半年总结
智投
2018年08月（下）
杭州分行投资银行部
离不开的非标，逃不掉的通道
关于规范金融机构资产管理业务呼声强烈。为统一同类资产管理产品监管标淮，有效防控金融风险，更好地服务实体经济，中国人民银行、中国银行保险监督管理委员会、中国证券监督管理委员会、国家外汇管理局于2018年4月27日联合印发了《关于规范金融机构资产管理业务的指导意见》（银发〔2018〕106号）。
《意见》从募集方式和投资性质两个维度对资产管理产品进行分类，分别统一投资范围、杠杆约束、信息披露等要求。严格非标淮化债权类资产投资要求，禁止资金池，防范影子银行风险和流动性风险。分类统一负债和分级杠杆要求，消除多层嵌套，抑制通道业务。《意见》坚持防范风险与有序规范相结合，合理设置过渡期，给予金融机构资产管理业务有序整改和转型时间。
下一步，银行应按照《意见》的相关规定，在2020年底前进行整改和转型，依法合规开展资产管理业务。
“非标淮化债权资产”，是指未在银行间市场及证券交易所市场交易的债权性资产。非标产品是绕过银行或债券审批管理部门，通过某个非标淮化的载体(如信托计划等)，从而将投融资双方衔接起来。在2013年3月份银监会出台的“8号文中指出当前非标资产的存在形式“包括但不限于信贷资产、信托贷款、委托债权、承兑汇票、信用证、应收账款、各类受
目录
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离不开的非标，逃不掉的通道
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宣传思想工作如何“举旗帜”
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REITS简介
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房地产投行业务营销手册
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营销动态
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资金价格
发、协助监管使用、协助收回的贷款。根据该定义的内容，商业银行委托贷款业务项下，借款人、借款用途、借款金额、借款期限、借款利率等借款交易核心因素均由委托人决定。具体模式为融资方一般为委托方(银行A)的授信客户，银行A欲向融资方E提供融资，但受制于监管指标或融资方的行业限制，无法通过表内贷款科目实现放款。于是，银行A以理财资金或自营资金委托证券公司B设立定向资产管理计划，B完全遵循银行A的投资指令，在同业银行D开立贷款资金账户，委托D贷款给企业E，B再收取定向资产管理计划管理费。而托管行C则和管理人、委托方一起签订《定向资产管理合同》，托管人依照管理人发送的划款指令行事，按照合同或协议约定负责安全保管委托资产、办理资金收付事项。
实践中，D大部分情况下属于A银行的分支机构或另外一个分行，即A银行作为一个法人主体，既充当资金来源方（实际委托人），确定融资客户，承担信用风险，又充当放款的受托方。
该业务模式往往具备以下特点：一是由客户E直接向银行A提出融资需求，由银行A全权对委托资金的用途、金额、期限、利率确定融资方案；二是银行A其实是委托贷款实际出资人，且实质承担委托贷款的风险。
银行A通过设计委托贷款交易结构，将贷款科目项下业务转为同业投资和委托贷款科目，以规避表内贷款关于房地产贷款、政府融资平台贷款、借贷比等监管规定，实现监管套利
(收)益权、带回购条款的股权性融资等”。
银行非标资产主要可以总括成以下四种形式：
（一）信托贷款（收益权）
模式
具体模式为银行通过同业银行透过信托计划、保险资管计划向信托公司等金融中介融出理财资金，信托公司等金融中介拿到资金后将资金贷给需求方，再由另一家通道银行提供远期担保回购承诺，随后再回购信托受益权，达到了以同业业务形式间接放贷的目的。该业务模式下信托公司、信托计划皆由银行指定，融资对象亦为银行授信客户。
在这个系统当中，银行获得的信托受益权属于同业业务，在银行资产负债表当中体现为买入返售资产，不属于贷款，因此不影响银行贷款额度和存贷比。同时，银行不直接承担贷款风险，而是由提供担保的回购银行承担，同时回购银行亦可以把从事该项担保业务的收入计入中间业务收入。银行通过信托通道向客户授信“放贷”，以规避信贷规模管制、降低资本消耗。
（二）委托贷款、交易所委托债权
模式
2018年1月5日中国银监会发佈的《商业银行委托贷款管理办法》对委托贷款业务进行了明确的定义，委托贷款是指委托人(银行)提供资金，由其他同业商业银行（受托人）根据委托人确定的借款人、用途、金额、币种、期限、利率等代
结构化融资
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三）权益类资产（明股实债）
权益类资产主要可分为带回购条款的股权性融资和其他私募债权两方面。由于2013年后实体经济收益率开始下降，再加上非标业务受到限制。银行开始加大理财资金进入债券的配置，权益类资产增加，但由于银行表内资产不能直接投向权益类，因此权益类资产基本由表外理财对接。
（四）票据类、应收账款类、信用证等其他非标资产 其模式为
1.票据出表模式 。
具体模式为企业存入保证金，申请签发银行承兑汇票，收款人往往是关联企业，关联企业进行票据贴现，贴现资金返还出票人，由其再存入银行作为保证金，再签发银行承兑汇票，随之贴现的循环过程。
但是，因为银行承兑汇票一旦贴现，就被纳入信贷规模，重新归入银行表内。所以票据空转无论如何一定会在一定程度上消耗银行的信贷额度和占用银行资本。
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2、信用证模式
信用证模式是指信用证代付业务，具体模式是指委托银行A根据客户B的申请，以自身名义委托同业银行C提供融资，同业银行C在规定的付款日根据委托银行A的指示先行将款项划转至B账户上。委托行A则在约定还款日先行代B偿还他行C代付款项本息，是一家银行代替另一家银行来兑现信用承诺，主要基于信用证。待融资到期日，再由客户B偿付信用证项下款项、利息及相关银行费用。
在此模式中，委托银行没有直接发放贷款，属于表外业务，满足了客户融资需要，又规避了信贷规定及拨避监管，对受托代付银行来说，该业务属于表外业务同业拆借业务也不计入贷款项下。
3、应收账款类模式
应收账款是指公司持有的非上市中国国家凭证式国债及其他债权投资，主要包括以上所述的信托受益权、券商资产管理计划、承兑汇票、信用証等资产，但除了上述形式以外，应收账款亦包括其他存放在同业银行的协议存款、同业定期存款及其他与商业银行同业的非信贷往来交易。
由于这类的应收账款绝大多数为与商业银行同业的往来交易，预计其实际资本计提比例将参照对我国其他商业银行的债权进行，即20%-25%，资本计提比例较低，同时估值大多仍使用成本法估值，损失减值淮备亦不足，价值被高估。
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在大资管新规下，加上自2010年开始的一系列监管意见，一行三会对委托贷款、信托贷款、明股实债、其他等四种主要非标资产的形式进行了非常严格的规范。
总括而言，在大资管下，2018年下半年开始，银行近九成非标资产均需回表。由于720央行通知，这种回表的压力在减轻。
党建
党的十九大明确提出新时代党的建设总要求，加强对基层组织建设作出重要部署。强调把基层党组织建设成为宣传党的主张、贯彻党的觉得、领导基层治理、团结群众、推动改革发展的坚强战斗堡垒，这是中央对基层党组织的新部署、新目标、新定位、新举措，也为全面加强基层党组织建设指明了方向，增添了动力。我部在2018上半年积极响应党的号召，开展相关党建活动，一直在党建的活动上脚踏实地，真正做到有所学，有所悟，有所得。
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古人说，“参天之木，必有其根；怀山之水，必有其源。”对于宣传思想工作，“举旗帜”的使命任务，可谓基础中的基础、关键处的关键。
举旗帜，就是要高举马克思主义、中国特色社会主义的旗帜，坚持不懈用新时代中国特色社会主义思想武装全党、教育人民、推动工作，在学懂弄通做实上下功夫，推动当代中国马克思主义、21世纪马克思主义深入人心、落地生根。
我们可以用三句名言，来解析“举旗帜”的使命任务。
第一句是，“每个国家，每个时期，都有新的理论家提出新的理论“。年均经济增长7.2%，年均脱贫人口超过1300万，高铁技术“走出去”，雄安新区“长起来”全面深化改革搭起四梁八柱，“一带一路”倡议赢得世界认同……党的十八大以来，中国取得了历史性成就、发生了历史性变革。引领中国巨大发展变化的，正是思想的力量。以“鞋子论”说明制度要适合国情，以宣示制度反腐路径，以“根”和“魂”倡导优秀传统文化……精妙的比喻、生动的话语背后，是习近平总书记立足历史方位、发展大局的深入思考。
第二句是，“历史从哪里开始，思想的进程也应当从哪里开始”。中国共产党为什么能？中国特色社会主
义制度为什么管用？这是全世界高度关注的问题，也是中国故事最精彩的主题。这其中，思想的力量、价值的支撑，是一个关键。新加坡《联合早报》曾写到，在经济增长的故事以外，中国还有一个也许较不抢眼、较不具新闻轰动效应的故事——一个文明重建的故事。确实，经历改革开放40年的飞速发展，中国不仅书写了经济发展的“中国震撼”，更呈现着精神层面的“中国故事”。
第三句是，“理论一经掌握群众，也会变成物质力量”。 举旗帜，不是凌空蹈虚、空洞表态，而是要让党的创新理论“飞入寻常百姓家”。打好我们的“一手好牌”，宣传思想工作就要找到新形式、新方法、新手段，增强说服力和感召力，提高传播力、引导力、影响力、公信力，让抽象的思想找到人心的落点，让当代中国马克思主义在更多人心中落地生根。
宣传思想工作，就是要让“群众掌握理论”，从而把科学理论转化为认识世界、改造世界的强大力量，让我们在风险挑战面前站稳脚跟、淡定从容，在迅速变化的时代赢得了主动，凝聚起推动中国号巨轮劈波斩浪的磅礴之力。
宣传思想工作如何“举旗帜”
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REITS
在境外市场，证券化和REITs是两个独立的概念，我这里所说的证券化，指的是狭义的证券化，在境外证券化主要是固定收益产品的一种重要类型。REITs在境外市场主要是权益型的，是针对不动产的IPO，类似于IPO，而广义的证券化包含REITs这个系列，在境外有一句名言叫“只要有稳定的现金流，就可以做证券化”，所以它没有说这是固定收益产品还是权益型产品。
而广义的证券化包括REITs这个概念。另外一个概念叫CMBS，它翻译成中文叫商业地产抵押贷款证券化产品，它实质上是贷款证券化，但贷款本身附加了商业地产作为抵押物。境外的CMBS通常分散性比较好，一般是15笔以上商业抵押贷款，另外对借款人没有追索权，主要看物业的价值，所以CMBS本质上就是贷款的证券化，这是三个名词的区别。
REITS
境外市场
同时它们也具有联系，像债权型REITs可以投资于CMBS产品，另外CMBS是REITs的重要工具，REITs发行之后，持有很多成熟的物业，境外的REITs是可以加杠杆的，它可以进行发债、银行借款，也可以进行股权再融资。如果REITs基金名下有很多成熟的不动产，就可以拿这些不动产发行CMBS，相当于提高可运用资金，拿这些资金可以收购新的物业，或从事一些资本运作，二者还是有关联的。
不动产证券化目标物业的类型
主要从两个维度，一个是从通用性和稀缺性来讲，比如说写字楼和公寓它的通用性比较强，因为这个公寓的话，大家都能去住，对于写字楼，企业不管什么类型都可以去办公，所以它们的通用性比较强，相对来说可处置性高一些。对于像学校、医院，它的专业性非常强，主要还是看运营能力。
第二个维度是回报率，一般是指净租金回报率，像公寓因为一般评估价值比较高，租金相对比较低，所以它的回报率是比较低的，比较高的是像医院、学校、仓储物流，它们的评估价值或者建造成本一般可能没那么高，但主要它的现金流比较好，所以它们的回报率就比较高。
REITS简介
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特点
第五个特点是专业管理。REITs是一个主动管理产品，它有基金管理人，也有物业管理人，很多REITs其实特别喜欢去收一个烂尾楼，收完之后，进行翻新改造，再加上品牌的输出，可能有一年或者两年时间，就能产生稳定的现金流，它的现金流上来之后，估值就会提升，这样REITs的估值也会提升，投资人会获得很好的资本利得，这是专业管理的效果。
从资产类型来讲，美国REITs资产类型是非常丰富的，排在第一位的是商业零售，即购物中心、商场。第二类是办公楼、工业地产、租赁性住宅，这里大家可以看到，像基础设施、医疗健康中心、林场，包括自用仓储这些类型，国内还没发过类REITs。
但是在国内，由于这种资产类型比较特殊，目前还没有推出来针对这类资产的类REITs产品，但是我觉得这类资产具有很大的发展前景。因为在目前这种去杠杆的环境下，很多央企和国企的诉求是要实现出表，像我们也接触过新能源发电，包括有些景区的项目公司，还有一些做基础设施的，比如说提供铁路运输服务，它们要出表的话，相当于要把这个项目公司进行真实的转让，这样的话，REITs就是一个很好的产品，在国内基础设施REITs推出来的话，对于盘活央企和国企的自身优质资产，能够起到很大的作用，这个是非常值得期待的。
关于REITs的基本定义，我觉得其实它就是通过发行REITs份额，在资本市场募集资金成立一个基金，这个基金是去进行物业收购和运营管理，而且它没有固定的存续期限，所以它类似于一个上市公司，而且它这个物业组合本身可以变化，比如可以收购三个物业，运营一年之后，或者两年之后，可以把这些物业转让，转让之后再去购买新的物业进行运营。所以它跟我们传统的项目融资有很大区别，项目融资是静态的，它是针对单一物业本身的，而REITs是动态的，它是主动管理的模式。REITs具有五个方面的特点：
第一个特点是上市流通，它的流动性非常好，像在境外，它的流动性可能跟股票差不多；
第二个特点是资产组合，因为它要强调分散性，不能鸡蛋放在一个篮子里，像美国很多大的REITs，可能就在全球范围内持有成熟的物业，包括有些可能既持有写字楼，也可以持有商场，可以进行资产的组合；
第三个特点是税收中性原则，后面会介绍REITs在境外，有些国家和地区是税收中性，有些是税收优惠，这样就能促进产品的发展，我国目前尚未推出标准化REITs，一个很重要的难点就是在税收问题上，还没有得到突破.
第四个特点是高派息率，通常要求90%以上要分红，比一般上市公司分红率高很多，可能很多上市公司连30%都没有，这个要高很多。上周也有一些人写文章，权益型REITs在国内推出来之后，有利于促进上市公司的分红。
特点
五、额度及使用
1.项目总投一般不超过备案金额的1.2倍。
2.贷款发放节奏与项目实际资金需求相匹配。严格按照施工进度发放贷款。严格实行受托支付。
六、融资期限
原则上期限不超过3 年，还款进度须匹配销售进度。
七、销售资金监管要求
签订项目资金封闭管理合作协议，全部销售资金归集在我行监管账户。原则上需要求销售资金的60%-70%专项用于归还我行融资。
商业类（酒店式公寓）项目开发建设
房地产投行
业务
营销
手册
住宅类项目开发建设
一、 住宅类项目定义
指住宅面积高于60%的项目。普通住宅指容积率高于1.2的住宅项目，包括刚需型住宅和改善性住宅；高端住宅指容积率低于1.2的住宅项目。
二、项目选择
选择杭州市主城区项目，优先支持地铁沿线项目。临安、富阳选择成熟区域中心项目，优先支持轻轨沿线项目。项目成本具备相对优势，市场定位为普通住宅，周边配套较完善，具有较好的发展前景。
三、客户要求
中国房地产企业500 百强前200 名及上述客户控股的项目公司。
四、项目要求
1.四证齐全 （三证齐全后可上会）
2.项目资本金不低于30%。贷款资金、债券融资等负债性资金不得作为项目资本金，股东借款和信托等资金，原则上不作为项目资本金。资本公积需出具专项审计报告。
3.融资不涉及土地款 。超过资本金部分的土地款需由股东先行投入。且出具承诺在我行融资到期前不得抽回。
一、 酒店式公寓项目定义
规划条件明确允许建设的酒店式公寓等类住宅项目。需关注2018年4月新“限酒令”的影响。
二、项目选择
选择杭州市传统市区核心商圈及办公区。重点关注城东东站枢纽、城北北部软件园、城西未来科技城、城南滨江及钱江世纪城等区域。项目周边要求配套齐全，交通便利。优先支持商业综合体配套项目及地铁沿线项目。
三、客户要求
中国房地产企业500 百强前200名及上述客户控股的项目公司。
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三、客户要求
中国房地产企业500 百强前200 名及上述客户控股的项目公司。
四、项目要求
1.四证齐全 （三证齐全后可上会）
2.项目资本金不低于35%。贷款资金、债券融资等负债性资金不得作为项目资本金，股东借款和信托等资金，原则上不作为项目资本金。资本公积需出具专项审计报告。
3.融资不涉及土地款 。超过资本金部分的土地款需由股东先行投入。且出具承诺在我行融资到期前不得抽回。
五、额度及使用
1.项目总投一般不超过备案金额的1.2倍。
2.贷款发放节奏与项目实际资金需求相匹配。严格按照施工进度发放贷款。严格实行受托支付。
六、融资期限
原则上期限不超过3 年。
七、销售资金监管要求
签订项目资金封闭管理合作协议，全部销售资金归集在我行监管账户。原则上需要求销售资金的60%-70%专项用于归还我行融资。如写字楼用于出租，要求租金、物业费等归集在我行。
四、项目要求
1.四证齐全 （三证齐全后可上会）
2.项目资本金不低于35%。贷款资金、债券融资等负债性资金不得作为项目资本金，股东借款和信托等资金，原则上不作为项目资本金。资本公积需出具专项审计报告。
3.融资不涉及土地款 。超过资本金部分的土地款需由股东先行投入。且出具承诺在我行融资到期前不得抽回。
五、额度及使用
1.项目总投一般不超过备案金额的1.2倍。
2.贷款发放节奏与项目实际资金需求相匹配。严格按照施工进度发放贷款。严格实行受托支付。
六、融资期限
原则上期限不超过3 年，还款进度须匹配销售进度。
七、销售资金监管要求
签订项目资金封闭管理合作协议，全部销售资金归集在我行监管账户。原则上需要求销售资金的60%-70%专项用于归还我行融资。
写字楼项目开发建设
一、项目定义
办公类商业地产项目的开发建设
二、项目选择
杭州主要的写字楼板块都位于主城区范围内，共有7个，即黄龙区块、吴山湖滨区块、庆春凤起区块、武林区块、文教区块、城站区块以及钱江新城区块。 重点围绕上述区域选择项目。优先支持大型综合体配套写字楼和地铁沿线项目。
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营销
动态
1.目前储备结构化融资项目12笔，其中恒大悦龙台房产项目拟下周总行上会；环太湖保障房项目投行审查，拟下周分行上会；祥生地产、温州时代、赞成余杭项目材料收集，上报报告；杭州速航科技、杭州东投集团、华立集团收益权项目、东南网架项目拟下周走访客户；国兴投资、余杭经开贸易公司、佳源房产湘湖项目待沟通方案；
2.债权融资计划1笔，柯桥城建拟23日放款3亿元；
3.债券投资5笔，滨海新城、良渚文化城企业债、东港投资已批复，待簿记；巨石股份、建德城建待上报；
4.债券承销业务4笔，其中萧山城投PPN已向客户提交方案建议书；华立集团scp承销拟下周分行上会；国兴投资scp承销、杭州市交投项目前期营销中；
5.ABS投资5笔，其中人才公寓租赁ABN待进场尽调；吉利智慧租赁abs项目资料收集中；东南网架应收款债权融资计划、菲达环保应收款出表前期对接中；塘栖古镇租赁abs项目总行预沟通；
o陪同总行走访环太湖保障房项目、北大资源海港城项目、恒大悦龙台项目；
o实地走访赞成余杭项目；
o赴富阳支行、拱墅支行、滨江支行进行业务宣导，陪同机构营销走访客户；
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资金
价格
联系人：贺冰 88359528
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增值电信业务经营许可证：陕B2-20210327 | 
陕公网安备 61102302611033号