地铁物业人
DTWYR
新年特辑
2018年12月刊
1号线站、场 、段的物业管理工作，在用工模式上有着很大的不同——启用了专业外包公司。虽然在认识上我们知道外包公司于我们整体品质、效益的重要性，但在具体实施过程中还是走了一些弯路。因为市场上的专业外包公司实则“不专业”、管理水平参差不齐、员工稳定性差等问题都是客观存在的，不会因为是和地铁物业合作了就扭转乾坤、旧貌换新颜，仅凭一味地提要求、要结果注定与我们的期望大相径庭。所以，“我是一切的根源”，只有我们改变管理心态、调整方式方法、主动给予引领帮扶，才有改变现实的可能。幸而公司管理层及时意识、反省到存在的问题并快速行动，经过项目用心用情的努力，在新一年的相关业务招标前，给公司的有效决策提供了支撑。
随着，物业管理业务的专业市场细分以及公司各项目经营定位不同的需求，寻求合格、优秀的服务供方是我们的必须。那么，我们与服务供方到底该如何建立彼此双赢、共生长的价值体系，值得我们深思。
第三，于团队。
在公司，几年来我们一直都旗帜鲜明地倡导做人做事要勇于反省和担当的价值观。既然是价值观，那就要求公司每一个人都能够在同一个体系中，用共同的标准来对话。我们无论是工作任务的事前策划、事中实施、事后的总结反省，还是读书学习任务的ORID环节，都真实、坦诚的进行着各种反省与总结，经过引导与帮助，大家都逐步达成共识并形成习惯。一个公司好的作风和氛围，源于自上而下的践行与推行，如果说是一套，做又是一套，自然不会得到伙伴们的信任与认同。但坦率地说也有做得不够或不到位的，当大家都习惯用同一标准去衡量、评判时，自然就会对出现的不合谐因素感到浑身不自在，心存芥蒂。所以，为了公司有序高效的发展，为了每一位地铁物业人都能纯粹、简单、开心的彼此共事，对于可能还存在的不合谐因素，我们是一定要予以纠正或排除的。
【 蓄势待发的2019 】
2019年，公司的管理规模、经营产值不会有太大变化，但2020年，我们将承接地铁2号线及湖山郡、清水湾综合体项目的物业服务。为此，2019年是持续夯实内部管理、锤炼基本功，蓄势待发的一年。我们将以人才培养和制度标准执行两个方面贯穿全年工作。
人力资源是企业的第一资源，企业的差距从长期来讲是人力资源的差距。为此，2019年的各种读书、培训都将持续，梯队人员的培养也将如火如荼的开展，各种专业化课题研究也将由梯队中人员来主导和组织实施……在这里，只想给各位小主打个招呼，2019年，各位一定会更充实、更辛苦、也更有收获！
都说我们的今天其实是没有什么金科玉律的，也就是说你所有的经验、所有的核心竞争力对你来讲没有办法形成壁垒。在这个时代，可能今天你还声名显赫，明天就销声匿迹了，谁也无法预知明天会发生什么变化、被谁动了奶酪。这可不是危言耸听。随着信息化时代的爆发，人工智能的开发及利用，越来越多的工作机会将被替代。试问，我们再不潜下心来系统学习，拿什么赌明天？
期待厚积薄发、更优秀的自己！
01
/ DTWYR
02
DTWYR \
又是岁末年初时，又是回顾和希望的时刻。
“非淡泊无以明志，非宁静无以致远”，说实话，我挺享受这样的时刻，就像我喜欢每读书完一个章节都要做ORID一样，因为它可以让我的心灵、思想得以停靠，可以静下来好好回顾、反省、总结，可以心潮澎湃地谋划未来……
【 突破自我的2018 】
今年，公司上下一条心、众志成城，很好的完成了各项工作目标！我们无论是经营目标、用户满意度指标还是管理目标的实现都较上一年度有了不同程度的提升！在此，我代表公司经营层对所有伙伴们一年来的辛勤付出表示最诚挚的感谢！
精彩绝伦的2018年，值得总结的真的很多。思虑再三，我决定用一句话对地铁物业的2018年做一个概括：“勇于自我否定，敢于超越自我”。我想从以下三个层面来说：
第一，于自己。
自从跟随“书友记”学习以来，我们团队中很多经验丰富的“老师傅”，都纷纷自嘲自己成为了渴望学习的“小学生”，因为无论是物业管理专业还是管理的常识，我们都缺乏系统、专业的学习。我相信每一位书友潜心学习后都能意识到原来自己不知道的还有很多。才短短5个月的时间，我欣喜的发现每一个人都已由内而外发生着或大或小的变化。同时也倍感欣慰的是，越是在大家眼中的“大神”级的人物，越勇于自我否定、承认自己的不足，越能打开心扉谦虚地面对并迸发出对职业、专业更深层次的思考与敬畏。我想，一方面，这些本身能量强大又还开放谦虚的人，想必将更加强大；另一方面，也正是有着越来越多勇于否定、超越自我的伙伴结伴同行，才会令大家真正看到公司发展的希望和动力所在，并充满认同和信心。
在我们团队中，有不少真正的“小学生”，学习的内动力和主动性其实各有不同，参差不齐，但我想这个没关系，只要你今天比昨天有进步，用心的付出，相信这份积累让你终有拨开云雾见天日的那天。
第二，于合作伙伴。
卷首语
卷首语
新年寄语
2018年12月31日
★ 刊号：2018年12月刊
★ 总编辑：王晓晔
★ 责任编辑：余治
★ 文字编辑：何应多
★ 美编设计：余治 何应多
★ 校对：杨黎萍 熊娇娇 袁梦 杨祝丽 张朝敏 梅艳 韦娜 艾春梅
★ 主办单位：贵阳地铁物业管理有限公司
★ 征稿邮箱：3218742802@qq.com
奋进新时代
12
作为入党介绍人你该知道的事儿
团队风采
创“省星级示范”，给了我们一记
当头棒喝！
全力以赴 同心协力
创“省星级示范”项目工作体会
“创优”的那些事儿
我在创“省星级示范”中快速成长
一场极速淬炼：我们的消防管理
工作更进一步了
我对“创省星级示范”有话说
25
26
27
28
29
30
31
ontents
c
目录
关于我们
05
06
09
大事记
关键词
公司动态
初来乍到
58
初来乍到 请多多关照
卷首语
01
新年寄语
聚沙成塔
36
38
39
40
41
44
45
46
47
49
50
51
52
53
55
《管理的常识》学习感悟
我即将过去的2018与未来的2019
如何做一名有效率的管理者
对照《管理的常识》，我都明白了
什么？
专业化委外工作探讨
管理就是让下属明白什么是最重要的
孕育2018 收获2019
2019，让我们继续前进
做事先从态度做起
格物致知，将理论化为常识
浅谈对预算管理的认识
期待更好的相遇
学习的2018，努力的2019
企业内部人员流动管理随想
书友记2群分享部分摘录
向一线员工致敬
15
19
20
22
2018贵阳地铁一号线后通段开荒
工作纪实
一次不能回头的任务
平凡的人，不平凡的感动
守护地铁：我们不会退场
年大事记
2018
05
/ DTWYR
06
DTWYR \
大 事 记
大 事 记
贵阳地铁物业人2018年
2018年，我用了“转变”来概括，首先是我个人位置的转变，从管理层到决策层，这个转变带来的是我管理意识和看问题角度的转变；第二个转变是我内心思想的转变，通过书友记的学习，领悟到自身的差距与缺失，内心充满忐忑；第三个转变是公司工作与学习氛围的转变，人人都有上进心、危机感和责任感；第四个转变是公司在王总的带领下，管理理念的转变，注重了梯队、学习与专业的培养；第五个还需要我们转变的是观念，放弃现有的荣誉感和成就感，2019平台已经搭建，重新踏上新的征途。
转变
——胡星
2018，合约法规部作为公司的业务承接和业务输出的关键部门，在每一次的招标、比选、投标及合同拟定中，发现了自身在流程、标准上存在的不足与差距；2019，我们将博采众长、合规避险，为公司快速发展提供相关保障及支撑。
2018，通过书友记近半年来的学习，管理上的差距与不足让自己常常自省与深思；2019，我将继续学习，勤于总结、自省，让理论与实践紧密结合，在实干与创新中不断缩小差距。
差距
——王晓玉
中共贵阳地铁物业管理有限公司党支部成立
小河停车场正式进驻,全面启动物业管理服务
贵阳地铁物业管理有限公司“书友记”读书会成立
在贵阳市轨道交通1号线2019-2021年物业管理服务项目招标中成功中标
贵阳地铁物业管理有限公司团支部成立
极致物业管理软件正式启用
推出公司微信公众号及内刊
贵阳地铁物业管理有限公司分工会成立
迈德国际荣获“贵州省2018年度物业管理星级服务示范项目”
大 事 记
大 事 记
07
/ DTWYR
08
DTWYR \
生活在地铁物业这样一个大家庭，无疑是幸福的。无论是工作还是生活，当你遇到困难，当你彷徨无助，当你都还没有来得及求助时，大家已经出现在你身边，为你出谋划策，帮你排忧解难，这份安全感让你觉得就算是天塌下来，也不是什么大不了的事。
——吴丹艳
感动
我热爱我的工作，虽然每天忙忙碌碌；
我喜欢这家公司，每周的学习让我们一步一步走向专业；
感谢公司对我们的培养，让我们打好基础，让我们建立信心，可以坦然面对充满无数可能的未来。
——田甜
感恩
在这一年中，公司进行了各种各样的培训让我们逐渐变得“富有”起来，但是知道得越多未知的也越多，所以自己始终是在“贫穷”之中度过。
——黄孟炫
穷
2018是繁忙、充实、收获的一年。一路走来，曾经多少次想要放弃，最终坚持走向收获。
非常感谢，感谢自己存在于这样一个组织，每当我焦虑、困惑、气馁时，每当我向领导或同事们伸出求助之手时，大家都会给予细致、耐心的指导与帮助，引导我走出困境，同时还不忘鼓励我一定要相信自己，重塑信心。这份由衷的感动让自己常常想起就哽咽难言，这份真诚的感谢真的无以言表，唯有带着一颗感恩的心前行，继续努力，不断突破、前进、成长。
——蒋艳
感谢
探索
回顾2018年，先是金阳车辆段全面接管、首通段试运营，再是小河停车场及附属空间进驻，最后全线试运营，诸多工作都是第一次尝试，为了确保作业安全且符合质量要求，所有职员亲临一线，梳流程、编规范、定标准，用无数次的加班及全心的投入，取得年度99.6%的业主满意率，然而大家却丝毫不敢懈怠，积极应对全线开通后的新课题、新挑战，且开始探索节能增效和为客户提供暖心服务的具体措施……
我们作为贵阳市第一代地铁物业人，“探索”将伴我们一起成长，要不忘初心，坚持奋斗，为地铁安全运营管理做好服务支撑。
——骆钊
聚焦主业
2011年8月30日，贵阳地铁物业管理有限公司成立；
2017年7月1日，公司完成增资扩股后，升级为贵阳市城市轨道交通有限公司控股子公司，同年9月，承接贵阳轨道交通1号线车辆段及站点的物业管理服务工作；
7年间，我们从传统物业业态升级为贵州省唯一一家承接轨道交通站、场、段的专业物业公司，也实实在在地做着自己最擅长的物业管理行业，专注品质，专注成长。未来，我们还将聚焦主业，聚焦自己的价值，从用户需求出发，打造自己的专业性，形成不可替代性。
——李蕊
无论是迈德国际创示范、还是地铁站场段招投标；
无论是每周课堂培训、还是读书群沟通交流。
2018，用心工作的我们都付出了辛勤的汗水、努力学习的我们都在重新认识自己。历经2018的忙碌与充实，2019，我们还将乘风破浪，更上一层楼！
——袁兴明
拼搏
迈德国际通过2018年“贵州省物业管理星级服务示范项目”考核
经过历时4个小时的现场走访、资料抽查的考察评审后，迈德国际以92.45分的高分通过考核，达到四星级物业管理服务示范项目的标准。
考核结束后，迈德国际项目总监袁兴明表示，“以创优规范企业管理，提高服务水平”是我们的宗旨。这次的成绩只是一个小的节点，荣誉过后，将是新的开始，我们要不断夯实基础管理，为客户持续提供优质、贴心的物业服务。
11月5日，贵州省物业管理协会专家组成员莅临贵阳地铁物业迈德国际项目，对迈德国际一期申报贵州省物业管理星级服务示范项目进行考评。
专家组分别从内部程序控制、资料档案管理、设施设备管理三个方面，对基础管理、人员培训、客户服务、房屋管理与维护、公共设施设备运行维护、公共秩序维护、消防管理、清洁绿化维护、经营管理效益、业主满意度、社区文明建设等方面进行了全面检查和评审。
公司动态
公司动态
09
/ DTWYR
10
DTWYR \
汇报结束后，来宾们在工作人员陪同下参观项目空调房、水泵房、微型消防站等物业附属设备设施，切实感受2018年迈德国际项目在硬软件方面的跨越式提升。
通过本次会议，项目向辖区内客户表达了地铁物业公司积极创新发展打造高端智能现代物业服务企业，为业主提供优质、高效的物业管理服务的愿景。
迈德国际2018年第二季客户交流会圆满召开
2018年11月23日，贵阳地铁物业迈德国际物业服务中心举办第二季客户交流会，15位客户代表参加了交流会，迈德国际物业服务中心总监袁兴明主持会议。
会上，袁兴明对客户们多年来与贵阳地铁物业公司“携手相伴，一路同行”的情意表示了感谢，并就迈德国际项目创“贵州省物业管理星级服务示范项目”相关工作进行了汇报：自2018年3月5日起，迈德国际创“贵州省物业管理星级服务示范项目”经历320天，投入60万元整用于设备机房、绿化景观、垃圾处理、消防管理等40余个项目的品质整改提升，最终通过了考核，达到四星级物业管理服务示范项目标准。
地铁物业荣获首届“畅响地铁杯”歌手大赛最具人气奖
2018年11月9日，在贵阳轨道首届“畅响地铁杯”歌手大赛上，贵阳地铁物业公司代表队喜获“最佳人气奖”。
从总公司通知下达，到人员选拔，再到上台比赛，经过两个多月的精心准备、认真排练，最终由李爽、曾令湘、王骏、陈鹏宇4名员工组成的贵阳地铁物业代表队以一首《站起来》向现场500多位来宾唱响了地铁物业人的梦想与激情。演唱现场，歌手在舞台上激情洋溢，观众席上地铁物业方针啦啦队热情地挥舞着荧光棒跟着合唱，将现场气氛推向最高点，最终斩获“最佳人气奖”。
通过参加本次比赛，展现了地铁物业丰富多彩的文化内涵，快乐、和谐的企业文化和工作氛围，以及地铁物业人积极向上的精神风貌。
高碧云演讲的题目是《以服务为魂、以实干为先——展现地铁物业的新担当、新作为》。伴随轻缓悠扬的音乐，她用温柔坚定的声音，将地铁物业前期介入、地铁隧道消杀等鲜为人知的工作场景娓娓道来，表达了地铁物业人将“新担当、新作为”铭记于心，将“匠人精神”融于工作，为物业事业奋斗终身的决心和信心。
参加市轨道公司举办的主题演讲比赛
2018年11月19日，在贵阳市城市轨道交通有限公司举办的“新时代需要新担当，新征程呼唤新作为”主题演讲比赛中，贵阳地铁物业公司职工高碧云、何应多分别荣获“最佳风尚奖”和“优秀演讲稿”。
赛场上，来自多家参赛单位的19位选手围绕着“燃烧青春·奉献贵阳地铁”的主题精神，结合自身工作、生活体验，声情并茂、激情澎湃地述说着身为轨道人“不忘初心，砥砺前行”的坚定信念和决心。
轨道交通1号全线开通初期运营动员大会召开
作为入党介绍人
你该知道的事儿
COMPLY WITH THE CHARTER
IMPLEMENT THE
遵守党的章程，执行党的决议，履行党员义务，严守党的纪律
社 会 主 义
建新征程
党章关于入党申请人的有关规定：
申请入党的人，要填写入党志愿书，要有两名正式党员作介绍人，要经过支部大会通过和上级党组织批准，并且经过预备期的考察，才能成为正式党员。
入党介绍人的职责：
1.介绍人要认真了解申请人的：思想、品质、经历、工作表现
2.向他解释“党的纲领和党的章程”，说明党员的条件、义务和权利。
3.向党组织作出负责人的报告。
1.入党介绍人一般是由培养联系人担任，也可以由党组织指定。
2.党组织指定的要得到入党介绍人本人同意，不能违心地做入党介绍人；由党组织推荐或指定的入党介绍人，也应征得申请入党人的同意，不能硬性指派，如申请入党人不同意，应当重新确定。
谁可以成为入党介绍人：
公司动态
奋进新时代
11
/ DTWYR
12
DTWYR \
贵阳市轨道交通1号线2019-2021年物业管理服务项目投标成功
经市政府同意，贵阳轨道交通1号线将于2018年12月1日正式开通运营。为做好运营各项准备工作，2018年11月23日“贵阳轨道交通1号线全线开通初期运营动员大会”在金阳车辆段召开。
会议着重强调，轨道1号线是贵州第一条地铁，它的全线开通及运营不仅有利于缓解贵阳市早晚高峰路面交通拥堵的情况，还将有力拓展贵阳市城市发展空间，形成廊道经济效应，激发城市经济发展的新活力。因此，地铁公司各部门、各单位及各参建单位要统一思想，提高认识，团结协作，在确保质量、安全、进度的前提下，进一步提高工作效率，确保各项工作按计划推进，保障1号线的正常运营。
轨道公司总经理张乾国在会议上对今后工作提出三点要求：一、梳理问题，排除隐患，以完善的设施环境开门迎客；二、加强管理、提升服务、以良好的运营秩序开门迎客；三、鼓足干劲、增强信心，以崭新风貌开门迎客。
动员会上，地铁物业公司总经理王晓晔表态：我们以成为贵阳轨道最有力的后勤保障部队为己任，始终把为广大市民创造和谐舒适的乘车环境作为工作目标，以优质的服务质量、热情的服务态度、规范的服务标准促进各项服务管理工作扎实、有序地推进；努力提升城市形象，为树立贵阳地铁品牌做出贡献。
2018年12月12月，在贵州省公共资源交易中心举行“贵阳市轨道交通1号线2019-2021年物业管理服务项目”招标中，贵阳地铁物业管理有限公司以明显优势脱颖而出，成功中标。
贵阳市轨道交通1号线建成试运营不仅有利于市民出行，缓解交通压力，还将成为贵阳市新的经济增长辐射带，是重要的民生福祉工程，能参与该项目的投标，地铁物业公司荣幸之余亦高度重视。报名后，立即成立了由副总经理王晓玉为组长的专项投标小组，仅用20多天就高效完成了全部投标准备工作。
党建
文化
机会源于永不放弃的进取
1号线工作现场图景
向一线员工致敬
向一线员工致敬
13
/ DTWYR
14
DTWYR \
地铁一号线全线贯通专题报道
编者按
数年光阴弹指一挥间，经过了漫长而艰辛的建设历程，贵阳地铁1号线已经全线贯通试运营，整座城市为之欢呼、为之骄傲。无数地铁建设者用自己的坚守与奉献、责任与力量，让贵阳迎来了这激动人心的历史时刻。
这期间，许许多多的故事在他们身上发生，其中有汗水、有泪水、有喜悦、有坚持……这群可敬可爱的人，默默无闻、无怨无悔。作为地铁建设者的其中一份子，地铁物业人，我们也在不同的岗位用自己的力量为地铁1号线尽心尽力，我们发生的许多故事同样值得铭记。
根据贵阳地铁物业公司要求，我公司承接贵阳地铁一号线后通段开荒站点有：雅关站、南垭路站、八鸽岩站、北京路站、喷水池站、中山西路站、河滨公园站、火车站、沙冲路站、望城坡站、珠江路站、长江路站、清水江站、小孟工业园站，共计14个站点。主要作业区域包含站内：地面、顶面、墙面、AFC、站厅围栏玻璃、电梯（无障碍直梯和扶梯）、步梯、灯箱（含内部清洁）、消防通道；站外：出入口雨棚、5米范围内路面；轨行区：广告灯箱（含内部清洁）、屏蔽门等。
根据贵阳地铁物业公司要求，开荒工作自2018年7月初进场作业，具体情况如下：
2018
贵阳地铁一号线后通段开荒工作纪实
文/冰清公司 张超
在除尘阶段，站厅、站台及出入口均有大面积施工，几乎不具备开荒作业条件，但为了配合1号线运营相关工作，我们依然投入大量的人力、物力，克服困难，完成此阶段工作。
施工现场图
顶面：脚手架辅助作业，主要针对疑难污渍（安装过程中的油污、胶、漆）。
伸缩杆辅助作业， 表面浮灰污渍较轻部分。
墙面：表面浮灰、水泥等建筑残 留物。利用铲刀除去残留物，再利用毛巾或者新尘推进行施工作业。
地面：先将所有地面清扫后，用铲刀和尘推清洁建筑残留物（水泥浆），最后整体用“洗地机”清洁干净。
AFC：用润毛巾擦拭至无尘。
电梯：不锈钢除去表面保护膜后，用润毛巾擦拭至无尘。梯步：采用“气泵”及刷盘吹至无尘。直梯：除去外玻璃建筑残留物后，用毛巾擦拭至无尘。
屏蔽门、站厅围栏玻璃：由于玻璃与其他部位清洁有所不同，如果采用毛巾除尘作业，则效果极差，特别在感官方面，因此屏蔽门及站厅玻璃全部采用玻璃刮刮洗，先除去玻璃表面水泥浆、胶等其他污渍后，再用清洁剂清洗干净，最后用玻璃刮将水刮干。
向一线员工致敬
向一线员工致敬
开荒现场图
一、除尘阶段
15
/ DTWYR
16
DTWYR \
虽然前期已经对各区域进行除尘作业，但远远达不到开荒的要求和标准，加之中途站内及人民大道外围等施工造成的二次污染，粗开荒成果并不理想。结合各站点的实际情况，我公司与地铁物业及其它施工部门积极沟通，对各站点制定相应的施工计划，如《轨道区屏蔽门、 灯箱清洁计划》、《出入口开荒计划》等，在不影响其他部门情况下，继续开展精开荒清洁工作。
墙面： 主要问题在于瓷砖出厂时，表面有大量保护蜡，常规情况下，采用“起蜡水”进行清洗，刮干即可。但此次各站点墙砖表面附着的蜡面较厚，常规方法效果不够理想，因此采用“瓷粉”进行干式作业，再利用96#百洁布辅助擦拭，此方法虽耗费大量的人工，却是唯一能够保证品质的方法。
不锈钢：此材料主要应用在“电梯”、“AFC”、“客服中心”上面，其主要污染物是胶，在清理此类污染物时采用“除胶剂”、辅助微润毛巾进行清理。为避免不锈钢表面的划伤，严禁作业人员携带、使用“铲刀”等坚硬工具，待污渍处理完后，擦拭“不锈钢光亮剂”，以保护不锈钢表面。在使用光亮剂（不锈钢油）的时候，避免出现油过多、未擦拭干等情况，上油后用干毛巾不断擦拭均匀，并且不锈钢油的使用频次，每月最多不超过两次。
电梯梯步：由于梯步有凹槽，清洁较难，使用“刷盘”和“地刷”对其凹槽清洁过程中， 需要借助“静电吸附剂”（尘推油）将凹槽内部的粉尘物带出，此过程需要重复做才能让其恢复材质本色，由于梯步的传动性，需电梯公司工作人员协助，暂停电梯运作后才能作业，故此整体工期较长。
高位作业：在高位作业时，需要佩带安全绳后方可进行，要重点关注和保障工人安全，做好防护工作。
自 7 月份接到通知进驻各站点开荒，至今已达四个月时间。开荒保洁项目对于我们这种专业的清洁公司而言是最常态化的业务，但是地铁项目对我们来说意义非凡，因为贵阳地铁一号线全线贯通运行是贵阳市交通领域里程碑式的跨越，意义重大，作为一家民营公司能为一号线后通段提供开荒清洁服务是我们的荣幸，我们在整个工作过程中都抱着一颗感恩的心，时刻思考着“如何把这个事做好”，保证以高品质的工作成果回报这座城市。
向一线员工致敬
向一线员工致敬
二、精开荒阶段
17
/ DTWYR
18
DTWYR \
文/车站管理处筹备组 向明吉
平凡的人，不平凡的感动
文/车站管理处筹备组 王有谊
向一线员工致敬
向一线员工致敬
19
/ DTWYR
20
DTWYR \
一次不能回头的任务
--记地铁1号线后通段开荒工作顺利完成
有那么一群人，他们并不高大威猛，也不风姿卓越，他们有的目不识丁，有的相貌平平。他们大多数来自于农村，但是他们的工作态度让我敬佩、让我感动，他们就是在贵阳城市轨道交通1号线后通段开荒的工人－－临时保洁工。他们都是来自于市场上的清洁工人，他们工作不固定，可以单干，也可以团队作业；他们很团结，会有一个负责联系的人，只要有清洁工作，这个人可以迅速召集几十甚至几百人。后通段开荒期间和他们长期的合作，他们的点点滴滴都让我感动。
9月12日，我接到部门负责人通知，夜间十二点要对南垭路地铁站的灯箱广告进行保洁开荒。接到通知，我和贵阳冰清玉洁公司管理人员刘政远对接后，约好晚上十一点在南垭路地铁车站集合。晚上十一点，我来到南垭路地铁站，保洁管理员刘政远已先到，临时保洁员也陆陆续续来到车站聚集，一共十二人。夜里十二点地铁停运、动调人员做好接地保护，我给保洁员做了安全作业交底后，我们将保洁员分成两组，一组六人，我和刘政远分别把保洁员带入上下行隧道。
我们是第一次清洁隧道灯箱广告，需要重新确定灯箱广告清洗流程。我和刘政远初步商议，确定清洗流程：打开外观玻璃卡扣－－拆下内部广告板－－清洁灯箱外观玻璃－－清洁内侧玻璃－－清洁内部广告板－－安装内部广告板－－安装灯箱外观玻璃卡扣。
确定作业流程及标准后，我们各组人员分别进入隧道，开始分工，由两名男保洁负责拆装灯箱外观玻璃，两名女保洁负责清洁灯箱广告外观及内侧，剩下两名女保洁清洁拆下来的广告板。
分工完毕，接下来就是开工了，负责拆装的两名保洁拿出螺丝刀，打开灯箱广告卡扣，打开灯箱，用内置支架撑住外观玻璃，用手抬下内部广告板。两人吆喝，“抬高点，抬高点，这个板子好重，而且灯箱广告底部到顶有一米五高，个小、力气小的人根本无法操作”。他两人自己喊着口号“一、二、三”，就将内部广告板抬下来，放在隧道的另一侧，完成了第一个灯箱广告拆箱工作。负责刮外观玻璃的两名保洁用撑杆接着矛头，矛头上绑着毛巾，开始清洁玻璃。随即传来保洁大姐的声音，“不好擦，这样费时、费力，不好做，这样做好像不对头，肯定做不干净。”两个人随即开始讨论怎么做更好。
堪忧，要完成精开荒需要与施工方错开作业；同时，冰清公司虽然能够提供充足的开荒工具设备，加派保洁员，但是保洁员缺口还比较大。
“犹如平地一声惊雷乍起”，事态紧急，在电话中与公司领导简要沟通相关工作安排后，我连忙召集站点同事以及冰清玉洁公司负责人召开紧急会议，介绍现实情况，安排相关工作。
彼时，与人民大道交叉的八鸽岩站、北京路站、中山西路站等几个站点由于双方交叉作业，反复施工，各站点出入口和站厅内都有不同程度二次污染，如：八鸽岩站ABC口有施工，站厅通道在更换地砖；河滨公园站B出口直梯及旁边的消防梯口在施工；中山西路站保洁用水可能因为人民大道的施工被限制；珠江路站出入口无保洁取水点……站点开荒条件令人
对此，会上所有人都直呼“完不成”，但是通车的时间已定，我们没有退路。根据公司领导安排，迅速将作业任务进行划分，统计出用工需求以及清洁设备需求，要求冰清玉洁公司立即调拨所需设备前往各个站点，并增派所有能够抽调的保洁员；同时公司内部调动21名管理员以及45名保洁员（从公司各项目现有保洁员中抽调）前往站点增援开荒。
接下来的5天，大家的工作状态近乎“疯狂”，后通段精开荒工作终于在12月1日凌晨五点钟，1号线后通段正式开通前3个小时“完美”收官。
这种使命必达的突击战不是第一次也不会是最后一次，作为贵州第一代地铁物业人，我们对服务“地铁”，服务地铁建设者，服务地铁乘客充满了热情与信心。这次开荒清洁工作的顺利完成为地铁一号线的开通提供干净整洁的卫生环境保证，也为后期的日常保洁维护奠定了良好的基础。
2018年11月30 日，经过5天6夜的“背水一战”，贵阳地铁一号线后通段14个站点的精开荒工作按照总公司的要求如期完成并交付，为12月1日全线贯通试运营提供了卫生环境保障。
2018年11月26日，我如同往常一样到站点上班，8点45分，上班时间刚过去15分钟，接到总部电话通知：“1号线后通段12月1日正式通车，总公司要求我们必须在11月30日前完成所有开荒工作并交付。”
文/车站管理处筹备组 袁红
由于是第一次，大家都没有经验，耗费了一些时间后，大家商量，先做一个未拆的灯箱，试试效果。我们又重新安排，先由外到内清洁。果然，这样清洁效果较好。负责拆广告的和负责清洗外观的调换了位置，清洁内部广告板的保洁在最后。过了一会儿，我身后又传来了两名保洁员的声音，“这样用毛巾擦不干净”。我过去看了一下，说“你们用单面玻璃刮试试”，两名保洁用单面玻璃刮，一人刮一面，同时进行，我看了效果很好，而且用时比之前少，告诉他们，就这样清洁。
夜里很静，现场工作有条不紊的进行着，洗毛巾刷刷刷的声音、拆灯箱广告卡扣叮叮当当的敲击声、沟通交谈声、笑声交织在一起，犹如一曲动听的交响乐，欢快地在这个夜晚、这个夜空里流淌。每一个灯箱广告清洗完毕，安装归位后，两名男保洁都会拿着毛巾，一一检查，对没有清洁到位的地方进行处理，确认清洁完毕，再安装到位。经过四个小时的努力，灯箱广告全部清洁干净。
清洁完成后，为了确保工作成效，我再度安排负责拆装的两名男保洁员和我逐个对灯箱广告进行复查。他们很自信的对我说，“做得干净得很，保证没有问题。”经过检查，确实做得很到位。我又问了我在开荒这段时间问得最多的问题，“你们做这个工作累不累？”个子较高的保洁回答：“累是累，但是我们选择了这个工作，就必须把该做的事情做好，起码要对得起老板开的钱，没做好我们也不好意思，你别看我们没有文化，是个大老粗，我们干活细心得很，贵阳有很多高级别墅都是我们开荒的。”边说边擦头上的汗水。
干一行爱一行，把工作当成终身追求的事业。这样的职业精神要求太高了，但是无疑这群临时保洁员他们是诚实的、是专业的、是敬业的。就像陈伟老师在《物业管理本质》中说的职业精神“诚信、勤勉、专精、尽责、奉献”。临时开荒保洁是地铁建设工作中最普通、最平凡的建设者，却有着不怕苦、不怕累的崇高敬业精神。不知道别人怎么看，但我和他们共事多次，每次都被他们这种执着的“匠人工作方式”给感动到了。
2018年11月30日，1号线开荒清洁的最后一天，夜里12点，我们还有屏蔽门没有清洗……
2018年12月1日，1号线全线贯通运营的当天：
凌晨5点，清洗完所有屏蔽门，收拾工具下班回家，结束了为期134天的地铁站开荒清洁生活。
清晨7点55分，手机微信新消息提醒，“车站筹备组”的群里站点上的同事们发来讯息，车还没有开，很多站点外面已经站满了密密麻麻的候车人。
10点40分，手机闹钟响起，我从床上爬起来，用了20分钟收拾妥当，走出家门，来到雅关站迎接新的工作内容：站厅日常保洁维护。
一进站厅只见站厅里满满当当全是人，平日空无一人的车厢挤满了乘客。人流攒动中，原本干净明亮的电梯扶手、站厅、站台，连灯箱广告逐渐粘上灰尘；一些乘客拎着爆米花、饮料，各种零食走来走去，垃圾撒了一地；厕所里更是“川流不息”，刚刚清空的垃圾桶没多久就塞满了手纸并溢了出来；洗手台的水渍就没有干过……我们不断奔来跑去扫地、清洗、倒垃圾。
下午6点，马不停蹄地忙碌了半天后，客流量开始逐渐减少，我们也终于得空喘口气。一个保洁员告诉我，她觉得她今天就是一个所长——厕所的所长，排队上厕所的人太多了，一不管就有人骂街。我正好打开手机翻看工作群里的消息，听到这笑着说，“我们这算好的了，有的站厅，人太多，厕所不够用，挤出站厅又来不及，小孩子控制不住，直接在站厅、车厢里小便了。”她也爽朗的笑着回复我：“过两天就好了，现在大家图个新鲜。”看到这么多乘客来坐地铁，我们都很开心，虽然有些累。我们都是全程参与1号线次通段开荒的，对她的感情很特殊，能全线通车我们都有“与有荣焉”的自豪感。
夜晚24点，回到家洗漱完，躺在床上，拿起手机翻看微信工作群里的聊天记录。地铁已经停运，金阳车辆段和小河停车场的同事正在安排夜间客室保洁，她们说从今天地铁车厢链接处踩过的痕迹就能看出贵阳市民对地铁通车的期待。今天大家都很兴奋，工作群里很热闹，胡总说：“对我们而言，地铁只有起点站，没有终点站。”
是的，我们的工作才刚从起点站出发，守护地铁的整洁、干净，我们永远没有终点，我们永远不会退场。
我是贵阳地铁物业公司车站筹备组的一员，我从后通段开荒的第一天就参与其中，我很爱地铁1号线，如果不出意外，以后我还会一直守护着她。
——后记
向一线员工致敬
向一线员工致敬
21
/ DTWYR
22
DTWYR \
守护地铁：我们不会退场
--记地铁物业人1号线全线贯通运营的当天
前 言
2018年11月5日，在历经320多天的持续加班整改及品质提升实施后，迈德国际项目通过了“贵州省物业管理星级服务示范项目”考核，达到四星级物业管理服务示范项目标准。此次创“省星级示范”活动的开展，对于贵阳地铁物业来说不仅仅是争取荣誉，更是物业服务软硬件的又一次升级，是对物业管理服务技能的又一次锤炼。荣誉过后，将是新的起点，我们将不断夯实基础管理，为客户持续提供优质、贴心的物业服务。
这段期间，我们成长着、感动着……
创贵州省物业管理示范项目实录
整改过程图集
团队风采
团队风采
23
/ DTWYR
24
DTWYR \
“创省星级示范”，给了我们一记当头棒喝！
经过公司上下齐心的努力，迈德国际“创贵州省物业管理星级服务示范项目”工作落下帷幕，在取得一定成绩的同时，我一直在反思“创省星级示范究竟给了我们什么？”这样一个问题，得到的答案是肯定的。
从得到创示范相关考评细则和标准开始，我们都开始了放弃与爱人、与孩子、与父母、与朋友闲暇之余相伴的悠闲生活，满腔激情地投入到了加班加点梳理完善资料档案、编制方案计划、组织协调现场整改等高强度的工作节奏中。
大多数还是物业新兵的他们，在历经300余天持续不断的“创省星级示范”工作实施后，对业主档案、技术资料、运行记录等的收集、分类、建档等都有了全新的认识；对现场秩序、设备运行、卫生清洁、客户关系维护与管理等内容和标准的完善和提高也有了更多了解和判断。特别是各部门负责人，对品质与规范的理解、管理与协调的能力有了明显的提高，对团队管理有了许多成熟的表现。
自认为和其他项目相比完全可以获得“四星半”考评得分的迈德国际，最终获得的“贵州省物业管理四星级服务示范项目”的考评成绩。这样的结果在给了忐忑与不甘的我们些许慰藉的同时，更从制度/标准的完整性和合理性存在遗漏（比如技术资料管理制度、物业服务合同相关服务标准、承接查验协议中查验标准的缺失等）、各专业条线对标准的执行存在不响应或者未完全响应（比如设施设备的维保计划、卫生保洁的年度计划、消防检查的频次标准等）、资料档案的完整性存在欠缺（比如设施设备台账不能完整体现该设备的生命周期所需记载事项等）等方面给了我们一记当头棒喝，敲醒了我们对于自身的认知。
我们开展创省星级示范活动，肯定不仅仅是为了争得所谓“四星”还是“四星半”的奖牌，肯定是要完成自我检验、完成查遗补漏，肯定是要通过对问题的研究、探讨及改正，提高我们队伍的服务技能与管理能力。
我们需要棒喝，更需要真诚地接受棒喝，需要根据公司发展的节奏，及时将现有的标准、制度下发至对应的专业条线或者部门，结合管理服务工作的实际需要，以合理提高工作效率为前提开展意见征集、研讨和修调、补充。我们应当以此营造自下而上的全员参与质量管理标准内容的讨论、意见发表氛围。
我们还要及时将研讨、调修完毕的相关标准，自上而下的有序组织和开展培训，营造全员参与质量管理的氛围。
我们还需要充分发挥职能部门的监督、服务职能，对相关制度、标准的培训、实施过程进行控制，及时发现问题、纠正问题。
最后我们在以客户满意为导向、在关注现场的同时，更应关注制度建设与管理绩效。我们要通过定期对质量管理、服务结果进行验证，为后续的管理服务标准和质量的再一次提升提供依据。
唯有不断地棒喝，我们的团队才不会在成绩中迷失自己；唯有不断地棒喝，才能让我们不断地在肯定中否定自己，才能促使我们不断反思、不断提高、不断成长。
文/迈德国际 袁兴明
文/迈德国际 蒋艳
2018年11月5日，我们终于迎来了省物协专家老师，对迈德国际物业服务中心创“贵州省物业管理星级示范项目”进行考评。通过四个小时的现场和资料的检查，我们获得“四星级示范项目”的评定。“百尺竿头，更进一步”，荣誉之后，也意味着我们将要以比之前更加标准化、专业化的服务流程，为客户提供满意的服务。
回顾这7个月的加班日子，虽然辛苦，但收获满满。
一是关注流程管理的实效性
项目一直坚持以客服中心为中心，在创“省星级示范”的自检自查工作中，发现客服中心的报事报修流程偶尔还是会出现脱节的现象，如：现场岗位已在《值班记录》上记录的报事报修内容，客服中心的《值班记录》上未体现。通过原因分析找到了解决方法，要求现场岗位的报事报修人员主动要求客服中心前台提供派工单号，并将派工单号填写在记录上的报事后。通过此类现象的纠正，让我们更加关注流程管理的实效性。
二是标准化管理的执行
项目的技术性文件管理，一直是个“老大难”问题，除电梯的一机一档文件规范存档外，其他文件的归档均存在不同程度问题。经过大家商讨，将易变形的纸质档案盒换成塑料档案盒，再由客服中心统一制作档案盒标签及文件目录进行更换。当塑料档案盒采购到位后，大家立即齐心协力，合理分工，两人一组，相互配合，将每个纸质档案盒内的文件对照蓝图目录按顺序进行整理后，摆放至新的塑料档案盒内，再用小纸条标注上档案类别放至标签夹内。接着由我们的客服人员李爽和刘萍根据公司下发的技术性文件编号制度，统一编号制作档案盒标签及文件目录，连续加班3天后，终于完成了项目的技术性文件的归档工作。看着档案柜里清晰、整齐、规范的文件资料，我们再次感悟到标准化管理的重要性。
三是任务分解，同心协力
在此次创“省星级示范”工作中，我尝试将《管理的常识》里学习到的“授权”知识运用到迎检资料的准备过程中，制定了细化的工作任务单，并落实各项工作的完成时间及责任人，由大家共同参与配合，而自己在过程中保持追踪，掌握准备事项的进度，及时根据突发状况进行调整。此方法的使用，即可让参与者知晓此类工作实施的流程，也使任务达成的时效得到大大提升。
在这段辛苦的日子里，非常想要感谢我们的保洁部负责人淳姐姐，为了缓解大家的疲劳和压力，每天晚上的加班餐，她都变着花样精心为我们准备，如包饺子、做咖喱饭等，让加班变成了快乐的事。
此次我们取得“四星级示范项目”的荣誉，为创“省星级示范”工作画上了圆美的句号，但这并不是我们的终点，而是我们重新出发，向着更高目标扬帆起航的新起点！我们都庆幸有这样的一个参与历程，让大家都成长了。现在，我们对工作的标准更加清晰，部门与部门之间关系更加融洽。我们的团队将全力以赴、同心协力，让物业服务工作更上一层楼。
团队风采
团队风采
全 力 以 赴 同 心 协 力
--记迈德国际物业服务中心创“省星级示范”心路历程
25
/ DTWYR
26
DTWYR \
创“省星级示范项目”工作体会
文/迈德国际 杨德勇
2018年4月11日，这一天是一个不平凡的日子，公司召开了贵阳地铁物业迈德国际项目“创贵州省物业管理示范项目”暨“感动客户”工作启动大会。当我在签名墙上郑重写下自己名字的那一刻，心情激动同时也有忐忑，因为我知道这是一份责任和承诺。公司总经理王晓晔在会上给我们讲，物业服务是一门精细的工作，而服务品质的提升重在全员参与，希望所有员工都化身“匠人”，通过“创省星级示范”和“感动客户”工作提升内部管理水平，夯实内功，从细节处出发，不断提高物业服务能力、提升物业服务品质，塑造“地铁物业”优质品牌形象。
带着这份责任和信任我全身心投入到了紧张而又兴奋的工作中。因我是第一次参与“创省星级示范”工作，对考评标准和要求不了解，只能通过对相关文件资料的学习，梳理标准和要求，对照考评标准核对我们现有的技术资料及现场与“创省星级示范”标准的出入，通过一遍遍的走现场，梳理技术性资料，制定实施计划，落实责任人及完成时间。
其实每一项工作都是从不了解到熟悉的过程，自己搞懂后再到现场指导师傅们的现场工作，一切难题也就迎刃而解了。在这过程中，从水泵房照明灯照度不够改造，到管道及支架刷油漆，配电箱防火封堵和除尘，机房地面标线施画，配电房设备维保除尘，动线墙面瓷粉修复，管道保温处理，标识标牌安装及看板内容完善等很多工作都是我们十来个大男人流着汗水干出来的。在整改中，虽然很多工作做了，却达不到标准事后又要求重新再做的情况时有发生，但是从未说过一句：“将就了，不改了。”
一次一次，一遍一遍，以高品质和高标准来要求，参照考核标准对维修师傅们现场培训，让他们了解什么是精细化和品质化。持续灌输要把每一件工作做好是没有捷径可以走的，只有先了解标准和要求，用心用情服务，才能得到好的结果的工作思维。其实私下和维修工聊天中得知，在设备房整改完毕的时候，每个人心里都美滋滋的，很有成就感，也会在微信朋友圈里面放上几张照片晒晒，这是我们地铁物业公司管理的机房和设备。每一个员工都想把工作做好，每一个员工都有自己标准，但就是要看我们怎样把他们的思想统一在一起，把团队拧成一股绳。
在“创省星级示范”工作7个月的时间里，虽然很辛苦，但我个人的收获很多，给我的感受是物业服务工作要有耐心，特别是带团队，要知道我们的每个员工都很优秀，只要你自己有标准，有计划，把工作任务责任到人，认真做好培训工作，让员工知道该怎样做才能达到标准和要求，对完成结果验证和考核，这个团队就能管理好。
通过日常工作中的点滴提高，一定会做好物业服务精细化工作，提高物业服务专业技能和品质。在2019年的工作中，我会在项目其他机房同样按照创省级物业星级示范项目要求来整改，强化工程部物业服务品质和意识，不能把刚刚树立起来的物业服务的高标准和要求丢掉。
文/迈德国际 杨婷
2018年8月14日，我很荣幸地加入了贵阳地铁物业这个大家庭，根据公司的安排，我进入迈德国际项目开始实习。迈德国际今年正在实施的一项重要工作就是创贵州省物业管理星级服务示范项目，我有幸参与了此项工作，并主要负责对项目上运行记录的审核，在审核过程中，发现在记录填写上存在一些问题，如：
1.职员在填写记录时有留白现象，没有将休息日在记录上体现。
2.职员在记录上写的跟进中事项未有跟进结果，直到月末记录收存都未进行闭环。
3.一线员工填写记录可谓是五花八门，各有特色。有的用改正纸来改正、有的用圆珠笔来写记录、有的中间夹两页空白纸；有的字体很大；有的字体密密麻麻。
4.上级主管在审核员工记录时有漏项，审核不全。
5.秩序队员记录与客户服务中心记录不联动，指的是秩序队员在《值班记录》上写“已上报客户服务中心”，但在客户服务中心的《值班记录》上未有体现。
6.秩序队员记录与值班班长的记录不联动。队员记录上写，已上报值班班长，但班长记录上没有体现。
7.月底才收存的一些记录（如保洁确认单、设备运行记录、消防设施巡检记录等）在填写上不规范，有的未填写时间；有的巡检出现的问题不上报处理，只记录；有的填写不严谨，从1号到31号巡检都是同一人等等。
好记性不如烂笔头。“记录”是我们的作业工具，公司每年花这么多成本去印刷这些记录，就是因为物业管理工作繁琐、细碎、信息量大，需要随时记录跟踪，才能确保工作无遗漏。而记录填写的规范性就很重要，虽然因个人差异，我们不能做到完全统一，但我们可以提出要求。如员工填写记录的叙述方式和书写我们无法统一，但我们可以要求填写的格式要一致，然后定期组织培训，对员工进行引导。
我将所发现的问题与项目总监及客服经理进行沟通后，大家都很重视，立即组织了“记录填写规范”的培训，要求所有人员从9月份开始严格按照培训要求执行。针对秩序队员记录与客服中心、值班班长记录不联动问题，迈德国际项目也做出了整改，在项目总监的牵头下，建立了报事报修的微信工作群，队员在值班记录上写明“已上报客服中心”的事件，必须在工作群中上报，客服中心人员针对群里的报事报修第一时间登记在客服中心《值班记录》上，分派相应单据，后将事件对应的单号发送至工作群 ，对队员做出反馈。“作业工具”利用得好我们可以规避工作中的一些瑕疵，用得不好会适得其反，今年我们“创省星级示范”，严谨、细致、规范的记录填写赢得了专家组的认可。
2018年11月5日，我们顺利通过了专家组的考评，“创省星级示范”工作告一段落了。但是俗话说：“打江山容易守江山难”，三年后，专家组还要对项目进行复检，所以我们不能“休息”，要持续保持现有工作要求，这样我们才能经得住复检。
“创优”的那些事儿
--说说“记录”在物业管理工作中的作用
团队风采
团队风采
27
/ DTWYR
28
DTWYR \
我在“创省星级示范”中快速成长
文/迈德国际 陈秋萍
回首这两百多天的“创省星级示范”日子，我们在实践中不断优化、提升自己，我们在忙碌的加班生活中彼此照顾、相互感、彼此温暖。就我本人而言，期间发生很多让我感动、感激的事情，我再度被这个大家庭的爱所包裹。同样的，“创省星级示范”对我来说更是一次特别好的“练级重生，全新出发”的工作机会，这期间我理清了岗位工作存在的问题，也及时进行了整改。
一是台账工作存在的问题。工作台账主要体现在部分台账缺失和台账内容缺失、更新不及时两个方面。
部分台账缺失。开展“创星级示范”工作之前，迈德国际项目上没有《楼宇标识标牌台账》、《片区管理台账》、《违章装修台账》、《业主业态台账》。针对这些台账缺失的问题，项目领导将任务分解成任务单派发给邰颖枫和我，接到任务单后，我们利用工作之余的时间，加班加点整理、收集第一手资料并按照公司领导要求，以及上级检查标准建立了各类台账。通过不断地补充、修改，评优前我们按时完成了各类台账的建立。
台账内容缺失、更新不及时。前期的《业主入伙、装修管理台账》缺少一些水电表号、业主姓名、租赁户名称、联系电话等信息；装修完成日期、装修保证金是否已退这两项内容未按照实际完成日期及时更新。针对以上的问题，我们将电子版台账与纸质的业主档案进行核实，将缺失的内容和未及时更新的内容一一补齐。及时整改之后，现在我们要求每入住一家新客户，在收存客户资料前，必须将客户资料及时的进行台账登记，有更新的资料也要第一时间进行更新。
二是值班记录存在的问题。值班记录方面主要存在未闭环现象，各个部门之间、同事之间联动性不够强等问题。
存在未闭环现象。在各个部门加班配合查看记录时，发现值班记录还是存在少许未闭环的现象，例如跟进客户的缴费工作，客户的费用明明已经缴纳，但却忘记在记录上体现具体的缴费日期，造成记录未闭环。发现这个问题后，现在会每天认真查看财务发送的每日收费日报，将日报与值班记录上的催费记录一一对照核实，将已缴费的催费记录进行及时闭环。现在我还会每个星期进行一次值班记录的自我检查，查看一周内还有哪些事情未闭环，需要跟进的，再进行跟进，并将跟进结果详实记录、闭环。
各个部门之间、同事之间联动性不足，这个主要体现在部门之间共同完成一件工作时，有的部门在值班记录上记录了，其他部门却未记录。同事间一并完成一件工作，有的同事记录了，但另外的人未做记录。针对这类问题，各个部门、同事间都进行了调整。现在项目要求各个部门报修后要向客服中心询问保修单号并将保修单号记录在值班记录上，同事之间协同处理的事项也需要体现在值班记录上。
通过参与本次“创省星级示范”工作，我深刻体会到只有不断学习才能夯实自己的物业基础知识并逐步形成物业服务理论体系，才能跟上物业服务行业永不停止的前进步伐。同时，我也认识到“创省星级示范”工作不仅仅是为了取得一时的评优成绩，评优标准更是我们工作中应该一直坚持标准，必须成为我们服务工作的一种理念，在以后的工作中也要继续保持“创省星级示范”的工作品质。
文/迈德国际 王炜
一场极速淬炼：我们的消防管理工作更进一步了
2018年7月，我刚加入贵阳地铁物业，就投入到迈德国际项目的“创省星级示范”工作中。我一边努力熟悉环境，一边加快工作节奏，想着尽快跟上大家步伐，每天围绕着“创省星级示范”开展消防培训、整改现场、文件整理归档......
作为消防专员，我到岗之初就查看了项目的消防档案，并到现场对应核对，从资料和实景中了解项目整体消防状况。在熟悉项目消防情况的过程中，我发现因为项目之前没有设置专人对消防工作进行专项管理，以致消防管理工作还有一些问题：一是消防档案资料存在缺失； 二是现场消防专项物资设备不标准。
面对这样的情况，我心里对自己将要开展的工作有了大概的方向。先是根据“创省星级示范”中对于消防板块的标准要求制定了以“消防管理”、“消防控制室管理”、“消防设施设备管理”、“消防四个能力管理”为基础的初级档案目录，同步请教项目同事和行业内的朋友，最后结合自己过去的消防工作经验对目录进行完善。接着把项目上现有的消防档案资料全部拿出来逐页核对，确保每条记录链条的完整性、规范性后再分类装订成册。至于缺失的部分，在项目各部门的协同和配合下，终于在迎检之前陆续整理完毕。
与资料性工作同步进行的现场工作主要是组建微型消防站，因为项目此前没有组建过微型消防站，并没有相关的经验，而我正好之前在微型消防站工作过，所以组建微型消防站的标准就落在了我头上。接到这个任务后，深知此项任务的重要性，我找来了消防规范以及相关资料进行了熟读，也打电话向相关专业人士请教。最后，我把整理好了的资料拿出和同事一起探讨，经过多次会议讨论后才决定了最后的实施标准。
随后开始进行微型消防站装备、器材采购。时间紧，人急，事多，就容易出现小状况。采购过程中因为采购材料颜色、尺寸不符合消防站要求等原因出现了一些波折，经过我、项目物资管理员、综合部物资管理员、供应商多方多次沟通，事情总算解决。物资到位后，队员们不知道怎么使用，又立即为队员们进行大量微型消防站工作技能的培训。通过密集的理论讲解和实操演练培训，现在微型消防站的每一个消防员都能够熟练掌握每个消防装备及器材的使用，完全能够胜任微型消防站的日常和应急管理工作。
11月5日，“创省星级示范”顺利通过专家组的评审，我们取得了四星的良好成绩。在这漫长而辛苦的过程中，每个人都经历了又一次成长。更让我开心的是，项目的消防管理工作也借着“创省星级示范”的契机，较快地步上了正轨，这让我对未来的工作方向有了清晰的认识和满满的信心。
团队风采
团队风采
29
/ DTWYR
30
DTWYR \
在我们按照“创省星级示范”要求进行资料整理的时候，结合自己的日常工作，得到了很多启示，然后运用到工作中，切实提高了自己的工作效率。
一是特约服务单的流程。客服中心在接到报修后开单联系工程师傅上门维修，或是片管上门回访，客户满意则签字确认。如果涉及到收费的单子，客服中心会将一式三联的特约单给收款员，然后收款员将其中第一联给客户缴费使用，第二联给财务部开票做账，在收到款项后第三联则返还至客服中心存档。由于各单位缴费时间的差异，使得第三联不能及时的返还至客服部。导致客服中心在梳理单子时总会出现断号的情况。为了特约服务单号的连续性及准确性，客服部在单子回访完毕后，可以先将存档联取出，在月底统一和收款员核对收费数据。这样做客服部在梳理单子的时候也会清晰、流畅很多。
二是业主档案管理。业主档案里的物业收费条款、收楼通知书、营业执照以及开票信息，都是收费工作的依据和基础。因此，业主档案的及时更新对收款员来讲是非常重要的。前期业主档案管理的主要问题是：一些信息的变更不及时，装修资料收集不齐全，特别是内部单位之间频繁的往来变动，使得在查询一些合同资料时无法得到有效的支撑。创优期间通过客服部的梳理补充，现在每家单位的基础信息在档案里都能准确无误的查询到，对于收费工作效率的提高有了很大帮助。
三是收费台账的建立及数据的统计。之前的催费台账没有定期单独保存，使得在后期想要查询前期数据时，数据已被更新，无法得到想要的查询结果。从今年年初开始，每月的收费报表及时定期保存，使得各期数据均有备份，方便后续与业主的对账。
创优的标准虽然又细又多，但它对后续的工作有着很大的帮助，只有在按照标准执行时，才能发现平时没有注意到却又很重要的部分，及时弥补之前缺少的东西，这样才能提高我们的工作效率，夯实业务基础。和大家一起吃饭聊天的时候，每个人都很开心，慢慢的感受到整个团队的向心力，每个人都在尽自己最大的努力来争取我们共同的荣誉。经过这次创优，大家都深刻地认识了创优的不易，我们就像龙舟上的水手一样，齐心协力,一往无前，真正做到了心同向，行同轨，乐同享。
我很感谢我的同事和领导！谢谢他们让我的工作这么有意义！
团队风采
团队风采
01
『熊娇娇』
31
/ DTWYR
32
DTWYR \
我很庆幸在迈德国际这个团队中不断学习，不断成长！
团结、相互补位是我们项目的优势，但在执行制度标准的某些要求时，又会夹杂一些个人经验主义在其中，所以导致哪怕你的初衷是好的，但效果却不尽如人意。如消防维保的具体维保内容，我更关注消防设施的功能（如管道中是否有水、报警功能是否正常），却忽视了一些基础性的维护保养（如轴承加油、紧固螺丝等），以致于一旦出现问题，就会难以解决（如泵发生突发性障碍，不能运行），通过本次创优，我对公司相关制度有了新的认识和理解，对于既有功能性要求又有基础性保养要求的制度、标准，在以后的工作中，必须严格执行，在确保达成制度规定后，再去做有益于设备管理的创新性要求。另外，如何将培训的内容运用到实际工作中也是本次创优中突显的一个问题。如：电梯困人救援时，当不知道被困人员具体楼层时，如何快速确认？尽管已多次培训，但实际发生情况时，员工还是不能按照培训步骤进行，还是会不断询问监控室，以致总会花费较长时间才能将人救出。对此，保洁部的经验很值得我借鉴，她们碎片式的培训，持续性的跟进。虽然感觉每次员工掌握的知识或技能不多，但却能够立即吸收并应用到工作中去，这时再加强持续性的跟进就会增强培训的效果。
03
『唐诗强』
与其他部门不同，保洁部资料性工作不多，重点在现场，所以“创省星级示范”对保洁部的要求就是强化日常工作。
保洁部的工作几乎都是围绕着现场转：日常环境卫生、“创省星级示范”强化、“感动客户”上门消杀和入户清洁、临时清洁任务……虽然工作繁杂、工期紧，不过幸好平时保洁员培训多，专业技能和职业技能相对纯熟、到位，总算能够应对这场“考验”。
通过专家的检查，让我们发现了自己的不足——对待区域内常见问题习惯性的忽视和缺少员工培训后的验证。因为这些不足，造成现场卫生存在死角；清洁频次低的区域被遗漏；针对顽固污渍处理培训不够……这些都是我们亟待需要改进的地方。在日常检查中，重点关注以往保洁过程中的遗漏问题、卫生死角问题，对不易清洁的区域或设施设备做专项培训并通过实操的方式及日常重点卫生检查的方式来验证培训效果。
02
『淳洁』
我对“创省星级示范”有话说
部分摘录
团队风采
团队风采
33
/ DTWYR
34
DTWYR \
我因为是第一次接触物业行业，并不熟悉项目，只能做一些没有什么“技术含量”的工作。我在“创省星级示范”中主要负责各类创优资料的目录整理、编码、归档。
这些工作说来简单，技术资料一百六十几本，汇报性资料目录29页，各部门资料目录69页；说来也真不容易，这么多资料，满满上千页A4纸的文字，一项项录入核对就很耗费时间了，我和另一位小伙伴，将资料搬来搬去翻查了三四遍，整整花费了两周时间才完成技术资料这一部分的整理；其他的资料，近两万多字的录入，还有不知多少次的改版修正校对。毫不夸张的说，创优评审检查前几天我连梦里都在修改目录，深怕自己还有什么遗漏的地方，我也算是体会了一把文字工作者的不容易。
但是所有的辛苦都是值得的，在11月5日“贵州省物业管理星级服务示范项目”考评中，我们也得到了“四星级示范项目”的荣誉，于我而言更是受益匪浅。经过这三个月参与项目评定的积极准备工作后，我感觉自己彻底融入了这个有强烈凝聚力的团队。遇到难题，大家一起讨论解决问题；为了团队的荣誉，每个人都默默付出；大家用行动让我切身体会了同舟共济扬帆起，乘风破浪万里航这句诗的深意，也让我对成为一名专业的“物业人”更有信心。
06
『李爽』
200多个日夜的相依相伴，互相激励帮扶，我觉得我们这个集体不仅业务技能提升了，也更团结了，工作不分“你”、“我”、“他”，都是我们大家的工作，都是为了我们项目的荣誉。这期间，我学会了很多，也改变了很多，开始在工作中及时补位，把被动工作的状态转变为主动工作，更多的站在别人的角度去考虑问题……一切都在变好，我也在变。
07
『邰颖枫』
从创“市优”到创“省优”，能参与其中，我是荣幸、自豪的，因为这两次大事件、大整改，让我进步了很多。我从以前无头苍蝇一样到处窜，始终都对自己要做啥，应该做啥不是很清楚，每天浑浑噩噩、不知所措的开单、派单、追单，遇到问题也不知道要如何处理，到慢慢明白我的工作不仅仅是开单、派单、追单，还有对业主需求的反馈，部门与部门之间的相互协调配合等等。
在以后的工作中，我牢记物业服务中心是“大脑”的理论，避免粗心，做到环环相扣，不但客服中心记录顺查客服前台与秩序部记录要衔接的上，更要经得起反查，才能使工作更加的标准化、规范化、流程化，这些标准也将让我更快、更好的进步！
08
『谢诗譞』
2018年，我工作调动来到迈德国际行政助理的岗位上，恰逢迈德国际着手创贵州省物业管理星级服务示范项目。作为项目的物资管理员，保证创优需求物资是最大任务。为了确保“创省星级示范”现场整改需要物资能及时、准确到位，从进入工作岗位到创示范工作最后阶段，我需要不断对接综合部和供货商，才能为各个部门的工作开展提供支撑。
这次“创省星级示范”中，工程类物资虽然采购量不是最大的，但是品类繁多，实际工作中我对螺丝、钢丝、链条、油漆等工程物资实在是弄不清楚，在物资申报的时候一个头两个大。好在工程的师傅们耐心的教我去认识这些材料，并认真讲解其功能，同时提醒我在验收货物的时候需要注意的事项，才能把这项工作顺利完成。
“创省星级示范”过程中物资需求很大，作为项目唯一的物资管理员，我常常感到压力山大，但是幸好有项目同事们的帮助和职能部门同事的配合支持，让我觉得不是一个人在做这些事情，特别是综合部的物资管理员也非常积极的配合项目这一期间的工作，及时的为项目提供便利和保障，让我工作开展顺畅很多。
在“创省星级示范”的过程中，每周四天的加班，最早晚上八点半收工，每一位同事都忘我的投入到加班中，才达到了极高的验收标准。所以说我们取得这样的成果来之不易，切不可疏忽大意，在以后的工作中我们还是需要认真的一如既往的以这个标准来要求自己的工作，让“创省星级示范”的标准成为工作的常态。
05
『吴长荣』
通过这次创优，我感觉我们要做的事情还很多，资料的完善、设备台账的更新、按计划进行的维保工作，这些都要有序高效的开展，虽然之前都在做，但是标准并不统一，还不规范。
2019年，要对空调系统的维保计划进行调整，有针对性的对业主的空调进行面对面交流维保，对维修维保过程中业主提出的问题虚心听取，将专业知识及国家标准变成通俗易懂的话解释给业主听，让他们对中央空调有基本了解，让他们真正体会中央空调的效果，我想这样我们的服务将会得到很大的提高。
2019年，还要建立设施设备总账和台帐，所有设备都明确责任人，并制定设备标牌，所有人员均持证上岗。工作中要切合实际、用人所长，中央空调末端盘管机总共有2700台，目前才使用一半，许多问题都开始暴露出来，在2018年的空调故障已经达到400多件，其中更换空调主板10块，更换电机5台，更换热量表2块，更换电池200颗，更换面板18块，处理空调漏水19件，更换楼层阀4个，这样的维修量仅凭一两个人的力量是无法完成的，因此，空调维修维保人才的培养和招聘也是迫在眉睫的事。在2019年将加大对维修工掌握空调主机操作，转换，对末端盘管机的维修等专业知识的全面培训，希望这样的培训能够让现有的维修工们都能独立的解决实际问题。
04
『郑后红』
读书 明智
WISE READING
This is the best time
in the world.
华盛顿
读书而不能运用，
则所读的书等于废纸。
文/王晓玉
《管理的常识》学习感悟
《管理的常识》在王老师的带领下已经学完了，文中作者用精短的篇幅向我们简单、通俗的讲解了7个基本概念，也就是最基本的管理常识：管理、组织、组织结构、领导、激励、决策和计划，力图让大家能够轻松学以致用。得益于陈老师深厚渊博的学术理论背景和丰富卓越的实战经验，在学习这本书的过程中，我很多次都有一种“原来如此”醍醐灌顶的冲击感，这段时间真的是受益匪浅。
今年是公司飞速向上发展的一年，地铁一号线站场段物业管理、迈德国际创优、湖山郡、清水湾、下麦西……太多的事情齐头并进，公司全体职员工都在全力拼搏，我也长期处于连轴转的工作状态中，直到近期才能静下来好好捋一捋这一年管理工作上有哪些不足以及明年的管理方向。
陈春花老师在文中讲到，作为管理者，首先要做好角色认知，主要有人际角色、概念角色、技术角色。不同的管理级别三项角色所占程度不一样，越往上，概念技能角色越重要。今年的管理上角色不清、职责不明是最大的问题，有些因为现实状况制约，有些因为自身认识不清造成。
首先是合约法规部的错位管理现象突出。合约法规部的工作不允许出现任何的差错，数据错误、条款缺失、责任界定不清、依据不充分、档案资料不完整等问题都是不允许出现的，所有的工作推进不仅需要合法还更需要合规，这些属性都对部门工作人员提出更高的要求。受限于合约法规部人力不够、工作量大的现实，我在工作中更多的是在做下属的工作，没有时间去培养员工，规划部门发展。
现实是，经过这么长一段时间的磨练，部门人员已经具备取得绩效的能力，我需要逐步从事务性工作中抽身出来，然后充分授权，并做好授权与控制之间的平衡。将目标设定的权力放在自己手中，然后资源的运用、方法的选择以及实现手段的安排授权给员工，这样才是企业目标和员工个人目标得以统一、得以发展的有效方式。
其次是品质部管理工作中对部门指导不够。绝大部分的时间被合约法规部的工作占用没有时间沉下来与品质督导部认真思考部门的问题，都是全权让下属凭借自己的认识去开展工作，没有提供足够的协助和资源，这对部门成长也有一定的影响。
我们常常说标准，标准谁定，职能部门定，项目执行？还是品质督导部到项目检查的时候问被查部门你们的标准呢？很多事情还需要好好地理理。作为品质督导部目前最为紧急的就是怎样在日常检查中让受检部门感受到品质管理是协助发现管理中存在的疏漏及不足，然后共同探讨更好的做法，而不只是在履行检查职能或者过来找茬的。
最后是疏于员工培养。这一个方面和前面提到错位管理问题存在交叉，近段时间招投标相关工作需要完善的资料太多，占据了我很多的时间，有些工作只做到了工作分解与安排（比如工会的管理工作），却忽略了跟进和部门人员培养的问题，导致工作成效不够突出，部门人员的成长效果不明显。
聚沙成塔
聚沙成塔
35
/ DTWYR
36
DTWYR \
期待下一次的出发
- 致最好的时光 -
文/胡星
我即将过去的2018与未来的2019
聚沙成塔
聚沙成塔
即将过去的2018年注定是我人生工作经历当中一个不平凡的年份，这一年是我加入地铁物业公司的第三年。三年当中经历了地铁物业公司的巨大转变，物业公司从置业公司的子公司蜕变成为轨道公司的子公司，管理项目从单一的迈德国际扩大到对地铁一号线站、场、段物业管理。迈德国际2017年创市优到今年的创省优的过程还历历在目。2018年为了迎接地铁一号线从试运行到试运营的转换，公司全体职员工经过几个月的现场打拼，我们终于在摸索中积攒了宝贵的管理经验。
在成绩的面前，我们深知将会迎来越来越多的竞争对手，如果我们企业没有核心的竞争力，很快就会被市场给淘汰，在这样快速多变的环境中，公司领导王总在中层管理人员中组织成立了“书友记”学习群，旨在为企业的未来发展找到新的高度。
通过学习《物业管理本质》，让我从一个实践老师傅变成了一个渴望学习的小学生，认识到自己能力的不足，当读完《管理的常识》后，我意识到自己在多年管理工作中存在的问题，原来工作中累积的经验并不是完全正确的，可以说这本书帮助了我总结，解答了我的困惑，也指明了我未来工作的方向。
谈到“管理”，很多人都认为是一件非常难的事情，但书中告诉我们，管理其实很简单，它只是需要做一个分配就好了，就是将权利、责任、利益这三样东西合理分成等边三角形。比如：在2018年我们新项目对外包方管理的问题，项目在责、权、利三方面的等边关系上没有处理好，打破了等边的关系，过分强调了某一方的利益，结果当然在管理中出现问题。
在一年工作结束时，我常常会对自己一年的工作有个总结，有时会对自己说，哎！一年过来没有功劳，也有苦劳。通过学习才知道只有功劳才会产生绩效，苦劳不产生绩效，作为管理者的我，是该反省与反思了。绩效管理天天提，但自己往往在错位的工作，没有时间去和自己的下属沟通，他都不明白什么最重要，凭着他自己的热情和责任在工作，所以出现工作与标准不符合，结果也不尽人意，这也是我在前期部管理中面临的状况。
在管理当中，我非常认同书中所说的“公司不是一个家”，组织不会照顾个人，我们在组织中用目标、责任、权利来联结，而不是用感情来联结的。在公司资源的调配当中，人员的调动调整是极易发生的，那么按照2019年公司目标之一来说，我们还将会在梯队建设上下功夫，希望大家深刻理解“组织不会照顾个人”这句话。
未来的2019年，我将在自己的岗位中好扮演好“领导”的角色，在外包方管理工作中，引导下属解决好三个效率。更加侧重于管理者的辅助，做好绩效管理、计划管理与流程管理。用有效授权来明确责、权、利的等边关系，将外包方管理工作作为专业课题进行研究。
在管理当中，做好将军与士兵的相互转换，管事不管人，面对事实，解决问题。做好激励工作，建立好工作目标和考核标准，帮助项目在标准化、量化和全过程化三个核心控件上做好检验与衡量。
管理学中提到“向上管理”，因为管理需要资源，而资源的分配权力在上司手上，员工需要向上管理自己的上司。反过来讲当我们的员工普遍这种意识不够强烈的时候，作为上司我是否可以尝试拉他们一把，让员工得到资源并使用资源，毕竟我们需要用人，只有快速培养出来人（这也是这一年来，王总组织多种类型学习形式的目的），我们错位管理的现状才能扭正，公司发展才能更加健康、长久。
古人说：“凡事预则立，不预则废”。结合自己分管部门工作，各种问题的出现，更多的还是计划性有问题。作为管理者我更应该思考：该如何有效的制定工作计划，如何帮助下属制定业务拓展计划，如何进行计划管理，如何根据计划有效的进行管理督导和过程执行。所以来年在完成部门制度修订、部门职能说明、部门岗位职责以及工会各岗位相关职责梳理这些工作计划中会将培养员工的问题融入其中，通过正确的方式，把自己的经验转化为下属的能力，通过传、帮、带，复制出一批勤于思考、有高效执行力的员工，合理授权，而自己则回归到自己应有的角色上，发挥自己应尽的职能。
37
/ DTWYR
38
DTWYR \
通过参加书友记的学习，有幸拜读陈春花老师的《管理的常识》，获益匪浅。《管理的常识》学习内容中没有从定义的角度阐释和说明管理的含义，开篇即提出几个让我思考的问题，并罗列大多数公司的管理现状，由绝大多数人对管理的错误认识去讲解。通过“什么是管理？”“什么是组织？”“什么是组织结构？”“什么是领导？”“什么是激励？”“决策如何有效？”“什么是计划？”七个部分的学习正确认识管理的5大要素，从绩效角度出发的管理观、管理要解决的3个效率问题系统的回答了开篇提出的问题并指导我如何改善管理，提高效率。
怎样改善管理，提高效率呢？通过学习对照自己的工作也进行了反思。之前总认为只要把“人”管好了“事”也就做好了，但其实不然，反而造成部分员工的工作效率不高。学习《管理的常识》后，明白了管理是管事而不是管人，管理的重点是管事,同时也要理解人和尊重人。管理不是管人,如果你不懂得理解人和尊重人,那么你一定不懂得管理。很多管理的问题就出在管理者只关心员工的态度和表现,并没有去界定必须要做的事情,以及做事的标准。对于大多数员工来说,他们并没有得到清晰的指引应该做什么事情,所以只有凭着兴趣、情绪或者感情做事,这样的做事方法一定是无法评级以及无法控制结果的。分管综合部和营销案场工作初期，通过对部门、岗位职责和管理制度进行学习了解，发现员工工作执行中做的事和部门、岗位职责，管理制度写的做得有差距，查找原因后发现现有的部门、岗位职责和管理制度已经不能满足实际工作需要，要让员工的工作有绩效，做好事，做对事就需要制定切实有效的标准，通过全面梳理部门、岗位职责，完善管理制度，界定员工应该做的事情,就是管理。
管人重在沟通，沟通消除隔阂，沟通激发积极性，沟通提高效率。只有通过沟通才能发现问题，解决问题。如果缺乏与员工沟通，又怎么能发现其中是否有什么问题，没有发现又如何来解决。每一个员工都有优点和弱点，我们工作中不能把注意力只集中在改变员工的弱点上，而应该发现他们的优点如何让其发挥到最好。通过管理制度和工作标准来规范其行为，又通过培训让员工掌握各种技能。尊重人与人天性的差异，让其发挥各自独特的优势，让合适的人才在合适的岗位上工作，从而提高工作效率。综合部年轻是团队，不缺工作激情，缺乏的是工作经验及方法。如何培养和指导员工？刚刚开始分管部门工作时，由于与员工的沟通方式不到位，造成部分员工的工作积极性和主动性明显不足，绩效不高。学习《管理的常识》后，明白了“管理者要学会向下负责”，而向下负责的核心是发展下属，工作上采取了多主动询问和倾听，定期要求汇报工作情况，定期对员工进行思想上和专业上的培训。在员工的培养方面主要通过每周拟写周志的方式，按照周志内容中工作计划、实施、效果与追踪，本周收获、本周教训，自我评定进行内容拟写，最后由部门负责人及分管领导上级评定并对员工进行沟通反馈，通过该方式一定程度对于员工工作态度、能力、优劣势进行了解，明确了员工在组织中的工作指导和培养方向，同时对管理者而言也是一次很好的学习提升。
通过对《管理的常识》阅读学习，进一步强化了自己已有的管理观念和认识，对于书中很多新的概念，自己还在细细消化和回味中，同时还需要在深刻理解的基础上，应用于管理实践，逐步变成自己的管理常识，进一步提高自己的管理能力，在工作中解决问题。
如何做一名有效率的管理者
文/李蕊
39
/ DTWYR
40
DTWYR \
聚沙成塔
聚沙成塔
对照《管理的常识》，我都明白了什么？
2018年团队在工作中不断得到锻炼、进步的同时，团队整体系统思维习惯未能完全养成（比如对于相关制度、流程未能认真仔细准备并完善，也未能全部实现以绩效为导向的部门文化。
在对各专业部门进行管理的过程中，仅注重了权利横向分配，而对于权力的上下分配却做得不尽人意。
在项目团队，我们的部分职员工并未真正明白自己要做什么事（秩序部、保洁部显得比较突出一些），不明白自己的下一级真正要做什么事；并且还会出现管理错位的情况，部门经理每天都干着班长的事（比如工程部经理就经常干着工程班长的事）。
各级管理人员往往就是管人，而没有将具体事务与人进行匹配，没有对事务的开展、完成进行管理，出现目标不清、责任不清等情况。当然我们也在努力让一线的管理人员从事务的开始就参与其中（比如感动客户系列活动的组织策划以及实施），让他们了解所负责事务所需的资源以及获取的途径，保障任务符合标准的完成。
虽然目前的项目团队凝聚力还比较强，但却过多有感情联结的成分，反而少了一些有效的激励手段与措施，缺少一些相对比较明确的目标、责任、权力等联络方式和途径。
2019年，迈德国际服务团队在分析和总结了2018年存在的问题后，我们将结合“创贵州省物业管理星级服务示范项目”中出现的问题，着重加强员工潜能激发方面的工作，主要从制度完善、流程梳理、技能培训等方面让员工知道什么事是最重要的，通过什么途径和资源能完成这项事物。各部门还要将计划目标进行再次分解，将实现各项目标的资源进行盘点，务必做到资源与目标之间的尽量匹配。
作为公司的中层管理人员，我更多是需要对发现和培养人才负责，更多关注人才梯队建设。我会更多地规范自己的职业形象，提高自己的专业技能并以此提高自己的个人魅力，带领项目团队所有成员都能正视自己的不足并有效改善，实现自己的职场效能，为公司的发展尽力。
2018年迈德国际在公司的大力支持下，在项目团队的通力合作下，开展了“消防演练”、“感动客户”、“创贵州省物业管理星级服务示范项目”等系列活动并取得了一定的成绩。
在6月开展的“消防演习”活动中，因为未能以问题为导向，出现任务分配不明、过程跟踪不严的状况，导致了最终的演练结果与预期存在较大出入的情况。
自4月份开始的“创贵州省物业管理星际服务示范项目”活动中，因为对目标分解比较清楚、在目标的执行过程进行不断的检验，而且得到了公司领导的大力支持与帮助，最终获得了相对满意的结果。
文/袁兴明
专业化委外工作探讨
文/骆钊
近年来，随着物业服务专业化分工越来越细，人力资源成本的不断上升，专业化技术运用和劳动用工问题，一直困扰着物业服务企业，很多物业公司在秩序管理、保洁（环境）管理、绿化养护管理、专项设备维护管理等方面都选择与专业服务公司合作。在这些专业服务公司的支持下，物业企业能够把更多的精力投入到企业发展和提高客户服务品质上来，提升企业的核心竞争力。现在省外优秀物业服务企业不断进入贵阳市场，且万科等国内领先水平的物业服务企业公开宣称将会参与地铁站、场、段物业服务的竞争；而地铁物业公司作为国有企业平台下的子公司，劳务用工成本明显高于市场化的同行企业，就未来发展而言，专业化业务外包必定是公司的发展趋势。它主要解决的问题和优势有：降低劳务用工成本、规避风险、简化管理模式，提高工作效率、提高服务质量，促进规模化发展。
虽然有那么多的优势，但是实践的过程中也遇到了一些难点和痛点。下面就从内、外两个方面分析和研讨我们在专业化外包工作中出现的问题：
一、外部方面：
目前贵阳市专业化外包的单位主要有：市公安局、交通管理局、学校、医院、企事业单位、物业小区、建筑工地等，从自己接触过的专业化外包公司来看，他们的发展理念主要是整体利润最大化，而我们的发展理念是整体价值最大化。
他们管理的一般项目，通常以甲方的满意度为考核依据，只要甲方满意度高，每月的服务费不被扣罚，项目管理人员就全额领取绩效工资，反之则逐级处罚管理人员（如华威、威武等）。这就必然导致其现场管理人员先会想方设法去讨好甲方品质监督人员，甚至可能以金钱收买的方式，达到如期全额收取服务费的目的，甚至出现“吃空头”的情况，现场工作几乎没有品质可言，往往是出现问题（盗窃、破坏、打架等事件）或迎接检查接待的时候，才临时管控下现场工作品质。要是现金收买不成，也会想方设法的搭上关系，如：送烟酒，请吃饭，利用自己的人脉关系打招呼等等。
41
/ DTWYR
42
DTWYR \
聚沙成塔
聚沙成塔
再加上部分专业服务公司的经理或队长离职后多数会自己注册成立公司，并以营利为第一目标，为了拿到项目，他们通过低价的方式承接二次分包业务（如车站安保安检业务），甚至还出现这些公司又将业务交给其它非公司成员（如未来方舟D区工地看管）。
以上讲到的这些原因都会导致专业服务公司的市场口碑较差，一旦遇到管理严格的甲方，在项目存在经营利润的前提下，专业公司也会积极配合整改，所呈现的整体服务水平也直接反映甲方的管理标准及管理水平。我们已经看到，保德公司的文化氛围和基础管理在行业内具备一定的优势，涉及环境管理的领域较宽，具有一定的风险承受能力；冰清公司配合度高，愿意花钱投入，公司涉及的社会资源广，也具有一定的风险承受能力。华威公司经营规模处于行业中偏上水平，公司对地铁项目的长期发展比较重视，现场服务水平逐步提升。
二、内部方面
首先是内部没有统一公司的发展方向及目标，没有就是否进行专业化业务外包或专业化外包的范围进行充分的集体讨论和决策，并就集体讨论的决策进行责任划分和任务分解，以至于物业服务中心对于业务外包一直存在“不行就自己管”的心理，当看到外包公司的现场工作品质较差时，甚至还存在抵触情绪。
其次是缺乏对外包服务企业的市场调查机制，在招标之前，我们没有进行专项的市场调查，根本就不了解外包服务企业的基本情况（公司领导利用个人社会资源做了一定的了解），甚至是将会有哪些专业外包单位会来响应公司的投标都不知道，完全凭投标文件进行评判，甚至有凭运气试一试的心态。
再次是缺乏科学规范的选聘标准，我们目前的招标工作是根据物业常用信誉、业绩、服务及价格等指标进行评判，但实际上我们选聘的是专业外包公司的合格服务，且这种服务不是直接提供给物业公司，而是提供给运营公司或直接面向市民，所以我们现有的评判标准显然缺乏针对性。
然后是缺乏监管评价标准，现场工作检查时或公司品质检查时，往往以个人标准为检查标准，既缺乏可信度，又缺少合同依据，甚至会造成彼此的不满情绪。同时，检查考核指标只有处罚，没有奖励，难以调动业务外包公司的工作积极性。
最后是没有纳入自身管理体系，开始接触外包服务公司的时候，我们没有转变思想，总以甲方的心态自居，甚至是用“有色眼镜”看待外包服务公司，觉得他们都不行，没有进行深入沟通交流，彼此之间也缺乏信任和了解，既没有统一思想、也没有同一目标，更谈不上彼此的融合及制度的互补。
综上所述，我们面临优势的同时也面临困难，只有不断的学习、总结，逐步解决困难，扩大优势，才能让公司整体价值最大化。为此，我们从内、外两个方面提出管理建议及下一步行动措施：
一、外部方面：
一是在公司层面明确“高压线”原则，一旦发现“金钱收买”、“吃空饷”、“收受礼品”等违规违法行为，对当事人坚决予以辞退，并给予业务委外单位严重的经济处罚（每次1万元以上）。
二是搭建公司高层的沟通机制，定期进行沟通交流（建议3个月一次），到彼此的优秀项目参观考察，甚至是一同考察贵阳市优秀的管理项目，促进彼此相融的同时，统一管理标准。
二、内部方面：
首先集中讨论确定公司委托业务的范围。结合公司的生产经营情况，建议公司以项目为单位对下列业务是否外包进行讨论确定：环境清洁（含石材保养、外墙清洗、垃圾清运、四害消杀、绿化养护等）、专项设备系统维保（含电梯系统、弱电系统设备、消防系统、化粪池清掏等）、公共秩序维护及消防安全管理等。
其次是完善市场调查机制，用服务质量说话。建议由公司合约法规部牵头，每年组织一次服务外包公司市场调查，通过现场考察、座谈、暗访等形式了解服务外包公司的生产经营情况（含在管项目，在职员工人数），公司发展史（含管理架构、经营理念）、内部基础管理（含员工绩效管理、员工关系管理、行政后勤管理）、市场品牌形象（含市场口碑、社会知名度）等基本情况，同时及时纳入公司的服务供方管理库，实施动态管理。招标时有针对性的在招标文件中进行限制，弥补单纯依靠投标书和答辩环节了解外委企业情况的不足，尽量把不合格的外委供应商排除在招投标工作之外。
再次是完善招标文件中的选聘标准，建议公司修改招标评分标准依据，结合1号线保安保洁直接服务于运营公司或市民的特点，重点考察外包公司的应急响应能力、舆情控制能力、风险承担能力、服务质量及保障能力、社会品牌形象等内容。同时，整合公司各专业板块的资源，详细的制定出一套完整的招标框架模板，提高工作效力。
然后是完善公司及项目的监管评价标准。建议从公司收存的投标文件资料中梳理编制各外包业务监管评价标准，服务评价标准内容要全面、完整、准确，且要在合同或附件中表述清楚，既要有细化的考核标准，也要有奖励条件；还要明确外包公司管理制度和项目运行管理制度之间的互补关系，建立信息反馈机制，项目经理按月组织外包公司进行有效沟通，及时处理争议问题。
最后是建议把外包服务企业纳入自身的整体管理体系之中，通过公司层面参与的项目管理目标制定、监督检查、有效评估、绩效考核、及时改进等方式对项目日常业务管控进行有效监管，便于项目及时发现不足，有效改进工作方法，实现整体服务目标。就项目运营管理而言，一定要引导、帮助委外驻场管理人员逐步提高管理技能（切不能直接参与管理），支持其产生工作绩效。站在公司的角度，要实现共赢，站在部门的角度，要促进管理目标的实现。
聚沙成塔
聚沙成塔
43
/ DTWYR
44
DTWYR \
管理就是让下属明白什么是最重要的
文/胡芳
管理是一种决策，管理要求的合格决策就是让下属明白什么是最重要的。我们常常看到企业的管理者每日忙于决定他们认为重要的问题，但是下属应该做什么，对于每一个岗位应该做什么却从来不分析、不做安排，结果员工凭着自己对于这份工作的理解，凭着自己对企业的热情和责任在工作，最后的工作结果就很难符合要求。
可视化教案的制作作为品质督导部下半年的一个重点工作之一，是在上半年迈德国际项目蒋艳制作的基础上进行的扩展。当时正值部门新入职员工转正不久，考虑到可借鉴内容多，标准明确，为激励他的成就感，将此工作全部交由新员工来牵头完成，自己仅协助完成方案的拟定，但由于拍摄过程自己几乎没有参与，在过程的把控上也仅做了提醒，导致最终的结果不尽如人意。首先是交稿的时间一推再推；其次，两次评审未能完全通过，原定作为创优迎检资料最后却未能实现；第三，也是最重要的，挫伤了部门新员工的斗志。
“我是一切的根源”！反思整个过程，主要还是自己对下属的关注与激励不够。在整个拍摄过程中缺乏对进度的把控，没有能及时了解下属存在的困难并给予必要帮助，也没有对下属的表现给予及时的肯定与激励，真的就是“员工凭着自己对于这份工作的理解，凭着自己对企业的热情和责任在工作”。
11月16日参加书友记群2《物业管理的本质》的读书分享，很多的小伙伴都表示他们其实有些内容看不太懂，我才恍然大悟，其实是自己真的对下属的需求了解太不够了，我们通常觉得安排事情让下属去完成就是对他们的培养，其实是大错特错了。如果员工他做事只知其然不知其所以然，时间久了，他会渐渐丧失成就感成为一个做事的机器。“没有不好的士兵，只有不好的将军”，没有不好的员工，只有不好的管理者，管理者要根据员工的任务成熟度来发挥不同的领导风格，只有这样才是获得有效结果的保证。
经历这件事之后，也结合自己2018年的学习经验，我认为培训下属要关注他对于专业知识、标准的学习情况，分阶段、逐步实施对下属的培训工作，且保持常态化。在管理上要将控制的标准化、量化、全过程化运用到过程中去。同时给予适当的激励，及时发现下属的闪光点，及时给予表扬，更需要给予下属充分尊重，倾听他们的建议并加以运用，如此才能在下属的培养上有一个良好的成效。
文/陈洪
2018年于公司、部门及我都是加速成长的一年。公司王晓晔总经理成立了属于我们公司自己的读书会并和书友同事们一起分享学习了陈春花老师的著作《管理的常识》。静心学习了此书后，再来回顾这一年的工作，我有一些小小的触动。
此书的第一章节就明确了什么是管理。管理就是一种分配，分配权利、责任和利益，确保人和物结合后能够做出最有效的事。我们需要界定责任的同时，配备合适的资源，并让人可以分享到管理所获得的结果。
公司起步阶段，业务量较小，我们部门只有3人编制，部门人员按公司需求完成着不同阶段性工作。2018年随着地铁1号线的运营，公司业务的不断扩增，部门同事都是见子打子完成当下紧急工作，部门工作的推动明显出现缺失。在公司经营班子的决策下，我们人力资源部也从3月份起不断注入了新鲜的血液，从年初的3人岗位增编为了6人。
伴随着新同事的到来，部门工作有了合理的分工也逐渐形成了规模，人力资源的六大模块也逐渐得以体现，每位部门同事都在公司有效的管理中逐渐明确了自己的工作职责、权利及利益。本着对自己板块工作负责，我在工作中也得到了成长，对工作也有了更大的热情。记得在去年年底的公司人力成本预算工作中我还是头绪不清的忙乱一团，但今年随着对项目人员及成本额的关注，此项工作已在有条不紊中得以顺利完成。
此书的第四章中提到“向上管理，管理自己的老板，一个人的管理对象其实只有一个人，这个人就是你的直接上司。”
2018年我们部门最大的变化就是增设了部门负责人的岗位，我们这位新进部门负责人是一位80后，他专业知识较强、思维活跃但做事风格又略显随性。他的加入刚开始对我这位较沉稳性格的70后而言是有几分不适应的，但很快我就意识到了，带着个人喜好与上级沟通是无法得到良好的效果的，会直接影响到我自己的工作效率，也不利于整个团队的发展。
于是我试着转变观念，去认可和学习他在工作中专业的一面，试着适应他的风格，本着一切从工作出发，采用双方接受的形式处理问题、交流看法。渐渐地我发现，在工作中打不开思路时多和上级领导做有效沟通，听听他的意见和建议能帮助我较快的理清思路，做到有的放矢，我也慢慢学会了用多变的思维去全面的思考问题。当遇到与其他部门配合工作不顺畅时，经过他和对方部门领导的沟通协调，能较快得以解决。正如陈春花老师所说“向上管理的核心就是有意识地配合上司取得工作成效，建立并培养良好的工作关系。上司的长处如果被释放出来，对于你的工作一定会有极大的帮助。”只有这样才能快速实现个人绩效，实现部门绩效，最后实现整个组织的绩效。
“管理的核心价值是激活人”，《管理的常识》如是说。激活我能量，让我成长的2018即将走近尾声，展望2019年，伴随着贵阳地铁1号线的全面开通，地铁时代的到来，我们物业公司又将迎来更多的机遇、更大的挑战，让我们携手在公司领导班子的带领下继续前行！
聚沙成塔
聚沙成塔
45
/ DTWYR
46
DTWYR \
孕育2018 收获2019
文/邹峰
2018年，是地铁物业公司的管理孕育年，一个满载学习氛围的年份，它是我从事物业管理工作以来，在专业学习中用时最多的一年。
从《物业管理本质》到《管理的常识》让在物业管理工作十余年的我，突然感觉自己不过是行业中的“婴儿”，以往的实操工作只是在呀呀学语，面对管理理论与方法，从学习到运用，一直以来缺少文字的总结归纳和逻辑思考，在管理言语的表达中缺乏专业术语。总是说得不够专业，明显地感觉到自身在管理工作中存在的缺陷和不足，履行管理职能时缺乏综合素养，要成为一位优秀的管理人员还需要不断努力。
2018年公司领导者王总意识到公司未来的发展急需在现有的管理人员中提升理论素质，从人力资源梯队建设培养方面狠下功夫，利用微信这一网络工具组织大家每天学习，通过学习《管理的常识》这本书，带领大家了解专业理论知识，通过学习充实、武装我们的大脑，通过学习锤炼、提升大家的工作能力，改变我们团队的传统观念，使大家在思想上、业务技能上都能得以快速的提高。
每天固定的学习，日积月累，我自身明显感到变化，再度认识到遵循管理职能的重要性。回顾即将结束的2018年，前期部在工作的过程有得有失。通过一年来的摸索，部门的基础工作和管理职能的定位基本形成，开始在计划管理和流程管理中去探索，可是在组织管理和职能发挥中，远远没有达到组织成立这个部门的初衷，前期工作小组的成立，其管理的核心价值在于激发团队的潜力，这一点我只是在学习后才了解的，更需要去沟通完成。2018年部门的工作总算有了一个清晰的轮廓，这个过程我称之为“孕育”。在“孕育”的过程中，我又有意外的收获。
比如说：1号线后通段车站精开荒工作任务的组织落实。先是同7家涉及精开荒的施工单位完成了精开荒合同的接洽、谈判、合同签订，及时组织精开荒队伍进场作业，完成后期精开荒保洁费用催收款，这项工作的圆满完成为公司创造了一定的经营收益。
另一项工作体现在下麦西、湖山郡一期项目的工作上。置业公司为了快速回笼开发资金，须在规定的时间节点内取得两个项目的商品房预售证。按职能划分，办理预售证物业服务备案是置业公司的工作范畴，由于置业公司落实此项工作的人手紧张，经公司间协调，置业公司委托物业公司代为办理预售证物业服务方案备案。前期部受领此工作任务后,牵头组织合约法规部及时启动物业服务招标工作,开标后第一时间到市、区住建局进行预售证物业服务方案备案，如期完成备案，为置业公司预售证后续环节的办理抢得时间。同时在推进备案工作的过程中紧锣密鼓组织各部门进行前期物业服务协议、临时管理规约的会签，同置业公司签订前期物业服务委托合同。
这两项工作对于我所在的部门而言虽属于“副业”，但对于公司而言则属于综合性、复杂性比较高的工作，正如王总在《管理的常识》一书中分享所说“组织内的关系是奉献关系，组织内人与人之间是奉献关系，一个人若不懂得在团队中主动贡献，总是让团队为了他而特别费心协调，就算他能力再强，也会变成团队进步的阻力。”对于部门来说亦是如此，“每个部门都关心自己如何调整才能够与其他部门有和谐的接口，”在与其他部门的配合下，能够高效完成此工作，同样也达到了组织绩效。而且王总分享的《管理的常识》一书中关于目标设定可测量，计划管理周密操作性强、组织协调到位、有效沟通有成效等管理要素，对于我的管理统筹工作是起到了很大的帮助。
2019年，我个人认为是一个值得展望的一年，通过上一年的孕育，该到可以开花结果的时候了，在工作规划中打算要重新理顺思路，设定目标，全面履行前期部的管理职能，做好向上管理，更好的配合公司开展工作，力争做到“专业成果丰硕，副业锦上添花。”
2019，让我们继续前进
聚沙成塔
聚沙成塔
47
/ DTWYR
48
DTWYR \
做事先从态度做起
文/孔令毅
花开花谢，春去冬来。不知不觉中，2018即将过去，人力资源部的工作在各级领导的关心下取得了一定的工作成果。部门上下一心、团结合作的工作状态让人力资源管理工作初见雏形，但这只是刚刚开始，仅仅从原来的人事活动逐渐转变为人力资源专业管理的一个开端，“士不可以不弘毅，任重而道远。”今后的道路，或艰险，或崎岖，但我们始终相信只要心怀真诚、正直坚韧，我们就一定能够笑迎所有的挑战。
回想来到地铁物业9个多月的日子，不难发现自己其实走了不少弯路。刚进公司之初，因为自己没有意识到新行业、新属性、新需求，需要自己顺应环境改变自己的态度及工作方法，自负的我根本没有察觉到，其实危机已经在慢慢地向自己靠近，反而一意孤行、继续选择以往的“按部就班”，结果就是工作不停地做，但却没有什么实质性的进展。
《管理的常识》一书中说到这样一种现象“能力与态度。只有能力才会产生绩效，态度必须转化为能力才会产生绩效”，工作当中最首要也是最重要的就是态度，态度反映了你的付出程度。我不禁反问自己：“真的用心了么？公司目前所处的是什么阶段？了公司发展中的主要矛盾点在哪里 ？公司的核心竞争力是什么 ？人力资源部在公司发展中扮演的角色是什么？我们的优
劣势又在哪里？”内心的反问，让自己汗颜。一向自负的自己也不得不低下头，认真反省。同时，上级领导也发现了我的问题，及时用一针见血的方式直击我内心的要害，直言不讳地告知我的不足和态度上的松懈，在为我指明整改方向的同时也限定了最后的整改期限。这时的我方才幡然醒悟，痛定思痛之后我及时调整心态回到正轨，这过程虽然痛苦，结果却是令人欣喜的。
心态调整后，我再度审视自己及所在团队的管理，这一年中，我们也经历、改变了许多。部门从原来的3人扩编至6人，在别人的眼里可能是人多了事就轻了，但在自己看来却并不是“1+1=2”那么简单的事，从公司战略上来讲，扩大人力资源部的规模，是为了适应公司未来高速发展下对人力资源的需求提前做的准备，这对人力资源部本身在专业、精细、创新等方面都提出了新要求。
戏台子有了，下面的戏该如何唱，就是摆在人力资源部面前最大的问题。在分管领导的指导下，重新对部门工作进行了分工。分工之初，大家一时没有转变思想，实际工作时仍然按照原有的工作思维工作，结果则可想而知。7月底部门连续召开了两次工作总结会议，对近期工作的开展进行了自我反思。大家也意识到了新环境下，老一套的人事工作完全不能适应当下，大家一致决心要把人力资源工作推向新的高度。会上，大家针对相关招聘流程签批、异动工作的清单设计、考勤收集时间、一线员工的绩效收集时效、人事档案的归档顺序等问题展开了激烈的讨论，形成了统一意见和工作分工。会后，大家将会上所列问题逐一解决、落实，展现了极高地工作效率和积极性。虽然我们现在还没有达到理想的状态，但在行动上已经朝前迈进了一步，有了计划管理的思维。
“管理中有组织和结构，组织结构的关键在于分工。”明确的分工能够让团队里的每一个人明确自己的责任，责任的确定就是目标的确定，确定了目标，实现目标就是运用的合理方法和手段了。当然作为领导者除了要给予必要的指导和监督外，更多地要考虑实施过程中对人的影响，到底是能力问题还是态度问题？能力问题如何帮助其提升？态度问题如何帮助其调整？当然作为管理者，也一定要能够以身作则，不能“宽于律己，严于律人”，唯有严格要求自己，才能在团队中树立自己的威信，才能服众，“态度决定成败”决非一句空话。
展望2019年，人力资源部将坚定不移地在“精细模块、专业绩效”上深耕，为地铁物业的长足发展提供强有力的人力资源保障。同时，自己也将在工作上兢兢业业、严于律己、用工作成效回报公司的期望。
文/杨攀宇
《管理的常识》是陈春花老师所写的一本将关于管理理念和概念用最简单、易用的方式呈现出来，方便我们理解，并与工作中的管理行为相衔接的工具书。通过这本书的学习，让我们有对管理、组织、领导、激励、决策与计划等这些看似简单却又蕴含着丰富的知识与技巧的“基础知识”有了更加深入的理解。
纵观全书，很多知识点对我的工作都产生了直接的影响，在学习的过程中，一边消化理论知识，一边将理论运用到现实工作中，也取得了一些不错的效果。
比如，通过正确认识领导的魅力，把外貌作为管理和沟通的一个因素，正确发挥员工在这一方面的长处，我们在停车场部门的日常管理工作中，合理地利用员工各方面优势，为我们的管理工作、与业主的沟通带来了不少便利。再比如，通过对“类似性”的认识，“君子和而不同”，特别是在与90后员工的交流中，在第一个阶段，先在工作上找到“和”，尊重他们生活上的“不同”，从而达到部门在工作上的管理目标。停车场管理部虽然不大，人员不多，但却涵盖了60后到90后各个年龄段的职员工，通过聚合这些职员工的“同”，尊重他们的“不同”让我们这个小小的团队克服了年龄差异带来的管理与沟通的障碍，营造出了一个融洽、和谐的工作环境。
书中让我有醍醐灌顶之感的是根据员工的任务成熟度来划分员工这一章节，通过对员工“心”与“力”的状态把握对员工进行划分，解决了一直以来对员工管理的困扰，以前只是简单地觉得，有的员工一点就通，有的员工需要多教一下才能工作，有的员工感觉挺有水平却不能专注于工作，并没有深入思考员工之间差异根源。通过这一章节的学习，在部门员工管理过程中，根据员工的成熟度区分员工，解决了以前对各能级员工大而全的培训管理方式无法发挥每一个员工最大能力的问题，通过区分员工，进行有针对性的培养，得到了更好的工作绩效。对不同的员工采用不同的领导风格，并引导员工逐步适应领导风格、企业文化，以期望其达到主观上与公司经营理念的“和”，让“先进”的员工得到更多的授权，并作为骨干员工加以培养，“后进”的员工也能随着部门的发展一同前进。
聚沙成塔
聚沙成塔
49
/ DTWYR
50
DTWYR \
浅谈对预算管理的认识
文/何珺
经营预算对大多数人而言都不陌生，就是对企业未来的经营情况做一个预估，几乎所有的企业这项工作都是由财务部负责牵头，我们也不例外。对于我个人而言，预算我做过很多年很多次，一直认为财务部主要是负责收集汇总并向总经理汇报整体经营状况，后面对预算的追踪也是对财务数据的一个读数，至于为什么有差异，应该是由项目自己去解释和分析的。
今年预算编制刚制定模板时，我想得太过完美，想一下子了解项目的每一项收入、成本支出，实际做到后面才知道，要做到想象中的模板，不是拿着几本合同翻翻，打几个电话沟通一下就能出来的。这个不是一朝一夕的功夫，是需要沉淀下来，真正渗透到项目的日常经营管理中去才能做到的。在确定预算数据的过程中，王总、胡总不断的提到今年的相关经验数据，我瞬间傻眼，作为一个项目的财务，居然连基本的数据都不清楚，我平时的工作到底在干什么？成天的忙碌，工作的有效性又在哪里？其他同事下班离开后，我陷入了思索，这一年来我的工作到底是些什么？我把每一天的工作总结拿出来仔细的看了一遍，每天就是做凭证、审核凭证、出具报表、税务申报、应付审计的各项检查等等，然而每一张凭证后面的业务我都没有真正的去了解，更别说对项目的监督和帮扶了。
新的一年马上就要到来了，既然我已经发现了问题，那么新的一年我需要怎样的整改呢？陈春花老师在《管理的常识》“有效控制”这一章节中讲到：控制管理的核心是企业组织上下要形成一个对话体系，大家讲一样的标准、关注共同的要素、有相同的认知。这样就可以让整个经营管理进入一个非常容易理解的状态，这样理解就会达成共识，有了共识就可以解决问题。
反映到自己的工作，首先我要和领导及数据的需求者充分的沟通，说一样的“语言”。如迈德国际项目，每月收入不再是账上的数据，而是已入住客户每月的应收费用，成本也不在是开具发票已到财务报账的数据，而是当月实际发生的数据，这就要求我对收、付款合同充分的熟悉，并且在出具数据前要和项目充分沟通。其次针对迈德国际项目特约服务费收入，领导有单独考核，作为数据的提供者，我必须要和领导沟通清楚需要哪些数据，考核程度到哪里，同时针对性的对该项费用建立台账，并每月对项目的相关台账进行核查，确保数据清晰准确。最后季度预算与实际对比时，收入类要分析未收到款项的原因，是已开票等时间回款，还是有客户拖欠，并及时反馈给项目负责人，提醒并监督款项及时收回；费用类分为三类进行分析：合同内支出、材料支出及零星支出，分析的重点应放在后两类，材料支出是否已领用未报账，是否有超标现象，超标的原因是什么；零星支出是否合理，是否超标。
预算管理贯通于生产经营的全过程，事前的预算、事中的控制以及事后的总结分析都是我需要去思考的，经过2018年的历练，我明白：无论什么行业，了解业务的本身是做好财务管理的前提，统一语言和思想是共同进步的必要条件，只有大家的高度一致才能真正的实施好管理职能，才能真正的发挥财务管理的作用。
格物致知，将理论化为常识
--《管理的常识》学习随想
8月份开始，王总在读书分享群里向我们分享了《管理的常识》一书及对这本书的学习心得，这让我们有机会从繁忙的工作中抽出一些必要的时间，对我们过往的工作加以思考，对今后的工作进行引导。毛主席在评价《红楼梦》时曾经说过，《红楼梦》不仅要当做小说看，还要当做历史看，并且曾亲自下令，让自己一位心腹爱将至少要看五遍《红楼梦》。我觉得，《管理的常识》这本书也不应该仅仅作为提升工作管理能力的工具书来看，书中提及的很多思维方式如能掌握，会对我们的人生观、价值观产生更深刻的影响。王阳明说“今日格一物，明日又格一物，豁然贯通，终知天理。”我们不敢妄言能够达到怎样的境界，但通读一本书，将里面的知识转化为自己的常识，运用在自己的工作和生活中，我想还是可以做到的。
聚沙成塔
聚沙成塔
51
/ DTWYR
52
DTWYR \
期待更好的相遇
文/何倩
2017年，对我而言，是值得纪念的一年。这一年，我离开了工作近十年的老东家，经过挣扎，还是回到了相对熟悉的物业行业，正式加入贵阳地铁物业管理有限公司这个大家庭。距今不过短短一年的时间，我却觉得仿佛过了好久好久。我在这里找回了自信，找到了快乐，感受到进取拼搏的企业氛围。虽然工作忙、节奏紧，经常需要加班，但吸收学习了很多精华，这些知识不仅对我的工作有系统的指导作用，对我的生活和自身的成长也有很大的帮助。
回顾2018年，综合部在摸索中有效的完成了公司交办的任务，但仍有很多工作没有做好，仍有很多细节可以优化，仍有很多改正和进步的空间。
随着公司新项目的增加，综合部物资管理工作量随之增大，为保障相关工作的顺利开展，综合部于7、8月份分别新增了一名物资管理员和系统管理员。但由于两位成员以及我本人，对物资管理相关工作毫无经验，只能边摸索边工作，我们都感觉压力巨大，怕做不好这项工作，怕理不清物资情况，怕辜负领导的信任。9月底，为了梳理极致软件数据，我们对公司所有物资进行盘点，在时间紧、任务重的盘点过程中，我们遇到许多的问题和困惑，也走过弯路，但最后完成了工作目标。
令我最感动是，不论盘点如何辛苦，物资板块都是在完成常规工作的基础上，在加班加点进行盘点，录入、核对数据。胡婷君因连续多日夜间加班盘点物资，家中双方老人因为带小孩理念的不同而争吵；田甜在盘点期间全身过敏，发烧了仍坚持继续工作；黄孟炫虽然是个男孩子，但是身材单薄却是盘点期间的重要劳力，背、扛、抬的体力活，都是他在完成，同时还要负责核对极致系统数据的准确性。迈德国际是公司物资最多的项目，物资管理员吴长荣到岗后，也一直在梳理物资管理的工作，她积累的经验成果为我们提供了很多帮助。尤其在盘点期间，这个年轻的小姑娘不怕苦不怕脏，跟着我们“上蹿下跳”，我常开玩笑说道：吴长荣就是综合部的外挂。
当然，作为部门负责人，最让我头疼的是，大家都是80后、90后，个性比较突出，自我意识也比较强，工作中出现分歧的时候，都比较固执己见，我真的觉得“好难搞”，压力巨大。好在年轻人也有我们年轻人自己的交流方式，坦诚的说出心中所想，大家一起心对心的沟通，以理服人，问题就能解决。综合部的管理就在跌跌撞撞中、在“吵吵闹闹”中、在相互扶持中摸索前行着。
2018年，综合部工作人员从原来的3人增加至现在的7人，人员增加超一倍。不得不说，这一年，我们有付出、有收获，添了几分经验，也多了几分教训。综合部人员在公司领导的大力支持下，在各部门/项目的积极配合下，在部门成员间努力“放下自我”及不断的磨合下，已逐步形成相互理解、相互补位、相互学习的向阳氛围。2019年，我们将发挥好服务与管理职能，做好公司的”大管家”。
学习的2018，努力的
文/吴丹艳
2018年，对我而言，是忙碌的一年，也是“特别收获”的一年，在这一年里，有忙忙碌碌的艰辛，也有忐忑不安的惆怅，更多的是学习的分享与实践的喜悦
记得今年4月我刚刚到湖山郡销售案场的时候，虽然每天都以饱满的热情投入到工作中，但由于自己的管理能力不足，对现场管理的标准和要求没有形成系统概念，思路混乱，找不到管理的着重点。就在我处于这种迷茫的时候，迎来了公司的品质月检，检查组的同事到了现场以后一针见血的指出了我在现场管理中存在的问题，并针对问题给了我很多的建议及管理工作上的方法，我才找到了工作的突破口。
在工作中我们这个团队有很强的凝聚力，案场现场工作中的点点滴滴，我们都一起动手去完成，从最小的保洁工作，到现场的修修补补。就在这样忙忙碌碌的工作中，大家对我逐渐信任和依赖，我感到很欣慰的同时也感到了很大的压力。
因为专业技能的欠缺，现场工作常常会弄得自己手忙脚乱；加上自己的管理方法和思路不够系统，总感觉自己每天都很忙，但总是忙得没有目标，只是在紧赶慢赶中把事情完成，没有成就感与收获可言。当时的自己真的感觉喘不过气来，内心的压抑和迷茫找不到出口，自己一个人常常无助的掉眼泪……
就在这个时候，2018年的8月4日的这天，公司领导建立了一个名叫“书友记”微信群，我有幸被拉入群，每天“群主”都会将自己看过的关于物业及管理的书籍内容整理归纳后和我们分享。一开始我并没有太大的兴趣，就只是看看而已，可是慢慢地大家会对分享的内容提出自己的见解和看法，这些对我的触动很深，我从中学到了很多关于物业的知识和管理的方法，我开始每天有了一个习惯，阅读体会分享的读书内容。
通过学习读书分享的内容，我对管理有了新的认识，对工作有了清晰的思路。在即将到来的2019年，我会将所学全部运用到工作。首先合理制定工作目标和计划，对时间进行有效管理，对安排的工作要具体落实到责任人，要求当天完成的事情必须当天完成，不能完成的要查出原因，同时根据现场工作及时调整计划，按规定的期限完成，确保工作效率。
然后要根据员工能级的不同进行工作划分，而不是让员工随意按照自己的想法，想当然地去做事，必须明确工作中的责、权、利，使该管的事情有人管，该做的事情有人做，一切以工作实际需求出发，以解决问题为目的。
2018，我在摸索中前行，积累了经验，也收获了成长。2019,我将继续努力学习，把所学的专业知识运用到工作中，调整自己，以最好的状态迎接新的未来。
聚沙成塔
聚沙成塔
53
/ DTWYR
54
DTWYR \
企业内部人员流动管理随想
文/余治
陈春花老师《管理的常识》一书中提到：“人们为什么不流动呢？如果不是因为发展需要，而是因为生存需要得到满足，这对于组织来说是非常悲哀的事情。因为这样的组织一定得不到发展，因为在组织里的人，都没有发展的需求，而只是生存的需求。管理者都进入了工作中的舒适区，斗志减退，开始提前养老啦”、“组织的人员流失率不大未必就是好事，某种意义上讲，如果组织里的员工是为生存条件不流动的话，我们就应该主动安排流动，否则，组织将无法获得成长。”
有时候过低的流失率对于企业不是一件好事，企业建立员工内部流动制度的目的是让优秀的人才有自己更好的发展空间，同时满足公司对人才的需要。而人员长期固化，缺乏流动，就会象一滩死水。企业也会因为缺乏新鲜“血液”，造成整体人力资源结构的不合理，进而影响企业的创新、开拓能力。保持适当的流失率可以激发公司内部适当的良性竞争，增加工作效率，同时通过人员的适当流动补充新生力量，对公司的发展也会大有益处。
“在培养人的过程中，一定要注意人们在团队中的经验和发展水平两者之间的平衡。根据ERG理论，个人成长需求、团队中的经验、发展水平，这三个需求会同时展开，如果不注意，员工可能就会放弃一个需求，尤其是放弃成长需求的时候，对公司就是人力资源的浪费。”
根据梅隆金融(Mellon Financial Corp。)的最新调查，外聘的员工和内聘的员工相比，往往需要多花一倍的时间才能达到最高生产效率。因此，现在越来越多的公司为了留住和培养优秀人才，都大幅改进了员工的内部流动程序。
人员的流动，个人认为不应该狭义地定义在人员的流失率上，人员的轮岗也可以看作是增加公司人员流动的有效方式之一。人固化在一个岗位过久，一则思维上会固化，视野会受限；二则长此以往也会产生疲劳，工作变得缺乏激情和挑战性。日本索尼公司原则上每隔两年便让职员调换一次工作，特别是对于精力旺盛、干劲十足的职员，不是让他们被动地等待工作变动，而主动给他们施展才华的机会。
适当地人员异动、调整对于增强企业自身的“造血”功能无疑是有极大益处的，可以让组织永葆活力。不过，与之而来的被流动人员的心理、角色调整也成为了不容忽视的问题。
来公司近一年的时间里，公司因为业务开展的需要，也有较为频繁的人员流动。在面对异动时，员工们该怎样的心态和认知去接受和调整自己的角色、定位也是影响人员异动成效的关键。有的员工会人为地将正常的异动联系到企业或领导对自己的评价上，在新岗位上或得过且过、或妄自菲薄、或缩手缩脚，不能正常开展工作；或是习惯于用原来部门的角度和视野去看待、处理新岗位的人与事，这种脱离实际的管理就会带来错位的工作结果，而被流动的人员经此打击后，要么继续盲目自大，要么一撅不振；又或是不管项目实际情况，不分青红皂白“新官上任就三把火”，结果既达不到烧火的目地，又挫伤了老员工的积极性。诸上种种情况，又让我想起了陈春花老师的这段话：“领导者要有能力营造有利于自己的环境，利用环境。这个道理好像很简单，但是日常运用中却经常犯错误。比如，一个新上任的管理者，常常想改变环境，所谓“新官上任
三把火”，这个观点是有误区的。新官上任最重要的是融入环境、认识环境并利用环境，而不是来改造环境，环境其实无法改造，只能利用。就算是你一定要改革，也必须获得原有环境中一部分人的认同后再实施，才能够取得效果。即便原来的管理出了问题，但目前的关键不是需要判断原有的环境是否对错，而是获得管理的成效，对于管理成效而言，利用环境可以达成，改造环境需要付出额外的毅力和代价，同是改造所带来的不稳定成本是极其高的。”对此，作为人资部门，必须重视这一点，除了考虑建立一个合理良性的员工内部流转的机制外，对于被流动人员的心态调整、角色转变认识等也应提起重视和关注，通过有效且高频的沟通、量身定制的转岗培训计划、教授式的引导，让被流动人员用尽可能短的时间找准自己的角色定位、学习掌握新岗位必备的技能、尽快融入新环境，这样才能真正实现人员合理流动的意义和目地。
公司即将迈入发展的快车道，人资部的工作任重而道远，在2019年乃至今后很长一段时间内，人才的选拔、培养都将会是重中之重的工作，那么人员的合理流动也将成为人才培养的重要手段之一，相信通过对于《管理的常识》中所学的诸多理论的运用和实践，一定能够充分激发和调动各阶层员工的主动性、积极性和创造性，全面提升公司人才队伍的整体素质。
聚沙成塔
聚沙成塔
55
/ DTWYR
56
DTWYR \
书友记2群
分享部分摘录
在整本书里让我印象比较深刻的是“以专业赢尊重，以尊重树尊严”。而作为一名财务工作人员，我们已有我们的专业，从大的方面来说，我们只有在日常的工作中，不断提升自己的专业技能，并结合自己所属行业的行业属性，所属企业的企业特性，把自己所学的专业知识与行业知识相结合，并把它灵活运用到实际工作当中，才能及时发现问题解决问题，并且为公司的经营决策提供合理化的建议。而从小的方面来讲具体到我的工作岗位，每开一张发票，每付一笔款项，每进一张支票，能把差错率降到最低，让开出去的每一张发票都不会走回头路，不让客户来回跑。让付出去的每一笔款项都能准确无误地找到它的主人，不用反反复复。让这样平凡简单的工作通过自己的努力能发挥出它该有的价值，这就是我一个平凡岗位普通员工对专业的理解。
——何开会
文中，让我印象最深的就是这样一句话“制度的生命在于执行、执行的成效在于规则”，为什么这样说呢？因为起先接触财务报账的时候，我对概念也是模糊的，领导怎么安排就怎么做，但实际执行的规则在哪里，其实我也并不是特别清晰，所以当我跟其他部门沟通以及他们找我解决问题的时候，我并不能很好的帮助他们，因为规则的不明确，甚至产生争执。后来通过探索总结，对一些固定的费用有了清晰的规则，并且制作出来培训，不仅报账人员轻松，我也很轻松。在工作中，当出现一个矛盾点的时候，我都会去想，是制度不完善呢，还是规则不明确呢？如果存在这方面的漏洞，我应该从哪些方面去完善去弥补，找出一个彻底解决这类问题的方式，而不是简单的解决目前的这一件事情，接下来类似的情况还会发生，让我的工作不停的重复重复再重复，但又没有一点成效。这是我思索的一个过程以及阶段，希望后期运用在工作中，能让我大有益处。
——徐文婷
物业管理的两个使命：“对物的管理，对人的服务 ” ，物业服务中心想办法站在业主的角度去为他们排忧解难，这是“对人的服务”，但是我觉得物业服务应该是有底线的。我曾接到一起客户需求，大意是：部门要进行消防演习，请物业准备铁桶、木材和燃油。木材和铁桶我们有，可以提供，请业主自己到秩序部去拿就可以了，可是业主表示他们离得较远，请我们给他们送过去（开车要10分钟）。面对业主的要求，我委婉的拒绝了。我想，这就是“行业底线”吧。
——高碧云
脸红红的，这就是我给大家的第一印象吧，这也是我旺盛生命力的标志。出生在春天的我生机勃勃、激情盎然，对于热爱的事情会毫不吝惜地去燃烧自己去做，这也许就是年轻人“为了梦想可以激情燃烧的岁月”吧。当然除了炽烈，我还有柔和的一面，我很喜欢小动物，特别是狗狗，而且我对待人也是真诚友善、温和的。
进入地铁物业这个大家庭，是一个美丽的小确幸。在各位前辈的帮助和鼓励下，我也慢慢的成长起来了，和大家建立起牢固的团队友谊，会携手共进，为公司的发展竭尽所能。
学习使人进步，深入物业管理这个行业，还有很多对于我来说需要去攻克的难题，但是我坚信在地铁物业这个和谐共进的工作氛围里，只要我努力向前，会迎来更好的自己。
大家好!我叫叶明祥, 成长于中国最醇厚的乡村土地上。农村的生活铸就了我淳朴、诚实、善良的性格，培养了我不怕困难挫折，不服输的奋斗精神，我生于斯长于斯，对她充满了热爱和敬重。
年长离家，走进都市的繁华，不曾迷惘。8年来在物业管理秩序岗位上工作，迎来送往、救急扶困、维护秩序安全。日复一日，对于工作兢兢业业，对于未来踏踏实实，一步一个脚印走到了今天。我是一个极度军人范式的人，虽然我没有当过兵，但是除了在秩序这个岗位一直要求自己做到“整齐划一、令行禁止”，在生活中也是一个极度自律的人。
对于工作，我认为秩序就是物业接触业主的第一人员，也是在业主面前展现物业公司形象的关键部门，所以我一直要求我们秩序队员一定要有奉献精神，想业主之所想、急业主之所急、做业主之所需，时刻践行物业公司“客户至上，服务第一”的服务理念。
YE MING XIANG
明
叶
祥
WU CHANG RONG
吴
长
荣
57
/ DTWYR
58
DTWYR \
初来乍到
聚沙成塔
在工作中，我常常会遇到这样的障碍：我的客户（客户：老板、业主、合作单位、员工），他们想看到什么？他们想表达什么？我要怎么表述才能让他们“乐意听我说话”呢？我该怎么做才能讲好“物业那些事儿”呢？
陈伟老师在《物业管理的本质》中似乎给了我解答。他说无论是外向型的行业宣传，还是内向型的专业教育，都必须建立在对物业管理基础理论的深刻理解和娴熟应用之上。所以我在反思的时候想自己的宣传工作可以从“对物的管理、对人的服务两个方面入手。”将任务分解到清洁、绿化、秩序、工程四大专业领域去落实，深入理解四大部门的行业专业性，不可替代性，然后抓住“物业公司利用专业能力为业主解决问题”这个立意角度去与我的客户对话，采取多种形式引导客户乃至更多的人从财产、契约、消费等角度理解物业管理服务，认识到物业管理的本质是商业性，物业服务供需双方是对等的契约关系，进而切实提高物业管理行业的影响力和公信力，达到正面宣传物业服务的目标。
当然这对我个人的综合素养要求会比较高，以后，我除了走进现场工作，做好“物业企业利用专业技能为客户提供其所需要的服务”的表象宣传工作外，更需要夯实行业理论知识，运用物业管理基础理论研究取得的成果进行宣传报道，从而提高自己言论中理论的高度和专业的素养。
很遗憾现在的我能力有限，但是我会努力，因为我特别期待自己能为物业管理宣传做点什么。
——何应多
在工作上来说，我一直对写记录这个事情非常的排斥，经过对管理篇中“手册”的学习，我似乎明白了记录也是“手册”的一种，它可以帮助完善公司的各项制度，通过我们的记录，也可以从多个视角再现企业发展的历程。
——黄孟炫
这是一个信息技术高速发展的时代，互联网深刻改变着人们的思维方式和生活习惯，我们在做好人的管理的同时，如果能够关注并应用信息化技术手段，做到科技赋能，在收费上实现更多的便捷性就更好了。
因为我们公司是国有企业，财务管控机制极其严格，不能像私企一样随意接入互联网支付手段，目前只有迈德国际停车费开通了微信支付方式。随着公司的发展，湖山郡、下麦西、清水湾等项目陆续承接后，我们的服务对象趋于个体化，他们更习惯于时下流行的支付方式，现在对公打款的方式也许不太适用。我建议，是否可以在不违反公司财务制度的前提下，尽可能创新收款方式，采用较通用的支付方式，如支付宝、微信、云闪付等进行收款，这样既便于用户缴费，提升用户体验和增加客户满意度，也能提升财务收款效率。
——聂祥勇
心同向
乐同享
行同轨
增值电信业务经营许可证：陕B2-20210327 | 
陕公网安备 61102302611033号