内部资料 免费交流
Oct 2023.10
希尔顿酒店集团中国区业主协会/华希荟酒店精英俱乐部 联合出版
7
华希荟酒店精英俱乐部
华希荟内刊
第 7 期电子季刊
希尔顿酒店集团中国区业主协会
China Hotel Elite
Member Club
希尔顿集团发布第二季度全球业绩，营收超预期
“合力精耕＆与时偕行” | 希尔顿酒店集团中国区业主协会半年会成功召开
【华希荟优选】
科驭衣物护理机入选“华希荟优选”酒店行业赋能项目库
2023年二季度全国星级酒店经营数据报告
Copyright Page
版权页
Organizer 主办单位
希尔顿酒店集团中国区业主协会
华希荟酒店精英俱乐部
内部资料，免费交流
Publisher 总编辑 藏晓安
Deputy Publisher 副总编辑 唐振中 邹敏 戴玉
Editor-in-chief 主编 李欣伟 夏丹琦
7
华希荟内刊
第 7 期电子季刊
总 20 期
2023.10
地址：广东省深圳市福田区新洲路3099号绿景酒店七楼
邮编：518000
电话：0755-82543930
邮箱：hoac2015@126.com
本刊所载文字和图片未经许可，不得转载或编辑
002
COPYRIGHT I 版权页
微信公众号：華希薈
003
CONTENT I 目录
商海拾贝
目录 Content
专题分享
055《酒店资产收购中的交易价值管理 》
分享者：赵祥龙先生 & 陈金玲女士
062《鬓微霜酒店及休闲度假市场洞察报
告
》
分享者：韩志广先生 & 刘悦女士
158 上海康跃化工科技有限公司-康星
162 上海科驭健康科技有限公司
164 HBI 进口瓷砖全球严选
004
CONTENT I 目录
166 JOIN US | 加入我们
100 《资本性支出的计划与管理》
分享者：柘 辉先生
124 《2023年二季度全国星级酒店经营数
据报告》
分享者：邢晶晶女士
138 《2023年9月中国酒店业发展报告》
分享者：张菁女士
行业智库
005
CONTENT I 目录
目录 Content
业主协会专栏
008 懂“守旧”，方能识创新
009 希尔顿集团发布第二季度全球业绩，
营收超预期
014 “合力精耕＆与时偕行”
希尔顿酒店集团中国区业主协会半
年会成功召开
038 希尔顿酒店集团中国区业主协会与
上海洛桑酒店管理学院深度合作全
面展开
045【华希荟优选】
科驭衣物护理机入选“华希荟优选”
酒店行业赋能项目库
048 活动回顾 | 月满&华诞，悦享团圆
华希荟动态
OPENING I 卷首语
006
OPENING I 卷首语
金秋，一个收获和喜悦的季节。但当朋友们在各种场合聚首时却又难觅半点喜悦。随着国内对疫情防控全面放开，酒店餐饮业在今年二、三月出现了短暂的长期压抑后反弹性消费阶段。之后疫情后遗症逐渐凸显，大部分行业形势低迷，举步维艰。民众的就业、经济收入受到严重影响。社会消费力严重下降，各行各业为求生存想尽各种方式去应对。酒店业也难以独善其身，陷入了你来我往，刀光剑影的价格战、同质化竞争的客源抢夺战等等。行业内卷，且“越卷越伤”。连国际品牌的五星级酒店也祭出了99元4人套餐，可见撕杀是多么的惨烈。
在“内卷”现象之下，酒店业如何去应对当前的经济低迷？如果还是着重价格战，没有利润空间的竞争，天天门庭若市又如何？看到“某音”那些形形色色低价套餐，这对酒店、餐饮业的品质及长期健康发展必然会带来严重的影响。我认为努力提升消费者的体验感才是服务业的核心。怎样让提升顾客体验感？产品质量和到位的服务是关健。让顾客感受到相应的品质体验从而建立起新的认知，逐渐深入人心。客人选择一个酒店，多是从“综合素质”去考虑，是对环境、氛围、服务等多方面的体会。优质的服务、整洁的环境、美味的食物，这些都是让客人对酒店留下深刻印象的地方，也是让消费者最能直接感受到品质的地方。在合理的价格基础上酒店应努力为顾客营造出“物有所值”的消费感受。让他们不仅感受到热情服务和优良品质，还能感受到尊崇、关爱、荣耀等等“附加值”让顾客对入住你的酒店留下愉悦的体验感。
最后让我们不管风吹浪打，仍保持着闲庭信步之心态去应对一切的变幻。生活还是美好的。
007
OWNERS ASSOCIATION COLUMN I业主协会专栏
OWNERS ASSOCIATION COLUMN
业主协会专栏
张孝明
广东晋洋投资管理有限公司 董事长
佛山希尔顿花园酒店 业主
希尔顿酒店集团中国区业主协会 副会长
008
OWNERS ASSOCIATION COLUMN I 业主协会专栏
009
OWNERS ASSOCIATION COLUMN I 业主协会专栏
希尔顿集团发布第二季度全球业绩
营收超预期
日前，希尔顿集团发布
2023年第二季度全球业绩
得益于入住率和平均房价 (ADR) 提升，第二季度全系统可比平均每间可供出租客房收入 (RevPAR) 在休闲、商务旅行及团体预订中均有增长，较 2022 年同期提高 12.1%，超出 2019 年同期 9.3%。
净收入、未经调整的摊薄每股收益 (Diluted EPS)、调整后摊薄每股收益 (Diluted Adj. EPS) 和调整后息税折旧摊销前利润 (Adj. EBITDA) 均高于指导水平。
懂“守旧”
方能识创新
酒店行业经历了三年疫情，无论是市场、客群、产品结构都出现了巨大的变化，这种变化助推了酒店业的涅槃重生。可能是顺应趋势，2023年的行业各类大小高峰论坛，无一例外，都重磅设计和推出了以创新为主基调的主题演讲、圆桌论坛，涵盖了品牌创新、理念创新、运营创新等等，整个行业弥漫着一种唯创新论，有着一种必须“大变革”“大跃进”的激情。
我认为，创新的同时，还应该注意“守旧”，“守旧”才能更加理性地判断创新是真创新还是伪创新。某些“守旧”正是创新的基石，是行业健康发展的红线，不能轻易突破。酒店行业属于服务业，服务的本质是以客户体验价值为最终诉求和衡量标准，一切脱离于这个原则的创新都是伪创新，甚至是哗众取宠的创新。比如伪数智化产品或软件充斥行业，数千家产品通过互相抄袭、借鉴，不考虑深层次稳定性、实用性，只考虑快速抢占市场，导致的结果就是自动窗帘黑夜宕机，智能语音过度识别，频频变成深夜突兀叫醒的“凶铃”；所谓基于手机端的开门或管理小程序由于缺乏网络信号，反而造成管理信息传递大大延迟甚至漏传等问题，导致使用企业客诉不断，苦不堪言；又比如频频见诸报端的国际酒店集团某奢华品牌单店，数千元的房费，在可售房发现头发、床底污垢和杂物等卫生事故，让品牌形象饱受质疑，不得不花费大量公关费和时间去挽回弥补；某些国际品牌高管在处理顾客投诉时的低级失误和服务事故——酒店并非痛定思痛，深挖根源，而是云淡风轻地以客源旺季、人力资源奇缺、第三方公司问题为借口振振有词作出解释，某些酒店以服务整体外包，引进第三方服务团队，并以此作为大大节省人员成本的重要创新措施而推广。我就知道，这些从业者已经忘却了初心，以上种种“创新”没有回归“以客为本”的服务实质，失去了“守旧”的基石，则大厦将倾，不过时间早晚而已。
因此，我借《酒店评论》一角，呼吁行业同仁，要开始理性思考，创新也要“守旧”，“守旧”需要匠心和韧性，创新需要魄力和视角，两者不矛盾，但“守旧”之路更难，“守旧”需时刻不忘初心，时刻以客户体验为依归，持之以恒，假以时日，方有小成。
去伪存真，匠心打造，方为酒店行业健康发展的王道，懂“守旧”，方可识创新。
文 / 藏晓安
希尔顿酒店集团中国区业主协会创始人兼会长深圳联合精众商业管理咨询公司董事长
《酒店评论》
电子杂志第36期卷首语
010
OWNERS ASSOCIATION COLUMN I 业主协会专栏
011
OWNERS ASSOCIATION COLUMN I 业主协会专栏
2023 年第二季度，希尔顿集团全球新开业 92 家酒店，平均每天新增一家新开业酒店，全球酒店数量增至近 7,300 家；第二季度新增 14,000 间客房，实现 11,200 间客房数量净增长。本季度，深圳康莱德酒店璀璨启幕，扩大希尔顿集团在深圳这一以科技引领中国经济快速发展的先锋城市的奢华酒店布局。与此同时，本季度希尔顿集团在亚太地区客房数量超过 15 万间，其中 5 万间为中国市场希尔顿欢朋酒店客房。此外，希尔顿惠庭品牌迎来了第 600 家酒店开业里程碑，希尔顿惠庭成为酒店行业成长最快的品牌之一，也展现了希尔顿旗下中高端旅居酒店品牌的价值。
本季度，希尔顿集团全球新增签约 36,000 多间客房。截至第二季度，希尔顿集团于 116 个国家和地区的签约项目规模约为 3,060 家，包含 440,900 间客房，其中 29 个国家和地区属于集团旗下酒店品牌首次入驻；全球签约客房中，217,000 间客房已经开工建造，在建客房数量领先国际酒店集团。
第二季度，希尔顿荣誉客会继续成为全球增长最快的客户忠诚度计划，会员数量达到 1.65 亿。
全球发展亮点
012
OWNERS ASSOCIATION COLUMN I 业主协会专栏
013
OWNERS ASSOCIATION COLUMN I 业主协会专栏
日前，希尔顿集团于成都举办了2023希尔顿花园酒店“焕新再出发，希冀赢未来”投资峰会，一举达成18个项目的签约或意向，布局于北京、成都等国内重点城市与热门旅游目的地；这些项目中，5家为委托管理，13家为特许经营模式，灵活的合作模式构建出稳健的投资体系。与此同时，在“明快热诚”的品牌精神下，大中华区的希尔顿花园酒店产品持续迭新，以品牌3.0焕新版的产品设计理念，助力加速品牌发展。
里程碑
希尔顿欢朋在华实现在营加签约目的地数量逾 200 个。希尔顿欢朋品牌入华 9 年，开业酒店数量超 300 家，签约超 740 个项目（截至 2023 年第二季度）。
希尔顿惠庭迎来入华三周年庆典，截至 6 月，希尔顿惠庭在华签约及意向项目超过 170 家，开业酒店数量超过 30 家。
全球发展亮点
第二季度备受关注的开业酒店包括
深圳康莱德酒店
康莱德品牌又一力作，标志着希尔顿集团进一步深化粤港澳大湾区布局。
海南土福湾缦慕度假村，希尔顿启缤精选酒店
海南首家希尔顿启缤精选酒店
希尔顿花园酒店于核心区域迎来多家新开业酒店
希尔顿花园品牌持续布局中国市场核心城市、核心商圈、核心地段，为商务及休闲旅客提供品牌标志性的明快热诚服务。同时，希尔顿花园酒店产品持续迭新，以品牌 3.0 焕新版的产品设计理念，助力在华拓张步伐。
014
OWNERS ASSOCIATION COLUMN I 业主协会专栏
015
OWNERS ASSOCIATION COLUMN I 业主协会专栏
2023年8月17-18日，希尔顿酒店集团中国区业主协会（下简称“协会”）2023年上半年年度大会在广州增城希尔顿逸林酒店成功召开，圆满落幕。本次年会以“合力精耕&与时偕行”为主题，旨在实现酒店业多角色的融会贯通，共谋发展。中国区希尔顿各投资酒店业主企业代表近百家单位负责人、多家知名行业咨询机构代表共120多位嘉宾出席了本次大会。年会上，希尔顿酒店集团大中华区及蒙古业务发展总裁黄德利先生通过远程连线对协会会员进行了问候，详细介绍了希尔顿近年的发展，并对中国区业主给予了“合力精耕&与时偕行”的美好祝愿。
成功召开
此次半年会正式日程紧凑，内容夯实，亮点众多，被广大与会者誉为“全程是爆点，难得一见的全程干货满满”。此次半年会协会策划了包括多位行业专家，高校教授、及包括腾讯文旅、华为、抖音在内的多家跨界优势资源方共聚一堂。邀请了包括澎润酒店咨询及资产管理，龙藏资本多家机构负责人、上海洛桑酒店管理学院教授为会员和业内同仁提供专业报告的分享。澎润酒店咨询与资产管理创始人及董事总经理罗冰清女士的报告首发，引发了在场业内同仁的高度关注，龙藏资本董事长赵祥龙总的报告深入浅出，给大家上了一堂生动的风险管理专题课。上海洛桑酒店管理学院席宇斌副院长给大家揭秘了东方洛桑人才的培养，激发了会员单位的兴趣，协会籍此良机与上海商学院洛桑酒店管理学院达成深度合作意向，包括但不限于专业课程开发，企业内训，学员实习等。
分享嘉宾：罗冰清
澎润酒店咨询与资产管理
创始人及董事总经理
分享主题：
存量资产盘活重量级报告（首发）
分享嘉宾：赵祥龙
龙藏资本董事长
分享主题：
酒店资产管理中的风险管理问题
016
OWNERS ASSOCIATION COLUMN I 业主协会专栏
017
OWNERS ASSOCIATION COLUMN I 业主协会专栏
分享嘉宾：席宇斌
上海洛桑酒店管理学院
副院长、副教授、博士
分享主题：
东方洛桑人才培养的探索与实践
分享嘉宾：余俊
凤悦酒店及度假村品牌管理部
总经理
分享主题：
希尔顿惠庭入华三周年
大会议程中十分吸睛的还有两场精彩纷呈的圆桌论坛，第一场针对数智化时代下酒店人如何拥抱变革趋势的热门话题，特别请中饭协酒店数字化专委会副理事长胡升阳先生担任主持，腾讯文旅、华为两个头部企业文旅板块负责人和凤悦酒店及度假村市场营销部总经理作为嘉宾，腾讯文旅智慧酒店总经理黄杰先生，和华为大中华区全屋智能业务部部长吴海军为现场参会人员精辟分析了酒店数智化的现状，强调可靠性、体验感，让会员单位判断在引入数智化合作伙伴时去伪存真，实用性超强。凤悦酒店及度假村市场营销部总经理刘勇先生也为大家分享了凤悦在数智化方面所采取的措施和成效，具有重要的借鉴作用。另外一场圆桌论坛由协会会长藏晓安先生主持，讨论嘉宾特别设置包括学术领域专家知名的咨询顾问公司华美的执行总裁王卉阳女士和龙藏资本的董事长赵祥龙先生，也邀请行业实战专家，来自深业
酒店管理有限公司的董事总经理吴永验先生和希尔顿惠庭中国行政委员会首席代表高涛先生。四位嘉宾的同场激情碰撞，深入浅出的对目前酒店行业的内外部形势做出了剖析和如何应对给出了非常具体的实战建议，最后四位嘉宾还用一句话对酒店同仁送出真诚寄语。
分享嘉宾：王卉阳
深圳市华美顾问有限公司
执行总裁
坚定信心
未来总是会来的
分享嘉宾：赵祥龙
龙藏资本
董事长
放下包袱
相信不相信的力量
分享嘉宾：吴永验
深圳深业酒店管理有限公司
董事总经理
希望在前方
018
OWNERS ASSOCIATION COLUMN I 业主协会专栏
019
OWNERS ASSOCIATION COLUMN I 业主协会专栏
此次半年会活动还首次开设了针对新会员快速融入协会的导师（专家）面对面、行业专家主持的运营难点&头脑风暴、华希荟创新项目对接三个分会场。分会场反响热烈，座无虚席。协会的导师、顾问专家为参会人员提出的疑惑进行了现场的诊断和解惑，让大家深感不虚此行，受益匪浅。华希荟创新项目对接的洽谈区也人潮汹涌，除了大家耳熟能详的康星、明辉、荣鑫源、斯德福、煦联得、茶里、HBI、德力士、百佳洋外，科驭新推出的智能衣物消毒柜、北京正在迭代的3D美食打印等产品受到了会员单位的青睐。
本次半年会得到了协办方凤悦酒店及度假村的鼎力支持，也恰逢旗下品牌希尔顿惠庭入华三周年的大喜日子。8月18日晚上，举行了“羊城秋韵”主题晚宴，新老会员朋友共襄盛举，觥筹交错，欢声笑语。上海洛桑酒店管理学院还为协会的导师在晚宴现场颁发了企业导师聘书。最后，一轮轮的惊喜大抽奖将晚宴推向高潮。难忘今宵，今宵难忘，合力精耕，与时偕行，让我们共同期待下一次的相聚！
分享嘉宾：高 涛
希尔顿惠庭中国行政管理委员会
首席代表
认清现实
保持乐观
精彩环节展示
020
OWNERS ASSOCIATION COLUMN I 业主协会专栏
021
OWNERS ASSOCIATION COLUMN I 业主协会专栏
黄德利先生视频致辞
希尔顿大中华区及蒙古业务发展总裁
高涛先生致辞
希尔顿惠庭（中国）行政管理委员会
首席代表
藏晓安先生致辞
希尔顿酒店集团中国区业主协会会长
存量资产盘活重量级报告（首发）
罗冰清
澎润酒店咨询与资产管理创始人及董事总经理
022
OWNERS ASSOCIATION COLUMN I 业主协会专栏
023
OWNERS ASSOCIATION COLUMN I 业主协会专栏
酒店资产管理中的风险管理问题
赵祥龙
龙藏资本董事长
“东方洛桑”人才培养的探索与实践
席宇斌
上海洛桑酒店管理学院副院长、副教授、博士
希尔顿惠庭入华三周年
余俊
凤悦酒店及度假村品牌管理部总经理
论坛主题一：
数智化时代下酒店人如何拥抱变革趋势
024
OWNERS ASSOCIATION COLUMN I 业主协会专栏
025
OWNERS ASSOCIATION COLUMN I 业主协会专栏
主持人：胡升阳
中饭协酒店数字化专委会
副理事长
论坛嘉宾：黄杰
腾讯文旅智慧酒店
总经理
论坛嘉宾：吴海军
华为大中华区全屋智能业务部
部长
论坛嘉宾：刘勇凤悦酒店及度假村市场营销部总经理
026
OWNERS ASSOCIATION COLUMN I 业主协会专栏
027
OWNERS ASSOCIATION COLUMN I 业主协会专栏
论坛主题二：
酒店经营大环境变化研判和
应对策略探讨
主持人：藏晓安
希尔顿酒店集团中国区业主协会
会长
论坛嘉宾：王卉阳
华美顾问集团
执行总裁
论坛嘉宾：赵祥龙
龙藏资本
董事长
028
OWNERS ASSOCIATION COLUMN I 业主协会专栏
029
OWNERS ASSOCIATION COLUMN I 业主协会专栏
论坛嘉宾：高涛
希尔顿惠庭（中国）行政管理委员会
首席代表
030
OWNERS ASSOCIATION COLUMN I 业主协会专栏
031
OWNERS ASSOCIATION COLUMN I 业主协会专栏
032
OWNERS ASSOCIATION COLUMN I 业主协会专栏
033
OWNERS ASSOCIATION COLUMN I 业主协会专栏
034
OWNERS ASSOCIATION COLUMN I 业主协会专栏
035
OWNERS ASSOCIATION COLUMN I 业主协会专栏
广州增城碧桂园希尔顿逸林酒店
欢迎信-总经理提词签名、特色欢迎水果
036
OWNERS ASSOCIATION COLUMN I 业主协会专栏
037
OWNERS ASSOCIATION COLUMN I 业主协会专栏
上海科驭健康科技有限公司
038
OWNERS ASSOCIATION COLUMN I 业主协会专栏
039
OWNERS ASSOCIATION COLUMN I 业主协会专栏
希尔顿酒店集团中国区业主协会与上海洛桑酒店管理学院深度合作全面展开
2023年8月18日，在希尔顿业主协会半年会现场，上海商学院上海洛桑酒店管理学院的副院长席宇斌先生正式向协会会长，深圳联合精众商业管理咨询公司董事长藏晓安先生，协会副会长、凤悦酒店及度假村总裁张勇先生、协会顾问柘辉先生、协会顾问，澎润酒店咨询董事总经理罗冰清女士、协会顾问，龙藏资本董事长赵祥龙先生五人现场颁发了聘书，聘请五位专家正式成为上海商学院上海洛桑酒店管理学院“企业导师“。正式拉开希尔顿酒店集团中国区业主协会与上海商学院上海洛桑酒店管理学院的公益合作帷幕。
上海洛桑酒店管理学院是经教育部批准，由上海商学院与世界QS排名第一的瑞士EHL酒店管理商学院联合举办的中国第一家开展酒店管理本科教育的中外合作办学机构，学院以“建设国内一流、世界知名的酒店管理学院”为目标，全面接轨酒店及泛服务业人才国际最高培养标准、办学理念、优质师资和课程体系，培养学生具备开阔的全球视野、坚实的专业基础和良好的外语沟通能力，成为高端酒店、高端康养和大数据科学应用等酒店及泛服务业领域的高素质管理人才。学院开设酒店管理和电子商务两个本科专业，学制为四年。
上海洛桑酒店管理学院
College of Shanghai LausanneHospitality Management
040
OWNERS ASSOCIATION COLUMN I 业主协会专栏
041
OWNERS ASSOCIATION COLUMN I 业主协会专栏
校企合作
共谋发展
目前，上海洛桑酒店管理学院与行业头部企业在课程建设、师资聘用、实习教学、社会服务、文化交流、科创项目、资源共享等方面深入校企合作。合作企业高管可作为学院联合管理委员会、战略咨询委员会、企业理事会、院务委员会委员，实质性参与学院管理，为上海洛桑酒店管理学院的发展提供优质、可靠的行业资源。学院已与创院基石企业锦江集团、东湖集团、携程集团开展全方位教育教学，中瑞双方教授与合作企业共同研发实操课程、行业培训课程，采取引导式、沉浸式授课，聘请学术大咖、企业高管、行业导师担任学院客座教授与ONE-DAY PROFESSOR。
学院还与70余家高端酒店及泛服务业企业紧密合作，成立高端酒店HRD联盟，搭建教育与实习双向选择平台。学院全力打造中国版“洛桑模式”，突出应用型办学特色，不断开辟产教融合新路径，激发产教融合新动能，共创产教融合新局面。
藏晓安先生
希尔顿酒店集团中国区业主协会会长
042
OWNERS ASSOCIATION COLUMN I 业主协会专栏
043
OWNERS ASSOCIATION COLUMN I 业主协会专栏
赵祥龙先生
龙藏资本董事长
柘辉先生
酒店资产经理人协会中国分会常务理事
张勇先生
凤悦酒店及度假村 总裁
罗冰清女士
澎润酒店咨询与资产管理
创始人及董事总经理
045
华希荟动态
CHINA HOTEL ELITE MEMBER CLUB NEWS I 华希荟动态
044
CHINA HOTEL ELITE MEMBER CLUB NEWS I 华希荟动态
近期，上海科驭健康科技有限公司申报的“科驭“衣物护理机项目通过希尔顿业主协会评审，正式入选“华希荟优选”酒店行业创新赋能资源库。
2023年战略合作伙伴
科驭衣物护理机入选“华希荟优选”酒店行业赋能项目库
精准定位，提升住客体验
046
CHINA HOTEL ELITE MEMBER CLUB NEWS I 华希荟动态
047
CHINA HOTEL ELITE MEMBER CLUB NEWS I 华希荟动态
该产品定位高净值客群衣物健康塑型护理，通过长达多年的研发，已经多次产品迭代，除了成为博鳌亚洲论坛全球健康论坛的官方特约品牌之一，还曾因服务于第32届夏季奥林匹克运动会，为运动员，教练员提供最科学的健康衣物护理服务，而获得国家体育总局相关单位的书面感谢和表彰。该产品由于定位高端，设计独特，功能齐全，除国内顶级写字楼（例如北京华贸中心）、高端商场（SKP等）、高端餐饮频频引入外，也被全球著名高端百货商场苏黎世“Jelmoli”百货正式引入，开启该产品进军欧洲市场第一站。2023年，该产品开始试水高星级酒店，快速签约包括“北京三里屯洲际”“北京丽思卡尔顿”等多家国际品牌高端酒店，获得住店客户的一致好评。
该产品通过独特的工业设计外形，超过60+专利技术，为精致人群提供衣物的杀菌除螨、自动熨烫塑型、轻柔烘干、净味增香等多个以衣物护理服务，完美契合入住高端酒店商务人士在衣物护理方面的痛点，且正在研发的AI在线客服，又以科驭产品为载体为酒店提供“在线酒店AI客服”的延申增值服务。
鉴于对该产品特性、可靠性、厂商资质的审核，和对过往案例的使用端感受调查，该产品正式通过协会“华希荟优选”项目资源库申报和审核流程，成功入选，后续协会顾问和华希荟导师将按惯例，对该项目落地酒店，赋能创新给与公益支持和帮助。
“引领娇奢次净衣的护理时代”
为高端奢华酒店提供
衣物护理升级服务
商务合作：赵女士
联系方式：17710662414
公司地址：北京市朝阳区八里庄街道华贸写字楼3座2905森博办公室
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048
CHINA HOTEL ELITE MEMBER CLUB NEWS I 华希荟动态
今年中秋节日与国庆节日紧紧相连，国与家撞了个满怀。希尔顿酒店集团中国区业主协会和华希荟酒店精英俱乐部为给会员送上节日祝福，为生活添点乐趣，9月29日中秋佳节团圆之际，特别组织了微信群线上联谊活动：月满&华诞，悦享团圆。“双节同庆”，大家“月”玩“月”开心，团聚不止当晚！
活动主要在华希荟酒店精英俱乐部（下简称“华希荟”）微信群展开。20:30开始，持续2个多小时。
049
CHINA HOTEL ELITE MEMBER CLUB NEWS I 华希荟动态
看图猜灯谜是传统文化和流行文化的结合，是一款有趣又有礼的解压活动。一共12个灯谜，答案都是成语，寓意满满。完美传递了对会员的祝福。既好玩，每轮第一个猜对的还有礼品收。
活动礼品由希尔顿业主协会战略合作伙伴-“专注清洁消毒50年的康星”提供。
活动回顾
精彩活动 一
有奖猜灯谜
看图猜祝福
050
CHINA HOTEL ELITE MEMBER CLUB NEWS I 华希荟动态
051
CHINA HOTEL ELITE MEMBER CLUB NEWS I 华希荟动态
“圆月皎皎，心愿如月美好”。各位会员积极参与，晒出不同城市的月亮照片。
假期结束以后，通过秘书处发出的投票系统匿名投票最特别的中秋月亮照片，投票最高的2位拍摄者获得由希尔顿业主协会战略合作伙伴-“精智健康生活探领者-COUCOQ科驭”提供价值1688元的LG超声波洁面仪面部硅胶洗脸仪BCN一个。
精彩活动 二
幸运Buff拉满的一轮。首轮红包由主持人发出，金额38元，手气最佳者接龙发下一个红包，每轮红包金额增加30元，单次红包金额218元封顶，回到初始红包金额38元重新开始，每个红包数量不少于10个。大家在熟悉了游戏规则以后，接龙一轮又一轮，整个过程充满欢声笑语，会员可爱，豪爽的一面展露无疑，有效地提升了会员凝聚力。
沉侵式体验抢红包的乐趣
精彩活动 三
会员积极分享摄影作品
052
CHINA HOTEL ELITE MEMBER CLUB NEWS I 华希荟动态
053
CHINA HOTEL ELITE MEMBER CLUB NEWS I 华希荟动态
余姚开投蓝城美憬阁酒店
万虹总
舟山希尔顿酒店
晏燕总
专题分享
SPECIAL TOPIC SHARING
当下中国酒店业正处在一个资产大转移的过程中，原先房地产商序列的酒店资产因为房地产商的债务违约，面临不同程度的资产处置问题，尽管这些违约债务不一定是不良资产，但是仅仅资产处置及资产估值而言，酒店资产被抛售已经成为现实，如图所示即为2022年中国酒店资产交易市场的基本情况：
055
SPECIAL TOPIC SHARING I 专题分享
054
SPECIAL TOPIC SHARING I 专题分享
专题分享
SPECIAL TOPIC SHARING
酒店资产收购中的交易价值管理
资产负债表调整的视角
作者：赵祥龙&陈金玲
酒店资产收购交易特点
及其价值风险
056
SPECIAL TOPIC SHARING I 专题分享
遗憾的是仅仅2022年度而言成交比例不足5%， 成交指向就是资产价格面临一个巨大的挑战，亦即：该项资产处置价格和抵押债务价值出现错配，当出售资产不仅仅不足以偿还债务时，既无法修复业主的资产负债表，还可能会出现倒挂，亦即资产出售行为导致公司整体的流动性得不到改善，也得不到现金回流。这是酒店资产交易基本面领域的价值重估给交易带来的风险。
另外一方面，酒店资产尤其是品牌酒店资产本身聚合的是一组产权管理，物业所有权人经过出让产权相关的管理权，处分权等相关权益实现酒店资产的效率经营，所以酒店资产收购本身面对的不仅仅是酒店资产的所有权，还将面临一组类似实物期权对应的复杂交易关系和合约的组合，这些问题处理不当都是给酒店并购交易带来巨大的风险，这个风险在事实上使得酒店资产并购交易其实具有重大的交易价值实现风险（综合交易价格高于价值预期），这些风险既可能降低酒店资产的估值，也可能使得酒店资产价格获得新的调整，总之这部分交易成本的支付应该得到相应的价值体现。
笔者经历的咨询案例中，就出现了这样的情况，仅仅因为酒店管理方高管离职以及一些相关人事调整的衍生交易就给酒店资产交易带来了超过200万元的直接损失，并且这种损失一旦启动，会有连锁效应，带来酒店管理团队和员工的离职潮，潜在的衍生经营风险损失更加巨大。
在这个意义上，如何在酒店资产的并购中展开价值管理具有重大的现实意义，并购交易中的价值管理是指：基于投资管理公司或者资产管理公司的战略指向的并购行为针对的酒店资产收购应该避免因为并购行为的不当，导致资产（未来）价值流失（人力资源流失，品牌更迭，资本支出项下的重复重置，不当行为导致的或有诉讼风险冲击），同时使得交易真实价格失去指向性。
为此，本文将主要讨论，酒店并购交易中的并购行为本身衍生的交易风险管理问题，其实质也是并购行为指向的交易价值管理问题。
057
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在一个有关相关事实的知识（the knowledge of the relevant facts）由众多个人分散掌握的系统中，价格能够帮助不同的个人协调他们所采取的彼此独立的行动，就像主观价值（subjective values）可以帮助个人协调他所制定的计划的各个部分一样。简单来说就是：任何两个商品或任何两个要素间的边际替换率（the marginal rates of substitution）在它们所有不同的用途中都必定是相同的。
哈耶克《知识在社会中的运用》
该原理说明：交易价格的完成是交易双方对于和市场风险存在相对充分的信息了解之后，基于自利的目的所达成的交易价格，这个价格本质上就是交易双方对于资产价值认定的交集。
假定酒店资产的价值是一相对确定的数值区间，在这个区间内，酒店资产最终交易价格将在完成充分市场调查，排除相关不确定性之后达成确定的交易价格，这使得整个的交易过程管理本身就是一个价值创造过程。亦即：通过排除坏的不确定性（风险），释放好的不确定性（交易溢价）使得酒店资产交易本身就是一个共赢的局面。
如果把酒店并购交易理解为一组系列交易的集合，那么对于这一系列交易的管理本身就是对于酒店资产价值的解读，并且在实践中成为发现交易价格的过程，同时这个过程决定着结果的真实性（亦即将全部可能的风险考虑在内，价格体现了这些风险的当期水平）。
在这一价格发现原理之下，酒店资产价值基本确定的情况下，如何达成交易价格成为一个判断问题，也会是交易对手之间的判断和判断的博弈过程。这个过程的结果就是交易价格有一种认知是有缺陷的，那就是交易指向的价格应该是确定的，但是恰好相反，因为交易指向的资产价值在确定过程中存在着认知差异，所以这种博弈过程必将是一种弹性的博弈过程，即便资产交割过程是一个确定的交易对价，但是交易双方依然可以通过价值调整机制使得确定的交易对价存在调整的可能。
某种意义上，酒店资产拍卖的过程中所形成的交易对价必然还会因为酒店资产对应的交易成本的不同而使得实际的交易价格将围绕着交易对价出现变动。
酒店并购交易价值管理的
经济学逻辑及交易策略原理
本文在讨论这个问题之前，我们先引入一个经济学的基本原理：知识分散性原理（奥地利学派经济学）：
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如果说交易价格或者对价的形成是一个博弈过程，那么这个博弈过程本身就是一个交易策略的组合问题，并且这些交易策略必将符合博弈论的著名定理：策梅洛定理（英语：Zermelo's theorem），该定理是博弈论的一条定理，以恩斯特·策梅洛命名。定理表示在二人的有限游戏中，如果双方皆拥有完全的资讯，并且运气因素并不牵涉在游戏中，那先行或后行者当中必有一方有必胜/必不败的策略。事实上该项定理就是交易策略的基本出发点所在，也就是交易架构中交易价值调整机制的设计原理。
在逻辑上，假设是独立的酒店管理公司营运管理酒店资产，那么就意味着我们还将充分考虑酒店管理公司的立场，并且将其归纳为一项交易对手方的潜在干预因素或者扰动因素。
如此看来，酒店资产并购交易本身就是专业化的资产定价过程，也是资产价格发现过程，并且还将叠加交易干系人之间的利益博弈。任何简单粗暴的酒店并购必将因此导致巨大的交易黑洞，这个黑洞不仅仅和资产价格周期相关，还将和交易对手方之间的专业程度和水平密切相关，按照策梅洛定理：收购方的出价有两种基本策略：一种是优势策略（优胜策略，亦即交易红利导向的优先出价），一种是不败策略（保证自身利益基础上的保守出价）任何酒店资产收购都将比你想象的复杂得多得多，并且受制于酒店资产的资本密集型特点，以及流动性管理难题，这些风险将持续发酵成为酒店资产所有权人的结构性威胁。
综上所述，酒店资产的价值判断和资产价格形成其实是两件事，价值判断是一组解集，而价格判断则是一个变动和调整相对小的结果，某种意义上酒店资产价格背后的价值认知对应的知识是分散的，这种分散性解释了专业分工的重要性，也体现了一种价值认知。这就是为什么你赚不到你认知以外的钱，我们可以大胆的认为：当下中国酒店资产交易不活跃的一个认知困境之一就是：关于酒店资产价值的认知，这个困境在操作层面上使得酒店资产交易较少，除非资产价格足够低（超跌），使得投资人可以因为低价覆盖掉认知缺陷带来的风险补偿价差。
反过来说，通过与专业公司的合作，包括咨询公司和酒店管理公司展开酒店资产并购交易，无论是买方还是卖方都是一种极有价值的投资决策，因为这本身就是提升自身认知和价值发现的基本路径所在，交易价值管理将通过交易定价博弈，以及衍生的资产交易风险管理创造价值。
资产负债表指向的几个交易风险问题
借助《酒店业统一会计制度》 (USALI)》我们将从资产的对应的交易对手之间的估值基本架构发掘交易价值管理的基本框架。
1、关于资本支出
无论收购方还是被收购方，交易的结果都将改变双边各自的资产负债表状况，在这个框架下，有很多问题需要讨论，但是最关键的问题其实是酒店在过往的资本支出问题（FFE基金的使用结果），因为按照会计规则，绝大多数资本支出都将导致资产负债表的改变，这种改变通常意义上主要是增加了所有者权益，如果是通过股权并购完成资产收购交易，这就意味着所有者权益的真实性本身就是估值的关键基础，因为满足酒店正常可持续营运本身就需要一个资本支出的保证，这种保证不仅仅是酒店管理品牌标准的要求，事实上还可能是酒店资产（物业）获得保险的基本前提条件。
同样的在酒店资产直接交易（资产过户而非股权过户）的完成过程中，酒店经营的连续性使得之前的资本支出可能会影响资产持续经营的能力和或有的再次资本支出风险。
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按照惯例，酒店其实营运之时，酒店业主需要投入一笔营运资金（Working capital）覆盖酒店的日常经营所需，这在酒店的资产负债表中将表达为一笔流动的现金，随着酒店营业收入的到来，酒店将逐渐的实现盈亏平衡，这种盈亏平衡的定义将主要是现金流的平衡，在达到平衡之前的营运资金损失将视为一项亏损行为，这是通常的理解，但是在酒店经营过程中，如果酒店和酒店管理公司采用的是《酒店业统一会计规则》（USALI）,计算管理费和相关费用，那么在国内会计规则项下的表达会有不同，这种不同将主要是有关亏损计提的方式上存在差异，很多酒店业主公司的资产负债表上，可能没有表达这种亏损，其后果就是整个酒店所有权指向的业主公司的资产负债表中存在所有者权益虚高的情况，尽管酒店业主公司（所有权登记的公司）的资产负债表对于酒店资产交易的定价关系不大，但是对于股权收购类型的项目，酒店资产负债表的连续性会使得继任业主在所有者权益上存在一些偏差，这些偏差需要在后续的过程中逐渐纠正，或者直接计入税收递延或者资产递延项下，这在事实上带来了一些财务风险，更重要的是，假设继任业主需要对酒店继续经营，那么是否继续补充营运资金又会成为一个新的会计问题，这个问题的指向不仅仅是管理费，尤其是奖励管理费的计算，还将影响继任业主的收购投入水平。
受制于篇幅，本文仅仅就酒店资产并购过程中，收购行动在资产负债表的表达做出了一个初步的分析和呈现，事实上所牵涉的关系和利益博弈远超过本文所列举的情况，立意就是中国酒店资产转移（并购）大潮已经到来，我们在关心资产价值的同时还需要各位关注资产价值指向的风险因素，评估其可能的后果，继而完成交易资产价格的定价是当下最严肃的专业问题，通过对资产价格定价各个因素的考量，从财务报表入手，发现和识别相关交易风险的过程本身就是创造交易红利的过程，也是价格博弈的组成部分，具备这种专业能力本身就是创造价值的开始。作为专业人士，我们应该在这场资产转移大潮中有所作为，通过价值重塑，拓展和发展中国酒店业的明天。
2、营运资金
3、管理费用指向的应收应付
酒店管理公司的管理费收取是按月滚动的收取方式，并且有关经营报表是按照《酒店业统一会计规则》（USALI）编制，这个结果导致酒店业主公司的资产负债表中，应收应付项下可能的表达方式略有不同，这种不同需要在年度上进行一个完整的财务调整，否则会出现累积偏差，使得酒店管理公司的管理费及各项衍生费用支出超出预期，笔者在职业经历中就经历过十年管理费累积偏差数百万元的情况。由此带来的税务罚款或者调整事项其实也是一个业主不可承受之轻，一旦涉及管理合同解约或者其它的动议，这件事会成为一个引发诉讼的关键事项。事实上这不是潜在的债务风险问题，而是一个资产经营决策的交易成本问题。
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中国晚婚晚育、少子化、老龄化现象愈发凸显，人口发展趋势带来了人口结构变化，中老年人有望构成中国社会未来最大的人口底盘。变化就是机会，众多行业的佼佼者，包括酒店、文旅行业，都将目光锁定此类群体，均想成为业内第一批“掘金者”。
该细分赛道是否值得“掘金”？又如何才能“掘金”？是目前酒店及休闲度假市场的主要困惑，但市场现有研究缺乏，不足以回答此类型问题。为破解市场及企业投资和运营中的“堵点”，澎润将中老年人群再度细分，聚焦活跃于酒店及休闲度假市场的鬓微霜群体，展开了全面且深度的研究，并以报告形式将成果无偿反馈于行业。
本报告以鬓微霜群体需求为出发点，以强大的数据为根基，结合定性分析之力，详细解读了鬓微霜群体在旅行、住宿时的人口、地理、行为、心理特征，并以需求为导向，提出了针对性的酒店及休闲度假市场投资建议。
澎润希望本专题报告能解决行业困惑，以此报告让业内外人士认识或重新认识鬓微霜群体的价值，从“投资和供给推动的需求” 到“需求拉动的投资和供给”，协助各位酒店投资人、品牌方、运营者打开酒店行业发展的新思路。
为专业的您提供决策依据
主创团队：
韩志广 Dr.Han
澎润酒店咨询及资产管理首席技术官
澎润研究院负责人
刘悦 Abigail
澎润酒店咨询及资产管理
研究分析员
研究背景及动因
研究方法
针对鬓微霜休闲度假市场，澎润采用定量与定性相结合的研究方法。
目前社会对包括鬓微霜群体在内的中老年用品关注度高，但对该群体在休闲度假市场的研究较少，对鬓微霜群体的旅宿需求及偏好尚不清楚。澎润希望通过定量与定性研究协助酒店投资人及潜在投资人深入了解该休闲度假细分市场，帮助在营酒店及时调整运营策略，协助筹建酒店做好未来规划，以适应中国消费市场趋势变化。
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ChatGPT与酒店营销的未来
作者：赵祥龙
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2023酒店业下半年发展趋势
作者：王卉阳
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2023酒店业下半年发展趋势
作者：王卉阳
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2023酒店业下半年发展趋势
作者：王卉阳
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作者：王卉阳
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作者：王卉阳
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人工智能和数字化技术
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Richard Pastorino是RevPAR International，Inc.的总裁，一家总部位于华盛顿特区的酒店咨询与资产管理公司，专门致力于酒店(住宿)行业。该公司成立于1992年，坚守近25年成功服务于整个行业及其各种利益相关者的需求。Pastorino先生为酒店业的诸多贡献之中，与人合著了由International Society of Hospitality Consultants出版的《资本支出2000：酒店业资本开支研究》一书。欲了解更多有关RevPAR International的信息，请访问其网站www.evparintl.com。
Karen Johnson，MAI，CRE，ISHC，是Pinnacle Advisory Group West的总裁，并监督该办公室的所有咨询活动。自1981年以来，Johnson女士一直担任酒店资产经理、顾问和评估师。Pinnacle公司从事广泛的酒店咨询服务。1998年，Johnson领导了一项由HAMA共同发起的合同条款调查，该调查后来发表在《康奈尔大学季刊》上。她是Urban Land 学会《酒店开发手册》中酒店管理合同谈判章节的作者。在2011年立设Pinnacle公司西海岸办事处之前，Johnson女士受雇于Warnick公司，担任酒店资产经理和顾问。欲了解有关Johnson女士和Pinnacle咨询集团的更多信息，请访问他们的网站：www.pinnacleAdvisorygroup.com。
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【柘辉】- 希尔顿酒店集团中国区业主协会特聘顾问、华希荟酒店精英俱乐部资深导师、酒店资产经理人协会中国分会常务理事。
酒店行业从业25年，长期代表业主与各大国际酒店管理集团合作，包括希尔顿集团、凯悦集团、洲际集团、万豪集团和悦榕集团等，主持和参与了多个国际品牌酒店的规划建设、开业筹备、营运管理以及资本运作工作。并曾经担任国内连锁酒店集团美豪酒店集团和有戏酒店集团高级顾问，帮助规划其集团投资及财务战略。
擅长酒店投资建设规划、酒店资产收购、酒店资产运营和管理、酒店资产证券化安排和酒店投资财务规划，有丰富的管理合同谈判经验和与国际品牌酒店的合作经验。
资本性支出的计划与管理
译文作者：柘 辉
本文为《资本性支出的计划与管理》译文，该书作者为Richard E. Pastorino 和 Karen Johnson，本文由柘辉先生翻译。
译文作者简介
作者简介
作者简介
CapEx概述
酒店资本性支出（CapEx）的投资额——无论是资产类型、位置、联盟或年岁——都是酒店成功的关键方面以及持续增长的成本中心，应当作为业主对于酒店资产最初和持续性财务承诺全面理解的一部分。
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所有的建筑物都需要定期的更新、翻新、修整和/或修复，这不是什么秘密。然而，其他的商业不动产类型没有像酒店那样受到持续的关注。与办公楼或零售空间不同，酒店投资人为客人提供了一个完整的“完成”空间，他们财务投资的成功高度依赖于酒店的设施和视觉吸引。与公寓不同，酒店房间出租24个小时，且“搬家”没有任何成本。酒店资产的独特之处还在于第三方对持续维护和CapEx需求的影响。在过去的二十五年里，行业内的酒店品牌激增，以及随之而来的合同要求设备、饰面和标志在使用寿命结束前进行更换，重塑的时间表加快了。除了品牌要求以外，业主还必须遵守新的政府法规，不断推出的ADA和/或生命安全问题的立法要求。最终，所有这一切的费用都将由酒店老板承担。相比之下，在许多情况下投入的资本会有直接的回报，但同样许多也经常没有。
酒店资产作为一项投资载体，预测和管理CapEx在最终的财务成功中发挥着重要作用。在本章中，我们将讨论CapEx的评估、计划和管理的实践思考，以及这样操作的框架。
CapEx理论的演变
酒店业主或承租人有双重的维护责任。第一个是承担维护酒店建筑物实体全部成本的责任，其中包括建筑外墙和机械系统。第二个是实施酒店的内部改良和附属设施的责任，如家具、固定装置及设备（FF&E）。在办公楼或零售业，这第二种责任通常被称为“承租人改良”。
20世纪30年代末，American Hotel Association(现在的AHLA)建议将3%的酒店总收入留出或“准备”给CapEx。此建议是希望这一准备金随着时间的推移将足以覆盖以下各项的定期更换或修复，包括建筑外墙（即屋顶、外墙砖等）、景观美化、人造景观以及泳池、机械系统（即电梯、暖通空调系统等）、固定附着的装置（马桶、水槽和管道系统等），和饰面如墙面覆盖物、地板和照明，以及客房、公共区域、办公室和员工区域的家具。
然而，3%的标准被证明是不够的。任何时候酒店的易手或出售，新业主可能会由于之前业主再投资的不足，需要决定酒店进行大规模的翻修。这种状况的频繁发生创造了“产品改进计划”一词或缩写为“PIP”，用来表述品牌或特许经营商指令所要求的翻新和整修。如果新业主选择不投资所要求金额的CapEx来遵守品牌的PlP，那么酒店可能将被换牌为备选（次级）品牌，这样所需的PIP投入不那么多，或是选择酒店进行独立运营。
20世纪90年代初的储贷危机之后，贷款机构收回了数千家酒店的抵押权，进而承担起了维修物业和维护品牌标准的财务责任。贷款机构很快了解到，随着时间的推移，维持酒店所需的CapEx远远超过3%的年度准备，日常经营的维修和维护预算完全不足以弥补差额。
为了回应所有这一切，作为提升品牌一致性的努力，提高品牌的忠诚度，主要的品牌方和特许经营商开始要求（通过特许经营合同或酒店管理协议）酒店业主在酒店老化时在总收入中为CapEx预留更高的比例。最常见的情况是，这一数额从酒店开业时的3%到运营的第四年或第五年逐步上升到总收入的5%。
1995年，ISHC加入了这场讨论，并进行了一项具有里程碑式的名为酒店业资本性开支的研究，并陆续在2000年、2007年和2015年将研究编辑出版。1995年ISHC通过实证研究证实，每年至少应准备总收入的4%。经过行业参与者的讨论，建议4%作为行业的最低承诺数额和评估标准。
与此同时，品牌方开始在其经营合同和特许合同中规定，准备仅限用于特定的装饰（软件和硬件/成套家具），而不包括实体设备和建筑外墙。这一规定反映了他们（正确的）看法，即总收入的4%仍然不足以覆盖酒店长期的CapEx需求。ISHC在随后2000年和2007年的研究中得出结论认为（同样基于实证数据），基于带入的多个变量，在整个的酒店生命周期中CapEx的真实成本可能高达总收入的8%到9%。
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最后，必须指出的是，CapEx在很大程度上取决于酒店在其生命周期的位置以及投资持有期所处的经济周期。附件1中的图表摘自于2007年ISHCCapEx的研究，突出了这几点。
如附件1中所示，无论什么类型的酒店产品，花费在酒店资产上的CapEx通常会随着酒店的陈旧而增加。此外，所需的CapEx金额也会波动，在第20年左右时急剧飙升，这是因为当时酒店内的许多大型机械系统需要更换。如图表所示，除非持续十年的高入住率和平均房价的实质性增长，维持全服务酒店所需的CapEx在很长一段时间内超过总收入的4%，对于品牌酒店和有限服务酒店甚至可能高达7%。
附件1 CapEx开支和生命周期
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即使根据到目前为止收集到的关于这一主题的所有数据，酒店在整个经济生命期内的真实CapEx成本仍然难以把握。这是因为大额的CapEx开支仍然是酒店业主所有权更迭的一部分，还包括和/或计入酒店财务/运营报表的维修和维护费用。因此，即使是最严密的调查，也无法完全获取酒店CapEx的真实成本。
所以问题仍然是，酒店的总收入中应该保留多少用于维持酒店资产的状况，使其与市场保持竞争力、能够获取适当的利润水平，并随着时间的推移为业主和投资者提供足够的回报？本章将探讨这一领域及其他方面，以帮助酒店资产经理规划和管理CapEx。
资料来源：CapEx 2007:酒店行业资本开支研究
业主和资产经理在CapEx中的角色
随着现实中的建筑和服务设施变得更加复杂，维护实体酒店资产、FF&E和IT系统的复杂性和成本也相应增加。此外，更多的第三方要求或需要业主在初始开发成本之外对酒店进行进一步的投资。因此，对业主来说，确保整个监督、证明、监测和支出验证的整个工作得以完成至关重要。酒店资产经理一直是履行这一角色合乎逻辑的人选。
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工具/数据、分析能力，有时甚至需要一些超自然的能力。即使有现存的数据，通过各种的CapEx研究，为了评估一间酒店在其生命周期中通常的资本需求，人为因素7总是会使这一任务变得复杂，这需要持续的关注，以便更新评估的进程”。
因此，业主的首要角色就是确保有一个投资策略的表述，并正确地传达给资产经理和运营商。
同时，资产经理在CapEx上的角色是实施这一投资战略，制定一个“真正全面的CapEx审查计划”，包括短期和长期计划的要点以及持续性的物理检查，管理业绩的评估，和随时保持关注数据库的更新和基准工具。这为业主作出理智决策提供了所需的数据。为此，资产经理应该为短期和长期的资本计划制定一条关键路径。
资产经理和业主也有责任去审查和质疑第三方要求的酒店资本开支，特别是业主的直接投资回报可能不明显的情况下。当CapEx投资的时机不对（例如，要求在经济的衰退期)、不直接影响客人体验或减少责任(生命安全），或对品牌的提升超过资产本身时，这些通常都是业主和品牌方之间产生争执的地方。在这种情况下，品牌方可能会放弃要求或同意延期，但是他们的灵活性通常是要基于这些因素，业主——品牌方关系（短期和长期)、行业周期(正如在上次衰退中我们看到的品牌方放宽实施时间）、酒店的客人评分记录，以及品牌短期或长期的市场策略。
资产经理，运营商和业主还应不断巡视和评估潜在CapEx投资带来的潜在增值机会，从而为业主带来真正的利益。最近的影响就是社交媒体方面在CapEx中占据越来越大的份额，因为现在的客人使用各种互联网网站，直接了当对酒店的任何方面提出意见。反过来，业主、资产经理、贷款人和品牌方也可以利用这些意见，来制定酒店的CapEx计划和决策。
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因此，在许多的方面，资产经理（和运营商）应模拟从业主的角度回答以下有关CapEx决策的问题，如：
•是客人们经常要求的吗？
•对客人是必要的吗？
•它是战略性的吗？
•ROI是多少？
我们将在本章的后面部分探讨这样做的方法。
首先，我们需要区分维修及维护与CapEx之间的区别。维修及维护(R&M)表示了酒店工程部门为维护酒店并保持其所有设施设备处于良好工作状态所做出付出。R&M是酒店财务报表中的费用项目。一般而言，任何延长建筑物寿命期或显著提高物业品质的材料费用（通常超过某一货币限额）都应进行资本化（即资产负债表项目），因而被视为CapEx。基于这样的定义，维修及维护与CapEx有不同，但是也有关联，两者共同反映了维护酒店资产以及保持其经济生命期中竞争力的真实成本。
从这个角度来看，ISHC在1995年、2000年和2007年对CapEx的研究表明，将酒店的CapEx和维修及维护费用合并计算，一般会占到总收入的8%到14%，但在酒店生命期的不同年份会发生显著的变化。“现在花些小钱，或者以后可能付出更多！”这是一个有远见的酒店总工程师的口头禅，他从经验获知，酒店坚持适当的预防性维护，随着时间的推移将降低CapEx开支的需求。忽视预防性维护将不可避免地增加维修及维护费用，或是修理和部件的更换，最终缩短设备的使用寿命。此外，还必须采购新的设备，增加了业主CapEx的金额和频次。
维修及维护与CapEx
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酒店的年度预算程序是进行讨论和决定的恰当时机，因为各方都参与了这个程序，所有主要的维修及维护费用和CapEx项目此时都将提交业主批准。如果业主已经与相关的人员沟通过业主的投资策略，那么关于CapEx和维修及维护的总体目标应源于此策略目标。
如之前所述，酒店的运营商和酒店业主可能在一个项目是否应费用化还是资本化方面有发生冲突的动机。例如，根据酒店经营协议规定的奖励管理费组成结构，酒店运营商可能更倾向于尽可能多地资本化，以便报告更高的年度利润，由此带来更高的管理费（主要与奖励性管理费有关）。相比之下，业主可能更倾向于尽可能费用化，以减少应税利润。大多数的酒店管理公司因此设定了一个标准，将任何单项支出超过该设定金额的项目资本化。
在某些情况下，酒店可能合法地有两套财务报表——一套是为了评价运营商在产生可控利润方面的财务表现，而另外一套报表是用于税务的目的。美国国税局（IRS）最新的一项规定显示，任何在十年内更换两次或两次以上的设备都应该费用化。酒店的审计人员应该有最新的规定，在美国的读者可能希望使用google搜索：“IRS资本化与维修审计技术指南（IRS Capitalization v Repair Audit Technique Guide）。
IRS的“修复计划原则（Plan of Rehabilitation Doctrine）”是一项规则，即如果一个项目开支是独立完成将会被费用化（例如重新粉刷一间客房），但当这一项目作为一个更大、更全面计划的一部分完成时，则应该被资本化。然而，一家酒店为了保持一流的标准，每五年将每间客房重新粉刷一遍，即使是这样的重大支出甚至也是允许费用化的。
如果翻新的一部分开支被列入维修及维护费用，按年之间的对比将会发生混乱。然而，这样做可能会有税收上的利益，因此应向审计师咨询。
最后一个重要的考虑因素是，从技术上讲重置准备金不是一个损益表项目。它
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是资产负债表上的一个托管账户。然而，现在标准的做法是在财务报表或形式上显示为一项费用扣除，反映对于所有酒店资产的利益相关方都需要有一个准备金账户的重要性，用于更换FF&E和/或主要建筑和机械部件的特殊目的。否则，酒店持续创造利润的能力将会面临风险，并最终可能导致生意的失败。
所有的物业都经历了各种不同的周期，最引人关注的经济生命周期和物理生命周期，影响着酒店的投资周期。这些周期可能同时发生或是单独发生，由于土地利用（密度）的变化以及客人品味和偏好的改变，酒店资产的经济生命周期很可能比其物理生命周期要短。外部事物也扮演着一定的角色。
生命周期
投资生命周期
酒店典型的投资周期相对简单，如附件2所示。
附件2 酒店典型的投资周期
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从本质上看，附件2显示初始资金在零时（现金流出）投资一项酒店资产。在随后的持有期间，酒店资产产生的收益以现金流入的形式返还给投资人，直到投资人退出投资，此时他或她可以获取资产处置的净收益（售出收益）。目标是现金流入和售出收益的合计金额超过设定的持有期间现金流出的金额。在对酒店资产进行投资生命周期评估时，必须告知资产经理除初始投资之外可能出现的CapEx形式的现金流出。
长期的持有者必须认识到，一栋建筑物的经济寿命往往短于建筑物钢筋水泥的物理寿命。例如，20世纪60年代由Kemmons Wilson开创的U型2层外走廊的假日酒店建筑形式就不再符合品牌标准。即使在高层的都市建筑中，20世纪80年代还广受欢迎的客人浴缸尺寸以现在的观点来看也已经太小了。鉴于这种快速过时，在预估酒店投资的经济寿命时，许多酒店公司认为酒店到了四十年时资产的价值严格来说就只剩下土地价值，不动产改良不会带来价值。区域内不断变化的开发模式进一步影响了不断变化的消费者品味。例如，中层建筑正在让位于高层建筑，而地面停车场正在为新的裙楼和多层停车库所取代。
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虽然这个图表是以十多年的时长来描述典型的酒店资产生命周期，但是第2和3阶段都是可以显著延长的年限，如果能够：（1）对酒店资产实施适当的维修及维护和CapEx计划，和（2）业主花费适当的资金来延长酒店资产的经济寿命。换句话说，一个适当维护的资产可以避免进入阶段4。
在实践中，阶段4经常是资产售出的时点，要么变更所有权，要么在此后不久售出。大量的CapEx资金又会被再次投资入到这一物业，将酒店资产回到阶段1，但不包括任何翻新无法修复的酒店功能缺失。
如果持有期接近结束，应咨询酒店交易专家，确定计划出售前的翻新是否对潜在的出售价格带来实际的“提升”。通常，买家和卖家的品味是不一样的，这意味着最好出售未翻新的物业，并协商转移CapEx准备中的资金。因此，资产经理关键是要了解业主对于相关资产生命周期的目标和理念。然后才有可能制定出适当的短期和长期战略，在投资生命周期的预期持有期达到要求的阶段2和阶段3的业绩水平。
不同的物品在不同的时间范围内因磨损或变得过时，我们在附件4中列示了建筑构件和FF&E的预期寿命汇总，摘自于CapEx 2007报告。从那时起，作者对表格内容进行了修订，试图跟上不断变化的消费者口味和偏好——例如淋浴（与浴缸）、外带就餐的“市场”形式（与有座位就餐的餐厅相比），以及更高带宽流量的互联网。因此，在使用附件4中的数据之前，读者应搜索互联网或AHLA教育学院的当前资料。
酒店资产的生命周期
根据Collier国际公司一篇题为“酒店资产管理：管理资产生命周期”的文章，典型的酒店资产生命周期跨越四个阶段。这些阶段如附件3中所示。
附件3 典型的生命周期阶段
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附件4 建筑构件和FF&E的预期寿命
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CapEx和战略规划
鉴于更换时间表的不同，战略规划需要确保资本性开支在恰当的时间聚焦在酒店恰当的区域，并在投资持有期间创造价值（或至少没有缩减）。因此，资产经理作出CapEx分配资金资源决策时，必须确认并考虑收益、风险以及其他相关因素。换句话说，没有一个“标准”答案，因为有太多的变量可以影响具体的金额。这些变量将在以下段落中进行讨论。
CapEx预算
一旦（1）业主的投资目标已确定，(2）资产短期和长期CapEx需求的必要研究已经完成，编制CapEx预算就是一个相对简单的过程。
虽然制定CapEx预算有许多变量，但它所覆盖的时间范围应根据当前业主的预期持有期来确定。假设这是一家品牌酒店，那么第一步应该是与品牌方代表一起，确定品牌方的短期和长期要求，以维系双方的合作关系。这通常由品牌方以产品改进计划（PIP）的形式（通常需付费）提出，然后业主负责实施。PIP将主要关注与FF&E和酒店内外部设计特征相关的品牌标准。通常不关注机电功能，除非建筑机电在消费者的使用/视野范围内，或是不符合品牌标准（如现在两管制的暖通空调（HVAV）系统，但品牌标准要求四管制，或是客房是终端空调系统（PTAC），而品牌标准是VTAC系统）
与此同时，大多数业主会聘请一家公司准备一份物业状况报告（PCR），作为他们收购尽职调查的一部分。PCR详细记录和检查酒店内的所有主要（和次要）建筑部件和机械系统，并确定它们当前和剩余的使用寿命。根据PCR中发现的问题，如果有的话，贷款人可以要求留出或代管部分资金，用以更换影响短期运营的某些项目。作为其分析工作的一部分，PCR顾问可以查阅计划和其他文件，确定特定设备的年龄，而不是依靠目测检查进行估计。如果设备的使用寿命预计在当前业主的持有期间内结束，那么设备的更换或翻新将作为未来时间范围内CapEx预算的一部分，并预估其成本。
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其他的尽职调查项目，如阶段1至阶段3的环境报告，可能提醒业主在持有期间内潜在的资本性开支，将作为投资的一部分。工程部可以保持一个预防性维修体系，这样前述的大部分情况被存档，包含了之前的任何维修和潜在的服务问题。
因此，一旦上述研究和数据收集整理完成，就可以编制短期和长期CapEx预算。
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短期CapEx与翻新
短期CapEx通常与本年度的投资需求相关，由运营商作为年度（资本）预算的一部分提出，并作为年度预算流程的一部分进行审核和批准。话虽如此，短期CapEx项目应已纳入运营商3-5年CapEx计划。否则，就没有资金可用于如即将的翻新工程或更换冷却器这样的CapEx项目。本年度的项目可以包括业主要求的项目、品牌方要求的项目，或是使用寿命即将或已经到期的项目。短期CapEx计划可能还包括前一年的未完项目，当时只是预估，还没有采购或是执行。
3-5年计划安排的CapEx项目预算金额通常还是粗略的数额，因为它们距实施时间还远，还不需要进行专门的比价或报价。相反，提出预算的目的和金额是为了让业主知道未来会发生什么，并与运营商和贷款人一起做好资金上的相应准备，以及可能对酒店运营的任何潜在干扰。资产经理可以通过与品牌方代表、友好的竞争对手、总承包商或采购代理交流类似规模翻新所需的成本，来预估一个合理的预算金额。
翻新意味需要更广泛、更全面和更昂贵的花费来改良酒店资产的全部或多个部分，通常包括聘请外部顾问和第三方服务商（如建筑师、室内设计师、采购代理和项目经理）。翻新的计划过程取决于规模，但通常开始于实际改造前至少12个月。即使是一个小型翻新，比如更换客房的软装和收纳柜，也可能提早12个月开始，包括最初预算的批准，聘请室内设计师，以及在3-6个月后购买FF&E等。更
大规模的翻新计划开始的更早，并在时间范围内预留足够的缓冲时间，这样的延迟就不会干扰到高入住率季节的经营。同样重要的是，注意需要超长交货期的项目，比如需要购买在亚洲制造的FF&E。
CapEx预算确定了运营商建议的项目优先级别，并预留了不可预见费用。有一些CapEx预算，通常是在高端酒店，将年度预算的某一部分允许总经理在年度内自由支配，决定将资金用于何处。近年来，随着业主和资产经理对运营商施加更多的开支控制，这种情况变得不那么普遍。
如果酒店是由第三方运营，业主和资产经理应确保酒店运营协议规定了CapEx的下限，在此金额以下的项目，运营商将承担项目采购和项目管理的责任，作为其收取管理费职责的一部分。如果超过这个下限，则运营商有权按照约定的金额收取提供该服务的费用，或是由业主聘请一名项目经理来执行这一工作。在某些情况下，这取决于运营商和业主的资源，由其中任意一方管理大的翻新可能是有意义的。如果运营商有内部项目管理团队，在其系统内其他酒店的CapEx项目上有相关的经验，更重要的是，与品牌方相关层面上的人员保持长期的关系，那么从多个层面上而言，让运营商执行项目可能更有效率。在这种情况下，运营商也可能获得更具竞争力的报价，这都取决于采购的数量、专业基础以及关系。或是业主集团在酒店领域有大的平台，拥有众多的酒店资产，那么由业主来执行项目可能更有效率。可能还有一些其他考虑因素，在推进CapEx项目之前应该进行探讨。
长期规划与作为管理工具的
CapEx计划模型
长期的CapEx规划将超过10年，或持续到业主计划的持有期结束。10年的期限意味着有必要为酒店内许多需要更换的主要成本项目设立准备金。如果不设立这些准备金，未来可能需要进行额外的资金筹集（即额外的资本投入）。
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虽然现在不能取得5-7年后一个项目或翻新计划具体的价格和成本，但是基于所获的的数据和信息，一个目标金额或“粗略的数额”将作为暂估数，直到需要进一步明确范围和价格的时候。
有各种的二手材料可以帮助资产经理和业主决定需要更换什么，何时更换，以及花多少钱。ISHC出版的CapEx报告是关于这一话题最全面的信息来源。ISHC的每一份CapEx报告都包括了一个完整的章节，按酒店类型、按功能区域、按项目明细估计酒店未来的资本需求，以及每个单项的估计成本。该章节的作者之一已持续更新这一前瞻性部分的研究，因此资产经理可以确实获得这些数据。
除了酒店业主和贷款人用作充分评估投资和准备未来资本开支需求的规划工具意外，有效的长期CapEx规划模型还被用来评估财产购买、维护和预防性维护计划有效性的框架。除了跟踪酒店每个组成部分的实际年龄外，还可以通过增加一个变量，给这些项目设定一个“有效寿命”。
引入有效寿命评价可以对比项目的实际老化状况和这一类项目通常的“基准”寿命。为了保持最新的模型，需要定期巡视酒店监测每个项目的状况，并评测酒店预防性维护计划的有效性。
额外的好处是，因为模型中有效寿命的调整，能够更好地评价酒店现场维护的有效性。例如，如果空调机的理论寿命是12年，但由于因有效地维护而能使用15年，那么酒店维护人员增加的价值可以很容易地被量化，并应给予适当的奖励。相反，由于维护无效而过早老化导致的业主成本增加，则可能表明对于该项目的预防性维护不足。
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自由支配的CapEx与非自由
支配的CapEx
资本性开支可以按可自由支配和非自由支配进行划分。在某些情况下，很容易确定讨论的CapEx费用项目属于哪一类，但大部分情况却并非如此。
非自由支配的CapEx项目通常包括联邦或州法律规定的项目，最近的一个项目就是强制安装（游泳池）电梯，不得迟于2013年1月31日，以满足《美国残疾人法》的最新要求。另一个非自由支配的CapEx费用是所有品牌方或特许经营规定的合同项目，必须在规定日期之前完成，否则将面临违约处罚。
可自由支配的例子包括开发额外的客房，扩张或增加水疗中心，将餐厅改造为会议空间，以42英寸HD电视替换掉品牌标准的37英寸HD电视以满足酒吧竞争的需要、酒店餐厅的重新设计和重新定位，以及类似没有法律或合同规定的项目。
与此同时，紧急CapEx项目——定义为在某种类型的设备故障或是生命安全事件发生后需要立即注意的项目——通常优先于以上两种类型，通常在很短的时间内实施。构成“紧急”CapEx项目或问题的要件通常在酒店运营协议中定义和概述。
在大多数情况下，非自由支配的CapEx项目优先于可自由支配的项目。然而，年度预算批准的过程是再一次对这些CapEx进行讨论和确定优先顺序的时机。
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如前所述，品牌方要求的CapEx项目可能比强制性规定更具自由支配。品牌方可能会“要求”，但不是“命令”在酒店内实施某些CapEx项目。也可能选择可达到同样效果但成本明显更低的方案，如果资产经理能够证明所涉及的项目仍然可以使用，或是能够满足当地竞争的需要，要求遵循的时间可能会被延期。从实践和成本的角度来看，建筑物的物理限制使得要求的规范不可行，则这种要求可以被永久搁置或是直到酒店品牌合作到期/出售为止。有一些公司和个人专门与品牌方就这些问题进行谈判。
从业主角度看，可自由支配的CapEx项目同样不能被忽略，即使从法律或品牌方的角度来看，它们不是必要的。一个宴会厅屋顶开始漏水，应该在客人准备将生意搬到另一家酒店之前进行修缮，或者因为客人抱怨因屋顶漏水滴落到会议桌和自助餐上而失去会议组织者的生意。
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对价值的长期影响与对价值没有影响
正如我们所提到的，虽然对酒店的大部分CapEx投资是为了增加其资产价值，但有许多酒店的CapEx投资只是为了维持资产的功能性，或是为了满足符合标准和法规的要求。这些开支不能直接回报于当前的投资业主。请注意，未来买家对添加强制性的喷淋装置，或是补救客房或公共区域霉变问题的成本模型时，从风险控制的角度考虑将增加项目的预估成本。这些项目比装饰性的修复更重要。
如果不能使酒店符合或维持”市场标准“，在未来某个时候可能会降低酒店的出售价值，或是损害竞争力，或是升高运营成本（这两者都会影响酒店的净运营收益）。一旦发生所有权的改变，下一个买家需要对于现在业主缺乏CapEx开支和投入进行必要的弥补，因此增加的满足各种合规性标准的成本，或是更新酒店FF&E满足当前品牌标准的成本，都将在买家愿意支付的价格中扣减掉。
回报分析
理想的情况下，每个CapEx项目都能带来投资的回报。但现实的状况是并不总是会有投资回报，即使有，按ROI的要求也不一定是能够量化。
一方面，增加水疗中心、重新规划餐厅或是翻新客房都是试图为酒店资产带来一定程度增量收入的例子，收入可以量化则可以确定投资回报率。相反，更换床垫或热水器，按ADA要求增加游泳池电梯，或是油漆建筑的外立面可能不会给酒店带来任何直接的收入。因此，对所涉及项目计算ROI最简单的方法是增加新的收入补充性来源、减少损失或是两者的共同影响。
以将餐厅改造为额外的会议空间为例，改造的是酒店的第二间餐厅，利用率不高且经营亏损，在决定项目值得与否时，可以先进行ROI分析。按照稳定经营的年度，如果实施改造，人们可以预估使用会议空间的内部和外部团队所带来的客房、餐饮以及相关的其他增量收入数额，在此增量收入基础上，扣除对应的运营费用，包括货品销售成本、人工、不分摊运营成本等，将计算出增量的利润金额。
接下来，人们就确定将旧餐厅改造为会议空间可能带来的任何额外节省。餐厅被取消了，厨房的人工和管理开支可以节省下来了吗？餐厅的设备还有残余价值吗？这些费用的节省应加到上述的运营利润之中。然后，使用持续获得的利润和规避的成本（餐厅经营亏损），就能够估算出改造后的年度节省。每年增加的这一净利润数绝对是投资的价值回报。
接下来，应进行可靠的交钥匙工程招标。加上终止员工和合同的一次性费用，这些费用可能被厨房设备处置的残值所抵消。由此得到的数额就是总的项目成本。
人们可以按百分比计算回报，例如，100万美元的投资每年增加10万美元的利润，就等于10%的回报率和/或是十年的回报期。装修可能保持10年，在7年内有必要再次装修这个空间吗？这一问题和此类的其他问题应自始至终被提出来，这样就
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获得多个报价
能够将量化的答案带入到ROI的分析之中，目的是获得尽可能准确的答案，以便业主做出明智的决策。
另一个补充性的ROI分析是进行对比性分析，即资产经理寻找实施过类似项目改造的其他酒店和业主，并与他们面谈获得实际的，而不是理论上的结果。基于对现有CapEx项目的适用性，这些可比数据和信息可用于项目ROI分析的准备。
酒店资产经理在年度CapEx
计划中的角色
资产经理在前面所述年度计划过程中的角色以及CapEx项目ROI分析中的职能是多方面的，但从根本上可以归结为决策的管理者。
资产经理最初负责的是收集或委托收集相关的信息和数据，用以汇总要求的所有CapEx项目详细清单，并将包含在年度的CapEx预算中。一旦确定了业主的相关需求或要求，资产经理应审核需要在未来的预算年度周期内执行的所有其他第三方的CapEx要求。
通常应该有一个正式的文件，如PIP或与品牌相关的CapEx表格，以强调该酒店年度的以及持续性的CapEx需求。这一文件应由资产经理和运营商定期审查，确定下一年为符合品牌标准必须满足的CapEx需求。资产经理和运营商与品牌方代表的讨论应始终伴围绕着这个审查，确认需求是否仍存在，以及标准是否已经发生了改变，或是在不久的将来可能将会发生变化。与品牌方要求相关的任何改变或涉及的相关时间性问题都应进行讨论和予以记录，确保品牌的合规性并消除潜在的违约风险。
也可以分享来自于其他品牌酒店的类似信息和数据，这些酒店已经历了同样的CapEx改造，可以更好地了解到成本、营运中断、采购项目的订货时间以及对投资回报的潜力等信息。请品牌方代表到访酒店，并与资产经理和运营商一起巡视
酒店实体的做法是帮助的，并将结果总结一份报告。
之前所述的物业状况报告应用于参考。对建筑的外观、机械系统或是其他关注区域方面有任何不确定的，则年度审查过程的检查应在适合的专家参与下进行，以便在即将批准CapEx预算项目之前，确定所要修复或更换项目相关的CapEx费用。否则，这可能会导致预算批准后产生重大的开支，并且需要CapEx预算之外的资金。
在此基础上，在审查年度预算时，业主、资产经理和运营商应基于可用资金、所需CapEx开支、ROI和预期的CapEx开支，对未来一年的所有CapEx项目需求进行优先排序。
大多数的CapEx预算中包含了不可预见费，用于一年中可能发生的无法预料的CapEx费用。这种不可预见费的金额通常取决于多种因素，酒店的年龄、过去发生的意外事故或是为此目的而准备的资金所扮演的角色。在一些品牌方运营的高端酒店，管理协议允许总经理可以自由支配年度的CapEx预算，使用资金用于自由支配的项目。
如果资金不足以覆盖CapEx预算，那么资产经理需要与业主一起决定，是否将项目延迟到下一个年度，或者从其他来源获取资金。
最终，上述流程允许资产经理恰当地管理当年和多年的CapEx程序，并拥有足够的信息和数据来确定需求项目的优先次序，并批准年度CapEx预算。
资产经理有责任确保业主花费的CapEx资金获得最佳的价值回报。为此，资产经理应正式要求那些想获取CapEx项目或服务的供应商提交多个报价。理想的情况
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下，应获得三个报价，但在实践中有时只有两个。如果资产经理采用的是采购代理，代理商也应为这些项目取得多个报价。
根据所讨涉及的CapEx资金数量，资产经理也可能值得致电其他酒店的业主或资产经理，询问候选项目经理、采购代理或供应商的情况。对资产经理和业主而言，这种未经过滤和直接获得的参考信息可能被证明是无价的。建筑行业中存在大量的回扣，而且非常难以证明。如果一家供应商的成本明显低于另一家，需要确保其服务和工艺是否如所宣传的那样。
需要小心的是不要将工程/招标分成太多的小项目，因为承包商之间的协调工作最终会花费更多的时间和精力。在一个近期的项目中，总体成本最低的一项综合性样板补救和改造项目被划分为拆除承包商、修补承包商和改造承包商。各方之间因缺乏协调而延长了工期时间，这导致了客房数量的不足和无法出售，表面的节约最终造成经济上损失。
CapEx的管理是一个战略的过程，目标是在物理和经济生命周期中维持酒店的资产（及其价值）。在这一过程中，我们认识到，尽管可能有如本章所述的一般性指引，但作为投资一部分的CapEx短期和长期规划流程，还有许多其他问题需要考虑。正如酒店的业主、贷款人和运营商在许多的经济周期中所学到的那样，即使是最好的努力和规划，也仍然会受到无法预见的商业周期或“黑天鹅”事件的影响，这些事件会扰乱酒店的经营并永久改变投资目标的路线或方向。
与此同时，由于其潜在的成本暗示和对酒店投资的影响，CapEx的规划和管理多年来变得更加复杂。尽管行业尽了最大的努力，但在涉及CapEx的跟踪、预测和报告这一特定领域，酒店行业明显落后于其他许多行业。电信、航空、炼油厂、汽车、化工和能源行业在其项目上的CapEx支出更大，因此满足规划、预算、管理和监控他们的CapEx需求，投资和开发了更复杂的方法。因此，酒店业可以向这些行业学习，就像我们在许多其他业务领域如收入管理和餐饮经营所做的一样。考虑到这一点，对于资产经理来说，针对CapEx最重要考虑的因素是：认识到CapEx需要进行规划；酒店没有适当的资金去投资CapEx；酒店的年龄、位置、产品类型、品牌标准和过去维修及维护的实践将影响业主CapEx开支的总体成本；酒店CapEx支出高度依赖于其生命周期中所在的时点（换句话说，酒店越老，投资持有期间需要的CapEx投资金额就越高）。附件5摘自ISHC CapEx2000年的研究，最好地强调了这一现实。
除此之外，应注意到消费者品味和偏好的快速变化正在导致酒店资产更加频繁地发生改变，这往往会在较短的时间内推高CapEx成本，并加快了功能性的过时。
最后，正如这本书上一版所述，资本开支的管理仍然是对酒店生意的一种隐喻：似乎是可以预测的，但却可能发生变化。
监督CapEx和CapEx状态报告
应监督CapEx的支出和执行，监督的频率取决于CapEx项目的规模、范围和复杂性。CapEx状况报告是监督当前年度CapEx项目和预算执行进展情况的一个很好的工具。大多数的运营商在提交给业主的月度或季度财务报告中都包含了CapEx状况报告，以便业主对在本年度内计划完成的所有CapEx项目的最新情况保持了解。此状态报告包括有关已批准的预算、实际的报价/估计数、截止日的累计支出和发票/应付款项义务的数据。
显然，如果酒店正在进行重大的翻新，或是经历由于CapEx项目而导致的主要业务中断，与业主进行更多的沟通将非常有意义，让业主同步了解工程的状况和成本，完工的时间。对于计划不太紧张的CapEx项目，如定期更换PTAC系统、热水器或更换锅炉 、翻新停车场、粉刷大楼外立面等，使用月度或季度的CapEx状态报告就很有效了。
结论
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《迈点研究院》 作者：邢晶晶
2023年第二季度，共有6663家星级酒店的统计数据通过省级文化和旅游行政部门审核，按星级档次、所属地区进行具体分析如下：
1.星级结构
本季度，通过审核的6663家星级酒店中包括：一星级8家，比一季度减少1家；二星级608家，比一季度增加14家；三星级3114家，比一季度增加177家；四星级2029家，比一季度增加149家；五星级755家，与一季度持平。总体来看，参与统计酒店中以三星与四星级为主，二者合计占比79.42%。
统计背景
今年二季度以来，在清明、“五一”、端午三个假日旅游消费的刺激下，全国民众国内游需求得到进一步释放，商务出行、休闲度假需求持续扩大，酒店住宿经营迎来“一房难求、房价上涨、酒店爆满”等利好局面。据文化和旅游部公布数据：第二季度，全国共有6663家星级酒店数据通过审核，营业总收入410.15亿元，同比增长65%，环比增长约23%；因2022年同期基数低，平均房价、平均出租率、每间可供出租客房收入的同比增幅明显，各项指标同比增长均超25%，且相比一季度，环比均呈现上升态势，全国星级酒店的整体经营显著复苏。
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2.地区分布
本季度，依然是全国32个地区参与申报。因各地区酒店行业发展水平的差异，星级酒店数量、星级档次之间存在较大差距。
按总数分析，广东省星级酒店数量最多，为425家，位于首位；其余超300家的地区包括浙江、山东、四川、云南和江苏5个。分星级看：三星级、五星级酒店数量最多的为广东省，分别为208家、86家；四星级酒店数量最多的为浙江省144家；二星级酒店数量最多的为云南省81家。
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2023年第二季度，全国星级酒店营业收入总额410.15亿元，其中餐饮收入占比38.85%，客房收入占比46.60%。与2022年同期相比，营业收入增加161.59亿元，增幅达65.01%；环比层面，比一季度增加77.89亿元，环比增长23.44%。二季度营业收入实现了同比、环比的“双增长”，表明全国星级酒店经营复苏进程加快、复苏程度不断加深。而从餐饮、客房收入占比变动趋势看，2023年星级酒店客房收入占比呈递增趋势，餐饮收入占比则有小幅下降。
总体概要
2023年第二季度，全国星级酒店平均房价373.79元/间夜，同比增长25.54%；平均出租率52.41%，同比增长42.85%；每间可供出租客房收入195.90元/间夜，同比增长79.34%。从各项经营指标的变动分析，2023年全国星级酒店的平均房价、平均出租率、酒店RevPAR三项指标均呈递增且二季度为自2022年以来单季度最高，星级酒店整体经营情况明显改善。
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2023年二季度，从三星、四星、五星各星级经营情况分析：
全国三星级酒店平均房价228.77元/间夜，环比增长6%；平均出租率47.73%，环比增长22%；每间可供出租房收入109.2元/间夜，环比增长29%。
全国四星级酒店平均房价328.39元/间夜，环比增长4%；平均出租率52.28%，环比增长25%；每间可供出租房收入171.68元/间夜，环比增长30%。
全国五星级酒店平均房价617.8元/ 间夜，环比增长7%；平均出租率60.27%，环比增长17%；每间可供出租房收入372.38元/间夜，环比增长25%。
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1.营收总况：北京以营收48.32亿元引领各地区，内蒙古、西藏分别占据星级酒店餐饮营收占比与客房营收占比的首位。
二季度，星级酒店营业收入超20亿元的地区包括北京、广东、上海、浙江、山东5个地区，其中北京市以48.32亿元位列第一；而宁夏、新疆兵团两个地区星级酒店营业收入不足1亿元。进一步从营收结构分析，餐饮营收比重超过全国平均水平（38.85%）的共16个，占据一半，且“内蒙古、河北、山西”华北三省区的餐饮营收占比位列前三；而客房营收比重超过全国平均水平（46.60%）的地区共21个，且排名前六的地区中有四个均来自于西北，具体为西藏、新疆兵团、青海、新疆，反映了二季度西北地区的旅游市场火热带动酒店客房入住率的攀升。
各地区经营情况
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2.平均房价：上海市以739.98元/间夜的高位水平领衔，同比增幅约达70%
二季度，32个地区中星级酒店平均房价高于全国平均水平373.79元/间夜的共计8个，从高到低依次为上海、北京、海南、广东、天津、江苏、福建、浙江，与一季度相比“入围地区”未变，相互间的位次稍有变动。值得关注的是，上海市是唯一超700元/间夜的地区，比第二名的北京高出158.28元。同比维度，32个地区均为正增长，且上海市的增幅最大，同比增长69.62%（解读说明：2022年同期上海市因受疫情影响，文旅住宿行业处于“低谷”，基数较低）。
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3.平均出租率：超60%的共计4个地区，湖南省平均出租率71.9%领跑全国。
二季度，各地区星级酒店平均出租率超过全国平均水平52.41%的共计12个地区，其中前十的地区为湖南、上海、北京、福建、新疆兵团、浙江、西藏、重庆、海南、江苏，同时湖南省以71.9%位居榜首。二季度，湖南省在“文旅20条”利好政策的刺激下，并凭借优质的旅游资源及长沙网红城市的巨大流量的带动，全省酒店行业迎来热潮，因而出租率“独占鳌头”。
同比层面，因2022同期基数低，各地区星级酒店平均出租率均为正增长，且北京市增长最为显著，同比增长约1.4倍，彰显了作为全国热门旅游目的地的强大实力与发展韧劲。
4.酒店RevPAR：上海市星级酒店RevPAR“遥遥领先”，高达487.03元/间夜。
各地区星级酒店每间可供出租客房收入RevPAR情况，上海、北京、海南、广东、福建、江苏、浙江、西藏、重庆9个地区高于全国平均水平195.9元/间夜，且上海市星级酒店RevPAR达到487.03元/间夜，远超其他地区，比排名第二的北京市高出115.35元。同比维度，超100%的地区有青海、海南、上海、北京4个地
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第二季度，全国50个重点旅游城市共有2360家（约占该季度星级酒店总数的35%）星级酒店通过审核，其中二星级145家、三星级840家、四星级871家、五星级504家。
1.50城整体情况
营收情况：合计营收266.55亿元，约占二季度全国星级酒店营业收入的65%。北京市营收48.32亿元，位居50个城市首位。营收超10亿元的城市除北京外，还包括上海、广州、南京和杭州4个城市，即均为一线、新一线城市。同一季度相比，“北上广”和南京稳居前四，且各城市的营收均有所增长。
平均房价：全国重点旅游城市平均房价475.51元/间夜，环比增长约8%。三亚、上海星级酒店平均房价超700元/间夜，分别为745.27元/间夜、739.98元/间夜，名列前茅。超全国平均水平的城市共10个，除三亚、上海之外，依次为深圳、北京、广州、南京、武汉、厦门、东莞和青岛。同一季度相比，三亚、上海和深圳3个城市的稳居前三，但三亚市的平均房价环比下滑21%。主要因为，二季度，伴随全国各地文旅消费复苏加快，三亚的领先优势减弱，其他旅游城市的客流分流现象明显。
每间可供出租房客房收入：全国重点旅游城市每间可供出租客房收入280.35元/间夜，环比增长33%。上海市和三亚市星级酒店RevPAR分别以487.03元/间夜、483.83元/间夜位居第一、第二，其酒店客房产生的平均实际营业收入水平相对较高。其次是深圳、北京和南京，二季度其星级酒店RevPAR均超350元/间夜。此外，与一季度相比，三亚市星级酒店RevPAR下降36%，下滑较为严重，源于
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区，表明今年二季度这几个地区的星级酒店客房经营收益与去年同期相比，实现“翻倍式”增长。
重点旅游城市星级酒店经营情况
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四星级：二季度，全国四星级酒店平均出租率52.28%，环比增加2.89个百分点，超过全国平均水平的城市共29个，依然是长沙市占据首位，具体为75.49%，杭州、南京、乌鲁木齐、拉萨这4个城市四星级酒店平均出租率均超70%；全国四星级酒店平均房价328.39元/间夜，比一季度增加13.86元/间夜，超过平均水平的城市共有23个，北京市以526.51元/间夜排名第一。
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该季度平均出租率和平均房价的“双下降”，可见随着全国各地文旅复苏进程的加快，各城市之间的游客流量的抢夺愈加激烈，因而酒店行业更应该重视增加优质产品与服务供给、强化多渠道营销和流量转化等“功课”。
小结：二季度，全国50个重点城市星级酒店合计营收环比增加55.47亿元，平均房价、平均出租率、每间可供出租房客房收入整体均实现环比上升。同时，从各经营指标排名前十的数据比较可知，相比一季度三亚的“独领风骚”和“差异显著”，二季度各城市星级酒店经营指标趋向“整体上升”与“均衡发展”，酒店行业的整体复苏程度加快加深。
2.分星级情况
从不同星级看，50个重点旅游城市三星及以上星级酒店平均出租率、平均房价表现如下：
三星级：二季度，全国三星级酒店平均出租率47.73%，环比提升8.67个百分点。超过全国三星级平均水平的城市共计32个，长沙市以85.85%的绝对优势名列第一，三亚市紧随其后，其平均出租率80.54%；全国三星级酒店平均房价228.77元/间夜，超过全国水平的城市共计33个，“深、北、上”位列前三。
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五星级：二季度，全国五星级酒店平均出租率60.27%，比一季度高出8.55%，超过全国平均水平的城市共计27个城市，其中丽江市五星级酒店平均出租率77.82%，为50城最高，相比一季度，丽江的名次上升7个位次，进步显著；全国五星级酒店平均房价617.80元/间夜，比一季度增加42.03元/间夜，且超全国平均水平的城市共11个，其中上海市五星级酒店平均房价达952.46元/间夜，为50城首位。值得留意的是，拉萨市共有3家五星级酒店，在上半年西藏旅游市场持续走高回暖的背景下，高端酒店住宿供不应求，五星级酒店平均房价858.09元/间夜，涨幅明显（一季度为515.25元/间，增长约67%）。
目前，文化和旅游部未公布全国星级酒店上半年的统计调查情况，依据一、二季度公开的单季度数据：截止到2023年6月30日，通过审核的星级酒店数量6663家，2023年一季度和二季度累计全国星级酒店营业收入742.41元（一季度332.26亿元、二季度410.15亿元），相比2020年、2021年、2022年各年份前两个季度累计营收396.27亿元、643.63亿元、484.63亿元，其涨幅显而易见（备注说明：因与2019上半年星级酒店数量相比，减少3621家，差距较大，总营收不具可比性，故而省略）。概括而言，2023上半年，伴随政策的宽松化，在旅游市场回暖和消费复苏的驱动下，全国星级酒店的经营业绩大幅度提升。
回顾7、8月份暑期酒店住宿市场表现：暑期游为传统的旅游旺季，亲子游、研学游、毕业游等市场火热，加之此前积压的旅游需求集中释放，暑期热门旅游城市酒店出现供不应求、价格飙升，引发“月薪两万住不起汉庭如家”的热搜现象。但进入9月份，暑期结束，依据携程、去哪儿等数据显示，北京、上海、杭州等城市的酒店价格出现“腰斩”，价格回落让酒店市场从暑期的“如火如荼”进入“冷静平稳期”。
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总结展望
9月底即将迎来“中秋-国庆”超长黄金周，届时酒店行业又将迎来“一波高峰”，酒店价格预期“回归高位”，酒店人可充分利用近半个月的“平淡期”进行复盘总结和提升筹备，以更加优质的产品和服务抢夺假日市场客源，实现酒店经营业绩的再度攀升！
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《迈点研究院》 作者： 张菁
1.月度动态：“双节”和亚运的影响下，酒店预订量暴增
“亚运+”经济火热，杭州、宁波等办赛城市酒店预订量暴增：浙江省内的宁波、温州、湖州、绍兴、金华，旅游热度在近期持续攀升，平台旅游产品预订增幅环比超过84%。长假激发出游需求，热门目的地酒店预订暴涨：截至9月15日，去哪儿平台上，国内热门酒店预订量同比2019年增长514%。其中，北京、杭州、武汉、上海、重庆、成都、长沙、西安、南京、广州“十一”酒店提前预订量同比2019年增长超3倍，北京居于首位，增幅达5.4倍，杭州、武汉增幅达4.8倍、4.5倍，居于二、三名。
2.品牌开业签约：本月国际高端、轻中端酒店开业签约数额突涨
品牌酒店开业：据迈点研究院不完全统计，2023年9月新开业185家酒店，类型横跨全品类。酒店类型占比上，中高端酒店最多，50家；其次是中端酒店，38家；经济型酒店以32家的数量排名第三；然后是轻中端酒店29家、国际高端酒店16家、国内高端酒店11家、精品民宿7家以及奢华酒店2家。
酒店品牌签约：据不完全统计，2023年9月中国酒店市场新签约项目147家。品牌类型上，中高端酒店签约55家数量最多，轻中端酒店签约27家，精品民宿签约24家，经济型酒店签约22家，其次是中端酒店签约10家、国际高端酒店签约8家、国内高端酒店签约1家。
总结展望
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3.品牌拓展更新：酒店合作拓展新构架，两大品牌拓宽新市场
酒店战略合作：锦江与丽笙合作，推出全新业务架构"锦江丽笙酒店"；南京金陵酒店管理有限公司与上海宝冶集团有限公司南京分公司签订战略合作协议，双方将共同推进多产业链合作，合力开创高质量发展新局面。
市场拓展方面：柏高酒店以品牌实力开拓江门新会酒店市场；温德姆酒店集团持续扩大在华拓展步伐，大理洱海公园浩枫温德姆酒店以及长沙梅溪湖浩枫温德姆酒店两店首开。
4.酒店资产交易：高价拍卖酒店数额飞涨，环比增长340%
据迈点研究院不完全统计，2023年9月，共有39家酒店拍卖，其中拍卖价格在亿
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酒店人事任命：据迈点研究院不完全统计，2023年9月共有23位高管履新，其中涉及四季酒店集团、中旅酒店、万豪酒店、万达酒店等数个奢华、高端酒店集团及品牌。
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元以上酒店22家，拍卖价格在5000万元-1亿元酒店8家，拍卖价格5000万元以下9家，截至发稿，共有2家酒店成交。
5.企业营收情况：酒店行业发展差异性大，市场重视程度仍需加强
9月共录入6家酒店集团发布的半年度财报数据，从营收同比与净利润同比数值来看，酒店行业上半年的发展差异性较大，部分酒店出现回暖现象，表明疫后酒店市场的打开度仍需进一步强化。
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以下是迈点研究院独家发布的“2023年9月酒店品牌影响力100强榜单”。本月，维也纳酒店、麗枫酒店、锦江酒店、希尔顿欢朋酒店、希尔顿酒店、洲际酒店、亚朵酒店、汉庭酒店、7天酒店、喜来登酒店进入榜单前十，本月100强榜单中，共有46个品牌排名环比上升，数额环比未发生变化，46个品牌环比下降，数额环比下滑9.80%，8个品牌酒店排名保持稳定，该数据表明9月酒店品牌影响力呈现稳定上趋状态。
百强榜单
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2）酒店类型细分榜单
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1. 酒店品牌类型分布
品牌数量维度分析：9月中高端酒店、轻中端酒店、中端酒店、国际高端酒店四大类型呈现增长趋势，环比增长分别为1.02%、2.25%、0.23%、1.12%，其中轻中端酒店本月增长最为迅猛，这表明轻中端市场逐步崛起。
品牌指数均值维度分析：国际高端酒店为本月增长榜首，环比上升1.60%，为排名第二的2倍。轻中端酒店为本月末位，环比下降0.90%，这表明本月轻中端酒店对品牌指数的重视程度有所下滑。
1）酒店类型分布与品牌指数
品牌细分榜单
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2）酒店区域细分榜单
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2. 酒店品牌区域分布
品牌数量维度分析：本月，全国、华东、全球三大区域仍然保持前三，且数额上持续增长，尤其是全国，仅在9月内品牌数量增长多达5个，环比增长0.79%，依旧位列第一。这表明优质区域酒店品牌本月发展事态良好。
品牌指数均值维度分析：除全球品牌指数（1.47%）增长迅猛外，有近55.56%的区域（西南、华中、华北、全国、西北）酒店出现环比下跌现象，这表明本月区域品牌打造力度远低于实际需求，有待强化。
1）酒店区域分布与品牌指数
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2）酒店主题细分榜单
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3. 酒店品牌主题分布
品牌数量维度分析：本月电竞酒店（5.88%）、度假酒店（1.71%）、生活方式酒店（1.09%）环比均呈现一定程度的增长，尤其是电竞酒店本月实际数额突涨，这表明休闲舒适类酒店在近段时间市场需求量有所提升。
品牌指数均值维度分析：新兴主题酒店环比发展呈现阶梯式现象，潮牌酒店、美学酒店、社交酒店、养生酒店呈现增长状态，环比分别增长4.09%、2.92%、2.81%、2.22%，生活方式酒店、文化酒店、设计师酒店、情侣酒店呈现下降状态，环比分别下滑0.08%、0.12%、0.27%、0.34%。这表明目前酒店市场对潮牌酒店、美学酒店、社交酒店、养生酒店这四类重视程度较高。
1）酒店主题分布与品牌指数
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1.品牌指数分析
9月百强榜单和整体酒店品牌指数数据如下，TOP100品牌指数均值为381.06，环比上升1.47%；整体酒店品牌指数均值为167.42，环比上升0.15%。从数据上看，整体数值增长幅度相较于8月份而言，相对放缓。这一现象，主要是由于“暑期旅游热潮消退”和“双节旅游热潮初步呈现”两大因素的影响导致的。
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品牌指数细分
2.品牌指数维度分析
通过下图数据可知，TOP100酒店维度均值分别为媒体指数（213.73）、点评指数（83.83）、运营指数（44.50）、搜索指数（38.99），所有酒店维度均值分别为媒体指数（152.70）、点评指数（7.01）、运营指数（5.07）、搜索指数（2.66）。由数据可知目前酒店行业在媒体运营方面重视程度高，尤其以万达颐华酒店和凯悦酒店环比增长率最为突显，分别为22.93%和23.91%。
榜单数据说明
“2023年9月酒店品牌影响力(MBI)100强榜单”数据来源于迈点品牌指数MBI，根据9月迈点MBI八大旅游住宿业品牌类目中的1912个品牌数据汇总统计而成。具体说明如下：
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1.迈点品牌指数MBI（旅游住宿业品牌部分）说明
迈点酒店品牌指数（MBI）主要从搜索指数、点评指数、运营指数、媒体指数4个维度分析品牌在互联网和移动互联网的影响力。迈点研究院自主开发的“迈点品牌指数监测系统” Meadin Brand Index Monitoring System（MBIMS）提供的一项免费数据分析服务。
计算公式：MBI=a*SI+b*CI+c*OI+d*MI
（1）搜索指数（SI）：一段时期内，品牌关键词在主流搜索引擎中正面搜索频次的加权和。
（2）点评指数（CI）：一段时期内，用户对于该品牌下酒店/客栈/民宿在OTA网站的点评累计情况。
（3）运营指数（OI）：一段时期内，品牌在互联网和移动互联网运营情况，如微博、微信等。
（4）媒体指数（MI）：一段时期内，大众媒体和行业媒体报道中与品牌关键词相关的正面新闻数量。
2.统计时间：2023年9月1日-2023年9月30日
3.监测范围：奢华酒店、国际高端酒店、国内高端酒店、中高端酒店、中端酒店、轻中端酒店、经济型酒店、精品民宿等八大类目的1912个市场主流旅游住宿业品牌。
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酒店高端建材解决方案提供商
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