精英月谈

北京天驰君泰（济南）律师事务所

民营企业法律顾问业务部  出品         二零二二年五月

卷首语

杨绛先生曾写过:“你喜欢吃草莓，你会毫不犹豫的买下它。如果你不喜欢吃香蕉，但考虑到香蕉助消化，你还是会买它。所以喜欢是单纯的，不喜欢才会权衡利弊。在你犹豫的一瞬间，其实已经做出了选择。”

所以，五月，要经常跟自己说这么两句话：

工作本来就不是用来喜欢的，计算利弊得失，仅此而已。

生活本来就不是权衡利弊的，要傻傻地干自己喜欢的事情。

杨绛（1911年7月17日—2016年5月25日），享年105岁。

目录

 第一部分  二手房买卖的注意事项（上）                              01

第二部分 长沙房屋倒塌造成53人死亡的法律分析及警示       04

第三部分  疫情之下，与我们息息相关的                                07

婚姻家事里的那些事儿   

二手房买卖的注意事项（上）

非常非常不意外，融创又出问题了。我想，这个晚上，应该是许家印同志这一两年来睡得最安稳的一觉——看，不是我恒大一家有问题啊，大家一样烂。

玩笑归玩笑，又不知道有多少买了融创期房的人在心惊胆战地关注着事态的发展。也不知道有多少要买新房的家庭，惊出了一身冷汗。

恒大出问题了，融创也出问题了，真不知道还有哪个地产商是安全的。所以，很多人将目光投向了二手房。在目前这个阶段，似乎也是一个不错的选择。

马律师正好浏览了一篇北京市西城区人民法院发布的文章，《法官说法：二手房买卖的十个注意事项》，感觉不错，转载到此，供有需求的朋友参考。因篇幅较长，这一期只转载上半部分，下半部分留在下期。

法官说法：二手房买卖的十个注意事项（上）

今年上半年，北京市西城区人民法院受理的房屋买卖合同纠纷同比增长了40%——记者今天从该院新闻发布会获悉，房屋买卖合同纠纷不仅上涨迅速，而且呈现逐月递增趋势。西城法院法官提醒，二手房买卖，谨防十类“风险房”。

一、慎选抵押房

法官说法：在二手房买卖合同履行过程中，经常会有交易房屋存在抵押的情况，如果要进行交易首先要解除抵押的情况，如果要进行交易首先要解除抵押，此时购房者要明白，如果在解除抵押的过程中卖房人因各种原因不解抵押，都将直接影响下一步合同的履行。因此，在购买房屋中要谨慎购买抵押房屋。如要购买抵押房，一定要妥善签订合同，督促卖房人解押，防范意外情况发生。

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二、防范抵债房

各种各样的抵债房，往往存在手续不全、权属复杂等情况，一定要擦亮双眼，谨慎选择。

三、巧签共有房

法官说法：《婚姻法》规定，夫妻在婚姻关系存续期间所得的财产，归夫妻共同所有，夫妻对共同所有的财产，有平等的处理权。一方未经另一方同意，擅自处理共同财产的属于无权处分行为。

本案中，经过法庭调查，景先生的售房行为确实未经过其妻子的同意，因此法院最终判决驳回了马先生子女要求继续履行合同的诉讼请求。当然，本案中，合同未能履行是景先生的过错，景先生应当依照合同约定承担相应违约责任。事实上，马先生只要在买房过程中做一项简单的工作就能避免这种情况发生，就是在签订合同的同时，问一下售房人的家庭情况，看看卖方的户口本上所载的婚姻状况，如果已婚，必须要让其配偶签订知情同意书，这样才能有效避免本案情况发生。如果卖方有意隐瞒婚姻状况的话，就尤其需要警惕。

四、看清多户房

法官认为：依法成立的合同对当事人具有法律约束力。当事人应当对自己的行为产生预期，并承担相应法律后果。本案中的户籍问题是二手房交易中经常遇到的情况。户口迁移不是平等民事主体之间的民事法律行为，本质上属于公安机关行政行为，并不受司法调整。但是，户口迁移的义务可以作为约定内容写入合同条款，并明确相应违约责任。

五、验明学区房

法官说法：西城法院经审理认为，双方签订的房屋买卖合同真实有效，由于合同中并未约定任何关于涉案房屋为学区房的内容，因此马先生所主张的差价损失无法支持。

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但是某中介公司作为居间方，没有尽到谨慎审查的责任，也存在一定的过错，故判决某中介公司退还了居间费用。实践中，许多人为了孩子上学而购买学区房，但合同中却没有明确约定房屋带有学位，或者虽有约定学位但无相应违约责任而引发纠纷。因此，以购买“学区房”为主要目的买房人，一定要提前向所在学校及教育部门核实好相关入学政策及购买房屋入学指标的使用情况，其次要将购买学区房这一特殊目的写入合同，并约定如因卖房人违约致使买房人购买“学区房”的合同目的不能实现，买房人有权要求解除合同，并且要求赔偿房屋差价损失等。

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长沙房屋倒塌造成53人死亡的法律分析及警示

□ 邢世正律师

4月29日中午12点20分左右，湖南省长沙市望城区雷锋大道，发生了一起建筑垮塌事故。

这栋小楼位于长沙医学院北门附近，一共有8层，建筑面积在800平方米左右。其中1层是麻辣烫门面和奶茶店，2层是饭店，3层是一家私人影院，4到6层为家庭旅馆，上面还有两层加盖的建筑，是房东自住的房屋。

事发后，长沙消防救援支队立刻调派了23辆消防车、134名消防救援人员、4条搜救犬前往现场。在经过多天的搜救后，仍然造成53人遇难，10人在医院接受治疗。

事发后，已经有11人被刑拘，分别为房主、设计、施工及安检相关人员。显然，房主及参与违法改建的工程负责人逃脱不了法律的制裁。相关监管部门也一定会被依法追责。那么会涉及哪些人，承担哪些责任呢？

我们先看近两年的两起类似事故，看看追责情况。

2021年7月，江苏省苏州市四季开源餐饮公司酒店发生坍塌事故，造成17人死亡、5人受伤。事后，该公司实际控制人及法人、设计及施工单位负责人等7人被依法起诉（法院尚在审理）。同时，25名公职人员被追责，包括：区委及区政府以下9人、住房和城乡建设部门9人、公安机关4人及城市管理部门3人，分别视责任大小被处以撤职、免职、降职及警告、批评等处分。

2020年3月，福建省泉州市欣佳酒店发生坍塌事故，造成29人死亡、42人受伤。事后，该公司实际控制人、经营管理人员及设计单位负责人等分别被判处两年六个月年至二十年不等有期徒刑，包括质检中心、公安、消防及治安负责人在内的7名公职人员分别被判处两年至六年八个月有期徒刑。另外，从省厅、市委市政府以下42人被分别处以撤职、降职及警告、批评等处分，相关职能部门包括住建、公安、消防及城管等。

从上述案例中我们可以看出：

第一，在长沙4.29塌楼事故，房主、设计、施工及安检涉嫌负有刑事责任，房主吴某勇、设计施工负责人龙某恺等4人涉嫌重大责任事故罪，湖南湘大工程检测有限公司5人涉嫌提供虚假证明文件罪。如果在调查中确实发现房屋承租方在装修过程中对承重墙的构造物进行了破坏，也应承担相应的赔偿责任。

第二，相关管理机关、职能部门也会因管理失职而被追究相应责任。

该倒塌事故事件给我们带来什么警示？

警示1、房主或者房东或者开发商或委托人对所建房是第一责任人，当你建造房屋时，从动土开始，风险就与你捆绑在一起了，所以你对造房的每一个环节都需要预防风险了，否则可能会承担重大责任事故罪的刑事责任。

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警示2、房屋设计方或承建方在你承接该项目时你的责任就扛在肩上了，不仅仅是收设计费或工程款的事，最重要的的如何让自己的承接行为符合相关规范，把安全放在第一位，否则可能会承担重大责任事故罪的刑事责任。

警示3、自建房的安全检查和验收合格，应当通过什么样的程序完成？房主或者房东或者开发商或委托人以及房屋设计方或承建方应该如何参与安全和质量验收？

警示4、自建房的安全检查和验收合格的问题，政府相关部门以及职能机构如何进行安全检查和验收合格？如何进行房屋安全隐患排查的？

警示5、房屋的安评机构如何履行职责？如何做到客观和公正？如何权衡自己的利益与公共安全的法律责任？当你签字时和收款时是否忘记了安全红线？如果所出的安评报告弄虚作假会导致什么样的严重后果？

警示6、坚持“管行业必须管安全、管业务必须管安全、管生产经营必须管安全”原则，排查整治建筑行业安全隐患，防范房屋倒塌事故，确保人民安全，践行“安全重于泰山，生命高于一切。”

警示7、承租户在承租之前应当对房屋的权证以及基本安全问题应该有一个审视，多问一个问题：住在里面安全吗？另外，当你承租时，不得随意改变房屋结构，否则也需要承担相应的法律责任。

警示8、当你走进某个场所消费或活动时，多问一个问题：该场所的里面安全吗？

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疫情之下，与我们息息相关的婚姻家事里的那些事儿

□ 毕晓君律师

曾几何时，热潮涌动的房地产行业，犹如“烈火烹油”，一桩桩惊世并购案，不管成与未成，经常可看见“白衣骑士”孙宏斌的身影。现如今，融创既恒大之后，也迎来了至暗时刻，融创中国年报“爽约”，债券展期正面临着艰难的自救。

无论是现在整个地产大环境差，资本市场剧烈波动，还是资金链断裂等原因，不得不承认，疫情这只“黑天鹅”给了融创等房企带来了毁灭性打击，甚至严重影响了我们生活中的方方面面。那么，今天我们就聊一聊，疫情之下，与我们息息相关的婚姻家事里的那些事儿......

问题1.受疫情影响，新人定在疫情期间的婚礼无法如期举行。那么已经支付给酒店或婚庆公司的押金、定金是否能够主张退还呢？

答：能退。根据《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（一）》第三条第一款规定：“（一）疫情或者疫情防控措施直接导致合同不能履行的，依法适用不可抗力的规定，根据疫情或者疫情防控措施的影响程度部分或者全部免除责任”。新人无法如期举行婚礼，提出退还定金、押金虽然在性质上是单方违约行为，但这个违约行为是由于疫情防控这个不可抗力造成的，如无其他特别约定，新人是可以部分或全部免除责任的。双方也可通过协商沟通的方式，另行约定合同的履行时间，如待疫情结束后择日成婚等。

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问题2.居家隔离期间，未及时办理婚姻登记的准夫妻，若发生财产、子女抚养纠纷，如何处理？

答：根据我国《民法典》第一千零四十九条规定：“要求结婚的男女双方应当亲自到婚姻登记机关申请结婚登记。符合本法规定的，予以登记，发给结婚证。完成结婚登记，即确立婚姻关系。未办理结婚登记的，应当补办登记”。所以，只有到民政局进行了结婚登记这一法定程序，才算是正式合法有效的夫妻关系，因为疫情影响没有去办理登记结婚的准夫妻，就算在疫情期间以夫妻名义进行共同生活，也不是法律层面上的合法夫妻，在此期间产生的纠纷，只能以同居关系析产纠纷进行处理。

此外，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉婚姻家庭编的解释(一)》第六条“男女双方依据民法典第一千零四十九条规定补办结婚登记的，婚姻关系的效力从双方均符合民法典所规定的结婚的实质要件时起算”。因为疫情影响没有及时补办结婚登记的准夫妻，则双方补办结婚登记后，自符合结婚登记实质要件时起为正式合法有效的夫妻关系，在此后产生的纠纷，以夫妻关系离婚纠纷进行处理。

问题3.双方已经签署了离婚协议书，但因疫情影响没有去办理离婚登记，期间仍应当履行夫妻间的义务吗？

答：我国《民法典》第一千零七十六条“夫妻双方自愿离婚的，应当签订书面离婚协议，并亲自到婚姻登记机关申请离婚登记”，我国采用离婚登记制，因疫情影响没有去办理离婚登记的夫妻，在法律上仍为夫妻关系，即使分居两地，也仍需承担夫妻义务。

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此外，最高人民法院关于适用《中华人民共和国民法典》婚姻家庭编的解释(一)第六十九条：“当事人达成的以协议离婚或者到人民法院调解离婚为条件的财产以及债务处理协议，如果双方离婚未成，一方在离婚诉讼中反悔的，人民法院应当认定该财产以及债务处理协议没有生效，并根据实际情况依照民法典第一千零八十七条和第一千零八十九条的规定判决。”因为疫情没有及时去民政局办理离婚登记手续，对财产分割以及婚生子女抚养权归属等问题就算双方协商一致，签订了离婚协议书，在离婚登记前该协议是不生效的。这就意味着，夫妻双方在等待疫情影响消除和民政婚姻登记部门复工后，对已经达成的离婚协议可以随时反悔。

问题4.居家隔离期间，遭受家庭暴力怎么办？

答：为疫情防控工作的有效进行，在疫情高风险区域大部分普通家庭都自觉在家中隔离，尽量避免外出。随着防控工作的深入，各小区都采取了限制出入的措施，虽有效避免了交叉感染，但也使得一些家庭暴力的受害者被迫和施暴者同住一个屋檐下。又因为是在特殊时期，居委会、村委会都在全力以赴地做好疫情防控工作，对于家庭纠纷分身乏术。若在此期间遭受家庭暴力，一是要及时报警，保留现场证据比如照片和视频，亦可向公安机关申请告诫书。二是情节比较严重时，可向法院申请人身安全保护令。《反家暴法》第二十八条规定：“人民法院受理申请后，应当在七十二小时内作出人身安全保护令或者驳回申请；情况紧急的，应当在二十四小时内作出”。

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问题5.疫情期间，夫妻有一方被确诊为新型冠状病毒感染的肺炎患者，另一方不管不顾怎么办？

答：根据《中华人民共和国民法典》第一千零五十九条规定：“夫妻有相互扶养的义务”。夫妻一方被确诊为新型冠状病毒感染的肺炎患者，另一方不尽其应尽扶养义务时，就可能会被认定为“遗弃家庭成员”。患病一方可以按照《民法典》第一千零七十九条之规定，向法院提起离婚诉讼，也可以按照《民法典》第一千零五十九条“需要扶养的一方，在另一方不履行扶养义务时，有要求其给付扶养费的权利”及第一千零九十一条“有下列情形之一，导致离婚的，无过错方有权请求损害赔偿：（四）虐待、遗弃家庭成员的”之规定，向法院提出请求未尽义务的夫妻一方支付扶养费与损害赔偿。

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马晓波律师

北京天驰君泰（济南）律师事务所高级合伙人。

山东中医药大学医学学士；山东大学法律硕士。

从业11年，常年服务于民营企业，对民营企股权设计、合同纠纷、合规经营均有着深刻的理解。能从宏观的角度为委托人考虑，谋求综合的权益。

邢世正律师

北京天驰君泰（济南）律师事务所合伙人律师，以法律逻辑严谨，办案思路清晰为宗旨，以律师团队的模式为当事人提供专业的法律服务。善于从法律法规、司法解释、相关案例、法学理论以及政策等多方面寻求解决之道，善于处理复杂疑难案件。

擅长业务领域：公司股权设计、公司人资设计、企业清欠、不良资产执行。

北京天驰君泰（济南）律师事务所合伙人律师，中共党员。工作中，毕律师耐心严谨，质率双高，有极强的责任心和荣誉感。在法律框架下给当事人提供有温度的服务是她一直坚持的法律服务理念，获得客户的一致好评。

北京天驰君泰（济南）律师事务所实习律师。2019年通过国家司法考试，法律功底深厚，思维活跃，做事严谨，工作效率高，责任感强。善于站在当事人的角度分析思考，认真负责为每一位当事人提供专业法律服务和耐心辅导。

高嘉律师

北京天驰君泰（济南）律师事务所实习律师。2021年通过国家司法考试，掌握扎实的法学基本理论知识，熟悉国家的主要法律法规，善于用法律思维思考、解决问题，力求通过专业的法律服务解决当事人的法律纠纷，维护当事人的自身利益。

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