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2024年9月刊
城融视野
xi'an crid
目录
监管之声
01
（一） 地方金融组织将迎来三年最严监管期
（二） 金融监管总局印发金租正负面清单
（三） 财政部：省负总责，市县尽全力化债
（四） 国家拟出台《金融机构合规管理办法》
（五） 8月CPI增速0.6%，PPI下降1.8%
（六） 住建部澄清住房养老金制度
（一） 银行加码输血房地产行业
（二） 六大行个人住房按揭规模下降超3000亿元
（三） 西安建工中票违约
（四） 8月新增融资租赁初始登记增长16.8%
（五） 8月融资租赁行业债券融资首破千亿
（六） 存量房贷利率有望下调
他山之石
03
（一） 房地产发展新逻辑新赛道：新质生产力
（二） 西安房产“以旧换新”，堵在二手房出售
（三） 融资租赁中的“名为回租，实为直租”
（四） 法拍房对新房市场的影响
红领金课堂
04
行业动态
02
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jian guan
zhi sheng
监管之声
监管之声
（一）地方金融组织将迎来三年最严监管期
据多家媒体报道，金融监管总局、证监会、市场监管总局等三部门近日联合下发了《关于进一步加强地方金融组织监管的通知》，监管部门正着手未来三年对地方金融组织进一步清理和强化监管。《通知》涵盖商业保理、融资租赁、小额贷款公司、典当、担保等地方金融组织的监管工作，要求地方金融组织总量不得新增、严格跨省经营，禁止通道性业务，并以加强监管存量组织、坚决清退不合规机构为主。
《通知》具体列出了11项重点任务，包括加快清零存量不合规机构、严控新批新设机构、严格限制跨省展业、严管杠杆和融资来源、切实加强消费者保护、严肃治理市场乱象、有序处置四类机构、依法规范登记注册、严厉打击非法金融活动、提高金融服务能力、持续提升监管质效。
业内人士分析，防风险、强监管、促发展将是未来一段时期地方金融组织的主旋律。
（二）金融监管总局印发金租正负面清单
8月23日，金融监管总局官方网站发布《国家金融监督管理总局办公厅关于印发金融租赁公司业务发展鼓励清单、负面清单和项目公司业务正面清单的通知》。
鼓励清单以国家战略需求为导向，将农林牧渔、新能源、医药、船舶和海洋工程等27个产业中的农业机械、风电光伏、光热发电、医药研发、船舶等重要设备和重大技术装备纳入鼓励范围。
负面清单重申了已发布实施的《国家金融监督管理总局关于促进金融租赁公司规范经营和合规管理的通知》（金规〔2023〕8号）中的禁止性业务领域要求，并明确新老划断原则，妥善处置存量业务。构筑物、古玩玉石、字画、办公桌椅、报刊书架、低值易耗品、消费品（不含乘用车）被列入负面清单。
《通知》指出，发布清单的目的主要是引导金租公司以国家战略需求为导向，有所为、有所不为，优化业务方向和业务结构，更好发挥专业化、特色化金融功能，为企业提供“融物+融资”金融服务，促进经济社会高质量发展。
监管之声
（三）财政部：省负总责，市县尽全力化债
8月30日，财政部发布2024年上半年中国财政政策执行情况报告。报告显示，2024年上半年，各地发现新增专项债券1.49万亿元。各地落实一揽子化债举措，稳妥化解存量隐性债务。按照省负总责、市县尽全力化债的工作原则，指导督促各地立足自身努力，加大工作力度，统筹调度各类资金资产资源，抓实抓细具体化债方案和政策举措，稳妥化解隐性债务存量。 强化地方国有企事业单位债务融资管控，严禁违规为地方政府变相举债。
（四）国家拟出台《金融机构合规管理办法》
8月19日，国家金融监督管理总局起草《金融机构合规管理办法（征求意见稿）》向社会公开征求意见。办法要求金融机构在总部设置首席合规官，纳入高管序列，在省级（计划单列市）分支机构或者一级分支机构设置合规官，充分发挥首席合规官、合规官在合规管理体系中上下传导、左右协调、内外沟通的核心功能，统筹推进合规管理工作。
办法明确了董事会及高级管理人员的职责，首席合规官及合规官的设置与职责，以及合规管理部门的职责与分工。完善首席合规官及合规官、合规管理部门及人员履职的相应保障措施，要求金融机构为合规管理部门配备充足、专业的合规管理人员，通过合规人员的专业性提升合规管理的有效性。
（五）8月CPI增速0.6%，PPI下降1.8%
国家统计局9月9日公布的数据显示，8月CPI同比上涨0.6%，增速较7月加快0.1个百分点，为2024年3月来最高，但这主要由食品价格带动，不包括食品和能源的核心CPI，同比仅为0.3%，为2021年3月以来
最低，环比则下降0.2%，显示总需求仍待提振；PPI同比下降1.8%，降幅扩大1.0个百分点，为近四个月来最低。
（六）住建部澄清住房养老金制度
日前，住房养老金制度引发社会广泛关注，并由此产生许多误读与错误解读。8月23日在国新办举行的新闻发布会上，住房城乡建设部副部长董建国称：“研究建立房屋体检、房屋养老金、房屋保险制度，构建全生命周期房屋安全管理长效机制。目前，上海等22个城市正在试点。特别说一下房屋养老金，个人账户通过缴纳住宅专项维修资金已经有了，试点的重点是政府把公共账户建立起来。”
对此，住建部进一步解释道：房屋养老金由个人账户和公共账户两部分组成。个人账户就是业主交存的住宅专项维修资金，交存按现行规定执行。公共账户按照“取之于房、用之于房”“不增加个人负担、不减损个人权益”的原则，由政府负责建立，从试点城市看，地方政府可以通过财政补一点、土地出让金归集一些等方式筹集，目的是建立稳定的房屋安全管理资金渠道，不需要居民额外缴费，不会增加个人负担。
行业动态
（一）银行加码输血房地产行业
据央行数据，2024年上半年，房地产开发贷款增加6105亿元，而2023年全年仅增加约1900亿元。截至今年6月末，房地产开发贷款余额13.77万亿元，同比增长2.8%，这个增速比2023年末及2022年末的增速均高出1.3个百分点。表明银行正在加码“输血”房地产业。据中国房地产报统计，19家大型上市银行中，有15家上半年房地产业贷款正增长，有12家银行房地产业贷款不良率下降，1家持平。
业内人士分析，数据变化的背后是政策的大力推动。今年以来，政府部门从供需两端持续优化房地产政策措施，支持住房市场需求的释放和房企融资改善。供给端重要支持政策包括进一步发挥城市房地产融资协调机制作用；推动符合“白名单”条件的项目“应进尽进”，合规“白名单”项目“应贷尽贷”；满足在建项目合理信贷融资需求等。
近期，国家金融监管总局表示，商业银行已审批房地产“白名单”项目5392个，审批通过融资金额近1.4万亿元。城市房地产融资协调机制以城市为主体，以项目为中心，符合规定的“白名单”项目及时获得资金支持，为促进项目建成交付、保障购房人合法权益、稳定房地产市场发挥了积极作用，精准支持房地产项目融资取得阶段性成效。
（二）六大行个人住房按揭规模下降超3000亿元
根据日前发布的上市银行上半年报告，六大国有商业银行个人住房贷款余额累计为26.12万亿元，相比2023年末减少3118.97亿元，而2023年的数据已经比2022年末减少5569亿元，表明提前还贷潮仍在继续。存量房贷利率居高不下，促使客户积极提前还贷，是房贷余额减少的主要原因。个人住房贷款业务下滑的同时，各大银行的个人消费贷款、个人经营贷款业务却在快速增长。当前个人消费贷、经营贷利率已跌破3%，将房贷置换为消费贷、经营贷，通过贷款产品间利率差达到变相降息目的，已成为行业公开的秘密。
hang ye
dong tai
行业动态
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（三）西安建工中票违约
8月19日，西安建工集团有限公司发布公告，公司未能完成“21西安建工MTN001”本息兑付。未兑付本息合计2.63亿元，构成实质性违约。此前，公司就已公告称兑付本息存在不确定性，公司及子公司多项负面事项未解决，对该票据未注销面额无法提供明确的偿债资金证明，外评短期内接连下调。
（四）8月新增融资租赁初始登记增长16.8%
2024年8月，动产融资统一登记公示系统新增动产融资登记1,060,653笔，环比增长1.1%，与去年同期相比增长37.8%。其中新增融资租赁初始登记36.6万笔，同比增长16.8。广东、上海、天津三地融资租赁企业的登记数量占比达80.4%，广东首次位列全国第一。
（五）8月融资租赁行业债券融资首破千亿
2024年8月，融资租赁行业债权融资工具的融资总额首次突破千亿，为1037.16亿元，同比增长33.57%，环比增长37.42%。8月，融资租赁债券的发行规模大幅上升主要得益于ABS发行规模的激增。本月ABS发行共33笔，融资总额566.57亿元。其中，ABS优A级最低利率为
1.95%，其原始权益人为江西江铜融资租赁有限公司，发行金额6亿元；ABS发行规模最大的公司为中国康富国际租赁股份有限公司，共发行7笔，融资总额293.86亿元。8月ABS优A级加权平均利率为2.24%，与7月持平。
（六）存量房贷利率有望下调
近期，市场传闻有关方面正在考虑进一步下调存量房贷利率，并放开跨行“转按揭”。今年以来，LPR共已经历了两次调整，2月5年期以上LPR单边下调25BP至3.95%，7月再下调10BP至3.85%，两次累计已下调35个基点。各大城市首套房、二套房贷款利率持续走低，广州、苏州等城市房贷利率已进入“2时代”，与之相对应的是存量房贷利率仍在4%以上。
在新旧房贷利差逐渐拉大的情况下，存量房贷利率仍有一定的下调空间，如果存量房贷利率迎来二次下调，预计将减少利息1600亿元-2200亿元，能够有效减轻居民按揭压力，进而刺激消费回升，提振经济。同时减少提前还贷的现象，有利于稳定楼市信心。
2023年12月第12期
他山之石
ta shan
zhi shi
他山之石
（一）房地产发展新逻辑新赛道：新质生产力
据中国房地产报，今年4月30日，中央政治局会议指出：“要结合房地产市场供求关系的新变化、人民群众对优质住房的新期待，统筹研究消化存量房产和优化增量住房的政策措施，抓紧构建房地产发展新模式”。这为未来一个时期房地产的高质量发展明确重点、指明方向。
全国住房城乡建设工作会议指出，要下力气建设好房子，在住房领域创造一个新赛道；完善工程建设标准，围绕建造好房子，发布住宅项目规范，从建筑层高、电梯、隔音、绿色、智能、无障碍等方面入手，提高住宅建设标准。
住房城乡建设部原总工程师、中国建筑业协会原会长王铁宏认为，建筑和房地产产业的新质生产力要围绕三“新”来思考。
一是新型建造方式。先是装配化，要结构—机电—装饰装修全装配化，进而实现建筑产业工业化、标准化、部品化、模块化、智能化。这不但是新质产业链，而且是新质供应链。
二是新型服务业。建筑产业以高附加值生产性服务业为代表的新服务重点十分突出，如市场模式创新的设计施工总承包模式EPC，以及PPP模式，通过优化设计、节省投资、缩短工期，实现项目更好更省更快建设，为国家、为业主创造价值，也为供给侧自身创造价值并且形成新的更高核心能力。
三是新型业态。建筑产业供给侧新型业态要突出关注投—建—营，关注城市更新，关注装配化+，关注数字化转型升级，关注建筑产业“双碳”。
2024.09
他山之石
（二）西安房产“以旧换新”，堵在二手房出售
不同于其他城市的国企下场收购模式，西安的“以旧换新”主要由项目、购房者、经纪公司三者自行商量达成交易。由经纪公司牵头，三方签订一个以旧换新协议，由购房者先向房企缴纳一定比例的诚意金锁定房源，旧房卖出后可直接签约；若未在规定时间内卖出，则无条件退还诚意金给购房者。西安某项目负责人表示，活动落地效果有限，只有去化困难的项目才会参与。难点就在于二手房难卖，许多购房者无法在规定期限内卖出二手房，导致诚意金又退还给了购房者。
（三）融资租赁中的“名为回租，实为直租”
融资租赁的常见模式一般有直租和回租两种。“直租”和“回租”各自具有独特的特点和运作方式，然而有时候可能会出现一种情况导致租赁模式名义上为“回租”的交易模式，但是实际上却更接近“直租”业务。
“直租”：也称为直接租赁，是融资租赁中最基本、最普遍的一种形式。在这种模式下，出租人（融资租赁公司）根据承租人的需求，从供应商处购买租赁物，并出租给承租人使用。承租人按期支付租金给出租人，并在租赁期满时可以选择续租、退回租赁物或按约定价格购买租赁物。
他山之石
“回租”：也称为售后回租，是一种特殊的融资租赁方式。在这种模式下，承租人先将自有资产出售给出租人（融资租赁公司），然后再从出租人处租回该资产使用。通过这种方式，承租人可以获得即时的资金回笼，同时保留对资产的使用权。
但在实务的某些交易中，虽然承租方先将资产出售给出租方，然后租回，但实质上，出租方在购买资产时通常直接受承租人委托向卖方支付价款，或出租方先将款项支付给承租人，再由承租人支付给卖方。从合同性质上看，这种交易模式保留了售后回租的形式，但实质上更接近直接租赁。
这一类交易结构的设计，往往是由于某些限制条款或者是融资成本的考虑，当然也和企业的交易偏好有一定关系。比如某些承租人可能更倾向于通过直租方式获得新设备，但由于某些原因（如资金压力、税务筹划等），他们可能选择通过回租的形式来实现类似的效果。在某些情况下，由于信息不对称或市场宣传的误导，交易双方可能未能充分理解交易结构的真实性质和潜在风险，从而导致了“名为回租，实为直租”的现象。
四时俱可喜，
最好新秋时。
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（四）法拍房对新房市场的影响
据克而瑞数据，2024年上半年全国法拍房挂拍规模达20.2万套，同比2023年同期增加了12%。法拍房平均成交率17%，较上年同期下降7个百分点。
法拍房快速增加的原因有三点：首先，宏观经济的下行压力导致部分购房者偿还贷款的能力下降，从而增加了贷款违约的风险。其次，房地产市场的调整也使得部分投资者面临资产贬值的压力，进一步加剧了法拍房的供给。此外，政策层面的调整也在一定程度上推动了法拍房供给的增加。
虽然法拍房在成交数量上基本只占新房的2%左右，但从结构来看，法拍房各面积段、总价段的交易量和新房市场存在较大的差异，整体对中高端产品影响较小，三四线城市豪宅类法拍房成交占比已高于新房市场，未来将对此类城市产生一定的挤压。
具体到城市层级，一线城市法拍房对新房市场的冲击相对较小，主要是为70平米以下的小户型市场产生挤压。三四线城市法拍房对新房市场冲击最高，大户型的法拍房已经对当地新房市场的销售产生明显挤压。
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《中国共产党不合格党员组织处置办法》
2024年6月，中共中央办公厅印发《中国共产党不合格党员组织处置办法》。
什么是组织处置：党组织根据党章和有关党内法规规定，依据党员组织关系隶属或者干部管理权限，对缺乏革命意志、不履行党员义务、不符合党员条件甚至丧失党员条件的党员，按照规定程序给予相应的处置措施。组织处置方式分为限期改正、劝其退党、除名。
《办法》对应当给予组织处置的3类、15种情形进行明确。
具有下列情形之一的，应当给予限期改正处置：
（1）理想信念不坚定，缺乏革命意志，党性意识淡薄，过分计较个人得失，讲功利不讲理想、讲私欲不讲信仰，但本人能够正确认识错误、愿意接受教育管理并且决心改正的；
hong ling jin
ke tang
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（2）信仰宗教的；
（3）工作消极懈怠，不发挥先锋模范作用，与群众关系紧张，但本人能够正确认识错误、愿意接受教育管理并且决心改正的；
（4）组织观念、纪律意识不强，不按照规定参加党的组织生活、不按时足额交纳党费，流动到外地工作生活不主动与正式组织关系所在党组织保持联系、不及时向流入地（单位）基层党组织报到，经批评教育仍未改正的；
（5）既有主观原因又有客观原因，但主要由于主观原因与党组织失去联系6个月以上、2年以内，经查找已取得联系，失去联系期间无违纪违法行为的；
（6）党内法规规定的其他应当给予限期改正处置的情形。
限期改正时间一般为6个月，最长不超过1年。限期改正期间，党员权利不受影响。
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具有下列情形之一的，应当给予劝其退党处置：
（1）为了达到个人目的以退党相要挟，经教育不改的；
（2）限期改正期满后仍无转变的；
（3）党内法规规定的其他应当给予劝其退党处置的情形。
具有下列情形之一的，应当给予除名处置：
（1）理想信念缺失，政治立场动摇，对党不忠诚不老实，背弃党的初心使命，已经丧失党员条件的；
（2）因思想蜕化提出退党，经教育后仍然坚持退党的；
（3）没有正当理由，连续6个月不参加党的组织生活，或者不交纳党费，或者不做党所分配的工作，按照自行脱党予以除名；
（4）因与党组织失去联系被停止党籍，2年后确实无法取得联系的，按照自行脱党予以除名；
（5）受到劝其退党处置、本人坚持不退的；
（6）党内法规规定的其他应当给予除名处置的情形。
党员受到劝其退党或者除名处置的，5年内不得重新入党。
增值电信业务经营许可证：陕B2-20210327 | 
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