2022年中信创投养老季刊（第四期）

中信创投养老季刊

目录

CONTENTS

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1. 国家发改委：鼓励家政企业参与家庭养老床位建设，上门助餐，承接适老化改造项目 

2. 民政部、公安部、市场监管总局、中国银保监会：防范养老机构非法集资，加强风险摸排和源头治理 

3. 工信部、民政部、国家卫健委：组织2022年智慧健康养老产品及服务推广目录申报工作 

4. 银保监会：明确保险公司开展个人养老金业务有关事项 

5. 教育部：国家开放大学加挂国家老年大学牌子 

6. 人社部、财政部、国家税务总局等：五部门联合发布《个人养老金实施办法》 

7. 国务院：三地放宽养老领域外资准入 

1. 中共中央、国务院：发布《扩大内需战略规划纲要（2022－2035年）》

2. 民政部：印发《养老机构行政检查办法》 

1. 京津冀片区

-  北京市：《养老志愿服务工作指引》：低龄老人将是养老志愿者主力 

-  北京市：北京“养老服务圈”众人拾柴火焰高 

-  天津市：发布长护险新政，缴费、报销标准均有调整 

2. 长三角片区 

-  上海市：提出2025年底至少完成100家智慧养老院建设 

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-  上海市：将打造千兆光网与老年人健康看护、远程医疗新业态 

-   江苏省：首批设立17个“高校银龄学习中心” 

 4. 川渝片区  

          华润集团   中铁养老   北京建投   中信集团   

     - 地产系集团 

          万科集团

     - 保险系集团 

          大都会人寿   工银安盛人寿   中国太保   中国平安

     - 康养原生企业

           同仁堂   天猫健康  

     - 其他企业 

           OPPO   海康威视 

    - 新加坡健康科技初创公司   玛士撒拉   糖友饱饱   方舟健客   启脉科技 

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12月19日，国家发改委等多个部门印发《关于推动家政进社区的指导意见》（以下简称《指导意见》），明确提出融合创新居家养老服务供给、融合创新社区养老助餐服务。鼓励家政企业与养老服务机构合作，统筹融合发展社区服务网点，发展针对不同类型老年人的居家养老上门服务等。家政进社区是指家政企业以独营、嵌入、合作、线上等方式进驻社区，开展培训、招聘、服务等家政相关业务。推动家政进社区，有利于稳定服务关系、提高家政服务品质，有利于扩大居家养老育幼等服务供给、有效应对人口老龄化，有利于增加社区就业、扩大家庭消费，是促进家政服务业提质扩容的关键环节，是落实党的二十大精神、发展现代服务业的一项重要举措。

1. 国家发改委：鼓励家政企业参与家庭养老床位建设，上门助餐，承接适老化改造项目

2. 民政部、公安部、市场监管总局、中国银保监会：防范养老机构非法集资，加强风险摸排和源头治理

12月2日，民政部、公安部、市场监管总局、中国银保监会印发了《关于加强养老机构非法集资防范化解工作的意见》，以加大常态化养老机构非法集资防范化解力度，依法保护老年人合法权益。《意见》指出，要加强风险摸排，通过信息抓取及时掌握增量，定期开展存量摸底排查；要加强源头治理，规范养老机构内部管理，完善养老机构备案信用承诺制度，加大宣传教育力度；要依法分类处置，加强信用监管力度，做好处突维稳工作，加强部门协同配合。

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11月下旬，工业和信息化部办公厅、民政部办公厅、国家卫生健康委办公厅发布《关于组织开展2022年智慧健康养老产品及服务推广目录申报工作的通知》。通知规定了智慧健康养老产品申报范围包括健康管理类、老年辅助器具类、养老监护类、中医数字化、实施适老化改造以及家庭服务机器人六类，智慧健康养老服务申报范围包括：个性化健康管理、互联网+健康咨询/科普等两类智慧健康服务；互联网+居家养老生活照料、互助养老、老年人能力评估、线上老年教育/购物等四类智慧养老服务。

11月25日，为推进多层次、多支柱养老保险体系建设，推动保险公司开展个人养老金业务，银保监会日前印发《关于保险公司开展个人养老金业务有关事项的通知》。通知规定了保险公司开展个人养老金业务的基本要求，明确主要选择资本实力较强、经营较为规范的公司参与。银保监会有关部门负责人表示，银保监会将持续完善监管规则，加强个人养老金业务监管，规范公司经营行为，推动个人养老金制度健康发展。

11月4日，人力资源社会保障部、财政部、国家税务总局、银保监会、证监会联合发布《个人养老金实施办法》，办法明确，参加人参加个人养老金，应当通过国家社会保险公共服务平台、全国人力资源和社会保障政务服务平台、电子社保卡、掌上12333 APP等全国统一线上服务入口或者商业银行渠道，在信息平台开立个人养老金账户。之后，选择一家符合规定的商业银行开立或者指定本人唯一的个人养老金资金账户。账户里的资金可购买符合规定的理财产品、储蓄存款、商业养老保险和公募基金等。

11月4日，国务院发布关于同意在天津、上海、海南、重庆暂时调整实施有关行政法规规定的批复，同意自即日起至2024年4月8日，在相关省市暂时调整实施《旅行社条例》、《民办非企业单位登记管理暂行条例》的有关规定。允许在上海、重庆设立并符合条件的外商投资旅行社从事除台湾地区以外的出境旅游业务；在天津市、海南省、重庆市，放宽外商捐资举办非营利性养老机构的民办非企业单位准入。

3. 工信部、民政部、国家卫健委：组织2022年智慧健康养老产品及服务推广目录申报工作

4. 银保监会：明确保险公司开展个人养老金业务有关事项

6. 人社部、财政部、国家税务总局等：五部门联合发布《个人养老金实施办法》

7. 国务院：三地放宽养老领域外资准入

5. 教育部：国家开放大学加挂国家老年大学牌子

11月18日，教育部办公厅发布《关于国家开放大学加挂国家老年大学牌子的通知》。通知显示，根据党中央、国务院关于加强新时代老龄工作的部署要求，经中央编委批准，教育部党组研究决定，国家开放大学加挂国家老年大学牌子。 2021年11月，中共中央、国务院在《关于加强新时代老龄工作的意见》中明确提出“依托国家开放大学筹建国家老年大学，搭建全国老年教育资源共享和公共服务平台”。如今，国家开放大学加挂国家老年大学牌子，意味着搭建全国层面的老年教育公共服务平台迈出了实质性的一步。

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2. 民政部：印发《养老机构行政检查办法》

11月21日，民政部印发《养老机构行政检查办法》（以下简称《办法》）及配套文书，以加强和规范养老机构行政检查工作。办法共分5章41条，聚焦行政检查源头、过程、结果三个关键环节，重点细化检查类型、明确检查各环节要求、强化对检查行为的监督管理等。办法强调，行政检查应当遵循依法、公平、公正、高效的原则，不得影响养老机构的正常经营活动。近年来，我国在养老服务领域持续深化“放管服”改革，推动建立健全市场管理体系，引导并激励养老服务机构诚信守法经营，助力养老服务高质量发展。但部分地区出现多头重复检查、一刀切执法等问题，增加企业正常经营负担。此次《养老机构行政检查办法》的发布，明确行政检查的意义、适用范围、原则等总括性要求，将进一步优化养老服务营商环境。

12月15日，中共中央、国务院印发《扩大内需战略规划纲要（2022－2035年）》指出，增加养老育幼服务消费。适应人口老龄化进程，推动养老事业和养老产业协同发展，加快健全居家社区机构相协调、医养康养相结合的养老服务体系。发展银发经济，推动公共设施适老化改造，开发适老化技术和产品。推动生育政策与经济社会政策配套衔接，减轻家庭生育、养育、教育负担，改善优生优育全程服务，释放生育政策潜力。增加普惠托育供给，发展集中管理运营的社区托育服务。

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1. 北京市：《养老志愿服务工作指引》：低龄老人将是养老志

愿者主力

一、京津冀片区

11月30日，北京市朝阳门街道建立区域养老服务联合体，整合了辖区资源，壮大了助老服务队伍，让老人、商户、孩子都能从中获益。养老是全社会的事，政府搭建平台，社会各界齐参与，是积极应对人口老龄化，发展养老事业的有力举措。人人爱老、人人助老，众人拾柴火焰高。在养老服务联合体的带动下，加入助老服务行列的商户越来越多。朝阳门街道常住人口30473人，其中60岁及以上常住人口占比25%，老龄化程度较高。过去，街道辖区跟老人打交道的只有养老院、养老驿站，如今，加入养老服务联合体的服务商已达到249家，构成了一个“15分钟助老服务圈”。在这个服务圈，服务商除了能够提供歇歇脚、喝口水、解内急、聊聊天等8项暖心服务，联合体还结合服务商的自身特点，设计了一些特色助老项目，形成了“8+N”的助老服务模式。

12月2日，北京市委社会工委市民政局正式发布《北京市养老志愿服务工作指引》（以下简称《工作指引》）。本次发布的《工作指引》将应用于北京市养老志愿服务活动的开展，推进为老志愿服务体系的规范化、专业化建设。据悉，《工作指引》由养老志愿服务指引和典型案例两部分组成。指引部分注重实操性，全流程梳理养老志愿团队组建、岗位设置、志愿者招募、服务保障和激励等环节。案例部分收录了“防疫助老”、“党员助老”、“科技助老”等七个典型案例。

2. 北京市：北京“养老服务圈”众人拾柴火焰高

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3. 天津市：发布长护险新政，缴费、报销标准均有调整

12月15日，《天津市深入开展长期护理保险制度试点实施方案》出台，自2022年12月15日起施行，2027年12月14日结束。与2020年出台的旧版方案相比，新政策主要调整了缴费和部分报销标准。将单位和个人缴费金额从之前按照职工工资总额、上年度本市职工平均工资的0.16%调整到0.12%，试点期间缴费金额从每人每年120元调整到90元。另外，在居家护理服务的报销上，新增了对亲情照护人员提供基本生活护理服务的给付标准。《天津市深入开展长期护理保险制度试点实施方案》是对《天津市长期护理保险制度试点实施方案》的深化，一方面降低了参保人员的缴费额度，有利于调动更多人参与到长护险缴费中；另一方面通过补贴的方式降低了亲情照护家庭的照护负担。该方案的实行，意味着国内长护险探索又有了新的进展。

二、长三角片区

1. 上海市：提出2025年底至少完成100家智慧养老院建设

12月16日，上海市人民政府发布的《上海市推进智慧养老院建设三年行动方案（2023-2025）》指出，到2025年底，上海市至少完成100家智慧养老院建设任务。《方案》提出，通过智慧养老院建设，在养老机构集成应用智慧健康养老产品及信息化管理系统，提升养老机构运营效率和服务质量。在建设内容上，《方案》明确，智慧养老院应建设智慧入住管理、智慧餐饮管理、智慧健康管理、智慧生活照护、智慧安全防护等全方位的智慧系统。

2. 上海市：将打造千兆光网与老年人健康看护、远程医疗新业态

11月24日，上海市通信管理局联合上海市经信委印发了《上海市千兆光网建设应用“光耀申城”行动计划》，计划到2023年助力上海打造国际数字经济标杆城市。计划指出，在创新应用上，加快应用场景从个人端向企业端、政府端延伸。在家庭领域，打造千兆光网与远程办公、远程医疗、老年人健康看护、在线教育、直播带货、XR和超高清视频等新业务、新模式、新业态。

3. 上海市：长三角首个残疾人康复辅助器具与技术重点实验室在沪揭牌

11月22日，上海市残联智能康复辅助器具与技术重点实验室在同济大学附属养志康复医院揭牌。这是长三角区域首家针对残疾人士开展的伤残器官功能修复技术和智能康复辅具研发实验室。实验室采用生物工程、智能传感及康复治疗等技术，研发适合不同瘫痪者特点的外骨骼机器人、智能轮椅等，协助不同程度的瘫痪者恢复活动能力、改善心脏状况、锻炼肌肉强度、加速康复进程。该实验室期望满足本市残疾人、老年人、伤病人多层次、多样化的需求。

4. 江苏省：首批设立17个“高校银龄学习中心”

11月8日，江苏省认定并公布首批17个“江苏高校银龄学习中心”，包括南大银龄学习中心、南邮银龄学习中心等，其中各个中心学习课程包括手机摄影、美术鉴赏与实践、常见老年病及预防、紧急救护常识等内容。“银龄中心”是江苏高校服务老年教育倍增行动计划内容之一，旨在为60周岁及以上或退休老人提供70种以上适合老年人学习的教育特色项目，项目预计将建设50个“银龄中心”。

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8. 扬州市:做优养老服务 建设“颐养之城”

11月7日，扬州市成功入选2022年全国居家和社区基本养老服务提升行动项目地区。扬州市聚力“三个强化”提升养老设施建设。以满足老年人实际养老需求为导向，在全国首创“公园+、医疗+、小区+”养老的“3+”理念，着力增强社区养老服务供给能力，让扬州老人颐养在社区。研究制定《扬州市中心城区养老服务设施布局规划》、《扬州市新建住宅小区配建社区养老服务用房等设施建设、移交与管理的实施意见》，在全省率先推行土地规划设计中对适老住宅建筑面积提出要求、大型体育公园周边用地出让时配置养老设施政策等。高标准推动“省级宜居示范居住区”建设，在老小区整治原有基础上，融入无障碍设施建设、电梯加装等适老化因素，不断提升老小区整治标准。参考《无障碍设计规范（GB50763-2012）》等标准规范，围绕防滑处理、加装扶手、安装应急保障设备等项目，结合老年人家庭环境实际及老年人身体健康状况，一户一方案，为老人“量身定制”改造方案，按照每户不低于3000元标准，累计为7039户经济困难的高龄、失能（失智）老年人家庭实施了适老化改造。

5. 苏州市：印发《苏州市智慧社区建设试点工作方案》

12月26日，市民政局、政法委、网信办、发改委、工信局等十部门共同制定《苏州市智慧社区建设试点工作方案》，按照智慧城市和现代社区的发展要求，建设便民惠民智慧服务圈，提供线上线下融合的社区治理、公共服务、生活服务及智能小区等服务。到2024年全市将基本构建起网格化管理、精细化服务、信息化支撑，具有苏州特色并在国内领先的智慧社区建设新模式。

6. 徐州市：全面推进适老化改造 提升居家养老“幸福感”

12月初，试点将适老化改造与家庭养老床位并轨实施，实行“三入户”，即：适老化改造入户、智能化应急保障设备入户和专业护理服务入户。徐州市就采取政府补贴的方式，先后对近万户困难老人家庭开展适老化改造，补助金额由最初的每户1000元到1500元，再增加到每户3000元，根据实际情况每年补助都有不同的变化。改造服务对象也由原来的困难老人家庭逐步拓展为：家庭成员有失能失智或重度残疾老年人家庭；计划生育特殊困难的老年人家庭；分散供养的特困老年人家庭；年满60周岁以上烈士配偶、父母、子女家庭；建设家庭养老床位家庭；各县（市、区）认定有改造需求的其他老年人家庭，改造受益群体逐年扩大。下一步，徐州市将进一步制订完善家庭适老化建设标准及规范，到2025年，新增完成居家适老化改造家庭1万户以上，进一步提升老年人居家生活的安全性、便捷性和舒适性。

7. 常州市：新北区获评省智慧健康养老创新基地

11月25日，新北区智慧健康养老领域创新基地获评江苏省智慧健康养老创新基地，全省仅2家。新北区目前老年人口有13.3万，约占总人口22%。近年来，该区高度重视健康养老工作，陆续出台一批政策措施，全面建成以居家为基础、社区为依托、机构为补充、信息为辅助，功能完善、服务优良、覆盖城乡的多层次养老服务体系。结合大健康产业规划，新北区在三井街道打造国际健康养老产品展示中心，形成养老服务特色街区；依托薛家镇生命健康产业园，打造智慧健康养老产业集聚区。目前，全区形成涵盖万家安、乐汇老、新博、贝慈等为主的养老服务圈，以丰臣国际、道生中心为核心的大健康产业商圈，由恐龙园、新区公园、小黄山景区等组成的绿色康养生态圈。新北区全力打造15分钟养老服务圈，已建成养老机构16家、日间照料中心10个、标准化居家养老服务中心83个、中央厨房4个、助餐中心（点）66个，持续为2400余户困难老年人进行家庭适老化改造。同时，该区坚持优化升级智慧养老应用场景，形成老年人基础数据库、呼叫中心、机构养老管理系统等“一库一中心N系统”，形成标准化数据流程，统一标准服务，实现对所有养老机构的智慧化全程监控。

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2. 广东省：已与10省市区建立旅居养老合作关系

1. 深圳市：深圳市首家老龄智慧科技产业园面向大湾区正式运营

9月，深圳市老龄智慧科技产业园面向大湾区正式运营。该产业园位于深圳八卦岭，利用原家居市场中心产业空间改造而成，是深圳市首家以养老服务全周期全产业链作为核心竞争力的银发经济科技产业园，主要由老年大学区、科技创新区、老年人能力评估中心区、老龄智能科技产品直播展销区等组成。园区总部中心占地1万平方米，联动产业空间达5万平方米，集产品研发、生产、交易、展示等功能于一体。

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三、 珠三角片区

11月15日，第八届中国国际老龄产业博览会（广州）上，广东、湖南、重庆、四川、贵州、陕西六省市民政厅（局）共同签署旅居养老合作框架协议。这是继广东与辽宁、吉林、黑龙江、江西、广西五省区旅居养老合作行动后的又一次拓展。未来，11省市区将携手打造纵贯南北、横跨西东的“候鸟式”旅居养老新模式。根据合作框架协议，六省市将在建立旅居养老产业合作机制、推动旅居养老产业务实合作、推进旅居养老服务市场健康发展等方面开展紧密合作。各省市区将发挥在生态、气候、环境、文化、资源等方面的互补优势，以提高养老服务供给质量为核心，以旅居康养为重点，以市场化运作为手段，鼓励养老社会组织、养老服务企业等积极参与，共同打造旅居养老新业态，推动养老服务事业与产业高质量协同融合发展。

3. 广州市：居家养老满意度超96%，政府奖补与服务质量挂钩

10月31日，针对居家养老服务的绩效考评问题，市民政局答复称，广州已建立全市社区居家服务项目年度评估制度。据悉，广州市将项目评估结果作为政府购买服务、资助补贴、服务机构等级评定的主要依据，并向社会公示。作为深化“放管服”改革的一部分，广州支持社会力量参与居家养老服务，给予创办补贴、运营补贴、星级评定补贴、医养结合补贴、公益创投资助等扶持政策。目前，全市98%居家养老服务综合体、97.5%长者饭堂、95%家政养老服务由社会力量提供。广州设立了市居家养老服务专线电话，以及咨询及投诉管理话务系统，由专人受理跟进市民对社区居家养老服务相关的咨询、投诉、建议。今年1-7月，累计受理市民11例投诉、28例建议、1.5万余人次咨询，处理率100%。随着广州“居家宝”APP上线运行，全市社区居家养老服务机构在开展居家养老上门服务时，均须在统一平台上进行服务记录，更公开、更高效。医养结合是居家养老的重要一环。广州所有街镇颐康中心均与基层卫生医疗机构建立医养结合合作关系，通过家庭医生签约、定期巡诊、护理站服务等形式，为社区居家高龄、失能失智及行动不便的老年人提供基本医疗、护理服务。截至去年年底，全市65岁及以上常住居民家庭医生签约人数88.28万人，占老年人口68.84%。近期，广州市对1700余名居家养老服务对象进行满意度回访，其中居家上门服务满意度达96.65%，助餐配餐服务满意度达95.01%。

四、 川渝片区

1. 重庆市：做好“双试点”，抢占“旅行+养老”万亿市场

10月12日，《国务院关于同意在天津、上海、海南、重庆暂时调整实施有关行政法规规定的批复》发布。批复称，允许在上海、重庆设立外资投资的旅行社，可从事大多数地区的出境游；允许在天津、海南、重庆放宽外资捐资举办非营利性养老机构。这是我国在重庆等地开展服务业扩大开放综合试点的落地之举。本次批复中，重庆是全国唯一获得“双试点”的省市。中国旅游研究院长江旅游研究基地首席专家、重庆市旅游经济发展高级顾问罗兹柏认为，这两个政策利好可以“链接”起来看，即：吸引外资做大做优“旅游+养老”消费大市场。

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3. 成都市：锦江区创新“133”智慧养老服务体系 

2. 成都市：探索“物业+养老”融合模式

11月24日，成都市物业公司因地制宜利用小区物业用房设立养老服务站点，社区养老服务综合体与周边物业加强整体联动，物业企业为老年人提供“闲时间”服务。近年来，四川省成都市探索“物业+养老”服务，取得良好成效。就近就便设立小区养老服务站点。物业公司通过引进养老服务企业的专业护理团队入驻，依托物业公司自有人力资源培训孵化养老服务人才队伍，提供生活照料、文化娱乐等居家养老服务。成都市天府新区红豆家园物业利用350余平方米的闲置空间开展“物业+养老”综合服务。武侯区部分物业通过入股医养中心，为小区业主提供保健康复、心理慰藉等服务。推动小区物业与社区养老服务综合体有效协同。物业公司与社区养老服务综合体联动，高效精准对接养老服务供需双方，向社区养老服务综合体转介引流。武侯区花甲社区养老服务综合体与周边物业合作打造“社区养老服务联盟”，让社区老年人就近享受专业养老服务。

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11月9日，为有效应对辖区人口老龄化、全力推动老龄事业高质量发展，成都市锦江区打破原有养老服务靠财政拉动的投入机制，变“政府主唱”为“多元参演”，创新构建“提升1个智慧养老平台、优化3种有效供给、满足3类有效需求”的“133”智慧养老服务体系，畅通数据信息收集渠道。将养老服务综合平台接入“智慧锦江”城市运行中心，创新增加居家照护和安全、社区照料、机构监管等功能模块，整合街道社区养老顾问、专业机构养老从业人员、社工志愿者等多元力量，通过上门服务、关爱巡访等方式，运用“颐养锦江”APP实时采集老年人需求、更新服务数据等，实现养老服务数据动态管理。积极探索新时代超大城市中心城区智慧养老新路径，推动养老需求从生存型向发展型转变，初步实现养老服务领域供给与需求平衡，成功入选国家智能社会治理实验特色基地（养老），成为四川省唯一入选区县。

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1.3. 北京城投：北京城投健康悦之府国际退休村开园

11月初， 北京城投健康举办品牌升级发布会，会上宣布其旗舰养老品牌悦之府国际退休村开园。关于品牌升级,北京城投健康将通过产业数字化,以数据推动发展,提升中国养⽼⾏业的管理⽔平和服务能力，为每一位长者定制并调整方案。关于悦之府，这是北京城投集团耗时三年打造的智慧化、国际化健康养老项目，通过引入国际先进的退休村社区模式Retirement Village，打造了以养老社区、康复中心、健康产品为核心的三大板块康养生态链。

一、 企业动态

1.1. 华润集团：华润置地与深圳健康养老学院达成战略性合作

1. 综合性集团

12月3日，华润置地全年龄段、全产业链康养品牌悦年华通过官方微信发布，当日，在由深圳人社局举办的“南粤家政”工程促进就业深圳启动仪式现场，华润置地旗下的华润（深圳）有限公司与深圳健康养老学院签订战略合作协议。消息指出，双方将共同致力于推进粤港澳大湾区人才教育、产学研基地建设，并通过建立互利共赢的战略合作伙伴关系，共同推动粤港澳大湾区乃至中国康养事业的发展。据了解，华润置地与深圳健康养老学院将展开全面合作：参考南京钟山学院模式，进行人才培养，推进职业技能等级鉴定资质，共建“粤港澳大湾区养老服务标准化研究院”，合作共建双元制学历教育，工作流程植入课程。

1.2. 中铁集团：中铁•春台正式开园，打造一站式退休生活解决方案

11月1日，中国中铁旗下千亩田园CCRC康养社区中铁•春台开园庆典在成都隆重举行。中铁文旅健康产业公司及相关公司的部门领导、专家莅临现场。中铁•春台是中国中铁在西南地区投建的首个城市田园CCRC康养旗舰社区，占地面积约1100亩，总投资13亿元，总建面约16万平方米，总共700余套房间及340个床位，周边紧邻清水河生态公园、摸底河、望丛祠，自然环境与配套设施建设规划适宜康养生活。结合分级养老实行医养结合模式，打造涵盖田园养老、智慧安居、医疗健康、生活保障、文化娱乐、居民自治等方面的六大服务体系，满足老人“康、养、食、娱、居”等不同需求，实现一站式退休生活解决方案。

1.4. 中信集团：中信银行打造银行业首个养老金融规划人才队伍

中信银行启动养老金融规划人才队伍培养项目，这是银行业首个专注于客户养老金融需求的专业服务队伍。据悉，养老金融规划人才队伍是中信银行“幸福+”养老金融服务体系的重要组成部分，该服务体系包括“六个一”：一个账户、一套产品、一个账本、一套服务、一支队伍、一份报告，旨在深度认知居民养老金融行为，洞察居民养老金融心理账户，提升养老金融服务品质，解决居民养老痛点和难点。中老年人作为整个社会经济水平最高的人群，对于养老金融产品的需求正在不断攀升，但受限于金融知识的匮乏，他们很难选到契合自己需求的金融理财产品。中信银行打造养老金融规划人才队伍，既能够从专业角度为中老年人做出规划和建议，也能带动整个银行业养老金融服务能力的提升。

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2.1. 万科物业：发布《空巢老人物业服务指南》，关注老人安全陪伴服务

2. 地产系集团

10月13日，深圳市物业管理行业协会联合万科物业发布《空巢老人物业服务指南》。报告显示，老年人的物业服务需求随年龄段的改变而不同，基础生活、健康、安全保障类需求随年龄增加有所提升，外出社交活动需求则有所下降。其中，空巢老人的居家安全最受关注，“有紧急事项可以一键呼叫管家”服务的需求高达64.4%，最为迫切；对于基础设施维修和管家陪伴服务的需求也较为强烈。解决空巢老人的陪护难题，是住宅物业亟需关注的服务缺口。“一键呼叫”服务能够在老人摔倒时为后续就医提供及时帮助的功能，为后续维修、陪伴等服务搭建较好的沟通渠道，是未来提升物业服务的发力点。如何做好呼叫和配套服务的高效衔接，是居家场景下养老护理工作的重点和难点，需要进一步打通物业和介护的联动关系。

3.1. 大都会人寿：推出360 Future家庭养老解决方案

12月13日，围绕居家养老的核心场景，大都会人寿结合对当前家庭养老痛点的洞察，针对不同客户的多元化需求推出360Future家庭养老解决方案，从健康护理、财务保障、养老关怀、适老设计等方面入手全方位、多维度解决居家养老困境。 360Future家庭养老解决方案提供两代人可共享的医疗、康养、安居等一站式家庭养老关怀服务，缓解客户沉重的家庭照料压力，帮助老人享受安逸、舒适、自由的理想式晚年生活。 居家养老作为国内老人的主流养老选择，正在成为保险企业布局的重点。今年以来，中国平安、中国太保、工银安盛人寿等险企纷纷在居家养老赛道开始布局发力。此次大都会人寿推出一站式家庭养老关怀服务，满足不同老年用户的多元需求，能够丰富居家养老解决方案的供给，为这一赛道注入新活力。

3.3. 中国太保：推出两款家医新品，助力构建“一老一小”健康保障体系

10月21日，中国太平洋保险公司旗下的医疗健康服务品牌“太医管家”，推出两款家医产品——“百岁兰守护卡” 和“宝贝好成长卡”。其中，“百岁兰守护卡”可以为老人提供综合健康风险评估、分析及建议，健康辅导课程，在线问诊开药、视频问诊等定制权益，帮助老人做好主动健康管理，避免谣言误导，管好小毛小病。目前，以中国太保、平安保险、众安保险为代表的保险公司凭借天然优势，围绕“综合金融+医疗健康”的核心发展战略，深挖平台价值，已相继推出创新家医类产品，在满足老年客群健康保障需求的同时，也为企业开辟新的增长曲线。

3.  保险系集团

3.2. 工银安盛人寿：发布专业养老服务品牌“盛华年”

11月10日，工银安盛人寿保险有限公司（下称“工银安盛人寿”）正式推出以“照护、家庭、严选”为特色的专业养老服务品牌“盛华年”。盛华年”以家庭医生、照护服务为核心，具体包括健康咨询、健康管理、居家照护三大板块共27项服务内容，其中大部分服务内容支持被保险人与其家人共享，可帮助长者安享银发人生、减轻家庭养老负担。全部服务内容可通过线上便捷发起，并由工银安盛康养管家团队对接，提供个性化专属服务。

3.4. 中国平安：发布居家养老品牌“平安管家”

9月底，中国平安发布居家养老服务品牌“平安管家”。平安理想养老之家将通过“三位一体的养老管家”、“10大服务场景”和“1套监督体系”，提供养老解决方案，将覆盖智能化、生活助手和医生管理三方面。目前，平安管家已经完成8大场景、300余项服务的构建，覆盖全国30余个主要城市。已有超过1万名客户获得居家养老增值服务资格，超过3000名客户开启服务体验。“保险+居家养老”，拓展了保险业的养老服务场景，面向的养老人群更为广泛。一站式管家系统覆盖居家养老各场景和功能需求，平安的金融实力和线上、线下的医疗健康网络与专业化的市场力量相结合，有利于为家庭照护难题的解决提供服务保障，助力健康养老服务高品质发展。

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4.2. 天猫健康：发起“助听行动”，首小时助听器订单金额

增长1400%

11月11日，天猫健康联合挚听、复聪等专业助听器品牌，以及中国社会福利基金会、阿里巴巴公益和阿里健康公益发起“助听行动”。“助听行动”旨在通过线上线下听力检测咨询和科普传播，呼吁关注老人听力问题，帮助老人找到专业靠谱的听力解决方案。目前，天猫健康在淘宝APP开通了“助听行动”页面，由国家认证的听力师在线为全国老人提供专业听力检测咨询服务。今年以来，助听器行业多个创新企业获得融资，阿里、腾讯等互联网巨头也相继发力。越来越多企业入局或发力，在加速助听器产业革新的同时，也明显推动了助听器市场教育的普及和在听障老人中的渗透。

4.康养原生企业

4.1. 同仁堂：拟投资1.9亿元入局保健酒

12月中旬，同仁堂公告称，公司董事会同意与楚园春酒业、栖凤生态、京宜生物签署协议，预计向京宜生物投资不超过1.9亿元取得其51%股权。董事会将此次投资视为补充公司药酒业务产能的重要举动，认为此举有助于公司向食品酒业务延伸，符合公司战略定位和发展目标。据天眼查显示，京宜生物现为湖北楚园春酒业有限公司的全资子公司，楚园春酒业是一个以白酒、黄酒生产销售为主的食品加工企业。保健酒是酒药结合的全新酒品，属于普通白酒的延伸，以具有饮酒习惯的中老年男性为主要消费人群。在人口老龄化趋势加深的背景下，保健酒行业仍有着极大的发展空间。同仁堂入局保健酒领域，既是基于自身中医药业务领域的优势延伸，也表明对这一赛道的看好。

5.其他企业

5.1. OPPO：发布首个家庭智能健康监测仪概念产品OHeath H1

12月19日，在OPPO INNO DAY 2022上，健康业务品牌OHealth发布首个家庭智能健康概念产品OHealth H1。基于OPPO自研技术，OHealth H1实现了医疗级精度的体温、心电、心率、血氧、心肺音、睡眠六大健康体征数据监测。在安第斯智能云的赋能下，用户通过OHealth APP能够实现家庭健康数据综合管理、远程听诊与视频问诊等远程医疗。OPPO称，第一代产品预计在2023年末正式量产上市。随着老龄化趋势加深，加之疫情影响下大众健康意识提升，越来越多的消费者开始关注居家健康管理与疾病主动预防的相关产品应用，许多科技企业也开始入局健康管理与远程医疗赛道。此次OPPO推出的概念产品，其功能与运动手环等智能穿戴设备有类似之处，主打医疗级精度，延伸远程医疗应用。未来，智能设备将成为健康数据管理的首要入口，但也需要协调更多专业力量，提供预警、诊断、调理等一系列服务。

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二、 金融动态

1. 养老目标基金规模近950亿元，养老FOF产品持续上新加速抢滩

12月1日，中国证券报消息，Wind数据显示，截至11月30日，全市场共有206只养老目标基金，其中11只基金仍处于募集期。目前，已成立的养老目标基金整体规模约为947.51亿元。54家公募机构参与养老目标基金布局。交银施罗德基金、兴证全球基金、汇添富基金、南方基金的管理规模位居前列，旗下养老目标基金规模分别为164.04亿元、96.44亿元、76.28亿元、65.05亿元；另外，华夏基金、嘉实基金、工银瑞信基金、南方基金旗下的养老目标基金数量较多，均超过8只。

2. 首款特定养老储蓄产品开售：整存整取50元起存，利率可达4%

11月24日，我国首批特定养老储蓄试点正式启动，工农中建四大行在广州、青岛、合肥、西安、成都5个城市正式开售特定养老储蓄产品。试点产品包括整存整取、零存整取、整存零取三种类型，涵盖5年、10年、15年、20年四个期限。特定养老储蓄产品利率可达4%，利息不可转存。起存金额方面，整存整取、零存整取、整存零取的起存金额分别为50元、5元、1000元。储户可以直接使用养老金账户购买试点产品，在单家试点银行试点产品存款本金上限为50万元。我国中老年人偏好储蓄养老，对养老金融产品的需求不断释放。特定养老储蓄产品可以直接使用养老金账户购买，享受税收优惠，收益优势明显。收入是消费的基础，第三支柱养老金融产品供给日益丰富，满足中老年人群多样化养老需求，丰富老年人的养老收入，有益于提升老年人支付能力，从而助推银发经济发展。

5.2 萤石网络：布局养老市场，推出居家跌倒检测看护套装

12月初，海康威视子公司萤石网络推出居家跌倒检测看护套装，套装内搭配有1台萤石云台摄像机C6Wi-4MP和2台跌倒检测雷达探测器，可以联合检测跌倒，提高识别精准度。针对较为隐私的浴室或厕所等场景，套装内的跌倒检测雷达探测器则能做到跌倒检测的同时保护老人隐私。当服务检测到老人姿态异常，会通过智能语音电话或者短信形式快速通知用户，做到7*24小时守护。此外，该服务还联合众安保险，向购买服务的用户赠送保险，以更好的保障老人和用户的权益。 作为家用安防领域的细分龙头，萤石网络主打智能家居摄像头，从智慧安防逐步构建起智能家居生态体系。此次推出老人居家跌倒检测看护服务，既表明面向老人的智能照护市场正被越来越多科技类公司关注，也意味着智能家居与智慧养老及居家适老化改造紧密结合将成为一大趋势。

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三、 融资动态

1. 新加坡健康科技初创公司Aktivo获1000万美元A轮融资

12月21日，新加坡健康科技初创公司Aktivolabs日前宣布，获得一笔1000万美元的A轮融资。Aktivo通过量化健康来延缓慢性病发作，主要借助智能手机和可穿戴式设备帮助用户预测和预防慢性疾病，同时协助保险公司与企业合作开发健康追踪衡量产品。除东南亚地区外（新加坡、菲律宾、马来西亚、印尼、越南、泰国），Aktivolabs的服务也覆盖到我国的港澳台以及日本、澳大利亚、印度、阿联酋。

2. 医学营养品牌玛士撒拉获得数千万元A轮融资

12月16日，玛士撒拉（上海）医疗科技有限公司（以下简称“玛士撒拉”）完成由峰瑞资本独家投资的数千万元A轮融资，主要用于产品研发、市场拓展以及人才引进。玛士撒拉是于2012年创立的医学营养食品研发企业，自我定位为中国医学营养的开拓者。在《圣经》中，“玛士撒拉”是最长寿的人，创始人唐黎明希望通过提供专业的营养产品，帮助国民健康长寿。目前，公司已发展出特医食品、营养强化食品、面向糖尿病人群的DGI食品以及控能食品四条业务线。

3. “糖友饱饱”完成数千万元A+轮融资

12月14日，“糖友饱饱”于近期完成数千万元A+轮融资，由星陀资本投资，棕榈资本担任独家财务顾问。糖友饱饱创始人朱水旺表示，本轮融资将用于业务拓展、产品研发和数据系统建设。糖友饱饱是国内首家专注糖尿病细分领域的低碳水食品品牌，产品线覆盖全系列低碳水主食和烘焙类零食。随着年龄的增长，糖尿病患者的发病率会逐渐增高。许多中老年患者对于低碳水食品有需求，但同时，并不是所有无糖食品都适合病人食用，针对糖尿病的营养配方食品并不多。糖友饱饱获得几轮融资，说明了投资人对功能性控糖食品赛道的看好，也将助推功能性控糖食品进一步发展。

11月22日，穿戴医疗健康算法和解决方案提供商深圳启脉科技有限公司完成千万元天使轮融资，本轮融资由智深创投、湾兴创投等投资。本轮融资资金将主要用于产品研发、市场拓展以及团队扩充。“启脉科技”于2018年4月在深圳成立，是一家专注医疗健康算法的高科技企业，面向全球老年人群、慢性病患者及健康人士对院外医疗健康服务的需求，为可穿戴设备商、行业客户和医院等提供专业的医疗健康算法和数据服务。

5. 深圳医疗健康算法企业“启脉科技”获千万元天使轮融资

4. 方舟健客拟冲刺港交所，三年半累亏超7亿

12月8日，方舟健客以方舟云康控股有限公司为主体，向港交所提交上市申请。成立于2015年的方舟健客，是目前国内最大的在线慢病管理平台。招股书显示，方舟健客2021年收入17.59亿元，同期增长51.6%；截至2022年6月30日止六个月的收入为9.93亿元，同期增长30.6%。收入主要来源于三大业务，即综合医疗服务、线上零售药店服务和定制化内容及营销解决方案。虽然近年来方舟健客的营收和毛利逐年增长，通过“医带患”方式实现较高付费转化率，但营销成本也不断走高，2019年至2022年上半年累计亏损约7.35亿元。根据卫健委数据，我国有超过1.9亿老年人患有慢性病。而慢病往往难以痊愈，需要长程的治疗和健康管理。虽然健康管理行业的商业模式还未成熟，长期亏损也让市场预期较低，但后续随着人口老龄化趋势的发展和行业进步，健康管理理念将在消费者中得到认可，助推健康管理平台持续发展。

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美国养老地产的主流投资商是REITs。养老/医疗地产类的REITs公司大多成立于上世纪70-80年代，大型REITs公司拥有的物业数量可达600多处，其中，80-90%的物业都是自有的，其余物业通过与运营商或其他投资人合作发起的私募基金平台持有。总资产规模可达百亿美元以上，但员工却只有一两百人，属于典型的资本密集型企业。REITs公司主要通过两种方式来运营旗下物业，一是净出租模式，二是委托经营模式。在净出租模式下，REITs公司把养老/医疗物业租赁给运营商，每年收取固定租金费用（养老社区的毛租金收益率通常是物业价值的8-12%，根据CPI指数向上调整），而所有直接运营费用、社区维护费用、税费、保险费等均由租赁方承担。在委托经营模式下，REITs公司将旗下物业托管给运营商，运营商每年收取相当于经营收入5-6%的管理费，但不承担经营亏损的风险，也不获取剩余收益；所有的经营收入都归REITs公司所有（美国养老社区每单元的经营收入约为3000-4000美元，是租金收入的3-4倍），所有的经营成本也由REITs公司负担，相应的，REITs公司获取租金及经营剩余收益，承担大部分经营风险。

由于净出租模式下，REITs公司的风险最低、收益最稳定，所以，为降低资金成本，传统上REITs公司的大部分物业采用净出租方式运营，少部分物业采用委托经营模式运营。结果，即使是在金融海啸背景下，多数养老地产REITs公司仍能提供稳定的分红收益，从而打通了周期低谷中的融资通道。

“切”走了租金收益和一部分经营收益的REITs公司，凭借收益的稳定性，为养老地产市场提供了低成本的长期资金。有鉴于此，我们认为国内养老地产的发展要想获得长期资金的支持，也必须切割出稳定收益的部分，以满足保守型长期投资人的需求。

“多元化的投资+低成本融资”，推动了HCP规模的快速膨胀，并获得了低谷中的扩张能力。HCP（HCP.N）作为全美最大的养老地产REITs公司，HCP强调投资渠道与投资类型的多元化，提出了5×5的投资模式，即，采用5种投资渠道（出租型物业、投资管理平台、开发和再开发、债权投资、DownREITs）投资于5类资产（养老社区、生命科学物业、医疗办公楼MOB、专业护理机构的物业、医院物业）。

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HCP有5种投资渠道，分别是直接持有出租型物业、通过投资管理平台的地产基金持有物业、通过参与开发和再开发环节获取物业、通过债权投资方式获取物业、以及通过伞型REITs的份额换取物业（DownREITs）。

HCP直接持有的573处出租型物业，主要采用出租模式运营。其中，199处自有养老社区总值35.75亿美元，2010年末平均入住率86%，每个单元的月租金收入为1140美元，全年合计贡献租金收入3.34亿美元，三大运营商Emeritus、Sunrise和Brookdale分别贡献了总收入的10%、8%和5%；其他医疗专用物业合计贡献租金及经营收入7亿美元。截至2010年底，HCP共发起了四个合伙型私募基金，约占有20-35%的权益，并以其为投资管理平台合计持有99处物业。HCP作为基金发起人，负责日常管理及投融资工作，并获取基金管理费和超额收益的业绩提成。2010年基金平台的分配收益和管理费收入合计5400万美元。

HCP较少直接参与养老社区的开发和再开发工作，但在其他医疗地产领域，如生命科学实验楼或医疗办公楼，如果预租率能够达到50%以上，HCP就会适度参与开发。总体来说，其土地储备及在建物业的总值不超过资产总额的5%。在债权投资上，HCP在金融海啸中投资持有了一些养老/医疗地产公司的债券。作为主要的债权人，HCP在后来的债务重组过程中获得了低谷收购的好机会，如2010年收购HCR MonorCare时，就利用了自身的债主地位（此前，HCP持有HCR MonorCare价值17.2亿美元的债务）。截至2010年底，其持有的20亿美元债权投资，为公司贡献了1.6亿美元的利息收益。

在美国，大型REITs公司通常都会构建伞型结构，即通过REITs子公司的非管理份额来换取其他公司的物业资产。以份额换资产的好处在于这是一个双赢的过程，对于资产出售方来说，在份额变现前他可以延迟纳税，并分享在此期间资产升值的收益；而对于REITs公司来说，它可以降低收购成本，并避免母公司股权被过分稀释。过去几年中，HCP通过DownREITs方式换购了约10亿美元的物业资产。

多元投资推动了公司规模的快速扩张，但资产扩张的背后更是得益于便利的资本市场融资通道。仅2010年一年，HCP就在6月、11月和12月进行了3次股票市场增发，总融资额达25亿美元。2011年1月，HCP又发行了总额24亿美元的无抵押票据融资，其中：2014年到期、利率2.70%的优先票据融资4亿美元，2015年到期、利率3.75%的优先票据融资5亿美元。

2021年到期、利率5.375%的优先票据融资12亿美元，2041年到期、利率6.75%的优先票据融资3亿美元。四种票据的加权平均期限达到10.3年，而融资成本仅为4.83%，低于2010年末公司加权平均的利率成本6.19%，从而使总利率成本下降约0.5个百分点。在资本市场的融资支持下，2010年底公司133亿美元的总资产中，净资产达到81.46亿美元，总负债率仅占39%，有息负债46.46亿美元，其中仅12亿美元为抵押贷款，其余33亿美元均为无抵押票据，债券融资占有息借款总额的70%（2011年1月成功发行四种票据后，债券占比进一步提高，利率成本也进一步降低）。畅通的融资渠道支持了公司的低谷扩张。

2010年，HCP以61亿美元总价收购了私募股权投资基金凯雷（Carlyle Group）旗下养老地产投资兼运营商HCR MonorCare的全部物业，成为当年养老/医疗地产领域的最大收购案。61亿美元的收购总价中，现金支付35.3亿美元，承债17.2亿美元（承接此前HCP对HCR MonorCare的债务投资额），股票支付8.52亿美元。2010年，HCP还以8.6亿美元总价收购了投资管理平台上25处物业中由机构投资人持有的65%权益，成为金融海啸中的大赢家。

HCP的大部分物业采用净出租模式运营，经营业绩十分稳定。2010年底，HCP直接拥有的养老社区及其他医疗物业资产总投资成本105亿美元，直接贡献了10.4亿美元的收入和8.8亿美元的毛利润（毛租金收益率10%，净租金收益率8.4%）；再加上投资管理费、融资租赁收入和贷款利息收入，2010年总收入12.25亿美元。成本方面，在净租赁模式下，公司仅有148名员工，直接经营成本仅占总租金收入的20%，另有相当于总收入8%的一般管理费（不含折旧摊销）和相当于总收入23%的利息费用，剔除上述必需支出后，2010年的净经营现金（FFO）为6.2亿美元，相当于总收入的50%，过去5年平均的净经营现金回报率（净经营现金/净资产）为9.7%。在丰厚现金流的支撑下，公司连续第26年提高每股红利额，使股息收益率维持在5%左右。2010年，HCP股东的总回报率（分红收益＋资本利得）达到27.5%，过去5年（2006-2010年）的年均回报率为12.6%，过去10年（2001-2010年）年均总回报率为16.5%（图1）。

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适度的委托经营比例能够提高回报率，但若这一比例过高则将导致资金成本优势的丧失，Ventas力求在净租赁与委托经营模式间求得平衡结果，其风险和收益都略高于HCP，相应地，其在债权市场的融资成本略高，但在股票市场的表现却更好。Ventas（VTR.N）于1983年成立，截至2010年末在美国43个州和加拿大2个省拥有602处物业，是全美第二大养老/医疗类REITs公司，运营物业包括240处养老社区、135处医疗办公楼（MOB）、40家医院物业、187处专业护理院物业。其中，全资拥有的物业资产538处，通过与运营方成立的合资公司控股6处医疗办公楼，通过与第三方投资人合资组建的私募基金平台控制着58处医疗办公楼（Ventas在这些基金中的份额在5-20%之间）。

与HCP以出租为主的运营方式不同，Ventas旗下1/3的养老社区采用委托经营方式，如全美第二大养老社区运营商Sunrise就托管了其中79处养老社区（托管期30年，平均托管费为年收入的6%）。在这一模式下，作为物业持有人的Ventas除了能够获取租金收益外，还从客户处收取全部经营收入（包括生活服务和医疗服务的收入，平均每单元的月收入可达3000-4000美元，是租金的数倍）。结果，尽管Ventas的资产规模不到HCP的一半，但收入规模却与之相当：57亿美元的总资产，不仅贡献了5.4亿美元的租金收入，还贡献了4.5亿美元的经营收入，收入与总资产之比达到0.15倍，是HCP的两倍。显然，委托经营模式提高了Ventas整体的收入规模，但也由于对成本费用的承担而降低了利润率、提高了经营风险：净出租模式下，所有的直接经营成本、亏损风险都

由运营方承担，物业所有方只收取固定租金收益，毛利润率可达80%以上；但委托经营模式下，运营方只收取固定比例的管理费，物业所有方承担所有直接经营成本、亏损风险，因此毛利润率降到30-40%水平，并承担金融危机中的业绩波动。就Ventas而言，由于其物业组合中2/3的养老社区采用租赁模式，1/3采用委托经营模式（其他医疗办公物业均采用租赁模式），所以，员工人数略多，达到263人，是HCP员工数量的1.8倍，毛利润率则降至69%水平，低于净租赁模式下80%以上的毛利润率。剔除一般管理费和利息费用后，2010年Ventas的净经营现金（FFO）总额达到4.54亿美元，净经营现金约相当于公司总收入的45%，略低于HCP；但由于委托经营模式下的收入与总资产之比较高，所以，5年平均的净经营现金回报率达到22%，是HCP的两倍。不过，高收益总是与高风险相伴，由于承担了更多的经营风险，所以Ventas的信用评级为BBB-，较HCP的BBB评级低一级，处于投资级的边缘。较低的评级限制了公司的发债融资能力，在其29亿美元的有息借款中，债券融资的比例约为50%，低于HCP 70%的债券融资比例，且加权平均的利率成本则达到6.4%，高于HCP。未来，如果风险进一步上升，公司将失去投资级评级和债券市场的低成本融资能力。所以，适度的委托经营比例能够提高回报率，但过高的委托经营比例将导致资金成本优势的丧失，Ventas需要在净租赁与委托经营模式间求得平衡。

租赁与委托经营模式平衡的结果，就是Ventas的风险和收益都略高于HCP，相应的，其在债权市场的融资成本略高，但在股票市场的表现却更好。2010年，Ventas的股东总回报率为25%，过去5年（2006-2010年）年均回报率18.4%，过去10年（2001-2010）年均回报率30.2%，2010年被评为10年来表现最好的上市公司。高估值下，与债券融资相比，Ventas更倾向于换股收购的扩张路径。过去一年中，Ventas公布的收购总额达到110亿美元，其中，60%以股票支付。2010年10月，Ventas宣布以31亿美元收购私人股权投资基金Lazard Real Estate Partners旗下养老地产运营商Atria的118处物业，其中以普通股支付13.5亿美元，现金支付1.5亿美元，承债16亿美元。2011年2月，Ventas又宣布收购全美第四大养老/医疗地产REITs公司Nationwide Health Properties（NHP）及其旗下的600处养老/医疗物业（Atria是第四大运营商，而NHP则是第四大REITs投资商）。74亿美元的总收购价中，54亿美元将以换股形式完成，其余部分以承债方式完成。目前，Ventas持有的物业总数已达1300处，物业总市值达到230亿美元，由100家全

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国性或地区性养老/医疗地产运营商管理，从而成为全美最大的养老/医疗地主。

“租赁+委托经营”的平衡、以及收益分享模式下对运营商的吸引成为HCN赶超HCP和Ventas的主要工具。

HealthCareREITs（HCN.N）于1970年成立，最初投资于专业护理院，后拓展至养老地产领域，是全美第三大养老/医疗类REITs公司。截至2010年末，公司物业总投资额90亿美元，在684处物业中拥有权益，包括303处养老社区、180家专业护理院的物业资产、31家医院的物业资产、163处医疗办公楼（MOB）和7处生命科学实验楼，物业总值140亿美元。

与Ventas相似，HCN也在努力拓展委托经营的空间。区别在于HCN更乐于通过共同构建物业组合的方式来激发运营商的管理积极性。2010年9月，HCN与家族企业Merill Garden成立合资公司，其中，HCN贡献13处物业和2.55亿美元现金，而Merill Garden贡献25处物业及其负债，构成一个总值8.17亿美元的物业组合，HCN在其中占有80%权益，Merill Garden占20%权益，在此基础上，HCN再与Merill Garden签定委托管理协议。在新的框架下，Merill Garden获取了管理费收益和20%的经营收益，而HCN则获取了80%的经营收益。HCN不断复制这一合作模式，分别与运营商SilveradoSenior Living、Senior Star Living合资，构建了一个拥有18处物业、总值2.98亿美元的资产组合（Silverado在照顾有记忆功能障碍的老人方面有丰富经验，组合中HCN占95%权益，Silverado占5%权益并托管该物业组合），以及拥有9处物业、总值3.6亿美元的资产组合（HCN贡献2处物业和1.52亿美元现金，占90%权益，Senior Star贡献7处物业和相关负债，占10%权益并托管该物业组合）。2011年，HCN又与Benchmark Senior Living共同构建一个拥有34处物业、总值8.9亿美元的资产组合（HCN占95%权益，Benchmark占5%权益并托管该物业组合）；近期，HCN还考虑将2006年从高端养老社区运营商Brandywine Senior Living手中收购来的19处物业也改组为合资运营模式，给予Brandywine一定的权益份额。新框架下，HCN计划在2011年使委托经营物业的比重提升到22%，贡献的收益比例从当前的5%提高到13%，未来是否会继续提高经营物业的比重，取决于经营风险的平衡。

但可以确定的是，净租赁方式仍是其主要的运营方式，如2011年2月，HCN收购的Genesis Healthcare物业组合就将继续采用净出租模式运营。

目前，HCN大部分物业仍采用净出租方式运营，入住率88.9%，每单元的月均租金收入1353美元；合资经营物业部分，由于HCN能够分享大部分经营收益，从而使每单元的月均收入提升到2538美元，入住率达到91.9%。2010年，其全年总收入6.81亿美元，其中租金收入5.81亿美元，直接经营收入5100万美元，利息收入4100万美元；由于经营收入的比重仍较小，所以，收入与总资产之比平均在0.08倍水平，过去5年平均的净经营现金回报率为10.4%。稳定的收益结构使HCN过去40年间的股东回报始终保持在12%以上：2010年，HCN股东的总回报率为14%，过去5年（2006-2010年）年均股东总回报率12.1%，过去10年（2001-2010年）为18.1%，过去20年（1991-2010年）为15.7%，过去40年为15.9%。HCN承诺将谨慎平衡风险收益组合。

持续的稳定收益也为HCN提供了资本市场融资支持。2010年，HCN两次增发融资近10亿美元，并发行债券融资14亿美元（包括2020年到期的、年利率6.125%的无抵押票据融资4.5亿美元，2017年到期、年利率4.7%的无抵押票据融资4.5亿美元，2021年到期、年利率4.95%的无抵押票据融资4.5亿美元），加权平均利率5.26%；年内还发行了2029年到期的可转债（票面利率3%）融资5亿美元。在资本市场融资支持下，2010年公司完成了31.5亿美元的投资，2011年2月又宣布将以24亿美元收购运营商Genesis Healthcare，进一步扩大物业持有规模。

美国养老地产生态系统的核心，是通过开发商、投资商与运营商的角色分离实现开发利润、租金收益、资产升值收益与经营管理收益的分离。中国养老地产要得以持续发展，也必须构建这样一个养老地产金融生态链。在美国，不同的REITs型投资商有着各自的投资经营战略，有些采用纯出租模式，如SNH，有些采用“出租+委托经营”模式，如Ventas，有些通过与运营商组建合资公司来管理旗下物业，如HCN，还有些采用多元投资模式的平衡，如HCP（附表）。

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不同投资模式下，REITs公司的业绩表现也不尽相同，一般来说，出租比例高的公司，经营风险低，相应的，债务融资成本也低，但由于放弃了经营收益而使净经营现金的投资回报率维持在10%左右；与之相对，委托经营比例高的公司，经营风险略高，债务融资成本上升，但对经营剩余收益的分享提高了回报率，优秀公司的净经营现金回报率可以达到20%水平。

综上，REITs型投资商的核心是在净租赁、委托经营和合资经营几种模式之间求得风险、收益平衡，但无论采用哪种模式，稳定收益下的低成本长期资金都是REITs存在的根本。美国养老地产生态系统的核心是风险收益的分拆与匹配。开发商、投资商与运营商的角色分离实现了开发利润、租金收益、资产升值收益与经营管理收益的分离。其中，开发商通过快速销售模式获取开发利润，利润率不高但资金回笼速度快；REITs投资人通过长期持有资产获取稳定的租金收益，利润率高但资金回笼期长，风险低但投资回报率也略低；而基金投资人通过资产的买卖获取资产升值收益，承担财务风险的同时获得较高投资回报率；与之相对，运营商借助轻资产模式放大经营现金回报，承担经营风险的同时也能获得较高投资回报率。美国系统下养老地产领域的角色分工与风险收益匹配显示，在各方角色分离的过程中，保守的投资人、激进的投资人、具有更强风险承受力的长期投资人都找到了为各自量身定制的投资渠道（图3）。

与之相对，刚刚起步的中国养老地产领域，虽然汇聚了地产商、保险公司及其他民营企业，但各自的角色定位很模糊，更谈不上彼此的分工合作，结果，在养老地产的开发运营过程中，既缺乏专业的运营商，更缺乏长期的投资人。

美国养老地产的生态系统启示我们，当养老地产作为一个单一机构，难以获取低成本金融资源的支持时，风险收益的分解就成为最有效的方式：分解后，REITs类公司凭借稳定收益能够获得最低成本的长期资金；而私募基金则凭借高杠杆获得高收益和低谷套利的能力；至于运营商，凭借轻资产模式获得了规模扩张的动力。分解后重新聚合的几类企业，共同构建了一个最具竞争力的养老地产金融生态，它具有资金成本最低、规模化速度最快、抗冲击能力最强的优势。

综上，养老地产的发展需要角色的分离与金融生态系统的发育这种发育可以是现有机构间的合作（比如地产公司与保险公司的合作，或地产公司与专业运营公司的合作），也可以是从一个机构里分化出来的多个主体（如地产公司自身分化出的私募基金或专业运营公司）。至于金融工具，尽管内地市场还没有推出REITs，但却并不缺乏多元投资人：在高通胀下，银行的理财客户希望获取高于通胀率的稳定收益；保险公司希望找到高于保险成本的长期收益；而各类私募基金则希望扩大组合边界，进一步提升收益率水平。因此，融资本身不是问题，问题的核心是如何对养老地产的风险收益进行合理分配，实现整个系统的低成本平稳运行。

养老季刊 | Age Care Quarterly Publication

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福寿体操，睡好才能身体好！

  四成以上的老人睡不好，昏昏沉沉。睡好觉也能长寿，来试试全世界最长寿的冲绳秘方吧！

42％的老人有睡眠障碍

     “人老了，累的时候多，睡的时候少。”老人家常这样说。科学研究证明，42％的老人有睡眠障碍，而且多数的老人并未就医，长期处于欠睡、昏沉的状态。日本是长寿之国，冲绳县是全世界最长寿的岛屿，更要面对老年人的睡眠问题。日本琉球大学和国立精神神经中心实施睡眠健康教室，发明了福寿体操，这是日本首度以睡眠观点研究长寿。研究人员先调查日本老人的睡眠品质，结果发现冲绳人比东京人睡得好。冲绳老人仅有10％对睡眠「非常困扰」及「有点困扰」，东京则高达90％。从生活习惯找出原因，则发现冲绳人有午睡和轻度运动的习惯。在冲绳，45％的老人习惯中午1～3点午睡30分钟，但东京只有28％；76％的冲绳老人有傍晚散步的习惯，但东京只有30％。

为什么短暂的午睡和傍晚运动有助睡眠？

       琉球大学教育学部教授平良一彦解释，因为熟睡的关键是体温变化。早晨起床后，体温开始上升。到了夜晚体温又徐徐下降，开始会有睡意，这是人体的自然节律。但老年人因为褪黑激素下降，在傍晚体温就已降低，如果在这时睡着，会妨碍夜晚的睡眠。傍晚去运动可使体温上升，赶走睡意，夜晚自然较易入眠。而且午睡不超过一小时，可以消除疲劳、增强脑力，让午后活动力增强。

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傍晚5-6点做福寿体操

有助改善睡眠

基于此调查结果，日本琉球大学和日本国立精神神经中心发明出结合腹式呼吸和伸展的福寿体操，以改善老年人睡眠问题。他们指导冲绳的老年人练习，并结合冲绳老人的午睡习惯，后来发现冲绳老人更容易入睡，且减少半夜起床等。为驱赶傍晚因体温降低而来袭的睡意，研究人员建议，做体操的最佳时间是傍晚5～6点，做15～30分钟。想睡得好吗？下午5～6点就来试试。

5.舒展背脊

双手抓椅子的同一边，慢慢地扭转上半身，数10下，反方向再做一次。

6.弯曲脚趾、刺激脑部

双脚往前伸直，向上抬，脚趾向脚心方向弯曲，然后突然放松，重复10次。

1.柔软脖颈

头向前倾，直到感到肌肉有些抽紧，然后数10下。前、后、左、右各做一遍。

2.刺激、柔软肩膀肌肉

3.扩胸伸展

双手在背后相握，往后伸展扩胸，数10下。

4.压手掌

双手平举在胸前。吸气、吐气时向中间施力，重复10次。

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