豪诚
2021年2-3月刊 总第 40 期
智库
Haocheng Think Tank
董事长寄语
砥砺前行、不忘初心，十余年来，豪诚集团专于业务，重于实践，所有的成功都离不开社会各界领导、朋友的关心支持。在此，谨向大家表示最衷心的感谢!
满怀感激之情，专注客户需求，未来的日子里，豪诚团队将一如既往坚持“正直诚信、勤勉敬业、团结协作、发展共赢”的理念，承载“兴企之策寄于智库，解困之略托于豪诚”的使命，脚踏实地、不断前行，为危困企业救助贡献自己的绵薄之力。
豪诚智库集团简介
成都豪诚企业智库集团有限公司系专业从事破产管理、并购重组、企业管理咨询、财税咨询、法律服务、投融资的综合性中介服务机构，拥有经验丰富且精通法律、财务、税务、投融资、管理等专业知识的核心团队，集团旗下现有如下4家机构：
四川豪诚企业清算事务所有限公司：国内最早从事企业破产、债务重组业务的专业机构之一，拥有省内外分公司16家，先后入围多家法院破产管理人名册。
四川方法律所事务所：定位于专业化、精品化发展的专业律所，拥有一批专注于破产业务、债务重组、危困企业投资和银行不良资产处置业务的高端复合型法律人才。
四川行和信投资管理咨询有限公司：专注危困企业投资，团队凭借对资本市场的精准研判，为企业及时准确的提供财经金融咨询，优化投资组合方案。
成都中正诚信财税咨询有限公司：擅长从企业发展战略入手，通过对经营、投资等活动的事先筹划，为纳税人解决税收难题。
自07年破产法实施以来，公司先后入围四川省高院、贵州省高院、成都中院等二十余家法院破产管理人名册（其中贵州高院、成都中院为一级管理人机构），公司接受政府委托和法院指定担任管理人，管理服务危困企业逾百家，清理不良资产超过500亿元，被数十家法院评为优秀执业机构，是西南地区办理破产案件经验最丰富的机构之一。
我们的愿景是成为：行业标准的制定者、行业技术的输出者、企业管理方案的提供者、困境企业管理的智库机构。
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目录
CONTENTS
豪诚智库
集团期刊
2021年2-3月刊 总第40期
本刊编委会
编委主任：刘艳
副主任：覃万秋 魏婷
编辑：李佳佳
地址：成都市高新区交子大道88号AFC中航国际广场B座2102
联系电话：
028-84518706
邮箱：2177272584@qq.com
网址：
www.hczkjt.com
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》豪诚动态
5 豪诚动态 | 集团召开2020年度员工述职大会暨先进表彰会
7 豪诚动态 | 温江区人民法院裁定批准成都联利投资咨询有限公司重整计划草案
8 豪诚动态 | 资中中豪房地产开发有限公司破产重整案第一次债权人会议顺利召开
9 豪诚动态 | 四川大竹县百岛湖城市建设开发有限公司破产重整案第一次债权人会议成功召开
》行业热点
11 企业拯救与破产丨管理人履职尽责之实现破产财产最大化
14 【视点】广东尚宽｜浅议共益债务认定的几种特殊情形
》破产新规
19 最高院：开发商破产情况下购房人对于已支付购房款的商品房买卖合同可否要求继续履行？
22 最高院：房地产开发企业破产后购房消费者的“认购订金”是否可优先抵押权返还？
》问题探索
24 【研究】王欣新｜破产案件地域管辖的确定
27 【研究】丨房地产企业破产中购房者权益保护问题研究
32 烂尾楼盘活实录：债权变股权，以破产重整思维推动执行
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豪诚动态 | 集团召开2020年度员工述职大会暨先进表彰会
为进一步提升全员执业水平，加强团队合作意识，动员全体员工再接再厉切实做好本年度工作，1月30日-31日，豪诚集团举行2020年度员工述职大会暨先进表彰会。结合疫情防控要求，本次会议以“主会场+分会场”方式召开。集团管理层出席会议，总部全体员工及分公司员工参加会议。
全体员工分别对2020年工作开展情况及个人工作心得体会进行汇报，并对2021年工作计划进行阐述，同时，还对个人成长做详细规划，对公司发展、内部管理、项目管理等方面提出宝贵意见和建议。
随后，公司为在2020年度个人成长突出、业务能力优秀的员工分别授予了“优秀管理奖”、“优秀项目经理奖”、“优秀员工奖”。董事长曹爱武，集团董事、清算公司总经理周兵，清算公司副总经理孙成伟分别为获奖员工颁发奖状。
董事长强调，受表彰的员工要在来年继续发挥好带头作用、骨干作用和桥梁纽带作用，珍惜荣誉，再接再厉，以榜样力量引领全体员工为推动企业高质量发展贡献新的力量。同时，董事长表示，随着市场经济的不断完善，通过破产重整挽救危困企业、通过破产清算使不符合市场需求的企业退出市场，是实现市场主体优胜劣汰、完成产业优化升级的重要法治手段，破产行业是未来不断向前发展的行业。全体员工要团结一心、认真工作、辛勤耕耘，以我们专业的力量为我公司承办的每一件的破产案件画上完美的句号。
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豪诚动态 | 温江区人民法院裁定批准成都联利投资咨询有限公司重整计划草案
2021年2月23日，温江区人民法院出具（2018）川0115破3号之六民事裁定书，裁定批准成都联利投资咨询有限公司重整计划草案，终止联利公司重整程序。重整计划草案获批，意味着联利公司重整工作取得重大进展，标志着联利公司重整正式进入执行阶段。
豪诚动态 | 资中中豪房地产开发有限公司破产重整案第一次债权人会议顺利召开
3月18日，资中中豪房地产开发有限公司破产重整案第一次债权人会议在资中县水南镇资州大道苌弘大剧院多功能厅召开。本案合议庭成员、管理人代表、债务人法定代表人及职工代表、已申报债权的债权人、审计机构、评估机构、造价机构工作人员、购房户代表等300余人参加会议。
会上，管理人代表作《执行职务的工作报告》、《债务人财产状况调查报告》、《管理人报酬方案》，债权人核查债权。同时，债权人会议就《财产管理方案》、《关于设立资中中豪房地产开发有限公司债权人委员会的议案》进行审议、表决。
会议顺利通过了《财产管理方案》、《关于设立资中中豪房地产开发有限公司债权人委员会的议案》。
本案案涉重大、案情复杂，涉及债权人、农民工、购房户人数众多，社会矛盾突出。资中县委、县政府高度重视，成立了由县政府办、县住建局、县人社局、县公安局等二十多家单位组成的资中中豪房地产开发有限公司破产重整工作协调小组，为中豪公司重整过程中重大疑难问题的解决给予支持，确保重整工作顺利推进。
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豪诚动态 | 四川大竹县百岛湖城市建设开发有限公司破产重整案第一次债权人会议成功召开
3月26日，四川大竹县百岛湖城市建设开发有限公司破产重整案第一次债权人会议成功召开。本案合议庭、管理人、已申报债权的债权人等230余人参加会议。
会上，管理人代表作《执行职务的工作报告》、《债务人财产状况调查报告》、《管理人报酬方案》，债权人核查债权。
同时，债权人会议就《财产管理方案》进行审议、表决，会议高票通过了《财产管理方案》。
豪诚动态
百岛湖公司于2002年成立，主要经营房地产开发、酒店管理服务等业务。其先后建设开发了水岸香榭、荷兰映像、香樟林、东湖星座、和悦庄温泉酒店等项目。
经百岛湖公司申请，因不能清偿到期债务，明显缺乏清偿能力，且资产不足以清偿全部债务，大竹县人民法院于2020年9月2日由受理其破产重整，并指定我公司达州分公司为管理人。
本案案情重大、法律关系复杂，管理人接受指定后，严格按照法律规定和人民法院的指导意见开展各项重整工作，取得了阶段性工作成果。下一步，管理人将一如既往地勤勉尽职、忠实履行职务，依法、高效开展各项重整工作，公平维护全体债权人合法权益。在大竹县委、县政府的领导下，在人民法院的监督指导和全体债权人的通力配合下，促进百岛湖公司早日重整成功。
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企业拯救与破产丨管理人履职尽责之实现破产财产最大化
文章来源：德恒西咸新区律师事务所
管理人履职尽责之实现破产财产最大化
在破产重整案件中，管理人的重要职责之一就是依法接管、追索破产财产，实现破产财产最大化，这不仅关乎全体债权人的利益，更是衡量管理人履职尽责的重要标准。
一、管理人何时接管债务人财产
现行《企业破产法》第十七条：“规定人民法院受理破产申请后，债务人的债务人或者财产持有人应当向管理人清偿债务或者交付财产。”那么法院在裁定受理破产申请时，即向管理人转交财产管理权是比较合理的，因为这样才能起到保障债权人利益的效果。
二、管理人接管破产财产的范围
管理人需要接管的债务人财产有企业的固定资产、流动资金以及企业的其他财产权益。具体包括：印章；证照等；会计凭证、账簿、财务报表等各种财务资料；人事资料；文书资料；固定动产；货币资产；有价证券；不动产；无形资产；诉争案件情况及相关法律文书；债权债务相关材料；对外投资相关材料。
三、管理人追索破产财产的途径
根据《企业破产法》、《最高人民法院关于适用<中华人民共和国企业破产法>若干问题的规定（二）》等法律司法解释的规定，追索破产财产的途径主要有：
1、追索债权
按照《企业破产法》第三十条、《最高人民法院关于适用<中华人民共和国企业破产法>若干问题的规定（二）》第一条的规定，债务人的对外债权，属于破产财产。但是，债权只是一种财产权益，不是现实的财产，在次债务人不主动履行的情况下，只有通过管理人依法追索才能将债权兑现成现实的财产。
2、追回财产
现实中债务人及其董事、监事和高管往往通过对破产财产无偿转让、低价交易，或隐匿转移财产、非法侵占等行为转移财产，这样直接损害了债权人利益。因此，管理人对债务人的董事、监事和高管利用职权从企业获取非正常收入和侵占企业财产的应当依法追回。
3、追收出资
按照《企业破产法》第三十五条、《最高人民法院关于适用<中华人民共和国企业破产法>若干问题的规定（二）》第二十条的规定，对出资人尚未履行的出资或者抽逃出资，管理人应当依法向相关股东追收。
4、取回财物
因《企业破产法》第三十一条、第三十二条或者第三十三条规定的行为而取得的债务人的财产，管理人有权追回。也就是说对于债务人财产在破产财产受理前的行为，被法院依法撤销或认定为无效后，管理人有权这部分财产追回，归入债务人财产。
5、执行回转
《企业破产法》第十九条规定：“人民法院受理破产申请后，有关债务人财产 的保全措施应当解除，执行程序应当中止。”最高院《企业破产法司法解释（二）》第五条规定：“破产申请受理后，有关债务人财产的执行程序未依照企业破产法第十九条的规定中止的，采取执行措施的相关单位应当依法予以纠正。依法执行回转的财产，人民法院应当认定为债务人财产。”在进入破产程序后，管理人可依法要求所有关于债务人的执行程序中止，并要求申请人返还执行财产。
四、管理人如何履职尽责
对于破产财产，管理人尽管需要穷尽手段实现破产财产利益最大化，但对于财产状况不好的债务人，过分追索也会影响处置效率。因此需要把握以下原则：
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1、实际调查
管理人应当在调查了解债务人、次债务人的财产状况基础上，收集相关证据材料，结合相关法律规定和实务经验，判断追索的必要性和可行性，判断破产财产的追索难度。
2、充分说明
管理人在履职期间，应接受债权人会议和债权人委员会的监督，接受人民法院的监督指导。对于是否追索破产财产、追索到什么程度，管理人应当向债权人、债务人、法院进行充分解释和说明，经过债权人、债务人及法院的认可。
3、取舍得当
管理人对于破产财产实现可能性较大的应当积极追索。但是对追索成本过高，甚至可能超过获得的财产价值的，管理人履职尽责应做到“勤勉尽责、忠实执行职务”，也就是应向债权人充分解释说明，取得债权人会议或者债权人委员会的书面同意，并报法院备案。
4、追究“逃废债”
依据最高人民法院出台的《关于推进破产案件依法高效审理的意见》，对企业法定代表人、出资人、实际控制人等恶意逃废债涉嫌违法犯罪的，管理人可以提请法院或依职权将相关线索移送有关机关依法处理。
管理人作为接受人民法院的指定接管债务人财产、调查债务人财产状况、管理和处分债务人财产的过程中，应当勤勉尽责，忠实执行职务，全面接管债务人财产，通过追索债权、追回财产、追收出资、取回财物及执行回转等途径积极追索债务人财产，实现破产财产最大化，增加可供分配的破产财产额，从而提高普通债权的受偿比例，最终实现债权人利益的最大化。
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【视点】广东尚宽｜浅议共益债务认定的几种特殊情形
前言
我国《企业破产法》规定，共益债务由债务人财产随时清偿，即共益债务的清偿在顺序及时间上均优先于普通债权。由于债务人的财产有限，如在破产程序中发生共益债务，共益债务的清偿也将直接影响其他债权特别是普通债权的清偿比例。
笔者将依据我国现行法律对共益债务有关规定，结合司法实践，就实务中对认定共益债务可能存在争议的几种情形进行分析。
共益债务的概述
在1986年发布的《企业破产法（试行）》中未区分破产费用和共益债务，仅在破产费用中列入“为债权人的共同利益而在破产程序中支付的其他费用”。而在我国现行的《企业破产法》首次使用了“共益债务”这一概念，但仍未对“共益债务”进行具体的定义。
在学者的观点中，王卫国教授认为，共益债务是指破产程序中为全体债权人的共同利益而管理、变价和分配财产所负担的债务；李永军教授则将“共益债务”定义为在破产程序开始后，为全体债权人的共同利益而对第三人所负担的债务。
在最高人民法院民事审判第二庭编著的《最高人民法院关于企业破产法司法解释理解与适用》一书中，将“共益债务”定义为在破产程序中为全体债权人的共同利益或促进程序进行所负担的债务总称。
综合上述对共益债务定义的表述可知，共益债务有两个基本特征：
1.发生于破产程序开始之后。依照《企业破产法》第四十二条之规定，共益债务系人民法院受理破产申请后发生的。这是以时间为标准所作的基本划分，即破产受理之前产生的债务则不属于共益债务。
2.系为债权人的共同利益而发生。故即使有债务发生在破产程序开始之后，但并非为全体债权人的共同利益而仅为个别债权人的利益所为时，则不能作为共益债务。同时，对于“为全体债权人利益”的理解，应当是以使债务人财产增值至少是保值为目的的。
我国法律规定的共益债务种类
《企业破产法》第四十二条
人民法院受理破产申请后发生的下列债务，为共益债务：
1.因管理人或者债务人请求对方当事人履行双方均未履行完毕的合同所产生的债务；
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2.债务人财产受无因管理所产生的债务；
3.因债务人不当得利所产生的债务；
4.为债务人继续营业而应支付的劳动报酬和社会保险费用以及由此产生的其他债务；
5.管理人或者相关人员执行职务致人损害所产生的债务；
6债务人财产致人损害所产生的债务。
《最高人民法院关于适用<中华人民共和国企业破产法>若干问题的规定（二）》
1.因分割共有财产导致其他共有人损害产生的债务（第4条）；
2.因撤销涉及债务人财产的以明显不合理价格进行的交易，债务人应返还受让人已支付价款所产生的债务（第11条）；
3.债务人占有的他人财产在破产申请受理后的被违法转让给第三人且原权利人无法取回该财产的，因管理人或者相关人员执行职务导致原权利人损害产生的债务（第30条）；
4.债务人占有的他人财产在破产申请受理后的被违法转让给第三人，原权利人依法追回转让财产，因第三人已支付对价而产生的债务（第31条）；
5.债务人占有的他人财产在破产申请受理后毁损、灭失，因此获得的保险金、赔偿金已经交付给债务人或者代偿物已经交付给债务人且不能与债务人财产予以区分，因管理人或者相关人员执行职务导致权利人损害产生的债务（第32条）；
6.管理人或者相关人员在执行职务过程中，因故意或者重大过失不当转让他人财产或者造成他人财产毁损、灭失，导致他人损害产生的债务（第33条）；
7.出卖人管理人决定解除所有权保留买卖合同，买受人将买卖标的物交付出卖人管理人后，买受人已支付价款损失形成的债权（第36条）；
8.买受人管理人决定继续履行所有权保留买卖合同的，对因买受人未支付价款或者未履行完毕其他义务，以及买受人管理人将标的物出卖、出质或者作出其他不当处分导致出卖人损害产生的债务（第37条）；
9.买受人破产管理人决定解除所有权保留买卖合同，出卖人取回买卖标的物，对买受人已支付价款不足以弥补出卖人标的物价值减损损失形成的债权（第38条）。
《最高人民法院关于适用<中华人民共和国企业破产法>若干问题的规定（三）》
第二条第一款规定：“破产申请受理后，经债权人会议决议通过，或者第一次债权人会议召开前经人民法院许可，管理人或者自行管理的债务人可以为债务人继续营业而借款。提供借款的债权人主张参照企业破产法第四十二条第四项的规定优先于普通破产债权清偿的，人民法院应予支持……”，即破产申请受理后，经债权人会议决议通过或者第一次债权人会议召开前经人民法院许可的借款债务也可作为共益债务清偿。
共益债务在具体案件中的认定
虽然在我国《企业破产法》及相关司法解释中列举了共益债务的类型，但因亦未明确对共益债务的认定标准，故即使不属于上述列举的类型的债务，也存在被认定为共益债务的可能性。笔者以下将就几种在上述列举的债务类型外的情形，结合司法实践，逐一分析。
1.债务人作为出租人，与承租人签订的预付租金的租赁合同解除后，应当返还的预付租金之债是否构成共益债务？
依据《企业破产法》第四十二条第四项规定，在法院受理破产申请后，因债务人不当得利所产生的债务为共益债务。本项规定要求共益债务需要同时具备“发生于受理破产申请之后”及“债务系因不当得利产生”这两个条件。
在（2017）湘民再461号民事判决书中载明的（2016）最高法民他93号答复函《关于破产企业签订的未履行完毕的租赁合同纠纷法律适用问题的请示》的答复意见中明确，租赁合同如判解除，则预付租金构成不当得利应依法返还，根据《中华人民共和国企业破产法》第四十二条第三项的规定，该不当得利返还债务应作为共益债务，由破产企业财产中随时返还。
另在（2020）鲁民终154号破产债权确认纠纷中，作为出租人的破产企业与承租人签订了租赁期限为45年的租赁合同，承租人已依约预付了45年的租金。由于租赁期限超过20年的部分自始无效，故出租人自收取超过20年部分的租金之时即负有向承租人返还的义务。因返还超过20年部分租金之债形成于法院受理破产申请之前，故法院仅认定前20年的租金扣除已履行部分的数额后的剩余预付租金为共益债务，而超过20年部分的租金为普通债权。
综上，故对于预付租金的租赁合同，在管理人决定解除或经法院判决解除后，债务人继续占有相对人的预付租金属于不当得利，且该不当得利之债发生于合同解除之日即受理破产申请之后，应当认定为共益债务。
2.《土地使用权转让合同》解除合同后，债务人应当返还的土地使用权转让款是否可作为共益债务清偿？
管理人在清理债务人尚未履行完毕的合同的过程中，可能会碰到此情形：债务人受理破产前与受让人签订了《土地使用权转让合同》，受让人已按合同约定足额支付了土地使用权转让款，而双方一直未办理权属变更登记亦未交付使用，后债务人被法院受理破产申请，受让人要求债务人继续履行合同，配合其办理权属变更登记。此情况下，管理人出于维护全体债权人利益的目的，首先考虑的必定是解除合同，将土地使用权纳入债务人的财产中。如合同得以解除，受让人要求债务人返还土地转让款的金钱之债，是否可以作为共益债务得以优先清偿仍存在争议。
有观点认为，因合同解除，基于合同而受领的给付构成不当得利，因此受让人请求恢复原状（返还土地转让款）的请求权实质上系不当得利返还请求
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依据《企业破产法》有关“因债务人不当得利所产生的债务系共益债务”的规定，债务人应当返还的土地转让款属于共益债务。
然而，在司法实践中，则将此类债务人承担的返还金钱之债认定为普通债权。如在最高院在（2015）民申字第2358号民事裁定书中认为，因合同解除所产生的返还购买车位款项债权系普通债权。
诚然，此类合同解除后，债务人由此承担的返还金钱之债如认定为普通债权无疑会比认定为共益债务更能增大全体债权人的利益。但实际上，此时合同只要能解除，都会让全体债权人的利益增加，而由此增加的利益正是由受让人舍弃其合同利益换来的。故笔者认为，秉承我国《企业破产法》公平清偿债权的原则，在维护全体债权人的利益时，亦应兼顾受让人的公平，将债务人应当返还的土地转让款认定共益债务予以优先清偿。
3.债务人为继续营业而发生的借款是否可以作为共益债务清偿？
依据《企业破产法司法解释（三）》第二条之规定，破产受理后为继续营业所发生的借款可以参照《企业破产法》第四十二条第四项的规定优先于普通破产债权清偿，但需经债权人会议决议通过或者第一次债权人会议召开前经人民法院许可的借款才能以共益债务处理。
上述规定，明确了债务人在破产受理后为继续营业所发生的借款可认定为共益债务，那么债务人在破产受理前为继续营业所发生的借款是否就一定不能作为共益债务清偿呢？笔者认为，需要考虑借款的发生时间及是否符合程序性规定。
《深圳市中级人民法院审理企业重整案件的工作指引（试行）》第三十六条之规定，在预重整期间，债务人因持续经营需要，经合议庭批准，可以对外借款。受理重整申请后，该借款可参照《中华人民共和国企业破产法》第四十二条第（四）项的规定清偿。由此规定可知，在司法实践中，债务人即使未正式进入破产程序，其在预重整阶段经合议庭批准的对外借款，也可被认定为共益债务。但由于前述规定仅为地方法院的规定，在适用范围上不具有普遍性。如要将债务人在预重整阶段对外借款设置为共益债务，笔者建议应当满足以下条件：1、借款征得人民法院同意；2、借款经债权人会议表决通过；3、借款协议中明确借款用途，须系为债务人继续经营所用。
还有另外一种情况，债务人在被人民法院受理破产前已明显丧失清偿债务的能力时，为了继续营业很可能会对外进行融资。但如果债务人获得融资款后仍无可避免进入了破产程序，该笔借款却难以被认定为共益债务。对此，笔者建议，在此种情况下资金出借人为保障其利益，应考虑让债务人提供财产担保，并设定抵押权，以保证其债权的优先性。
4.破产受理后，为债务人继续营业而发生的借款利息可否作为共益债务清偿？
由于《企业破产法司法解释（三）》第二条并未明确在破产程序中为债务人继续营业而发生的借款利息是否可以作为共益债务清偿，使得利息债权是否可以得到
支持仍存在争议。在（2014）粤高法民二破终字第2号破产债权确认纠纷一案中，广东省高级人民法院确认案涉破产企业在破产重整期间的借款系共益债务，但同时依据《企业破产法》第四十六条第二款“附利息的债权自破产申请受理时起停止计息”之规定，对出借人主张的借款利息不予支持。笔者对此持不同的意见，原因在于：
1、《企业破产法》第四十六条关于停止计息的规定针对的应是在破产受理前形成的债权，而不应适用于共益债务；
2、如为债务人继续营业而发生的借款不能计息，或者说该借款利息不能作为共益债务获得优先清偿，那么债务人将难以获得借款，因为几乎不可能有资金出借人愿意毫无收益地提供借款。
故，笔者认为因债务人在破产程序中发生的借款利息也应认定为共益债务，一是此类借款利息之债符合共益债务的两大特征，二是可以调动出借人的提供借款的积极性从而提高债务人在破产程序中获得借款的可能性。
为了给出借人提供充分的法律保证，避免以后对借款利息的法律性质发生争议，参照《企业破产法司法解释（三）》第二条的规定，笔者认为在借款方案中应同时明确借款利息的计算方式及清偿顺位等事项，在提交债权人会议决议通过后或者第一次债权人会议召开前获得人民法院许可后实施。
结语
在破产案件中，债务人的债务情况往往比较复杂，对于共益债务的认定应具有一定的灵活性，需要结合我国法律规定，在每个具体的案件中具体把握。以上为笔者对共益债务认识的浅见，欢迎各位同行交流指正。
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破产新规
破产新规
最高院：开发商破产情况下购房人对于已支付购房款的商品房买卖合同可否要求继续履行？
文章来源：破产法维律
裁判要旨
人民法院受理破产申请后，管理人对破产申请受理前成立而债务人和对方当事人均未履行完毕的合同有权决定解除或者继续履行，本案购房人已向开发商交付了购房款，不存在还有其他义务未予履行的情形，管理人无权解除合同。而在开发商破产重整中，真实有效且购房人实际支付了购房款的商品房买卖合同均得到履行，本案购房人有权请求按同类债权得到清偿。
案例索引
《洪深、海南中度旅游产业开发有限公司房屋买卖合同纠纷再审案》【（2020）最高法民再287号】
争议焦点
开发商破产情况下购房人对于已支付购房款的商品房买卖合同可否要求继续履行？
裁判意见
最高院认为：
首先，关于商品房买卖合同是否成立的问题。在本案一、二审诉讼过程中，中度旅游公司提出其有权解除《商品房买卖合同》的抗辩意见，并未提出案涉合同未成立或未生效的抗辩意见，一审中中度旅游公司对洪深提交的《认购书》《商品房买卖合同》的真实性、合法性、关联性均无异议，并认可中度旅游公司
对洪深提交的《认购书》《商品房买卖合同》的真实性、合法性、关联性均无异议，并认可中度旅游公司与洪深签订了《商品房买卖合同》，中度旅游公司还向一审法院提交了《认购协议》《认购审批表》《商品房买卖合同》用于证明洪深未按约定支付购房款。上述事实足以表明中度旅游公司与洪深之间签订了《商品房买卖合同》，双方成立商品房买卖合同关系。现中度旅游公司在再审中提出其与洪深没有成立商品房买卖合同关系，与其原审中的主张与举证不符，本院不予采信。
其次，关于洪深是否实际支付购房款的问题。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十五条第一款规定：“当事人对自己提出的主张应当及时提供证据。”《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第一百零八条第一款、第二款规定：“对负有举证证明责任的当事人提供的证据，人民法院经审查并结合相关事实，确信待证事实的存在具有高度可能性的，应当认定该事实存在。对一方当事人为反驳负有举证证明责任的当事人所主张事实而提供的证据，人民法院经审查并结合相关事实，认为待证事实真伪不明的，应当认定该事实不存在。”对洪深是否实际支付购房款的事实，应根据上述举证规则予以认定。经审查，目前虽无直接证据证明中度实业公司、中度旅游公司、洪深三方达成书面协议，将洪深向中度实业公司提供的借款转化为洪深应向中度旅游公司支付的购房款，但综合本案全部事实，可以认定三方实际认可上述款项性质的转化。其一，洪深与中度实业公司签订《借款协议》的当天（2009年12月30日），中度实业公司即向洪深出具《承诺书》，承诺洪深可以按约定优惠政策购房。2017年4月18日中度实业公司又向洪深出具《情况说明》，载明2009年12月30日向洪深筹款500万元，当时约定的还款方式包括“按照本息约定以及财务管理还款和选购‘三亚龙泉谷’（暂名）项目的任一款产品”，洪深选择选购房屋，中度实业公司已将该笔筹款作为洪深的购房款汇入中度旅游公司账户。其二，洪深向中度实业公司提供借款后，中度旅游公司与洪深签订了《认购书》和《认购审批表》，载明付款方式为一次性支付总房款500万元，之后双方又签订《商品房买卖合同》及《合同补充协议》，并办理网签手续。其三，中度旅游公司与中度实业公司存在股权上的关联关系，2009年12月30日中度实业公司向洪深借款之时，中度实业公司是中度旅游公司的唯一股东，2014年3月12日签订案涉房屋《认购审批表》时，中度实业公司持有中度旅游公司51%的股权，2014年11月9日《商品房买卖合同》签订并办理网签时中度实业公司持有中度旅游公司45.9%的股权，且直至此时中度旅游公司和中度实业公司的法定代表人均为徐泽宪。其四，《中度旅游公司专项审计报告》显示确实存在中度实业公司代中度旅游公司收取购房款或以房抵债的情形，中度旅游公司在清理债权债务时亦发现有与洪深签订的《商品房买卖合同》《借款协议》《认购书》，并在其向洪深出具的《通知》中，载明“经查，你方与中度旅游（公司）签订了商品房买卖合同/认购书，但（部分）购房款系交付给了中度实业（公司）”。综合上述事实，可以查
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最高院：房地产开发企业破产后购房消费者的“认购订金”是否可优先抵押权返还？
明案涉《商品房买卖合同》签订和履行时，中度旅游公司和中度实业公司存在关联关系，两公司法定代表人同为徐泽宪，且两公司间存在中度实业公司代中度旅游公司收取购房款的情况，中度旅游公司不但存有其与洪深签订的《商品房买卖合同》，还存有洪深与中度实业公司签订的《借款协议》，现中度实业公司亦提出已将500万元交付给中度旅游公司。综上，根据双方当事人在本案提供的证据，结合相关事实，应当认定洪深向中度实业公司提供的500万元借款已转化为其应向中度旅游公司支付的购房款。
最后，关于案涉商品房买卖合同是否应当继续履行的问题。《中华人民共和国企业破产法》第十八条第一款规定，人民法院受理破产申请后，管理人对破产申请受理前成立而债务人和对方当事人均未履行完毕的合同有权决定解除或者继续履行，并通知对方当事人，管理人自破产申请受理之日起二个月内未通知对方当事人，或者自收到对方当事人催告之日起三十日内未答复的，视为解除合同。该条款仅适用于双方当事人均未履行完毕债务的情形。具体到本案，洪深已向中度实业公司交付了购房款，不存在洪深还有其他义务未予履行的情形，原审判决认定中度旅游公司管理人有权解除合同，适用法律错误，应予以纠正。根据中度旅游公司在本案中的陈述，在中度旅游公司破产重整中，真实有效且购房人实际支付了购房款的商品房买卖合同均得到履行。洪深作为中度旅游公司债权人，有权请求按同类债权得到清偿，其要求继续履行案涉《商品房买卖合同》的诉讼请求，应予以支持。
文章来源：破产前沿
裁判要旨
本案购房人签订的是《内部认购申请书》，据此交付的款项为“认购订金”，约定“该款项于正式签订《房屋买卖合同》时自动转为房款”。虽然双方事后未能签订《房屋买卖合同》，但双方当事人均同意上述款项属于“消费者交付购买商品房的款项”。原判决根据相关司法解释以及答复意见的逻辑关系，并基于对案涉购房消费者的统一平等保护以及实现案件处理的实质公平，认为本案购房消费者享有的购房款返还请求权优先于抵押权予以受偿，符合本案实际，处理意见较为公允。
案例索引
《中国长城资产管理股份有限公司广西壮族自治区分公司、梁洲林破产债权确认纠纷再审案》【（2021）最高法民申1384号】
争议焦点
房地产开发企业破产后购房消费者的“认购订金”是否可优先抵押权返还？
裁判意见
最高院认为：本案系破产债权确认纠纷再审审查案件。金穗公司进入破产程序后，共有102位购房者申报的债权被破产管理人确定为优先债权，长城资产广西分公司对此提出异议，形成本案破产债权确认之诉。本案再审审查应当围绕当事人申请再审的理由是否成立以及原判决适用法律是否正确、处理意见是否妥当，重点审查原判决关于购房消费者对金穗公司享有的购房债权本金享有优先受偿权的处理意见是否有误。
房地产开发企业破产案件中，破产债权类型纷繁复杂，存在诸多价值冲突和利益衡平，破产债权的清偿顺序，对各方当事人的切身利益影响巨大。为切实平衡好房地产开发企业、购房人、其他债权人之间的关系，公平保护各方当事人的合法权益，最高人民法院先后出台了《批复》《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》等司法解释，并就山东省高级人民法院处置济南
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彩石山庄房屋买卖合同纠纷案作出答复。上述解释和答复意见均赋予已支付全部或大部分购房款的购房消费者特殊的法律保护，不仅可以对抗其他优先权利，而且能够排除强制执行，体现了优先保护处于相对弱势的房屋买受人的法律精神，确立了购房消费与普通消费应当予以区别对待的原则。梁洲林与金穗公司之间签订的是《内部认购申请书》，据此交付的款项为“认购订金”，约定“该款项于正式签订《房屋买卖合同》时自动转为房款”。虽然双方事后未能签订《房屋买卖合同》，但双方当事人均同意上述款项属于《批复》第二条规定的“消费者交付购买商品房的款项”。原判决根据前述司法解释以及答复意见的逻辑关系，并基于对案涉购房消费者的统一平等保护以及实现案件处理的实质公平，认为梁洲林作为购房消费者享有的购房款返还请求权优先于长城资产广西分公司享有的抵押权予以受偿，驳回长城资产广西分公司的诉讼请求，符合本案实际，处理意见较为公允，本院予以认可。长城资产广西分公司通过收购债权而获得抵押权，其基于处置不良债权所享有的经营性债权，在破产清偿中不应优于梁洲林作为消费者享有的对已付购房款本金债权予以受偿，其关于作为抵押权人的合法权益受损的主张，理据不足。长城资产广西分公司关于其依法行使异议权提起本案诉讼不属于行使债权人会议职权的再审事由，因与本案实体争议处理缺乏实质关联，不影响原判决结果公正性。
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【研究】王欣新｜破产案件地域管辖的确定
文章来源：破产重整那些事
《企业破产法》第三条规定了破产案件地域管辖的基本原则，即“由债务人住所地人民法院管辖”。对“债务人住所地”的概念，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》（以下简称《民诉法司法解释》）第三条规定：“公民的住所地是指公民的户籍所在地，法人或者其他组织的住所地是指法人或者其他组织的主要办事机构所在地。法人或者其他组织的主要办事机构所在地不能确定的，法人或者其他组织的注册地或者登记地为住所地。”但因一些企业的主要办事机构所在地和登记地存在不一致的现象，经常发生管辖权争议。
此外，《公司登记管理条例》第十二条规定：“公司的住所是公司主要办事机构所在地。经公司登记机关登记的公司的住所只能有一个。公司的住所应当在其公司登记机关辖区内。”据此，企业应当对主要办事机构所在地依法进行登记，并直接登记为住所地，而且住所地应当在其公司登记机关辖区内，不应再存在企业主要办事机构所在地与登记地不一致的情况。之后，民法典第六十三条规定：“法人以其主要办事机构所在地为住所。依法需要办理法人登记的，应当将主要办事机构所在地登记为住所。”在民法典施行后，可以直接依企业登记地确认管辖法院。
但是，因为一些主要办事机构所在地和登记地不一致的企业没有及时履行将其主要办事机构所在地登记或变更登记为住所地的义务，所以《民诉法司法解释》第三条的规定对管辖权的确定仍具有重要的实践意义。
根据上述法律规定，破产案件的地域管辖属于专属管辖，法律对地域管辖的规定具有唯一性、强制性和排他性。
第一，破产案件的地域管辖只有“债务人住所地”一项确认标准，具有唯一性，不像一些民商事案件可以同时有两个甚至两个以上具有管辖权的法院。
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如民事诉讼法第二十三条规定，因合同纠纷提起的诉讼，可以由被告住所地或者合同履行地人民法院管辖；第三十条规定，因船舶碰撞或者其他海事损害事故请求损害赔偿提起的诉讼，可以由碰撞发生地、碰撞船舶最先到达地、加害船舶被扣留地或者被告住所地人民法院管辖。
第二，破产案件的地域管辖具有强制性，只能依法确定，既不能由当事人协议选择管辖法院，也不能由法院之间任意协商确定。民事诉讼法第三十四条“合同或者其他财产权益纠纷的当事人可以书面协议选择被告住所地、合同履行地、合同签订地、原告住所地、标的物所在地等与争议有实际联系的地点的人民法院管辖”及类似规定，不适用于破产案件。
第三，由于破产案件只有一个判断地域管辖的标准，也就只能有一个法院有法定的地域管辖权，具有明确的排他性。所以，民事诉讼法第三十五条规定，两个以上人民法院都有管辖权的诉讼，原告可以向其中一个人民法院起诉；原告向两个以上有管辖权的人民法院起诉的，由最先立案的人民法院管辖。以及《民诉法司法解释》第三十六条规定，两个以上人民法院都有管辖权的诉讼，先立案的人民法院不得将案件移送给另一个有管辖权的人民法院。人民法院在立案前发现其他有管辖权的人民法院已先立案的，不得重复立案；立案后发现其他有管辖权的人民法院已先立案的，裁定将案件移送给先立案的人民法院。不适用于破产案件。因上述两项规定均是适用于两个以上法院都有管辖权的案件，而破产案件是专属管辖，只能有一个法院有管辖权，所以不存在以立案先后作为确定管辖权的标准，并通过案件移送加以解决的适用前提；在两个法院同时或先后对破产案件立案时，也不属于重复立案，不适用对重复立案的解决方法，而是要确定哪个法院立案错误并予以纠正。
第四，由于破产案件的地域管辖法院依法只能有一个，所以当两个法院之间因破产案件管辖权发生争议时，就一定有一个法院关于管辖权的主张是错误的，需要撤销该法院的错误受理裁定。虽然对破产案件的管辖权争议，由于目前立法没有专门的解决规定，仍需适用民事诉讼法第三十七条第二款规定的“人民法院之间因管辖权发生争议，由争议双方协商解决；协商解决不了的，报请它们的共同上级人民法院指定管辖”的方式予以解决。但破产案件的管辖权争议是只有一个法院有管辖权，所以与那些两个以上争议法院均有管辖权的情况不同。在争议法院对案件均有管辖权时，无论通过协商或共同上级法院指定如何确定管辖都是合法的，差异仅是在合理性的程度上。而破产案件的管辖权争议，因依法仅一个法院有管辖权，所以不管是由争议双方协商解决，还是由共同上级人民法院通过指定管辖解决，都必须遵循一个基本的原则，那就是依法协商、依法指定。在协商与指定过程中，应当也只能解决如何正确理解适用法律对破产案件地域管辖的规定，并依法确定管辖权，而不能通过协商或指定，使依法本没有管辖权的法院反变成有管辖权。协商或指定本是依法确认专属管辖的手段，而不能使其变成规避、破坏专属管辖的缺口和漏洞。
目前在破产案件地域管辖的争议中，关键之一是如何正确理解《民诉法司法解释》第三条中的“主要办事机构所在地”。因为该条第二款规定“法人或者其他组织的主要办事机构所在地不能确定时”的，确定住所地的“法人或者其他组织的注册地或者登记地”通常都是唯一且易于确定的。
确认“主要办事机构所在地”要考虑以下问题：
第一，因民法典颁布和施行前，没有规定明确企业的“主要办事机构所在地”需要进行登记注册，而要求登记注册的目的就是为了让外部人能够据此识别，故破产管辖权确认的关键是解决外部人包括法院及相关利害关系人对企业“主要办事机构所在地”的识别问题。主要办事机构所在地应当是指企业对外办理主要事务的机构的地点，而不能变更解释为是其内部进行“经营管理决策”的地点。这两者是不同的概念，前者因主要办事机构是组织固化、客观存在的，故可以通过外观为他人所识别，而后者的“经营管理决策”仅是一种人的无外观组织固化的思维活动，可依其主观选择在任意地点进行，没有确定性和可识别性，最后必然演化为以“决策人所在地”偷换“主要办事机构所在地”的概念，甚至使实际控制人的家也可以成为主要经营管理决策地，导致破产案件管辖权的客观判定基础不复存在。另一方面，很多企业尤其是企业集团，由于法人治理结构不健全，企业的股东或者是企业集团中的控制企业往往在较大程度上直接干预、决定下属企业的经营管理，如以所谓内部经营管理决策地作为确定管辖权的标准，则会使企业股东或控制企业的所在地变成本企业的“主要办事机构所在地”，使其他企业的办事机构所在地被认定为本企业的“主要办事机构所在地”，显然违背我国管辖权确定的基本原则。
第二，主要办事机构在所在地应当有对外明示的标志，例如挂有“董事会”“监事会”“经理”以及法定代表人、高级管理人员的办公室门牌，在企业机构办公地点的位置图、内部电话簿中有明确的指引，明确其设立地点，使他人可以识别并找其办理业务。主要办事机构所在地也应当是公司主要业务部门的所在地，是公司对外经营的联系地址。
第三，主要办事机构所在地应当是企业实际办理各项主要对外事务的所在地，以及在办理事务时自认的住所所在地。通常应当包括企业的税收缴纳、发票领取与使用，职工社会保险的缴纳，中央政府以及地方政府对企业采取属地申报和下发的各种补贴资金、优惠政策，企业签订合同（如借款合同，供用电、水、气、热力合同，买卖合同等）中确定的住所地或通讯地址，司法文书的送达地点，在法院作出的判决、裁定或行政机关作出的决定中确定的企业住所地以及主要办事机构所在地，包括企业在上述活动中自认的住所地等。此外，企业各项业务公章的稳定所在地对确定主要办事机构所在地也具有重要意义。公章是企业在办理对外主要经营管理事务中必要的效力证明方式，不能控制与使用公章的地点，通常不具有构成主要办事机构所在地的要素。
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【研究】丨房地产企业破产中购房者权益保护问题研究
文章来源：破产重整那些事
【摘 要】当前在我国房地产企业破产案件中有倾斜性保护购房者利益的需要，但立法与司法实践中尚未建立具体的保护制度。《企业破产法》就相关问题作了一般性的规定，故在个案裁判中应当结合《企业破产法》及最高法《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》《全国法院民商事审判工作会议纪要》的相关规定和精神，根据购房者支付价款的数额，购房者是否属消费者等因素确定购房者债权在破产清算中的优先顺位，以实现对购房者利益之保护，在破产清算中体现公平原则。
【关键词】房地产企业；破产清算；购房者利益
一、问题的提出
近年来，由于经济形势的变化，房地产项目常出现烂尾等资不抵债的情况，此时需要通过进入破产程序的方式保障债权人利益。相较一般破产企业，房地产企业因其经营范围的特殊性，往往涉及购房者、建设承包方、有财产担保权人、普通债权人等较为复杂的利益群体，因而应当审慎处理债务清偿的优先顺位，寻求实质公平，以实现各方利益主体间的利益均衡，维护社会稳定。而在诸多利益群体中，因购房者处于相对弱势的地位，同时相对缺乏相关法律知识及处理这方面事务的经验。一方面，购房自住的购房者本质上是消费者，利益主体分散，相对房地产开发商或是其他债权主体而言维权能力较弱，致使其容易遭受不必要的损失；另一方面，我国当前房价长期处于较高水准，购房者权益的实现与否对其经济状况影响大于其他利益主体，因此在处理房地产企业破产案件中向购房者利益倾斜并对其特殊保护，充分体现出对弱势群体的扶助理念及展示我国社会法治的公平正义精神。
我国当前立法并未对破产案件中房地产企业涉及的购房者权益问题作出特别规定，故对于此类问题应当适用《企业破产法》（以下简称《破产法》）的一般
规定。随着最高法《关于建设工程价款优先受偿问题的批复》法释【2002】16号于2021年1月1日废止，已经支付全部或大部分款项的消费者购房户能否继续对抗建设工程价款优先受偿成为争议焦点，有观点认为，在此种情形下，对消费者购房户继续予以特殊保护于法无据。笔者认为这种观点存在明显不合理之处，其一，应基于消费者购房户的生存权考虑，生存权属于基本人权，这符合我国法律规定原则，所有人应当享有维持基本生活水平的权利，基本人权是一切权利存在的前提条件，出于对人权的尊重并充分考虑消费者购房户实际情况及所处地位的特殊性，应当对其受偿优先性给予充分肯定。其二，购房者的债权本身就是由具有优先性物权请求权转化而来，若将该类债权与其他普通债权一并二论，实质上有开发商将债务转嫁给消费者的风险，对购房者而言是极为不公平、不合理，在清偿顺位上应当对其以倾斜保护。这一点也可从《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》（以下简称《执行异议若干规定》）【2020】21号二十九条，《全国法院民商事审判工作会议纪要》（以下简称《会议纪要》）第一百二十五条、一百二十六条规定之精神可以看出，以保障生存权为目的是保障消费者购房户先于建设工程款优先受偿的基础。在司法实践中，管理人对于交付了购买商品房的全部或者大部分款项的消费者就所购商品房的债权，认为其是有别于普通无担保债权，是一种针对特定不动产所享有的具有非金钱债务属性的特殊债权，确认其为先于建设工程价款受偿的一种超级优先权。事实上对购房者在房地产企业破产中享有债权优先顺位的问题不能一概而论，应当结合双方合同义务的具体履行情况进行判定。
根据《破产法》第十八条相关规定，人民法院受理破产申请后，管理人对破产申请受理前成立而债务人和对方当事人均未履行完毕的合同有权决定解除或者继续履行。此条目的在于在特定情形下赋予管理人享有对待履行合同的选择履行权，以便于管理人顺利推进破产程序。在房地产开发企业的破产程序中，待履行合同的处理需根据其特殊性，特别是在商品房买卖合同中以其商品房的形态及合同履行的不同情形中分别处理，购房者的权益该如何保护也成为司法实践中的难题，本文以购房者的分类及权益保护为出发点，分析房地产企业破产中购房者权利的保障问题，以期待对司法实践有所裨益。
二、消费者购房户的含义
依据《执行异议若干规定》中，对购买商品房的“消费者”，应限定为其购买的商品房用于居住且在买受人名下无其他用于居住的房屋的商品房购买者，该部分购房者需支付“大部分”房款，房款支付比例需超过合同约定总价款之50%，才能被认定为“消费者购房户”。对于“商品房”的性质也需限定解释为居住用房（包含商住两用房），商业用房及二手房不应含在概念范围之内。同时，根据《会议纪要》之精神，如果破产案中的房屋同一设区的市或者县级市范围内商品房消费者名下没有用于居住的房屋（或商品房消费者名下虽
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然已有1套房屋，但购买的房屋在面积上仍然属于满足基本居住需要的），且商品房消费者支付的价款接近于50%，且已按照合同约定将剩余价款支付给管理人的，亦可以将该部分“消费者购房户”理解为符合该规定之精神。
管理人在认定债权人是否为“消费者购房户”时，还应从经济发展、生活经验来看，消费者一般指不以盈利为目的，为个人或他人需要购买商品或接受服务的自然人[1]，因此若购房者以自用为需求购买房屋，应当被认定为消费者；而若出于投资等目的购买房屋，则不能适用《执行异议若干问题》《会议纪要》的相关规定，这需要结合个案中购房者购买房屋数量，购买房屋地域，购买房屋时间间隔，购买房屋用途等因素进行综合评断，注意区分消费型购房与投资性购房区别。若购房者能够被认定为消费者，其对债务人的债权能够先于建设工程价款优先受偿，而若购房者购房属投资行为，则其债权与有财产担保债权处于同一顺位。
三、购房户给付全部价款的情形
（一）房屋已交付但尚未办理登记之情形
房地产开发企业将已建成房屋交付购房者使用，但尚未办理产权登记，往往是商品房预售合同履行中的普遍现象。《破产法》第三十八条对享有所有权的权利人赋予其取回权，同时依据《关于审理企业破产案件若干问题的规定》（以下简称《破产案件规定》）第七十一条第一款第6项，未办理产权过户手续但已经向买方交付的财产，不属于破产财产，其财产权利人有权取回。虽然《破产法》的颁布时间晚于《破产案件规定》，但《破产法》实施后《破产案件规定》并未被明文废止，即《破产案件规定》仍可适用[2]。从《民法典》第二百零九条不动产要发生物权变动效果，就需依法进行登记。在司法实践中，购房者通常是在交付房屋并已占有使用后才获得产权登记的，在占有房屋至办理产权登记之间，即便是在正常的情况下也存在一定时间差，故在房屋已经交付的情形下，购房者对所购房屋享有了物权期待权（即房屋没有取得权属证书，只要符合法定程序要求，购房者可取得物权期待权利）。仅将产权登记作为房屋所有权归属的唯一标准，就将使购房者付款购买且已经入住的房屋仅因未办理产权登记手续而被归入债务人财产，以清偿破产债权，这明显是不公平的。因此，针对符合“消费者购房户”在满足《破产案件规定》第七十一条第一款第6项的规定时，应当被赋予取回权。在房屋已交付但尚未办理登记的情形下，即使房屋未进行变更登记，购房者也可以取得所有权。只有如此，才能实现对购房者正当利益的保护。因此，房地产开发企业进入破产程序后，在房屋已经交付但尚未办理登记过户手续的情形下，购房者对房屋享有所有权，该房屋不应纳入破产财产的范围。此时，购房者可以请求管理人为其办理过户登记，购房者享有变更登记请求权。若购房者已进行了相关预告登记，则其可直接援引预告登记行使取回权[3]。
在预告登记的问题上，其立法意旨在于“确保登记权利人在将来能够顺利实现不动产物权的变动”[4]，而非是提前产生物权变动法律效果，也未将债权转化为物权。对于预告登记的，应当视为已经进行了物权公示，其具有准物权的性质，办理了预告登记的购房者能够取得对抗一般债权人的物权效力。在实践中，法院和管理人通常给予预告登记的购房者以优先保护地位，管理人一般会同预告登记的购房者继续履行合同。这种预告登记制度突破了《执行异议若干规定》《会议纪要》中关于购房款比例的问题，即在购房款支付比例没有达到合同约定总价款的50%，管理人往往也会选择同预告登记购房者继续履行合同。若预告登记后，对无法履行商品房买卖合同而产生的房款返还请求权，司法实践中都予以优先清偿。在实务中，还存在以买卖之名行借贷之实并作出预告登记的房屋买卖合同，双方先后签订了借款合同和房屋买卖合同，买卖合同的价款与借贷本息数额相当，即构成了形式上的后让与担保合同。对于以商品房买卖形式用来担保的房屋已经进行预告登记的，应当视为已经进行了物权公示，对于后让与担保，房地产开发商在履行担保责任时，需对房屋进行清算，该类购房者有权就清算价款优先受偿，而不享有“消费者购房户”的超级优先清偿权，该清偿顺序也适用于让与担保下产生的“购房者”，因该“购房者”基于让与担保而享有的别除权，仅可先于普通债权人对房屋清算价款优先受偿。根据《民法典》第二百二十一条预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。因此，对于可以进行本登记的前提下存在三个月的权利失效期间，针对担保期间超过三个月的后让与担保，预告登记起不到公示作用，该购房者仅能作为普通破产债权人参与破产财产分配。
（二）无交付房屋现实可能之情形
在商品房买卖中，房屋买卖合同的标的物往往尚在建设中，此时有房地产企业资不抵债，进行破产清算，而相应房产烂尾，债务人难以交付相应房屋的情形。此时债务人对合同债务构成客观履行不能，此时已支付房款的购房者则因客观原因导致无法行使取回权，购房者可根据《民法典》五百六十三条解除合同，购房者的物权请求权自动转化为房款返还请求权，可参照最高法《执行异议若干问题规定》《会议纪要》的规定之精神，在受偿顺序上将购房人的购房款列为先于建设工程价款优先受偿的范畴。但此种适用存在一定疑问，在购房者优先权具体适用上，必须要明确应当优先保护的购房者范围。实践中，并没有严格按照是否支付全部或大部分比例购房款、居住性住房的标准来决定是否继续履行合同，管理人通常在“维稳”的考虑下，不适当地扩大对购房者优先清偿的范围；针对购房款支付的时间点，应在破产申请受理前支付全部或大部分房款，对破产申请受理后再支付购房款至50%的购房者不认定其属于优先受偿的范围内；针对购房者购房目的认定上，如果所购商品房是现房且已交付，如用于经营、出租则不能认定为居住用房；如果所购商品房为期房，需根据购房者实际生活状况及经济能力认定其是否属于居住用房。
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四、购房户未给付大部分价款的情形
在购房者未给付大部分价款时，管理人有权决定是否解除《商品房买卖合同》。对于破产管理人是否行使解除权，主要在于购房人是否履行了合同主要义务。当购房人已履行了合同主要义务，即支付所有或大部分购房款时，管理人无权解除合同；反之，当购房人未支付或仅支付少部分购房款时，视为仍未履行完毕合同义务，破产管理人有权决定是否履行合同。但是当前实践中，房屋价款居高不下，且在购房者交付价款到取得房屋所有权的一段时期内往往波动较大，管理人行使解除权后购房者只能主张房款返还及违约金赔付，相较继续履行合同而言，不利于购房者利益的维护。因此出于利益衡平的需要，应当对管理人的合同解除权加以一定限制，若购房者已支付了购房合同大部分价款，对于该类购房者来说虽不符合行使取回权条件的规定，但根据司法实践具体操作管理人应当继续履行合同，而非行使解除权[5]。若购房者未支付购房合同大部分价款或存在根本违约的情形，在很大程度上将面临被解除合同的风险，管理人在同这部分购房者解除合同后，购房者可以依据《破产法》第五十三条规定，就已支付的购房款连同因解除购房合同而遭受的损害赔偿请求权一起向管理申报债权，但该笔债权性质为普通债权。
若购房者仅支付定金情形下，若房屋业已建成，且购房者与债务人约定的价格高于市场价时，此时，继续履行合同可以增加债务人的破产财产，令全体债权人受益，管理人应继续履行合同；若管理人经综合考量后认为继续履行合同会使破产财产减少，可向购房者解除合同。因解除合同后产生的返还定金请求权只能以普通债权向管理人申报。
五、结语
总体来看，应当分情况看待购房者在房地产企业破产中的受偿地位。房产消费在我国传统观念中具有重要意义，而消费者在房产买卖中往往处于弱势地位，但当前立法没有对商品房购房者的给予其特殊保护及对债权受偿的优先性缺乏明确的法律依据，实践中仅依据少数司法解释及会议纪要精神及出于社会问题而非法律规范来类推其优先性权利，容易引发形式化的保护可能导致实质的不公，如何构建房地产企业破产案件中购房者权益保护问题，并形成完整、统一的法律规范体系及实现实质公正的保护措施，还留待进一步商榷。
烂尾楼盘活实录：债权变股权，以破产重整思维推动执行
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文章来源：破产法维律
一座无法完工的“烂尾楼”，一个陷入僵局的执行案，首轮查封涉及一般债权人23个，本息共计7.55亿元。一边是难以处置的资产，一边是多家民营企业想要保住的资金链，怎么办？法官们想了不少法子，仅债权人会议就召开了11次。最后，有着多年办理破产案件经验的法官和他的团队决定从“执行中的破产重整”上想办法。在重庆市第一中级人民法院法官耐心细致地工作下，该案成功执结。23个债权人以债入股，成立一家新的公司，采取以物抵债的方式整体受让破产公司开发中的项目，7.55亿元债务全部化解，以债入股促成“烂尾楼”华丽转身。
“烂尾楼”不能一拍了之
2014年3月31日，重庆市潼南区一家房地产开发公司经营出现困难，资金链条断裂，相关的抵押权人、工程款优先权人共23个债权人先后向包括重庆市第一中级人民法院在内的各个法院提起多起诉讼，涉及金额达7.55亿元。在案件执行过程中，法院分别按照各申请执行人的债权标的额对该房地产公司开发过程中的某工程项目房屋、土地、车库进行查封，本是“烂尾楼”的项目无法向任何债权人清偿。
案涉项目规模庞大，占地面积7万余平方米，总规划建筑面积25万余平方米，计划修建16栋高档住宅和2栋商业用房。查封前，部分楼栋已经竣工并交付使用，其余楼栋和小区绿化、车库工程则处于停工状态。工程已经完成了大量投资，涉及多家施工企业，产生大量债务，其中包括很多农民工的血汗钱。而已经购买了房屋的购房者则为停滞的小区绿化和车库忧心忡忡。
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虽然小区剩余在建工程评估价值达3.9亿元，但这样的价值远远不能偿付债务人的欠款。如何维护债权人利益，让“烂尾楼”重新“活”起来，成为一道难题摆在办案法官面前。部分债权人向法院申请强制执行，“法院大可将涉案房屋、土地、‘烂尾楼’一拍了之，但所得价款完全不够偿还债权人。”重庆一中院执行局法官感到很为难。
解开死结要敢啃“硬骨头”
“如果直接进行司法拍卖，涉案项目已经烂尾，现有价值很难寻找到接盘方，且即便成拍也与兑现债权人的合法权益差距巨大，而且该案涉及大量农民工工资和普通购房者，就案办案、机械办案可能致使该‘烂尾楼’长期闲置，损害债权人的利益，且容易引发群体事件。”法官为此犯了难，想尽办法盘活烂尾资产，减少损失。
有着多年办理破产案件经验的法官们决定从“执行中的破产重整”上想办法。经过从市场环境、项目建设可行性、资金投入、回报率等多方面的考量论证，法官提出了以债入股成立新公司接手经营项目的方法。刚开始，不少债权人不信任法官，也不同意这样的处理方式。
为了促进民营经济健康发展，维护当事人合法权益，保住多家民营企业的资金链，重庆市高级人民法院、重庆一中院先后组织召开了11次债权人会议，耐心细致地对各家债权人一家一家地讲法理，摆事实，做工作。摆法条、举例子、谈风险……法官跑了不少路，也吃了不少“闭门羹”，债权人终于同意以债入股成立一家新公司，并整体受让该涉案项目，同时负责该项目的整体运营。
经反复磋商与精心论证，全新的商业管理公司终于成立，后期处置得以加速进行。新公司采取以物抵债的方式整体受让某房地产公司的“烂尾楼”项目，将已修好的房屋进行销售后的资金部分用于偿还农民工工资，先解决停工问题，项目重新开始销售后“烂尾楼”续建资金也得到缓解，剩余项目销售收入再按应收债权分配给23个优先债权人分别受偿。为提高执行效率，全部案件由重庆一中院统一执行。
创新思维优化营商环境
在执行过程中，经重庆一中院协调，涉案项目所在地重庆市潼南区地方政府专门为该项目的复工开辟绿色通道，提供了加快相关手续审批、允许企业缓缴税费等一系列配套措施。
在各方的共同努力下，新成立的商业管理公司通过分批解封、分批销售、分批续建的方式逐步盘活了涉案项目。如今，这座曾经的“烂尾楼”实现华丽转身，变成一座漂亮的花园小区，分批上市销售，获得消费者的认可，小区内如今随处可见玩耍的小孩与聊天的老人，他们和家人的安居梦得以实现。债权人的债权逐步得到清偿，当时强烈反对处置方案的债权人拉着法官的手，不停地道谢。
传统的“评估—拍卖”处置模式虽有处置周期短、变现速度快等优点，但在此案中涉及大规模的“烂尾楼”项目，拍卖程序因变现价值不高难以实现债权有效清偿。本案中，执行法院考虑到债权人数多、债权金额大、资产评估价格低及项目烂尾等多方因素，创新烂尾项目处置模式，积极协调债权人以债入股成立新公司，由新公司以以物抵债方式整体受让烂尾项目，并通过续建与销售成功盘活项目资产，同时一揽子解决购房者、农民工、当地政府的相关利益诉求，标本兼治，实现财产变现价值最大化，有效保障民营企业债权人合法权益。
这也是近年来重庆法院优化法治化营商环境，保护民营经济的一起典型案件。据介绍，近年来，为了打造良好的法治化营商环境，重庆高院创新构建“1+X”民营经济司法保护体系，建立法律风险提示回访、“法律风险点+典型案例”提示、民营经济司法保护督查等制度机制。重庆一中院出台《关于发挥司法职能依法平等全面保护民营经济发展的通知》等一系列新文件，新做法，充分发挥审判职能作用，精准施策、主动作为，依法灵活适用执行措施，确保企业正常生产经营活动免受影响，助推辖区营商环境持续优化提升，为企业发挥更大作用、实现更大发展提供有力的司法服务和保障。
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