房屋开发公司季刊

       主办 | 党委办公室 

[ 第3季度 总第01期 ]

主  办 丨

党委办公室 

协  办 丨

营销策划办公室

主  编 丨

王卉  谷一豪

审核   丨

刘志强 

开刊语

　O王卉

服务型房地产，就是在房地产开发的整个过程中、各个环节上，全部围绕“打造业主满意的住宅小区为目标，以服务业主为目的”来开展工作。

就是由规划一个小区的样式外观，向规划一个 “小区的服务功能”转变；

就是由设计房子，向设计“房子的服务功能”转变；

就是由销售房子，向销售“房子的服务功能”转变。

新时代的房地产开发，不应该再是简单的盖房子、卖房子。同质化竞争环境下，没有自己的特色，没有“人无我有的优势”，就注定没有出路。

21世纪的经济发展，早已经到了以出售服务为内涵的阶段，房地产业的发展方向，也要走“出售服务为内涵”的道路。

房地产行业，突出服务，就是突出“居住体验”，让业主真正有家的感觉，目标追求上，应该争取达到以下两个理想境界：

（一）、让买了我们房子，住进来的业主，有自豪感和幸运感；

（二）、让错失我们房子的后悔遗憾、羡慕嫉妒O(❤_❤)O。

如果真能达到以上两个境界，我们的企业就实现了质的飞跃。

如何提升“居住体验”？

如何让业主产生家的感受、家的温暖？

服务型小区和住宅，与“一键式、保姆式、管家式，红色物业服务”相结合，应该是一条值得探索与尝试的道路。

增加小区和住宅的服务功能，同时，提升相关服务质量，是提升业主“居住体验”的有效途径。例如，阳光花园、绿景花园，设计有游泳馆。绿城百合花园，设计有游泳池。外地也有十多年前的“老小区”设计有网球场。这些，应该算是一种关乎“服务升级”、显示“品牌福利、品牌内涵、品牌形象”的设计。如果说绿城是一家“大公司”，那么，阳光花园的开发商只能算是一家“小公司”，绿景家园的开发商更是一个从县城中的小小建筑队起家的“小公司”。

我们，作为德州市成立最早、具有42年历史（成立于1981年4月8日，比万科还早3年O(❤_❤)O）的一家国有房地产开发企业，是否可以静下心来，虚心学习借鉴房地产行业的成功经验和实践成果，结合自己的国企特点和实际，用心的，去做点什么。只有放下盲目的乐观和自信，真正拿出“人无我有的产品”，创造出“人无我有的优势”，我们，才真正不负这个“德州市最早的国有房地产开发企业”的品牌。

房地产开发企业，开发的楼盘再好，也需要后期的物业服务来延续和拓展自己的品牌形象、服务理念与企业文化，那些与开发商理念背道而驰、一心赚钱、没有服务意识的物业管理，只能且必然会拉低楼盘形象与口碑，简单说，就是“砸开发商的牌子”。所以，服务型房地产开发与后续物业服务相结合，应该是房地产开发企业服务升级、品牌升级的一个必由之路。

服务型房地产开发与红色物业相结合，就是房地产开发与“以人民为中心的发展理念”相结合，就是与党的“为人民谋幸福”的初心使命相结合，就是与党的“全心全意为人民服务”的宗旨相结合。这也是我们国有房地产开发企业的优势所在。

作为一家在党的领导下的国有房地产开发企业，有责任也有必要，在服务型房地产开发与红色物业相结合方面积极探索、开拓创新，设计建造让人民群众真心满意点赞的新时代住宅小区，提供让人民群众真心满意点赞的新时代小区物业服务，走出一条新时代房地产开发经营的新路。

在我国大力推进“智慧城市，智慧生活”的时代背景下，开发智慧智能小区、智慧住宅，也已经成为房地产行业发展的一个方向。

智慧型、智能化城市，

智慧型、智能化小区，

智慧型、智能化住宅。

——真正让智能化小区、智能化住宅、智能化红色物业管理的设想，落地落实，成为新时代人民群众生活的一部分，以智能化房地产（对我们公司

——让智能化房地产（住宅）开发，真正成为新时代数字经济发展的的重要组成部分，把智能化住宅打造成新时代智能化生活的重要标志和重要体验场所。

中央“十四五规划”与“二〇三五年远景目标”建议提出“数字中国”概念。2021年3月11日的中央政府工作报告进一步提出了“协同推进数字产业化和产业数字化转型，加快数字社会建设步伐，提高数字政府建设水平，营造良好数字生态，建设数字中国。”

在这样的宏观背景下，房地产开发如何与时俱进，走出一条有活力、有前景的新路，是一个值得我们认真思考的问题。

房地产开发与数字经济相结合，在数字经济时代，寻找房地产开发的新特点、新趋势，真正把房地产开发与数字化经济有机结合起来，开拓创新，形成数字经济时代房地产开发的新功能、新感受、新体验。

随着城市居民生活水平的不断提高，休闲健身，已经成为很多人生活中不可或缺的“日常标配”。传统的乒乓球、篮球之外，羽毛球、游泳、瑜伽、射箭等运动也已成为很多人喜爱并参与的休闲项目。这种社会需求，也使住宅小区“标配文体综合楼”成为一种必要或可能。

 “标配的文体综合楼”，应该位于小区的边缘沿街位置，有相应的停车场或车位，停车方便，以便于面向社会提供服务。服务人群分为两部分，付费鼓励实行“年卡充值”的办法：

第一，小区内居民业主，享受半价待遇（或更多优惠）；

第二，面向社会人群，服务价格，可参照市场价格。

文体综合楼的服务内容，可参考以下项目确定：

（一）体育方面：

1.游泳馆服务；2.羽毛球场地服务；3.射箭馆服务； 4.瑜伽馆服务；5.武术馆服务；6.健身房服务，等……

1.书法绘画；2.象棋围棋；3.音乐舞蹈，等……

    文体综合楼的价值和意义，在提供居民一个运动休闲空间的同时，还能够继承和弘扬传统文化，让我们的住宅小区更加多了一种文化氛围与文化底蕴。

要站在“最大程度满足人民群众愿望与需求”的角度，来设计建造“人民群众最满意的住宅小区”。

“大家喜欢的住宅小区什么样？该有哪些设施和功能？”

“智慧型小区和智慧型住宅，应该有哪些设施和功能？”

……

单纯依靠专业技术，不足以保证设计出最受人民群众欢迎、最被市场认可的房子。

有一种回报社会、造福大众的家国情怀；

有一种打造百年精品的工匠精神；

有一种能够真正为“买房人”着想的职业态度

——如此，必能赢得人心、占领市场。

别人，在小区院里设计了一个游泳池，如果我们也只是照葫芦画瓢加一个游泳池，这，只能算是跟在别人屁股后面邯郸学步，终属拾人牙慧，不是真正的开拓创新！（虽然现在，我们连这一个游泳池都木有O(∩_∩)O）。

游泳池可以加，也不难加，我们也能给游泳池加个“盖子”，变成游泳馆，一年四季都顾客盈门。

加一个游泳池容易，这不是最重要的，最重要的是，我们应该时刻保持一种敏锐的行业触觉与前瞻意识，我们需要认真思考并自问：

—— “除了这一个游泳池，我们，还可以再加点什么？”

                                                                        2023年9月8日

6月28日，山东省住房和城乡建设厅出台的《山东省高品质住宅开发建设指导意见》，对高品质住宅进行了阐述：“高品质住宅应符合高质量发展要求，具备质量优良、安全耐久，功能优化、健康舒适，环境优美、便利宜居，设施完善、技术先进，低碳绿色、节能环保，服务精细、邻里和谐的品质，体现人文美学价值、引领美好居住生活发展方向，是广大群众普遍认可的好房子。”

就个人而言，我认为高品质住宅可以从六个维度进行阐释标准。

一是质量优良，安全耐久。站在居住者的角度，质量优良、安全放心居住的房子，就是安身立命、承载生活无数场景的重要居所。高质量的住宅应是提供安全性和耐久性的保证。

二是功能优化，健康舒适。高品质的房子以现代化家庭居住行为方式为依据，布局合理、功能齐全，满足各项基本生活的各种需求。坚持“以人为本”，住宅设计应以现代家庭居住行为方式为依据，综合考虑室内环境、数字家庭、适老化等因素，深挖住宅建筑文化特质，体现地域特点和时代特征。居住空间应适应家庭人口结构和生活方式的变化，具备住、读、厅、厨、浴等基本居住功能。

三是环境优美，便利宜居。小区景观廊架，高低错落、层层递进、景中有景，内部道路阡陌相连、景观落错有致、特色景墙、休闲小广场等公共设施自然融合，形成一幅“人在小区走，如在画中游”的优美画面，将生活、运动、休闲各功能空间有机结合，以满足不同人群的现代生活需求。

提升房屋开发集团品牌影响力

2023年6月28日，山东省住房和城乡建设厅印发《山东省高品质住宅开发建设指导意见》，标志着我省正式开启高品质住宅建设开发新阶段。什么是高品质住宅？根据《意见》，高品质住宅应符合高质量发展要求，具备质量优良、安全耐久，功能优化、健康舒适，环境优美、便利宜居，设施完善、技术先进，低碳绿色、节能环保，服务精细、邻里和谐的品质，体现人文美学价值、引领美好居住生活发展方向，是广大群众普遍认可的“好房子”。

房开集团作为中国第一代商品房缔造者，深耕地产行业42年，累计开发建设面积500余万平方米，相继开发了北园小区、市直小区、丹若园、领秀天衢、星凯国际广场、明德里等一批口碑好的住宅项目。面对未来高品质住宅建设新趋势，作为市属国有房地产开发龙头企业，我们应认真履行国企责任，践行国企担当，积极投身高品质住宅建设，全面提升新建住宅品质，推动“住有所居”向“住有宜居”迈进，不断探索服务城市发展的新路径，实现企业稳定有序发展。

以下结合参加公司举办的“高品质住宅建设”专题培训班和河南金沙集团和中国金茂置业开发项目现场研学，围绕本职工作，结合公司主责主业，对打造高品质住宅方面谈几点粗浅认识和体会：

1、坚持房地产高质量发展，用品牌文化打造核心竞争力，从前期可研、方案设计、施工过程直至竣工交付彰显企业文化内涵，践行以人为本理念，全面提升开发企业品牌效应和影响力。

2、合理优化产品结构，满足不同消费群体的刚性、刚改和改善型购房需求，优化住房结构，完善配套设施，打造功能完善、服务优良、业主满意

       二、加强方案设计和施工图设计阶段的管控力度      1、建立健全开发产品标准化体系，明确建筑、结构、设备、景观各专业技术指引，细化重要节点大样和各类营造做法，全面提升住宅产品品质，打造专属产品形象标识。

升有着积极的促进作用。

       3、客厅设计采用大横厅、LBDK（客阳餐厨）一体化、设置可变多功能区等形式，着力加大采光面宽，实现各功能分区交互自由。

       4、采用私属电梯厅，独立入户门厅设计。对于洋房产品宜打造户内户外双玄关，提升业主居住实用性和体验感。

1、坚持以人为本原则。应始终注重小区景观园林社会化、人性化特点，小区室外区域主要是满足人们游憩、活动、交流的功能，其环境氛围应充满人文生活气息，让居住者从中感受到舒适、惬意，达到“景为人用,人为景悦”。

2、抓大放小，突出重点。对于小区大门、单元入口、景观轴线、组团核心等显著影响景观动线视觉效果部位进行深挖细化、加大投入，其余位置则合理控制成本，突出展现核心景观效果，确保整个小区景观效果秩序井然又不突破成本限额。

3、根据本地气候条件择优选择苗木品种，合理层次布局，达到“三季有花、四季有景”的景观园林效果。应秉持“建筑让步园林”的原则，最大限度地将室外留给景观绿化，层层递进，移步异景。根据不同的楼栋，不同的区位，搭配不同的绿植，使之与建筑交相辉映，营造出自然的生态居住环境。         4、精心打造全龄活动空间。完善的住区是老、幼、青在其中各得其所，各有所乐：对儿童活动区的打造，趋势是向小型儿童游乐园发展，儿童和家长能在同一个领域，享受悠闲的亲子时光；对于中青年来说，合理布置社交空间和运动空间，营造积极健康的生活氛围；针对老年人的区域应该保证其活动空间具有适老性，满足老年人活动和通行的安全要求，创造一个锻炼身体、修身养性的健康环境。

1、合理确定招标控制价。建议造价、采购部门对一些中高端建筑材料和专业工程市场价格做到动态掌握，编制招标控制价时要求造价咨询单位充分考虑市场价格，对品质要求较高的材料和工程通过列材料暂估价和特殊项目暂估价形式后期单独发包或认质认价，保证施工单位采购材料和分包工程符合项目档次和定位要求。

2、施工过程中加强合同管理，现场签证管理，材料进场验收管理，工程质量验收管理，严格变更审批，正确处理好质量、工期、成本的关系，有效控制成本，提高投资收益率。另外尝试现场工序穿插施工，通过设计优化，工艺优化，减少工序，减少措施，在节约工期的前提下尽量避免返工，提高施工质量和效率，达到施工过程中对成本的有效控制。

1、建立工程实体质量关键节点、关键工序和质量验收的标准化流程，实现工序标准化、工艺标准化、细部做法标准化。

2、施工现场全面推行“样板引路”制度，要求施工单位制定工程质量样板示范工作方案，强化对墙地面空裂、渗漏、烟道串味、户间噪音干扰等常见质量问题的治理措施，分阶段、分步骤地设置材料样板、工序样板、竣工样板，以现场示范操作、实物展示等形式分阶段直观展示关键部位、关键工序的做法与要求，验收合格后通过技术交底、岗前培训的方式指导现场施工和质量验收，加强对工程关键环节的质量控制，达到对工程质量常见问题的有效防治。

新时期的房地产市场，将进入拼服务的竞争时代。为此，建议要求物业公司在服务质量和服务理念方面应作全面提升，如：建立星级案场服务标准，为业主创造“一次体会，终身难忘”的服务体验；建立以管家为核心的服务体系，24小时为业主提供专业化贴心服务；提供房屋中介、家居装修、4S店级洗车、专业成衣洗护、四点半学堂护航等增值服务，满足业主多元化需求。以细致入微的服务理念为业主打造良好的居住体验，多举措提高开发产品“软实力”。

随着社会的发展以及居民年龄结构的变化，我国住宅短缺的问题在很多城市已经逐渐消失，对住宅的建设逐渐从数量需求转变为品质需求，高品质住宅不仅能够提高人们的生活舒适程度，同时还可以促进城市的建设，高品质住宅已经成为住宅市场发展的必然趋势。本文在综合线上培训及线下参观学习的基础上浅谈一下城市高品质住宅小区的控制要点。

（一）布局合理

空间管理要对功能区应布置要得当，可以适当加大楼间距，突出丰富的层次和鲜明特色的布局结构，兼顾医疗教育娱乐等功能。对住宅群体的布置，要注重提高院落功能，增大交互空间，也可以设计立体交互空间，如融创壹号院架空层的设计理念，金茂府、云河讼等的地下庭院设计，可以有效地提升品质力。

（二）特色主题

在综合研判地块周边的学区、商圈、企事业单位等客观因素的基础上打造特色主题。以公安局西地块为例，可以设置“明德草堂”、“宴客台”等亭榭，丰富地块的人文性、艺术性、文化性、故事性。

小户型展现大户型的体验感。七是在未来探讨模块化设计理念，方便业主根据不同生活需求进行房屋改造。

（二）外立面

一是外立面外窗，LOW-E玻璃具有更好的隔热、节能性能，满足建筑的节能需求。在项目中配置大尺寸外窗及弧形外窗。向更宽阔的视野和更大的室内可利用空间演变。二是外立面栏杆栏板，一些高档项目会用玻璃栏板替代防护栏杆的作用，更具高级感和品质感。三是外立面材质选择，纵览学习参观的高品质住宅项目均倾向于铝板、石材和大尺寸外窗的使用，铝板材质由于重量轻、易加工、外观整洁的特点，得以大量应用。

艺术摆件亦可以起到品质力延续的作用。再次是车库分区设置，高品质住宅应增加非机动车的存放区，减少因非机动车无序摆放对园区品质的影响。最后是车库装饰，包含车库顶、墙面、立柱及各类管道的粉刷、掩盖，照明灯具的独立桥架，车位地面材料等。

作为高品质住宅品质力的延续，物业管理服务起着至关重要的作用。“看着好”不等于“住得好”，当前物业服务还存着精细化理念不强，标准化体系贯彻不深入，科技赋能占比不高，人才队伍素质不强的问题。因此，未来物业服务应向以下几点方向进行发展。

（一）促进社区经济内循环

要充分认识到，生活在社区内部的业主是一个庞大的消费群体，社区将是扩大内需以及促进经济内循环的重要战场。作为物业服务企业，一方面要通过提供高品质物业服务，满足业主对美好生活的向往，提升业主的生活质量；另—方面，要搭建智慧物业运营平台，构建智慧社区生态圈，更好地对接居民需求和商家供给，促进社区消费和社区经济的发展，更好地满足广大业主在社区内部的消费需求，同时提升业主的满意度。

（二）科技赋能

在5G时代，建设智慧物业、实现智慧赋能必将成为品质住宅物业服务行业的必然趋势。从客户需求端人手，进一步完善智慧物业系统的各项功能，优化用户的服务体验。将科技和智慧赋能到更多的服务场景中，既可以减轻服务人员的工作量，又可以更好地服务客户。

（三）增值服务

传统物业服务的利润正变得越来越薄，这是无法回避的现实。要深挖业主需求，形成自己的增值服务产品体系。如龙湖智慧服务通过对业主增值服务产品体系的梳理，推出了4大类9大业务产品，涉及到房屋租售、家居装修服务、生活日用、酒水生鲜等。

金融科技广场项目横跨东风路商务发展主轴，牵手长河大道行政文化中轴，位于德城区东风东路与岳庄大街交汇点的东南侧。项目于2022年8月开工，计划于2024年10月投入使用。总投资约6.8亿元，由21层的写字楼和4层裙房两部分组成。倾注了大量的人力物力与智慧，旨在打造德州第一座高端智能化5A甲级写字楼。

项目主办公楼采用钢框架中心支撑结构，为德州第一个主体为全钢结构的建筑。总建筑面积72890.82平方米，其中地上49944.33平方米，地下22946.49平方米。项目一层层高6米，二至四层层高4.9米，五层及以上标准层层高4.5米。项目涵盖金融、会务、餐饮、健身、办公以及地下停车功能，打造成核心商务领地，形成区域产业新载体。

项目采用独特的设计理念，按5A顶级写字楼标准进行设计，外立面构筑弧形玻璃幕墙，首创100米通高中厅，打造德州新地标、城市新名片。为贯彻绿色生态健康设计理念，发扬生态、环保、低碳、节能精神，实现建设生态绿色智能5A顶级写字楼的目标，金融科技广场设有节能环保中央空调、全屋新风系统(配有去除PM2.5功能)、直饮水系统、国际优质品牌电梯及智能化管理系统，商业裙房设有屋顶花园，倡导人与自然和谐共生。

目前，金融科技广场项目的主体以及二次结构工程已经基本完成，抹灰工程基本结束。裙房幕墙工程完成进度80%，主楼幕墙工程已启动，预计9月底完成主楼幕墙龙骨进度的60%。另外，幕墙工程中的擦窗机轨道已安装完成。遮光天窗龙骨部分已完成，计划9月底之前完成裙房玻璃安装工程。

该项目处于我市资源集聚、人才汇聚、目光凝聚的核心位置，有以下几点优势：

（1）紧邻德州市政务中心。项目背靠德州市政府，周边政务单位较多，市政务服务中心、市行政审批服务局、市住房和城乡建设局、市人力资源和社会保障局等分布在项目四周，政务资源丰富，形成“5分钟政务服务圈”，极大便利了入驻企业的政务办理。

（2）地处德州市核心商务领地。项目作为组建德州市CBD重要支点，处于未来核心商务圈内，天元大厦、康博大厦、鑫源大厦等商务写字楼环布四周，汇聚了金融、保险、证券、科技等产业类别，形成商务集群效应，凝聚浓厚的商业氛围。

（3）环绕德州市人才聚居地。周边有东海国际、壹号院等高端住宅区，住宅规格档次较高，人才优势明显，经济水平发达，人口素质优良，铸就良好工作生活环境。

整体来说，不论是从绝佳的区域位置，还是从完善的城市功能配套，金融科技广场都将为构筑商务写字楼发展新格局树立典范。