大唐地产法律月报2020年第10期（总第22期）

2020年

第22期

目录

CONTENTS

◆以案说法

◆有问必答 

★问一、如何应对延期交房的风险？

★问二、疫情影响能否构成“不可抗力”？

◆法律谚语

（一）疫情爆发前就已签订的商品房预售合同，作为一般民商事主体的合同双方对于此次新型冠状病毒肺炎疫情爆发自然属于不能预见，一般可以适用不可抗力。根据政府出台的疫情延长假期、延迟复工期限的规定，且房屋因疫情防控实质影响房地产企业按期交房的，房地产企业可以主张顺延交房日期，并可免除部分或全部责任；

（二）对于疫情爆发时签订的商品房预售合同，该类情况比较少见，因合同双方对于此次新型冠状病毒肺炎疫情都已经有认知，对疫情造成的影响可以预见，房地产企业应按时履行交房义务，不可按照不可抗力的规定免除部分或全部责任；

（三）如房地产企业在新型肺炎疫情爆发前已经存在延期交房的情形，根据《民法典》等相关法律法规规定，当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除责任，仍应依合同约定或法律规定承担违约责任。

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（四）对于疫情结束后签订的商品房预售合同，疫情对合同履行造成的影响在正常情况下已经结束，除非产生新的无法预见的情况，一般情况下不认为属于合同履行中的不可抗力，房地产企业无权主张延期交房。

（五）如房地产企业在疫情持续期间受到了施工现场封闭、政府部门要求停工、交通管制或工程所必须的设备、原材料供应商受政府管制无法按期到货等原因导致工期延误造成无法按期交房的，我们认为，房地产企业可根据实际情况主张顺延交房日期。

因此，新型肺炎疫情并不当然导致延期履约并可因不可抗力而免责，而应当根据本次新型肺炎发生及持续的地域范围、时间跨度，以及对所涉行业的不同程度影响而区别对待。

《中华人民共和国民法典》第一百八十条：因不可抗力不能履行民事义务的，不承担民事责任。法律另有规定的，依照其规定。不可抗力是不能预见、不能避免且不能克服的客观情况。

第五百九十条：当事人一方因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但是法律另有规定的除外。因不可抗力不能履行合同的，应当及时通知对方，以减轻可能给对方造成的损失，并应当在合理期限内提供证明。

当事人迟延履行后发生不可抗力的，不免除其违约责任。

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       2017年3月9日，张艳玲与泰耀公司签订《天津市商品房买卖合同》。合同约定将坐落于天津市宁河区出售给张艳玲，商品房价款为968304元，合同订立后张艳玲按照合同约定付清了全部购房款，泰耀公司于2019年10月19日交付了房屋钥匙。按照合同中“第三条商品房交付及交付日期甲方于2019年3月31日前，将符合条件的商品房交付乙方使用”之条款，泰耀公司逾期交房202天。按照合同中“第五条甲方逾期交付商品房的处理甲方未按本合同第三条约定日期交付商品房逾期在180日内的，乙方有权向甲方追究已付款利息，利息自合同约定甲方应支付商品房之日次日起至实际交付商品房之日止，按银行同期贷款利率计算。如超过上述约定期限的，乙方在向甲方追究已付款利息。”据此张艳玲要求泰耀公司应向其支付逾期支付商品房已付款利息及违约金。

   法院认为，张艳玲与泰耀公司订立的《天津市商品房买卖合同》以及《补充协议》，是建立在平等自愿的基础上，是双方真实的意思表示，且未违反相关法律及行政法规的强制性规定，该《天津市商品房买卖合同》以及《补充协议》合法有效。

关于泰耀公司未按合同约定于2019年3月31日前交付商品房，泰耀公司称系施工建筑期间政府发布停工令。停工期间必然造成合同延迟履行，此种情形属于泰耀公司执行政府通知且不可归责于泰耀公司的情形，按照双方主合同补充协议的约定，逾期交付商品房违约责任中应将该部分责任免除，故泰耀公司的主张，有《补充合同》为依据，《补充协议》约定：“十、商品房交付：10.4如遇不可抗力，致使甲方不能按期交付商品房的，甲方有权将该商品房交付日期顺延（顺延时间不超过不可抗力持续的时间）对此甲方不承担任何责任”法院院予以支持，泰耀公司的交房日期应顺延至2019年10月16日。关于张艳玲要求泰耀公司给付逾期交付商品房已付款利息的诉讼请求，于法无据，法院不予支持。

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案例二 殷文敏与三亚长源物业发展有限公司商品房预售合同纠纷上诉案

案情简介：殷文敏与长源公司签订《三亚长源商贸广场精品店购销合同书》，约定购买＂天涯一方城＂项目商品房并约定出卖人应在2003年6月30日前，将经验收合格并符合合同约定的商品房交付买受人，后因“非典”疫情爆发，长源公司受行政措施影响，岛外施工人员被禁止录用，导致长源公司迟延复工并迟于合同约定的时间256天才交房。本案争议焦点为＂非典＂疫情对＂天涯一方城＂项目各项施工的完成是否构成不可抗力。

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1.房地产开发商应注重政府停工令等相关不可抗力的文件的收集整理；

2.遇到政府政策等不可抗力因素影响施工进度，应及时向业主邮寄因不可抗力延期交付的通知书；

3.商品房买卖合同中明确约定不可抗力条款。

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案情简介：刘卫东与新中城公司于2003年4月25日签订《协议书》一份，约定由刘卫东购买新中城公司开发的商品房一套，后双方签订《商品房买卖合同》一份，约定交房日期为2003年9月30日前，如遭遇不可抗力，且新中城公司在该情况发生后告知刘卫东的，新中城公司可据实予以延期，本案的争议焦点为：新中城公司提出的“非典”疫情属于不可抗力，应免除新中城公司违约责任能否支持的问题。

工程逾期交付，除“非典”不可抗力的影响，双方有责任亦需要担责。虽然2003年春夏之间我国爆发“非典”疫情，但新中城公司在与刘卫东签订《协议书》时（2003年4月25日）应当预见“非典”疫情可能对其正常施工造成影响。其在2003年9月19日与刘卫东签订的《商品房买卖合同》亦约定“交房日期为2003年9月30日前”，表明“非典”疫情并未对其交付房屋造成影响，故在本案中不能免除新中城公司承担全部逾期交房的违约责任，所以新中城公司的此项上诉主张，本院不予支持。　

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法院认为：对于“非典”疫情的影响，该疫情的发生时不可预见、不可避免的，并且在当时卫生医疗技术条件下为不可克服的，由此导致政府采取必要的行政措施禁止录用岛外民工。而在政府部门发文禁止录用岛外民工的期日之前，长源公司已与多家建筑企业签订施工合同，但由于2003年4月“非典”疫情在全国范围内的大规模爆发，各地均采取措施严格控制大量人员的随意流动，并且客观上本案涉及的标的物施工人员（民工）主要来自岛外，对于民工流动的控制客观上导致了各建筑企业进场施工的迟延，应认定“非典”疫情对“天涯一方城”项目各项施工的完成构成不可抗力因素，同时三亚市政府职能部门就“非典”期间禁止录用岛外民工的通知也是属于合同所约定的政府干预性影响，因此长源公司可据此对“非典”期间导致工期延误发生的延迟交房主张免责。

对于疫情爆发时签订的商品房预售合同，该类情况比较少见，因合同双方对于此次新型冠状病毒肺炎疫情都已经有认知，对疫情造成的影响可以预见，房地产企业应按时履行交房义务，不可按照不可抗力的规定免除部分或全部责任；

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2.及时书面通知购房人延期交房

若本次新型肺炎疫情实质影响了房地产企业按照商品房预售合同约定按时交房，则房地产企业应当及时、尽快以书面方式通知购房人有关延期交房的情况，以减轻可能给购房人造成的损失，避免房地产企业承担扩大损失部分的责任。

3.组织人员做好购房人的解释工作

针对房地产企业的延期交房，部分购房人会提出各种疑问及异议，房地产企业应当组织专门对接的部门及人员，统一回复购房人，避免不同部门人员作出不同的解释及回复意见。

需要特别提示的是，房地产企业逾期交房通知的送达程序必须符合合同约定或相关法律规定。

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答：预售商品房一旦发生逾期交房，可能导致房地产企业承担巨大的违约损失，甚至引发群体性事件。故建议从以下方面开展工作，防范逾期交房可能发生的风险：

1. 做好相关证据的搜集和留存工作

例如政府发布的疫情防控应急通知、政府延长假期、延迟复工的通知、政府及相关部门发布的停工通知、交通管制等相关文件，施工单位因疫情防控不能开工、复工的证明，施工人员因确诊或疑似新型肺炎而隔离救治的医院证明，材料供应商出具的因受疫情防控无法按时供货的证明等相关证据，以免发生举证不能。

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鉴于新冠疫情与2003年、“非典”疫情的相似性，目前对于本次疫情法律定性及其所导致的相关合同纠纷的处理可参考因“非典”疫情产生的相关纠纷案件中最高人民法院及地方各级人民法院所确立的裁判标准。《最高人民法院关于在防治传染性非典型肺炎期间依法做好人民法院相关审判、执行工作的通知》（法[2003]72号）规定，因政府及有关部门为防治“非典”疫情而采取行政措施直接导致合同不能履行，或者由于“非典”疫情的影响致使合同当事人根本不能履行而引起的纠纷，按照《中华人民共和国合同法》第117、118条的规定妥善处理。由于“非典”疫情原因，按原合同履行对一方当事人的权益有重大影响的合同纠纷案件，可以根据具体情况，适用公平原则处理。

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答：《民法典》第 180 条规定：因不可抗力不能履行民事义务的，不承担民事责任。法律另有规定的，依照其规定。不可抗力是指不能预见、不能避免且不能克服的客观情况。第590条规定：当事人一方因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响,部分或者全部免除责任，但是法律另有规定的除外。因不可抗力不能履行合同的,应当及时通知对方，以减轻可能给对方造成的损失，并应当在合理期限内提供证明。当事人迟延履行后发生不可抗力的，不免除其违约责任。而对于不可抗力的情形，我国法律没有做出具体列举式的规定，理论上不可抗力主要包括以下三种情形:

2、政府行为，如征收、征用；

3、社会异常事件，如罢工、骚乱。

      

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小智治事，中智用人，大智立法.

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品牌/卓越/专注/领航/未来