大唐地产法律月报2020年第9期（总第21期）

法  律  月  报

Monthly Legal Report

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2020年度第09期

总第21期

案例一：拉萨国土局诉玛吉阿米公司支付土地出让合同违约金案——— 3

2020年9月14日，最高人民法院印发《关于依法加大知识产权侵权行为惩治力度的意见》（以下简称《意见》），规定和完善知识产权司法救济措施，以有效阻遏侵权行为，营造良好的法治化营商环境。《意见》的出台，是人民法院深入贯彻落实中办、国办《关于强化知识产权保护的意见》的重要举措。

《意见》立足知识产权审判实际，聚焦审判实践中的重点难点问题，集中规定了行为保全、证据保全、举证妨碍、停止侵权、惩罚性赔偿、法定赔偿以及从重刑事处罚等措施，切实增强司法保护实际效果。

《意见》严格依照有关法律规定，要求各级法院注重不同法律规定之间的配合衔接，全面加大对于知识产权侵权行为的惩治力度。包括，举证妨碍制度在被诉侵权产品所涉侵权事实查明中的适用，从高法定赔偿以及依法从重刑事处罚的情况等。

目    录

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有问必答———————————  11

以案说法———————————  3

法规速递———————————  1

案例二：海口博泰隆房地产开发有限公司诉海口市人民政府有偿收回国有土地使用权案—————————— 6

案例三：古田翠屏湖爱乐置业有限公司、福建爱乐投资有限公司诉古田县人民政府行政协议及赔偿案———— 9

法律谚语———————————  13

一、原告起诉可否提出两个相互排斥的诉讼请求？————————— 11

二、商品房买卖预约合同能否被判决继续履行？—————————— 12

最高法发布意见：依法加大对知识产权侵权行为惩治力度—————— 1

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主办：大唐地产集团法务部

协办：各城市公司/专业公司法务

           人员

责任编辑：黄旻昊

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《意见》规定，权利人在知识产权侵权诉讼中既申请停止侵权的先行判决，又申请行为保全的，人民法院应当依法一并及时审查；对于已经被采取保全措施的被诉侵权产品或者其他证据，被诉侵权人擅自毁损、转移等,致使侵权事实无法查明的，人民法院可以推定权利人就该证据所涉证明事项的主张成立；除特殊情况外，根据权利人的请求，应当销毁假冒、盗版商品和主要用于生产或者制造假冒、盗版商品的材料和工具；权利人在二审程序中请求将新增的为制止侵权行为所支付的合理开支纳入赔偿数额的，人民法院可以一并审查；对于主要以侵犯知识产权为业、在特定期间假冒抢险救灾、防疫物资等商品的注册商标以及因侵犯知识产权受到行政处罚后再次侵犯知识产权构成犯罪的情形，依法从重处罚，一般不适用缓刑。

《意见》集中规定了权利人可以充分利用的救济措施，在强调人民法院要引导当事人积极、全面、正确、诚实举证的同时，对于侵权获利和律师费用的确定等方面提供了举证指导，有助于权利人依法高效维权，有效阻遏侵害知识产权行为。

      基本案情

2013年9月4日，玛吉阿米公司向拉萨国土局提交了《竞买申请书》及《竞买报价单》，以4989万元的价格参与一宗地块的竞买，竞买成功后于2013年10月30日前与拉萨国土局签订《国有建设用地使用权出让合同》约定“国有建设用地使用权出让价款为人民币4989万元，定金为人民币1000万元；本合同签订之日起30日内一次性付清国有建设用地使用权出让价款。受让人不能按时支付出让价款的，自滞纳之日起每日按迟延1‰向出让人缴纳违约金。” 合同签订后，玛吉阿米公司于2013年9月9日缴纳定金1000万元，但并未按期支付剩余款项，拉萨国土局多次通知玛吉阿米公司催缴并支付剩余出让金3989万元（1000万元保证金抵作土地出让金），后玛吉阿米公司于2015年12月30日、31日足额缴纳了剩余土地出让金。2016年10月19日，玛吉阿米公司与拉萨国土局双方签订了《协议书》，协议约定玛吉阿米公司在签订该协议之日起三个月内（即2017年1月19日之前）将未按期支付国有建设用地使用权出让金3989万元价款，应缴纳的违约金30356290元（2013年11月30日至2015年12月30日期间）向拉萨国土局缴

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玛吉阿米公司在签订《协议书》之时，即已明确表示要在三个月内缴纳2013年11月30日至2015年12月30日期间的违约金30356290元，故其对于违约金的金额有清晰明确的认识，该违约金的计算不仅系依据《出让合同》的明确约定，也符合国务院办公厅《关于规范国有土地使用权出让收支管理的通知》要求，不存在违反法律、行政法规强制性效力性规定之情形。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规

    经验总结

公司开展业务过程中，对于合同违约金的设置如果存在过高情形的。

（1）属于我司作为守约方主张对方承担违约责任的，则建议在合同履行过程中，通过签订债权债务协议书、对账单、或要求对方先行偿付违约金等方式，固化对方愿意支付该项高额违约金的意思表示，避免后续主张权利义务过程中，因违约金过高而被调减。

（2）属于我司作为违约方，需向对方承担违约责任的，则在合同履行过程中，应仅与对方就拖欠的款项本金进行对账或确认，对于其违约金承担情况不予确认，如办理拖欠款项的支付时，亦应明确支付款项的性质为本金，避免存在明确表明愿意按合同约定承担高额违约金的意思表示。

纳。如不能及时缴纳违约金，拉萨国土局有权解除《出让合同》，追究玛吉阿米公司的违约责任，并列入不诚信企业黑名单。并约定在签订合同后，拉萨国土局为玛吉阿米公司办理《国有土地使用权证》并交付复印件以便玛吉阿米公司办理项目规划手续等证照。《协议书》签订后至本案审理时，玛吉阿米公司未向被告拉萨国土局缴纳约定的违约金。拉萨国土局遂诉请法院判令玛吉阿米公司支付上述违约金，玛吉阿米公司以《协议书》确认违约金明显过高，要求依法调减《协议书》中约定违约金30356290元的数额，并依法确认原告玛吉阿米公司应当向被告拉萨国土局承担并支付未适当履行出让金价款30%的违约金数额为11967000元，以弥补被告拉萨国土局遭受的利息损失。

定，“约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”。《最高人民法院关于适用<中华人民共和国合同法>若干问题的解释（二）》第二十九条规定，“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决；当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的过分高于造成的损失”。上述规定虽然赋予人民法院适当调减违约金的裁量权，但结合本案实际情况，玛吉阿米公司无正当理由长期拒不支付土地出让金，导致产生高额违约金，之后又明确承诺愿意支付该高额违约金，以换取拉萨国土局继续为其办理土地使用权证，人民法院酌情调减违约金反而有悖公平原则和诚实信用原则。

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      基本案情

 2007年3月，海口博泰隆房地产开发有限公司（以下简称博泰隆公司）通过公开挂牌出让方式取得642351.28平方米国有土地使用权。2012年，原海口市国土资源局（以下简称市国土局）作出的多份函件中，认为涉案土地存在权属纠纷和征地遗留问题，暂缓报建，待问题解决后再进行申报。海口市人民政府（以下简称市政府）亦认可涉案土地未开发是政府原因所致。2015年，海南省人民政府作出的琼府〔2015〕24号《关于进一步做好闲置土地处置工作的通知》（以下简称24号文）规定，因政府原因造成土地闲置的，以协议方式收回闲置土地使用权的价格，可以按照土地使用权人已缴交的土地出让价款、前期合理投入以及自土地出让金缴交之日和前期合理投入资金之日至收回土地使用权期间利息总额予以确定；如该价格高于市场评估价格的，按照市场评估价格协议收回土地使用权。2017年，市国土局告知博泰隆公司涉案土地构成闲置土地并拟有偿收回涉案土地使用权，但双方协商未达成一致意见。2018年1月3日，市政府向博泰隆公司作出了收地决定书，以促进国民经济和社会发展等公共利益需要为由，决定收回涉案土地的国有建设用地使用权，并给予适当补偿，“适当补偿标准按24号文的规定执行”。博泰隆公司不服，提起行政诉讼，请求撤销该决定书。

海南省高级人民法院二审认为，土地同时存在因政府原因造成闲置和因公共利益需要使用土地的情形下，政府既可通过闲置土地处置程序有偿收回土地使用权，也可通过因公共利益需要国家依法有偿提前收回程序收回土地使用权。为公共利益需要而收回国有土地使用权的，对使用权人应当给予适当补偿。该款规定的“适当补偿”应当是公平合理的补偿，即综合考虑被收回土地的性质、用途、区位、评估方法、闲置原因等因素，参考市场价格予以补偿。涉案收地决定书简单以土地使用权人已缴交的土地出让价款、前期合理投入以及相应的利息总额进行补偿欠妥，且不符合自然资源部办公厅自然资办函〔2018〕1903号函（以下简称自然资源部1903号函）和海南省人民政府琼府〔2019〕12号文（以下简称海南省人民政府12号文）的规定。遂判决驳回上诉，维持原判。

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海南省海口市中级人民法院一审认为，涉案土地因政府原因导致闲置，市政府因促进国民经济和社会发展公共利益需要，决定有偿收回涉案土地，认定事实清楚。24号文规定的有偿收回国有土地使用权的补偿标准适用于因政府原因导致土地闲置、政府部门与土地使用者协商一致的情形。涉案土地因公共利益需要被收回，却适用24号文中相关闲置土地标准给予补偿，属于适用法律错误。遂判决撤销市政府作出的收地决定书中“适当补偿标准按照24号文的规定执行”的内容，并驳回博泰隆公司的其他诉讼请求。双方当事人均提出上诉。

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      经验总结

 本案的意义在于确定了有偿收回国有土地使用权补偿标准的问题。根据2004年修正的《中华人民共和国土地管理法》第五十八条第二款规定，为公共利益需要使用土地而收回国有土地使用权的，对土地使用权人应当给予适当补偿。该款规定的“适当补偿”应当是公平合理的补偿，即综合考虑被收回土地的性质、用途、区位、评估方法、闲置原因等因素，参考市场价格予以补偿。为了适时解决有关历史遗留问题，切实维护土地使用权人及其他投资人合法权益，营造良好营商环境，自然资源部1903号函以及海南省人民政府12号文均规定，县级以上人民政府有偿收回存量商品住宅用地的补偿金额不低于土地使用权人取得土地的成本，并综合考虑其合理的直接损失，参考市场价格确定。本案中，行政机关应本着实质化解行政争议的目的，按照自然资源部1903号函以及海南省人民政府12号文的精神，依法合理作出补偿，合法合理保护土地使用权人的合法权益，营造良好营商环境。

      基本案情

2014年7月3日，古田县人民政府(以下简称古田县政府)与福建爱乐投资有限公司(以下简称福建爱乐公司)签订了《古田县翠屏湖片区项目投资框架协议书》，约定项目总投资约50亿元，用地总面积约1000亩，项目定位为酒店、居住、旅游为一体的现代化高端生态城市综合体。其后，双方又签订了《补充协议》。2015年4月23日，福建爱乐公司指派庄某某通过公开拍卖竞得首期开发建设用地103084平方米，并与原古田县国土资源局签订《国有建设用地使用权出让合同》，支付了土地出让金人民币1.2亿元。2015年5月8日，古田翠屏湖爱乐置业有限公司（以下简称古田爱乐公司）成立，作为案涉投资开发项目的落地公司。2015年7月13日，古田爱乐公司与原古田县国土资源局签订《国有建设用地使用权出让合同》(合同补充条款)，约定由古田爱乐公司承接庄某某之前签订的《国有建设用地使用权出让合同》中全部权利义务。随后，古田爱乐公司进行项目建设，不同程度建设了酒店、附属楼及50余栋别墅并预售了部分别墅。其后，古田县政府及有关部门以适应省生态文明实验区建设需要，依照新颁布的水资源、国有林场的有关行政管理规定，按照省有关主管部门的意见和建议，以停止翠屏湖沿线公路内侧地产类开发项目的实施、对翠屏湖高头岭片区规划进行新的调整等为由，叫停了案涉项目的开发建设和经营销售。同时，古田县政府成立整改对接工作小组，启动协商收回国有建设用地使用权等工作。后因收回及补偿事宜协商未果，古田爱乐公司、福建爱乐公司提起行政诉讼，请求解除双方签订的招商引资合同（《古田县翠屏湖片区项目投资框架协议书》和《补充协议》）及补偿损失约2.6亿元。

      裁判结果

福建省福州市中级人民法院一审认为，因政策、规划、用途等调整，涉案行政协议已无法履行，福建爱乐公司和古田爱乐公司请求解除案涉行政协议应予支持。同时，以相关评估机构对收回涉案土地使用权及在建工程的评估价格作为解除案涉行政协议造成损失金额的计算依据，确定支付给古田爱乐公司的损失金额。为此，一审判决：解除双方签订的《古田县翠屏湖片区项目投资框架协议书》及《补充协议》；由古田县政府向古田爱乐公司支付302146933元及相关利息的损失；驳回古田爱乐公司和福建爱乐公司的其他诉讼请求。福建省高级人民法院二审期间，经多方组织调解，促成各方就案涉行政协议的解除、企业损失的支付、项目建设用地收回、在建工程的交接、相关购房户及建筑商款项的善后工作等事项自愿达成调解协议。根据调解协议，二审法院依法作出了《行政调解书》。

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      经验总结

行政机关与民营企业依法签订的行政协议应受法律保护，行政机关应对符合法律规定解除行政协议给民营企业合法产权造成的损失依法给予补偿，切实保护民营企业的合法产权。行政协议具有双方意思表示一致的特点，审理行政协议案件可适用审理民事合同纠纷的相关规则，因此，属于可适用调解的行政案件。二审法院为认真贯彻落实生态文明实验区建设要求，切实保护好民营企业的合法产权，有效化解和实质性解决行政争议，积极组织各方当事人协商调解。在查明事实、分清责任的基础上，为双方厘清是非、释明法理，终于使各方取得共识，达成调解协议。不仅有效化解了案涉行政协议的争议，还一揽子解决了因解除案涉行政协议引起的土地使用权出让合同解除、土地使用权收回、在建工程交接以及有关购房户、工程款纠纷等一系列相关问题。

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有问必答

答： 实务中时常会遇到原告起诉时提出了两个相互排斥的诉讼请求，如果满足其中一个请求，就须否定另一个请求。例如，在房屋买卖合同纠纷中，原告为卖方，主张买卖合同无效，被告买方应返还房屋，将房屋过户到其名下，同时又主张被告买方向其支付购买房屋的剩余价款。如果原告主张合同无效及返还房屋的请求成立，其请求支付房屋价款的主张即不成立，两个诉讼请求相互排斥。

    原告的这种起诉，在民事诉讼法理论上称之为主位和备位之诉的合并，即预备合并之诉。原告起诉时可以提出一个主位诉讼请求，同时再提出一个预备诉讼请求，两个诉讼请求分别依赖两个不可同时成立的法律关系，故两个诉讼请求是互相排斥或对抗的，不能同时成立。

    原告这样行使诉权，是用比较经济的手段，维护自己的权益，通过一次诉讼，穷尽追求自己可能得到利益的路径，使自己在同一事件中受到的损失，最大限度的获得司法救济。

这种对主位和备位之诉的合并，避免原告在第一个请求败诉后，再次起诉提出第二个请求，符合诉讼便利和经济的原则，同时也有利于法院对当事人争议裁判的协调统一。《民事诉讼法》第119条规定起诉的诉讼请求须具体，未规定两个以上的诉讼请求不得相互排斥、对立等，故原告以这种方式起诉的，不违反《民事诉讼法》的规定，法院对原告正当、充分的行使诉权，不能苛求，不应以诉讼请求不明确具体为由，不予立案或驳回起诉。主位之诉和预备之诉同时审理属于诉之合并，法院对两个诉应全面审理。

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    2.从预约合同性质来看，预约合同也是一种契约，仍是形式完备的合同。但预约合同的标的是一种与相对人将来订立特定合同即本约的行为，其对双方当事人施加的是必须磋商而非必须缔约的义务。因此，法院如强行判令当事人继续履行预约合同，不仅没有法律规定可依，也有违合同法的意思自治的原则。但一方当事人违约导致本约不能订立，违约方应承担违约责任。

    答：1.从法律规定来看对于预约合同，我国民法总则、合同法均无明确规定。2003年实施的《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条规定：“出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理；因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。”该条款仅对正式商品房买卖合同未能签订时当事人收受的定金如何处理进行了规定，对于守约方能否要求法院判令继续履行预约合同，订立本约，未予规定。

法律的真理知识，来自于立法者的教养。　

                                             ——黑格尔

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