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季度简讯
NEWSLATTER
QUARTERLY NEWSLATTER
2021年4季度
内刊
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（内部刊物，不得转发）
目 录
CONTENTS
01 经济与市场
02 西安地产视点
03 在管项目信息
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一、经济与市场
预计阅读时长：25分钟
（一）2021年12月30日，住建部发布《关于加强保障性住房质量常见问题防治的通知（征求意见稿）》，以下简称《意见稿》。通知明确，对保障性住房质量常见问题防治工作进行相关规定。
《意见稿》提出，各地要在执行相关标准规范基础上，结合实际和群众反映的突出问题，制定本地保障性住房质量常见问题防治要点，达到最基本的控制要求；加强对保障性住房质量的监督管理，全面落实工程质量责任制度，推进信用体系建设；实施责任清单管理，强化施工过程留痕，对产生重大质量问题的，严格追究相关主体责任。
改善城市低收入居民的居住条件，是重要的民生问题，加快建设保障性安居工程，对于改善民生、促进社会和谐稳定具有重要意义。目前与商品房相比,保障性住房制度还很不完善,为此,我国不断加大保障性住房建设力度, 各地也纷纷出台相关政策，保障性住房建设，或成为房产行业新的转型突破点。
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（二）2021年12月20日，据中国央行主管《金融时报》，近日，央行、银保监会出台《关于做好重点房地产企业风险处置项目并购金融服务的通知》，鼓励银行稳妥有序开展并购贷款业务，重点支持优质的房地产企业兼并收购出险和困难的大型房地产企业的优质项目。关键词：鼓励、支持兼并收购。
通知核心内容包括六大方面：首先，要求银行业金融机构按照依法合规、风险可控、商业可持续的原则，稳妥有序开展房地产项目并购贷款业务，重点支持优质的房地产企业兼并收购出险和困难的大型房地产企业的优质项目。兼并收购的主体是优质房地产企业，兼并收购的对象为优质项目，通过兼并收购房地产项目，可以促使一些经营不善，且尚未濒临破产的优质房地产企业“瘦身”，防范化解风险。
加大债券融资的支持力度。支持优质房地产企业在银行间市场注册发行债务融资工具，募集资金用于重点房地产企业风险处置项目的兼并收购。鼓励银行业金融机构积极为并购企业发行债务融资工具提供服务，提高发行效率。鼓励银行业金融机构投资并购债券、并购票据等债务融资工具。债券融资一直以来都是房地产行业“补血”和化解风险的重要途径，通知一方面鼓励银行业金融机构对企业发债提供服务，一方面鼓励其投资债务融资工具，双管齐下，保障
了企业债券融资道路的通畅。
通知还强调要积极提供并购的融资顾问服务；提高并购的服务效率。由此可见，除了在资金方面提供支持外，在并购的具体操作环节，也鼓励给与帮扶与支持，为并购融资营造良好的环境，提升并购成功率。
本次出台的《通知》，打消了并购方、银行在并购贷款业务上的顾虑，将进一步推动房企风险化解处置的市场化进程。
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（三）中国人民银行决定于2021年12月15日下调金融机构存款准备金率0.5个百分点；中国人民银行2021年12月20日授权全国银行间同业拆借中心公布贷款市场报价利率（LPR）为：1年期LPR为3.8%，5年期以上LPR为4.65%。
关键词：降准、降息
本次降准（不含已执行5%存款准备金率的金融机构）后，金融机构加权平均存款准备金率为8.4%，且央行同时强调将继续实施稳健的货币政策，加强跨周期调节，统筹做好今明两年宏观政策衔接。1年期LPR的下调，可推动实体经济融资成本下降、稳定市场预期、带动消费。
降准、降息的政策通过金融机构传导，可促进降低社会综合融资成本，对于缓解楼市下行压力、解决房地产行业普遍融资难的问题，具有重大意义。
（四）2021年12月6日，“2022年《经济蓝皮书：2022年中国经济形势分析与预测书》发布会暨中国经济形势报告会”在北京举行。
《经济蓝皮书》指出，2022年，应适度加大宏观政策逆周期调节力度，注重做好跨周期调节，积极的财政政策要加力提效，继续保持一定支出强度，对冲经济增长下行压力；稳健的货币政策要稳量降负，增强信贷总量增长的稳定性，并指出，在执行房地产“三条红线”“两集中”政策过程中，积极推动房地产业“软着陆”，既要防止土地拍卖频繁流标、热点城市供地不足导致后期房价暴涨，又要防止四、五线城市房价过快下跌引发连带风险。
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（五）11月，党的十九届六中全会审议通过《中共中央关于党的百年奋斗重大成就和历史经验的决议》，习近平总书记指出，“我们正在向第二个百年奋斗目标迈进”，“必须把促进全体人民共同富裕作为为人民谋幸福的着力点，不断夯实党长期执政基础”。共同富裕是社会主义的本质要求，是人民群众的共同期盼，共同富裕背景下的房地产行业，将更加平稳健康发展。
关键词：共同富裕
房地产行业体量大、产业链长，在我国经济发展中的作用举足轻重。住房问题是重要的民生问题和发展问题。扎实推进共同富裕，需要提高行业间发展的平衡性、协调性、包容性。下一步经济政策将加快垄断行业改革，推动金
融、房地产同实体经济协调发展，使得房地产行业逐步回归理性，进入相对平稳的发展状态。长期以来，房地产和金融联系紧密，当前进行的房地产金融调控，正是推动金融、房地产同实体经济协调发展的突出体现。
党报《经济日报》指出，持有住房是增加财产性收入的重要渠道，增加城乡居民住房类财产性收入，将有利于扩大中等收入群体规模，应充分满足城乡居民的刚需和改善性等基本购房需求，实现住有所居的同时，也能有力增加其财产性收入。
在共同富裕的背景下，房地产行业将告别“过快”增速，仍将在推动经济发展方面发挥重要作用。
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（六）12月6日中共中央政治局召开会议，分析研究了2022年经济工作；12月8日至10日中央经济工作会议在北京举行。两次会议均对地产行业的发展提出了新的要求。
中共中央政治局会议对明年宏观经济进行了基本定调，即稳字当头、稳中求进。
财政政策方面，要求提升效能，更加注重精准、可持续，基建依旧是财政的发力重点，可持续则显示出对长期发展的重视，而非只看重短期的效应；货币政策方面，强调灵活适度，保持流动性合理充裕。房地产方面，“要推进保障性住房建设，支持商品房市场更好满足购房者的合理住房需求，促进房地产业健康发展和良性循环”。
可以预见，针对“支持商品房市场更好满足购房者的合理住房需求”，一方面，购房者按揭贷款的审批及发放会更加及时和高效；另一方面，各地之前限制房地产消费的措施，大概率会进行调整和优化。
中央经济工作会议主要总结当前并部署2022年经济工作，指出要积极推出有利于经济稳定的政策，政策发力适当靠前，积极的财政政策和稳健的货币政策仍旧作为宏观政策的主要构成。
会议强调，要坚持“房子是用来住的”的定位，加强预期引导，探索新的发展模式，坚持租购并举，加快发展长租房市场，推进保障性住房建设，支持商品房市场更好满足购房者的合理住房需求，因城施策促进房地产业良性循环和健康发展。
两次会议都强调房地产行业的健康、平稳、良性发展。房地产行业在国民经济中具有系统重要性，房地产市场一但过度放缓可能触发更为复杂的风险传导链条。各城各地必须因地制宜，因城施策，政策发力适当靠前，才能积极推动房地产业“软着陆”。
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（七）2021年1至11月全国房地产行业数据
1至11月，全国房地产开发投资总额13.73万亿，同比增长6.0%；较2019年1至11月增长13.2%，两年平均增长率6.4%。其中，住宅投资10.36万亿，增长8.1%。
1至11月，全国商品房销售面积158131万平方米，同比增长4.8%；其中，住宅销售面积同比增长4.4%，办公销售面积同比增长2.0%，商业营业用房销售面积同比下降2.6%。商品房销售额16.17万亿，同比增长8.5%；其中，住宅销售额同比增长9.3%，办公销售额同比下降3.0%，商业营业用房销售额同比下降2.2%。
开发投资持续增长，住宅销售额增速高于面积增速，表明住宅均价仍在提高，办公销售面积增长，销售额下降，呈“降价保去化”状态，办公市场或出现一轮投资机会。
预计阅读时长：15分钟
二、西安地产视点
（一）政策资讯
12月3日，经太原、呼和浩特、济南、郑州、西安、兰州、西宁、银川等八城市住房公积金中心协商，黄河流域城市住房公积金高质量发展战略合作协议正式签署。八市住房公积金将互认互贷。
12月8日，西安市住房保障工作领导小组办公室对外发布了关于调整限价商品房上市交易有关条款的通知，即限价房网签备案满5年且取证就可以上市交易。
11月16日，西安市住建局发布《西安市关于加快发展保障性租赁住房的实施意见》及《西安市“十四五”保障性租赁住房发展规划》两则新规征求意见
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稿，为西安未来保障性租赁住房建设提出规划。《规划》分别从发展基础、存在问题、规划范围、保障需求、规划目标、保障措施等方面进行分析，结合房屋资源、存量土地资源，满足新市民、青年人的住房需求，“十四五”期间将建设筹集保障性租赁住房30万套（间）。
11月17日上午，高新区举行丝路软件城暨四季度重点项目集中开工仪式，四季度西安高新区集中开工37个项目，总投资约316亿元，其中高新技术及先进制造类产业项目16个。项目主要集中在西安高新区今年以来重磅规划的丝路软件城、丝路科学城两大片区，对于两大片区高质量发展将起到极大助推作用。
11月21日，西安市自然资源和规划局发布了关于《推行购房人自行申请办理商品房所有权转移登记的公告》，赋予购房人自行申请办理商品房所有权转移登记的权利。
11月23日，西安市政府正式发布《西安市城市更新办法》，自2022年1月1日起施行。该办法旨在改善西安市人居环境，完善城市功能，加快城市高质量发展。
（二）西安地产市场供需概况
自西安市政办发〔2021〕35号文《西安市人民政府办公厅关于进一步促进房地产市场平稳健康发展的通知》出台，进一步扩大了限售、限购的范围后，西安住宅市场多个项目先后出现“千人摇”、“万人摇”的场面。
整个2021年，西安有315个项目、79087套房源结束意向登记，相比去年，下降6.53%。315个项目当中，有175个楼盘需要摇号购买，摇号楼盘占比55.56%；摇号楼盘中，诞生了98个千人摇、1个3万人摇、12个万人摇。
港务区、高新、浐灞三大区域作为2021年限新房供应的“主力军”，在2021年的供应量均超过了10000套，三大区域供应量占到全市的51.02%。港务区在全运会筹办的大背景下，过去几年迎来爆发期，住宅用地大量供应，随着今年9月份-10月份全运会的落幕，开发重点将向政经板块转移。高新区丝路软件城、中央创新区板块在前几年出让的住宅用地，在2021年集中入市，使得高新区迎来大爆发。而随着丝路软件城暨四季度重点项目集中开工，高新区未来的发展不可估量。
根据市场反应不难看出，西安地产市场居民对于房屋的刚性需求依然旺盛，市场需求与市场供给明显不匹配。限购区域政策逐步趋紧，加之供应商缩减，大量需求受到积压，投资机会将持续存在。
2019公司周年庆典
文章：陆某 摄影：王某某
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一批次315套房源已售罄，总货值约6.7亿元，回款约6.2亿元，在途资金约0.49亿元；
二批次合计可销售房源400套，意向登记申请书（含撤销）2878个，总货值约8.3亿元。二批次开盘销售楼幢9#、13#、14#、15#，位于西安市长安区航天南路南侧，望月路西侧，全部准售住房房源共400套,总面积约54497.97㎡。 具体户型如下：
2、项目销售情况
三、在管项目信息
（一）绿城·航天紫薇公馆项目
1、开发证照办理进度
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销售进度：项目已完成公证摇号。
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3、项目近期施工进度
一批次：3、4、7、10#楼结构封顶；11#楼20层墙柱钢筋绑扎；12#楼20层墙柱钢筋绑扎。
二批次：13#楼 9 层顶板模板安装完成；14#楼10层顶板模板安装完成。
三批次：9#楼 4 层东顶板钢筋绑扎；15#楼4层顶板钢筋绑扎阶段；1、2、6、8 楼桩基施工阶段。
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（二）绿城·高新公寓项目
1、开发证照办理进度
2、项目现状
目前规划条件前期报批中，已完成板房搭建及正式进场施工；四栋公寓计划同步施工、销售；项目团队人员已基本到位。
3、项目近期施工进度
目前临建、集装箱（门卫）已进场；项目周边道路已通，项目施工用电已通，施工用水手续已办结。
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项目地款全景
临建集装箱到位
项目东侧化龙一路市政施工围挡
项目北侧科技三路市政施工物料
地址：陕西省西安市高新区高新五路4号汇诚国际大厦702室
电话：029-89197915
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