内部资料 免费交流
Jan 2024.01
希尔顿酒店集团中国区业主协会/华希荟酒店精英俱乐部 联合出版
8
华希荟酒店精英俱乐部
华希荟内刊
第 8 期电子季刊
希尔顿酒店集团中国区业主协会
China Hotel Elite
Member Club
希尔顿集团发布2023年第三季度全球业绩
一“字”祝福 | 最“短”创意新年祝福
【华希荟优选】
酒店创收新机会-“宫里过大年”故宫观唐为年货赋能，传承中国传统文化
精彩回顾 | 线上微课堂《预算季的焦点问题探讨》
Copyright Page
版权页
Organizer 主办单位
希尔顿酒店集团中国区业主协会
华希荟酒店精英俱乐部
内部资料，免费交流
Publisher 总编辑 藏晓安
Deputy Publisher 副总编辑 唐振中 邹敏 戴玉
Editor-in-chief 主编 李欣伟 夏丹琦
8
华希荟内刊
第 8 期电子季刊
总 21 期
2024.01
地址：广东省深圳市福田区新洲路3099号绿景酒店七楼
邮编：518000
电话：0755-82543930
邮箱：hoac2015@126.com
本刊所载文字和图片未经许可，不得转载或编辑
002
COPYRIGHT I 版权页
微信公众号：華希薈
003
CONTENT I 目录
商海拾贝
目录 Content
专题分享
065《中国酒店的资产重组和变革》
分享者：赵祥龙先生 & 陈金玲女士
071《市场赋能中国文旅酒店资产提质增信 》
分享者：曹俊先生
079《澎润2024酒店业展望与十大趋势报告 》
分享者：韩志广先生
160 上海康跃化工科技有限公司-康星
164 上海科驭健康科技有限公司
166 HBI 进口瓷砖全球严选
004
CONTENT I 目录
168 JOIN US | 加入我们
096《酒店资产管理专业的当前概况》
分享者：柘辉先生
120 《2023年三季度酒店集团财务分析报告》
分享者：邢晶晶女士
132 《2023年11月中国酒店业发展报告》
分享者：张菁女士
行业智库
005
CONTENT I 目录
目录 Content
业主协会专栏
008 一“字”祝福 | 最“短”创意新年祝福
028 “龙腾盛会，辉煌启航”尾牙宴
035 希尔顿集团发布2023年第三季度
全球业绩
042 希尔顿集团荣登“全球最佳职场”
榜首
150 华希荟优选介绍
153 北京市荣鑫源食品有限公司
【华希荟优选】-酒店创收新机会-“宫里
过大年”故宫观唐为年货赋能，传承中
国传统文化
049 精彩回顾 | 线上微课堂
《预算季的焦点问题探讨》
分享者：柘辉先生、曹俊先生、
吴永验先生
054《预算审核要领 》
分享者：柘辉先生
华希荟微课堂
006
OPENING 卷首语
007
OWNERS ASSOCIATION COLUMN I业主协会专栏
希尔顿大中华区及蒙古 总裁
钱 进
新
一字祝福寓意：
辞旧迎新，共启新程。面对新市场新机遇，开启新发展新里程。
作为国际酒店品牌进入上海酒店业最早的参与者、希尔顿集团大中华区及蒙古总裁钱进先生在2024年新年伊始之际，给希尔顿酒店集团中国区业主协会会员、华希荟酒店精英俱乐部祝协会会员、华希荟会员以全体酒店同仁送来了新鲜出炉的新春祝福。
一“字”祝福
最“短”创意新年祝福
OWNERS ASSOCIATION COLUMN
业主协会专栏
008
OWNERS ASSOCIATION COLUMN I 业主协会专栏
009
OWNERS ASSOCIATION COLUMN I 业主协会专栏
律回春见，新元肇启。希尔顿酒店集团中国区业主协会（下称协会）成立8年以来，不断发展壮大，持续公益属性，以学习和共同进步为办会宗旨，多年来获得了酒店业界同仁的普遍认可，行业影响力彰显。时光荏苒，初心未变！2024年协会将以“坚持品质，持续精进”为主题，持续为会员单位赋能。
辞旧迎新之际，协会秘书处策划了策划了“2024年希尔顿业主协会史上最“短”创意新年祝福募集活动”，协会荣幸地邀请到协会部分领导层、协会部分顾问以及导师等，用一个“字”为会员们送新年祝福。
藉此辞旧迎新的机会，感谢兄弟姐妹们一如既往的支持和信任！希尔顿酒店集团中国区业主协会和华希荟酒店精英俱乐部祝协会会员、华希荟会员以全体酒店同仁元旦快乐！2024年龙年开门红，身体生龙活虎，万事龙凤呈祥、遇事龙情盛意，新年龙气冲天！
一“字”祝福
最“短”创意新年祝福
010
OWNERS ASSOCIATION COLUMN I 业主协会专栏
011
OWNERS ASSOCIATION COLUMN I 业主协会专栏
012
OWNERS ASSOCIATION COLUMN I 业主协会专栏
013
OWNERS ASSOCIATION COLUMN I 业主协会专栏
014
OWNERS ASSOCIATION COLUMN I 业主协会专栏
015
OWNERS ASSOCIATION COLUMN I 业主协会专栏
016
OWNERS ASSOCIATION COLUMN I 业主协会专栏
017
OWNERS ASSOCIATION COLUMN I 业主协会专栏
018
OWNERS ASSOCIATION COLUMN I 业主协会专栏
019
OWNERS ASSOCIATION COLUMN I 业主协会专栏
020
OWNERS ASSOCIATION COLUMN I 业主协会专栏
021
OWNERS ASSOCIATION COLUMN I 业主协会专栏
022
OWNERS ASSOCIATION COLUMN I 业主协会专栏
023
OWNERS ASSOCIATION COLUMN I 业主协会专栏
024
OWNERS ASSOCIATION COLUMN I 业主协会专栏
025
OWNERS ASSOCIATION COLUMN I 业主协会专栏
026
OWNERS ASSOCIATION COLUMN I 业主协会专栏
027
OWNERS ASSOCIATION COLUMN I 业主协会专栏
028
OWNERS ASSOCIATION COLUMN I 业主协会专栏
029
OWNERS ASSOCIATION COLUMN I 业主协会专栏
此次活动邀请到了来自大湾区希尔顿业主协会会员、华希荟酒店精英俱乐部会员、希尔顿业主协会顾问、华希荟酒店精英俱乐部导师、希尔顿业主协会战略合作伙伴等共计40余位嘉宾出席。别开生面的尾牙联谊活动已经是希尔顿业主协会、华希荟酒店精英俱乐部每年都会举办的传统节目，活动能得以圆满举办离不开各位的支持和信任，感谢各位拨冗参与活动，也感谢为活动做出贡献的同仁。
此次尾牙联谊活动上由希尔顿业主协会会长藏晓安先生、希尔顿业主协会战略合作伙伴进行了最新的华希荟优选项目的发布和讲解。晚宴同时还有激动人心的抽奖活动。无论是旧友，还是新交，气氛友好热烈。晚宴活动中大家既联络了感情，又加深了友谊，同时还能了解到华希荟优选的诸多赋能项目，收货满满，满载而归。晚宴自始至终一直杨溢着欢声笑语、喜庆祥和的热烈气氛。
2024年1月19日晚，希尔顿酒店集团中国区业主协会（下简称“协会”）及华希荟酒店精英俱乐部联合举办的"龙腾盛会&辉煌起航"尾牙联谊畅叙活动在福田区深圳绿景酒店圆满举行。
尾牙联谊
030
OWNERS ASSOCIATION COLUMN I 业主协会专栏
031
OWNERS ASSOCIATION COLUMN I 业主协会专栏
032
OWNERS ASSOCIATION COLUMN I 业主协会专栏
033
OWNERS ASSOCIATION COLUMN I 业主协会专栏
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OWNERS ASSOCIATION COLUMN I 业主协会专栏
035
OWNERS ASSOCIATION COLUMN I 业主协会专栏
希尔顿集团发布2023年第三季度
全球业绩
日前，希尔顿集团发布
2023年第三季度全球业绩
第三季度，全系统平均每间可供出租客房收入 (RevPAR)、调整后息税折旧及摊销前利润 (Adjusted EBITDA)和调整后每股收益 (Adjusted EPS) 均高于指导水平。
得益于各细分领域和区域市场增长的旅行需求，第三季度全系统入住率达到了疫情后的最高水平，全系统可比平均每间可供出租客房收入 (RevPAR) 在团体预订、休闲及商务旅行中均有增长，较 2022 年同期提高 6.8%，超出 2019 年同期 11.4%。
本季度，亚太区域市场 RevPAR 较 2022 年同期提高39%。中国市场 RevPAR 较 2022 年同期提高38%。
036
OWNERS ASSOCIATION COLUMN I 业主协会专栏
037
OWNERS ASSOCIATION COLUMN I 业主协会专栏
本季度，希尔顿集团全球新增签约 35,500 间客房。截至第三季度，希尔顿集团的签约项目规模为 3,190 家，签约客房数量为 457,300 间，达到历史新高。签约项目遍布 119 个国家和地区，其中 29 个国家和地区属于集团旗下酒店品牌首次入驻；全球签约客房中，近一半已经开工建造，在建客房数量领先国际酒店集团。
本季度，希尔顿集团全球新开业 107 家酒店，新增 15,700 间客房，实现 14,300 间客房数量净增长，较 2022 年同期增长 22%，较第二季度增长 12%。
全球发展亮点
038
OWNERS ASSOCIATION COLUMN I 业主协会专栏
039
OWNERS ASSOCIATION COLUMN I 业主协会专栏
积极势头一直延续至10月，10月初华尔道夫酒店及度假村品牌的首个独立住宅项目——位于美国佛罗里达州的Waldorf Astoria Residences Pompano Beach酒店项目宣布签约。
第三季度，希尔顿荣誉客会继续成为全球增长最快的客户忠诚度计划，会员数量达到 1.73 亿，较 2022 年同期增长 19%。
第三季度备受关注的开业酒店包括：
全球发展亮点
第三季度，希尔顿集团旗下生活方式品牌酒店持续拓展，迎来生活方式品牌的第 50,000 间客房和第 300 家酒店。其中包括 Tempo by Hilton 品牌的全球首秀——于美国纽约时代广场启幕迎客。
此外，美国佐治亚州萨凡纳首家希尔顿格芮精选酒店 The Drayton Hotel Savannah, Curio Collection by Hilton 、位于美国田纳西州纳什维尔的希尔顿启缤精选酒店 The Bankers Alley Hotel Nashville, Tapestry Collection by Hilton 和纽约第二家希尔顿摩庭酒店 Motto by Hilton New York City Times Square 均于第三季度开门迎客。法国南部首家希尔顿嘉悦里酒店Canopy by Hilton Cannes 于戛纳开业，进一步拓展该品牌在欧洲的布局。
The Drayton Hotel Savannah, Curio Collection by Hilton
Tempo by Hilton Times Square
Waldorf Astoria Residences Pompano Beach
中国发展亮点
持续深化大湾区布局和拓展品牌矩阵
珠海希尔顿酒店
毗邻澳门通关口岸，与澳门隔江相望，坐享壮丽的澳门湾景观。
珠海希尔顿酒店
040
OWNERS ASSOCIATION COLUMN I 业主协会专栏
041
OWNERS ASSOCIATION COLUMN I 业主协会专栏
广州白云机场希尔顿花园酒店
持续深化大湾区布局和拓展品牌矩阵
广州白云机场希尔顿花园酒店
布局大湾区核心枢纽机场，商务和休闲游宾客出入境及中转的理想下榻之选。
如皋曙光希尔顿逸林酒店
首次进驻风景如画的"长寿之乡"。
如皋曙光希尔顿逸林酒店
雅安正黄希尔顿逸林酒店
雅安正黄希尔顿逸林酒店
“熊猫之乡”迎来首家希尔顿逸林酒店。
成都双流机场希尔顿欢朋酒店
第三季度，希尔顿欢朋品牌迎来新开业酒店 21 家，累积开业酒店覆盖全国所有省份及直辖市，接待超 3,000万宾客。
第三季度，希尔顿惠庭品牌喜迎 6 家酒店开业，于不同热门目的地满足注重性价比的宾客所需。
贵阳观山湖希尔顿惠庭酒店
文案源自：
希尔顿集团视野
042
OWNERS ASSOCIATION COLUMN I 业主协会专栏
043
OWNERS ASSOCIATION COLUMN I 业主协会专栏
日前，希尔顿集团
在《财富》杂志和卓越职场®研究机构
共同发布的“全球最佳职场”榜单中荣登榜首
并成为这一权威榜单历史上
首家夺冠的酒店管理公司
希尔顿集团荣登“全球最佳职场”榜首
截止2023年，希尔顿集团已连续八年入选“全球最佳职场”榜单。自2016年首次入选以来，希尔顿集团持续不断打造卓越的职场文化，坚定致力于创造包容并以企业宗旨为导向的职场环境，为全球46万名团队成员提供成长机会，并支持其蓬勃发展。
希尔顿集团全球总裁兼首席执行官
克里斯托弗·纳塞塔
Chris Nassetta
“希尔顿集团的创始愿景：让世界充满阳光和温暖，让宾客感受到‘热情好客’将我们遍布全球的46万名团队成员团结聚合在一起。这一愿景始于一个多世纪前，康莱德·希尔顿先生相信旅行可以让世界变得更美好，他以‘热情好客能够成为一股向善力量’的崇高理念创立了希尔顿集团，并鼓励我们大胆思考、行动和梦想（Think big, Act big, Dream big）。今天的荣誉是我们全球团队成员践行这一愿景的例证，正是他们的悉心奉献和热情好客，让希尔顿集团成为世界上最卓越的职场。”
希尔顿集团致力于创造包容的企业文化，在团队成员个人和职业发展的每个阶段给予支持与帮助，并鼓励他们在工作中实现真实的自我。此外，希尔顿集团为所有团队成员提供业界具有竞争力的福利，其中包括通过广受欢迎的“Go Hilton”团队成员旅行计划提供的旅行折扣。
榜单发布当日，希尔顿集团及希尔顿全球基金会也宣布将启动“Hilton Cares”项目，为有志于在酒店业发展的团队成员和社区成员提供总额达50万美元的奖学金和财务援助。该计划将于2024年初接受申请。
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OWNERS ASSOCIATION COLUMN I 业主协会专栏
045
OWNERS ASSOCIATION COLUMN I 业主协会专栏
希尔顿集团在旗下酒店和集团办公室不断寻求创新举措为灵活办公提供便捷和支持，致力于通过多样化的机制，实现让团队成员感受到支持和关怀的价值主张。
希尔顿集团首席人力资源官
劳拉·富恩特斯
Laura Fuentes
“在希尔顿集团，我们致力于打造以人为本的职场体验，让我们的团队成员感受到被关注、受欢迎，并获得身处伟大事业的归属感。这份荣誉强化了我们帮助团队成员实现自我潜能的职场文化，这同时也是我们共同的追求和创造。”
四大支柱构筑“最佳职场”
希尔顿集团围绕四大支柱，营造全面人性化的工作体验：
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OWNERS ASSOCIATION COLUMN I 业主协会专栏
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OWNERS ASSOCIATION COLUMN I 业主协会专栏
这一荣誉是希尔顿集团来自124个国家和地区的团队成员积极反馈的结果。除了位列“全球最佳职场”榜首，希尔顿集团今年还被评选为“美国最佳女性职场”，并且于多个国家的“最佳职场”评选中位列榜首，其中包括中国、阿根廷、奥地利、多米尼加共和国、法国、印度、意大利、秘鲁、葡萄牙、瑞士和乌拉圭。自2016年以来，希尔顿集团已在超过450个卓越职场榜单上获得认可。
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HUAXIHUI MICRO CLASSROOM I 华希荟微课堂
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HUAXIHUI MICRO CLASSROOM I 华希荟微课堂
华希荟微课堂
HUAXIHUI MICRO CLASSROOM
2023年11月2日下午，以《预算季的焦点问题探讨》为课题的华希荟线上微课堂培训圆满举办。
本次培训由希尔顿酒店集团中国区业主协会（以下简称“协会”）主办，课程邀请到3位业内资深专家，同时也是希尔顿酒店集团中国区业主协会特聘顾问、华希荟酒店精英俱乐部资深导师。线上微课堂由全球酒店资产经理人协会中国分会常务理事、珠海科技学院旅游学院客座教授柘辉先生为会员主讲，全球酒店资产经理人协会中国分会创始理事、财务长曹俊先生和深圳深业酒店管理有限公司总经理吴永验先生一起进行了精彩分享。
每年10月-11月是酒店行业预算季。如何审核管理集团或者管理方提交的预算是科学的，是客观的，符合新的发展趋势的，如何看待2024年酒店行业新的市场，新的变化，对做预算的影响是什么？是很多会员关心的问题。秘书处直播前收集了很多会员提出的问题，直播课上，专家们一一为会员们解惑。
1、如何看待明年的酒店市场
2、酒店预算的行业对标
3、预算审核的关键内容
4、预算审核的有效工具
公益直播精彩回顾
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HUAXIHUI MICRO CLASSROOM I 华希荟微课堂
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HUAXIHUI MICRO CLASSROOM I 华希荟微课堂
柘辉先生
曹俊先生
吴永验先生
藏晓安先生
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HUAXIHUI MICRO CLASSROOM I 华希荟微课堂
来自华希荟酒店精英俱乐部、希尔顿酒店集团中国区业主协会内部酒店高层管理人员、投资方、业主代表会员、产业链优质供应商合作伙伴等众多相关企业骨干参加培训，直播观看总量超1500人次，点赞数量超4000次。直播期间，学员们全程积极参与，并给予了高度评价。直播结束后，直播回放观看人次也一直在持续增加。
战略合作伙伴冠名商
1、康星-专注清洁消毒50年。
2、COUCOQ 科驭-精智健康生活探领者。
3、HBI-进口瓷砖全球严选。
4、荣鑫源- 高端定制三季食品（月饼、粽子、年货）。
华希荟线上微课堂是希尔顿酒店集团中国区业主协会和华希荟酒店精英俱乐部联合孵化成熟的线上酒店领域公益培训直播课程平台，已得到涉及法律、运营管理、酒店设计建设、品牌、数据化赋能等近六十位各领域专家的公益支持，根据协会排期情况会不定期的线上直播涉及酒店不同领域专业视角知识传授及分享，协会自2017年推出华希荟线上微课堂培训活动以来已举办超过50场线上公益培训课程，广受会员单位好评，华希荟线上微课堂已成为协会会员线上学习和培训交流的重要平台。
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HUAXIHUI MICRO CLASSROOM I 华希荟微课堂
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HUAXIHUI MICRO CLASSROOM I 华希荟微课堂
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HUAXIHUI MICRO CLASSROOM I 华希荟微课堂
专题分享
SPECIAL TOPIC SHARING
即将到来的2024年对于中国酒店业将是高度不确定的一年，就像疫情结束并没有带来酒店资产重组的高潮那样，2024年是否会出现中国酒店资产的重组高潮依然难以预料，这关键的变量除了宏观经济政策之外，还有行业的基本变量：酒店资产的收益(ROA) 水平。
关于ROA，基本是由市场决定的，而整个的2023年，中国酒店市场有着一个重大的缺席者：海外游客，所以整个2023年的中国酒店资产收益再回复的过程中似乎总显得动力不足，事实上我们只要看一下旅游市场的基本情况就会发现，入境市场的缺失确实使得中国酒店资产的收益增长动力部分缺失。
065
SPECIAL TOPIC SHARING I 专题分享
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SPECIAL TOPIC SHARING I 专题分享
专题分享
SPECIAL TOPIC SHARING
中国酒店资产的价值重塑和挑战
作者：赵祥龙&陈金玲
消费市场和资本市场的变局
依据文旅部的统计数据：2019年之前中国全国入境游客更是达3000-3200万，每年由入境游渠道直接贡献的收入达1270-1313亿美元，接近万亿人民币，占我国旅游总收入的15%。，但是依据不完全统计整个2023年入境游客人数仅仅是正常
066
SPECIAL TOPIC SHARING I 专题分享
年份的10%，这意味着这个市场大致超过15%的酒店市场住宿需求缺失（因为住宿消费是入境游客最主要的消费项目），所以尽管2023年的酒店市场基本上恢复到2019年的全年平均水平的70-80&，部分城市或者旅游目的地甚至超过100%，但是依然不足以填补这万亿市场的空白，这其实就是整个中国酒店市场确实的一个重要的恢复动力。中国酒店市场不能失去这个入境市场的住宿需求。也就是说中国酒店市场的国际化始终是驱动中国酒店是长发发展的关键动力之一，间接的，中国酒店市场的资产和品牌必将面临国际化的考验。
最近商务部连续发文，准备再次申请加入CP-TPP (《全面与进步跨太平洋伙伴关系协定》)这是继2021年6月，2022年8月之后，准备第三次申请加入该项协定，该协定和WTO 贸易规则的最大不同在于， WTO 框架下的世界贸易协定是以货物贸易为主导，CP-TPP《全面与进步跨太平洋伙伴关系协定》还将涵盖服务贸易，技术和知识产权贸易，乃至资本管制，劳工政策等多项新的贸易规则，这导致如果中国准备加入《全面与进步跨太平洋伙伴关系协定》，必将在知识产权保护，以及服务贸易便利（旅游属于服务贸易），劳动力政策等方面有着重大的政策改革，这将全面的改变当下中国旅游酒店市场的竞争规则和格局，竞争的国际化不仅仅不会减弱，相反还会进一步强化，因为中国酒店市场是全球酒店集团的必争之地，同样的融入全球酒店市场也是中国酒店市场必然的选择。
在资本市场上，全球资本市场按照ESG策略选择投资标的成为一种风潮，按照联合国的UN-PRI(负责任投资原则)缔约的投资机构超过8000家，管理资产120万亿美元，资本超过40万亿美元（截止2023年6月的数据），中国也是缔约国，相应的管理资本超过7000亿元人民币，资产达到20000亿元），同时，中国国有资产管理委员会在2023年7月下文，要求央企控股的上市公司在2023年度实现ESG报告全披露。
067
SPECIAL TOPIC SHARING I 专题分享
在南太平洋上有一个科隆群岛，也叫加拉帕戈斯群岛，因为地处偏僻，远离大陆（距离最近的厄瓜多尔海岸还有1100公里），赤道穿越群岛中部，但是受到秘鲁寒流的影响，群岛干旱而凉爽，但是不小心进入的物种确面临完全不同的生态环境（陆上动物中本地特有物种占据绝对优势，科隆群岛的特有物种与地球上的任何地方相比都稳居最高水平，大约80%的陆地鸟类，爬行动物和陆地哺乳动物的97%，而植物的30%以上都是当地特有的。），这使得意外来到这个岛上的生物需要极端适应这里的环境才可以存活，作为一项副产品，这里的物种在保存自己特点的同时基本上丧失了到其它生态环境中展开竞争的能力（系统输出能力的丧失，本质就是内卷的负效应之一，简单来说就是内战内行，外战外行）。
日本学者，也是日本前财政部长榊原英资于2008年在其《强势日元符合日本国家利益》中第一次阐述了这个观点和概念，说的是日本的很多企业存在仅仅适应日本市场而国际化市场基本无能或者低效的问题。商业上使用了加拉帕戈斯效应（Galapagosization）一词，特指：指在孤立的 市场环境 下，独自进行“最适化”，而丧失和区域外的 互换性 ，面对来自外国的适应性和生存能力高的品种，最终陷入被淘汰的危险的现象。
这一现象的竞争悖论真好是：如果面对外来商业生态物种的降维打击，本地商业生态失去自认为最了解的市场很可能是一个短暂的时间问题，本土市场在原生商业模式下的竞争优势可能正好成为自身市场竞争策略的路径依赖或者说商业模式的系统性弱点。
借助这个加拉帕戈斯效应，我们会发现当下民族酒店品牌的繁荣和高度细分化是否存在这种商业模式上的系统性BUG，因为除了本国资本投资的资产，
中国酒店业的系统性风险
综合以上，从市场，政策，资本三个维度看，2024年的中国酒店资产将面临深刻的改变，这种改变不仅仅是资产价格的调整，也将是行业生态的深刻变化，尽管这种变化短期难以决定中国酒店资产的价值，但是一旦形成趋势，中国酒店资产必将面临这些外部市场和政策因素的考验，某种意义上，跟随和适应这些改变还将使得中国酒店资产的收益水平继续承压。这也是中国酒店资产挂牌很多，成交不足5%的深层次原因。
068
SPECIAL TOPIC SHARING I 专题分享
069
SPECIAL TOPIC SHARING I 专题分享
中国酒店品牌的海外输出是微不足道的，如果国际品牌在中国市场投放新的品牌，并采用新的商业模式进行扩张，那么中国酒店品牌这一软资产的核心竞争力为何？这是一个必须回答的关键问题。
间接的从2008年之后，外资（包括港资和瞧资）在中国酒店资产上的投资就不打在市场上被听说，但是借助房地产业的繁荣，中国酒店资产的狂飙突进的十年大致奠定了中国酒店资产存量的60-70%，为什么外资不再投资中国酒店资产？是中国市场的特色还是中国酒店市场存在结构性的风险，这其实就是过去3-5年一直被讨论但是一直没有确定答案的问题，我想中国酒店市场和酒店投资人的加拉帕戈斯效应应该是原因之一。
中国酒店资产价格和重组成本的挑战
一个现金流可能为负值的过程，持有酒店资产不仅仅不足以支付财务成本，还需要补贴现金才可以继续持有这项资产，这种不断的失血过程，使得酒店资产陆续被业主挂上货架。
我们知道，在过去市场经济发展的五百多年里，伴随着地理大发现的进程，全球化进程使得这个世界逐渐的在经济和生活上融为一体，这就使得同一类型的资产其资产收益水平必将趋于一致，这就是市场这个看不见的手所发挥的资源配置作用，因此酒店资产的ROA水平不足以支付利息的情况只有两个原因：资产价格过高（估值水平的分母过大），市场高度萎缩（分子太小），除了提高资产市场收益之外，资产价格回调是必然的市场过程，因为资本投资有另外一个特定就是：机会成本，出于逐利的需要，在一个资产组合所面临的风险水平趋于一致的情况下，ROA的平均水平一直是资本投资的首要参考条件。
就操作技术路径来说，酒店资产是重资产投资，资产重组面临较高的门槛，因此杠杆收购是酒店资产重组的重要前置条件，在没有金融资本系统支持的背景下，酒店资产交易难于完成是不争的事实，同时ROA 水平低于利率平均水平的情况下，杠杆收购基本上不具备启动条件。在这个角度看，中国酒店资产的平均ROA 水平超过市场平均利率水平是中国酒店资产开启杠杆并购的关键触发点。在宏观经济金融政策进入降准，降息的预期之下，2024年可能会有一个酒店资产重组的风潮，这个风潮对应的风险就是，之前中国酒店资产证券化过程中指向酒店资产估值水平可能会带来债务违约风险，这个风险部分的抑制了以商业银行为代表的金融机构发放并购贷款的信心。
伴随着中国房地产行业的结构性调整，加上酒店资产自身相对较弱的现金流创造能力，以及在资产端作为抵押物所对应的高估值，这种剪刀差使得持有酒店资产已经成为一个高成本的持有物业，亦即酒店资产所产生的现金流不足以覆盖对应的抵押贷款的利息，在房地产企业自身流动性紧张的背景下，持有酒店就是
070
SPECIAL TOPIC SHARING I 专题分享
071
SPECIAL TOPIC SHARING I 专题分享
中国酒店业的发展是中国参与经济全球化的产物，也是中国最早开放的资本投资领域，某种意义上来说是全球化塑造了中国酒店业，也使得中国酒店业因此开启本土化的进程，这种本土化在适应中国市场的同时，使得中国酒店业及其资产在过去四十年的进程中具备了某种产业竞争力，遗憾的是在人口红利逐渐消散的当下，中国酒店业一直没有完成的产业集中度低，抵押化代替资产证券化的产业弱点将面临新的竞争压力，产业重组势在必行，如何完成突破将是一个长期的资产管理问题，也是行业必须直面的增长动力问题。笔者寄希望于2024年能在产业政策和市场开放性领域有新的制度突破和创新，否则整个行业多面临的市场风险和全球化冲击将使得整个产业付出更高的重组成本。
随着中国经济由高速增长转入高质量发展阶段，以存量投资改造为主要特征的中国文旅酒店面临新的机遇与挑战，而资产估值作为投资决策的基础成为热议话题引发业界关注，文旅酒店作为传统服务业的服务品牌价值对文旅酒店的资产估值影响不容忽视。下面就分享笔者对中国文旅酒店资产通过非财务价值提升投资者估值的思考。
中国经济已进入高质量发展的转型期，文旅酒店行业呈现由投资新建为主向存量资产交易转变的鲜明特征，因此追求稳定收益型投资回报将成为未来文旅酒店投资市场的共识。本文将从中国文旅酒店行业发展阶段和构建文旅资产的市场估值体系的两个视角，对提升文旅资产投资价值提供建议。
市场赋能中国文旅酒店资产提质增信
作者：曹俊先生
——对文旅酒店资产投资估值现状再思考
一、必须突破传统认知的天花板，打开价值投资的新天地
回顾中国文旅酒店行业的实践，我国的文旅酒店行业发展可以分为三个阶段，运营管理阶段、资产管理阶段、资本经营阶段，以三个相关的事件为标志，体现出中国文旅酒店行业发展的时代特征：
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SPECIAL TOPIC SHARING I 专题分享
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SPECIAL TOPIC SHARING I 专题分享
资产估值的逻辑是基于持续经营假设前提下，在特定时点（基准日）对资产价值的评定估算。
资产估值现行的方法主要有哪些——
现行传统的资产估值方法：成本法、市场法、收益法、清算法等四种。
成本法基于构建成本的复原重置成本和更新重置成本法，要注意区别于财务记账反映在账面的历史成本，未考虑技术进步与资金时间价值因素；成本法是以构建成本为基础，重置价格为依据的估值模型。也是新兴市场用得最多的方法。
市场法基于对标市场交易、修正现行市价的估值方法；又称相对估值法，是对标竞争组表现的比较模型，关键是对可比因素的修正，交易条件差异性调整，如：区域位置、交易时点、对价方式等等。
收益法基于对未来运营及退出收益折现的估值方法；又称绝对估值法，是对未来权益分配及变现的贴现模型，关键是贴现率（资本化率）的确定，适合于经营进入成熟期收入稳定可预测的资产估值。
清算法基于被迫终止经营资产可变现价格的估值方法。适用于破产资产拍卖和债务清偿的出让底价。通常是对于非货币性债务重组、破产重整等行为的资产交易基础。
之前文旅酒店行业对资产估值方法的理解过于简单粗暴，对资本化法的理解也过于教条。现金流量法的收入准确预测困难，历史数据难以反映客观现实，尤其是在经济转型期给估值提出了新的挑战，同时要注意的是科学的估值还应该是多种估值方法并用、相互验证的结果，才能与市场公允价值趋于一致。
• 以对外开放后北京建国饭店委托香港半岛品牌管理（1982年）为标志——国际连锁酒店品牌开始委托运营管理阶段，至今已超过四十年；
• 以全球酒店资产经理人协会中国分会（HAMA CHINA）成立（2014年）将酒店资产管理的理论与实践带给酒店行业为标志——酒店投资进入资产价值管理阶段，也已进入第十个年头；
• 以商业不动产投资信托公募REITs试点发行（2022年）为标志——文旅酒店投资将跨入资产资本经营阶段，即将开启文旅酒店资产证券化的元年。
二、不同的发展阶段关注的定量指标有所不同
• 运营管理关注的是经营能力指标——运营指标：ADR平均房价、OCC客房率、Revpar每间可售房收入、GOP营业毛利、管理费、业主回报及STR的对标指标：MPI市场渗透指数、ARI平均房价指数、RGI每间可售房收入指数等等
• 资产管理关注的是获利能力指标——人均创收和人均创利的人效、能源消耗占营业收入的比例的能效、每平米创造的收入和毛利的坪效、EBITDA息税折旧摊销前利润、经营现金流周转率、折旧摊销比率、税费比率、资本性投入回报率等等
• 资本经营关注的是投资价值指标——升值潜力：市盈率PE、市净率PB、市销率PS、市盈率相对盈利增长比率PEG、每股净资产、每股净利润、净资产收益率等等
资产管理的核心是关注公允价值的变化趋势，从资本市场投资的角度就是作为投资品进行以可变现净值为基础的市值管理。
三、中国文旅酒店的投资需要市场化的资产估值
科学的投资决策通常需要估值作为基础，何为资产估值？
四、充分认识资产估值存在的问题是破解难题的关键
文旅酒店行业资产估值存在的外部环境缺陷：——客观因素
相关交易案例少交易不公开；交易过程信息披露不充分；行业对标数据不完整；
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作者：赵祥龙
运营管理水平差异性大；资产管理意识缺位能力不够；对资本诉求 认识不足；从业人员知识结构单一；估值机构缺乏专业能力等等。
资产估值存在的认知误区：——主观因素
1、资产的价值反映内在价值与经济行为无关；
2、需要进行资产或股权交易才需要估值作为出让或受让定价基础；
3、资产估值的规范难以防止方法及取值的随意性而影响估值的结果；
4、估值的结果可以作为资产价值的长期参考依据，与基准日和时效性关系不大；
5、资产估值的委托方可以随意影响独立第三方估值机构的估值结果。
近期的文旅酒店项目寻求退出的报价及成交披露的信息同样存在误导市场的 问题，如华侨城上海置地挂牌出售上海宝格丽酒店项目的报价和金茂集团转让金茂北京置业股权北京威斯汀大酒店，这两家同属央企背景，出让底价必须经独立第三方评估机构估值，满足资产不低于历史成本的保值增值要求。——思考：如何实现交易底线要求与市场公允价值的统一，促进公开市场交易的进行。
资本市场赋能文旅酒店行业将如何颠覆对估值的认知？
如何理解？ 企业价值=财务价值+非财务价值 等式
要正确认识不同的管理视角对资产价值形成的贡献：运营管理是获得财务价值的基础；资产管理能够有效提升资产的财务价值；资本经营使非财务价值获得估值。
——非财务价值（表外因子量化）有哪些？ （例举）
对文旅酒店业而言，品牌及其管理赋能所体现为商誉的贡献可能被严重低估！
ESG（环境、社会、治理）作为衡量企业可持续经营能力的指标，关注企业非财务绩效的投资理念和评价标准，资本市场认可投资ESG可以带来超额收益。包括资源利用和环境保护，重视员工、社区和社会影响，社会责任和信息透明度的管理及执行
企业征信评级等构成的商誉，通过股权交易溢价体现。
数字化转型及数据资产量化，作为技术进步因素进入估值因子。
人工智能及大模型技术应用，对运营效率提升的预期贡献率。
公司治理体制机制对持续经营的风险管理，通过依法合规确保回报持续性及稳定性。从一票否决到比例量化。
重要的是资本市场将有效激活文旅酒店的非财务价值，从而提升投资者对行业预期的信心。
五、提升非财务价值是市场估值对接资本市场的有效途径
六、品牌价值塑造与估值方法
市场对品牌的认知通常通过知名度、美誉度、满意度和忠诚度来考量，所以会与其推广宣传的时长、力度、产品的质量、服务的信誉，还是品牌的文化内涵、国际品牌本土化策略的体现。
品牌作为无形资产的价值，在文旅酒店以委托管理和特许经营方式存在，对项目实体运营所带了的增值客观存在。
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作者：王卉阳
品牌作为无形资产，不能独立于实体资产存在，其估值方法通常采用割差法，就是将品牌管理所带来的增量收益作为估值定量的依据。
品牌 估值存在的认知误区：
1、将构建品牌的成本为基础进行估值——严重低估了品牌带来的增值功能；2、将品牌与管理理念及模式割裂开进行估值——难以体现后者与品牌协同的作用； 3、管理期间的奖励管理费和品牌特许使用费作为品牌估价基础——仅能反映单个项目的品牌价值存在片面性；
4、品牌的价值一定可以带来增值收益——不恰当的使用品牌可能成为负资产。
六、品牌价值塑造与估值方法
品牌作为无形资产，不能独立于实体资产存在，其估值方法通常采用割差法，就是将品牌管理所带来的增量收益作为估值定量的依据。
品牌 估值存在的认知误区：
1、将构建品牌的成本为基础进行估值——严重低估了品牌带来的增值功能；2、将品牌与管理理念及模式割裂开进行估值——难以体现后者与品牌协同的作用；
3、管理期间的奖励管理费和品牌特许使用费作为品牌估价基础——仅能反映单个项目的品牌价值存在片面性；
4、品牌的价值一定可以带来增值收益——不恰当的使用品牌可能成为负资产。
七、品牌价值在文旅项目传统估值方法中容易被低估
成本法估值是以目标资产的构建成本为基础的估值方法，基本上忽略了品牌账面构建成本之外的的品牌价值的影响。
市场法估值是以同类资产市场成交价格为基础的估值方法，很少考虑不同品牌间的价值差异性对目标资产的价值影响。
收益法估值是以目标资产未来收益预测的现值为基础的估值方法，不能完全避免由于未来品牌价值变动对目标资产价值的影响。
品牌价值赋能文旅酒店最有效的方式是作为非财务价值量化并入目标资产的估值，也能体现品牌提供者获取对价的合理性。
所以，无论是债务融资还是权益融资，资产估值都是金融机构和投资人关注的重点。随着中国文旅酒店资产证券化的进程，以债务融资为主的背景下估值体系及估值方式已不能满足公开市场频繁交易的要求，需要更专业化的估值机构和市场化的估值理论与实践。
八、当前文旅酒店资产管理如何服务于行业高质量
发展要求？
首先是观念上（实现三个）突破：一是从关注传统的运营管理为主向运营管理与资产管理并重的转变；二是从以财务报表数据为基础的传统估值方法向建立中国特色估值体系的转变；三是从注重投资端（业主）角度的发展模式转向关注资产的可变现机会（流动性）的转变。
中国文旅酒店行业作为典型的传统服务行业，具有收益稳定但成长性有限的特点（不为资本市场所看好），受经济周期和行业周期影响明显（投资者和投机者都喜欢），基于古典经济学的资本价值理论，财务价值不能完整体现其资产价值；建立在中国特色基础上的非财务价值纳入估值体系，将有利于提升资本市场对文旅酒店行业的市场估值。
九、资本市场赋能文旅酒店的方式
中国文旅酒店行业资产价值提升的途径：
基于消费者需求更精细化的运营管理——资产持有期间保持稳定现金流
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作者：王卉阳
基于会计假设下财务报表数据分析的理论分析——科学有效的财税规划
基于非财务因子的价值提升——可持续增长预期及风险管控
基于资本市场价值投资逻辑的市值管理——股权的可变现净值变动
基于资本市场的金融工具及衍生品的估值方法——流动性溢价带来的预期价值
中国文旅酒店行业正处于由运营管理和资产管理向资本经营转型发展的关键时期，迫切需要具有中国特色、文旅酒店行业特质、反映项目自身特点的估值体系及评价标准作为新一轮发展的基础，准确评价长期被低估的文旅酒店资产价值；主要方式是借助于不动产资产证券化工具（ABS、CMBA、类REITs及值得期待的公募REITs等不动产信托，也包括IPO上市），打通债务融资与权益融资的壁垒，实现实体资产资本化，提前实现预期收益。对于文旅酒店行业而言，关注价值投资，通过全生命周期的资产管理不断提升运营绩效，重塑具有中国特色的文旅资产估值体系，对接多层次资本市场，是化解历史形成的过度投资风险、提升核心竞争能力的重要途径。
随着文旅行业资产证券化时代的到来，需要资本市场潜在机构投资者对文旅行业运营及盈利模式有深刻的理解，同时文旅酒店行业的从业者也需要对资产管理及对接资本市场的投资逻辑要有更清醒的认识，这就需要专业第三方估值机构帮助投融资各方提供更精准的价值估算，有效推动文旅酒店资产的市场化流动，缩小不切实际的可变现价值期望，携手共进，迎接文旅酒店行业资本市场赋能时代的到来！
以上是笔者对文旅酒店行业估值与高质量发展问题的思考，欢迎业界同行交流指正。
曹俊先生
全球酒店资产经理人协会中国分会创始理事、财务长
文章作者
澎润2024酒店业展望与十大趋势报告
•中国今年仍处在经济恢复的关键一年，前三季度的GDP呈现倒“U”型，表现出疫情后经济快速恢复后进入稳定期，据IMF数据显示，中国上半年增速在世界各国中表现突出；
•各大机构对中国2024年GDP增速预测结果普遍表示，相对于2023年，2024年中国经济运行更为平稳，预测结果虽可观但与疫情前相比仍存在差异，明年经济整体或将以温和复苏为主态势。
趋势一：中国经济格局向好，但酒店行业仍需谨慎乐观
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作者：王卉阳
2024年，酒店人为什么仍需谨慎乐观？
•疫情后的“报复性”出游需求基本上已释放，需冷静看待复苏；
•澎润调研得到反馈，多数企业明年大概率将继续压缩预算；
•出境游虽逐渐复苏，但仍有部分消费者处于观望状态，明年出境游有望持续增长；
•经济下行，中产消费需要一定时间恢复元气；
•从今年的市场调研来看，澎润发现大多数酒店的营收情况存在“入住率”与“平均房价”难以兼顾的局面，由此可见酒店业整体尚未恢复至2019年水平。
澎润洞见
•澎润对酒店业整体营收预测保持谨慎乐观，2024年企业在延续这一商旅消费选择的同时，也会继续压缩预算的大趋势来实现降本增效的目标，市场整体呈现需求仍有不足，但恢复趋势良好的态势。
•“报复性”消费后的余热还能持续多久？如何最终实现“入住率”与“平均房价”的双恢复，还需看后续市场表现。
“报复性”出游的背后隐藏着什么？
* 消费者单程支出减少，消费能力呈下降趋势：据文化和旅游部数据统计，与2019年同口径相比，虽然2023年中秋节与国庆节期间出游人次上涨4.1%，但旅游收入同期仅增长1.5%；端午期间出行人数增长13%，但总消费下降了5%，考虑到物价因素，实际出游人均消费下跌约20%；
* 以较少的钱追求个性化体验：“特种兵”出游、周边游、City Walk等对交通、住宿成本更友好、价比高又具有个性化的出游体验收到消费者青睐。
高端酒店消费依然存在
* 虽然以短途游、CityWalk、“特种兵”游等 “穷游”的方式在继续发扬，但高端消费依然存在。
趋势二：消费回归理性，两极化趋势明显
2023年迎来“史上最火五一”，旅游热搜频现“售空”、“约满”等火爆词汇，“特种兵”出游、CityWalk等个性化出游方式的涌现，似乎营造出旅游市场全面复苏的盛
况。但澎润认为这一系列“报复性”出游的背后，实则反映出消费更为谨慎的趋势。
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SPECIAL TOPIC SHARING I 专题分享
作者：王卉阳
* 五一期间，高端酒店平均入住率94%，各项经营指标与2022年同期相比实现正增长，近70%酒店的总营收、平均房价、平均出租率、每间可供出租客房收入等指标同比增长超40%；
* 出境游订单上涨8倍，国际航线旅客运输量较2019年上涨23%。
数据来源：《2023年五一假期酒店经营数据分析报告》、中国民航局、携程数据
澎润洞见
消费者逐渐分化为两极，酒店的产品与服务设计也需进行相应的调整，品牌需要比以往更加聚焦与专注在自己的核心客群上，不断经营与维护好自己的“私域”；同时，面对新的经济下变得愈加谨慎的消费者，酒店需要在保持客房价格波动正常的前提下，优化自身的服务，突出酒店的差异点，为客人心中增添“不得不来”的理由。
* 企业的酒店消费普遍呈现出快捷、低配特征：数据显示，2023 年 1-7 月，三星级及以下酒店类型的消费金额占比高达 97.76%，同环比增速明显高于高端酒店，企业预算收紧为大趋势。以预算为驱动的商务市场，其平均房价在2024年可能依然存在瓶颈；
* 澎润调研发现，虽然市场对境外开放，但外籍客人尚未完全恢复；据公布数据，截止2023年上半年，外国人来华数量跌至疫情前的17.3%，下半年整体入境市场景气预期有所下降，此类客群对北、上、广、深的高端酒店影响较大，由此看来，2024年酒店营收的回升可能较为缓慢；
* 生活方式商务、休闲商务概念开始崛起：酒店的功能主要在于住宿，而随着时代与客群需求变化，酒店空间变得更多元、包容，客人也期待在商务出行中完成工作的同时，酒店产品能兼顾生活与休闲放松的需求。
趋势三：网络平台 “旅游消费生态闭环化”
抖音、小红书等新媒体平台开始”从前向后“ 发展：
* 据《深网》报道，抖音后台已接入“订单来了”等多个订单SaaS系统，2023年全量开发，意味着抖音打通实时订单系统，解决选房难题；
* 2022年抖音酒旅类关键词搜索量高达8亿+每年，酒旅订单月同比增长346%。与2021年相比，2022年酒旅行业支付GMV增长12倍、合作酒旅商家增长5.5倍、酒旅订单用户增长9倍、酒旅相关视频播放更是达1.4万亿次；
* 小红书也在建立 “种草”向“拔草”的闭环，着手供应链筛选、优质商家引入等工作。
数据来源：抖音生活服务官方数据
携程等传统OTA平台开始”从后向前“ 延伸 ：
* 从单纯的OTA平台开始打造场景化营销内容，开设“直播团购”作为酒旅业务的补充；携程通过加入直播赛道来扩张服务范围，拉近与商家及消费者的距离，实现“种草”到“决策”的快速一体化。
澎润洞见
酒店业面对新媒体兴起的机遇与挑战，主要体现在人才短缺和销售渠道优化方面。这导致酒店更多地成为“合作者”而非“创作者”，依赖网红/KOL资源吸引流量，而非自主开展场景化营销。同时，新媒体平台销售渠道存在核销率低的问题。
未来酒店业需要思考如何克服人才短缺，以及如何更有效利用各大平台资源创新营销思路，以顺应数字化趋势。这是酒店从业人员明年需要共同探讨的重要议题。
趋势四：对商务市场的增长持保守态度，“商务+休闲”更受商 务人士青睐
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作者：王卉阳
澎润洞见
国际品牌在进入中国市场时，难免遇到对在地文化理解度不够、招人成本高以及政策等影响，因此相较于国际酒店品牌，本土酒店品牌在中国度假市场上有天然优势。
近年“中国式度假”开启新纪元，但从目前本土度假酒店品牌来看，仍存在特色不鲜明、个性度不够等问题，这也是本地度假酒店未来需努力的方向。
趋势五：度假市场成为国内酒店集团的集中发力点
澎润洞见
传统商务市场的冷淡，反向推动了生活方式、个性化、中式文化等酒店品牌的扩张，“休闲+商务”属性的产品能够覆盖更多出行目的及预算的客群，未来有望领跑细分市场。
很多国内度假酒店品牌发展态势良好；如自2019-2023年期间，君澜度假共扩张物业约33家，开元集团下涉及度假系列的酒店品牌，如芳草地、森泊、观堂等在近两年内共扩张约18家酒店；未来度假酒店市场或将成为国内品牌弯道超车的机会。
趋势六：商务与休闲的界限正在被打破，“奖励性会议”成为新
趋势
传统会议预算限制，未来存在下行趋势：
* 受线上会议流行与预算缩减的影响，传统行业会议量下降；
* 新兴行业，如医美、时尚业等，本身规模有限；
培训/考察为主，团建等MICE需求稳步增长
* 与往年相比，以参加培训/考察学习、团队建设和奖励旅游为目的的差旅比例大幅提升，企业团队出行需求正在回暖；
层出不穷的会奖产品新玩法，有望推动酒店MICE市场
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作者：王卉阳
澎润一直聚焦于中国新时代下的人口趋势研究，十年后：
•家长年龄逐渐增大，成长为休闲度假市场的鬓微霜群体
•传统亲子市场出现明显下滑，迎来中大童家庭和低龄亲子的分化
•后疫情阶段，国人将进入从幼时到暮年的全年龄段康养时代
•环境污染加剧的大背景下，关注可持续发展的环保健康倡导者逐渐涌现
趋势七：新兴客群细分市场逐渐扩大
* 从飞盘、露营、瑜伽到围炉煮茶，从环球影城旅拍到中医养生趴，年轻客群为MICE产品带来多样的灵感来源。
目的地度假酒店利用现有资源拓展会奖市场，如Club Med，太阳季度假村都有针对团队活动推出相应服务，以此类市场弥补度假淡季；
澎润洞见
“会议+度假”的新型产品不仅可以提升周末出租率及平均房价，也能兼顾多种需求，未来也将成为度假市场中的有力的竞争类型。
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作者：王卉阳
01新兴客群之中大童亲子消费红利已经到来
客群定义：中大童亲子家庭群体是指家庭中的子辈处于6至18岁之间、父辈处于30至50岁之间的亲子家庭群体；
持续壮大的中大童人群有望为休闲度假市场带来潜在增量需求：二孩政策刺激下不断新生儿群体规模减少，2016年至2021年出生的新生儿正在逐年进入中大童年龄阶段；
中大童亲子家庭群体是休闲度假消费的“质”的保障：伴随着我国居民人均可支配收入的逐年上升，国内中大童亲子家庭的消费力也呈现增长趋势；即使面对不足够乐观的经济大环境，亲子家庭中围绕子辈的花费在数量上仍呈现出强势上涨趋势。
02新兴客群之鬓微霜有望为休闲度假市场带来“量”的支持，平抑市场季节性
客群定义：鬓微霜群体是指处于从子女初入大学到自己初步退休2-3年的父辈群体；
鬓微霜群体规模庞大，数量呈现逐年稳步上升态势，有望为休闲度假市场提供强劲动力；
鬓微霜群体是社会财富的主要掌握者，有望带动休闲度假市场消费新升级；
03新兴客群之康养市场有望继续迎来显著增长
康养类酒店是康养经济的有力推动因素：根据全球健康研究院（GWI）统计，康养旅游位于康养经济11项中的首位，到2027年有望成为健康产业增量领域的领头羊市场之一，继而酒店业作为康养旅游中的首要落地因素，发展空间较大；
康养游客的支出远高于普通游客：据麦肯锡数据显示，中国奢侈品消费人群逐渐把花费预算向SPA及其他养生服务转移，国内康养旅客每次旅行花费比国内普通游客多178%。由此可见康养市场未来的增长趋势明显，未来将会有更多的旅游及酒店企业入局以分一杯羹。
04新兴客群之环保健康倡导者赋予“绿色”酒店更多主动权
二十大报告中涵盖了多个ESG概念的词句，例如“推动绿色发展”，“积极推进碳达峰碳中和”，“完善公司治理”等，一时间让ESG概念在社会上的关注度再一次到达了新的高潮，越来越多国内外酒店资产对外宣布通过了LEED认证，酒店行业积极响应国家号召，开始有意识地向“绿色”、“低碳”的方向努力；
未来酒店为什么需要LEED认证？
环保健康倡导者通常愿意为支持这种信念的产品支付溢价；
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作者：王卉阳
除了潜在的高溢价外，通过LEED认证的建筑通常节省：30% - 50%的能源使用；35%的碳排放；40%的水排放；70%的固体废物；
且转售价值通常高于非绿色建筑；
未来是否符合ESG标准可能成为外企、与环保健康等相关企业选择酒店的标准。为匹配或展示企业自身形象，没有“绿色标签”的酒店可能面临直接被筛选掉的风险，最终ESG或将发展成为“是”与“否”的问题。
澎润洞见
澎润认为中大童、鬓微霜、康养、绿色话题并非短期热点，而是酒店业持续性的趋势。客群细分与需求的颗粒度愈发鲜明，也为酒店市场多元化发展指明了方向。
趋势八：存量盘活和交易仍是市场的一大热点
中国酒店业与房地产共同进入了存量时代，营业年限超过20年的酒店将面临更新改造的挑战。
新开发入市的高端精选及以上酒店持续减少：
• 增量市场向存量市场转移：2019年行业在营酒店34.4万家，而到了2022年底变成27.9万家，受疫情影响及其他原因停业6.5万家；纵观酒店业需要更加精细化、多元化以及跨界视角与思维看待投资，开启资产管理的新纪元。
• 2023年4月国际发改委明确将REITs作为退出机制，澎润认为此次发改委304号文的发布打响了REITs扬帆的信号枪，让投资人的目光再次聚焦REITs市场，愈发多元化的退出机制在拓展资产市场可操作空间的同时，也带给投资人更多信心。
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趋势九：酒店业主角色朝多元化方向发展
2023年酒店资产交易多流拍，资产交易市场低迷，来自内蒙古与陕西其他实业企业业主在海南接连拿下多家酒店，成为大宗资产交易中一道独特的风景线；
实业型企业不过度追求投资回报率，更看重现金流动性，因此高星级酒店产生的稳定现金流对其有较大的吸引力。
澎润洞见
资产的传承与收益价值更被市场看重，优质资产仍具发展潜力。
资产价格正在触底，资产交易慢慢会回升，逐渐回归市场的价值中线水平，市场浮现较多买入机会。
趋势十：文旅项目开发由传统地产开发思维向运营开发导向
从“明星嫁衣”到烂尾楼：
在“主题乐园+房地产”、“旅游+房地产”的开发模式中，文旅项目实则作为地产项目的配套，由于两者的立项出发点不同，因此在选址建设过程中并未站在文旅项目本身去科学考察、匹配市场需求。盲目入局后，市场不够成熟或与需求匹配度较低等问题逐渐显露；
且文旅项目本身投资规模大，运营周期长，财务危机等问题导致资金链断裂，难以维持项目运营，最终导致陆续烂尾。
澎润洞见
交易与存量盘活相辅相成，现金流的压力以及做高投资回报的压力，使得投资者都存在对资产盘活的需求。
澎润认为资产盘活可大可小，存量改造可以是大刀阔斧的推倒重建，也可以是点对点的局部升级。酒店旧改可尝试打开跨界思维，从重资产与轻资产的双重角度重新思考酒店的盘活与定位，带动酒店的第二增长曲线。
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人工智能和数字化技术
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韩志广博士 Dr. Zhiguang HAN
澎润联合创始人&首席技术官 CTO
澎润研究院 院长
文章作者
百亿“明星文旅项目”烂尾、“古镇”烂尾成空城、形式主义面子工程带来负面新闻等均证明在文旅项目中的传统地产开发思维已经难以适应当下投资需求，需要转变升级。
澎润洞见
资产易主之后，新买家入场注重投资回报，无论翻新或是改造，或多或少将对酒店进行盘活，以运营结果为导向的投资与以“退”定“投”的资产管理是持续的重要课题。
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Robert D. Kline是Chartres Lodging集团公司的CEO和联合创始人，这是一家专注于住宿业的私募股权投资公司，他也是Kokua酒店有限责公司的联合董事长，这是一家专注于交易的房地产管理公司。Kline先生是公认的积极投资人和酒店领域领先的资产管理经理人。他一直是会议酒店、城市转型酒店和目的地度假村早期的周期性投资人。Kline先生是第一批开发机构认可的资产管理系统和程序项目的投资人之一，他也是酒店资产经理人协会的创始董事。1984年，他从Cornell大学酒店管理学院毕业，开始了自己的职业生涯，此后他主导了超过110亿美元的交易活动。他率先在Yarmouth集团/贷款租赁公司下建立了卓越的住宿业投资和资产管理咨询业务，并在美国、亚洲、墨西哥和欧洲开展了广泛的业务。Kline先生之前曾担任Strategic酒店资本最早的收购主管，他负责公司在三个国家收购价值20亿美元的豪华酒店。1998年，他开始作为委托人直接投资，并成功地为自己和一群精选的私人投资者和机构基金投资了超过60亿美元的资金。Kline先生是Cornell大学房地产财务咨询委员会的成员，也是该机构酒店管理学院院长顾问委员会成员，以及ULFs酒店开发委员会，在那里他创建了住宿业信心指数。
自2002年与Maki Nakamura Bara成立Chartres住宿以来，Chartres住宿已发展成为私人基金、养老基金和主权财富基金的首选住宿业投资经理人。该公司总部设在旧金山，在洛杉矶、纽约、芝加哥、丹佛、斯科茨代尔、圣路易斯和东京都设有办事处。
A J. Singh博士是Michigan州立大学酒店商学院的教授，专注于国际住宿业、融资和房地产行业。他是酒店商业房地产投资管理课程的总监。Singh博士在印度德里大学获得了理学学士学位。在普渡大学的酒店、餐饮和机构管理专业获得硕士，他的公园、娱乐和旅游博士学位从密歇根州立大学获得。他是酒店资产经理人协会、酒店、餐饮和机构教育委员会、酒店财务管理教育者协会、国际酒店顾问协会和城市土地研究所的积极成员。
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W I S D O M I 行业智库
【柘辉】- 希尔顿酒店集团中国区业主协会特聘顾问、华希荟酒店精英俱乐部资深导师、酒店资产经理人协会中国分会常务理事。
酒店行业从业25年，长期代表业主与各大国际酒店管理集团合作，包括希尔顿集团、凯悦集团、洲际集团、万豪集团和悦榕集团等，主持和参与了多个国际品牌酒店的规划建设、开业筹备、营运管理以及资本运作工作。并曾经担任国内连锁酒店集团美豪酒店集团和有戏酒店集团高级顾问，帮助规划其集团投资及财务战略。
擅长酒店投资建设规划、酒店资产收购、酒店资产运营和管理、酒店资产证券化安排和酒店投资财务规划，有丰富的管理合同谈判经验和与国际品牌酒店的合作经验。
酒店资产管理专业的当前概况
译文作者：柘 辉
本文为《酒店资产管理专业的当前概况》译文，该书作者为Robert D. Kline 和 A. J. Singh，本文由柘辉先生翻译。
译文作者简介
作者简介
作者简介
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在这本书的第二版中，Greg·Denton描述了酒店业的历史背景和酒店所有权的演变，这帮助我们认识到酒店资产的复杂性以及酒店业主对投资的需求和期望。为了弥合业主和管理人之间的差距，酒店资产管理作为一门学科出现在20世纪80年代，最初是聘请外部的专家担任。后来，发展到包括对运营的详细审查以及对实物资产的提升，最近，战略的重点是以价值创造去强调投资管理，和最终实现价值的变现为着眼点。
通过确立定义来抓住一门学科或实践的本质是很重要的。然而，在快速发展的时期，定义也会快速演变。本章没有将资产管理定义为一门学科，而是将其描述为一种职业，并试图解释为什么人们会投身于这个职业。虽然一个职业的特征也是动态的，但如果我们研究组成这一职业的专业人士，就会更容易地跟踪到这些的变化。
酒店资产管理协会：一个职业的出现
当任何行业或职业通过“正式资格的发展是以教育和考试为基础，并有监督机构有权接纳和约束成员，以及某种程度的垄断权”发生改变时，就产生了一种职业。1职业从行业或工作中产生的过程通常被称为专业化，并被描述为从建立全职职业的活动开始，通过建立培训学校和大学联系、成立专业化组织、争取法律支持以及排除歧视，以及形成正式的道德规范。
酒店资产经理人协会(HAMA)创立于1991年，其主要的目的是对于管理公司和明显有利于管理人的合同感到沮丧的酒店业主创建一个统一的声音。该组织最初由6名创始成员组成，现在有204名美国国内成员。HAMA成员的业主拥有约有3200家酒店和76万间酒店客房。这些数字显示在5年内规模分别增长了60%和52%，在最近这段时间里，HAMA在国际上也扩大了规模，代表日本、亚太地区、欧洲和中国的分会增加了200个成员。目前的使命表明，HAMA已经从一个松散的业主代表团体演变为代表着新兴且重要的职业化全球专业组织：
酒店资产经理人协会是代表全球酒店业主的杰出专业人士组织。我们的使命是提高酒店资产的价值，通过教育促进专业的发展，并为业主的权益集体发声。
今日酒店资产经理简介
为了了解酒店资产经理的组成和酒店资产管理的职业，我们在2009年和2015年对HAMA成员进行了一项全面的调查，2015年的调查格式有所调整。我们主要目的是详细阐述酒店资产管理职业的当前概况，并关注它的演进。具体来说，调查的目的是阐述酒店资产经理人的学术和职业概况，确定资产经理人的具体职能与活动，并总结他们对于当前职业相关问题的观点。调查问卷是在本文联合作者的协助下设计的，并在HAMA会议上进行了反馈。他们给美国所有的HAMA成员发出邮件进行网络调查2。受访者有机会在三周内给予回复，并发送了三封提醒邮件。2009年的数据是基于86个回复进行的统计，回复率为57%；而2015年的数据是基于187个邀请中的112个回复统计，代表了60%。在2009年的调查中，68%的受访者是副总裁或高级副总裁，约23%是总裁、校长或合伙人，其余的（小于10%）为董事或资产经理。与2015年的调查受访者情况相似，近96%的人拥有本科和/或研究生学位。在本章我们将其分为四个部分介绍调查的结果。
1.酒店资产管理实践概况
2.酒店资产经理的学术和职业概况
3.酒店资产经理的职能及绩效指标
4.酒店资产管理职业的状况
本章的最后，我们试图确定为什么专业人士会选择成为酒店资产经理。
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资产管理公司按照实践类型大致可分为三种(见附件1)。大约28%的资产经理服务于私人业主集团。机构业主占资产管理类型的47%，有22%的资产经理是独立顾问。私人业主集团包括私人股权投资人、机会基金、主权基金、富人、房地产开发公司和拥有酒店的公司，这些公司都是其主要业务之外的附带业务。机构业主的主要类型是养老基金、养老基金投资人、寿险公司、银行和上市公司。独立顾问是私人投资人或机构业主聘请的第三方资产经理。少部分资产经理（3%）为贷款机构服务。有趣的是，如下所述，为机构业主工作的独立顾问和资产经理有大幅的增加。
附件1 资产管理时间概况
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职业发展。在2009年的调查中，我们要求受访者罗列出他们成为酒店资产经理的职业生涯路径。由于问题是开放式的，我们将他们的职业生涯分为酒店综合管理(Pl)、咨询（P2）、酒店开发（P3）、资产管理（P4）、会计（P5）和其他（P6）。附件3以双向表格展示统计的结果，并揭示了酒店资产经理有趣的职业概况。当你在最上面一行向右阅读时，会注意到大多数资产经理的第一份工作是酒店综合管理（56%），而18%和16%的人从事的分别是咨询和会计职业；
附件3 酒店资产经理的职业进程（2009年调查）
酒店资产管理实践
博士，比2009年的调查结果有33%的显著增加。虽然资产经理接所接受的教育比之前高，但有趣的是，接受调查的经理人都没有获得研究博士学位。这说明了HAMA有机会与教育机构合作，专门开发针对这一专业的课程。
附件2 学术教育概况
学术与职业概况
学历。如附件2所述，资产经理显然是一个受过高等教育的专业团体，96%的成员至少拥有学士学位。2015年的受访者中，44%获得了硕士学位或职业法律
学术与职业概况
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您也可以垂直阅读表格。只有4%的受访者表示他们的第一份工作是资产管理，50%的人说这是他们的第三份工作，54%的人说这是他们的第四份工作。
最后一行是所有受访者的加权平均值，显示在此次调查之前受访者在不同职位工作的比例。从254份回复调查中，我们知道28%的受访者在其职业生涯中担任过酒店管理职位，15%从事过咨询工作，13%从事过酒店开发工作，25%从事过资产管理工作，18%的人从事过会计工作。
对于开放式回复的进一步分析揭示了酒店资产经理在成为资产管理人员之前所拥有经验的深度、广度和组合。下面列出的开放式回复，说明受访者在成为资产经理的过程中所从事的工作类型。
1.酒店运营-酒店管理-酒店公司-资产管理
2.餐厅管理-会计-运营会计-酒店咨询-资产管理
3.餐饮运营-酒店管理-咨询-REIT的资产管理
4.酒店管理-公司级管理-开发专员-资产管理
5.酒店可行性研究-收购/开发-资产管理
6.资产评估/咨询-分析师-收购总监-资产管理
7.咨询-开发-咨询-资产管理
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8.咨询-发展规划-股权研究-资产管理
9.会计-酒店运营-区域酒店运营-资产管理
10.助理财务总监-财务总监-资产管理
开启资产管理职业的公司。我们在试图对酒店资产经理进行描述时，我们想知道推动资产管理职业发展的公司类型。在我们2015年的调查中，我们要求受访者写下他们最初受雇为资产经理的公司名称，并指明公司的类型。附件4中汇总的回复清楚地表明，在开启资产管理职业生涯方面最具影响力的公司是私募股权公司、私人投资集团、房地产投资信托、咨询公司、酒店业主和开发公司。这些公司一共占了92%的开启资产管理职业的公司。该行业中代表性的私人公司包括Kindom控股、Chartres住宿集团、Thayer住宿、HEI酒店及度假村、Rockbridge、Hyatt发展、 Colony资本、Maritz、Wolff & Co.和CTF酒店及度假村。这些受访者在2015年的调查中占比为64%，高于2009年调查的49%。这是一个有意义的增长，表明私人公司更直接地采用资产管理实践监督他们的住宿业投资。
房地产投资信托基金REITs（如HOST酒店和度假村、APPLE酒店、MeriStar酒店和Highland酒店）和咨询和资产管理公司(如Laventhol & Horwath事务所、Geller & Co.、Hotel AVE、CHM、Warnick+公司[后两家最近合并为CHM Wamick]、SCS顾问公司和Yarmouth集团)负责推动了28%的资产管理职业落地。八位资产经理人从Prudential保险、Mass Mutual保险和Jogn Hancock保险等机构投资者那里开始了他们的资产管理生涯。值得注意的是，REITs和咨询公司的资产管理职位从2009年调查的37%下降到2015年的28%。这可能反映了这些公司资产管理项目的日益复杂，以及他们对具有更高经验专业人员的依赖。
附件4 开始资产管理职业的公司类型
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资产管理职业实践的进程。为了进一步了解资产管理职业的演变，我们深入研究了2009年的样本调查数据，以确定在过去近40年里，公司从何时开始聘请资产经理人。附件5提供了该分析的结论。在20世纪70年代末到80年代中期，有很少的几位资产经理人。这种情况在1986-1992年左右开始改变。由于上世纪80年代早期大量宽松的信贷，税收驱动的投资，以及随着品牌细分聚焦特定客户群体，当时的酒店业被过度建设，无利可图。结果，许多辛迪加倒闭，酒店进入了破产接管，这大大增加了对资产经理人的需求。在此期间，私募股权公司和机构投资人聘请了资产经理人。该职业巨大的推动力来自于1993-1997年行业的复苏。这一时期大多数的员工都在私募股权资产管理公司或咨询公司工作，并受到新所有者的推动，他们寻求通过翻新、品牌重塑和重新定位战略来实现投资回报的最大化。也正是在这段时间里，业主成功地挑战了管理人在过去几十年中对酒店享有的控制权。通过广受关注的法律判例，管理人被判定对酒店业主负有受托责任。随着所有权和经营权的分离已经在酒店业根深蒂固，资产管理职业也成为商业模式的组成部分之一。
从1993年到2007年，随着行业的持续恢复和盈利增长（不包括2001年9月11日袭击造成的短期突发事件），房地产投资信托等新所有权实体进一步增加了资产经理人的数量。在此期间，债务和股权资本的可获得性导致了酒店开
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培训和教育。我们询问了资产经理人，他们从哪里学到了资产管理技能。2009年和2015年的调查结果见附件6。“其他”类别包括在酒店集团总部办公室的经验、阅读职业和研究出版物、投资课程，以及在多个公司和职位的任职经验，如品牌、贷款机构、收购、开发、中介和会计事务所。
附件6 资产管理培训和教育来源
发公司、私募股权和私人投资公司的增长。他们反过来又增加了资产经理人的数量，以照看他们不断增长的资产组合，并管理与日益增长的品牌和酒店运营商的复杂关系。2007-2009年的大衰退导致人们更加重视资产管理监督的相关工作。接下来几年，酒店层面运营基本面的复苏吸引了新的和传统的投资人，他们希望将资产管理纳入其投资策略中。
附件5 公司类型和聘用趋势的历史分析（2009年调查）
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虽然调查并没有特别询问所接受的培训和教育的性质，但我们可以推测，它遵循了堆积木式的的模式。随着他们职业生涯的发展，他们在通识学习（大学和酒店运营）的基础上，他们在资产管理公司带入了更加专注和成熟的领域。
我们进一步分析了将第一份工作和资产管理技能的来源交叉列入表格的数据。附件7总结了这一结论。如果酒店资产经理的职业生涯开始于酒店，那么这里很可能成为其资产管理技能的培训基地。对于那些以从事咨询或酒店开发的人来说，最有可能的培训场所是房地产咨询公司。这一分析的逻辑结论可能是，与从事咨询和开发的资产经理相比，酒店运营出身的资产经理将为其资产经理的工作带来一套强大的运营分析技能。而前者可能在房地产和投资分析技能方面更强。
附件7 第一份工作和培训教育的来源
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职业经验。根据调查结果，附件8和附件9总结了酒店资产经理的经验水平。43%的样本拥有超过10年的资产管理经验，高于2009年的35%。有83%的人拥有超过5年的工作经验，在2009年的样本中为71%。毫不奇怪，随着行业的成熟和对专业知识需求的增长，越来越多的资产经理在行业中停留的时间更长。(注意，附件9呈现了2009年的调查数据，HAMA近年来没有收集这方面的信息，因此无法获取最新的数据。)
附件8:酒店资产经理人经验水平
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附件9酒店资产经理人：职位的经验年限
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店所有权和运营各方面的先进知识，是在担任“首席”资产经理的多年经验中积累起来的。除了满足其他认证要求外，还通过了CHAM综合考试，进一步验证了他们的知识基础。
获得CHAM要求有直接经验、行业实践知识和同业团体认可的严格组合认证。申请人必须签署CHAM道德政策，并按照要求每五年重新认证一次。现在已经开发了一个在线帮助工具，并得到了大学学术课程的进一步支持。这些要求详见附件10。截至本书撰写之时，已有十八名专业人士通过了这些要求，并获得了CHAM认证。虽然我们鼓励所有符合最低标准的成员申请梦寐以求的称号，但由于其严格的测试和经验要求，我们预计CHAM授予的增长缓慢。
认证。各种职业都有专业职称认证，如房地产评估专业的MAI（评估协会成员)、审计师的CPA(注册会计师）、酒店财务总监的CHAE（注册饭店财务总监）和金融分析师的CFA（注册财务分析师）。人们普遍认为，拥有这些职称的专业人士已经掌握了一套共同的专业知识，并通过测试与工作经验的结合证明了他们的能力。评定这些职称的专业组织将这些专业系统化，并总结专业的知识，提供获得职称认证的途径，确保专业人员具备必要的能力。
2012年，在认证委员会主席的协助下，HAMA率先创立了资产管理认证计划，该委员会包括了资产经理、协会会员和AH&LA教育机构。HAMA将这一新设立的职称描述为：
认证酒店资产经理（CHAM）是世界上唯一一个适于专业酒店资产管理人士的高级认证。CHAM的认证代表了一批高级酒店专业人士的精英群体，他们在酒
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时间分配。为了确定资产经理花在日常资产管理活动上的时间，我们确定了10项活动，并要求受访者根据过去一年在每项活动上花费的时间对这些活动排序。排名1表示花费的时间最多，排名10花费的时间最少。我们将结果分为三类：大部分时间、平均时间和最少时间。如附件11所示，资产经理人分配了最多的时间来监控资产的财务表现，81%的受访者选择将这一项排名第1。约58%的受访者表示，他们在资本支出上花费了大量的时间，而55%的受访者表示，他们在收入管理上花费了大量的时间，52%的人花在了运营的审查上。约38%和35%的人分别花了大量时间向业主提供投资策略和管理问题建议。在过去一年中，资产经理没有花太多的时间在贷款合规、管理合同或特许经营上。花在贷款合规问题上时间的减少可能被解释为2014年普遍强劲的资产表现环境。一般来说，当资产业绩表现强劲时，对管理合同和特许经营绩效问题的关注会减少。
自2009年调查以来，附件11中最多时间栏项下的百分比发生了明显的变化。如附件12所示，资产经理正将大量的重点转移到收益管理、资本支出和对业主投资策略的建议上。这可能被解释为收益管理职能重要性的日益上升，对整体资产价值的影响，以及希望通过资本再投资，在一个不断上升的市场中提高资产竞争力的愿望。私人业主的上升也可能在发挥作用，与REITs和机构投资者这样的长期投资者相反，一旦产生的资产价值实现，往往会推动更频率的资产交易。
附件11 资产管理活动的时间分配 (2015 年调查）
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附件12 时间分配在2009年到2015年调查中发生的变化
酒店资产经理的职能及绩效评价
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对外部专家的需要。基于前面的讨论，对酒店资产经理的描述应是具备高素质、经验丰富的高级管理人员，具有广泛的运营、财务和投资管理技能。然而，酒店业务的日益复杂和规模要求他们定期引入外部专家来助力他们的资产监督和管理活动。在我们的调查中，我们要求资产经理人确定他们在过去一年中特别聘请外部专家的情况。附件13收集了他们的回复。法律和物业税收顾问占据了主要领域。其他重要的领域还包括风险管理、采购和人力管理。
最有趣的是，自2009年以来，在服务标准、收益管理和信息技术领域专家的使用量大幅增加。这一有意义的转变反映了酒店资产经理中的几个关键趋势。首先，很明显，这些专业人员正在更多地参与日常的酒店管理职能、程序、收益管理策略、互联网访问和社交媒体。其次，随着这些专业人士继续获得行业经验，我们希望他们的知识能够有助于酒店经理的管理活动更加深入。最后，随着私人业主推动交易速度（即货币化回收）的增加，对资产经理推动酒店收入和价值提升的需求也越来越高。
附件13 外部专家和顾问（2015年调查）
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资产经理人列出的一些其他外部顾问主要是与翻新相关的顾问，如项目经理、设计师和建筑师，但他们也包括公用事业顾问、评估师、电话、停车、设计、销售和营销的顾问，以及经纪人等。
绩效衡量和基准。任何业绩管理体系的质量都与衡量的客观性直接相关。对定量和定性绩效指标的通常理解对于资产经理绩效的客观衡量至关重要。在我们的研究中，了解用评价资产经理效率的衡量标准和基准很重要。调查问道，“用来评价你作为资产经理的绩效衡量标准是什么？”由于问题是开放式的，我们将结果整理为五个定量维度和两个定性维度，以及与绩效定量衡量和基准相关的指标（见附件14）。
第一个定性衡量是发展或维系与利益相关者的关系，如运营商、品牌方、贷款人和业主。第二个衡量指标与质量相关，通过对各种品质的满意度和物业状况评分来衡量。我们无法从回复的结果中确定任何一种定性衡量的基准。
一名受访者表示使用了平衡记分卡绩效测评系统，该系统将定性和定量测评组合到一个综合的因果测评系统中。值得注意的是，没有任何回复确定将可持续发展措施或绿色指标作为评
估绩效的基准。
附件14 用于评估资产经理业绩的衡量和基准
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基本的知识、技能和经验。为确定高绩效资产经理所具备的知识、技能和经验，我们在调查中问道：“帮助您实现和超过这些绩效基准的关键知识、技能和经验是什么？”由于这个问题是开放的，我们将结果整理分类（见附件15）。高效的酒店资产经理需要广泛的知识、技能和能力，大多数回复都指向了强大的运营经验，对收入、成本和服务管理和客人满意度等无形资产驱动因素的特别理解。一些资产经理人表示，在特许经营和管理公司的经验是有价值的。最后，关于经验，一些人指出，运营与投资分析之间广泛的经验是成功的最佳秘诀。
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们在2009年提出的问题。我们在2009年并在2015年再次要求受访者陈述他们对这八个方面问题的意见，同意或不同意。2015年的回复汇总在附件16中。附件17显示了受访者的观点在2009年与2015年间的变化。对调查作出回应的人士中，65%的受访者认为，平衡酒店管理人的权力有利于业主，这一比例明显高于2009年的调查，50%的受访者有类似的观点。
附件15 知识和技能对资产经理绩效的重要性
酒店资产管理专业的状况
最后，我们以行业面临的两组问题调查了HAMA会员。第一组问题反映了我
附件16 酒店资产经理人对专业相关问题的观点（2015年调查）
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值得注意的是，超过三分之一的受访者认为，管理公司的掌控力仍然高于业主。
根据调查结果，业主和管理方之间目标不协调的传统似乎仍在继续，只有17%的人完全同意管理方和业主目标一致的表述。资产经理坚信，业主对资产经理表现的要求越来越高，超过82%的人完全同意这一表述，另外14%的人是部分同意。然而，只有45%的人完全认可资产经理的薪酬与资产价值的提升已经联系起来，而29%的人只是部分同意，22%的人不同意将薪酬与价值提升相关联。
附件17 从2009年到2015年对专业相关问题观点的转变
近四分之三的受访者认为，酒店资产经理的角色已经转向投资咨询，39%的受访者表示同意，35%的受访者对于该表述表示部分同意。然而，从开放式的回复中可以清楚地看出，定期监控资产仍然是资产经理工作的重要组成部分。他们对于接下来两个问题的答案进一步支持了这一点，这两个问题要求他们在最初的基础教育和培训中选择房地产投资还是酒店运营。他们的回应表明，他们认为房
地产投资和运营的基础教育同样重要。在对这个问题的开放式回复中进一步阐述了这一点。46%的酒店资产经理认为，目前大学和学院的课程并没有为人们进入该行业做好充分的准备。然而，2015年有越来越多的受访者同意，他们认为目前大学的课程为资产经理人的培训做好了准备（从21%增加到29%）。
我们在2015年进行的第二组“行业状况”的调查中询问了受访者六个更“棘手”的问题及事项。这些话题和受访者的回复详细见附件18。从上下文来看，研究结果揭示了一个最有趣的关于资产经理人群体当前心态的描述。73%的受访者认为获取多个级别的基准绩效数据非常重要，几乎同样多的受访者认为品牌透明度和拥有酒店经营决策影响力非常重要。96%的受访者表示希望控制定价决策和市场/分销选择权。有趣的是，虽然略多于三分之一的受访者同意酒店管理协议应该是可以终止的，但49%的人认为这一点只是部分重要，8%的人认为它不重要。迄今为止，酒店资产经理人还没有被称为政治活动家，尽管这项调查显示，85%的人认为有增大游说活动以影响政府的政策、开销和规则，对有意义地提高其有效性是必须的。
附件18 与资产经理人取得更高效率相关的关键问题
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如今的资产经理人受过更好的教育，有更高水平的经验，在酒店运营和不动产金融方面的背景都有良好的平衡。今天的资产经理热衷于细节和分析，对酒店管理方的业绩如何对物业价值产生显著影响有着深刻的理解，并且可能我们还有一些焦虑，管理方没有完全遵守其受托义务。我们具有高度的战略意识，以价值创造和货币化回收为导向。资产经理人需要更多的数据和更多的行动，并越来越多地参与通常赋予给酒店管理方的酒店运营关键决策。虽然这种行动可能会导致业主和管理方之间的界限模糊，但它体现了当今资产经理人将风险降到最低并最大限度地控制影响价值变化的因素。
报告；我们反思与酒店管理人、收入经理、业主、贷款人、律师、会计师、税务专家、说客、保险公司、经纪人、买家、卖家、建筑师、设计师、需求创造者、客户、合作伙伴、供应商、经济学家和研究人员数小时的讨论；我们仔细评估未来几年可能发生或可能不会发生的已知和未知因素的风险。我们从智囊团中脱颖而出，制定了一个深思熟虑的战略计划，详细说明了实现收入最大化、控制支出和实现不动产最大化价值所需的步骤。当我们离开掩体时，我们面对着我们的“珠穆朗玛峰”——说服他人支持实施这个看似不可能的任务计划。为了完成这项艰巨的任务，我们必须依重于我们作为沟通者、激励者、培养者、谈判者、外交官、教练和领导者的能力。我们必须保持耐心，保持心甘情愿，保持激光般的专注。我们跨过炭火，在火中舞蹈，宣扬资产管理的愿景。我们尖叫，我们哄骗，我们迷恋，有时我们甚至乞讨。
而且，就像忠诚的父母，我们看着我们的行动结果在几年内演变。我们明白，价值的出现是需要时间的，但我们准备好我们自己在资本市场可以利用时作出行动，即使时机是那么的短暂；让我们将所创造的价值变现。资产经理人对房地产和投资酒店的运营基础都有独特的见解，我们陶醉于我们作为实体经济“主街”（酒店运营商、客人)和华尔街(投资人）之间桥梁的特色角色。虽然报告业绩是这一角色磨练的要求，但资产经理人很高兴知道他们作为变革催化剂更有意义的目的。他们挑战现状，努力保持领先于市场和竞争对手。虽然资产经理人的远见卓识往往并无人所知，但他们却津津乐道于多年前奠定基础的成功收获。
为什么酒店资产经理人要做我们所做的事情？因为创造价值是有趣的，货币化是目标，而旅程就是回报。
为什么人们会选择成为酒店资产经理？
现在，在全面定义了当今资产经理人的形象之后，需要探讨的问题是， “我们为什么要这样做？”“为什么我们要受到酒店管理人的抵制，以及质疑者的呼声，他们质疑在已经很高的酒店管理费基础之上增加资产管理费的经济利益所在？面对资本流动性和全球经济健康不可避免的周期性转折带来的巨大障碍，为什么我们还要继续打好这场战？就在行业开发商交付创纪录数量的新酒店客房之际，资本流动和全球经济健康却以一种不可思议的方式出现了下滑？我们为什么要与看似经常发生的超级巨浪作斗争，比如战争和恐怖袭击的负面影响、资金匮乏的政府实施的大幅增税（房地产、销售、占用）、工会罢工、能源飙升、保险和医疗保健成本、无所不在的为提升品牌标准让业主投入宝贵的资金、航空公司破产，以及洪水、火灾和风暴等厄运造成的灾难性后果？许多资产经理人，像大多数其他物业经理人一样，最初被酒店业的魅力和永远“感觉良好”的承诺所吸引。资产经理人是否是行业不满的弃儿产物，总是在单方面去寻求扮演总经理角色？我们是沮丧的开发者/设计师，或者可能只是受虐狂？
恰恰相反！作为专业人士，我们发现了一个完美的舞台，在这个舞台上，我们谱写了天赋、经验与技巧的活力组合，以实现保护和最大化投资价值的核心目标。我们坐在地下室，埋头于财务和经济数据、市场调查、客户调查和物业状况
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《迈点研究院》 作者：邢晶晶
2023年第三季度，受益于国际旅游的复苏，全球酒店行业经营业绩回暖：6家国际酒店集团中，万豪国际营收59.28亿美元、净利润7.52亿美元，位列各集团之首，稳坐“头把交椅”。
营收同比层面，除温德姆酒店及度假村外，其余5家营收均呈现同比正增长态势，且同比增幅分异明显，希尔顿、万豪国际、雅高增速均在12%左右，位列第一梯队，而凯悦和精选国际增幅在2%-6%之间，为第二梯队。
净利润同比层面，除精选国际酒店为负增长外，其余4家均为正增长，其中凯悦集团增幅显著，同比增长高达142.86%，其次是万豪国际，同比增长19.37%。希尔顿和温德姆同比增速低于10%，分别为8.65%、1.98%。
2023Q3国际酒店集团财报表现
2023年三季度酒店集团财务分析报告
1.2023Q3国际酒店集团营收和利润情况：万豪国际营收最高；希尔顿酒店营收增速领跑；凯悦酒店净利润跃升显著，同比增长超100%。
2023年第三季度，迎来暑期旺季，受研学、亲子、避暑、康养、度假等多重因素的影响，居民旅游需求高涨，国内商务出行及休闲旅游市场强劲复苏。在此背景下，各国际酒店集团三季度在大中华区表现优异，成为其增长引擎力量。同样，各大国内酒店集团抢抓旺季机遇，通过积极推进品牌焕新升级、强化会员营销、智慧酒店和场景建设、酒店数字化建设和信息赋能管理等多举措，经营业绩的提升显著，其中华住、亚朵、格林、首旅、君亭、华天这6家酒店集团前三季度营收已超越2022全年。
此外，对比分析各国际酒店集团2023年前三季度营收情况，从高到低依次为：万豪国际176.2亿美元、希尔顿76.26亿美元、凯悦50.07亿美元、精选国际11.86亿美元、温德姆10.78亿美元。除温德姆外，其余四家营收均超2021全年；与2022全年营收对比，均未超越，整体完成率位于71%-87%的区间水平，初步预测各国际酒店集团2023年全年营收将超2022年。
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2.2023Q3国际酒店集团经营与拓展数据表现:各经营指标整体呈现增长态势，持续在全球“跑马圈地”，客房数量持续攀升
2023年三季度，得益于休闲、商务旅行的复苏及团体预订量的增长，各主要国际酒店集团的经营指标数据整体呈现同比正增长态势：以酒店RevPAR指标为例，雅高三季度整体的RevPAR同比增长约15%，高于预期；洲际酒店集团三季度整体RevPAR同比增长10.5%，相比2019年增长12.8%；万豪国际、凯悦酒店整体RevPAR同比增速约9%。
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三季度，各大国际酒店集团持续在全球“跑马圈地”，新开业、新签约、筹建酒店不断，拓展其发展版图，客房数量持续攀升，如截至三季度末，万豪国际集团客房数超150万间、希尔顿酒店集团客房数超115万间。万豪、希尔顿和温德姆三家酒店集团，三季度新增客房数均超1万间。
3.2023Q3国际酒店集团大中华区表现：“遥遥领先”全球其他地区，增长引擎作用突出
从三季度各国际酒店集团全球各区域经营情况看，大中华区遥遥领先，成为拉动各集团整体经营业绩提升的重要市场。
洲际：第三季度集团每间可售房收入（RevPAR）相较于2022年增长10.5%，其中美洲市场增长4.1%，欧洲、中东、亚洲及非洲（EMEAA）市场增长15.9%，大中华区市场增长43.2%。
希尔顿：全系统可比平均每间可供出租客房收入 (RevPAR) 在团体预订、休闲及商务旅行中均有增长，较2022年同期提高6.8%，超出 2019年同期11.4%；本季度，亚太区域市场RevPAR较2022年同期提高39%。中国市场RevPAR较2022年同期提高38%。
雅高：亚太地区的中国增长最为强劲，第三季度的RevPAR同比增长44%，超过了2019年的水平。
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温德姆：三季度整体RevPAR为49.71美元，同比增长3%；大中华区RevPAR为18.13美元，同比增长28%。
凯悦：第三季度，凯悦全系统可比酒店的RevPAR（平均每间可出租客房收入）录得145.4美元，同比增长了8.9%；大中华区的RevPAR同比增长了56%，亚运会等重大活动均对业绩作出了贡献。
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2023年三季度，得益于暑期旅游旺季消费及主要商务城市出行需求的增长，国内酒店集团经营业绩提升显著：从已公布三季度营收数据的8家企业看，营收合计约153亿元，其中超20亿元的包括华住、锦江和首旅三家，具体依次为62.88亿元、41.56亿元、23.03亿元。8家集团营收同比均呈现正增长，其中增幅超50%的共有4家，具体为亚朵93.12%、华住53.63%、首旅52.76%、君亭50.23%。此外，与国际酒店集团相比，国内酒店集团的营收增幅更为显著。
净利润方面，从已公布净利润数据的8家企业分析，除华天酒店外，其余7家企业均实现盈利，其中同比增幅最高的为首旅酒店，同比增长高达609.49%，主要系公司抢抓销售旺季契机，以持续的产品焕新升级、科技赋能提升运营效率等多举措提升酒店业绩。其余净利润同比增长超100%的集团还包括格林酒店（同比增长294.69%）、华住集团-S（2022年同期亏损7.17亿元，同比增长286.47%）、锦江酒店（同比增加2.84亿元，同比增长169.28%）、亚朵ATAT（同比增加1.51亿元，同比增长134.45%）4家。针对业绩变动，锦江酒店方面表示，主要系旗下境内酒店运营情况较上年同期大幅回升，特许经营权期限延长导致公允价值上升，以及取得租赁补偿金等。
综合营收和净利润两方面，华住集团-S在三季度以绝对优势领衔国内酒店集团，交出强劲的经营业绩。其外因在于中国暑假旅游旺季以及商务旅游持续复苏的支持，内因则表现为华住对“精益增长”战略的长期坚持。
2023Q3国内酒店集团财报表现
1.2023Q3国内酒店集团营收和利润情况：8家集团营收同比均呈正增长，净利润方面梯度差异较大
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2.2023前三季度国内酒店集团营收情况：华住、首旅、亚朵等6家酒店集团前三季度营收超2022全年，赶超增长趋势明显
对比国内酒店集团自2021年至2023前三季度营收数据，可知：华住、首旅、亚朵、君亭、格林、华天这6家酒店集团前三季度营收已超越2022全年，金陵饭店和锦江酒店亦分别完成2022全年的99.56%、95.62%，整体赶超增长明显。原因体现在两个方面：一是自2023开年以来，国内旅游的强劲复苏，商务旅行恢复及居民报复性、补偿性休闲度假旅游需求旺盛，带动酒店行业的整体经营大幅回暖；二是2022年经营业绩基数较低。
与疫情前的2019年同期营收数据相比仍存在一定差距，如以锦江酒店为例，2023年前三季度总营收109.62亿元，2019年同期为112.8亿元，相差3.18亿元；首旅酒店2023年前三季度总营收59.11亿元，2019年同期为62.31亿元，相差3.2亿元。
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2023三季度，在暑期旅游旺季的带动下，国内各酒店集团的核心经营指标明显提升，如以酒店RevPAR这一核心指标为例，三季度锦江、首旅、华住、君亭、亚朵、格林这6家酒店集团的RevPAR同比增幅均在30%以上。
锦江酒店：依据财报数据披露显示，2023 年三季度中国境内全部酒店的平均房价为265.6元、出租率71.67%、RevPAR为190.36元/间。中端酒店RevPAR为215.47元/间，同比增长33.30%；经济型酒店RevPAR为129.46元/间，同比增长53.03%。
首旅酒店：2023 年第三季度首旅如家全部酒店RevPAR 185元，比去年同期上升58.6%；平均房价258元，比去年同期上升34.3%；出租率71.5%，比去年同期上升10.9个百分点。
华住集团-S:三季度，华住中国境内酒店混合平均RevPAR为278元，同比增加44%，较2019年同期增长29.30%；ADR为324元，同比增加27.56%，较2019年同期增长32.24%；入住率为85.9%，同比提升9.9个百分点，较2019年同期低1.8个百分点。
君亭酒店：各项经营指标均呈现增长趋势，创历史同期新高。本报告期，公司直营酒店平均出租率为69.79%，较上年同期增长8.83%，超过了2019年同期水平；平均房价每间530元，较上年同期增长26.43%，较2019年增长24.61%；RevPAR 为369.89元/间，较上年同期增长 44.75%，较2019年增长25.24%。
亚朵集团：集团的RevPAR(平均可出租客房收入)为424元，创下季度历史新高，达到2019年同期的118%。同时，亚朵的ADR(日均房价)与OCC(入住率)在第三季度也实现了快速增长，分别为495元和82.4%，均超过2019年同期水平，实现强势复苏。
格林酒店：财报透露，Q3酒店入住率为81.2%，高于上年同期的71.1%;每间可用客房收入(RevPAR)为156元，同比增长30.5%。
3.2023Q3国内酒店集团市场经营表现：RevPAR同比增幅超30%，亚朵集团各经营指标均超2019年同期
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亚朵集团：在酒店规模方面，第三季度亚朵集团收获了更多加盟商的青睐，酒店开业进度提速，新开业门店达81家，为“中国体验，两千好店”战略的加速落地助力。截至今年9月底，亚朵集团在营酒店网络已达1112家；管道内待开发的酒店达到577家，同比增长超过60%。
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4.2023Q3国内酒店集团市场拓展表现：加快新店开业步伐，规模跃升和结构优化同步进行
三季度，国内各大酒店集团持续扩大酒店规模，管理加盟和特许经营依然为其扩张发展的主导模式。截至到9月30日，华住、锦江、亚朵的管理加盟店占比均超90%，依次为92.46%、93.67%、97.12%。首旅酒店的管理加盟店占比相比上述三个集团略低，为89.59%，逼近90%，这与其推行“投资小、赋能高、回报快”特点的轻管理酒店扩张模式密切相关。
锦江酒店：2023年7至9月份，新开业酒店313家，开业退出酒店116家，净增开业酒店197家，其中直营酒店减少26家，加盟酒店增加223家。截至2023年9月30日，已经开业的酒店合计达到12138家，已经开业的酒店客房总数达到1152332间。
华住集团-S:2023年第三季度，集团加快开设酒店，新开业酒店数量达545家，同比增加28%。截至2023年9月30日，共有9157家在营酒店，客房数885756间。
首旅酒店：2023 年第三季度，公司新开店数量为337 家，其中直营店4家，特许加盟店333家。分品牌类型：经济型47家，中高端94家，轻管理196 家。
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依据《WTM2023全球休闲旅游业报告》：2023年全球的国际旅行人次预计超12.6亿人次，恢复到2019年的86%。且休闲旅游板块的复苏比商务旅行更为强劲。报告预测2024年全球休闲旅游业市场前景乐观，将迎来全面复苏，按照旅游消费计算，2024预计中国将成为全球最大的入境休闲旅游目的地。而对于未来十年展望，报告指出十年后的2033年，预计中国为全球出境休闲旅游第一大客源国，中国出境旅游消费可达美国的两倍左右。可见，从全球范围和中长周期看，中国市场将是引领世界旅游经济发展的重要引擎。
综上，展望四季度与2024年，疫情带来的低基数效应将逐渐减弱、报复性旅游消费亦将回归理性，各大酒店集团将面临巨大的经营挑战与压力。然而，从长远来看，人们对美好生活的追求不变、旅行阶层的人口数量规模逐步扩大、全球及国内商务旅行交流更加频繁，行业发展的长期形势整体向好，将为酒店集团企业的未来发展带来新机遇。
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在扩大规模的同时，三季度，以首旅、锦江、华住为代表的国内酒店集团亦着力优化结构、聚焦品牌升级，中端及中高端酒店数量占比提升。
首旅酒店持续推进中高端品牌迭代升级，与凯悦合作创立逸扉，并推出主打英伦风尚特色的如家精选4.0迭代产品，以契合年轻化消费客群，截至三季度末，其中高端酒店数量占比达26.50%，环比二季度增加0.6个百分点。
锦江酒店以聚焦中高端品牌布局为竞争战略，截至三季度末，中端酒店及以上开业酒店数占总开业酒店数的比例提升至57.54%，2019年同期占比仅39.43%。
华住在中高档酒店赛道也不断提升品牌力，三季度中高档在营酒店数量同比增长了18%，达到605家，待开业的中高档酒店达357家，同比增速达35%，环比达13%。
趋势展望
依据浩华发布的《2023年四季度中国酒店市场景气报告》：第四季度，受不明朗的国际政治环境、当地和全球经济下行压力的制约等多重因素影响，市场对于酒店市场的预期更加理性和谨慎，景气指数为64，在三季度基础上下滑9个指数点。
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《迈点研究院》 作者： 张菁
1.月度动态：浙江省文化和旅游厅印发《浙江省民宿高质量发展三年计划》
浙江省文化和旅游厅印发《浙江省民宿高质量发展三年计划》：《计划》实施期为3年，从发布之日起实施。据了解，《计划》由指导思想、基本原则、发展目标、重点任务、保障措施等部分组成。
中国规划与在建酒店数创新高，高端和中高端连锁规模达到峰值：截至本季度末，中国规划与在建酒店项目总数达到3720个、客房数686017间。
2.品牌开业签约：国际高端酒店品牌均迎来数位高管
品牌酒店开业：据迈点研究院不完全统计，2023年11月新开业54家中高端及以上酒店。酒店类型占比上，中高端酒店最多，40家；其次是国际高端酒店7家；国内高端酒店5家、奢华酒店2家。
酒店品牌签约：据迈点研究院不完全统计，2023年11月中国酒店市场新签约项目117家。品牌类型上，国际高端酒店签约3家、国内高端酒店签约5家、中高端酒店签约45家、中端酒店签约18家、轻中端酒店签约10家、经济型酒店签约20家、精品民宿签约16家。
市场动态总结
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3.品牌拓展更新：君亭酒店与中旅酒店会员互通正式达成合作
酒店战略合作：锦江酒店与SGS进博会上签署战略合作协议，双方将聚焦酒店可持续发展基准（HSB）验证、推动本土酒店可持续发展转型、绿色高质量发展等方面开展合作；君亭酒店与中旅酒店会员互通正式达成，双方的会员体系打通后，新会员注册时，在得到其授权同意的情况下，可通过双方直销渠道注册，同时成为对方会员，并享有双方提供的会员价格和会员权益。
4.酒店资产交易：拍卖价格在亿元以上酒店共10家
据迈点研究院不完全统计，2023年11月，共有37家酒店拍卖，其中拍卖价格在亿元以上酒店10家，拍卖价格在5000万元-1亿元酒店3家，拍卖价格5000万元以下24家，截至发稿，共有37家酒店流拍。
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酒店人事任命：据迈点研究院不完全统计，2023年11月共有21位酒店高管履新，温德姆酒店、希尔顿酒店、JW万豪酒店等国际高端酒店品牌均迎来数位高管。
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以下是迈点研究院独家发布的“2023年11月酒店品牌影响力100强榜单”。本月，麗枫酒店、维也纳酒店、亚朵酒店、希尔顿欢朋酒店、锦江酒店、宜尚酒店、希尔顿酒店、洲际酒店、锦江之星、万豪酒店进入榜单前十，本月100强榜单中，共有44个品牌排名环比上升，数额环比下滑29.03%，50个品牌排名环比下降，数额环比增长47.06%，6个品牌排名保持不变，该数据表明11月各大酒店可能因基于季节、客群、效果等因素影响，在宣推工作上具有明显的弱化现象。
百强榜单
5. 企业营收情况：66.67%的酒店集团三季度净利润同比增长高达100%及以上
本季度，在营收方面均呈现正态走向，其中亚朵的营收同比增长最高，达93.12%。在净利润方面，除精选国际酒店外，其余酒店集团同比均呈现不同程度的增长，其中有66.67%的酒店净利润同比增长高达100%及以上，呈现明显的效益增长现象，尤其是本季度的首旅酒店，同比高达609.49%。
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1. 酒店品牌类型分布
品牌数量维度分析：11月类型酒店总计共增加16家，分别为中高端酒店（+5）、国内高端酒店（+3）、轻中端酒店（+3）、奢华酒店（+2）、中端酒店（+1）、经济型酒店（+1）、精品民宿（+1），其中中高端酒店增长数值最大。从数据中看出，本月各类型酒店均有不同程度的市场拓展。
品牌指数均值维度分析：11月奢华酒店（4.96%）、国际高端酒店（3.49%）环比增长最为明显，位列前二，其余类型酒店环比均呈现0.7%~-0.5%的小浮动。该数据表明，本月高端酒店加大了在品牌树立上的工作力度。
1）酒店类型分布与品牌指数
品牌细分榜单
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2）酒店类型细分榜单
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2）酒店区域细分榜单
2. 酒店品牌区域分布
品牌数量维度分析：11月全国（+7）、全球（+3）、华中（+2）、西南（+2）、华东（+1）数值呈现增长现象，华南、华北、西北、东北四区均未发生变化。这表明，本月从区域维度看，品宣力度上呈现明显的不均衡性。
品牌指数均值维度分析：11月全球以环比增长4.59%的数值，遥遥领先于其他区域酒店。据数据显示，目前其他区域酒店的环比浮动率均在0.4%~-0.2%之间，符合当下市场的动态变化趋势，但从酒店发展维度分析，各区域后期仍有较大的提升空间。
1）酒店区域分布与品牌指数
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3. 酒店品牌主题分布
品牌数量维度分析：11月主题酒店的发展优势并不突出，本月仅有三个品类出现了小幅度的增长，分别为生活方式酒店（+3）、电竞酒店（+1）、潮牌酒店（+1）。这表明， 目前主题酒店在市场上的发展力有所放缓，消费者整体需求倾向性上较为明显。
品牌指数均值维度分析：11月各主题酒店的品牌指数增长呈现梯度式排列，具体如下——第一梯队潮牌酒店（3.15%）；第二梯队艺术酒店（1.65%）、度假酒店（1.41%）、社交酒店（1.37%）、商务酒店（1.18%）；第三梯队为轻奢酒店（0.87%）、文化酒店（0.81%）、个性化酒店（0.81%）、电影酒店（0.59%）、设计师酒店（0.50%）、养生酒店（0.19%）。由此可见，大部分主题酒店在后期的品牌形象维护上均有一定的提升空间。
1）酒店主题分布与品牌指数
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2）酒店主题细分榜单
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1.品牌指数分析
从11月百强榜单和整体酒店品牌指数数据上看，TOP100品牌指数均值为383.76，环比增长3.46%；整体酒店品牌指数均值为167.73，环比增长0.74%。但从同比数值上看，本月不论从百强还是整体，数值上均呈现了一定幅度的下滑，尤其是百强数值同比下滑6.70%。由此可见，今年11月的品推力度远不如去年11月，基于此，各大酒店应开展相应的比对工作，探寻数值差距的根本原因。
品牌指数细分
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2.品牌指数维度分析
通过下图数据可知，TOP100酒店维度均值分别为点评指数（213.23）、媒体指数（84.91）、运营指数（43.08）、搜索指数（42.54），所有酒店维度均值分别为点评指数（152.60）、媒体指数（7.50）、运营指数（4.95）、搜索指数（2.68）。
基于各维度TOP10品牌酒店的环比数值来看，有3大品牌酒店呈现较为明显的增长现象，具体为：搜索维度——康铂酒店（石家庄举行品牌推介会，发布酒店行业的新动态和发展趋势）和锦江之星，环比增长325.63%和274.28%；媒体维度——凯悦酒店（第三季度大中华区酒店平均单间客房收入同比增长56%），环比增长高达118.19%；点评指数和运营指数本月均未出现较大,环比波动值的酒店品牌。
榜单数据说明
“2023年11月酒店品牌影响力(MBI)100强榜单”数据来源于迈点品牌指数MBI，根据11月迈点MBI八大旅游住宿业品牌类目中的1934个品牌数据汇总统计而成。具体说明如下：
1.迈点品牌指数MBI（旅游住宿业品牌部分）说明
迈点酒店品牌指数（MBI）主要从搜索指数、点评指数、运营指数、媒体指数4个维度分析品牌在互联网和移动互联网的影响力。迈点研究院自主开发的“迈点品牌指数监测系统” Meadin Brand Index Monitoring System（MBIMS）提供的一项免费数据分析服务。
计算公式：MBI=a*SI+b*CI+c*OI+d*MI
（1）搜索指数（SI）：一段时期内，品牌关键词在主流搜索引擎中正面搜索频次的加权和。
（2）点评指数（CI）：一段时期内，用户对于该品牌下酒店/客栈/民宿在OTA网站的点评累计情况。
（3）运营指数（OI）：一段时期内，品牌在互联网和移动互联网运营情况，如微博、微信等。
（4）媒体指数（MI）：一段时期内，大众媒体和行业媒体报道中与品牌关键词相关的正面新闻数量。
2.统计时间：2023年11月1日-2023年11月30日
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3.监测范围：奢华酒店、国际高端酒店、国内高端酒店、中高端酒店、中端酒店、轻中端酒店、经济型酒店、精品民宿等八大类目的1934个市场主流旅游住宿业品牌。
基于百人团队的全时监测、超千种维度的数据抓取、5轮层层精校与自我审核，迈点品牌指数MBI最终得以化繁为简，将繁杂的数据表象精炼为客观指数并加以呈现。历经11年有余的数据积淀与深耕，迈点品牌指数MBI也日益成为洞察行业品牌发展变化的风向标。
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2023年月饼大战已经尘埃落定，根据希尔顿业主协会近期对品牌酒店集团月饼供应链企业和部分会员企业的调研，2023年月饼销售收入并不尽人意，出现一定程度的销售下滑，存货增加等现象，究其原因是品种单一，设计难以出彩、公务商务馈赠市场萎缩等原因造成。如何能有效突围，需要酒店业同仁深思。
2023年战略合作伙伴
酒店创收新机会-“宫里过大年”故宫观唐为年货赋能，传承中国传统文化
------北京市荣鑫源食品有限公司
故宫观唐为消费赋能
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根据协会秘书处调查，长年以来，大多数星级酒店均把月饼销售作为全年店外收入的重要构成，耗费大量时间精力，但是均忽视了中国传统的春节“年货”的组织设计和销售，而恰恰是这个被酒店人忽略掉的黄金机会，已经发生了重大的市场需求变化，根据第一财经记者从中国商务部获得的权威数据，2021年、2022年年货销售出现了迅猛增长，其中品质年货成为采购热点，半成品菜肴受追捧，预制菜销售额同比增长45.9%。盒装食品、营养滋补品销售明显增长，增长比率高达60%以上，而相对传统月饼销售，春节年货销售从品类、中国民俗文化元素提炼等有更大的选择余地和延展空间。
鉴于对该产品特性、可靠性、厂商资质的审核，和对过往案例的使用端感受调查，该产品正式通过协会“华希荟优选”项目资源库申报和审核流程，成功入选，后续协会顾问和华希荟导师将按惯例，对该项目落地酒店，赋能创新给与公益支持和帮助。
此次年货销售已经首次获得“故宫观唐“IP授权，得以提炼丰富的故宫文化元素、文创产品、传统故宫古法点心等组合，无论是外包装、年货产品组合，及搭配的故宫文创产品，均承载着传统的新春味道，有脉络的国潮创意策划与创新设计的国风IP，耀眼的新年红礼盒，多种故宫建筑文化元素的呈现，故宫联名礼盒，作为文化IP，既是中国传统文化的传承，又让消费者感受到“皇家般”的尊享，预计这批产品面市，将快速成为年货市场的”网红“产品。
希尔顿业主协会/华希荟酒店精英俱乐部，协同华希荟优选酒店创新赋能入围企业-北京市荣鑫源食品有限公司（该公司成立二十余年，为洲际集团、万豪集团、希尔顿集团、万达酒店集团等多个集团常年指定合作单位，该公司于2023年由于产品创新，IP赋能等因素被华希荟导师推荐，并最终通过评审，成为华希荟优选创新赋能项目入围合作伙伴），及数十位华希荟导师/行业专家的共同参与产品规划，首次向中国酒店业推出华希荟创新项目：“故宫观唐IP赋能酒店年货创新销售“，旨在传承中国国粹精髓，挖掘传统文化IP价值，赋能酒店创新销售。
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作为协会/华希荟酒店精英俱乐部深度参与产品规划的华希荟优选项目，希尔顿业主协会会员单位和华希荟会员将继续获得“专享供货价“及华希荟创新奖励积分。
项目咨询：
协会秘书处联系人：
邵 欢
希尔顿业主协会/华希荟酒店精英俱乐部
副秘书长
联系电话：15986810049（微信同号）
鉴于对该产品特性、可靠性、厂商资质的审核，和对过往案例的使用端感受调查，该产品正式通过协会“华希荟优选”项目资源库申报和审核流程，成功入选，后续协会顾问和华希荟导师将按惯例，对该项目落地酒店，赋能创新给与公益支持和帮助。
本期华希荟优选推荐重磅项目故宫观唐为年货赋能深度合作赢取积分
项目提供方
北京市荣鑫源食品有限公司
一、公司简介：
成立二十余年，是传统酒店三季产品供应商，希尔顿、洲际、万豪、万达等多家国际及国内品牌推荐或指定供应商，年产值超过8亿元，唯一获得故宫观唐、故宫（御茶膳房）及东来顺等知名餐饮品牌IP授权生产企业。
二、合作形式及政策支持：
荣鑫源合作关系已覆盖全国超3000+家国际、国内知名管理公司旗下品牌酒店。
著名故宫老字号“故宫观唐”（北京故宫观唐文化发展有限公司）授权北京市荣鑫源食品有限公司作为“故宫观唐”品牌在酒店产品及营销方面的唯一运营商， 运营产品包含酒店联名礼盒(如中秋月饼礼盒、端午粽子礼盒、新年礼
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盒等）、主题下午茶、宴会定制酒、酒店伴手礼、故宫联名文创产品等，产品丰富。运营内容包含但不限于酒店联名的生产加工、销售、客服。故宫观唐秉承着将东方美学与现代生活相融合的运营理念，通过对传统文化提炼开发与现代消费结合，凸显文化底蕴， 助力量企业实现产品赋能与产品溢价。
三、“故宫观唐”（北京故宫观唐文化发展有限公司）已与万豪酒店集团旗下 酒店、洲际酒店集团旗下酒店等企业强强联合。
故宫观唐为年货赋能
宫里过年-福佑春节礼盒系列-5款
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酒店高端建材解决方案提供商
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第 8 期电子季刊
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Jan 2024.01
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