作重点难点，信息管理侧重于信息留痕与追溯。
2.在目标计划管理工作中，经营管理部在对于各部门重点工作完成情况的验证核查深入和细致度不足，后续需通过更全面的策划和组织，寻求跨部门资源合作，完善此项工作。
3.自检中发现，工作流程完成≠有效价值达成。主要问题表现：
管理职能追溯上深入程度不够，各项工作记录上也还有可以改善的空间。后续将统筹安排各项具体工作中，加强全局观、提升延续性、保持关注度。
工程部“追溯以往内审重点问题”
综合部“物资管理、公车管理、公文管理、标识标牌管理”
经管部“部门职能梳理、信息管理、供方管理”
浅谈人力资源管理的价值所在
作者/人资部 孔令毅
大家好，我是人力资源部的孔令毅。随着公司的不断壮大，对于人的关注也越来越高，作为公司的人力资源工作者，我自己也在工作中不断反思、总结，希望能更好地为公司挖掘人才，为公司的长足发展尽自己的职责。这些是我的小心得，有不合适的地方，还请大家斧正，我们一同探讨。
人力资源的价值在哪里？是最近我与很多HR同行们讨论的比较多的话题。有的说招聘，因为招聘结果最具有可量化性；也有的说绩效，绩效结果最能反映出工作不足和提升部分；还有的说在于人才梯队建设……
其实要说到人力资源部的核心价值，就不得不提到人力资源管理的主体对象，基本无争议，大多数都认为是：人。但个人认为这恰恰是目前人力资源管理职能价值体现的短板所在，我们常常将自身的思维模式局限在某一具体模块工作上，以偏概全，狭义地以此来衡量和定义人力资源部门的核心价值，这是一种误区。常有同行抱怨，诸如工作难做、HR部门在公司没有地位云云，也是这个原因。
首先“人”并非人力资源部唯一关注点。其实，恰恰人力资源部的工作不应该是完全以“人”为主体对象的，起码在认知层面，不可以只关注人！人力资源作为企业三大资源之首，其重要性无可辩驳，但是当人力资源部陷入“招、育、留、评”工作循环，其本身就已经偏离了现代企业对人力资源的管理目标，因为企业设置人力资源部的目的是为了关注组织的发展。皮之不存，毛将焉附。组织一旦没了，要人何用？因此，人力资源部门的首要功课应当是研究组织，从组织的视角方可洞悉人力资源工作的本源。
心得感悟 17
18 心得感悟
有时，我们未必能真正理解人力资源与组织的内在关联。事实上，成本领先、差异化、专业化，是现代企业竞争的三大战略，组织专业化构建，在当前形势下恐将成为人力资源部存在的唯一理由。组织的目标与愿景，架构与职责，规范化、体系化、流程化建设，人才梯队建设，团队与企业文化，均为组织专业化。故以组织视角为基础的，基于人、组织战略和文化的人力资源管理，才是现代企业真正意义上的人力资源管理。
其次，需要转变一种观念，人力资源部不是管理部门，而是服务和支持部门，切忌“高高在上”，必须“接地气”。简而言之，就是一切从业务出发。站在业务的角度换位思考，主动去发现影响业务的关键问题，然后甄别出哪些事情人力资源部能够提供服务与支持，以及能做和应该做的，去做到接近完美，这就是人力资源部的工作目标，而非被动地等待业务部门的反馈。
当一个人感觉口渴的时候，其实身体已经缺水了。同样的道理，当业务部门有相关问题反馈至人力资源部，这种反馈本质上是消极的，问题在流转过程中也容易因沟通渠道过滤而失真，那么，问题本身就已经对企业管理运行机制产生了负面影响，进而导致全员劳动生产率一定程度上的降低。由此，人力资源部工作失去了最佳切入契机。
总而言之，人力资源管理本身就是经营管理的一个部分，贴近项目，服务项目，就是将组织需要的意识转化为实践的唯一检验标准。这也是人力资源管理的价值所在。以上都是我个人的一些浅陋的看法和观点，欢迎大家批评指正。
关于员工质量记录填写培训的反思
作者/金阳车辆段 石洪智
公司对品质管理非常注重！这在我入职公司第二个月参加质安部牵头的品质月检工作时就深刻意识到了。在公司将近两年的时间，参加了许多次公司的品质月检和项目自检工作，我更能体会到“做好品质管理的基本前提就是落实质量管理体系标准和加强员工技能培训。”
从2019年初以来，品质月检中，1号线金阳车辆段工程部高频问题就是“部门质量记录填写不规范”。为此，我多次组织员工进行规范填写维保质量记录的相关培训，每次培训完会考员工，核实是否已掌握培训内容和要求，每每员工们都能正确回答，当月的质量记录填写也会有明显变化。可是好景不长，隔3、4个月后，部门质量记录填写不规范问题再度“重现”。特别是今年首次品质月检时，这个问题又被“挖“了出来，迫使我不得不对自己所采取的培训模式和方法进行反思。
起初发现部门此类工作问题时，我自己填写了一份设施设备维保记录作为样表，对员工进行逐空讲解培训，怎么填、填什么内容。似乎这个方式并不凑效，我反思问题出现在这两个方面：首先“填充式”的培训模式将样表内容强行灌输给员工，他们短期内能记住怎么正确填写，但是并不明白为什么填、该怎么填；其次我不够了解员工自身能级。样板内容是固定的，实际维保计划内容的多样化的，要填写的具体内容也不尽相同，如果不能举一反三，很难规范填写。根源是员工们的文字表达能力有限以及对维保计划内容理解不够透彻。
如今，我在制定月度维保计划时，改变以前宽泛的语言表述，将各项维保内容更具体化。调整维保方式，将过去自由开展改为一对一的带领式。针对计划内的维保工作，我会带着员工进行，过程中对他们进行操作流程以及维保记录填写的指导。在维保前，我会事先询问员工对各自维保任务内容的理解以及执行计划，然后结合员工回答进行补充或肯定赞赏，最后再共同去执行维保操作作业。这种传帮带的方式使员工更加牢固的记住整个维保的要领、标准作业流程，同时在实践中纠正部门员工质量记录填写不规范的毛病，提升部门档案资料管理品质。经过2个多月的实施，整体效果还是比较好的，希望后期继续保持良好的习惯。
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分享人范忠丽：市纪委监委某涉密项目客服部
《管理的常识》是一本值得细读的书，让一个曾经自认为有一些管理经验的我，对什么是管理又有了新的认识。首先来回顾一下本书的主要内容：
管理就是让下属明白什么是最重要的。
管理不谈对错，只是面对事实，解决问题。
管理是“管事”而不是“管人”。
管理就是让组织目标与个人目标合二为一。
管理就是让一线员工得到并可以使用资源。
管理只对绩效负责。
公司为什么不是一个家。
在组织中人与人公平而非平等。
组织结构是要解决权力与责任匹配的问题。
领导如何发挥作用。
人为什么要工作。
人不流动也许是因为安于现状不求发展。
群体决策不是最好的决策，而是风险相对小的决策。
目标为什么可以不合理。
不是变化快，而是计划没有包含变化。
控制到底如何发挥效用。
结合以上的内容，再看自己工作中的实际管理确实有很多需要反思和学习的地方。
1.对管理理解错误，认为把人管好事就能做好。每天为琐事所累，是因为管的不是“做事的方式”而是“具体的事物”。管理的“权、
发挥下属长处并完成工作。”我觉得我们公司领导就是这么做的，我们的分管领导胡总（物业总监胡星）曾经给我说过：“在一个部门中我们不要总想着让大家把自己的短板提高，而是要大家把自己的强项发挥出来。”刚开始我不太明白，后来我试着运用了一段时间，就明白了领导的意思：在员工了解环境，熟悉岗位工作的过程中，管理人员要了解员工的实际工作能力，然后分配一些让他们发挥出正常的工作能力的工作，激发他们的工作热情，然后在工作中再逐步弥补自己的弱项。
四、计划管理要解决的问题是目标和资源是否匹配的问题。
计划管理由三个关键元素构成：目标、资源和两者匹配的关系。资源是计划管理的对象，目标与资源两者匹配关系是计划管理的结果。我的理解是人人有事做，事事有人做。
读了这本书，我对今后的工作开展又有了新想法与规划。我要再读几遍，读懂书中的知识，领会贯通，然后自如运用到工作中去。
编者按：学习这本书的时候范同学正面临着一个巨大的挑战，新的项目、新的岗位职责、新的团队人员，有过团队管理经验的她也曾在接踵而来的挑战中惊慌失措，这本书就像“及时雨”，帮助她稳定了心神。
《管理的常识》读书分享总结篇
在2019年度工作目标宣贯大会上，总经理首次明确提出：公司核心竞争力主要由“梯队人员培养模式、学习型企业文化、制度标准、技术”四个部分组成。为夯实学习型企业文化基础，以总经理为核心的领导班子积极推进“书友记”学习制度化、体系化、可持续化，以此媒介帮助新老同事持续公司发展上步伐，真正融入到公司同一语境中，更好的开展事业。
从2020年5月6日到2020年7月21日，在王晓晔老师的带领下，“书友记”的同学们用近三个月的时间完成了《管理的常识》全书的学习，部分同学进行了全书总结分享。本期内刊选取了三位同学的读书总结，与读者同读。
分享人莫壮涛：市纪委监委某涉密项目工程部主管
跟着王老师把《管理的常识》学了一遍，我学到了许多关于管理的知识，书中的一些内容与方法可运用到工作中，但有部分内容还没有真正体悟，还需要再学习。下面谈一下我对这本书的几点认知：
一、管理的正确理解
我最初认为管理就是“管人管事”，而书中用五个点重新解释了管理：1.管理是让下属明白什么是最重要的；2.管理不谈对错，只是面对事实，解决问题；3.管理是“管事”而不是“管人”；4.衡量管理水平的唯一标准是能否让个人目标与组织目标合二为一；5.管理就是让一线员工得到并可以使用资源。这五点对我影响很大，我对管理有了新的理解。书中对第二点的解释内容讲到“人都会犯错，管理中对错不是最重要的，即使你证明自己是正确的，领导是错误的，也于事无补，最重要的是做事情的结果。”我觉得非常好。管理者的重要任务是取得绩效，如果纠结于对与错，将工作放在一边，将会偏离我们制定的目标。我认为任何问题出现后，得先想办法处理，而不是问题本身的对错。
二、管理是将“权、责、利”合理分配
基于责任所做的权力与利益分配，就是最合理的管理行为。实际管理中往往没有平衡好这三点，多数时候我们分配了任务，赋予了权、利却忘了分配责任。没有责任，人的能力和热情得不到激发，发挥作用受限。把责任分配下去，让每一个成员承担起他该承担的责任，管理才会发挥作用，再配上责任相应的资源，管理的效能就会发挥出来。
三、要激发下属，培养工作情绪
书中说管理者要学会向下负责，其核心是发展下属，简单地说就是发挥下属的长处，尽量避免下属的短处，要不断地自问“我怎样做才能
作者/莫壮涛 范忠丽 曾韵颖
编者按：工作20多年，一直从事工程领域，具有深厚的专业素养和丰富的团队管理经验。作为一名资深的职场人，他说，“我从事本工作时间较长，工作方式方法和团队管理早已形成自己独特的模式。”学完本书，这位“职场老人”对管理有了新的知识。
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责、利”没有合理的分配，工作中未见管理的成效，苦劳一大堆却无功劳更产生不了绩效。
编者按：小曾同学从业时间尚短，加入公司的时间也不长，一直都在积极地跟上公司领导的步伐，一步一个脚印真诚踏实地迈出自己职业生涯的每一步。
我顿悟了，产生苦劳很简单，只要有态度，就能产生苦劳，想要产生绩效就要学会分工。我重新把各板块工作进行划分，并根据不同岗位重新梳理岗位工作职责、工作质量提示以及考核评分标准。再开展培训，让每个员工都能清楚自己的工作职责、工作重点。在日常工作中，我注意运用员工的长处去分配工作，同时积极鼓励员工参与到管理中来，满足其心理需求，也能激发员工潜力。管理思路转变后，不仅部门工作开展顺畅，团队成员也有所成长，自己也有小小的成就感。
2.人为什么工作？赚钱、社会交往、成就感、社会地位，所以对于一名员工，有时候涨工资并不能带来满足感，工作的环境也很重要，成就感的满足也是很大的激励，我对此感同身受。进入新项目从前期手忙脚乱的颓败感到后期工作顺利开展的成就感，我真切感受到了自己价值，重拾信心。
3.“向上管理”。利用好上司的资源和时间，加强沟通，遇到一些重要的工作，自己不能独立完成的时候，也要学会集思广益，多听听领导的见解和意见，才能理清思路，有的放矢。
4.计划一定要在意行动。将管理目标与员工进行有效沟通，让部门每一个人清楚计划的目的，才会少走弯路，保证工作顺利开展。目前在制定计划时我还欠缺一些预见性，只能当遇到计划有变时，及时提出补救方案，避免造成失误。
很庆幸在这个时间遇到一本好书，让我重新总结和审视过去的经验和见识，学会管理不再以经验为导向，而是以问题为导向，真的受益匪浅。未来要把所学的知识转化为能力，形成自己的管理思路，努力成为一位优秀的管理者。
分享人曾韵颖：综合部助理
学完《管理的常识》对书中知识未能完全理解，也未能将理论完全契合实际，行动有滞后，却纠正了我很多错误的认知。
一、什么是管理
1.管理的定义
学习前：管理就是人在管人。
学习后：围绕人和事展开，事情本身最重要。没有事情，没有目标，人的存在就没意义。
2.管理上的对错并没有什么意义
学习前：管理有对错，事情结果的好坏就是做事人的好坏。
学习后：管理不谈对错，只面对事实、解决问题。如果一件事做得不好，是人用得不对，而不是人不行。
找到问题根源，解决问题，不辩论对错，这是我最大的改变。项目标识标牌的安装制作返工率高，我初期觉得是客观原因导致，多次后我开始思考原因，有多方交叉沟通的问题，也有专业领域不同的问题。项目和供应商沟通不顺畅，又不太了解这方面的知识，我就发挥自己的特长，亲自跟进这件事，把关产品工艺和安装等关键点，尽可能避免更多的失误。过程中，因为多次返工，项目对供应商的成品不满意，供应商也对多次修改有怨言，我夹在中间，内心是“煎熬”的。后来只想解决问题，不论对错，心里才好受一些。
二、什么是组织？
1.组织的理解
学习前：公司是一个大家庭。
学习后：组织不是家，核心是用目标，责任，权利来联结。非正式组织才是用情感，爱好兴趣联结。
2.组织内的关系：奉献关系。
学习前：多替他人考虑就是积极热心。
学习后：组织内人与人的关系是奉献关系，最终体现在互相奉献，不是管理和被管理，也不是合作关系。
奉献关系可以发挥组织的作用。上下级之间考虑为彼此奉献，为部门奉献，可以有效盘活组织结构，只考虑自己，组织需要投入成本来衔接，成本无限加大。就像把头埋在沙子里，只重视自身而忽视与外界交流，就会偏离路线。沟通交流、共同成长、坦诚相待，才能在不确定、快速变化的环境中走得更远，取得成功。
三、什么是激励？
1.人为什么要工作
学习前：改善生活。
学习后：希望找到自己存在于这个世界上的意义。感受到自己的价值，也是衡量自己的标准。
四、什么是计划？
学习前：依据工作量规划完成时间节点
学习后：计划只需要简单地描述就可以，不需要长篇大论，也不需要漂亮，但是一定要有行动解决问题，一个标准的计划应该包括：
1）目标/目的；2）计划的有效期；3）行动的方向；4）控制的程序及方法（5WIH）
五、目标一定是不合理的，目标是未来的预测。
学习前：目标应该是自己能完成的
学习后：对于目标而言，不是探讨合理性，而是探讨必要性。
我做计划表，会把每一个时间的角落都堆满，感觉自己瞬间拥有了全世界，但是计划总是会被打破。列计划时兴致勃勃，做计划时困难重重。并不是被工作碾压，而是被工作修整。今后要学会在行动中调整计划，学会分解目标，留出整块时间去思考并解决最重要的那个问题。
编者按：对于《管理的常识》这本书，我们很多同学在分享中都有提到，最大的收获是纠正了自己以往对“管理的错误认知”，对管理有了一比较清晰的概念，这样有利于我们去管理和被管理，在公司内部形成共同的语境，有利于企业沟通目标的达成。另外，目标计划管理也是对同学们启发比较大的点。这也说明，王老师选择《管理的常识》这本书，很适合我们现阶段很多人来读，而我们也读懂这本书，没有辜负王老师的心意。
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物业服务费测算
——教您如何系列
作者/迈德国际 袁兴明
“教您如何系列……”是今年公司员工培训的重要主题之一，也是今年公司内刊持续宣传报道的主要内容，继上一期《教你如何盘家底》后，本期分享的是2020年7月，迈德国际项目经理袁兴明主讲的《教您如何系列之物业服务费测算》。鉴于培训课堂时间有限，培训范围有限，在内刊上发表是希望以永久性文本的形式，便于公司全体成员反复学习，温故而知新，学以致用。
“物业服务费测算”这个堂课会从物业服务费的含义、物业服务费的构成、物业服务费测算的基本公式、物业服务费各分项的测算及工具表四个部分进行讲述。
一、物业服务费的含义
业主或物业使用人对物业服务企业所提供的房屋及配套设施设备和相关场地维修、养护、管理，相关区域内的环境卫生和秩序维护等服务所支付的费用。
注：物业服务费又称物业管理费、物业费。
二、物业服务费的构成（总成本）
1.物业管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费等（俗称人工成本）；
2.物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用（俗称设施设备运行维护费）；
3.物业管理区域清洁卫生费用；
4.物业管理区域绿化养护费用；
5.物业管理区域秩序维护费用；
6.物业办公费用；
7.物业管理企业固定资产折旧；
8.物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费用；
9.经业主同意的其它费用；
10.物业企业应计提的管理费；
11.物业企业应缴纳的税金。
三、物业服务费的测算
（一）物业服务费的测算原则
在正式讲物业服务费的测算前，我们要清楚物业服务费的四项基本测算原则：
1.严格进行成本控制的原则
物业管理企业应通过精确预算、专款专用、杜绝浪费，力争使业主所花费的每一分钱都能物有所值。
2.合理、公开的原则
物业服务费不能单独由物业企业或者是业主确定，要采取公平公开的方式取得绝大多数业主和使用人的认可。
3.区别对待的原则
区别不同物业的性质、配套和业主使用人的需求，不能一概而论、简单套比。
4.费用与服务水平相适应的原则
遵从市场经济条件下一般商品的定价原则，防止低质高价的同时也要避免低价高质等的情况发生。
（二）物业服务费测算的基本公式
在这四项基本原则的基础上，我们来认识一下物业服务费测算的基本公式。
物业服务费=总成本/收费面积（计容）
V=∑Vi（i=1，2，3，……12）/S
注：V:物业服务收费标准（元／月m2）
Vi:各分项成本费用（元／月）；
i:分项项数；
S:可分摊费用的建筑（）套内）面积（m2）；
∑:表示对各分项费用算数求和
1.工资、社会保险、福利等组成的人工成本V1
V1=∑Fi（i=1，2，3，4，5，…）（元／月）
注：F1：基本工资（元／月）
F2：按规定提取的社会保险及福利费（元/月）
F3：加班费（元／月）
F4：服装费（元/月）
F5：工作餐补贴（元/月）
F6：
F7：
备注：要科学完成人工成本测算的前提，需要测算人清晰掌握组织架构及岗位设置、工作时制及人员编制、服务标准及人员配置等基数数据。
细分项计算：物业服务费的构成（总成本）由11个大项构成，我们分别讲，这12项该如何计算。
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2.物业共用部位、共用设施设备的日常运行费用组成的成本V2
V2=∑Fi（i=1，2，3，4，5，6，7，8，…）（元／月）
注：F1：公共照明系统运行费
F2：电梯运行费
F3：给排水系统运行费
F4：通风系统运行费
F5：智能化系统运行费
F6：配供电系统运行费
F7：消防系统运行费
F8：其他公共设施设备运行费
备注：运行费=能耗费用+养护费用+维修费用+检验费用
F1（：公共照明系统运行费）=①+②（元/月）
①电费=（W1×T1+W2×T2…+Wn×Tn）×30×P电
Wn：照明电器总功率（千瓦）,含公共照明、事故照明、疏散楼梯照明、草坪灯、路灯、景观灯、车场/库照明等；
Tn：每日开启时间（小时）；
30：每月测算的天数；
P电：电费单价（元／度）；
②维修费=所有照明系统灯具及常用元器件价值×系数
系数是一个估算的经验值，一般每年20-30%来测算。
F2：（电梯运行费）=①+②+③+④
①电费=N×W×T×30×P电（元／月），
N:电梯台数；
W:电梯功率；
T:为电梯每日平均时间；
②维保费=N×维保单价（元/月）
③零配件费（元/月）
④年检费=N×年检单价（元／年/12）。
包括限速器检验费等
F3：给排水系统运行费
①生活给水泵
电费=N×W×T×30×P电（元／月）
维保费（元／年/12）：设备年维修及备件费，水箱清洁
②潜污泵（包括集水井排水泵、污水处理排水泵）
电费=N×W×T×30×P电（元／月）
维保费（元／月）：年维修及备件费
F4：通风系统运行费
电费=N×W×T×30×P电（元／月）
维修费：年维修及备件费
F5：智能化系统运行费
电费=N×W×24×30×P电（元／月）
维保费：估算值
F6：配供电系统运行费（元/年/12）
包括：变配电测试（高低压测试）、避雷测试、变压器、配电柜（箱）日常维保及维修等费用。
F7：消防系统运行费（元／年/12）
包括：消防系统定期测试能耗费、专业维保费、安全评估费、维修费等。
F8：其他公共设施设备运行费（元／月/12）
包括：公共场地、公共门窗、公共护栏等
3.物业管理区域清洁卫生费用组成的成本V3
V3=∑Fi/12（i=1，2，3，4，5，6 ，…）（元／月）
注：F1：清洁工具设备购置费，如：垃圾桶等（元／年12）
F2：服装费，劳保用品费（元/年/12）
F3：卫生防疫消杀费（元/年/12）
F4：化粪池清理费（元／年/12）
F5：垃圾清运费（元／年/12）
F6：清洁环卫所需其它费用（元/年/12）
F7：清洁用水费（元/月）
4.物业管理区域绿化养护费用组成的成本V4
V4=∑Fi/12（i=1，2，3，4，5，6，7，…）（元／月）
注：F1：绿化工具费（元／年/12）
F2：劳保用品费（元／年/12）
F3：化肥、农药、除草剂等材料费（元／年/12）
F4：绿化用水费（元／年/12）
F5：杂草清运费（元/年/12）
F6：园林景观再造费（元／年/12）
F7：补苗及环境内摆设花卉等费用（元/年/12）
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5.物业管理公共区域秩序维护费用组成的成本V5
V5=∑Fi/12（i=l，2，3，4，5，6，…）（元／月）
注：F1：日常公共秩序维护器材装备费(元/年/12)
F2：公共秩序维护设备维修费(元/年/12)
F3：公共秩序维护人员人身保险费(元/年/12）
F4：公共秩序维护联建费(元/年/12)
F5：消防报警联网、对讲机占频费等(元/年/12)
F6：秩序维护用房及秩序维护人员住房租金(元/年/12)
6.办公费用组成的成本V6
V6=∑Fi（i=1，2，3，4，5，6，7，…）（元／月）
其中：F1：交通、通讯费用（元／月）
F2：文具、办公用品等低值易耗品费（元／月）
F3：车辆使用费、差旅费（元/月）
F4：节日装饰费（元/月）
F5：公共关系费及社区文化费（元／月）
F6：办公水电暖费（元／月）
F7：书报费（元／月）
7.物业管理企业固定资产折旧费组成的成本V7
V7=∑Fi/折旧年限*12（i=1，2，3，4，…）（元／月）
注：F1：交通工具（汽车、摩托车、自行车等）
F2：通讯设备（电话、手机、对讲机、传真机等）
F3：办公设备（桌椅、沙发、电脑、复印机、空调、数码相机、投影仪等）
F4：工程维修设备（管道疏通机、电焊机、升降机等）
备注：这里的固定资产应主要是直接用于该项目服务的固定资产
8.物业共用部位、公共设施设备及公众责任保险费用组成的成本V8
V8=（投保金额×保险费率）
建议：投保财产一切险及公众责任险
9.经业主同意的其它费用组成的成本V9
该项是指业主大会同意的全体业主均能受惠的必要的服务费用。
10.不可预见费用组成的成本V10
不可预见费用（一般按上述费用总和的1％计）。不可预见费
应单独设账，严格控制其支出。
11.利润或管理酬金组成的成本V11
按定额利润或行业利润率确定
利润酬金确定方式是以上述1-10项的支出之和为基数乘以行
业利润率/酬金率付给管理企业，即管理利润=服务费×行业利润率
12.法定税费组成的成本V12
按现行税法，物业管理企业属服务业，上缴的税金含：
（1）须按营业额缴纳营业税，税率为5％。
（2）城市建设维护税，按营业税的7％计征。
（3）教育费附加，按营业税税额的3％计征。
（4）地方教育费附加，按营业税税额的2％计征
（5）水利建筑基金，收入的千分之一。
合计总营业额的6.0％。
备注：实行酬金制计费方式的物业服务费用不含税金。
“物业服务费测算”是一项科学、缜密，专业性极强的工作，它不是一个项目经理或一个物业总监等其他单独的某一个人能独立完成的事情，它需要一个团队协作的力量。这次的分享内容有一定的难度，但也期望本次分享的内容对新进入行业的同事在物业管理认知上能有所帮助，更希望这次研讨对大家今后的工作有所帮助，如有不明白的地方，后期也欢迎与本文作者袁兴明进行研讨。
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30 聚沙成塔
课后作业：在培训过后，公司人资部特意设置了课后作业，请参加培训的员工作答，以检验本次培训的效果。其中有一个题目是“如何有效降低本部门（项目）的运行费用？”参与培训的员工都各自开动脑筋，积极想法子，内刊上截取部分内容进行分享。
唐诗强
影响项目运行成本的可变量主要包括人员成本、设备设施运行维护费、办公费、清洁卫生费4项。据此可对应采取以下措施：
1.人员主要包括2方面，一是通过技防等科技手段减少人员编制。二是通过物业管理的不同阶段（装修期，不同入住比例的成熟期等），据实际情况配置不同数量的人员。
2.降低设备设施的运行维护费主要包括3方面。一是通过各种节能技术降低设备设施运行费用，二是通过前期界入说服建设方延长设备设施的质保期；三是降低设备设施的外包费用。
3.提倡无纸化办公、可减少文具、办公用品等易耗品的支出，尽量采购可反复使用的节日装饰品，降低节日装饰费的支出。
石洪智
1.每年提前做好服务区域内的设施设备正常维护、养护、运行、维修等工作量的预测，有效控制人力成本；
2.对设施设备维护保养要坚持以防为主，维护保养做在前，延长使用寿命，减少大修概率；
3.根据实际拟定设施设备维保计划，提前准备，采购性价比高的物资，减少浪费；
4.对管理区域内的设备运行和照明进行分表核算，对比上月差异，做好差异分析，提高电能耗计量和核算的准确性；
5.加强对公共给水设施设备及管网系统的维护维修检查，防止给水管网系统及设备的露、冒、滴、漏等现象发生。
李爽
降低运行费用在清水湾营销案场主要体现在人员及物资成本的管控上。
1.人员上可以并岗（增岗不增人），重新设置人员工作内容及范围，如客服助理与吧台并岗一人。
2.加强物资管控力度，如在采购时管控吧台物资（咖啡豆、茶包、柠檬、奶球等）的有效期，避免出现未使用完已过期现象，避免浪费节约成本
3.日常巡查可以在工地捡一些建筑废料如铁丝、钢管、水泥、密封胶等用于日常小修使用，减少采购，节约物资成本。
张婧
旧物改造，以旧换新，对于更换下来的铜，铝部分零配件及时回收利用。
公寓装修三大重点
——湖山郡Y+公寓
作者/唐诗强 罗孝麟
湖山郡Y+公寓业主陆续进场装修也有一段时间了，经过这段时间呈现出Y+公寓的装修管理重点和难点，主要体现在三个方面。
一是室内加层。Y+公寓层高是5.5米，业主选择中间加层，装修成复式楼，增大室内使用面积。加层涉及到安全问题，整个装修阶段使用建筑材料（砂、水泥、钢筋）最多的环节。我们进行现场装修管理要关注加层的结构安全，以及装修材料的堆放（本项目的楼板设计载荷为200kg/㎡）。
二是消防改动。公寓属于商业业态，户内都有消防喷淋管道和感烟探测器，业主加层改变了室内结构，消防也需要改动。消防改动会缩小室内使用空间（降低使用高度或宽度），也需要花费一笔改动费用，业主接受度不高。
三是部分房型的阳台封装。为了房屋外立面的整体统一性、美观性，保证房屋的品质以及业主房屋的保值增值，需要业主进行阳台封装时使用材料要与现在阳台玻璃和框架保持一致的颜色，以保证外观的统一性，但业主的审美和需求有差异，不容易做到统一。
针对现场装修管理这三个重点，我们现场也采取了相应的措施。
一是针对室内加层和消防改动的安全性。我们重点关注的是施工资格、施工安全、结构安全和改动是否符合相关国家标准。加层和消防改动前，我们要求施工方提供加盖企业公章的施工营业执照复印件、安全生产许可证复印件、法人身份证复印件、施工资质（加层）、施工图，重点查看施工图是否符合相关要求。具体来讲加层的施工图需核对现浇板钢筋的直径（通常主筋为Φ12，负筋为Φ8）、现浇板的厚度（通常为100mm）、混凝土的标号（通常C25）、混凝土的保护层厚度（通常为20mm）、柱和梁的位置(梁下必须有柱）、梁柱的截面尺寸（通常梁为200X300，柱为200X200）、梁柱的配筋（通常为Φ16）和设计载荷（要求200kg/㎡）。消防改动的施工图需核对喷头的布置（下垂型喷头的最大保护跨度为4m，保护面积12.5㎡，边墙型喷头的最大保护跨度为3m）、喷头玻璃球的颜色（红色）、管径（入户为DN40,末端为DN25）、感烟探测器的布置（独立房间需设置、大于40㎡的房间需设置2个）、感烟探测器是否与大楼系统主机有效连接并编号。在核对完成以上资料后，才能办理装修施工许可证。
加层施工现场
聚沙成塔 31
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二是说服业主进行消防改动是关键。大多业主会把公寓当住宅，想采取“切断、封堵”方式处理消防管道，这是不符合国家规定的。另外，业主认为5.5米的LOFT公寓，必然要加层的，房开应该预留消防管道和感烟探测器的容量，而不是让业主承担改动成本。针对这些问题，目前我们一边耐心向业主解释商业公寓与普通住宅的不同，房开为何无法预留容量。另一方面，我们积极到辖区派出所进行消防备案，促进业主按照消防的相关规范对消防进行改动。经过努力，业主都能接受消防改动，但要达到消防规范要求，我们仍然任重道远。
三是解释阳台封装统一的必要性。我们同业主到现场，解释我们提供封装方案的安全性、必要性，并请业主在封装方案上签字确认。值得欣慰的是，总体来讲，业主都能接受我们的封装方案。
LOFT公寓的装修，总体上分为相对独立的三步，即加层、消防改动和室内装修。业主（或装修公司）在以上三个阶段提供的资料不同，甚至连施工单位都不同（加层是土建单位，消防改动是消防施工单位，最后的装修是装修公司）。考虑到Y+公寓的特殊性，我们将每一户的装修划为三个阶段，分别发放装修施工许可证，并据此制作装修管理台账，这就让我们的装修管理清晰明了。
本项目装修管理的重点，除以上三个方面外，当然还包括装修双重安全防护网的安装与保持、装修消防安全核查、防水施工效果的核查、装修材料的堆放等其它方面。从装修办理、材料进场、装修巡查、完工验收的整个装修过程，项目各部门都需要在做好本职工作的基础上加强信息互通，才有可能把装修管理做得更好。
改动后的侧喷式消防管道
阳台封装和安全防护网
读懂财务语言
作者/财务部 何珺
财务语言作为专业性语言，在很大程度上代表严谨和权威，但在面对非财务群体时，则可能起不到应有的效果，或让人误解。什么资产负债表、什么周转率、什么权责发生制，什么收付实现制，什么现金流等等，这些晦涩难懂的专业术语就这么直白的发送给各个项目及部门，要求他们填列，结果发现风马牛不相及，财务部的服务质量提升不上去不说还耽误工作效率。今天，我就和大家聊聊和我们工作密切相关的几个专业术语。
一．营业收入VS现金流入
营业收入是从事主营业务或其他业务所取得的收入。指在一定时期内，企业销售商品或提供劳务所获得的收入。现金流入量是指投资项目增加的现金收入额或现金支出节约额。《前期物业服务协议》中注明了房屋的收费面积以及收费单价，同时也会约定按季度、半年度或者按年度收取，例如：某一单位房屋面积100平方米，物业管理费收费标准为10元/平方米，按年度交纳，税率为6%，2020年1月收到2020年度物业管理费共计款项100*10*12=12000元，在这个例子中当月收取的12000元款项为现金流入，而当月收入仅为100*10/(1+6%)=943.40元。
二．营业成本VS现金流出
营业成本是指企业对外销售商品、提供劳务等主营业务活动和销售材料的成本、出租固定资产的折旧额、出租无形资产的摊销额、出租包装物的成本或摊销额等其他经营活动所发生的实际成本。现金流出是指投资项目增加的现金支出额。在发生的经营过程中我们难免会发生各类各样的费用，比如：电梯的日常维护保养，相关合同约定每月维保费用为20000元，每季度末支付，税率为6%，2020年3月支付第一季度电梯维保费用20000*3=60000元，在这个例子中2020年3月支付的60000元款项为现金流出，而当月的营业成本仅为20000/（1+6%）=18867.92元。
三．权责发生制VS收付实现制
权责发生制亦称为应收应付制，是指在会计核算中，按照收入已经实现，费用已经发生，并应由本期负担为标准来确认本期收入和本期费用。收付实现制是一种与权责发生制相对应的关于收入和费用这两个会计要素的计量基础。收付实现制亦称实收实付制，是指在会计核算中，以实际收到或支付款项为确认本期收入和本期费用的标准。是两种不同的会计核算基础，二者的区别在于对待收入，成本站的角度不一样，按之前的例子，2020年1月收到2020年度物业管理费共计款项100*10*12=12000元，按照权责发生制当月应确认收入1000元，但按照收付实现制应确认12000元，但是如果按收付实现制，就会造成收入和成本不匹配的情况，比如：湖山郡1期我们按收款确认收入，但是人力成本等正常发生就会出现巨亏损状态，而后期收款又会出现巨盈利的情况，这种心电图似得报表不是真实的，这样不利于了解和评估项目的整体情况，另外从财务角度，现在会计准则要求权责发生制，对外国资委、审计、税务、银行、统计等都要求的统一口径，所以为了弥补物业行业收款的特点，我们还要设置收费率（即现金流）的考核，这样的话就很清晰的知道利润情况和现金流情况了，说白了就是权责发生制在账上，收付实现制在excel表上。
初来乍到 33
34 初来乍到
初来乍到，请您多多关照
刘璐 清水湾营销案场客服助理
我是生在贵阳长在贵阳的浙江籍“假江南妹子”，我也是热爱运动的微胖妹子，游泳、跑步、瑜伽等等健身运动我都忍不住插一脚。
2013年开始参加工作，这七年我做过行政、销售、策划以及设计，每一份工作我都能学习并掌握到新的知识和技能，结识到不同的人，累积我的专业技能，磨炼我的意志力，我也十分珍惜遇到人和事。
初入物业领域，为了能早一些进入状态，我会多请教、多学习，免不了会打扰到前辈们，请大家多担待。
以后的路还很长，我需要学习的东西还很多，在接下来的日子里，我会发挥所长，为公司发展贡献自己的力量，产生绩效。
吴薇 1号线金阳车辆段客服助理
我是一个很开朗的80后，长相平平，注重养生。外婆在世时，为纾解她老年病的痛苦，学了一些食物养生和穴位养生的受益。
因为爱养生喜欢上了听歌，音乐可以让我们的肺部、肝部、脑部得到很好的缓解，肝气不郁结人就不会生病，所以建议大家没事的时候多听听歌，哼哼小曲儿。
我特别喜欢小动物，以前养过一只狗，它离开后我伤心难过不敢再养。现在有孩子了，为了让孩子有个伴，也培养孩子的爱心、理解和忠诚等品质，打算再养狗狗。
这就是我，一个爱养生爱动物的80后。
陈昊 1号线车站管理部站点督导员
7月份刚毕业于贵州工商职业学院。毕业前曾到中国中铁五局实习，时任贵阳东站项目现场管理管理人员。这段实习时光，更加沉淀了我自己，让我明白万丈高楼平地起，凡事要脚踏实地才能干出名堂。
四年的校园生活是我人生中的一大转折点，不仅丰富了我的学识，锻炼了我思维和意识，也让我变得更加积极阳光与活力四射。针对专业课程测量与施工，我丝毫不曾松懈。课余时间，我还参加了参加青年弘扬历史短视频征集赛，拍摄了《红楼梦》mv并获得优秀奖，做过校内辩论赛主持人，参加过社会实践义演。
总之，学校让我生活多姿多彩，放肆地汲取美好时代馈赠的养分，社会实践我身经磨炼，更加成熟有力量。
赵良宇 综合部助理
大家好，我叫赵良宇，1989年出生，是一名退伍军人。两年的军旅生涯铸造了我正直、刚毅的性格，严谨务实的工作作风。退伍回来后，部队里的习惯并没有变，夜跑、篮球这些基本体能训练是不能落下的。当然，作为贵州人，本地的夜宵美食也是非常喜爱的。
“物业管理”这几个字对以前的我来说既熟悉又陌生。熟悉的是，每天从家里出来，都会碰到主动打招呼的楼管，打扫卫生的保洁阿姨，大门站岗的门卫；陌生的是，自己从未干过物业管理，不晓得如何做物业人。加入公司，在综合部做事，我会主动学习，尽快完成角色转换，更快的融入到新环境当中。
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