晋陵物业
工程工作月刊
ENGineering work monthly
细 降
节 本
品 节
质 能
本期导读
P04-P23 工程重要工作内容
P32-P33 文禧小区灯光节能改造样板
P23 文锦小区道闸系统网络升级改造
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2024年4月
总第3期
主编：陆科春
副主编：
牟建福
责任编辑：张勇
特约编辑：商业街 徐 渊
图书馆 沈国平
青果巷 陈 峰
文锦园 司海云
文禧园 汤其华
车管所 黄文胜
想 园 李 娟
目录
在物业管理领域，工程管理的规范化是展现工程风采的重要基础。
技术创新是推动物业工程发展的核心动力。我们积极引进和应用新技术、新工艺，不断提高工程的科技含量和智能化水平。通过技术创新，我们不断优化工程设计和施工方案，提高工程质量，降低运营成本，为业主提供更加优质、便捷的服务。
在物业管理过程中，我们始终坚持绿色发展理念，注重节能减排工作。通过采用先进的节能技术和设备，我们有效降低了能源消耗和污染物排放，提高了能源利用效率。同时，我们还积极推广环保理念，引导业主养成节能环保的生活习惯，共同营造绿色、低碳的居住环境。
服务质量是物业工程的核心竞争力。我们不断优化服务流程，提升服务质量，以满足业主日益多样化的需求。通过加强员工培训、完善服务标准、建立反馈机制等措施，我们不断提升服务团队的综合素质和服务水平，为业主提供更加贴心、周到的服务。
不断努力学习，提升专业技能，展现工程风采
卷首语
卷首语
工程重要工作
工程问题汇总
工程案例分析
节能降耗举措
工程知识培训
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32
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住宅项目
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3月-4月住宅工程根据全年维保计划，对机电设备和基础设施进行了检查和维护。
文禧园人行跑道破损维修
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和庭汽车坡道维修
和庭市政管网疏通
文锦公区顶面涂料修补
工程重要工作
工程重要工作
文禧人行跑道修补培训
项目工程人员通过公司工程部提供的施工工艺做法指导文件，对破损跑道进行了维修。
住宅项目
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3月末，地产公司安排施工单位对和庭消防水池进行为期一个月的防水保温施工改造。目前水池施工完成，池内已补满水，待观察效果。
和庭消防水池防水保温工程
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工程重要工作
工程重要工作
水池放空后，墙面表层防水涂膜有小部分损伤
施工单位根据设计图纸在水池内增设一道墙体，并重新完成二道防水。
工程重要工作
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住宅基础设施维护保养
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工程重要工作
因堵塞较严重，且疏通设备功率较小，疏通清理时间花费了近二个小时
市政单位大型疏通车现场疏通作业中
文禧园工程从文华园借调小型专用疏通设备对业主共用排污管进行疏通作业。
工程重要工作
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住宅机电设备维护保养
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电箱/电柜检查维保中
排污泵逐台检测，查看集水井泥沙堆积情况
排烟风机设备逐台进行检测维护
住 宅 电 梯 维 保
工程重要工作
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文锦小区组织召开电梯维保品质总结和提升工作会议
文锦和文禧的电梯维保品质检查
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文锦和文禧电梯维保品质检查
本月一般故障 11 次；一般故障环比 ↑37.5％ 同比 ↓35.3％ 一般故障指除紧急故障外的故障；
本月紧急故障 0 次，困人 0 次；困人环比 /% 同比 /％ ；紧急故障指困人等直接涉及人身和设备安全的故障；故障率低于年度控制目标。
文化广场
商业街
工程重要工作
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4月，商业街工程部对商业街和346号楼中央空调系统进行了过渡季的检查保养，为中央空调系统运行做好准备工作。
中央空调系统维保检查
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冷冻主机检测保养中
锅炉系统检查保养
冷冻离心机组水处理投药清洗作业中
管道阀门和冷却塔开机前的细致检查
机房值班人员的日常清洁
图书馆
工程重要工作
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4月，图书馆工程团队跟进了冷却塔区域的设施防腐维护和屋面防水维修。
图书馆屋面防水维修
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冷却塔维养检查及风管防腐刷漆保养
电梯基坑抽水注浆堵漏作业中
青果巷
工程重要工作
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4月，青果巷工程部对消防高位水箱设备机房进行了防腐刷漆等维护保养工作，有效提升了机房品质
刷漆保养中
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综合楼
工程重要工作
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4月，又到了制冷季，综合楼的工程同事对分体空调及多联机空调系统进行了清洗维护保养。
室内滤网清洗和室外机检查中
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工程部协助项目完成道闸系统的网络专线升级改造，道闸延迟问题得到了有效改善。
组织工程人员支撑文华园五天的集中交付：
3月23日-3月27日集中交付现场，同事们整装待发。
工程重要工作
工程重要工作
文锦车库道闸系统网络升级改造
承接查验
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跟进白云新城文华园小区的景观、智能化、消防设施设备的移交清点和查验。
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景观查验中.......
部分水景有渗漏水问题，且补水设计为手动间断式补水，操作非常不方便,后期使用增加人力和水资源浪费等问题。
消防泵房查验
工程重要工作
工程重要工作
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工程部检查问题汇总
1、综合楼有部分排污泵巡检表缺失。
2、综合楼室外分体空调冷凝器较脏，需除尘和清洗，确保空调工作效率。
3、文化广场车库有个别排污泵设备标识卡缺失，个别门锁损坏。
4、346生活水泵房内排污泵阀门手轮缺失。
5、山水和园排污泵设备无设备卡，无现场巡检记录，配电间无巡检记录表，电箱电柜无设备标识卡，无保养痕迹。
6、文锦小区防火门问题较多，需要专项检查处理和维修。
7、文锦车库顶板有渗漏水情况，需联系施工单位及时维修处理；金刚砂地坪有开裂现象。
8、美术馆6#货梯5方通话故障，解码器损坏；文华园有4台电梯底坑渗漏水。
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住宅主要问题汇总
文禧园小区
1、围墙外墙面有部分显眼区域真石漆脱落，需要维修处理。
2、楼内公区顶部有墙皮脱落，需要维修处理。
3、绿化景观照明有部分线路漏电，无法正常使用。
4、市政雨污管网有多处被埋，且部分住户公共排污管有返水问题。
文锦园小区
1、楼内公区顶部墙皮有大面积脱落，需要维修处理，已跟地产反馈，目前项目工程已维修多处业主投诉的区域。
2、5幢南侧室外楼梯每次大雨有大量雨水灌入地下车库，造成该区域墙面长期发霉和脱落，存在管理痛点。
工程问题汇总
工程问题汇总
工程案例
工程知案例
案例：
根据物业项目部反映，近一个阶段以来，中区18层出现水压不稳定、忽高忽低及周期性断水现象，严重影响楼层盥洗间、卫生间用水，业主意见很大。物业项目部首先请了专业维修单位前来检查，给出的结论是水泵的扬程流量不够，需要更换中区供水泵组，初步报价5.5 万元。
治理措施：
接物业项目部情况反映后，公司工程部立即去项目现场进行检查分析。逐项检查管路阀门开启情况、泵组出水压力情况、变频器启停转换情况等，综合判断不是水泵流量扬程问题，问题出在变频器参数设置及主备水泵切换时间延迟上。在和ABB变频器厂家工程师沟通后经过反复多次的设置与调整，最终解决了中区水压不稳定和周期性断水的问题，间接节约改造费用5.5万元。
体育综合楼中区生活供水系统水压不稳定解决案例！
生活给水系统描述：体育综合楼生活供水系统由高、中、低三组区域变频给水泵供应。低区供水-1-7 层，中区供水 8-18层，高区供水19-21 层。
工程案例分析
工程案例
工程案例
原因分析：
1、水泵底阀漏水或堵塞；2、水泵安装过高，吸水管过长，或吸水管坡度方向不对；3、吸水管大小头制作、安装错误。或水泵吸水管有裂缝或砂眼，吸水管道连接不紧密。
4、由于未使用偏心异径管，吸水管顶部将形成气泡。气泡随水流带入
叶轮中压力升高的区域时，气泡突然被四周水压压破，水流因惯性以
高速冲向气泡中心，在气泡闭合区内产生强烈的局部水锤现象。水泵
金属叶轮表面承受着局部水锤作用，金属叶轮就产生疲劳，其表面开
始呈蜂窝状，继而叶片出现裂缝和剥落。水泵叶轮进口端产生的这种
效应称为“气蚀”。
治理措施：
1、水泵的吸水口高度应视当地的海拔高度而定。如果水泵安装过高，将会产生“气蚀”，使水泵不能正常工作。吸水管坡度及吸水管大小头制作安装的正、误做法如图所示。
2、当每台水泵单独从水池吸水有困难时，可采用单独从吸水总管上自灌吸水，吸水总管应符合下列规定：
1）吸水总管伸入水地的引水管不宜少于2条，当一条引水管出现故障时，其他引水管应能通过全部设计流量。每条引水管设阀门。
2）引水管宜设向下的喇叭口，喇叭口的设置应符合相应规定，但喇叭口低于水池最低水位的距离不宜小于0.3m。
3）吸水总管内的流速应小于1.2m/s
4)水泵吸水管与吸水总管的连接，应采用管顶平接，或高出管顶平接。
案例：水泵不能吸水或不能达到应有的扬程
1、现象- 水泵空转，不能吸水- 水泵出水压力不足，达不到规定的扬程- 水泵吸水管上未安装偏心异径管，或偏心异径管安装时斜 边不是朝下2、规范规定《建筑给排水设计规范》GB50015-20033.8.2小区的给水加压泵站，当给水管网无调节设施时，宜采用调速泵组成或额定转速泵编组运行供水。泵组的最大出水量不应小于小区生活给水设计流量，生活与消防合同的水管系统还应以消防工况校核。3.8.3建筑物内采用高位水箱调节的生活给水系统时，水泵的最大出水量不应小于最大小时用水量。3.8.4 生活给水系统采用调速泵组供水时，应按系统最大设计流量选泵，调速泵在额定转速时的工作点，应位于水泵高效区的末端。
本期聚焦/
Focus of this issue
4月，住宅项目完成了文禧小区车库入户单元门头灯的样板改造
节能降耗举措
2023年12月第11期
节能降耗举措
节能降耗 从我做起
计划6月底全部改完，届时全年可节约电费8-10万元。
文华园车库照明节能改造
计划5月和常州移动下属智能化公司对文华园车库LED灯带、T8灯管等照明进行节能样板技术改造，本次改造不改变原有灯光设计，可灵活采取多场景、无极调光等特点。样板完成后由智能化施工单位出具节能报告提交公司审核讨论其可行性。
本期聚焦/
Focus of this issue
节能降耗举措
2023年12月第11期
节能降耗举措
住宅能耗分析
住宅主要项目1-3月能耗费用
点评：悦丰苑项目能耗超出预算原因为消控室空调制热未关闭；3月气温已经逐步升高，项目管理人员对节能管控检查未做到位。
工程知识培训
工程知识培训
2. DCS是什么
DCS（Distributed Control System）是分布式控制系统的缩写。它是一种用于实时监控和控制工业自动化过程的系统，通常应用于工业生产现场。DCS系统能够对工艺参数进行实时监控和控制，从而提高生产效率和质量。
DCS系统通常由以下组成部分构成：
•控制器：负责计算和实时控制系统的运行状态，根据设定的控制算法控制执行器的动作。
•人机界面：提供一个图形化界面，用于操作和监控系统，以及显示实时数据和报警信息。
•I/O模块：用于采集现场设备的输入和输出信号，包括传感器的采集信号和执行器的控制信号。
•通信网络：用于将控制器、人机界面和I/O模块连接起来，实现数据的传输和通信。
在DCS系统中，控制器通过收集I/O模块采集到的现场信号，进行运算和决策，然后通过通信网络下发控制指令到执行器。同时，人机界面可以实时显示系统运行状态和参数，并提供操作界面，以供操作员进行参数设置和监控。
1. DDC是什么
DDC（Distributed Data Control）是分布式数据控制系统的简称。它是一种用于监控和控制各种不同类型设备的系统，常用于工业自动化领域。DDC系统中的各个设备通过网络连接，以实现数据的采集、监控和控制。
DDC系统通常由以下组成部分构成：
•传感器：用于采集现场设备的各种参数和信号，如温度、压力、流量等。
•执行器：用于控制现场设备的运行状态，比如控制电机的启动和停止。
•数据采集模块：用于将传感器采集到的数据进行转换和整理，以备份于后续处理。
•通信模块：负责将数据采集模块采集到的数据传输到中央控制系统。
工程知识培训
工程知识培训
快速了解输变电系统
电力系统中，电流的输送往往导致因线路发热造成损耗，所以在输送的时候都是通过变电升高电压，让电流变小以减少发热损耗。高压电具有很高的危险性，且目标电器也不需要如此高压，这就需要通过变电降低电压。由于在电流输送的过程中需要多次的变电，所以把电流的输送称为输变电。
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