普法课堂 · 第十四期
物业服务合同
的那些事儿
北京盈科（沈阳）律师事务所
《物业服务合同》那些事儿
“金窝银窝不如自家的小窝”，拥有自己的专属空间始终是每个人最为朴实的基本需求。但是，安居乐业不单单是一笔经济账，还是一笔法律账。
城市生活中，几乎每家每户都会与物业公司打交道，发生分歧、矛盾或者纠纷在所难免。关于物业的那些事，看似琐碎，其实大有学问。
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目录
壹
什么是物业服务合同
物业服务合同是如何订立的
贰
物业服务人的义务有哪些
叁
肆
业主的义务有哪些
伍
物业服务合同的终止
陆
常见的纠纷及解答
我没见过更没签过物业服务合同，物业公司
为什么能要求我交物业费呢？
一时忘缴物业费，物业公司就能停水停电吗？
小区遭贼了，业主能以此为由不交物业费吗？
......
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针对物业服务领域的重大、普遍问题，《民法典》在修编时，首次将物业服务合同作为典型合同，并设立专章进行了全面、具体的规定。
壹
什么是物业服务合同
物业服务合同的定义
物业服务合同是物业服务人在物业服务区域内，为业主提供建筑物及其附属设施的维修养护、环境卫生和相关秩序的管理维护等物业服务，业主支付物业费的合同。
物业服务合同的内容
物业服务合同的内容一般包括服务事项、服务质量、服务费用的标准和收取办法、维修资金的使用、服务用房的管理和使用、服务期限、服务交接等条款。
物业服务人公开作出的有利于业主的服务承诺，为物业服务合同的组成部分。
物业服务合同应当采用书面形式。
贰
物业服务合同是如何订立的
01 / 开发商与物业公司签订的前期物业服务合同能约束业主吗？
能。物业服务合同的履行主体为物业公司和业主，原则上应由物业公司与业主签订。但在楼房建成初期，因楼盘处于出售期，小区业主人数较少，并不具备成立业主大会、选举业主委员会的条件，自然也没有选聘物业公司的能力。因此，从楼盘建成到业主大会成立之间的过渡时期，法律规定可由开发商先行选聘物业公司，签订前期物业服务合同，该合同对业主有约束力。
另外，开发商与业主签订的购房合同往往包括物业合同的主要内容，因此业主在签订购房合同时，也意味着其同意了前期物业服务合同的相关条款，自然也要受到相应约束。
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贰
物业服务合同是如何订立的
为了避免开发商利用优势地位选聘关联公司，将不合理的物业条款加诸业主，损害业主权益，法律对开发商签订前期物业合同作出了特别限制。
（1）选聘程序法定：开发商应当通过招投标方式选聘物业公司，在小区规模较小的情况下，经行政主管部门批准后，可采用协议方式选聘物业公司。（《物业管理条例》第24条）
（2）履行告知义务：开发商销售房屋时，应当将临时管理规约向物业买受人明示，并予以说明，并且应当将前期物业合同作为房屋买卖合同的组成部分与买受人达成一致，以此保障业主的知情权。（《物业管理条例》第23条、第25条）
贰
物业服务合同是如何订立的
03 / 业主委员会与物业公司签订的物业服务合同能约束业主吗？
能。业主委员会由业主大会选举产生，履行业主大会赋予的职责，执行业主大会决定的事项，其中就包括代表业主与业主大会选聘的物业公司签订物业合同。业主委员会与物业公司签订合同的权利源于业主大会的授权，因此，业主委员会依法签订的物业合同能对业主产生约束力。
02 / 开发商选聘物业公司需要遵循什么程序？
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物业服务合同是如何订立的
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物业服务人的义务有哪些
01 / 亲自提供物业服务的义务
物业服务人应当亲自履行提供物业服务的义务。物业服务涉及卫生、环保、消防、特种设备维修、道路养护等诸多方面，物业服务人有权将物业服务区域内的部分专项服务事项委托给专业性服务组织或者其他第三人，无须经过业主同意。当该部分专业服务事项不符合约定时，业主有权依法请求物业服务人承担违约责任，而无权请求次受托人承担违约责任。但是，禁止物业服务人将其应当提供的全部物业服务转委托给第三人，或者将全部物业服务分解后分别转委托给第三人。
04 / 业主委员会代表业主签订物业合同需要遵循什么程序？
需要经过业主大会表决通过。物业公司的选聘事项关乎小区全体业主切身利益，不能由业主委员会单方拍板。根据《民法典》第278条的规定，选聘和解聘物业公司由业主共同决定，应当由专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决，并应当经参与表决专有部分面积过半数的业主且参与表决人数过半数的业主同意。业主大会会议既可以采用集体讨论的形式，也可以通过书面征求意见。
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物业服务人的义务有哪些
叁
物业服务人的义务有哪些
03 / 信息公开和报告义务
民法典第943条规定：“物业服务人应当定期将服务的事项、负责人员、质量要求、收费项目、收费标准、履行情况，以及维修资金使用情况、业主共有部分的经营与收益情况等以合理方式向业主公开并向业主大会、业主委员会报告。”
民法典第942条规定：“物业服务人应当按照约定和物业的使用性质，妥善维修、养护、清洁、绿化和经营管理物业服务区域内的业主共有部分，维护物业服务区域内的基本秩序，采取合理措施保护业主的人身、财产安全。对物业服务区域内违反有关治安、环保、消防等法律法规的行为，物业服务人应当及时采取合理措施制止、向有关行政主管部门报告并协助处理。”物业服务人提供服务的区域是物业服务区域。目前在实践中，物业服务区域一般与建筑区划一致。
02 / 妥善提供物业服务的义务
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在物业服务合同履行过程中，业主与物业服务人存在明显的信息不对称，物业服务人的公开和报告义务，有助于防止物业服务人利用信息优势损害业主合法权益，有助于保障业主的知情权，便利业主行使监督权，维护自身权益，对物业服务作出正确评判，推进物业服务领域的市场竞争。
肆
业主的义务有哪些
肆
业主的义务有哪些
02 / 告知和协助义务
民法典第945条规定：“业主装饰装修房屋的，应当事先告知物业服务人，遵守物业服务人提示的合理注意事项，并配合其进行必要的现场检查。 业主转让、出租物业专有部分、设立居住权或者依法改变共有部分用途的，应当及时将相关情况告知物业服务人。”
装饰装修对其他业主的利益会产生直接影响，不适当的装饰装修会危及建筑物的安全，妨碍物业服务人妥善提供物业服务，危害其他业主的利益。物业服务人对业主的装修装饰活动应当进行适度的管理、指导、监督，防止损害业主团体和其他业主的合法权益。
民法典第944条规定：“业主应当按照约定向物业服务人支付物业费。物业服务人已经按照约定和有关规定提供服务的，业主不得以未接受或者无需接受相关物业服务为由拒绝支付物业费。 业主违反约定逾期不支付物业费的，物业服务人可以催告其在合理期限内支付；合理期限届满仍不支付的，物业服务人可以提起诉讼或者申请仲裁。 ”
01 / 支付物业费的义务
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物业服务合同的终止
伍
物业服务合同的终止
业主对物业服务合同享有任意解除权，经业主大会“双三分之二”参与表决，“双过半”表决通过原物业的解聘事项与新物业的聘任事项，即可更换物业公司。
服务期限届满时或者新物业服务合同生效时，前期物业服务合同终止。根据《民法典》第940条规定，前期物业服务合同可以约定服务期限，合同自服务期限届满时终止；但是，在前期物业服务合同期限未满时，业主委员会与新物业公司签订物业服务合同的，前期物业服务合同也终止。
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◀ 开发商与物业公司签订的前期物业服务合同什么时候终止？
◀ 物业服务合同到期后，物业公司没有续签合同，但对物业继续进行管理的，该如何认定？
视为合同自动延续，但服务期限为不定期。物业服务合同约定的服务期限届满后，业主委员会未与物业公司重新签订物业服务合同，但物业公司仍然提供物业服务，业主也接受其管理和服务的，根据《民法典》第948条规定，原物业服务合同继续有效，但服务期限为不定期。业主委员会或物业公司可随时解除物业服务合同，但应提前60日以书面方式通知对方。
◀ 业主如何更换物业公司？
同时，原物业公司需做好以下两件事协助业主进行物业交接。
（1）移交义务：物业服务合同终止后，原物业公司应及时退出小区，并将相关设施与资料交还给业主委员会或业主，配合新物业公司做好交接工作，并如实告知物业的使用和管理情况。
（2）继续服务义务：在原物业服务合同终止后、新物业公司开始服务前的“物业管理真空期”，原物业公司应当继续处理物业事项，并可以请求业主支付该期间的物业费。
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常见的纠纷及解答
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常见的纠纷及解答
房子一直没入住，可以不支付物业费吗？
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小区的物业服务费主要是公共性服务收费，包括公共设备、设施的日常运行、维修和保养，绿化管理、保安、保洁等，无论业主是否入住，即使房屋空置，也应当支付相应物业费。
一般而言，开发商对房屋外墙或者楼顶的防水质保期是5年。如在质保期内主体结构开裂、外墙或楼顶出现漏水，不存在业主自身或其他业主装修过程导致上述问题发生的情况下，开发商是责任主体。因此，业主应当就此向开发商主张，物业公司对此不承担责任，仅有协助维修义务。
业主家被盗，可以拒交物业费吗？
某小区的业主家中被盗，业主认为物业在小区安保方面未尽到责任，拒交物业费。盗窃事件发生后，物业向警方提供了巡逻值班表、外来车辆进出登记记录、外来人员进出登记记录、小区车库出入口当值及交接班记录等材料，并在业主报警后配合公安机关侦查工作。
这种情况，法院认为物业公司已经按协议内容对该小区实施了相应的公共秩序维护安保措施，履行了相关安全保障义务，因此不支持业主拒交物业费的请求。
房屋漏水了，可以不支付物业费吗？
当出现类似问题后，业主应主动或通过小区业主委员会与物业公司积极沟通，对于处在保修期内的房屋，可以要求开发商进行整改；已过保修期的可以向物业公司反映情况，并由物业公司向房管部门提出维修基金使用申请；如确因服务原因致其人身财物受损，其可另行诉讼主张权利，但不能简单以拒绝支付物业费的方式维权。
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常见的纠纷及解答
陆
常见的纠纷及解答
对物业公司提供的服务“不满意”，可以不支付物业费吗？
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需要具体情况具体分析。因物业服务是针对全体业主和整体区域提供的，具有公共性和整体性，涉及全体业主和整个小区的公共利益，业主若认为物业公司提供的物业服务存在局部瑕疵而拒交物业费（如卫生打扫不干净、部分垃圾没有及时清理、公共区域照明灯损坏等），这样的做法会导致业主的个人收益远远小于给物业公司和多数业主造成的损害，因此不能以物业服务存在局部瑕疵或一般瑕疵为由拒绝支付物业费。
不能。《民法典》第944条规定，“物业服务人不得采取停止供电、供水、供热、供燃气等方式催交物业费。”物业公司要求业主承担违约责任需满足三个条件：一是业主逾期没有支付物业费；二是业主拒绝支付物业费欠缺正当理由，例如业主不得以“未实际入住房屋的，无需缴纳物业费”为由拒绝支付物业费；三是物业公司已经催告业主在合理期限内支付物业费。
物业公司能够因业主欠交物业费而断水、断电吗？
如果业主没有履行支付物业费的义务时，物业公司在维权时应当合理合法，如采取仲裁或者诉讼的方式要求业主支付物业费，不可通过停止供电、供水、供热、供燃气等不正当的方式催交。
但是，如果物业服务存在违反法律法规、安全保障明显不到位等重大瑕疵的，物业费可以适当减免；因物业服务瑕疵导致的损失，业主可以要求物业公司进行赔偿。
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