本期导读：
《学以致用：物业品质提升有感》
《“有的放矢”，前期介入助力物业管理“正中靶心”》
《记一次隧道“四虫四害”消杀有感》
《团队协作 巧取碎石》
新时代一起读书
“书犹药也，善读可以医愚”，这个是我最近两个月的深刻感悟。记得踏入社会之初，那种渴望学习、读书的劲头真是无人可比，肯学、肯干、多干构成了当时的我，现在所表现出来的这“两把刷子”大多都是那个阶段积累下来的，想想是有点“吃老本”了。
虽然认识到自己内动力不足、缺乏新知识已有一段时间，但是利用业余时间“读书学习”仍仅仅停留在意识层面。一次偶然的机会，在一位恩师的带领下加入了一个读书营，一起研读陈伟老师的著作《物业管理的本质》，读到一本好书就像重新启动闸门，我就这样一发不可收拾，又一次“嗜读”。一本书读过半，犹如醍醐灌顶，我仿佛又回到那个热血、激昂、才思敏捷的我。
俗话说“一枝独秀不是春，百花齐放春满园”。在坚持每天读书半个月后，我意识到只是自己成长没有用，必须带着团队中的成员一起前进才行，于是，尝试性地建了一个读书群，带着大家每天一起系统学习专业知识和管理知识，希望采取碎片化的读书内容分享的方式，经过日积月累，能逐步提高自己及团队成员的领导力、专业性、综合能力，做到开阔心境，共同学习，共同成长！
舒适的生活往往相对好过，但蕴藏着危机。在这里，我也号召所有同仁多读书、读好书、读有用的书，不要再以“没有时间”为借口，赶快行动起来，紧跟时代发展的速度，紧跟公司发展的步伐。
人生如逆水行舟，不进则退！
2018年8月17日
卷首语
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刊 号：2018年8月刊
总 编 辑：王晓晔
责任编辑：余 治
文字编辑：何应多 陈 洪 廖妍妍
美编设计：余 治 何应多
校 对：刘恺灵 赵雪淳
主办单位：贵阳地铁物业管理有限公司
征稿邮箱：3218742802@qq.com
Contents
目录
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刊首语 1
公司动态 5
党费应该这么交 7
注意，这里正在“大变魔术” 9
团队协作 巧取碎石 11
地铁因你而美丽 13
记一次隧道“四虫四害”消杀有感 15
“有的放矢”，前期介入助力物业管理“正中靶心” 17
物业服务瑕疵≠可以拒交物业费 24
物业装修管理之成品保护篇 （二） 19
学以致用：物业品质提升有感 (一) 21
初来乍到 请多关照 25
公司动态
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2018年7月13日
贵阳地铁物业公司召开分工会第一次会员大会暨第一届第一次职工大会
7月13日上午，贵阳地铁物业公司召开分工会第一次会员大会暨第一届第一次职工大会，市轨道公司工会领导、物业公司领导也参加了本次职工代表大会。
本次大会民主选举产生了地铁物业公司分工会第一届委员会委员、经费审查委员会委员、工会主席、经审委主任。
听取通过了《贵阳地铁物业管理有限公司2018年上半年生产经营情况报告和2018年下半年生产经营安排》、《贵阳地铁物业管理有限公司2017年财务决算报告》、审议并一致通过《贵阳地铁物业管理有限公司一线员工薪酬管理办法》、《贵阳地铁物业管理有限公司一线员工奖惩管理办法》。
地铁物业公司党支部书记、总经理王晓晔作总结发言时表示，工会是贯彻落实广大职工对企业运营的知情权、参与权、表决权、评议权和选举权的有效途径。希望所有职工积极主动维护自身民主权利，发挥好公司职工民主管理职能，参与决策企业经营、发展等问题，为了公司良好发展共同努力。
2018年7月
贵阳地铁物业公司7月专项业务外包招标评选
为了遴选出高性能、高保障、高性价比的社区设施设备，根据公司指导意见及项目需求，贵阳地铁物业公司合约法规部近期召开多场产品招标比选。
1.确定专业的生活水箱清选服务单位，完成对迈德国际项目供水系统生活水箱的清洗并对水质进行检测，实现检测水质达标，保障项目生活用水安全放心。
2.启动化粪池清掏和下水道疏通业务的外包询价比选，确保迈德国际项目和湖山郡项目下水道排水通畅，避免暴雨时排水不畅给项目管理服务造成影响。
3.确定迈德国际项目消防设施系统的维保单位，实现内容复杂的消防系统专业化、品质化维护管理。
此外，垃圾清运、标识标牌设计与制作及服装采购等专项业务的公开比选工作也在同时进行。
2018年7月
贵阳地铁物业公司组建多个健身活动社团
为丰富职工业余文化生活，增强团队战斗力和集体荣誉感，充分展现公司职员工奋勇争先、顽强拼搏的精神风貌，凝聚起贵阳物业公司职员工“心同向，行同轨，乐同享”的家园认同感，由公司领导层主导，员工自发成立了贵阳地铁物业公司篮球队、“欢乐暴走团”等强身健体活动社团。
目前，公司全体职工都已加入欢乐暴走团，团队成员相互鼓励，相约一同健步运动，每日以5000步为底线，走出健康，走出良好办公室氛围。
篮球队不仅召集了物业公司篮球爱好者，也吸引了兄弟公司建设分公司、运营分公司篮球爱好者的加入，同时还在物业公司培育篮球拉拉队。
团建活动是职员工业余生活的一种调节和放松，也是公司管理者用行动和真情去感染身边每位员工，给员工以示范的引导，激发员工工作积极性和创造力的一种亲民化交流方式。通过活动增强团队的核心力和向心力，帮助团队以崭新的精神面貌和昂扬的斗志，投入到公司各项事业建设中来。
2018年8月
贵阳地铁1号线后通段开荒进入攻坚阶段
为了加快贵阳地铁1号线全线开通进程，保障1号线后通段以完美、整洁的站厅环境迎接市民乘客，2018年7月19日，贵阳地铁物业公司正式进驻贵阳地铁1号线后通段各站点，开展开荒清洁工作。
根据作业要求，车站筹备组先对现场施工进度，消防、安防等基础设施设备安装情况进行评估，落实现场建筑及装饰材质、开荒清洁用水、用电等基础要素， 制定出科学合理的开荒计划，多个站点同步开展清洁工作。
经过车站筹备组近经过一个多月加班加点地工作，截止8月20日，物业公司已经完成了1号线后通段14个站点中长江路站、珠江路站、望城坡站、沙冲路站、北京路站、八鸽岩站、南垭路站等12个站点的精开荒保洁工作，剩余喷水池站、中山西路站2个站土建装修已基本完工，设备设施正在加紧调试，各项测试验收工作也在有条不紊的进行，已进入粗开荒阶段。
据悉，1号线后通段开荒工期将会持续到2018年10月初。
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奋进新时代
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党费应该这么交
（一）按月领工资的党员党费计算基数：
每个月以工资总额中相对固定的、经常性的税后工资收入作为计算基数。
（二）年薪制的党员党费计算基数：
每个月以当月实际领取的薪酬收入作为基数。
一、党费计算基数：
不同职业的党员，交纳党费有着不同的标准。
（三）不按月取得收入的党员党费计算基数：
每个月以上季度月平均纯收入为计算基数。
相对固定的、经常性的收入包括：
1.机关工作人员：职务工资、级别工资、津贴补贴
2.事业单位工作人员：岗位工资、薪级工资、绩效工资、津贴补贴
3.机关工人：岗位工资、技术等级（职务）工资、津贴补贴
4.企业人员：基本工资、岗位工资、奖金
二、交纳党费的比例：
三、交纳党费是党员应尽的义务：
对不按照规定交纳党费的党员，其所在的党组织应及时对其进行批评教育，限期改正。
对无正当理由连续六个月不交纳党费的党员按自行脱党处理。
根据基数，交纳党费的比例被分为四类（每月税后工资）：
1.收入在3000元以下（含3000元）的，交纳月工资收入的0.5%
2.3000到5000元（含5000元）的，交纳1%
3.5000到10000元（含10000元）的，交纳1.5%
4.10000元以上的，交纳2%
不同职业的人交纳党费的比例：
2.学生党员，下岗失业党员，依靠抚恤或救济生活的党员，领取当地最低生活保障金的党员，每月只需要交
纳0.2元的党费。
3.对于交纳党费确有困难的党员，经党支部研究，报上一级党委批准后，可以少交或者免交党费。
4.农民党员根据当地农民收入的实际情况交纳0.2元～1元不等的党费。
5.预备党员，从支部大会通过其为预备党员之日起就开始交纳党费。
1.离退休干部、职工中的党员，每月以实际领取的离退休费总额或养老金总额作为计算基数。
（1）5000元以下（含5000元）的按0.5%交纳党费；
（2）5000元以上的按1%交纳党费。
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想到就立马干，两位师傅当即找到停车场的施工方商量，也许是被师傅们真诚的话语打动了吧，施工方答应借给两位师傅岗亭接电所需要的材料。两位师傅抬材料、搬工具，一天下来，除了吃饭喝水，两人就蹲在那里干活，一直到太阳西沉，天灰灰蒙了，才放下手上的工具，停下手里的活，准备回家。两位师傅平素话都不多，但干活特别实在，不哼不哈的，整天整天地在现场蹲着干活，没几天就过来和领导说“岗亭能用了。”
文/小河停车场 帅莎
编者按：一双大手布满老茧，常常是洗不掉的油污，钻进现场，拿起手里的工具，一干就是数个小时。能让“瘫痪”的机器运转正常，让“大病”的设施设备“起死回生”……他们就是维修工。
团 队 风 采
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7月的天，有些火爆，不是火辣的太阳就是瓢泼的大雨，对露天作业影响较大。为了给小河停车场的秩序员提供一个安全、良好的作业环境，项目决定着手申购布电用的物质，在现场几个重点区域增设岗亭。
这天，天公有些不作美，乌云翻滚着，一场大雨说来就来。风雨中，看着秩序员在有些晃动的大伞下站岗，小河停车场的负责人找来了工程部的刘江和胡拥军两位师傅，“我们已经申购岗亭布电用的物料了，现在正在走流程，在物料运到之前，两位师傅看看能不能想想其它办法，应应急。”
因为是新成立的项目，两位师傅到库房转了一圈，没找到太多能用的工具；又去现场转了一圈，也没有发现可以用的材料（现场偶尔会有施工方丢弃不用的工程物资边角料）；出去买，之后再报销，也不太符合公司关于物质管控的流程规定 … … 正在愁眉不展时，两位师傅突然灵光一动：找施工方借借。
小河停车场工程部的两位师傅每天都要在现场巡查好几遍，在现场转的时候，有时就会发现一些施工方遗弃的物质，像旧洋铲、用剩电线、钉子、螺丝等东西。两位师傅一般发现了，在以后的巡查时都会特别留意，如果丢弃在现场连续三四天没人回收，他们就会将其收集起来，放进仓库里，再逐一去问施工方是否遗失了东西？如果施工方查看确认不要了，他们就会分门别类地收集到维修柜中留存备用。现在库房里有很多材料就是他们平时“捡回来的废品”，可别小瞧了这些小物件，它们在小河停车场物业中心的日常工程维修中可是派上了大用处呢，既能应急，又厉行节约。
“在日常维修管理中，不是每桩事都必须要用大件，像施工方撤场不带走的工程物料，我们平时维修剩下的边角料都能派上用场，也不影响干活质量。咱们不能浪费，也要节约些。”每当有人调侃两位师傅是“破烂王”时，刘师傅总是很认真地给别人“解释”。
为保证停车场各部门正常入驻，两位师傅每天除了与施工方对接、检查停车场内各项设施设备的启用/运行情况、检修处理停车场的日常维修维护，还需要对物业管理设备机房卫生进行清洁，有时侯也会协助运营公司各部门搬运进场家具。
从进驻小河停车场到现在，这两个铁汉子从来没有绚烂华丽的语言，只有执着、担当，默默在这个平凡的岗位上做一颗牢固的“螺丝钉”，尽自己所能为停车场的日常管理工作贡献着自己的一份力。
其实这是每个自律、自尊、自爱的人的好习惯，咱们每个人都一样，想方设法做好自己份内的事，这就够了。
注意，这里正在“大变魔术”
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团 队 风 采
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文 / 金阳车辆段 谢玲
上报和等待的流程是漫长的，每次跟进结果都是“等回复”。然而客户需求和严峻的现实却不能等待。运转楼每日客流量上百人，现场4个卫生间堵了两个，根本不能满足大楼往来人员的基本使用。在上报、跟进各部门进度的同时，物业中心工程部也没有闲着，一心钻研该怎么彻底解决这个问题。
经过反复的检查和分析，5月25日经过运分公司同意后，工程部利用消防栓的备用水，消防水管配合疏通弹簧进行疏通清理，经过3个多小时的彻底检查和疏导，终于在第三组清扫口找到了原因：管道内有很多石块堆积，造成堵塞，影响了一层和二层女卫生间的使用。症结找到了，管道里的石块怎么清运呢？又一个难题出现，工程部全体人员又在现场反复思索琢磨，最后决定采用一个大胆的想法：把石块夹起来！
6月8日，工程部4人准备好钢筋、铁丝、电筒、包装线，现场开始DIY一套清运工具。4人分工协作：1人用两根8#钢筋在1米深、管径DN65的管孔里把石块夹起来； 1人用铁丝编成漏勺从旁协助；1人用线做成活扣，把石块赶进线扣套住石头，慢慢提出石头；1人随时做好配合和替补。
犹如医生开刀做手术，既要讲究专业、细致，又要讲究团队协作。一次、两次、三次、四次……将近40分钟的反复尝试，终于从孔洞里取出了第一块石头，大家高兴极了。在夹出第三块石头后，才发现腿麻了、手也酸了、头也低疼了，看了看时间，已经是下午6点半了。看见此办法行之有效，工程部的4位师傅们信心满满，到食堂就餐之后又接着干。4人轮流上阵，每取完一次，又用钢筋挡着，用消防水管冲刷，尽量让石块停留在清扫口可见范围内，不被水冲走。经过这样反反复复地操作，直到晚上9点，终于将30余块石头清理完毕。最后用消防水冲刷，打开排污井确定流水畅通后，4位师傅收兵回营，那满满的成就感流露在脸上，掩也掩不住… …
团队协作，屡出奇招破解难题的故事在工程部并不少见，这些“心灵手巧”的技工们从不因此觉得自己做了多了不起的事，他们总说“工作需要创造力，我们只有对工作保持着热忱，才能在岗位上尽其则、出其力，为公司的发展垫块基石。”
“运转楼东面一楼女卫生间堵了，请赶紧派师傅来处理。”2018年5月15日下午3点，金阳车辆段物业服务中心客服前台接到保洁员的报修。客服中心接到信息后，立即对接工程部，请维修师傅携带疏通工具赶往现场处理。
事件回顾：根据客服中心派单记录显示，运转楼东面一楼女卫生间下水主管堵塞曾于2018年1月27日、2月7日分别报修疏通，在两次疏通作业中，工程部已发现问题端倪，但始终没有找到具体原因和解决办法，只能先解决局部问题继续使用，然后再慢慢寻查原因。直至5月15日，客服中心又再次接到同一位置报修，这次堵塞比较严重，不仅仅是一楼，连二楼也堵了。
物业中心意识到：此事必须予以彻底解决，否则将永远存有隐患。
作为解决问题的“主力军”——工程部到现场反复进行检查，确认是主排水管堵塞导致排水从地漏反冒。该卫生间排水主管道为PVCU（管径DN110）管道，经运转楼接到室外公共排水井共有三组清扫口，清扫管管径为DN65，地下隐蔽管长达35米。复杂的管道、过长的管路让堵塞点的确定变得有点困难。
怎么才能知道造成堵塞的原因呢？堵塞点在那里呢？是不是只有挖开地下隐蔽的管道才能解决呢？维修现场，一堆问题需要确定。工程部先后报备DCC、修务部、技安部、施工方，最后判定为工程施工遗留问题，需要等待施工方进行维修处理。
团队协作 巧取碎石
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向一线员工致敬
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平凡，如同宇宙间缈小的星
不注意，很难看出你的微光
重要，如同每天必须呼吸的空气
缺了你，地铁站将不再干净、整洁
感谢有你
地铁因你而美丽
哪里有尘埃、有污染、有废屑、有落叶
哪里就有你的身影
你是高级美容师
用勤劳的双手为地铁除垢布新
描绘一道道亮丽风景线
为四方宾客创造干净舒适的乘车环境
春天
你踏着晨露上岗
星星向你致意问好
为了地铁的美丽
你用布满蚕茧的双手画鬓描眉
把地铁装扮成妙曼的少女，清丽可人
夏天
烈日当空，酷暑难熬
人们纷纷躲进空调房里
为了地铁的美丽
你坚守岗位，不离不弃
豆大的汗珠打湿了你的衣裳
毒辣的太阳晒黑了你的肌肤
年年岁岁，你的脸终于变得黝黑发亮
秋天
一阵狂风呼啸而过
大地披上金黄的盛装
为了地铁的美丽
你挥动双手，在风中摇曳
把秋风带来的尘土、树叶清除干净
冬天
凛冽的寒风呼呼地刮着
当别人还躺在温暖的被窝里
你却在顶风前进
下雪了
你小心翼翼清扫站口的积雪
手上长满了一个个冻疮
裂开了一道道口子
为了地铁的美丽
你依旧没有放弃
深夜、破晓
踩霜踏露而出，披星戴月而归
为了地铁的美丽，与家人擦肩而过
你一路走来，风吹雨打，无怨无悔
日月更替，光阴轮转
你用自己一身的脏
交换地铁的洁美
地铁因你而美丽
地铁因你而美丽
文/车站管理处筹备组 向明吉
送给地铁保洁的一首赞美诗
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聚沙成塔
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文 / 车站管理处筹备组 王有谊
2018年6月24日，我调到车站管理处筹备组的第一个夜班，按照站点6月四害消杀计划，要对贵阳北站至观山湖公园站的隧道进行消杀。作为站点管理处筹备组的一员，我不仅要对工作人员的消杀情况进行监督，更要关注他们的安全。
第一次参与隧道“四虫四害”消杀工作对我来说很新奇，什么是“四虫四害”呢？经过学习《贵阳市轨道交通一号线“四害”治理服务合同》才明白，“四虫四害”就是蚊子、苍蝇、蟑螂、老鼠。根据隧道管理要求每月都要按照计划对隧道进行一次消杀工作，确保地铁的营运环境安全，让广大群众有一个舒适的乘坐环境。
6月24日22点30分，我、修务部2名工作人员、消杀公司2名员工，一行5人在贵阳北站集合。向北站车控室请点后，我们穿好反光背心、防刺鞋，带上安全帽，维修部的王忠林对我们进行了安全交底教育，如：行走时注意脚下，防止摔倒滑倒；操作时注意不要触碰接触网，与接触网的保持一米以外的距离；对带入隧道的工具必须进行清点，作业完成后必须全部带回；最后是时间控制，必须在请点时长的80%以内完成计划工作。安全交底结束，在站务部工作人员的带领下，我们来到站厅，一行5人分成2组，对贵阳北站至观山湖公园站隧道进行消杀。
站务部工作人员开启了上下行端门，我们进入隧道。地下10米深的甬道里，光影昏暗、冷风阵阵，既潮湿又粘滑，加大了作业的难度。
消杀工作开始了，小陈拿出手电筒，率先对设备机房进出线的穿线管、站厅下的所有死角进行查看，侦查老鼠、蟑螂出没的情况，同时取出灭鼠、灭蟑螂的饵剂，投放在老鼠、蟑螂容易出现的地方，完成后再贴上四害消杀专用标签，这样一个站点隧道的防鼠、防蟑螂工作就算完成了。
接着，我们又开始对蚊、蝇进行消杀。消杀公司小陈先是仔细查看了站台下隧道里阴暗、潮湿、有流水的地方是否有蚊虫、苍蝇的足迹，接着用加了灭蚊、灭苍蝇药剂的喷雾器，对潮湿、流水的地方进行喷洒，过程大概二十分钟，这样贵阳北站站台下隧道的四虫四害消杀工作就完美收工了。
记一次隧道“四虫四害”消杀有感
接下来的时间里，我们沿着隧道向白鹭湖站方向前进。一路上，小陈走走停停，时而看看隧道的消防管，时而停下脚步观察排水沟里的积水，对流水喷放消杀药剂。我和维修部的同事都是第一次参与消杀工作，看着他忙碌的动作，却不知道他这是在干什么，忍不住询问后才知道：看消防水管是观察是否有老鼠出没，如果有，管道上会留下老鼠行走的脚印；看排水沟积水是观察是否有蚊子、苍蝇，如果有，蚊子和苍蝇死了会飘在积水上。往水里喷放药剂是为了破坏蚊虫、苍蝇的生存环境，药剂浓度较高，喷放在水里，水流过的地方都不会再有蚊虫、苍蝇生存。
经过三个半小时的奋战，我们一路“查杀”，完成了贵阳北站、白鹭湖站、新寨站、阳关站、生态国际会议中心站、观山湖公园站等6个站点隧道的消杀，总路程近八公里。到达观山湖公园站时，已经是凌晨两点半了，这时的我们早已大汗淋漓，气喘吁吁，站在观山湖公园站的站厅，清点完工具，等待消点。
有人会问，三个半小时走了八公里，会累吗？其实，隧道和地面行走是两种完全不同的环境和感受。在地面空气新鲜，路面好走，注意力可以不集中。在隧道里，空气不好，路面不平，一不留神就会被线路、轨道、螺栓绊倒，行走的同时还要注意观察是否有蚊虫、苍蝇、蟑螂、老鼠，注意力需要高度集中。我问修务部的同事及消杀公司的小陈、小李：“你们累吗？”他们摇摇头说“既然选择了这份工作，就是再累，也要把它做好！”
是啊，“既然选择了这份工作，再累，也要把它做好.”多么朴实、多么伟大的一句话。有多少人为了伟大的轨道事业、为了让人民群众能乘坐上干净、整洁、安全的城市轨道交通，默默无闻地工作在一线，付出了辛勤的汗水。在此，为奋斗在轨道事业中的所有施工人员、工作人员点赞，大家辛苦了！
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针对出现的20多条问题，公司前期介入小组进行了收集、汇总，逐一分析、提出整改建议，并呈报总公司总工办备案。对于物业提出的合理化建议，总公司亦高度重视，认真研究并采纳，如车站钢架棚内侧无安全带挂钩的问题，通过在一号线后通段各车站出入口钢架柱体上焊接钢圈已予以了整改；对于须从设计阶段改进的问题，则会在贵阳地铁二号线的设计及施工中予以实施、体现。
综上所述，物业的前期介入管理是后期物业管理的一项基础性工作，亦是物业管理公司熟悉物业实际情况的过程。有了前期介入，物业公司也能全面参与到物业的设计规划阶段，对物业的总体规划布局、结构、管线安排等做到心中有数，对于物业日后可能出现的种种隐患做到了如指掌，使得物业公司的工作能够有的放矢，并有充裕的时间进行物业管理方案的设计、人员安排，为项目接管时打下良好的基础。
聚 沙 成 塔
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“有的放矢”，前期介入助力物业管理
“正中靶心”
文 / 前期部 邹峰
物业管理前期介入是什么？前期介入对于物业管理有何意义？从本期起，小编将带你一起了解什么是物业管理的前期介入？前期介入对于物业管理究竟有何意义？
到底什么叫做物业管理的前期介入呢？
“物业管理前期介入”的思想是1998年由上海万科物业率先提出的。所谓物业管理前期介入就是指物业管理企业在接管物业之前，在物业开发的某些阶段，如：规划设计、施工建设、竣工竣收等就介入参与，从业主（使用人）和物业管理的角度，就物业的环境布局、功能规划、楼宇设计、材料选用、设备造型、配套设施、管线布置、房屋租售、施工质量、竣工验收等提出一些专业的、有益的合理化建议，使得开发出的物业最大限度地满足业主的需求和物业管理的需要。
中国的物业管理发展虽然历经30多年的风风雨雨，但仍在实践、完善、创新、提高，物业管理因其涉及的面非常广泛、时效性长，从前期介入、接管后的管理乃至一个物业建筑生命周期终结的善后处理，往往需要几十年甚至上百年。许多人现在对于物业管理的作用已普遍认识和接受，但对物业管理的重要环节“前期介入”还没能正确认识。
对于前期介入的重要性，作为贵阳地铁一号线的物业供方，贵阳地铁物业感触良多。
由于地铁一号线施工工期紧，物业介入时间较晚，介入时，一号线的设计及施工已基本成型，加之设计和施工单位术业有专攻、缺乏物业管理经验，接管伊始，物业公司就发现了许多设计和施工考虑不周的地方。
如：站点设计时未考虑到垃圾中转用房，以至于开通后每天产生的垃圾在中转前的存放成了运营及物业管理中的大问题；
如：车站出入口没有给水管设计，没有水，保洁就无法完成保洁作业；
如：各车站未考虑工具房、物资库房及休息间，保洁作业完成后，工具放置何处？保洁员呆在哪里？库存保洁物资存放在哪里？都成了棘手的问题；
再如：各车站出入口钢架棚内侧无安全带挂钩，保洁在对内侧玻璃进行擦拭、除尘等临空保洁作业时，存在高空坠落的风险。
… …
整改后：
各车站出入口钢架棚内侧的钢架柱体上焊接安全带拴挂钢圈
整改前：
各车站出入口钢架棚内侧无安全带拴钩
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聚沙成塔
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在写字楼装修成品保护中，装修楼层地面保护、公共卫生以及中央空调风口保护也是较为重要的一部分。
标准：公共地面在装修前先用简易地毯或软质材料铺垫后，再用竹、木质模板铺垫；
问题一：地面保护不平整，边角翘起，极易造成人员绊倒
问题二：中央空调风口不保护包扎，粉尘从风口进入风道，影响楼宇中央空调效果及空调空
气质量；
标准：新风风口、空调进出风口、防排烟风口等各类风口，在装修范围
3米内的，均需做风口的防尘处理；
装修楼层保洁服务分为：整层装修楼层保洁与已入住装修楼层保洁，整层装修楼层保洁主要负责卫生间及地面卫生清洁；已入住装修楼层保洁按正常楼层保洁频次进行清洁，同时装修垃圾统一按《装修许可证》上指定地点堆放，当发现客户搬运、施工造成环境、地面污染或将装修垃圾堆放楼道的情况，立即报告班长/主管，联系客服部片管处理。
标准：1. 不允许在公共区域（电梯前室、公共通道）实施装修作业或堆放物品；
2. 公共楼道、消防通道内不得堆放装修材料及装修垃圾，材料运送应走装修专用通道；
3. 装修过程对公共环境造成污染，应请其立即停工并报客服中心进行处理。
问题三：装修楼层地面不清扫，装修垃圾随意堆放，让已入住客户叫苦不堪。
物业装修管理之成品保护篇（二）
文 / 品质督导部 胡芳
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学以致用：物业品质提升有感(一)
来源 / 物业管理资讯
（一）提升客户对安全管理工作的直观感受方面
安全管理是物业管理中的重要环节，每个企业或者企业内不同的项目皆有不同的做法，很多专业人士对此进行了总结，我们可以通过学习，从中得到一些借鉴，同时结合企业自身的实际情况做一些调整。
文中提到的5点，我们前4点都在做，第5点根据写字楼夜里人少的特性，会考虑考虑。
1.我们的秩序员、大堂助理、客服人员、保洁员都有礼仪礼貌方面的培训，并要求他们熟悉项目上的客户，遇到客户时报以礼貌的问候，让客户获得尊重感，遇到生面孔时也需要保持物业服务的良好素质，对其进行相关信息核实，通过这种方式消除安全隐患。
2.根据写字楼客户流动量，我们会在上下班时段进行安全军事训练，客户在上下班时段能亲眼看到我们秩序队员在做体能素质、军体动作、安防等训练，既可以展示我们物业管理团队的专业性，也可以增加客户在社区工作的安全感，提高客户对物业公司的信任度。
3.客服中心会定期上门拜访客户，为其室内的水电气设施设备进行安全性排查，并介绍使用方法以养护技巧，消除安全隐患。
（一）提升客户对安全管理工作的直观感受
1. 客户出入较集中的时段，将巡逻岗临时固定在明显位置，随时为客户提供便捷服务；
2. 增强岗位的主动性，对认识的客户主动打招呼，面生的礼貌询问、身份核实；
3. 每周末下午客户集中时段，进行安全军事训练，提高客户对安全的直观感受；
4. 定期上门统计出租户信息，消除安全隐患；
5. 夜间岗位配警戒等，以减少业主见不到安全员现象；
（二）提高客户的参与度，并联合政府资源，做到群防群治
1. 组织社区义工、老年协会或热心业主组成社区安全巡查队，分时段在小区内巡逻；
2. 定期开展突发事件演习，争取更多的客户参与进来；
（四）安全管理与客户服务并行，让客户居住安心
1. 安全巡查时，发现客户忘记关门窗的或雨棚破损的，及时提醒客户，并重点关注；
2. 发现晚上较晚单独在外面玩耍的小孩，打对讲提醒业主，并重点关注；
（三）加强对客户的宣传与引导
1. 主动上门，住户水电设施检测、对讲报警设备使用介绍及检测；
2. 定期印制安全类宣传单，各出入口岗位发放，客服人员上门访谈时发放；
3. 定期开展“安全进院落”等活动，通过安全宣传展板或DV播放进行宣传引导；
（五）加强内部管理及员工培训
1. 编制岗位傻瓜式操作指引，强化新职员对岗位快速适应；
2. 每月组织不当班安全员到窗口岗位进行岗位实操演练培训，让班员能直观感受到自已的不足和他人
的优点，并快速成长；
3. 开展各类评比活动，不仅树立岗位标杆，而且还要在班组中营造竞争氛围，拉大差距；
4. 客服人员定期到安全班组开座谈会，与一线安全员分析案例，提升一线人员的服务意识；
安全管理篇
学以致用篇
分享人：迈德国际项目总监--袁兴明
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聚 沙 成 塔
DTWYR
4.夜间巡逻岗会向高层客户门窗打灯，一是为了查看是否要小偷或者其他安全隐患。二来可以让深夜没有休息的客户知道有秩序员在巡逻，他们能安心一些。
（二）提高客户的参与度，并联合政府资源，做到群防群治方面
商业物业和住宅物业的工作方式有些区别，写字楼特别注重消防、安保、电梯事故等突发事件的演习，会尽可能的邀请客户参与，因为客户参与对其本人是一种技能的掌握，也能让客户参与物业公司的管理工作，多些交流互动。这一过程最能过体现出物业管理的专业性，在客户心中逐步形成物业公司能用充分运用专业方法解决专业难题的正面形象。
（三）加强对客户的宣传引导方面
通过安全宣传展板或者LED屏滚动播放消防安全类公益视频，以及社区文化活动、员工团队风采等相关内容。
（五）加强内部管理及员工培训
本次安全管理学习的内容是在物业行业磨砺多年的资深人士的总结归纳，虽然很多点是从住宅小区的角度出发，但是也有值得我们借鉴或者在原来的基础上继续开展的观点。总之要直接向客户展示我们的专业性、服务性，便于客户直观评判我们物业服务的品质，进而提出意见和建议。
注重专业培训工作，强化员工的内生动力，是前面四大点的前提。
根据员工的接受能力，我们绘制了简易版的岗位工作指引，同时会采用碎片化的培训方式，一段时间单抓一个点，直到做得透彻了，再开展其他项目。根据文中提到的建议，后期我们会积极创造员工内部良性竞争环境，同时注重客服人员与一线员工之间关于物业管理案例分析座谈会工作的开展。
（四）安全管理与客户服务并行，让客户居住安心方面
文中多从以住宅小区为例进行阐述，不过写字楼也有类似的做法。发现客户门窗未关或者雨棚破损、玻璃窗有损，若是片管发现会直接联系客户，进行提醒，如果是巡逻岗发现会通知片管，由片管与客户沟通。
律师解析
物业公司与业主之间是物业服务合同关系，物业公司按照合同约定提供了物业服务，业主就应该按照合同约定履行其及缴纳物业费的义务。业主缴纳的物业费是物业公司生存的基础，业主长期不缴纳物业费，不仅损害物业公司的利益，也侵犯了其他按时缴纳物业费业主的权益，甚至会影响物业公司的收入，降低服务质量，最后影响自己的生活环境，因此，物业公司在做好服务的同时，业主也应该按时缴纳物业费。
法院判决
法院审理认为：物业公司与尚先生签订的《前期物业管理服务合同》属有效合同，双方均应严格依约履行。按照合同约定，物业公司为尚先生提供了物业管理服务，尚先生应向物业公司支付物业费。同时，物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主可以请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。根据本案查明的案件事实，可以证明物业公司在履行服务合同过程中确有不完全履行物业服务合同约定义务的行为，但不足以构成尚先生不交纳物业费的理由。物业公司与小区业主之间存在着相互依存的关系，物业公司提供良好服务的前提是有充足的经费。故尚先生应按照合同约定向物业公司缴纳物业费。关于违约金，本院认为物业公司在物业管理中，亦应尽职尽责，不断提高其服务质量，完善细节，鉴于其服务中确有瑕疵，其要求违约金本院不予支持。
案情简介
物业公司（甲方）与尚先生（乙方）于2007年11月28日签订《前期物业管理服务合同》，合同约定：物业管理服务内容包括：…… 2.房屋建筑共同部位的日常维修、养护和管理，共同部位包括：楼盖、屋顶、外墙面、承重墙体、楼梯间、走廊通道、管道井、大堂、公共门厅、公共电表箱、避雷装置、雨落管等。3.共用设施设备的日常维修养护、运行和管理，共用设施设备包括：共用的上下水管道、共同照明、保安监控系统等。4.共用设施和附属建筑物、构筑物的维修、养护和管理，包括道路、化粪池、泵房、自行车棚（停车场、库），市政排水设施、物业管理区域内的外围护栏及围墙等。5.公共绿地的养护与管理。6.公共环境卫生，包括房屋共同部位的清洁卫生，公共场所的清洁卫生、垃圾的收集、清运。7.保持公共秩序，包括门岗服务、物业区域内巡查。……物业服务期限至小区业主大会成立后选出新的物业管理公司进驻本小区开始工作止。上述合同签订后，物业公司按照合同约定提供了物业服务，但是尚先生自2011年1月1日起停止缴纳物业费，为此，物业公司将尚先生诉至法院，要求尚先生缴纳欠缴的物业费。庭审中，尚先生提供照片以证明物业公司没有及时维修小区的公共设施设备，业主私搭乱建，没有及时清理垃圾，物业服务不达标的情况。
来源 / 法眼集团
本期焦点：
物业服务瑕疵≠可以拒交物业费
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初 来 乍 到
DTWYR
角色：综合部新丁
秉承原则：做人踏实。做事埋头干，遇事迎头干。
从学校懵懂毕业的学生，开始学习如何与人相处，做事学会仔细，是进入公司的必修课程。而进入轨道物业公司，前辈与同事的教导与帮助使我更快融入集体。希望可以在这个小小的岗位里努力，做出一点成绩。
古筝、书法和国画是我的特长，希望可以在公司需要的时候有所表现。在工作中会认真、细致、尽全力完成每一份工作。有前辈们的照顾，有十足的信心，在生活中乐观向上，在工作中端正心态，就一定会取得成功！
刘恺灵
角色：迈德国际秩序部副经理
来自贵州大方县的一名退伍老兵、为人正直、容易与人相处；平时爱好爬山、总会在山水秀丽处多停留一会，感受大自然的奇特美妙！
加入贵阳地铁物业短短的时间里，我深刻感受到公司领导对工作精益求精、不断创新，对员工关怀备至，能成为公司的一员，我感到无比自豪，相信这种自豪感将使我更有激情的投入到工作中。进入全新的工作环境，难免有一些压力，但我喜欢秩序副经理这个工作岗位，因为这个岗位具有很高的挑战性，能让我把十多年的知识学以致用，并能很好的发挥我制定计划、处理问题等方面的能力。我相信只要能端正心态、有十足的信心勇敢地走下去，就一定会取得成功。
丁代竹
初来乍到 请多关照
角色：人力资源部新丁
向往诗和远方的射手座，深受坚韧、上进的家教观影响，时常告诉自己不要轻言放弃，一步一步向前走，总能到达想要去的地方。对每一个遇到的人尊重、真诚；对每一件该做的事尽职、负责。
小时候看电视，有一个懵懂的概念“文化宣传”，长大后修学新闻学，进入工作岗位后，从文案到策划再到编辑，今天加入贵阳地铁物业从事企划工作，一直沿着初心的方向行走。入职两个月，同事是姊妹更是导师，帮助我融入物业公司这个集体，深入了解物业这个行业。在这个岗位上未来会有很多山坡需要攀爬，但是我坚信在公司精益求精、开拓包容的发展理念下，只要我努力上进就一定能成为优秀的自己。面对未来，有挑战有期待。
何应多
角色：合约法规部主管
合约法规部杨黎萍，70后，水瓶座，对人真诚友善，工作认真负责。不知不觉走出校门已经18年，09年开始从事着自己热爱的法律方面工作。主要参与公司经营决策，为公司经营决策意向进行法律调研和法律审核，提供选择方案和相应法律依据，保障公司经营决策的安全性和合法性。建立公司合同管理制度，规范合同的签定、审核、管理和履行等环节。
现有幸成为贵阳地铁物业公司合约法规部一员，在各位领导帮助下很快的融入到这个大家庭。本部门的主要工作职责是招投标制作和合同拟写、管理，这和以往的法务工作有很大的区别。这也为自己带来新的挑战，俗话说有压力才有动力，努力、努力、再努力。天道酬勤，我相信，合约法规部的工作会在大家的共同努力下越干越好。
杨黎萍
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期待明天更好的自己
每天进步一点点
不妄自菲薄
不盲目尊大
心同向 行同轨 乐同享
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