北京高度国际建筑装饰集团有限公司企业月刊——2023年9月

国常会：推进保障性住房建设

8月25日，国务院总理李强主持召开国务院常务会议，审议通过《关于规划建设保障性住房的指导意见》。

会议指出，推进保障性住房建设，有利于保障和改善民生，有利于扩大有效投资，是促进房地产市场平稳健康发展、推动建立房地产业发展新模式的重要举措。要做好保障性住房的规划设计，用改革创新的办法推进建设，确保住房建设质量，同时注重加强配套设施建设和公共服务供给。

此前，高层会议曾多次明确提及过对保障房的建设内容。4月28日，中央政治局会议明确，规划建设保障性住房。7月24日，中央政治局会议中再次明确，要加大保障性住房建设和供给。

易居研究院研究总监严跃进表示，此次对于保障房的功能和定位明显提升，其已经跳出了传统的“保障和改善民生”的范畴，而是提及了“扩大有效投资”的内容。从这个角度来看，保障房的地位明显上升，也是我们理解保障房相关政策要积极关注的。尤其是此次提及其和房地产新发展模式的关系，更要让我们重视保障房后续的开发建设和相关运营情况。

他进一步表示，相比城市更新、老旧小区改造，当前“保障房”“城中村”的提法频率明显加大。鉴于此前城中村改造已经提及过保障房的相关内容，后续保障房改革和城中村建设的结合程度明显会更加牢固。比如说安置房建设、共有产权房、保障性租赁住房、旧房统租项目、公租房等，都将会是保障房建设的重要细分领域。

楼市政策频发，土地市场能否迎来转机？

8月以来，监管部门密集出台政策利好，降低购房者置业门槛和购房成本，尤其是一线城市全面落实“认房不认贷”政策，多个重点城市亦积极跟进并降低首付比例。限购方面，截至9月20日，南京、合肥、济南、青岛等11城全面取消限购政策，广州、天津、西安、苏州、厦门优化限购政策，继续为市场注入信心。

根据中指监测，新政后，核心城市率先反馈，到访量及成交出现不同程度回升，市场企稳可期。而土地端，新政后，广州、西安、杭州等城市部分地块房企竞争激烈，土拍市场能否迎来转机？本文从新政后土拍情况、销售市场表现对土地趋势进行研判。

01.新政后，重点城市土拍升温尚不明显，优质地块竞拍热度较高

2023年以来，全国300城住宅用地供求持续缩量，成交溢价率持续走低。根据中指数据，截至9月20日，全国300城住宅用地累计推出3.0亿平方米，同比下降31.2%；成交2.1亿平方米，同比下降30.2%；溢价率方面，自5月开始，300城住宅用地成交溢价率逐月持续下降，下半年以来降幅更为明显。新政后，9月截至20日，住宅用地成交溢价率仅为4.5%。从具体城市来看：

广州：8月30日，在一线城市中广州率先执行“认房不认贷”政策。9月8日，广州成交2宗住宅用地，均封顶转入摇号环节，其中海珠区上涌果树公园北侧地块吸引16家房企参与，竞价85轮，成交总价超百亿元，成为海珠区最高总价地块，最终由中海摇号获取；番禺区大石街新光快速西侧地块吸引10家房企参与，竞价30轮，最终由山西金振德公司摇号获取。这两宗地块竞拍热度高，跟政策优化以及地块自身较为优质相关。9月14-20日土拍中，各地块质量欠佳，基本以底价成交或流拍。9月20日，在市场修复不明显的背景下，广州成为率先放松近郊限购政策的一线城市。

西安：9月15日，高新区两宗地吸引中海、中铁建、龙湖、越秀、招商等房企报名，最终，越秀地产溢价获取1宗，完成西安首次布局；9月18日，龙湖现场摇号竞得GX3-42-24-2地块，完成在该板块落下的今年第二子，强化区域深耕。9月19日，高新区再出让2宗地，分别由中铁建及昊天置业高溢价获取。同日，西安优化调整限购范围，二环以外区域取消限购，落地多项政策举措提振市场预期。

杭州：今年以来，杭州销售端市场活跃度尚可，土地市场表现平稳，其中优质地块，房企参拍意愿相对较强，竞争较为激烈，而非核心地块多底价成交。9月20日，杭州8宗涉宅地

块全部成交，钱二、东新、北干中地块分别竞价36轮、17轮、10轮触顶进入摇号环节，其余5宗底价成交，招商蛇口落子乔司，市场冷热分化延续。

另外，9月以来，武汉、福州、无锡、宁波、青岛、重庆亦有部分地块完成出让，地块多以底价成交。9月21日，重庆照母山地块凭借优越的位置条件及较低的拿地门槛吸引25家房企参拍，竞价29轮最终由成都宇颂摇号获取，是今年以来第二宗触顶地块（上一宗触顶地块于4月27日成交）。

通过分析近期土拍表现，我们发现，房企仍关注重点城市能够实现稳定去化的地块，这些地块触顶或高溢价成交，而对于优势不太明显的地块，企业拿地积极性仍偏低，地块普遍底价成交，市场分化仍在进一步加剧。9月以来土拍市场整体呈现两个特点：

特点一：地价触顶仍仅限于优质地块，土地市场企稳仍需销售端回温支撑

2023年8月，22城成交住宅用地中地价达上限占比、溢价成交占比分别为19%、32%，降至今年以来最低位。

步入9月，重点城市仅部分地块土拍热度提高，整体土拍情绪仍较低，9月截至20日，地价达上限占比为17.5%，较8月下降1.6个百分点，延续5月以来下降态势；而底价成交占比提升至80%以上。

特点二：央国企仍为拿地主力，月度拿地金额占比普遍在五成以上

拿地企业以央国企为主，地方国资拿地金额占比整体在低位。根据中指数据，截至9月20日，22城央国企拿地金额占比为56%，较2022年全年提升19个百分点，地方国资仅为12%，较2022年全年下降30个百分点。9月截至9月20日，央国企拿地金额占比64.1%，处今年以来较高位。当前房地产市场仍处调整期，短期央国企为拿地主力的趋势不会改变。

02.预计随着核心城市销售市场回暖，核心城市土拍市场有望逐渐好转，但全国土地市场修复仍需要时间

近期部分城市优质地块竞拍热度较高，究其原因：

第一，8月底以来多个城市优化楼市政策，政策效果渐显，市场情绪好转带动新房销售量小幅回升，进而一定程度修复房企拿地预期；

第二，房企精准投资策略并未改变，重点一二线城市及核心板块仍是主要布局区域；

第三，部分房企在核心地区新房库存显不足，这部分企业及时补仓或适时进驻也一定程度带动土拍情绪。

从销售市场来看，新政后，核心城市市场活跃度小幅回升，根据中指数据，9月第三周（9.11-9.17），重点50城新房销售面积环比增长超15%，但绝对规模仍为2023年以来周度销售面积低位。其中，北京、上海、广州、深圳商品住宅销售套数环比分别增长22.6%、8.0%、33.5%、26.4%。

整体来看，新政后，核心城市楼市反馈相对积极，市场活跃度有所回升，购房者观望情绪缓解，但从网签情况来看，绝对规模仍处低位。另外，从更前端的访盘数据来看，根据房天下APP访问数据，各地在政策出台当周项目访问量普遍提升，但上周(9.11-9.17)多地项目线上访问量下滑，客户置业整体仍较为理性。

短期来看，核心城市新房成交量有望延续回升态势，“金九银十”市场规模提升。随着前期积压的购房需求释放完成以及“卖一买一”住房需求平稳释放，核心城市成交量或逐渐趋稳。对于全国市场来说，居民收入预期尚未恢复，全国房地产市场整体依然面临一定压力。

反映到土地端，住宅销售市场的表现仍是影响土拍情绪的关键，核心城市市场活跃度提升后，土拍情绪有望进一步好转，优质地块将维持较高热度。从全国来看，在销售尚未持续、实质性转暖下，预计全国土地市场整体仍低温运行。

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进场材料进行检验、复核、举牌验收

越秀天恒怀山府项目

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如何理解临电 “三级配电二级保护”？多级配电多级保护是否允许？【建筑】

对于这样一个配电系统，我们认为该系统线路简单，操作方便，保护可靠，配电层次清晰，是可行的。但是有部分人却提出了如下不同的意见（误区）：

疑问1：该系统应属四级配电，违反了规范中“三级配电”的原则，不允许；

疑问2：该系统现为三级保护，违反了规范中“二级保护”原则，不允许；

疑问3：有些人提出，为不违反规范，提出将图中的分配电柜设为总箱，即为总箱1、总箱2，总箱3，将一级保护放在该三个总箱中；

疑问4：为确保三级配电，应取消分配电柜，将所有分配电箱的供电线路全部从配电房（总箱）引出；

疑问5：取消分配电柜，将分配电箱进线并压、以树形配电方式，以节约布线成本并且符合三级配电；

疑问6：可将分配电柜用电缆分支箱代替，可减少一级配电以符合三级配电原则。

为了正确理解JGJ46-2005规范中“三级配电、二级保护”的真正含义，提高现场配电系统的合理性、经济性、可靠性，确保施工现场安全用电，针对上述疑问逐一解答如下：

例如采用四级配电，是否违反了《施工现场临时用电安全技术规范》（JGJ46-2005）中“三级配电”的原则？

答：对于设备较多的大型工程，三级配电已显然不能满足上述需要，往往一处故障跳闸将会引起大面积众多设备的停电，造成的间接损失较大，也给施工带来极大的影响。因此，为了缩小故障停电范围，要快速判定故障点并实施抢修，必须实施三级以上配电。事实上许多大型工地为保证供电可靠性，都在实行四级甚至五级的配电，所以我们认为“意见一”是对规范的一种形而上学教条式的理解，是一种认识上的误区。换句话说，规范规定的“三级配电”是最低要求，根据实际需要，符合上述“三个有利于”，各级配电之间技术上匹配，是完全可以实行三级以上配电的。（注意漏保级差设置！）

目前多数项目施工工地临电系统设计时，采用四级配电时，一般会在总配电柜（临时配电房）、分配电柜、开关箱三级设置漏电断路器，是否违反了规范中“二级保护”原则？

答：同理，对于二级保护，也是一种最低要求。为保障整个工地的线路安全，规范规定漏电保护器必须设置在总箱和开关箱二处。前者属间接保护，其主要作用为：①保护工地范围线路漏电；②可作为开关箱内漏电保护的后备补充保护。后者为直接保护，其作用是保护设备漏电故障，保障设备操作者的触电安全。但如果工地规模较大，线路较多，则从开关箱到总箱之间的全部线路中，只要有一处漏电故障，必将引起总漏电保护器跳闸造成整个工地停电，而且故障点的快速判定也成了一大难题，若采用三级保护，则缩小了故障停电范围，也便于故障点的迅速判定，故“只能为二级保护”也是一种误区，应理解为“至少两级”。

答：严禁采用该方法，总箱为电源进入施工现场的首个受电装置，如是“专用变”，即为变配电房的配电屏。规范明确指出，二级保护中的一级必须安装在这里，其二，是造成工地范围内从变电房到分配电箱之间的电气线路失去了保护，即是说工地上存在着漏电保护“死区”，一旦这里发生故障，将可能导致触电事故的发生，这是绝不容许的。

答：取消分配电柜，则将形成整个工地为一级放射式配电，则将带来以下缺点：⑴线路成本大大增加，就本例来说，从总配电柜到分配电箱的回路将成倍增加；⑵线路漏电的机率增加，正常自然泄漏电流增加将引起总漏电保护器的误跳；⑶这么多线路增加必将造成线路敷设杂乱，影响整个工地的文明施工；⑷增加了线路被人为破坏的概率。

答：这种做法目前在许多工地上出现，因大部分工地为满足文明施工，电缆将各分配电柜的上桩头串联在一起便产生了这样的“链式配电方式”，这种做法虽然在规范中未明确禁用，但它也确定存在着连接不可靠的问题，在联接中只要有一处故障，便会影响多个分配电箱的供电，从而造成大范围停电。该方式仅适用于分箱到开关箱之间的相距较近，不很重要的小容量为≤3KW的负荷场所，且链接开关箱不得超过3～4个，但工地用电设备的功率显然大于该原则。

实质上还是四级配电，不过它简化了一级分配电箱，取消了开关元件，节省了成本，如果电箱符合规范要求，倒不失为一种明智之举。

在实施JGJ46-2005规范中的施工现场“三级配电、二级保护”时，需注意如下几个方面：1.“三级配电、二级保护”是最低要求，在实施时，可本着“就高不就低”的原则，不硬凑“级数”，不搞“一刀切”，具体项目应具体分析。2.要全面考虑配电系统的可靠性、合理性、经济性，结合现场的实际情况，在不低于规范要求的前提下，可按管理需要，科学地设置配电级数和保护级数；3.配电系统的设计要注意上下级电气元件容量的匹配及漏电保护动作电流和不动作电流的匹配，故保护级数不宜过多，以免出现越级误跳的现象。4.施工现场的配电系统，在满足安全管理需要的前提下，配电线路宜简单有效，尽可能减少自然泄漏电流，应确保整个现场范围内的电气系统，处于有效地控制和保护之下，不应使线路出现无保护段，不留任何“死区”。

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