北京天驰君泰（济南）律师事务所
民营企业法律顾问业务部 出品 二零二二年四月
总第九期
卷首语
疫情，给我们带来了翻天覆地的影响。
居家、静止、隔离，往日繁华的城市，如同被灭霸打了响指，路上的行人和过往的车辆寥寥无几，变成了一座“空城”，不禁让人五味杂陈。
随着疫情的来袭，国家也相应地出台了很多政策，加大对疫情的管控。越来越多的门店和公司面临着破产和倒闭，没有了消费就不能拉动内需，严重影响着经济的发展。
疫情已有两年多了，疫情持续的时间和政策的对冲力度，带来了诸多不确定性。疫情下的不确定性会持续发生，我们所需要的，不仅是直面它的勇气，更需要有认知它的能力，与它共处的能力。马克思说：“哲学家们只是用不同的方式解释世界，而问题在于改变世界。”当危机来临的时候，如果我们改变不了不确定的客观条件，那么就改变自己，通过自身的主观努力，强调企业自身的能力，而非环境的约束。亦即，我们需要开始要求自己接受疫情下的不确定性变为经营背景，我们已经不在一个原有的熟悉的经营环境下展开经营活动，要用新的方式和认知去理解当下的情况。我们应当做好与疫情带来的不确定性共处的准备。
只有这样，才可以真正与不确定性相处，与动荡的世界相处，我们才可以泰然处之，与这个时代狭路相逢。
目录
第一部分 疫情反复下房屋租赁相关问题解答 01
第二部分 以工程款折抵购房款的购房人是否能够阻断执行 03
第三部分 丈夫在外借钱，妻子是否一定要还呢？ 05
论购销合同中约定电子邮箱的重要性
□ 马晓波律师
农历三月十四，夜，满月。山东济南，至江苏淮安，高速上走了五个小时，下高速用了三个小时。明月高悬，至酒店。
一路上，一个又一个封闭的服务区，一条又一条因为检查而堵成长龙的高速下口。我也亲眼见到了，大车车门上一张又一张的封条。
看着上海的新闻，亲身感受着强大的防控力度，确实跟平日刷手机的感觉不太一样。不感慨了，空谈误国，实干兴邦，本期，说几个疫情之下的房屋租赁问题吧。
01
1、我在上海经营一家餐厅，因为整个上海处于半封闭状态，我的餐厅关闭了，也不知道什么时候能再开业，但是店铺租金还需要支付，这种情况下我可以不支付或者少支付租金么？
答：应视具体情况而定。如果是上海，按照现行的政策，属于居家隔离状态，餐厅处于无法开业的状态，可以援引情势变更条款免除或减轻承租方的租金等。如果坐标济南，政策是“只能外卖，不能堂食”，可以根据公平原则共同分担损失，可以与承租人协商解决。
但是，不论是那里，需要注意的是，诉讼也是有成本的，通过诉讼降低租金和因诉讼增加诉讼成本之间的平衡如何把握，是需要自己算账的。
2、我们公司开在写字楼里，写字楼因为疫情封一周，那请问这段期间我的租金可以适当减免么？
现在就全国而言，“封城”的情况是个例，“封楼”却时有发生。常常因为存在“密接”、“次密接”而导致全楼封闭一周的情况。
总体来说，这种情况下一般不适用于租金减免。
商业写字楼的租赁具有长期性、稳定性的特点，并不因短期的封控而丧失商业能力。换句话说，公司租房子，不仅仅是用来办公，而是为工作提供一个集中的空间载体；这个空间载体短时间不能进入，并不能从根本上动摇它的经济效应，通过这个载体形成的公司，依然可以通过居家办公，远程办公而正常运营一段时间。因此，这种七天的短期封控，通常不会对租金造成影响。
当然了，如果长时间封城导致的长时间闲置，则另当别论。
3、我租房子住，因被封城隔离在外地了，无法返回，我租的房屋一直空着，能不能要求房东减少租金？
呃，貌似，不行。个人租房与工作场所、经营场所有很大的不同，房屋闲置与租金支付没有必然的因果关系，因此不能以此为由要求房东减少租金。
02
03
以工程款折抵购房款的购房人是否能够阻断执行
□ 邢世正律师
我们都知道执行难，难就难在如何找到被执行人的财产，对被执行人名下的的财产进行了查封，在执行时如何防止案外人提出执行异议、执行异议之诉进而排除执行。今天我们就聊一下房产执行中的一个小问题。
举例：在被告房地产公司名下有2套房产，第一套房产出售给了购房人A，A缴纳了全款，但还未办理网签。第二套房产因被告拖欠工程款折抵给了的施工人B，同样也未办理网签。现在你起诉被告偿还100万元，要求查封被告的财产，但被告除了上述两套房产之外没有找到其他财产，而且这两套房产价值都在200万。这个时候你怎么办呢？以下选项你选择哪一个呢？
1、这两套房产都查封。
2、查封第一套房产，即出售给购房人那套
3、查封第二套房产，即折抵给施工人那套
4、什么也不查封。
相信第4种选择，一般人是不会做的，能做出来的都不是一般人。
很多人可能想选第1种，毕竟两套房子都查封，最能保障权利，但是很抱歉，因为不能超标的保全查封，所以法院不会让你这么干。那选择第2种还是选择第3种呢？这中间有什么区别呢？
其中的区别就在于在执行程序中作为购房人的A和施工人的B以案外人提出执行异议以及执行异议之诉的方式排出执行时，哪种方式能够驳回案外人的诉求。
这中间就涉及到房屋消费者物权期待权的问题。
那什么是房屋消费者物权期待权呢？说白一点，就是法律对消费者生存权的一种价值保护，就是你作为购房者签了商品房购买协议，也已经履行了合同部分义务的情况下，虽然还没有获得房屋的所有权，但是赋予你类似所有权人的地位。
满足什么条件就能获得这种期待权呢？有以下三个。
（1）申请执行的债权为金钱债务；
（2）异议指向的标的物为房地产经营者开发的商品房。
（3）异议的主体必须是消费者。
（4）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；
（5）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；
（6）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。购房人A满足第（1）（2）（3）（4）（6）项，只有第（5）项是待定的，但是要明白，从你查封上述房产到购房人A提起执行异议程序，中间人是有足够多的时间将其名下原来有的房产过户转移的。所以只要购房人A想阻断执行，你大概率是没有机会的，主动权在购房人A。
那么施工人B有没有这个权利呢？
首先我们看一下， 施工人B第（3）项就没有满足啊，因为他不是消费者。这一条就排除了施工人B的资格了。
所以分析到这儿，也就很清晰了，肯定选择第3种方式，查封折抵给施工人的哪套房产。
因为以工程款折抵购房款的购房人是不能阻断执行的，虽然称他为购房人，只是因为签订了商品房购买协议，但是其本意并非购买商品房，而是用商品房折抵工程款，其身份并非消费者。
04
丈夫在外借钱，妻子是否一定要还呢？
□ 毕晓君律师
还记得去年的热搜吗？疫情之后第一个反弹的行业居然是离婚，全国各地民政局爆满的现象引发人们的热议，一场疫情，在夺去了无数人生命的同时，也摧毁了数以千万的婚姻。
那时候人们纷纷调侃，中国成了全世界离婚率大国，甚至有人还对国外的婚姻夸夸其谈，觉得外国人的婚姻要比我们更幸福。
随着国外疫情的加剧，婚姻问题也如当初的中国一样，逐渐浮出了水面。
根据相关数据指出，法国隔离的仅仅八周时间里，全法国上升最快的网站，居然是主打婚外情的交友网站，数据整体上升了310%。
而法国最著名的市场调查机构Ifop指出，关于近期法国家庭状态调查，有49%的家庭在闹离婚，比起隔离之前的44%，上升了5个点。作为以浪漫而闻名的国度，没想到婚姻也是如此的不堪一击。
05
婚姻破裂并不是一朝一夕的事情，但婚姻死亡可能只是一瞬间的事情。面对疫情给我们婚姻带来的巨大影响，如何更好地维护自身的权益，应该是我们当下尤为关注的问题。
最近我有一个女性朋友，一直在家做全职太太。丈夫在外做生意，挣钱养活全家。据女方称，因疫情影响严重，男方创业失败，在外负了很多的债务，那么这些债务是否属于夫妻共同债务呢？或者说，如果女方想离婚，是否需要偿还这些债务呢？
先说结论，这种情况是不属于夫妻共同债务的。女方不需要偿还，因为男方借的这些钱，并没有直接用于夫妻共同生活，女方也没有参与共同经营。
因此根据民法典的规定，这笔债务属于男方的个人债务。
女方是不用偿还的。当然，如果女方在借条或借款合同上签字，或者事后追认的情况除外。所以，请大家放心，如果你的丈夫或妻子在外借了钱，
而且这笔钱又没有直接用于你们的家庭生活，
你又没有参与共同经营，是不用偿还的。
我们知道离婚时，不仅要分割夫妻共同财产还涉及到承担夫妻共同债务的问题。那么夫妻的共同债务的范围有哪些？
我国民法典作出了明确规定，我们将他归纳成以下三种情况。
第一种情况：共债共签的债务，简单来说，夫妻俩基于真实意思表示，一起对外签字欠下的债务。比如，一起在银行办理的贷款，一起签的字，无论借钱的目的是什么，这笔债务都属于夫妻共同债务。即便离婚了，两人也要为清偿债务承担连带责任。
第二种情况：夫妻一方对外负债，事后得到了夫妻另一方追认的债务，也属于夫妻共同债务。比如，您的丈夫跟隔壁老王借钱，虽然打了欠条，但老王还是不放心，于是找到您确认借钱的事儿，结果您告诉老王，这笔钱您是知道的，会帮丈夫一起还钱，那这笔债务便属于夫妻共同债务。
06
第三种情况，夫妻一方以个人名义为家庭日常生活需要所负的债务属于夫妻共同债务。简单来说，只要是在夫妻关系存续期间借钱用于家庭日常生活，那这个债务就属于夫妻共同债务，具体是谁去借的，签了谁的名字，是否得到夫妻另一方的追认，在所不问。
疫情将我们的遮羞布撕下，我们或许才能够真正看清楚，婚姻于我们而言，到底是哪里出了问题？是平淡的生活遮住了我们各自身上的光彩？还是柴米油盐浸透了我们曾经那颗心怀浪漫的心？发现问题，那么就去解决问题。当然，婚姻中的诸多风险也应当加强防范。
06
囤物资，你们都囤对了吗
老话说：“居安思危，思则有备，有备无患，敢以此规”。此次上海疫情，让我们领会到——还是得囤点儿东西的。大不了就坏了，扔了，不是事儿；天天数米下锅的日子，会让人崩溃的。但如果不合理规划，瞎胡乱采购，不但浪费钱，买来的东西也不实用，对居家也起不了太大的帮助。科学的囤货，只买对的东西才能少花钱多办事，家人也过得更安心。
分享一些囤货中常见的问题，囤货要“三少，四多”。
啥叫“三少”？
1、少囤调味料。
每次发生什么事情，总是有人囤调味料，尤其是盐，这是不对的。盐的用量是很小的，膳食指南建议每人每日摄入6克盐，一包盐一般在300克-500克之间，也就是一个人差不多两三个月才能吃一包盐，若一家3口人，一个月也就消耗一包盐左右，千万别成箱成箱的买。另外还有酱油、醋、味精等常见的调味料，要计算一下平时的用量，准备1-2个月的用量就足够了。
2、少囤生活用品。
纸巾、垃圾袋、卫生巾等也是囤货的“重灾区”，这些东西都要预估一下家庭的用量，不用买得太多，别过了大半年了还在角落里吃灰。同样种类要尽量的多一些，从沐浴露、洗发水到牙膏牙刷，家庭有小朋友的也要提前准备尿不湿、幼儿奶粉等。
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3、少囤不耐存储的蔬菜、水果。
囤菜是必要的，但囤菜的时候要考虑不同菜的存储时间，如生菜、香菜、豆腐、菠菜、芹菜、韭菜、西蓝花、香蕉、桃子、猕猴桃等食材的存储时间就很短，不适合大量购买。即便是放入冰箱中冷藏，也仅能延长一倍左右的存储期，时间长了同样还是会出现腐坏、枯萎的情况，吃不完就浪费掉了。
啥叫“四多”？
1、多囤罐头、预制菜类。
很多人碰到事喜欢囤方便面，但这东西吃多了实在吃不下，搞的人一点食欲也没有，可以试着多囤一些各种各样的罐头、预制菜类，不但简单方便，还能吃到各种各样口味的菜品，拯救厨房新手，提升生活质量，另外罐头和预制菜的保质期都极长，不怕放变质。家里的一些肉类食材买多了，也可以制作成菜品，如红烧排骨等放冰箱中冷冻，吃的时候热一下就行，口感如同罐头，可延长食材的可食用期。
2、多囤奶制品奶制品。
能补充丰富的营养，尤其是家里有孩子的，囤一些纯牛奶、酸奶是有必要的，家里人多的话，一箱奶也就只够喝几天的，可以多买一些，但要注意别买保质期短的巴氏鲜奶，选择保质期长的常温奶，营养略微差一些也是可以接受的。
3、多囤耐储存的蔬菜。
大白菜、萝卜、土豆、洋葱、山药、莲藕、红薯、南瓜等这些耐储存的蔬菜一定要多囤一些，放上个把月是没问题的，另外干香菇、干海带等干菜类也要准备一些，随时可以调剂口味。
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4、多囤豆类豆类是粗粮，不但营养丰富，而且能做成各种不同的美食，熬粥，做豆浆，当主食都可以，干燥的环境下，豆类的保质期也是特别的长，并且很难出现生虫、发霉等情况。条件允许的情况下，豆类还可以在几天之内发成豆芽，享受美食的同时让你体验种植的快乐。
另外，还有一些经验之谈，实用性也很高，分享给大家。
1、预留足够的嗜好类，喜欢烟、酒、咖啡等嗜好品的朋友，一定要备足货，这些东西在居家期间可是买不到的。
2、预留足够的医药用品，家庭常用药，口罩、体温计、酒精、碘伏、幼儿和老年人的常备药都要准备齐全，以备不时之需。
3、预留足够的宠物用品，家里养有宠物的，宠物的口粮、猫砂等都要考虑周全，特殊情况发生时，是没有人会在意它们的，宠物们能依靠的人只有你。
09
马晓波律师
北京天驰君泰（济南）律师事务所高级合伙人。
山东中医药大学医学学士；山东大学法律硕士。
从业11年，常年服务于民营企业，对民营企股权设计、合同纠纷、合规经营均有着深刻的理解。能从宏观的角度为委托人考虑，谋求综合的权益。
邢世正律师
北京天驰君泰（济南）律师事务所合伙人律师，以法律逻辑严谨，办案思路清晰为宗旨，以律师团队的模式为当事人提供专业的法律服务。善于从法律法规、司法解释、相关案例、法学理论以及政策等多方面寻求解决之道，善于处理复杂疑难案件。
擅长业务领域：公司股权设计、公司人资设计、企业清欠、不良资产执行。
毕晓君律师
北京天驰君泰（济南）律师事务所合伙人律师，中共党员。工作中，毕律师耐心严谨，质率双高，有极强的责任心和荣誉感。在法律框架下给当事人提供有温度的服务是她一直坚持的法律服务理念，获得客户的一致好评。
业务领域：境内外婚姻家事领域、财富传承、不良资产处置等。
陈凌霄律师
北京天驰君泰（济南）律师事务所实习律师。2019年通过国家司法考试，法律功底深厚，思维活跃，做事严谨，工作效率高，责任感强。善于站在当事人的角度分析思考，认真负责为每一位当事人提供专业法律服务和耐心辅导。
高嘉律师
北京天驰君泰（济南）律师事务所实习律师。2021年通过国家司法考试，掌握扎实的法学基本理论知识，熟悉国家的主要法律法规，善于用法律思维思考、解决问题，力求通过专业的法律服务解决当事人的法律纠纷，维护当事人的自身利益。
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