2020
2020年5月
第17期
法律月报
CONTENTS 目录
- 法规速递
最高人民法院《关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》条文节选及解读
- 以案说法
案例二 夫妻股东无法证明公司财产独立的，可认定为实质一人公司
案例三 绿化率折算方式变化和小区周边道路建设施工导致开发商逾期办证违约
- 有问必答
- 法律谚语
主办：大唐地产集团法务部
协办：各城市公司/专业公司法务人员
责任编辑：黄旻昊
法规速递
最高人民法院《关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》条文节选及解读
1.疫情或者疫情防控措施导致当事人不能按照约定的期限履行买卖合同或者履行成本增加，继续履行不影响合同目的实现，当事人请求解除合同的，人民法院不予支持。
疫情或者疫情防控措施导致出卖人不能按照约定的期限完成订单或者交付货物，继续履行不能实现买受人的合同目的，买受人请求解除合同，返还已经支付的预付款或者定金的，人民法院应予支持;买受人请求出卖人承担违约责任的，人民法院不予支持。
合同当事人（不区分出卖人和买受人）因疫情或疫情防控措施不能按照约定的期限履行合同或者履行合同的成本增加，但继续履行不影响合同目的实现，对于当事人解除合同的请求，人民法院不予支持。
商品房买卖合同的当事人因疫情或者疫情防控措施致使违约，人民法院不支持解除合同，但可根据当事人的请求根据公平原则对合同进行变更。
5.承租房屋用于经营，疫情或者疫情防控措施导致承租人资金周转困难或者营业收入明显减少，出租人以承租人没有按照约定的期限支付租金为由请求解除租赁合同，由承租人承担违约责任的，人民法院不予支持。
房屋租赁合同的承租人，因疫情或者疫情防控措施导致资金周转困难或者营业收入明显减少，对于出租人以承租人未按约定支付租金而解除合同的请求，人民法院不予支持。这一规定更多的是对受疫情影响的承租人的一种保护。第二款规定的是租赁合同目的无法实现的当事人请求解除合同，返还预付款或者定金的，人民法院予以支持。
7.疫情或者疫情防控措施导致承包方未能按照约定的工期完成施工，发包方请求承包方承担违约责任的，人民法院不予支持;承包方请求延长工期的，人民法院应当视疫情或者疫情防控措施对合同履行的影响程度酌情予以支持。
疫情或者疫情防控措施导致人工、建材等成本大幅上涨，或者使承包方遭受人工费、设备租赁费等损失，继续履行合同对承包方明显不公平，承包方请求调整价款的，人民法院应当结合案件的实际情况，根据公平原则进行调整。
4.疫情或者疫情防控措施导致出卖人不能按照商品房买卖合同约定的期限交付房屋，或者导致买受人不能按照约定的期限支付购房款，当事人请求解除合同，由对方当事人承担违约责任的，人民法院不予支持。但是，当事人请求变更履行期限的，人民法院应当结合案件的实际情况，根据公平原则进行变更。
以案说法
案例一 新贷还旧债，担保人不知情的，可免除担保责任
法律月报
法官观点：
本案中，被告周某于2016年1月9日向原告林某出具的两张借条实际上是2011年及2012年借款的往来结算，属于以贷还贷，原告林某未能提供证据证明李某知道或应当以贷还贷的事实，故依据《担保法司法解释》第39条规定判决李某极其妻子谢某无需承担保证责任。
基本案情
周某分别于2011年8月20日、2012年5月20日向林某借款10万元及60万元并向林某出具借条，此后，周某未还款。2016年1月9日，林某与周某协商上述70万元借款利息为25.6万元，周某于当日向林某出具两张借条：一张是，今借到林某现金人民币25.6万元，还款期限为2016年1月30日，到期未还款，按违约金每天2000元计算；另一张是，今借到林某人民币70万元整，借款期限为1年，担保期限2年），李某作为担保人于上述两张借条上签名。此后，周某未还款，林某诉至法院要求周某返还借款本金及利息，并要求李某及其妻子谢某承担连带担保责任。
案件总结：
新贷还旧债，除非新旧债务担保人为同一人，否则，债权人应在担保条款中明确该借款的性质，避免担保人以不知情为由免除担保责任。
案例二 夫妻股东无法证明公司财产独立的，可认定为实质一人公司
2011年8月3日，熊少平与沈小霞登记结婚。2011年11月，熊少平、沈小霞出资成立青曼瑞公司。青曼瑞公司为有限责任公司，注册资本为200万元，实收资本200万元，熊少平、沈小霞各持股50%。
2015年6月24日，武汉中院作出（2015）鄂武汉中民商初字第00494号民事调解书，确认青曼瑞公司于2015年7月31日前一次性支付猫人公司货款2983704.65元。民事调解书生效后，猫人公司于2015年8月5日向武汉中院申请执行。2016年6月15日，武汉中院裁定终结案件的本次执行程序。
法律月报
基本案情
后猫人公司认为（2015）鄂武汉中执字第00707号案件执行过程中，被执行人青曼瑞公司无财产可供执行，青曼瑞公司符合一人公司的实质要件，请求依据《最高人民法院关于民事执行中变更、追加当事人若干问题的规定》第二十条规定追加熊少平、沈小霞为被执行人，对青曼瑞公司所欠债务承担连带责任。2017年10月11日，武汉中院作出（2017）鄂01执异986号民事裁定书，驳回猫人公司追加熊少平、沈小霞为本案被执行人的请求。猫人公司遂提起本案诉讼。
一审法院认为，青曼瑞公司设立于2011年，《公司法》关于一人有限责任公司规定已发生法律效力，家庭成员设立有限责任公司需提交财产分割证明的部门规章亦已失效。《公司法》界定一人有限公司的标准在于公司股东法律个体上的数量，即“一个自然人”或者“一个法人”。熊少平和沈小霞虽然是夫妻关系，但从法律主体上看，熊少平和沈小霞是两个自然人，是两个独立的法律个体，判决驳回原告猫人公司的诉讼请求。
裁判要点
法律月报
二审法院认为，青曼瑞公司股东登记一直为熊少平、沈小霞，股东人数为复数。但熊少平、沈小霞为夫妻，且青曼瑞公司设立于双方婚姻存续期间。依《中华人民共和国婚姻法》第十七条规定，除本法第十八条规定的财产及第十九条规定的约定财产制外，夫妻在婚姻存续期间所得财产归夫妻共同共有。熊少平、沈小霞经本院限期举证仍未提交证据证明双方对其婚前财产或婚后所得财产归属进行了约定，而青曼瑞公司设立于双方结婚后，故应认定青曼瑞公司的注册资本来源于熊少平、沈小霞的夫妻共同财产。青曼瑞公司实际由夫妻双方共同控制，该股权具有利益的一致性和实质的单一性。据此应认定青曼瑞公司系实质意义上的“一人公司”。
案例三 绿化率折算方式变化和小区周边道路建设施工导致开发商逾期办证违约
2011年1月5日，叶莉莉与天驰公司签订一份商品房买卖合同，约定叶莉莉向天驰公司购买位于南宁市青秀区升禾·绿城世界x栋x单元x号房。 合同第十七条约定：“买受人委托出卖人办理房屋所有权登记，出卖人应当在商品房交付使用后850日内，向房屋登记机构为买受人申请房屋所有权登记，并将以买受人为产权人的房屋所有权证交付买受人。涉案房屋于2016年9月30日取得了《商品房现售备案证明》。 合同签订后，叶莉莉向天驰公司付清了房款，天驰公司在合同约定的期限内将房屋交付叶莉莉使用。 但因天驰公司未在合同约定的期限内交付房屋所有权证，叶莉莉提起本案诉讼。
基本案情
法律月报
天驰公司认为：未能按约办证，是因为合同签订后南宁市颁布新规将绿化工程竣工验收纳入综合验收中并改变了绿化率的折算方式，及南宁市规划局核发新二中西侧路与云景路改造工程的建设工程规划许可证，分别影响了涉案工程的绿化验收及规划验收，属于情势变更，不应该承担赔偿责任。
法院观点
本案的绿化率折算方式变化和小区周边道路建设施工，显然并未导致双方商品房买卖合同基础丧失。 事实上双方买卖合同的标的物商品房已经如约建成交付，此足以证明上述情况的发生变化并未对双方合同的履行造成重大影响，双方订立合同的基础并未丧失，合同目的不仅未落空相反主要目的已经实现，对价关系也并未根本改变，天驰公司主张绿化率折算方式变化和小区周边道路建设施工构成情势变更、继续按原合同履行对其显失公平，理由显然不能成立。 退一步讲： 即使上述情况的发生、变化构成情势变更，天驰公司也应当主动与合同相对方协商或者起诉变更合同或终止合同，但天驰公司直至合同相对方提起本案诉讼止均没有任何要求变更合同或终止合同的主动行为，此亦足以证明天驰公司实际上认可在合同履行中不存在情势变更。 况且，对于产权登记资料报备和权属证书办理等合同从义务更不可能以情势变更为由单独不予履行。
天驰公司作为房地产开发公司从事商业活动，在签订合同时理应充分评估市场风险，并充分预见周边配套道路建设、政策法规改变及政府行为影响等情况，从而有效防范市场经营活动可能给其带来的商业风险。 天驰公司在与叶莉莉签订《商品房买卖合同》时，对办证的期限约定较长，应足以应对合同签订后出现的上述情况，故对天驰公司以新规颁布及新道路建设为由延期办证的主张不予采纳。 而是否构成情势变更，应以是否导致合同基础丧失、是否致使目的落空、是否造成对价关系障碍等作为判断标准。
法律月报
经验总结
目前法院对于情势变更的使用尤为谨慎，广西地区关于情势变更的认定权利上收到广西高院，部分甚至需报最高院审批，故不能轻易认定情势变更。如遇某事项确实符合前述情势变更认定规则，在出现该事项后，应当主动与合同相对方协商或者起诉变更合同或终止合同，避免公司不能因为情势变更免责。
答：《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”在建设工程合同已经被认定无效的情况下，因建设工程合同取得的财产无法原物返还的，应当通过折价补偿的方式处理。同时，保证建筑工程的质量和安全是建设工程的生命线，因此，建筑工程的质量合格是合同无效折价补偿的前提，该条件为折价补偿的实质要件，而非程序要件。根据《建设工程质量管理条例》第十六条规定，组织建设工程竣工验收的责任人为建设单位。在建设工程合同被认定无效的情况下，建设单位不能仅以未完成竣工验收程序为由否认应当承担的折价补偿责任。
有问必答
问一：是否只有质量合格的建筑工程才能在工程施工合同无效后获得折价补偿？
法律月报
答：单位出具的证明材料应当严谨、客观、公正。《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第一百一十五条规定：“单位向人民法院提出的证明材料，应当由单位负责人及制作证明材料的人员签名或者盖章，并加盖单位印章。人民法院就单位出具的证明材料，可以向单位及制作证明材料的人员进行调查核实。必要时，可以要求制作证明材料的人员出庭作证。”“单位及制作证明材料的人员拒绝人民法院调查核实，或者制作证明材料的人员无正当理由拒绝出庭作证的，该证明材料不得作为认定案件事实的根据。”因此，单位出具的证明材料首先必须具备形式要件，即证明材料上必须同时有单位盖章、单位负责人签字或者盖章、经办人员签字或者盖章，仅有单位出具的证明而没有相关人员的签字确认不发生法律效力。
有问必答
问二：单位出具证明材料如何才能被法院采信？
除上述的形式要件外，还应做到以下几点：
一、单位出具的证明材料的证明事项，必须在单位本身的职权范围以内，例如公司出具职工工资证明，请假证明等。如果超出单位的职权范围，或者说单位出具的证明材料明显不属于该单位的职权范围，不具有证据的真实性和合理性，法院当然不会采信。
二、单位出具证明材料，应附原始证据。单位出具证明材料是对原始证据的说明和证实，使证据形成完整的统一体。
三、单位在出具多份证明材料时，前后证明不得矛盾。前后矛盾的证明材料本身就不值得采信，并且涉嫌伪证。
四、证明材料与待证事实之间必须具有关联性。当事人索取证明材料想要证明什么，肯定会向单位明示，那么单位就应当根据掌握事实出具与待证事实相关的证明材料。
五、单位在自然人的书面证明上加盖公章确认的行为不属于单位出具证明材料。单位加盖公章，只能证明证人的身份问题，而对证人证言的内容则不具有确认的功能。
法律谚语
法律是显露的道德，道德是隐藏的法律。
——林肯
法律月报
2020年5月 第17期
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